上海東海別墅項目投資可行性研究報告1

1、上海東海別墅項目投資可行性研究報告詳細(xì)摘要第一部分 項目決策背景七大利好因素一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展；二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好；三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升；四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好；五、f1方程式賽車場距本項目僅4公里；六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)“格林風(fēng)范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕；2002年2月28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地140公頃的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項目舉行隆重的簽約儀式。作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)“格林風(fēng)范”的啟動標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展

2、格局。它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕。南翔星城居住區(qū)項目總規(guī)劃土地面積約333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路。該項目與東海別墅相隔不遠(yuǎn)，對東海別墅的營銷是一個大的利好因素。七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)。最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。第二部分 項目及周邊環(huán)境分析從項目位置、項目現(xiàn)狀、項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個方面的分析，作出項目的初步評估：東海別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段

3、，區(qū)域市場不被消費者認(rèn)可。隨著f1方程式賽車場的建造，特別是項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。由于東海別墅項目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析1、2002年上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2、2003年上海房地產(chǎn)市場趨勢判斷二、上海市別墅市場整體分析1、上海別墅市場回顧和展望2、上海別墅市場用途的六大類型3、上海別墅市場的區(qū)域分布4、上海別墅市場的價格區(qū)間5、上海別墅市場的供需狀況6、上海別墅市場的客源構(gòu)成三、上海市外

4、環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析第四部分 項目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議通過第三部分的市場分析得出：一、項目優(yōu)劣勢分析1、項目優(yōu)勢l 由于上海房地產(chǎn)市場和別墅市場均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，作為現(xiàn)房的東海別墅2003年入市的市場風(fēng)險較??；l 嘉定區(qū)f1方程式賽車場的建造、南翔星城項目的啟動以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項目帶來機(jī)遇；l 東海別墅的轉(zhuǎn)讓價較低，入市的均價有較大的選擇余地，由于該項目中小面積產(chǎn)品較多，總價在整個市場中優(yōu)勢非常明顯；l 東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資；l 東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨立且面積較大

5、。2、項目劣勢l 東海別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項目運作成功的關(guān)鍵；l 東海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項目的銷售帶來一定難度；l 東海別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。二、產(chǎn)品的營銷建議1、目標(biāo)客戶層l 南翔鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項目潛在的購買者；l 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶；l 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。2、項目營銷的建議項目需要改建的具體方案：l 外墻面需要清洗；l 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別

6、墅的可識別性；l 修復(fù)每幢別墅的大門，并設(shè)計大門造型；l 別墅室內(nèi)需要清掃；l 部分戶型，如戶型a的結(jié)構(gòu)設(shè)計需要整改；l 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整；l 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司；l 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套；l 小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境；l 清洗游泳池；l 小區(qū)大門重新設(shè)計并建造；l 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象；l 配備一輛看房專車。第五部分 項目均價的預(yù)測一、類比價值預(yù)測法1、根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價（1）選擇可類比項目根據(jù)本項目的區(qū)位特征，依照別墅項目在外環(huán)線周

7、邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)（2）對比并量化本項目同各類比別墅項目各價值要素的對比值可類比項目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的東海別墅為標(biāo)準(zhǔn)，東海別墅的各項為100，優(yōu)于東海別墅則分值高于100，比東海別墅差則分值低于100，各價值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。（3）根據(jù)價值要素對比值，結(jié)合各類比別墅項目的均價，通過算術(shù)平均法推斷出本項目可實現(xiàn)的均價本項目可實現(xiàn)的均價=可類比別墅項目的均價/可類比別墅項目的綜合分值*100均價（元/平方米）綜合分值東海別墅可實現(xiàn)

8、的均價（元/平方米）東渡園景別墅3800924130 皇府別墅3800954000 綠谷別墅50001014950 美墅55001134867 康橋半島50001104545 算術(shù)平均值4499東海別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位：4000元/平方米，中價位：4500元/平方米，高價位：5000元/平方米。2、根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價4050元/平方米以上。結(jié)論：東海別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位：4000元/平方米，中價位：4500元/平方米，高價位：5000元/平方米。二、東海別墅40005000元/平方米的均價預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致三

