房地產(chǎn)項(xiàng)目管理計(jì)劃書

1、 穰東項(xiàng)目管理計(jì)劃書 第一部分 總則 一、 穰東項(xiàng)目管理部受南陽市會友房地產(chǎn)有限公司（穰東項(xiàng)目董事會）的委托，對穰東項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)工程項(xiàng)目管理。 二、 建設(shè)工程項(xiàng)目管理的工作范圍：穰東項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域拆遷階段的管理、前期階段的管理、勘察設(shè)計(jì)階段的管理、施工招標(biāo)階段的管理、施工階段的管理。 三、 建設(shè)工程項(xiàng)目管理主要通過：集成管理、范圍管理、進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和采購管理來控制管理項(xiàng)目、管理的各有機(jī)組成部分，按照準(zhǔn)備（計(jì)劃）、執(zhí)行、控制、收尾的管理過程不斷的實(shí)現(xiàn)每一項(xiàng)工作，進(jìn)而達(dá)到實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)。四、 建設(shè)工程項(xiàng)目管理的主要依據(jù) 1、國家和地方有關(guān)建設(shè)用地獲取方式的法律、法

2、規(guī)； 2、國家和地方有關(guān)建設(shè)用地范圍內(nèi)拆遷安置補(bǔ)償?shù)姆?、法?guī)； 3、國家和地方有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)； 4、國家和地方有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等； 5、經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目建設(shè)文件和設(shè)計(jì)文件；6、 南陽市會友房地產(chǎn)有限公司穰東項(xiàng)目董事會（以下簡稱項(xiàng)目董事會）與穰東項(xiàng)目管理部經(jīng)理簽訂的項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書；7、 穰東項(xiàng)目管理部代表南陽市會友房地產(chǎn)有限公司（項(xiàng)目董事會）與穰東鎮(zhèn)穰東居委會簽訂的項(xiàng)目招商引資意向書、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出讓合同、項(xiàng)目征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案。 8、穰東項(xiàng)目部代表南陽市會友房地產(chǎn)有限公司（項(xiàng)目董事會）與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位簽訂的建設(shè)工程勘察合同、

3、設(shè)計(jì)合同、施工合同、材料設(shè)備供貨合同。 五、 穰東項(xiàng)目管理目標(biāo)：按照南陽市會友房地產(chǎn)有限公司（項(xiàng)目董事會）與穰東項(xiàng)目管理部經(jīng)理簽訂的項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書的約定；在達(dá)到（項(xiàng)目董事會）所要求的進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用的目標(biāo)內(nèi)完成項(xiàng)目。 六、 穰東項(xiàng)目部經(jīng)理在簽訂項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書后，組建項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)穰東項(xiàng)目管理部，項(xiàng)目管理中實(shí)行項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。由項(xiàng)目總經(jīng)理主持編寫項(xiàng)目管理計(jì)劃，制定工作制度、擬出工作目標(biāo)、明確各方面的關(guān)系，經(jīng)南陽市會友房地產(chǎn)有限公司（項(xiàng)目董事會）批準(zhǔn)后執(zhí)行。 七、建設(shè)用地范圍內(nèi)的拆遷安置工作，其實(shí)施主體單位是穰東鎮(zhèn)穰東居委會，穰東項(xiàng)目管理部的工作范圍主要是：依照與穰東鎮(zhèn)穰東居委會簽訂的項(xiàng)目

4、招商引資意向書、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出讓合同、項(xiàng)目征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案，配合穰東居委會對建設(shè)用地范圍內(nèi)的拆遷安置對象進(jìn)行調(diào)查摸底、登記造冊、簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書，并按照征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案和拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書中的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際數(shù)額，兌現(xiàn)補(bǔ)償金。并依照與穰東鎮(zhèn)穰東居委會簽訂的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出讓合同，辦理相關(guān)的土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。 八、 合同管理工作是項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，在草擬合同文本、合同談判、簽訂合同和執(zhí)行合同過程中，穰東項(xiàng)目管理部要遵照（項(xiàng)目董事會）的要求進(jìn)行各項(xiàng)工作，同時又要認(rèn)真遵守法律法規(guī)，保證所簽合同的有效性和合法性。在合同管理工作中要把合同的風(fēng)險(xiǎn)

5、分析作為重要內(nèi)容，要最大限度的推擴(kuò)（項(xiàng)目董事會）的合法權(quán)益。 九、 在初查的基礎(chǔ)上，按照項(xiàng)目建設(shè)文件的要求，編制項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃，作為各階段進(jìn)度計(jì)劃的依據(jù)，項(xiàng)目管理部要認(rèn)真審查各單位編制的工作進(jìn)度計(jì)劃，對計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行動態(tài)管理；通過組織協(xié)調(diào)按計(jì)劃完成各階段的工作。 十、 項(xiàng)目管理部要結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)編制項(xiàng)目管理規(guī)劃與各階段工作的管理細(xì)則，作為管理工作的指導(dǎo)性文件和操作性文件。項(xiàng)目管理要保證人力資源的投入，建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，做好職能分工。努力做好各項(xiàng)管理工作，保證各項(xiàng)管理工作質(zhì)量，最后達(dá)到（項(xiàng)目董事會）的滿意。 十一、項(xiàng)目管理部要認(rèn)真組織對概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)的評選、審查

6、和驗(yàn)收，利用價值工程原理對設(shè)計(jì)進(jìn)行控制管理，提高工程的使用價值。要對設(shè)計(jì)方提出的估算、概算和預(yù)算進(jìn)行評審，在執(zhí)行中要嚴(yán)給進(jìn)行控制，最終實(shí)現(xiàn)概算不超過估算，預(yù)算不超概算，決算不超預(yù)算。 十二、 工程建設(shè)中的重大問題，如項(xiàng)目建設(shè)總計(jì)劃、設(shè)計(jì)大綱、投資估算，初步設(shè)計(jì)和概算、重大設(shè)計(jì)變更、動用工程預(yù)備金、突破建設(shè)工期等，項(xiàng)目管理部均應(yīng)向（項(xiàng)目董事會）報(bào)告，取得批準(zhǔn)后再執(zhí)行。十三、 項(xiàng)目管理部總經(jīng)理在簽訂項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書后，具有選擇勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位的決策權(quán)。所簽訂的合同報(bào)（項(xiàng)目董事會）審查備案后，（項(xiàng)目董事會）不能隨意變遷或解除穰東項(xiàng)目管理部與第三方所簽訂的合同。 十四、 項(xiàng)目管理部在

