彬洲國際花園酒店 工程部工作手冊

1、操作手冊（試行版）彬洲國際花園酒店工程部二一一年五月目 錄一、工程部的職能1、工程部工作職責(zé).52、工程部架構(gòu)圖73、工程部各崗位職責(zé)（1）工程經(jīng)理崗位職責(zé).8（2）文員崗位職責(zé).10（3）工程主管崗位職責(zé).11（4）弱電維修工崗位職責(zé).12（5）強電維修工崗位職責(zé).14（6）空調(diào)工崗位職責(zé).15（7）給排水工崗位職責(zé).16（9）萬能工崗位職責(zé).17三、工程部制度1、配電室管理制度182、電梯管理制度203、空調(diào)機房管理制度244、水泵房管理制度255、電話機房管理制度276、監(jiān)控中心管理制度.287、消防控制中心管理制度298、對講、報警系統(tǒng)設(shè)施管理制度309、BAS系統(tǒng)管理制度3110、A

2、HU（新風(fēng)機組）機房管理制度32四、工程部操作流程1、設(shè)施設(shè)備責(zé)任區(qū)域各類表單運轉(zhuǎn).332、設(shè)施設(shè)備內(nèi)部培訓(xùn)流程343、維修工作單流程354、配電巡檢程序375、給排水巡檢程序386、電梯日常巡檢程序397、電梯事故處理程序408、鍋爐運行檢查程序419、空調(diào)運行檢查程序4210、監(jiān)控運行檢查程序4411、日常維護保養(yǎng)程序45 12、設(shè)備檢修程序4613、工程部設(shè)備故障/事故事故處理程序.47五、操作表單1、操作票.482、機房巡檢記錄表.493、配電柜、配電箱檢查維護保養(yǎng)記錄表.504、樓層弱電間檢查維護保養(yǎng)記錄表.515、門禁系統(tǒng)檢查維護保養(yǎng)記錄表.526、停車場管理系統(tǒng)檢查維護保養(yǎng)記錄表

3、.537、消防系統(tǒng)檢查維護保養(yǎng)記錄表.548、巡更、報警系統(tǒng)檢查檢查維護保養(yǎng)記錄.559、公用衛(wèi)生潔具檢查記錄表.5610、減壓閥組檢查記錄表.5711、空調(diào)冷凍泵檢查記錄表5812、空調(diào)新風(fēng)機檢查記錄表5913、排污泵檢查記錄表60工程部工作職責(zé)工程部是酒店管理公司對酒店進行管理、運行的重要職能部門。在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)酒店的土木建筑、電器、空調(diào)、電梯、給排水等，機械設(shè)備的運行管理和維修保養(yǎng)及污水處理等工作，是酒店運行的后勤保障的基礎(chǔ)。1.1.1 根據(jù)發(fā)展酒店運行的需求，負責(zé)制定酒店近期和遠期，更新和維修保養(yǎng)計劃，制訂能耗預(yù)算報告。負責(zé)有關(guān)設(shè)備物資的請購計劃等工作。1.1.2 嚴格執(zhí)行

4、安全操作規(guī)程，組織實施對酒店設(shè)備的定期檢查、保養(yǎng)和維修，負責(zé)各類設(shè)備的應(yīng)急搶修，并及時排除故障，保證設(shè)備處于正常的工作狀態(tài)。1.1.3 按照國家有關(guān)環(huán)境保護，安全生產(chǎn)，勞動保護等政策法規(guī)，負責(zé)制定有關(guān)設(shè)備的使用管理制度，落實崗位責(zé)任制，保證設(shè)施的安全運行，并經(jīng)常督促檢查，及時改進工作中存在的問題。1.1.4 配合行政人事部、總經(jīng)理辦公室和政府有關(guān)管理部門，開展對員工有關(guān)技術(shù)的培訓(xùn)工作。提高員工的技術(shù)水平和技能，取得合格的技術(shù)崗位證書，做好技術(shù)人員的技術(shù)晉級和職稱的考核，評聘工作。1.1.5 負責(zé)督查各部門對能源的合理使用、指導(dǎo)正確使用設(shè)備；1.1.6 負責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，負責(zé)做好與