9、、分析各價位下的均價的銷售風(fēng)險綜合結(jié)論：鑒于本項目的改建可以增加本案的附加價值，本項目可選擇4500元/平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價位拔升。第六部分 項目的投資收益分析一、銷售收入預(yù)測二、別墅成本預(yù)測三、項目利潤測算利潤指標(biāo)的測算：單位毛利=項目利潤/銷售面積=1013.97元/平方米單位凈利=稅后利潤/銷售面積=605.66元/平方米銷售毛利率=項目利潤/銷售收入100%=22.32%銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入100%=13.33%核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率9%四、現(xiàn)金流量測算內(nèi)部收益率為76.32%，核心指標(biāo)的基本要求（參考）

10、：內(nèi)部收益率25%。五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）備注銷售收入4542 8635 住宅銷售收入直接成本32906254開發(fā)成本總投資3400 6463 開發(fā)成本+期間費用稅前利潤1719 稅后利潤1151 內(nèi)部收益率73.32%使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率銷售凈利率13.33%項目凈利潤/銷售收入100%總投資回報率17.81%項目凈利潤/項目總投資100%六、敏感性分析就該項目的銷售收入、可變動成本兩個因素變化對銷售凈利率進(jìn)行敏感性分析，得出銷售收入相對于成本更加敏感。當(dāng)售價下降10%、成本上升超過10%時，項目的銷售凈利率低于9%，項目的投資回報將受到一定的影響

11、。第七部分：綜合分析與建議從以上項目環(huán)境、市場、財務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)上升時期，各方面的時機(jī)都比較成熟，項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，且可獲得較好的投資回報。 中國最大的資料庫下載對東海別墅的改建，是克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關(guān)鍵。目 錄第一部分 項目決策背景七大利好因素8一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展8二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好8三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升9四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好9五、f1方程式賽車場距本項目僅4公里10六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)“格林風(fēng)范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕10七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至

12、南翔鎮(zhèn)11第二部分 項目及周邊環(huán)境分析12一、項目位置12二、項目現(xiàn)狀12三、項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套13四、項目的初步評估14第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷14一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析14二、上海市別墅市場整體分析17三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析27四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析29第四部分 項目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議30一、項目優(yōu)劣勢分析30二、產(chǎn)品的營銷建議31第五部分 項目均價的預(yù)測32一、類比價值預(yù)測法321、根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價322、根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價33二、東

13、海別墅40005000元/平方米的均價預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致34三、分析各價位下的均價的銷售風(fēng)險34第六部分 項目的投資收益分析35一、銷售收入預(yù)測35二、別墅成本預(yù)測36三、項目利潤測算36四、現(xiàn)金流量測算37五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總38六、敏感性分析38第七部分：綜合分析與建議39第一部分 項目決策背景七大利好因素一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展上個世紀(jì)末的最后十年，上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。從99財富論壇到上海合作組織成立會議，從apec會議到剛剛申辦成功的2010年世博會，上海這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的焦點。如果仔細(xì)端詳中國“雄雞”狀的版圖，

14、您會驚奇地發(fā)現(xiàn)：從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城港市的東興鎮(zhèn)，綿延18000多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強(qiáng)弓。弓弦是南北交通大動脈京廣鐵路，滾滾東去的長江則是那支著力待發(fā)的利箭，而上海，這個遠(yuǎn)東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿?！袄钡摹颁h芒”形成巨大的磁場，吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機(jī)遇使這座城市充滿活力。2002年是我國加入世界貿(mào)易組織后的第一年。一年來，上海市實現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項社會事業(yè)取得全面進(jìn)步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù)。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值5408.76億元，按可比價格計算，比上年增長10.9。