7、代表（項(xiàng)目董事會）辦理各種申報(bào)手續(xù)中，要主動向有關(guān)部門進(jìn)行溝通，取得各有關(guān)部門的理解和支持，認(rèn)真聽取各部門的意見和要求，及時向（項(xiàng)目董事會）匯報(bào)；不斷完善各項(xiàng)工作，使各項(xiàng)申報(bào)工作能順利完成。 十五、 在工程項(xiàng)目管理過程中，每月向（項(xiàng)目董事會）報(bào)送工作月報(bào)。各階段工作完成后，向（項(xiàng)目董事會）報(bào)階段工作總結(jié)報(bào)告，工程項(xiàng)目管理工作全部完成后向（項(xiàng)目董事會）報(bào)項(xiàng)目管理工作總結(jié)報(bào)告，并接受審計(jì)。 第二部分 項(xiàng)目管理工作概況一、建設(shè)工程項(xiàng)目管理工作的目標(biāo)代表（項(xiàng)目董事會）辦理與本項(xiàng)目有關(guān)的各種手續(xù)，協(xié)調(diào)各協(xié)作單位的工作關(guān)系，按合同約定完成全部項(xiàng)目管理工作。二、建設(shè)工程項(xiàng)目管理工作的內(nèi)容在建設(shè)工程項(xiàng)目管理過

8、程中，穰東項(xiàng)目管理部將代表（項(xiàng)目董事會）辦理以下十個方面的工作：（一）鄧州市政府 落實(shí)對該項(xiàng)目實(shí)施的優(yōu)惠政策（二）計(jì)劃部門（發(fā)改委） 報(bào)批項(xiàng)目建議書 辦理項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書（設(shè)計(jì)任務(wù)書） 列入年度計(jì)劃 領(lǐng)取投資許可證 （三）規(guī)劃部門（規(guī)委） 規(guī)劃意見書 設(shè)計(jì)方案審批 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 繳納各種規(guī)費(fèi) 城市檔案建立 （四）土地部門（國土局） 辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書 辦理集體建設(shè)用地使用證 勘察、詳勘（選擇相關(guān)勘察單位，審核勘察報(bào)告） （五）當(dāng)?shù)卣按逦瘯?簽訂農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出讓合同 調(diào)查涉遷戶基本情況，登記造冊 制定和公示征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案 發(fā)布拆遷公告 落實(shí)安

9、置用地 與涉遷戶簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書 實(shí)施拆遷 五通一平（通電、通路、通水、通訊、排污、土地平整）（六）設(shè)計(jì)單位（設(shè)計(jì)院） 概念設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) （七）招標(biāo)部門（招標(biāo)辦） 編制招標(biāo)文件 組織編制標(biāo)底 開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo) 發(fā)中標(biāo)通知，簽訂施工合同、材料供應(yīng)合同。（八）其它部門 消防（征得認(rèn)可） 人防（征得認(rèn)可） 市政（征求意見） 環(huán)保（征求意見） 地震（征求意見） 供水（征求意見） 供電（征求意見） 電訊（征求意見） 衛(wèi)生（征求意見）（九）建設(shè)部門（建委） 領(lǐng)取施工圖紙審核意見書 領(lǐng)取開工審查表 辦理監(jiān)督手續(xù) 領(lǐng)取開工許可證 組織工程竣工驗(yàn)收 辦理工程竣工備案 （十）房管部門

10、 辦理涉遷戶農(nóng)村房屋所有權(quán)證書滅籍手續(xù) 辦理農(nóng)村房屋拆遷許可證 為經(jīng)營商戶辦理農(nóng)村房屋所有權(quán)證書 三、建設(shè)工程項(xiàng)目管理工作的措施 1 編制項(xiàng)目控制性進(jìn)度計(jì)劃，報(bào)（項(xiàng)目董事會）批準(zhǔn)，保證各項(xiàng)工作有效地銜接。 2 編制資金需求及使用計(jì)劃，報(bào)（項(xiàng)目董事會）審批，協(xié)助（項(xiàng)目董事會）合理、充分利用項(xiàng)目資金。 3代表（項(xiàng)目董事會）辦理項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并完成項(xiàng)目立項(xiàng)審批。 4 代表（項(xiàng)目董事會）在方案設(shè)計(jì)階段隨時與規(guī)劃部門相關(guān)人員勾通匯報(bào)，征求方案意見，以加快規(guī)劃兩證審批。 5 施工圖設(shè)計(jì)階段組織設(shè)計(jì)與施工的協(xié)調(diào),為加快施工進(jìn)度和工程質(zhì)量打下良好的基礎(chǔ)。 6經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)，選定勘察單位，并委托專家

11、審核勘察結(jié)果，保證勘察及詳勘進(jìn)度及質(zhì)量。 7代表（項(xiàng)目董事會）與協(xié)作單位（如水、電、等）和政府相關(guān)部門（如消防、人防辦等）隨時勾通，爭取相關(guān)手續(xù)盡快批復(fù)。 8代表（項(xiàng)目董事會）在招標(biāo)辦辦理相關(guān)招標(biāo)手續(xù)。 9代表（項(xiàng)目董事會）辦理開工證。 10經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)辦理專業(yè)驗(yàn)收手續(xù)和竣工備案手續(xù)。 第三部分 征地拆遷階段的管理一、征地拆遷階段的管理目標(biāo)1、 代表（項(xiàng)目董事會）與當(dāng)?shù)攸h委、政府及村委會密切配合，辦理本項(xiàng)目所涉及的土地流轉(zhuǎn)出讓手續(xù)，依法取得建設(shè)用地的使用權(quán)。2、 配合當(dāng)?shù)卣?、村委會，做好?xiàng)目宣傳及拆遷區(qū)域基本情況調(diào)查工作，落實(shí)安置用地并完善手續(xù)，以此為據(jù)嚴(yán)格控制拆遷安置成本，圓滿完成

12、拆遷安置補(bǔ)償工作。3、 以本項(xiàng)目的實(shí)際情況，整理計(jì)算出拆遷、建設(shè)總成本，拿出有力的依據(jù)，爭取當(dāng)?shù)卣畬Ρ卷?xiàng)目的優(yōu)惠政策。4、 完成五通一平（通電、通路、通水、通訊、排污、土地平整）為開工做好全面準(zhǔn)備。二、征地拆遷階段管理工作的內(nèi)容1、與村委會簽訂穰東項(xiàng)目招商引資意向書。2、收集整理穰東鎮(zhèn)黨委、政府、人大關(guān)于實(shí)施穰東項(xiàng)目的文件、決議、會議紀(jì)要；收集整理村委會運(yùn)用“4+2”工作法，解決該項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)問題的提議、審議、復(fù)議、決議等相關(guān)文件；組織編制穰東鎮(zhèn)原服裝市場擴(kuò)建及鎮(zhèn)中村改造項(xiàng)目建議書。3、組織測繪單位對項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域進(jìn)行邊界勘測，繪制穰東項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域界址點(diǎn)圖，取得該項(xiàng)目總用地面積的各項(xiàng)數(shù)據(jù)。4、

13、配合村委會組織整理集體建設(shè)用地確權(quán)登記資料，為進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)程序做好準(zhǔn)備。5、協(xié)助村委會整理完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出讓申請資料，并上報(bào)鄧州市土地局。 6、組織整理相關(guān)文件、資料，通過土地流轉(zhuǎn)出讓“招、拍、掛”程序，依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，并與村委會簽訂農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)出讓合同，拿到農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。 7、配合村委會，依據(jù)穰東項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域界址點(diǎn)圖，對拆遷區(qū)域涉遷戶的基本情況進(jìn)行調(diào)查，分門別類，登記造冊，以此作為拆遷安置補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。 8、與當(dāng)?shù)卣?、村委會商討研究，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案，并予以公示。9、 督促村委會，落實(shí)拆遷安置用地，并依法取得相關(guān)手續(xù)。 1