5、本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同評審；1.1.7 負責(zé)工程改造、設(shè)備更新、方案及預(yù)算的編制并送總經(jīng)理審批；加強設(shè)備、設(shè)施及工具的管理，定期進行檢查核對，做到帳、卡、物一致。1.1.8 按照酒店檔案管理工作制度，負責(zé)有關(guān)物業(yè)的土建工程，設(shè)備設(shè)施的施工，安裝圖紙、資料的交接。保管以及檢修記錄等文本，資料的立卷，歸檔的保管工作。1.1.9 負責(zé)有計劃的完成經(jīng)營部門派發(fā)的維修工作單。1.1.10負責(zé)管轄內(nèi)緊急情況的處理工作。1.1.11做好上一級交辦的事項。 工程部人員架構(gòu)圖（共計：32人） 工程總監(jiān) 11人強弱電主管 11人暖通主管 1維修主管 11人 變配電運行工4人人4人弱電 電梯工3空調(diào)運行工 4鍋爐運行

6、工 99人維修值班人員 63人工程經(jīng)理 1文員監(jiān)庫管 1 工程部經(jīng)理崗位職責(zé)1、執(zhí)行總經(jīng)理的各項指示，安排好工程部所有人員的工作，確保人盡其才，才盡其能，合理使用，負工程方面的對外聯(lián)系。2、負責(zé)酒店內(nèi)機電設(shè)備的操作運行正常，制定本部門的年度、季度工作計劃， 包括工程維護保養(yǎng)預(yù)算、人員編制、工作內(nèi)容、物品申購計劃、能源管理措施、外協(xié)工程計劃以及安全、環(huán)保等管理工作。3、審核、批準各專業(yè)主管工程師制定的機電設(shè)備日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查制度，并督促工程部員工認真執(zhí)行。4、洽談和確定外協(xié)維護保養(yǎng)合同，監(jiān)督承包商的工作、進度和質(zhì)量。5、制定安全工作制度及突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，指揮屬下員工解決酒店運行

7、中的各種突發(fā)事件，妥善處理善后事宜。6、監(jiān)督檢查部門員工的行為、考勤、衣著、紀律，確保屬下員工的行為規(guī)范符合酒店要求，做好員工考核工作。7、檢查下屬各類工作報告，定期向總經(jīng)理遞交每周、每月及每年工程報告。8、有計劃地組織部門員工的培訓(xùn)，不斷提高對部門的整體業(yè)務(wù)能力。9、協(xié)調(diào)好與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系，確保大廈水、電、消防、機房及衛(wèi)星接收及環(huán)保等設(shè)施的正常使用。10、建立各部門投訴意見處理制度，確保所有維修單和投訴電話都能得到滿意的回復(fù)和解決。11、每天堅持深入現(xiàn)場，抽查各項工作的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。12、按時完成總經(jīng)理布置的其他工作。13、不斷加強自身學(xué)習(xí)，提高自身的管理水平和個人修養(yǎng)

8、。 工程部文員崗位職責(zé)1、努力完成部門主管工程師交送的各項事務(wù)，對酒店的通知、文件要做到及時上傳下達。2、負責(zé)有關(guān)資料、文件的收發(fā)和分類歸檔，準確無誤地填制各種報表和表格。3、負責(zé)工程部每月員工出勤的查核、匯總上報。4、說話和氣、熱情，禮貌接待內(nèi)外來訪人員。5、傳達主管有關(guān)工作安排，并將落實情況及時匯報。6、參加會議，并做好會議記錄、整理工作。7、負責(zé)收集、整理、復(fù)印、描繪、完善工程系統(tǒng)的完工圖紙及改造工程圖紙和動力設(shè)備的使用說明書，分類歸檔，做到隨時可提供查閱。 8、每月負責(zé)把各系統(tǒng)的設(shè)備檔案有關(guān)故障情況、維修項目、更換零件或更新等內(nèi)容填入部門的設(shè)備檔案書。 9、負責(zé)動力設(shè)備運行時間、動力物