15、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟(jì)增長的格局進(jìn)一步鞏固。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值88.24億元，比上年增長3；第二產(chǎn)業(yè)增加值2564.69億元，增長12.1；第三產(chǎn)業(yè)增加值2755.83億元，增長10。城市綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達(dá)到51。（所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的2002年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報） 二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好2002年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過2001年全年水平。2002年上海房地產(chǎn)業(yè)全年實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加

16、值373.63億元，比上年增長14.5。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長。從開發(fā)看，全年商品房施工面積6853.17萬平方米，比上年增長14.5；竣工面積1983.92萬平方米，增長10.7。從銷售看，全年商品房銷售面積1960.6萬平方米，比上年增長9.1，其中商品住宅銷售1839.05萬平方米，增長9.4。在商品住宅銷售面積中，個人購房比重已達(dá)97.5,比上年提高4.1個百分點。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。全年成交過戶面積1790.48萬平方米，比上年增加368.05萬平方米，增長25.9。房屋租賃市場交易活躍。全年商品房屋出租面積597.19萬平方米，比上年增長17.5。（所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的

17、2002年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計資料）2002年三大熱點f1賽車場落戶上海安亭、2010年世界博覽會落定上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設(shè)給上海樓市注入了新的動力，未來幾年的上海樓市將持續(xù)看好。三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升來自上海市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從1996年1月至2002年12月，上海市共有160余個別墅項目推出，累計供給量達(dá)到33926套，其中消化量為25614套，銷售率平均達(dá)到75.5%。其價格段主要出現(xiàn)在100200萬元的中低檔別墅區(qū)間?？梢哉f，“別墅類”主宰正被普通購房一族所關(guān)注和青睞。同時，上海市別墅價格大幅上揚(yáng)。

18、2002年四季度的市場成交價格再創(chuàng)新高，6870元/平方米的平均價格創(chuàng)歷史最高點。別墅市場的異軍突起，是房地產(chǎn)市場長期培育的結(jié)果。其主要來自于政府采取了積極的財政政策，體現(xiàn)了“擴(kuò)大內(nèi)需，拉動市場”的經(jīng)濟(jì)策略。由于上海市的gdp值已超過4500美元，消費方式和消費習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購房人士所接受。上海作為國際大都市的地位和形象日益牢固，無論從世界范圍，還是從國內(nèi)范圍來講，上海正越來越成為人們向往的城市。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。在目前上海房地產(chǎn)整體運行態(tài)勢良好的前提下，在不同區(qū)域，各種類型的別墅尚有一定的發(fā)展空間。2003年仍將是別墅市場發(fā)展

19、的高潮期。四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯3123，東經(jīng)12115。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰?？偯娣e464.2平方公里。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。市、區(qū)級河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳?，與吳凇江、瀏河相連。河道總長1800余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里4公里。嘉定區(qū)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷銜接狀況良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱，其工業(yè)

20、產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的29.6。非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力。外商投資企業(yè)和私營企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的45.5和20.l。在世界排名前 500家公司中，有10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國通用電氣 、德國大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級工業(yè)區(qū)和希望、藍(lán)天、滬太、徐行等20多個私營經(jīng)濟(jì)小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)正日益顯現(xiàn)。五、f1方程式賽車場距本項目僅4公里上海國際賽車場位于嘉定安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，規(guī)劃面積5.3平方公里，由賽車場區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū)等板塊組成?，F(xiàn)在動工的是賽車場主體部分賽車場區(qū)，占地面積約2.5平方公