14、0、根據(jù)二次公示的征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案內(nèi)容，編制拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書，做為與涉遷戶正式簽約的文本。 11、根據(jù)二次公示的征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案內(nèi)容，編制拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書，做為與涉遷戶正式簽約的文本。 12、密切配合鎮(zhèn)政府拆遷工作指揮部的工作，項(xiàng)目管理部人員在進(jìn)行簽約培訓(xùn)后，全部隨拆遷工作小組行動。確保在拆遷工作小組做通涉遷戶思想工作后，及時簽約。 13、做好拆遷檔案管理工作，所有涉遷戶簽約后，簽約的文本及涉遷房屋原有的權(quán)屬證明資料、文件、證書等，均報(bào)項(xiàng)目管理部，分門別類，登記備案并備份。 14、與專業(yè)拆遷公司簽約，具體實(shí)施房屋拆除，并由拆遷公司負(fù)責(zé)對拆遷現(xiàn)場的垃圾運(yùn)至指定地點(diǎn)并進(jìn)行平整。

15、 15、與村委會及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門聯(lián)系，完成五通一平，做好開工前的準(zhǔn)備工作。3、 征地拆遷階段的管理措施1、 研究和把握國家及地方政府的現(xiàn)行土地政策，重點(diǎn)把握當(dāng)前關(guān)于“農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)”的相關(guān)政策，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際情況，從相關(guān)政策找出實(shí)施該項(xiàng)目的依據(jù)及應(yīng)規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。2、 協(xié)助村委會收集、整理、組織土地流轉(zhuǎn)出讓申請上報(bào)材料；與鄧州市土地部門加強(qiáng)聯(lián)系，及時了解和把握國家及地方政府關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的政策和動向，爭取以最有利的方式獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)。3、 督促鎮(zhèn)政府上報(bào)鄧州市政府，將該項(xiàng)目納入2009年度鄧州市小城鎮(zhèn)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目；召開相關(guān)部門參加的“穰東項(xiàng)目現(xiàn)場辦公會”，對該項(xiàng)目的實(shí)施

16、予以肯定。針對該項(xiàng)目所面臨的困難和問題進(jìn)行研討，結(jié)合服裝市場改建、空心村治理、小城鎮(zhèn)建設(shè)、提出問題的處理意見，找出解決困難的方法，促使出臺優(yōu)惠政策；并取得相關(guān)部門的支持于全力配合。4、 配合村委會，以各種形式，用項(xiàng)目規(guī)劃方案圖片、穰東鎮(zhèn)原服裝市場及鎮(zhèn)中村現(xiàn)狀圖片，新舊對比，大力宣傳該項(xiàng)目實(shí)施的必要性，使其家喻戶曉，人人皆知。5、 協(xié)助村委會，運(yùn)用“4+2”工作法程序，對征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施方案的內(nèi)容廣泛征求意見，并予以修改和完善，形成決議，并予以公示。以此取得廣大村民的配合于支持，促使拆遷工作的順利進(jìn)行。6、 促成由鎮(zhèn)黨委牽頭，書記掛帥、鎮(zhèn)長主理、村支兩委參與的“穰東項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域拆遷工作指揮部

17、”，加大力度，統(tǒng)一協(xié)調(diào)和指揮拆遷安置工作。通過全體鎮(zhèn)干部、村干部的參與，組成若干個拆遷工作小組，拆遷任務(wù)包干到組，包戶到人。由指揮部出臺獎勤罰懶的具體措施，引入激勵機(jī)制，加快拆遷工作的進(jìn)展速度。7、 項(xiàng)目管理部人員，不分部門，不分所學(xué)專業(yè)，統(tǒng)一進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書簽約培訓(xùn)后，充實(shí)到拆遷工作小組中，隨組工作。在拆遷工作小組做通工作后，做通一戶，簽約一戶。并同時引入激勵機(jī)制，出臺獎勤罰懶的具體措施。 第四部分 設(shè)計(jì)階段的管理通過設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理，確保設(shè)計(jì)文件的有效性和連續(xù)性，充分體現(xiàn)（項(xiàng)目董事會）的意圖，并符合國家的相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定的要求，促進(jìn)設(shè)計(jì)單位高效地合作，并按時取得相關(guān)的批準(zhǔn)文件。本

18、項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作將劃分為概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)四個階段。 第一概念設(shè)計(jì)階段一、 管理目標(biāo)通過對設(shè)計(jì)單位提交的概念設(shè)計(jì)及當(dāng)今國內(nèi)已建和正在建設(shè)的相近規(guī)模的同等建筑比較，評選出符合穰東鎮(zhèn)整體規(guī)劃，與“中原明星鎮(zhèn)”相匹配的建筑風(fēng)格、并滿足“中原服飾商貿(mào)城”經(jīng)營戶使用需求的概念性設(shè)計(jì)方案。二、 管理工作內(nèi)容1、代表（項(xiàng)目董事會）對概念設(shè)計(jì)的進(jìn)度進(jìn)行協(xié)調(diào)。2、對概念設(shè)計(jì)分別進(jìn)行建筑形式、結(jié)構(gòu)方案、外部環(huán)境、初步成本估算進(jìn)行分析，并向（項(xiàng)目董事會）提交分析對比報(bào)告。3、收集國內(nèi)近期已建成或正在建的相近規(guī)模的建筑相關(guān)的數(shù)據(jù)，分析整理后，向（項(xiàng)目董事會）提交相應(yīng)的報(bào)告。4、對概念性方案的施工可行

19、性、工程實(shí)施的進(jìn)度進(jìn)行對比分析，向（項(xiàng)目董事會）提交相關(guān)報(bào)告。 5、對概念設(shè)計(jì)與穰東鎮(zhèn)現(xiàn)有整體規(guī)劃及已建成建筑的協(xié)調(diào)性進(jìn)行對比分析，并寫出相應(yīng)報(bào)告。 三、 主要管理措施 1、建議在本階段成立由項(xiàng)目管理部和規(guī)劃局專家及當(dāng)?shù)卣M成評審組。完成概念設(shè)計(jì)的評審工作。通過規(guī)劃局專家的參與將保證所通過的概念設(shè)計(jì)在規(guī)劃局順利通過。 2、項(xiàng)目管理部將督促設(shè)計(jì)單位提交目前國內(nèi)相近規(guī)模建筑的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 3、項(xiàng)目管理部會同規(guī)劃局的專家將一起聽取關(guān)于各概念設(shè)計(jì)介紹，以便了解設(shè)計(jì)的意圖。 4、概念設(shè)計(jì)的評定將主要從以下幾個方面進(jìn)行： 符合穰東鎮(zhèn)整體規(guī)劃 體現(xiàn)服飾文化文化理念 滿足經(jīng)商客戶群體要求 施工可行性、施

