常見物業(yè)糾紛的解決辦法

1、常見物業(yè)糾紛的解決辦法 物業(yè)管理行業(yè)至今已有30多年進(jìn)程，隨著業(yè)主服務(wù)需求變化，法 制普及，維權(quán)意識不斷強(qiáng)化的今天，物業(yè)管理服務(wù)本身也在不斷變革。 中國城鎮(zhèn)化全面建設(shè)，現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)從一二三線城市，已經(jīng)深入到 縣城，甚至小城鎮(zhèn)，可當(dāng)談到物業(yè)費(fèi)的收取，除了我們的北上廣深這類 一線城市狀況良好以外，相信其他地區(qū)都會遇到不同程度的收費(fèi)問題。 物業(yè)費(fèi)糾紛、物業(yè)合同糾紛、公共設(shè)施糾紛、關(guān)系糾紛、社會糾紛被戲 稱為物業(yè)管理行業(yè)五大糾紛。本文介紹一下常見的物業(yè)糾紛的解決辦 法。 物業(yè)費(fèi)糾紛： 物業(yè)費(fèi)糾紛主要包括兩方面：一是物業(yè)費(fèi)包含的費(fèi)用項(xiàng)目；另一 個是物業(yè)費(fèi)收取不到。 物業(yè)費(fèi)，一般來說是指保安費(fèi)、保潔費(fèi)

2、、保綠費(fèi)、管理費(fèi)4項(xiàng)，但 對于很多業(yè)主來說，很容易把這4項(xiàng)內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維 修費(fèi)以及電梯水泵運(yùn)營能耗費(fèi)等摻合在一起。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司 在收取了物業(yè)費(fèi)用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對于自 己繳納的“小區(qū)物業(yè)費(fèi)怎么算”都不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收 繳率相當(dāng)?shù)?，有的甚至低?030%,使得物業(yè)管理難以為繼，造成其 他已繳費(fèi)業(yè)主的心理不平衡。物業(yè)管理?xiàng)l 例第四十一條只講了合理公開收費(fèi)問題，而基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些構(gòu) 成沒有羅列出來，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。 同時(shí)，造成物業(yè)費(fèi)的欠費(fèi)糾紛，除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開 發(fā)商遺留問題為主要原因外，物業(yè)費(fèi)

3、收取標(biāo)準(zhǔn)不明確，不能體現(xiàn) 質(zhì)價(jià)相 符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業(yè)主對物業(yè)費(fèi)的定價(jià)缺少相關(guān) 知識，物業(yè)收費(fèi)忽高忽低，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾重重，這種情 況在前期物業(yè)管理上尤為突出。 解決方法：在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)費(fèi)用 繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚，不能簡單地 以一個“物業(yè)費(fèi)”的名稱來取代其中各類的費(fèi)用名稱。 物業(yè)服務(wù)合同糾紛： 目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對于物業(yè) 合同的性質(zhì)沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”， 而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。 這主要是因?yàn)閷τ谖飿I(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識不同。據(jù)

4、分析，如 果雙 方簽訂的是物業(yè)委托合同性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企 業(yè)對小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。 如果一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題，比如遭到盜竊等，那么其后果將 與物業(yè)公司沒有任何關(guān)系；同時(shí)由于委托合同的委托人依法可任意終止 合同，而不需要任何理由，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。 解決方法：在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該 為服務(wù)合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業(yè)合同的名 稱，如果是服務(wù)合同，一般這個合同的名稱是“物業(yè)管理服 務(wù)合同”， 而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時(shí)，在合同的條款中，如果是委托合 同，一般會表現(xiàn)為“甲方委托乙方

5、”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙 方提供服務(wù)”。 三，小區(qū)公共配套設(shè)施糾紛 比如：某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個人，使得小區(qū)的停車 費(fèi)用漲價(jià)，造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主 的利益。 這類糾紛其實(shí)牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主 人”到 底是誰的問題，究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在物業(yè)管理 條例中， 目前只對停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車停車場 （庫），應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位 不得轉(zhuǎn)讓 給小區(qū)外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū) 域外的單位和個人。”而沒有對共用設(shè)施和共用部位的 權(quán)屬等問題作出規(guī)定。 同時(shí)，

6、目前物業(yè)部分在共用設(shè)施 共用部位的權(quán)屬問題還涉及到維修 和費(fèi)用的承擔(dān)問題。比如哪些部位 設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共同共有； 哪些屬于部分業(yè)主共同共有；未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的地下停車庫權(quán)屬，應(yīng) 屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商，如果屬于全體業(yè)主，權(quán)證應(yīng)如何發(fā)放 保 管、使用，收益應(yīng)如何處理，維修基金如何籌集、如何分?jǐn)?。而對于開發(fā) 商已出售的地下停車庫應(yīng)如何處理，對于開發(fā)商建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移 動車位的權(quán)屬應(yīng)如何認(rèn)定，部分業(yè)主或個別業(yè)主是否能對此提起訴訟，部 分業(yè)主或個別業(yè)主對共用設(shè)施共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等, 目前尚沒有明確規(guī)定。 以上就是常見的物業(yè)糾紛的解決辦法的介紹，催天下是欠款催收技術(shù) 服務(wù)平臺，主要提供物業(yè)費(fèi)催