9、資、人力消耗統(tǒng)計。 工程主管工程師崗位職責(zé) 1、執(zhí)行工程部領(lǐng)導(dǎo)的各項指示，安排好工程部相關(guān)人員的工作，確保人盡其才，合理使用。2、負責(zé)主管區(qū)域設(shè)備的操作運行正常，制定部門的年度、季度計劃，包括工程維護保養(yǎng)預(yù)算、人員編制、工作內(nèi)容、物品申購計劃、能源管理措施、外判工程計劃以及安全、環(huán)保等管理工作。3、執(zhí)行制定的設(shè)備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查制度，并督促認真執(zhí)行。4、參與洽談外協(xié)維護保養(yǎng)合同，監(jiān)督承包商的工作、進度和質(zhì)量。5、制定安全工作制度及突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，指揮屬下員工解決酒店發(fā)事件，妥善處理善后事宜。6、監(jiān)督檢查下屬員工的行為、考勤、衣著、紀律，確保屬下員工的行為規(guī)范符合公司要求，做

10、好員工考核工作。7、檢查下屬各類工作報告，每周向工程經(jīng)理作工程報告。8、有計劃的組織部門員工培訓(xùn)，不斷提高整個部門的專業(yè)水平。 9、每天堅持深入現(xiàn)場，抽查工程各項工作的執(zhí)行情況， 發(fā)現(xiàn)問題及時、上報處理。 10、按時完成工程部經(jīng)理布置的其他工作。 11、不斷加強自身學(xué)習(xí)，提高自身的管理水平和個人修養(yǎng)。弱電維修工崗位職責(zé)1、服從工程經(jīng)理/主管工程師的工作安排，認真完成工作任務(wù)。2、負責(zé)酒店自控系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)IT系統(tǒng)電話通迅系統(tǒng)、廣播衛(wèi)星系統(tǒng)及照明系統(tǒng)/設(shè)備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。3、熟悉大樓內(nèi)電氣設(shè)備的情況，嚴格執(zhí)行電氣設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認真做好各項運

11、行記錄。4、發(fā)現(xiàn)故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級領(lǐng)導(dǎo)。5、及時有效地完成各項弱電維修項目的修理工作。6、做好弱電設(shè)備的應(yīng)急搶修工作，當(dāng)接到故障及異常報告后，應(yīng)立即奔赴 現(xiàn)場，在工程經(jīng)理、主管及弱電工程師的安排指導(dǎo)下完成搶修工作。 7、嚴格遵守酒店和工程部的各項管理制度，按時上下班，不得無故離崗。 8、刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專多能，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 9、愛護設(shè)備、合理使用工具、儀器和器材，保持所轄設(shè)備機房和值班室的安全和清潔工作。 10、積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。強電維修崗位職責(zé) 1、持證上崗，遵守員工守則和各

12、項規(guī)章制度，服從主管領(lǐng)導(dǎo)的安排。2、掌握供電系統(tǒng)的線路情況，設(shè)備運行情況，熟練掌握設(shè)備的技術(shù)性能及操作。3、做好設(shè)備的維護保養(yǎng)工作。4、接到報修任務(wù)及時處理。5、值班時，如遇設(shè)備有異常情況，應(yīng)及時向值班主管工程師匯報并設(shè)法解決。 6、及時完成部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作任務(wù)。 空調(diào)工崗位職責(zé)1、 每日按時巡視檢查，認真做好運作記錄。2、 掌握中央空調(diào)的基本原理，操作方法。3、 每天應(yīng)嚴守崗位，確保空調(diào)設(shè)施正常運行。4、 必須按規(guī)定做好空調(diào)設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。5、 必須做好空調(diào)設(shè)施的日常維修工作，及時處理有關(guān)空調(diào)設(shè)施事項的問題，做到隨報隨修。6、 及時完成上級交辦的工作。給排水工崗位職責(zé)1、 服從工程