20、工周期的合理性 成本可接受性 5、項(xiàng)目管理部將外聘造價工程師對概念設(shè)計(jì)的初步成本進(jìn)行評價估算。 6、如果一個概念設(shè)計(jì)可以滿足上述的各項(xiàng)要求，并得到（項(xiàng)目董事會）的確認(rèn)，則由項(xiàng)目管理部發(fā)出書面的通知，繼續(xù)完成下面的工作。 7、如果提交的概念設(shè)計(jì)未能通過專家及（項(xiàng)目董事會）的初步評審，則項(xiàng)目管理部將整理出相關(guān)各方意見，由設(shè)計(jì)單位繼續(xù)完善，并明確相應(yīng)的完成時間和內(nèi)容。項(xiàng)目管理部將會同（項(xiàng)目董事會）隨時檢查本概念設(shè)計(jì)的完成情況，同時對項(xiàng)目總體進(jìn)度安排進(jìn)行調(diào)整，保證整體計(jì)劃的實(shí)施。 第二方案設(shè)計(jì)階段一、 管理目標(biāo) 通過過程控制，促使設(shè)計(jì)單位按期提交符合項(xiàng)目建議書、設(shè)計(jì)合同內(nèi)容、質(zhì)量要求及保證審批通過的方

21、案設(shè)計(jì)。二、管理工作內(nèi)容 1、項(xiàng)目管理部將負(fù)責(zé)對方案設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。 2、對設(shè)計(jì)單位提交的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行評審，是否滿足項(xiàng)目建議書及設(shè)計(jì)合同要求，向（項(xiàng)目董事會）提交相應(yīng)的評審報(bào)告。 3、對設(shè)計(jì)單位提交的方案設(shè)計(jì)估算進(jìn)行評審，向（項(xiàng)目董事會）提交方案設(shè)計(jì)估算的評審意見。三、主要管理措施 1、在方案設(shè)計(jì)開始前，根據(jù)總進(jìn)度計(jì)劃和設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位編制方案設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃。 2、項(xiàng)目管理部將對進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行評審，并提出相關(guān)的意見。 3、項(xiàng)目管理部會同規(guī)劃局的專家，對提交的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行評審，并寫出評審報(bào)告。 4、方案評審的技術(shù)部分主要包括以下： 方案設(shè)計(jì)是否與（項(xiàng)目董事會）確認(rèn)的概念設(shè)計(jì)保持連續(xù)性 方案設(shè)

22、計(jì)是否滿足于整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的要求 各專業(yè)方案的深度是否滿足于規(guī)劃局報(bào)批深度 各專業(yè)方案的深度是否滿足于成本估算深度 各專業(yè)方案的施工技術(shù)可行性 各專業(yè)方案的施工工期可行性 各專業(yè)方案是否可以指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)文件 各專業(yè)方案設(shè)計(jì)是否滿足于項(xiàng)目建設(shè)書中技術(shù)指標(biāo)的要求 各專業(yè)方案是否相互協(xié)調(diào) 結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)是否滿足于結(jié)構(gòu)安全的國家規(guī)定并能滿足建筑方案設(shè)計(jì)的要求 機(jī)電方案是否可以滿足于適用要求 機(jī)電方案及建筑方案是否節(jié)能 機(jī)電方案是否便于后期物業(yè)管理和保養(yǎng) 外部環(huán)境設(shè)計(jì)是否可以滿足總體建筑風(fēng)格及總體環(huán)境要求，并體現(xiàn)與之協(xié)調(diào)的品位 交通方案設(shè)計(jì)是否滿足要求 建筑風(fēng)格是否體現(xiàn)現(xiàn)代徽派建筑風(fēng)格的要求 5、由項(xiàng)目

23、管理部組織造價工程師對方案設(shè)計(jì)估算進(jìn)行評審并向（項(xiàng)目董事會）提交相關(guān)的估算評審報(bào)告供批準(zhǔn)。 6、不同階段的方案設(shè)計(jì)成果隨時報(bào)規(guī)劃局，征得規(guī)劃局的意見，同時與政府其它的職能部門隨時匯報(bào)，全方位滿足要求。 第三初步設(shè)計(jì)階段一、 管理目標(biāo) 通過對初步設(shè)計(jì)的過程控制和協(xié)調(diào)，使設(shè)計(jì)單位及相關(guān)外部配合單位密切合作，促使初步設(shè)計(jì)文件保持與方案設(shè)計(jì)的有效連續(xù)性，完成設(shè)計(jì)合同約定的要求，并滿足于規(guī)劃部門的審批要求。2、 管理工作內(nèi)容 1、編寫初步設(shè)計(jì)管理細(xì)則。 2、編制設(shè)計(jì)大綱,報(bào)（項(xiàng)目董事會）批準(zhǔn)。 3、根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)向規(guī)劃部門征求規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，作為設(shè)計(jì)的依 據(jù)。 4、審核設(shè)計(jì)單位的主要設(shè)計(jì)人的資質(zhì)及人員安排，

24、提出初步意見。跟蹤初步設(shè)計(jì)階段主要設(shè)計(jì)人員的配備情況。 5、在過程中檢查初步設(shè)計(jì)文件是否滿足設(shè)計(jì)合同及設(shè)計(jì)任務(wù)書的規(guī)定，并提出相關(guān)意見。 6、對跟蹤過程中發(fā)現(xiàn)的偏差提出改正要求，并驗(yàn)證執(zhí)行情況。 7、代表（項(xiàng)目董事會）組織協(xié)調(diào)與外層單位（水、電等）及政府職能部門的聯(lián)系。 8、組織對初步設(shè)計(jì)文件的檢查，驗(yàn)收。 9、對設(shè)計(jì)費(fèi)拔付簽署意見。 10、檢查核對設(shè)計(jì)工程概算。 11、組織初步設(shè)計(jì)階段的會議，進(jìn)行階段性總結(jié)。 12、組織初步設(shè)計(jì)文件的報(bào)批。三、主要管理措施 1、組織有建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、環(huán)境、造價、法律顧問等專家參加項(xiàng)目管理的咨詢工作。 、法律顧問協(xié)助項(xiàng)目管理部簽訂初步設(shè)計(jì)合同，并將合同風(fēng)險(xiǎn)分

25、析意見提交（項(xiàng)目董事會）。 3、項(xiàng)目管理部應(yīng)收集必要的資料，包括： 項(xiàng)目建議書 用地紅線圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 消防意見等 4、在（項(xiàng)目董事會）主持下召開初步設(shè)計(jì)階段管理交底會，提出本階段的管理方法及要求。 5、根據(jù)方案設(shè)計(jì)確定的內(nèi)容，將初步設(shè)計(jì)劃分為若干個分階段。 6、在每個分階段，要求設(shè)計(jì)單位提供階段性的設(shè)計(jì)計(jì)劃和設(shè)計(jì)輸入文件，由指定的人員審查簽認(rèn)，填寫設(shè)計(jì)跟蹤檢查記錄單，報(bào)（項(xiàng)目董事會）審核。 7、在設(shè)計(jì)實(shí)施過程中，定期與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行書面聯(lián)系，跟蹤設(shè)計(jì)進(jìn)展情況。 8、在初步設(shè)計(jì)的中間階段，與（項(xiàng)目董事會）協(xié)商約定，實(shí)地檢查所有設(shè)計(jì)的進(jìn)展情況。 9、實(shí)地檢查工作主要包括以下幾個方面的內(nèi)容 設(shè)計(jì)進(jìn)