21、里，主要由塞島及其他9組賽道、主、副看臺、車隊生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設(shè)施等幾個部分構(gòu)成。其中高速賽道呈“上”字造型、總長約5.451公里，適合于各種不同賽車、特別是一級方程式即f1賽車比賽。寬度介于13至20米之間，擁有15個不同轉(zhuǎn)彎半徑的彎道和9個不同長度的直道，路面高度最大落差約12米，上升最大梯度為3%，下滑最大梯度8%，在上海軟土地基建造如此高難度、高標(biāo)準(zhǔn)的賽車道，在世界同類賽車場尚無先例。按計劃在2004年春節(jié)前竣工，以確保2004年10月舉辦“中國站”國際賽事。2年過后上海將作為f1世界循環(huán)賽中的一站，f1賽事雖然一般來說每年在一地只舉辦短短的3天，但它帶來的人流和商機(jī)顯然是

22、巨大的，故對本項目的你好作用是顯而易見的。六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)“格林風(fēng)范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕2002年2月28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地140公頃的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項目舉行隆重的簽約儀式。作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)“格林風(fēng)范”的啟動標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕。南翔星城居住區(qū)項目總規(guī)劃土地面積約333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路。嘉定區(qū)對南翔星城項目進(jìn)行反

23、復(fù)論證和統(tǒng)一規(guī)劃。參與競標(biāo)的14家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司和上海嘉寶實業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項目開發(fā)權(quán)。金地集團(tuán)是國內(nèi)成長最快的房地產(chǎn)品牌企業(yè)之一。2001年財經(jīng)時報的“中國房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)”排名中，金地集團(tuán)位列前三名?！案窳诛L(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入上海以來首批投資開發(fā)的最大型項目。嘉寶集團(tuán)是嘉定區(qū)唯一一家國有資產(chǎn)相對控股的上市公司，經(jīng)營范圍已拓展至電子、電機(jī)、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領(lǐng)域。根據(jù)有關(guān)協(xié)議，金地集團(tuán)將為該子公司提供融資約5.44億元，st嘉寶提供2.33億元。金地集團(tuán)持有上海格林風(fēng)范公司70%股權(quán)，st嘉寶持

24、有30%股權(quán)。公告稱，上海格林風(fēng)范公司近日與上海市嘉定區(qū)土地儲備開發(fā)中心簽訂了開發(fā)上海市嘉定區(qū)綠洲星城項目協(xié)議，該項目土地面積約為2100畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地。根據(jù)協(xié)議，格林風(fēng)范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開發(fā)總費用約7.8億元，開發(fā)中心在協(xié)議簽署日后180日內(nèi)完成首批800畝土地的前期開發(fā)，并交付土地給格林風(fēng)范公司，目標(biāo)地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于2004年3月底前完成。本次啟動的“格林風(fēng)范”項目是嘉定區(qū)南翔星城特大型居住區(qū)項目的第一期。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。明代園林“古猗園”近

25、在咫尺。該項目邀請了國內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進(jìn)行整體策劃。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項目取得了不俗的銷售業(yè)績并產(chǎn)生了極大的轟動效應(yīng)?！案窳诛L(fēng)范”初步定位為面向全市的高檔、國際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，建成后將成為上海乃至長江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。住宅由小高層、多層花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨棟別墅組成。項目以造鎮(zhèn)的思路，將實行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開發(fā)。在盡量利用和保護(hù)地塊現(xiàn)有的自然條件基礎(chǔ)上，綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營造高品質(zhì)居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，如國際學(xué)校，高級醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會所、游艇碼頭、垂釣中心等。物業(yè)類

26、型預(yù)計有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨棟別墅。在規(guī)劃設(shè)計過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應(yīng)用技術(shù)，來為客戶營造國際化、人性化的高品質(zhì)生活。 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。第二部分 項目及周邊環(huán)境分析一、項目位置1、東海別墅項目位于嘉定區(qū)的南翔鎮(zhèn)上，與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰，項目距人民廣場15公里，距虹橋國際機(jī)場僅12公里，開車前往只需10分鐘；距浦東國際機(jī)場62公里，車程為45分鐘；距華東地區(qū)最大的國際集裝箱碼頭-上海張華浜碼頭為18 公里。項目周邊路面運輸暢通發(fā)達(dá)。鐵路方面，