13、經(jīng)理/主管工程師工作安排，按時完成工作任務(wù)。2、 負責(zé)冷熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、排雨水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)和定期巡視工作。3、 嚴格執(zhí)行管道設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，每天按巡查制度規(guī)定的時間和路線巡視檢查上下水系統(tǒng)，閥門是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施排除故障并按運行記錄表做好記錄。4、 掌握當(dāng)班水系統(tǒng)上下管道，設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)重要問題或不能解決之事立即報告工程經(jīng)理/主管并積極參加搶修。5、 及時有效地完成各項維修單工作。6、 嚴格遵守管理處及工程部的各項管理規(guī)定，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。7、 合理使用工具、儀器和材料，愛護設(shè)備和公物，保持所管機房、設(shè)備和

14、值班室的安全、清潔工作。8、 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。萬能工的崗位職責(zé)1、執(zhí)行酒店和部門的各項管理規(guī)定，服從管理，遵守紀律，樹立良好的服務(wù)意識。2、熟悉酒店所管轄區(qū)域房屋結(jié)構(gòu)，水電設(shè)施，管線走向。3、負責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)關(guān)于水、電、木、瓦、電焊方面的小修工作。4、負責(zé)所管轄區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。5、嚴格遵守服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準，及時處理各部門提出的各種報修要求。6、接到維修任務(wù)后，按作業(yè)標準、按時完成維修內(nèi)容，工作完畢及時清理施工現(xiàn)場，服務(wù)結(jié)束須請各使用部門簽字認可。7、嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生，嚴禁違單作業(yè)。8、積極提供多項優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并做到服務(wù)

15、周到、熱情、無投訴。9、愛護工具、杜絕浪費，按規(guī)定領(lǐng)用維修材料和工具。10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時性任務(wù)。配電室管理制度1、配電室全部機電設(shè)備，由工程部負責(zé)管理，停電及送電均由當(dāng)班持有高低壓電工證人員操作，其它人員一概禁止操作，一切無關(guān)人員禁止進入配電室，非酒店管理人員須得工程經(jīng)理/主管工程師同意后方可進入。2、保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上配掛溫度計，室溫應(yīng)控制在35度攝氏以下。3、建立運行記錄，每小時巡查一次，做好運行記錄，每月組織檢查一次，每年大檢修一次，遇查出問題應(yīng)及時修理，不能解決的問題及時上報值班工程師、經(jīng)理，每班巡查時應(yīng)按配電系統(tǒng)保養(yǎng)表上執(zhí)行及記錄，發(fā)現(xiàn)異常者，應(yīng)及時修理及報告。

16、4、供電線路操作開關(guān)設(shè)明顯標示，停電拉閘、檢修停電，應(yīng)掛牌標示。5、室內(nèi)禁止亂拉亂接線路，供電線路嚴禁超載供電，如為緊急情況，應(yīng)報值班工程師、經(jīng)理的同意方可進行。6、配電室內(nèi)設(shè)備及線路變更要經(jīng)工程經(jīng)理同意，重大改變應(yīng)經(jīng)工程經(jīng)理、總經(jīng)理及相關(guān)部門審批。7、節(jié)約能源消耗，降低成本是每位技術(shù)人員重要職責(zé)之一，工程部每月書面上報大廈各區(qū)域能源消耗數(shù)量。8、遵守操作規(guī)程、嚴禁違章操作，操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋及手套等。9、值班技術(shù)員要隨時接受對機電設(shè)備情況的投訴，并作記錄和及時排險故障，并向上級匯報，以便安排整改。10、進入配電房前要先把滅火系統(tǒng)轉(zhuǎn)到手動位置，并在離開時復(fù)位“自動”