26、度是否滿足合同及計(jì)劃要求 設(shè)計(jì)人員資格配備情況是否與合同要求一致 設(shè)計(jì)專業(yè)配合情況 已完成階段性成果的設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度 已完成部分工程成本估算 10、在實(shí)地跟蹤檢查過程中，填寫設(shè)計(jì)跟蹤檢查記錄單，并報(bào)（項(xiàng)目董事會）備案。 11、如在檢查過程中發(fā)現(xiàn)不符合要求的問題，則專題發(fā)出整改通知書，要求相關(guān)人員在一定時間內(nèi)進(jìn)行修正，保證本階段任務(wù)的完成。有關(guān)通知書報(bào)（項(xiàng)目董事會）備案。12、定期組織召開有設(shè)計(jì)單位參加協(xié)調(diào)會，參加人員必須為各項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人。13、組織設(shè)計(jì)單位與有關(guān)部門，如規(guī)劃、建設(shè)、市政、消防、環(huán)保、地震、人防、園林、供水、供電、電訊、交通等協(xié)調(diào)工作。14、建議設(shè)計(jì)單位聘請有關(guān)規(guī)劃、消防等單位

27、的人員擔(dān)任相關(guān)專業(yè)的顧問人員，保證審批的通過。15、在初步設(shè)計(jì)完成之后，組織（項(xiàng)目董事會）、設(shè)計(jì)單位及相關(guān)的外部協(xié)作單位共同對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審查及驗(yàn)收。審核的主要內(nèi)容包括： 審核設(shè)計(jì)項(xiàng)目是否滿足合同規(guī)定的內(nèi)容數(shù)量及深度要求 審核設(shè)計(jì)項(xiàng)目對計(jì)劃任務(wù)書及規(guī)劃要點(diǎn)的執(zhí)行情況 審核設(shè)計(jì)項(xiàng)目中對現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況 審核公用工程項(xiàng)目的完整性、可靠性及建筑物內(nèi)部的使用功能是否滿足要求 審核項(xiàng)目外部條件的落實(shí)情況。設(shè)計(jì)與穰東鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)總體要求的協(xié)調(diào)性，水、電、通訊、施工用地等條件是否與地方各部門簽訂了有關(guān)協(xié)議，有關(guān)消防、環(huán)保、交通、衛(wèi)生等條件的處置情況 注意設(shè)備選型與配套的合理性 注意初步設(shè)計(jì)對施工

28、操作的可行性、合理性和對今后物業(yè)管理的影響 注意建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、交通、環(huán)境、市政、裝修、樓宇自控、園林綠化等方面的協(xié)議配合。 建筑造型、使用功能、裝飾標(biāo)準(zhǔn)等方面是否滿足（項(xiàng)目董事會）及市場銷售的要求 審查圖紙的規(guī)范性。如圖紙的編號、名稱、設(shè)計(jì)人、校核人、審定日期、版次等欄目是否齊全 建筑造型與立面設(shè)計(jì)?？疾旖ㄖ煨团c立面設(shè)計(jì)方面是否符合選定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 平面設(shè)計(jì)。包括房間布置、面積分配、樓梯布置、總面積滿足情況 空間設(shè)計(jì)。包括層高、空間利用情況等 裝修設(shè)計(jì)。包括外墻、內(nèi)墻、樓地面、天花板裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及協(xié)調(diào)性，滿足業(yè)主裝修要求情況 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。核查結(jié)構(gòu)方案的可靠性，經(jīng)濟(jì)性情況。要審查主要結(jié)構(gòu)參

29、數(shù)取值情況，必要時審查計(jì)算書 設(shè)備設(shè)計(jì)。包括設(shè)備的布置、選型。 機(jī)、電方案等設(shè)計(jì)。包括給水、排水、強(qiáng)電、弱電、消防、自控等設(shè)計(jì)的合理性、可行性 滿足穰東鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等部門的要求情況 各專業(yè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)一致情況。審查建筑、結(jié)構(gòu)、水電等專業(yè)設(shè)計(jì)之間協(xié)調(diào)配合情況。16、項(xiàng)目管理部在工作中，要主動與（項(xiàng)目董事會）進(jìn)行溝通，及時傳遞設(shè)計(jì)情況的信息，使（項(xiàng)目董事會）掌握設(shè)計(jì)動態(tài)，取得（項(xiàng)目董事會）對工作的支持。對于（項(xiàng)目董事會）的要求和意見也要與設(shè)計(jì)單位及時研究，貫徹到設(shè)計(jì)工作中去。17、項(xiàng)目管理部要充分與（項(xiàng)目董事會）進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見。從而保證對設(shè)計(jì)單位的口徑一致，為管理的順利進(jìn)行打

30、下基礎(chǔ)。18、在初步設(shè)計(jì)文件經(jīng)（項(xiàng)目董事會）討論通過后，由項(xiàng)目管理部完成初步設(shè)計(jì)和規(guī)劃的報(bào)批工作，領(lǐng)取規(guī)劃許可證。 第四 施工圖設(shè)計(jì)階段的管理一、 管理目標(biāo) 通過對施工圖設(shè)計(jì)過程的控制，促使施工圖設(shè)計(jì)單位在約定的時間內(nèi)提交符合合同約定的數(shù)量、質(zhì)量、達(dá)到規(guī)范要求并能完全指導(dǎo)施工的圖紙。控制施工圖預(yù)算不超過設(shè)計(jì)概算。二、工作內(nèi)容1、經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)簽訂施工圖設(shè)計(jì)合同。 2、編寫施工設(shè)計(jì)階段管理細(xì)則。3、 審核施工圖設(shè)計(jì)的主要人員的資格及人員安排，跟蹤施工圖設(shè)計(jì)階段主要設(shè)計(jì)人員的配備情況。 4、審核施工圖設(shè)計(jì)單位編制的進(jìn)度計(jì)劃，提出審核意見，經(jīng)修正后執(zhí)行。5、跟蹤設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況，提出相關(guān)