27、設(shè)有華東最大的鐵路貨運樞紐-南翔鐵路編組站2公里；“十五”期間，輕軌鐵路也將開通至南翔。公路方面，距204國道1公里，新翔黃公路連接312國道，滬嘉高速公路直達(dá)項目，距外環(huán)線僅1公里，可直通上海市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路。本項目距f1方程式賽車所在地4公里。2、東湖別墅項目占地6.2萬平方米，建筑面積3.2萬平方米。項目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅200米，南側(cè)緊鄰滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。二、項目現(xiàn)狀1、項目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積6.2萬多平方米，建筑面積為3.2萬平方米，容積率為0.56。小區(qū)共有獨立別墅114棟，以480

28、0元/平方米的均價已售出14棟，目前可轉(zhuǎn)讓的獨立別墅72棟，轉(zhuǎn)讓價為3000元/平方米。東海別墅可轉(zhuǎn)讓獨立別墅戶型面積配比表戶型面積幢數(shù)面積比幢數(shù)比a198.41919.83%26.39%b213.811719.12%23.61%c267.061521.07%20.83%d279.7111.47%1.39%e284.9946.00%5.56%f291.7311.53%1.39%g315.8969.97%8.33%h442.63511.64%6.94%i445.3149.37%5.56%合計19011.4722、小區(qū)現(xiàn)狀l 英格蘭風(fēng)格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗

29、戶，實木大門。需要改進(jìn)之處外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識別效果差。 鋁合金窗戶，實木大門顯得非常陳舊、檔次很低。l 戶型a的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計存在明顯的不合理，有可能需要進(jìn)行涉及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、墻體結(jié)構(gòu)、各種管道結(jié)構(gòu)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動（具體整改需要設(shè)計師的論證和方案比較）。其他戶型結(jié)構(gòu)無明顯缺陷。l 小區(qū)容積率較高，獨立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯。l 小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)路面磚，小區(qū)入口大門非常簡陋。l 目前有一300平米左右的會所，目前無任何功能，50平米左右的游泳

30、池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理1.2元/平米/月，物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設(shè)立的物業(yè)管理隊伍，小區(qū)內(nèi)無任何智能化安保系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)尚無有線電視、寬帶、等配套。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。l 小區(qū)大門與主干道之間有一約長100米、寬10米的小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進(jìn)出小區(qū)的視覺美感。三、項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套由于項目距離南翔鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由南翔鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。l 交通出行：周邊有包括高等級滬嘉高速公路在內(nèi)的四條重要道路（滬嘉高速公路，204國道，新翔黃公路，豐翔路），目前無公交車經(jīng)過項目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn)古猗園路才有大巴。南翔鎮(zhèn)有直達(dá)上海市區(qū)的公交線路十余條

31、：562路、517路、北嘉線、上海旅游6號線等。據(jù)悉不久后南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會加設(shè)公交巴士；此外，由于項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動，嘉定區(qū)政府允諾將引進(jìn)公交車和輕軌，屆時將可以借用。l 教育：南翔歷來重視教育，素有“教化南翔”的美稱，是個人才輩出的地方。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學(xué)8所。在離鎮(zhèn)區(qū)20公里范圍內(nèi)，有上海大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等10所高等學(xué)府。l 醫(yī)療南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級醫(yī)院，各類科室齊全，擁有200個床位的住院部。l 文化、體育、娛樂設(shè)施、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、銀行、郵局由南翔鎮(zhèn)提供。今后南翔星城居住區(qū)項目完善的配套可供使用。l 旅游資源南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名

32、鎮(zhèn)之一，歷史上曾有“小小南翔賽蘇城”之美譽(yù)，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔-雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。四、項目的初步評估東海別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認(rèn)可。隨著f1方程式賽車場的建造，特別是項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。由于東海別墅項目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。第三部分 市