17、位置。11、防止小動物進出配電房。12、加強業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)、提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。 電梯管理制度1、電梯機房內(nèi)任何設(shè)備均不允許非電梯維修人員操作，如確需入內(nèi)要有工程經(jīng)理批準。2、運行中的電梯若出現(xiàn)突然停機事故，值班保安人員應(yīng)盡量安慰乘客，并馬上通知工程部值班室，工程人員在10分鐘內(nèi)解救被困人員并通知電梯維保商搶修，在搶修人員未到位前，保安員應(yīng)記錄有關(guān)停機時間、機內(nèi)人數(shù)及了解有無年長老人、孕婦或病患者在電梯內(nèi)被困，以便作進一步跟進及向酒店領(lǐng)導(dǎo)報告。3、電梯維保商按既定的時間進行對電梯及電扶梯的例行保養(yǎng)，工程部人員應(yīng)配合進行相關(guān)登記，并通知在保養(yǎng)工作中可能影響的部門，以便作出相應(yīng)的安排。4、電梯維保商在

18、每次執(zhí)行及完成對電梯及電扶梯的周保、月保、季保、年保等維修保養(yǎng)工作后，應(yīng)認真地到工程部登記及記錄有關(guān)保養(yǎng)記錄及故障處理記錄，以便工程部跟進驗收。5、未經(jīng)工程經(jīng)理、總經(jīng)理批準，電梯上的任何設(shè)備及功能均不準變改。6、電梯維保商實行24小時值班制，遇有緊急事故應(yīng)立即通知處理，切勿企圖私自進行修復(fù)及操作。7、一切有關(guān)電梯的維修、保養(yǎng)、正常停用，測試等動作，均應(yīng)在首層掛牌告示。8、遇關(guān)人、浸水等緊急事件，工程部負責(zé)人必須立即進入相關(guān)處理程序，并在24小時之內(nèi)將整件事件經(jīng)過用書面報告匯報總經(jīng)理。9、勸告用戶不要用電梯搬運過量物件，以免電梯超載。10、乘搭電梯人數(shù)過多時，應(yīng)維持秩序，指導(dǎo)分批乘搭，以免超載而

19、發(fā)生危險。11、勿讓小孩單獨進入電梯。12、設(shè)法防止乘客惡意破壞電梯內(nèi)外設(shè)備。13、經(jīng)常清理電梯門內(nèi)外積存的垃圾，以免影響梯門開關(guān)。14、如發(fā)現(xiàn)電梯有異常聲音或電梯有損壞時，應(yīng)即時通知電梯維保商派員修理，并立即停止該梯的使用。當(dāng)電梯維修員到達時，應(yīng)對其詳述電梯不妥之處，以便查究毛病，一切情況必須詳細記錄在大廈日志簿。15、在狂風(fēng)暴雨時，如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有水滲入，應(yīng)即時盡量阻止雨水流入電梯槽，暴風(fēng)雨過后，必須盡快根治漏水問題。16、如有水滲入電梯，應(yīng)即時停止使用，并應(yīng)將電梯升高至較安全的地方，并將電梯鎖停在該樓層。17、如發(fā)現(xiàn)電梯底坑有積水，應(yīng)即時報告上級處理，同時研究水的來源，及早

20、維修。18、除電梯維修員、消防人員及持有大樓內(nèi)有效的“電梯安全管理”證的人員外，任何人士均不得隨意進入電梯機房或使用有關(guān)之鎖匙。19、每年勞動局所發(fā)出之對應(yīng)的“合格使用證”的原件須張貼在電梯內(nèi)指定位置。20、清洗走廊或樓梯時，勿讓水流入電梯，以免電梯設(shè)備受水浸影響而失控。21、火警發(fā)生時，切勿乘搭電梯。22、電梯內(nèi)之求救警鐘及抽氣扇，必須經(jīng)常保持正常操作，以免緊急時，被困者無法求救而導(dǎo)致窒息。23、如電梯發(fā)生故障，有乘客被困電梯內(nèi)，應(yīng)采取下列步驟處理：（1） 立即用對講機通知工程部值班室，工程人員在10分鐘時間內(nèi)趕到現(xiàn)場放人，同時致電電梯維保商派員到場修理失控之電梯。（2） 如電梯設(shè)有閉路電視