31、的意見和要求。6、在過程中檢查施工圖設(shè)計(jì)是否滿足設(shè)計(jì)合同及國家規(guī)范的要求，提出意見。7、對跟蹤過程中發(fā)現(xiàn)偏差，提出改進(jìn)要求，并驗(yàn)證糾偏執(zhí)行情況。8、組織施工圖文件的檢查與驗(yàn)收。 9、簽署設(shè)計(jì)費(fèi)拔付意見 10、審核施工圖預(yù)算書。 11、對施工圖文件進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。 12、組織相關(guān)的協(xié)調(diào)會，并進(jìn)行階段性的總結(jié)。 三、主要管理措施1、組織有建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、環(huán)境、測量師、造價師、法律顧問等專家參加項(xiàng)目管理部的咨詢工作。2、由法律顧問協(xié)助項(xiàng)目管理部簽訂施工圖設(shè)計(jì)合同。3、審核設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃。4、收集施工整理施工圖階段所需的資料，包括： 初步設(shè)計(jì)文件 規(guī)劃意見書 用地規(guī)劃許可證 工程建設(shè)規(guī)劃許

32、可證 消防審批意見書 人防審批意見 園林意見 市政、水、電、等條件。 規(guī)劃紅線，水準(zhǔn)點(diǎn)等 勘察及詳勘資料5、 復(fù)測及審核相關(guān)資料，如勘察資料，水準(zhǔn)點(diǎn)等6、 主持召開施工圖階段管理交底會，明確管理目標(biāo)及方法。7、 根據(jù)實(shí)際情況，將施工圖階段劃分為若干分階段，并提出各分階段的工作目標(biāo)。8、 在每個分階段，要求設(shè)計(jì)單位提供階段性設(shè)計(jì)計(jì)劃和設(shè)計(jì)輸入文件，由項(xiàng)目管理部進(jìn)行審核，報(bào)（項(xiàng)目董事會）核準(zhǔn)。9、 在設(shè)計(jì)實(shí)施過程中，派出專人實(shí)地檢查設(shè)計(jì)進(jìn)展情況，主要包括： 設(shè)計(jì)進(jìn)度是否滿足合同及計(jì)劃要求 設(shè)計(jì)人員的配備及到位情況 各專業(yè)的協(xié)調(diào)配合 已完成部分的設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度 已完成部分的成本估算10、 如在檢查過

33、程中發(fā)現(xiàn)有不符合要求的問題，則發(fā)出整改通知書，要求相關(guān)人員在一定時間內(nèi)進(jìn)行修正。11、 驗(yàn)證批復(fù)整改及修正的措施及措施的執(zhí)行情況。12、 建議施工圖審核單位在本階段參與完成上述工作，加快施工圖的審批速度。13、 在施工圖分階段完成之后，組織（項(xiàng)目董事會）、設(shè)計(jì)單位及相關(guān)外層協(xié)作單位共同對設(shè)計(jì)圖進(jìn)行審查及驗(yàn)收，按本項(xiàng)目施工圖可以分為四個大部分： 基礎(chǔ)階段施工圖（包括機(jī)電的預(yù)留、預(yù)埋圖） 結(jié)構(gòu)施工圖（包括機(jī)電、外裝修等的預(yù)留、預(yù)埋圖） 機(jī)電安裝施工圖 內(nèi)外裝修施工圖14、 施工圖審核的主要內(nèi)容： 審核施工圖對初步設(shè)計(jì)圖的符合及滿足情況 審核施工圖是否滿足于合同規(guī)定之內(nèi)容及數(shù)量 審核施工圖對批準(zhǔn)的規(guī)

34、劃意見的滿足情況 審核施工圖對現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況 審核工程項(xiàng)目的完整性、可靠性及建筑內(nèi)部使用功能是否滿足業(yè)主的要求 審核與項(xiàng)目外部條件的協(xié)調(diào)情況，包括與穰東鎮(zhèn)的市政、水、電、施工條件等，有關(guān)消防、環(huán)保、交通、衛(wèi)生等條件的處置情況 注意設(shè)備選型與配套的合理性 注意施工圖在施工操作中的可行性、合理性及對今后銷售及物業(yè)管理的影響 審查設(shè)計(jì)圖紙的規(guī)范性，如圖紙的編號、名稱、設(shè)計(jì)人、校對人、審定日期、版次等欄目是否齊全 建筑設(shè)計(jì)及立面設(shè)計(jì)，考核在建筑造行和立面設(shè)計(jì)中體現(xiàn)初步設(shè)計(jì)的情況 平面設(shè)計(jì)。包括房間布置、面積分配、樓梯布置、總面積滿足情況 空間設(shè)計(jì)。包括層高、空間利用情況等 裝修設(shè)計(jì)。包

35、括外墻、內(nèi)墻、樓地面、天花板裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及協(xié)調(diào)性，滿足業(yè)主裝修要求情況 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。核查結(jié)構(gòu)方案的可靠性，經(jīng)濟(jì)性情況。要審查主要結(jié)構(gòu)參數(shù)取值情況，必要時審查結(jié)算書 設(shè)備設(shè)計(jì)。包括設(shè)備的布置、選型。 機(jī)、電方案等設(shè)計(jì)。包括給水、排水、強(qiáng)電、弱電、消防、自控等設(shè)計(jì)的合理性、可行性 滿足城市規(guī)劃、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等部門的要求情況 各專業(yè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)一致情況。審查建筑、結(jié)構(gòu)、水電等專業(yè)設(shè)計(jì)之間是否存在尺寸不一致等情況。15、對施工圖進(jìn)行造價審核。16、與消防、人防等主管部門的協(xié)調(diào)要主動溝通，及時匯報(bào)，認(rèn)真聽取各主管部門對設(shè)計(jì)的意見與要求，取得主管部門對施工圖設(shè)計(jì)的核準(zhǔn)。17、與施工圖審核單位密切聯(lián)系，將施

36、工圖審核工作融會貫穿在施工圖的設(shè)計(jì)過程中，使施工圖的設(shè)計(jì)和審核同步完成。領(lǐng)取施工圖紙審核意見書。 第五部分 施工招投標(biāo)階段的管理一、工作目標(biāo)：通過對穰東項(xiàng)目的施工招投標(biāo)工作，依法選擇出最適合于本工程建設(shè)的施工單位，使（項(xiàng)目董事會）的利益得以最大體現(xiàn)。 二、管理工作內(nèi)容 1編寫招標(biāo)計(jì)劃，報(bào)（項(xiàng)目董事會）批準(zhǔn)。 2經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)辦理招標(biāo)申請。 3經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)，委托有資質(zhì)的招投標(biāo)專業(yè)代理公司，編制招標(biāo)文件，內(nèi)容包括投標(biāo)須知，合同協(xié)議書，合同條件，工程規(guī)范和技術(shù)說明，合同圖紙。 4經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)，委托有資質(zhì)的單位編制標(biāo)底文件。 5經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)，審查施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)，提出