33、場現(xiàn)狀及其趨勢判斷一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析1、2002年上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計資料表明，2002年樓市各項指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過2001年全年水平，市場運行態(tài)勢主要顯現(xiàn)為：l 2002年持續(xù)2001年房地產(chǎn)市場供求兩旺的態(tài)勢2001年上海商品房供應(yīng)受入市門檻提高的影響，一直處于相對拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在1:1.10的數(shù)值上。2002年，商品房供應(yīng)量逐季上揚(yáng)，第一季度上市量466萬平方米，第二季度672萬平方米，第三季度713萬平方米，第四季度825萬平方米

34、。因而使得市場階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為1：0.9，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。2002年各季和逐季累計供求對比情況（單位：萬平方米）2002年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積商品房預(yù)售登記面積批準(zhǔn)面積比登記面積各季第一季度466.33516.571:1.11第二季度672.35713.571:1.06第三季度712.70637.991:0.90逐季累計13月份466.33516.571:1.1116月份1138.681230.141:1.0819月份1851.381868.131:1.0l 成交量高位擴(kuò)張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動2002年，在全國各地樓市普遍低走的同時，上海樓市一片飄紅，伴

35、隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。區(qū)域結(jié)構(gòu)：與2001年相比，2002年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。購房者結(jié)構(gòu)：上海市居民購房套數(shù)占總量比例明顯下降，從83%下降到77%，相反，外地人士和境外人士購房比例則相應(yīng)上升，其中，外地人市購房比例由15.7%上升至18.7%，境外人士的比例則從1.3%升至4.2%。隨著高價位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會有所上升。l 2002年新盤整體價格水平繼續(xù)上移自2001年第四季度樓價躍上一個新的臺階后，2002年各季價格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。200

36、2年，全年商品房預(yù)售成交均價為4895元/平方米，其中，住宅成交均價4803元/平方米，分別比上年增長11.9%和11.2%。歷季來各類商品房成交均價走勢成交均價：元/平方米2002年第一季度增幅第二季度增幅第三季度增幅第四季度增幅商品房平均47381.65%4710-0.59%48202.34%52138.15%其中：住宅4596-0.52%46511.20%47632.41%51007.08%辦公樓975048.31%6189-36.52%5986-3.28%790732.09%商業(yè)用房82952.26%6936-16.38%6727-3.01%72688.04%l 二手房交易速率明顯趨緩

37、，交易價格走勢堅挺二手房在前幾年高速高位地交易放量后，2002年，雖然交易總量達(dá)1790萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個年度總的季度性回落，最后一個季度由于上海市申博成功消息的強(qiáng)烈刺激使二手房成交的量價重回高位。2、2003年上海房地產(chǎn)市場趨勢判斷2002年市場表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r格升幅偏高外，市場各項指標(biāo)運行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場發(fā)展北京，2002年的市場走向相對較為合理，那么，2003年市場會出現(xiàn)的趨勢判斷如下：l 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管2002年近2200萬平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1997年的1737萬平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會使2003年的

38、供應(yīng)繼續(xù)放量。上海gdp的增長目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定2003年供應(yīng)量繼續(xù)上行。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一步加大上海房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。土地二級市場中潛在的開發(fā)能量在目前市場量增價升的形勢下會進(jìn)一步得到釋放。l 需求：由于2002年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長，包括二手房在內(nèi)的市場吸納總量在2003年仍會所增加。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。l 價格：由于市場整體上升的慣性效應(yīng)，2003年商品房的成交價格仍會繼續(xù)上升，但升勢會低于2002年，就價格結(jié)構(gòu)而言，可能會從高、低兩頭向中間移動。二、

39、上海市別墅市場整體分析1、上海別墅市場回顧和展望l 上海別墅市場發(fā)展的三個階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個中長期過程。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；19921998年進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外

40、銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷期。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。第二階段：內(nèi)需獨顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春；19982000年從1998年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著金融風(fēng)暴所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷

41、谷的時候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999年-2000年，排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅涌入市場，并迅速被市場所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來；2001年至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。別墅市場從1998年持續(xù)上升至2001年，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢。同時，2003年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。另一方面，市場形成了有效供應(yīng)。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位

42、適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。 別墅市場區(qū)域劃分l 2002年上海別墅市場2002年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質(zhì)優(yōu)異、價位適宜的別墅引爆了購房者的購“墅”熱情，總體上，2002上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征：（1） 墅項目供應(yīng)量猛增從2002年的別墅上市量來分析，2002年的別墅市場供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢頭。除了一些開發(fā)商開發(fā)別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。根據(jù)統(tǒng)計，目前閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場總數(shù)的78.32%,各區(qū)分布比率如下

43、閔行30.07%、松江21.68%、浦東18.18%、長寧8.39%、青浦6.99%、嘉定4.20%、南匯3.5%、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦）6.99%。（2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場需求。別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在200萬元以上/棟，獲得了市場的認(rèn)可。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在70150萬元/棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。（3）豪宅市場初露端倪很多高檔獨立別墅于2002年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場消化時間短，因此整體銷售情

44、況一半。佘山腳下的上海紫園最高定價達(dá)到1.15億人民幣，豪宅天價紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級豪宅已經(jīng)被訂走。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場有待于進(jìn)一步的發(fā)展。（4）投資別墅項目風(fēng)險凸現(xiàn)雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復(fù)制，則市場前景不容樂觀。2、綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按用途表現(xiàn)為六大類型居住型別墅針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房

45、子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型 span style=font-family: ; font-size: 9pt; mso-ascii-font-family: 000b_; mso-hansi-font-family: 000b_; mso-bidi-font-family: times new roman; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: en-us; mso-fareast-language: zh-cn; mso-bidi-language: a短期短期他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易

46、區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居?。?旅游型別墅適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓 館使用； 辦公型別墅這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅如上海的老別墅。3、上海別墅市場的區(qū)域分布整體來看，上海的別墅相對集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個區(qū)域，這四個區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的80%以上。松江松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個板塊市場。佘山泗徑新橋九亭松江新城區(qū)域特征依托上海唯一的自然風(fēng)景區(qū)和國家級旅游度假區(qū)佘山風(fēng)景

47、區(qū)，成為上海天然的頂級別墅區(qū)。滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨棟為主的內(nèi)銷居住型別墅。松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會是聯(lián)排別墅的天下。交通方便。依托松江大學(xué)城，別墅檔次逐步升高。配套基本上依靠小區(qū)內(nèi)會所的設(shè)置滿足日常的需要。依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設(shè)施的30萬平方米的商業(yè)項目開始正式運作。小區(qū)自身配套。松江新城的配套。物業(yè)類型獨立別墅群獨立別墅群各種類型別墅均有分布別墅品種較為豐富，但體量不大主要以聯(lián)體別墅為主物業(yè)檔次頂級、豪華高檔中檔、高檔中檔中低檔價格特征單價均在10000元以上60007000元/平方米獨立別墅價格在60007

48、000元/平方米，其它類型產(chǎn)品價格跨度較大，30007000元/平方米不等40006500元/平方米30004500元/平方米以上物業(yè)用途旅游、度假為主度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅上海紫園、佘山天鄰別墅泗徑頤景園、云頂別墅云間水莊、綠洲長島別墅上海詩林閔行閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對集中，閔行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn)顧戴路春申（莘莊）區(qū)域特征距離虹橋機(jī)場非常近，已成為中檔別墅群。閔行區(qū)又一個普通住宅的熱點區(qū)域交通方便形成上海市最大的一塊別墅區(qū)物業(yè)類型獨立別墅別墅品種齊全聯(lián)體、獨立別墅聯(lián)體、獨立別墅物業(yè)檔次高檔中檔中檔中檔價格特征8000元/平方米5000元/平方米70008000元/平方米50006000