37、選擇施工、監(jiān)理單位的初步意見，報(bào)（項(xiàng)目董事會）審批，代表（項(xiàng)目董事會）選擇確定投標(biāo)單位。6代表（項(xiàng)目董事會）組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)工作。7經(jīng)（項(xiàng)目董事會）授權(quán)與中標(biāo)單位簽訂工程承包和監(jiān)理合同。8辦理工程開工申請及相關(guān)手續(xù)。9作好施工現(xiàn)場的平整，水、電、通訊線路從場外接至約定的地點(diǎn)，開通場地至公共道路的通路，提供工程地質(zhì)和地下管線資料，提供水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)控制點(diǎn)。10 辦理工程承包合同和監(jiān)理合同的備案工作。三、主要管理措施1項(xiàng)目管理部要充分研究工程項(xiàng)目的特點(diǎn)，確定招標(biāo)方式、范圍、程序、組織及時間安排，認(rèn)真編寫好招標(biāo)文件，報(bào)（項(xiàng)目董事會）同意后，作為招標(biāo)工作的指導(dǎo)文件。2編制招標(biāo)文件要遵守國家的法

38、律、法規(guī)，使招標(biāo)文件條款符合法律、法規(guī)的規(guī)定。3要認(rèn)真進(jìn)行工程風(fēng)險(xiǎn)分析，對風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)合理分解，制定回避風(fēng)險(xiǎn)的措施，以便在工程建設(shè)過程中順利化解風(fēng)險(xiǎn)。4招標(biāo)文件要完整、準(zhǔn)確地反映建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，使招標(biāo)和投標(biāo)建立在真實(shí)可靠的基礎(chǔ)上，可有效地防止在履約過程中的爭議。5進(jìn)行市場價格調(diào)查，合理確定有關(guān)材料、設(shè)備的暫估價格，使招標(biāo)標(biāo)底和投標(biāo)價格與市場實(shí)際情況相吻合，為控制投資創(chuàng)造一個比較好的條件。6招標(biāo)文件各部分內(nèi)容應(yīng)力求統(tǒng)一，用詞要明確、嚴(yán)謹(jǐn)，避免由于內(nèi)容前后矛盾，語言表達(dá)含糊不清，造成理解和解釋產(chǎn)生分歧而形成糾紛。7選擇投標(biāo)單位要認(rèn)真進(jìn)行資質(zhì)審查，拒絕不合格的投標(biāo)者。審查的重點(diǎn)應(yīng)放在投標(biāo)單位的類似工程

39、的業(yè)績，要落實(shí)到擬投入的總監(jiān)和項(xiàng)目經(jīng)理上，進(jìn)行深入的調(diào)查和了解，確保中標(biāo)后能勝任工作。8要組織好決標(biāo)前的談判，通過談判和答辯進(jìn)一步了解投標(biāo)單位如果中標(biāo)后如何組織施工，如何保證質(zhì)量，如何保證工期，更準(zhǔn)確地判斷投標(biāo)單位的施工組織能力和技術(shù)水平，同時對投標(biāo)報(bào)價也需進(jìn)一步的了解和澄清。通過談判后，就可以在候選單位中擇優(yōu)選定中標(biāo)者。 9要重視合同談判，中標(biāo)單位確定后，要抓緊進(jìn)行合同談判，對已達(dá)成的協(xié)議、合同通用條件再予確認(rèn)，要與中標(biāo)單位對合同的專用條件進(jìn)行協(xié)商，避免中標(biāo)單位利用談判爭取對其更有利的承包條件。 第六部分 施工階段的管理1、 施工階段的管理目標(biāo) 1、總體目標(biāo)： 建成南陽市具有徽派建筑風(fēng)格、經(jīng)

40、商及生活配套設(shè)施齊全、對周邊地區(qū)具有強(qiáng)大輻射力的“中原服飾商貿(mào)城”，使該項(xiàng)目成為“中原明星鎮(zhèn)”的代表之作。.2、進(jìn)度目標(biāo)： 一期工程（太子崗路及兩側(cè)建筑和配套設(shè)施）開工后，八個月內(nèi)全部完工，交付使用。3、 質(zhì)量目標(biāo)： 鄧州市安全文明工地、南陽市市優(yōu)工程。4、 成本目標(biāo)：（一期工程） 拆遷安置總成本控制在 萬元之內(nèi)。 建筑工程總成本控制在 萬元之內(nèi)（含室外配套部分）。 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)控制在 萬元之內(nèi)。 二、施工階段的管理內(nèi)容 1. 編制施工階段項(xiàng)目管理規(guī)劃,報(bào)（項(xiàng)目董事會）批準(zhǔn)。 2. 代表（項(xiàng)目董事會）辦理工程開工申請及相關(guān)手續(xù)。 3. 編制施工階段工程建設(shè)控制性進(jìn)度計(jì)劃。 4. 編制工程

41、建設(shè)資金籌措計(jì)劃。 5. 作好施工場地平整，水、電、通訊線路從場外接至約定地點(diǎn)，開通場地至公共道路的通路，提供工程地質(zhì)和地下管線資料，提供水準(zhǔn)點(diǎn)和坐標(biāo)控制點(diǎn)。 6. 組織圖紙會審和設(shè)計(jì)交底。 7. 在施工過程中負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與社會各有關(guān)部門的關(guān)系，保證工程正常進(jìn)行。 8. 代表（項(xiàng)目董事會）審核設(shè)計(jì)變更,重大設(shè)計(jì)變更應(yīng)報(bào)（項(xiàng)目董事會）批準(zhǔn)。 9. 負(fù)責(zé)處理工程建設(shè)中的違約事件、索賠事件和不可抗力事件，并向（項(xiàng)目董事會）報(bào)告。 10. 審核支付工程預(yù)付款、工程款，審核支付由甲供應(yīng)的材料、設(shè)備款。 11. 負(fù)責(zé)組織各專項(xiàng)驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收。 12. 負(fù)責(zé)工程款結(jié)算、工程竣工決算。 13. 工程建設(shè)中的重大問

42、題和決策向（項(xiàng)目董事會）報(bào)告,并取得認(rèn)可、批準(zhǔn)、或授權(quán)，作為工作的依據(jù)。14. 定期向（項(xiàng)目董事會）報(bào)告工作。三、主要管理措施1編制施工階段工程建設(shè)控制性進(jìn)度計(jì)劃。要把在合同中約定由甲方完成的工作全部列入計(jì)劃。2. 對于三通一平、設(shè)計(jì)文件、工程地質(zhì)報(bào)告、地下管線資料、水準(zhǔn)點(diǎn)和坐標(biāo)控制點(diǎn)，項(xiàng)目管理部要按時限要求完成這些工作，要承擔(dān)不作為責(zé)任和工作失誤責(zé)任，保證工程建設(shè)的正常進(jìn)行。3. 對于質(zhì)監(jiān)、人防、消防、綠化、城管、環(huán)保、公安等政府主管部門管理部要落實(shí)責(zé)任人專門負(fù)責(zé)這方面的工作，要主動匯報(bào)，積極聯(lián)絡(luò)，取得這些部門的支持。4. 嚴(yán)格執(zhí)行各種合同中約定的時限要求，按時答復(fù)、審核、批準(zhǔn)，避免因不遵守

43、時限要求而造成違約。5. 要定期檢查工程進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況,支持施工單位的進(jìn)度控制工作,力爭按合同完成施工任務(wù),若要突破工期要求,項(xiàng)目管理部要向（項(xiàng)目董事會）報(bào)告,非（甲方和不可抗力）原因造成的合同工期延誤，要追究承包單位的違約責(zé)任,并向其提出索賠要求。6. 項(xiàng)目管理部要編制由甲方供應(yīng)的材料、設(shè)備采購大綱，確定采購方案和采購計(jì)劃，負(fù)責(zé)采購工作，滿足工程進(jìn)度的需要。7. 定期向（項(xiàng)目董事會）匯報(bào)工程投資的使用情況，使（項(xiàng)目董事會）了解資金運(yùn)行狀態(tài)，便于（項(xiàng)目董事會）根據(jù)工程對資金的需求來籌措資金，并按時支付各項(xiàng)應(yīng)付的款項(xiàng)。8. 按合同約定的時限要求，組織分部工程、專業(yè)工程的驗(yàn)收。及時組織竣工驗(yàn)收，

44、代表（項(xiàng)目董事會）辦理竣工備案手續(xù)。9. 認(rèn)真組織好圖紙會審，將施工單位和項(xiàng)目管理部的意見進(jìn)行匯總，提交設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)單位進(jìn)行準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，根據(jù)交底情況由承包單位整理交底，辦理變更洽商。 10支持監(jiān)理單位的質(zhì)量控制工作，要求監(jiān)理單位做好以下工作： 對施工單位的資質(zhì)審核 對施工組織方法和施工方案的審查 對材料報(bào)驗(yàn)和試驗(yàn)的過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)督 按規(guī)范編制監(jiān)理文件 切實(shí)做好現(xiàn)場的巡視、和分項(xiàng)分部驗(yàn)收工作 重點(diǎn)區(qū)段或部位必須實(shí)施旁站監(jiān)理 要承擔(dān)不作為責(zé)任和工作失誤責(zé)任11 根據(jù)設(shè)計(jì)要求，做材料構(gòu)件、配件樣品的審核和取樣工作。12 在施工過程中組織承包單位、監(jiān)理單位與設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)工作，解決

45、好施工中的設(shè)計(jì)技術(shù)問題，保證工程的質(zhì)量。13 參加工程事故的處理，要維護(hù)我方的利益，保證工程的安全和使用功能，對造成損失的要對責(zé)任方進(jìn)行索賠。 14 組織由承包單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位和項(xiàng)目管理部參加的竣工驗(yàn)收，工程質(zhì)量要符合設(shè)計(jì)要求和工程驗(yàn)收規(guī)范。15 要對合同進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，采取相應(yīng)的防范措施，代表（項(xiàng)目董事會）完成應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，減少和避免針對我方提出的索賠。監(jiān)督承包單位和供貨單位全面履行合同應(yīng)盡的義務(wù)。16 要編制施工階段資金使用計(jì)劃報(bào)（項(xiàng)目董事會）批準(zhǔn)，要合理及時審核批準(zhǔn)資金支付申請。17 對設(shè)計(jì)變更、施工洽商要嚴(yán)格進(jìn)行管理，凡是要調(diào)整費(fèi)用的均要先經(jīng)監(jiān)理單位審核，并得到項(xiàng)目管理部的批準(zhǔn)，

46、才能實(shí)施變更。18 撥付預(yù)付款、工程款、材料款、設(shè)備款要按合同約定執(zhí)行。19 工程暫停及復(fù)工的管理：當(dāng)工程需要暫停時，監(jiān)理單位一般要事先向項(xiàng)目管理部報(bào)告，同意后由監(jiān)理單位簽發(fā)停工令，并處理好由此引發(fā)的各類問題；當(dāng)具備復(fù)工條件時，要求監(jiān)理單位及時簽發(fā)復(fù)工審批意見。20 工程延期的管理。對非承包單位原因造成的工程延期事件，只有承包單位按合同約定的期限提出延期意向報(bào)告，監(jiān)理單位才受理延期申請，監(jiān)理單位要根據(jù)工程延期事件屬實(shí)，依據(jù)合同條款準(zhǔn)確，事件發(fā)生在關(guān)鍵線路上的原則，對工程延期進(jìn)行評估，最終評估的延期天數(shù)要與項(xiàng)目管理部協(xié)商一致。21 費(fèi)用索賠的管理： 項(xiàng)目管理部應(yīng)要求監(jiān)理單位對可能導(dǎo)致索賠的原因進(jìn)

47、行充分的預(yù)測和防范，通過合同管理防止干擾事件的發(fā)生，對已發(fā)生的干擾事件要及時采取措施，減少影響和損失，在處理索賠中，要反駁承包單位不合理索賠或索賠中的不合理部分，使索賠圓滿解決。22 合同爭議的調(diào)解： 發(fā)生合同爭議后，一般情況下，應(yīng)通過監(jiān)理單位才能進(jìn)行調(diào)解協(xié)商，在調(diào)解協(xié)商的基礎(chǔ)上作出決定，雙方應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行，若不同意協(xié)商的決定，可按合同約定辦理，進(jìn)行訴訟或仲裁，項(xiàng)目管理部在解決合同爭議過程中要認(rèn)真維護(hù)（項(xiàng)目董事會）的合法權(quán)益。23 違約處理： 項(xiàng)目管理部要代表（項(xiàng)目董事會）履行應(yīng)盡的義務(wù)，避免發(fā)生違約事件。當(dāng)違約事件可能發(fā)生時，也要及時通知各方，防止違約事件發(fā)生。在當(dāng)違約事件發(fā)生時，要求監(jiān)理單位及

48、時進(jìn)行調(diào)查、分析，提出處理方案，在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，評估工程延期和費(fèi)用損失數(shù)量。24 在管理工作中項(xiàng)目管理部要主動與（項(xiàng)目董事會）進(jìn)行協(xié)商，認(rèn)真聽?。?xiàng)目董事會）的意見，及時傳遞各類的重要信息，使（項(xiàng)目董事會）掌握各方面的工作動態(tài)，取得（項(xiàng)目董事會）對管理工作的支持，對作好各項(xiàng)工作將起到非常大的促進(jìn)作用。25 按時組織工地例會，支持監(jiān)理單位協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場的進(jìn)度、質(zhì)量、投資等方面的問題，必要時還可以召開專題會議。會議均應(yīng)編制會議紀(jì)要，發(fā)給各單位。26 項(xiàng)目管理部每月要組織由監(jiān)理、施工、設(shè)計(jì)、管理各方面主要負(fù)責(zé)人參加的協(xié)調(diào)會，重點(diǎn)研究協(xié)調(diào)在質(zhì)量、進(jìn)度、造價等方面重大問題，并編寫紀(jì)要報(bào)（項(xiàng)目董事會）。27 對于規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、城管、消防、人防、供電、供氣、通訊等主管部門要主動溝通，及時匯報(bào)，取得他們的支持，保證工程順利進(jìn)行。 第七部分 項(xiàng)目工程的管理組織1 項(xiàng)目管理部總經(jīng)理做為（項(xiàng)目董事會）的代表，行使（項(xiàng)目董事會）所授予的職權(quán)。對整個項(xiàng)目的管理負(fù)責(zé)。2 工