21、，需利用該設(shè)備觀察及留意電梯內(nèi)之情況。（3） 利用電梯內(nèi)的對講機向被困者善言安慰，請其耐心等候電梯維修人員到場，向被困者說明：“沒有任何危險”，切勿自行開啟電梯門逃生，以免發(fā)生危險。（4） 被困者救出后須向他們詢問：是否有任何不適或需要幫助；被困者姓名、聯(lián)絡(luò)電話及地址等，并記錄下來，以作存據(jù)。（5） 必須記錄該事件由始至終的時間及詳細情況，電梯人員及其它有關(guān)人員之到達或離去時間等。（6） 必須記錄被困者救出時間，如有傷者，更應(yīng)記錄其離開大廈，被送往醫(yī)院之時間及查詢有關(guān)醫(yī)院的名稱?？照{(diào)機房管理制度1、 空調(diào)機房內(nèi)任何設(shè)備非空調(diào)值班人員禁止操作。外人進入機房必須由工程經(jīng)理批準，當(dāng)空調(diào)設(shè)備進行維修、

22、保養(yǎng)時必須做好安全維護工作。2、 空調(diào)在運行中突然發(fā)生故障，空調(diào)工必須盡快趕到現(xiàn)場，不能解決的問題立即上報工程經(jīng)理。3、 空調(diào)操作工必須每日對空調(diào)進行巡檢認真記錄，未經(jīng)工程部經(jīng)理批準，空調(diào)任何設(shè)備及功能不準改變。4、 空調(diào)工按照月度和年度維修保養(yǎng)規(guī)定認真填寫出維修保養(yǎng)記錄。5、機房內(nèi)窗明地凈，設(shè)備上無積塵、滲油及銹跡，照明良好。水泵房管理制度1、 水泵房及儲水池，消防系統(tǒng)全部機電設(shè)備由工程部人員負責(zé)監(jiān)控，定期保養(yǎng)、維修、安排清理及定期進行操作記錄，如遇解異常及時報告工程經(jīng)理。2、 泵房內(nèi)機電設(shè)備操作均由工程部人員負責(zé)，其它人員不得操作，無關(guān)人員一概不得進入泵房，如確需進入需工程經(jīng)理批準。3、

23、消防泵、噴淋泵、生活水泵、污水泵在正常情況下，選擇開關(guān)及操作位置要簡單、清楚及明顯。4、 生活水主泵每周由工程部人員輪流轉(zhuǎn)換一次，或由設(shè)備自帶轉(zhuǎn)換功能執(zhí)行，但須每周檢查，確保功能正常。消防泵須按“定期保養(yǎng)規(guī)定”定期檢查，每季進行一次“自動及手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。5、 水泵、浮球閥、水位檢知器、壓力開關(guān)等應(yīng)作定期性檢查及保養(yǎng)。6、 泵房應(yīng)每周安排打掃一次，泵及管道等每月檢查及擦洗一次。7、 技術(shù)員在執(zhí)行上述保養(yǎng)工程后，需將檢查保養(yǎng)結(jié)果記錄在報告表內(nèi)，交工程經(jīng)理審閱。8、 如需停水第一時間通知總經(jīng)理辦公室，由總經(jīng)理辦公室安排相關(guān)部門做好應(yīng)急準備。網(wǎng)絡(luò)、電話機房管理制度1、 網(wǎng)絡(luò)、電

24、話機房由弱電工專人負責(zé)管理。2、 室內(nèi)保持良好的干燥環(huán)境，室溫保持在35C以下。如有光纜接收設(shè)備，室溫保持在25C以下。3、 由弱電工負責(zé)機房的清潔工作。4、 除弱電工外，任何人不得進入電話機房，如確需進入要工程經(jīng)理批準。5、 由弱電工負責(zé)檢查機房配線架是否正常，如遇報修內(nèi)線問題及時解決，外線問題及時聯(lián)系運營商。6、 由弱電工負責(zé)定期對配線架進行維護保養(yǎng)，定期做維護保養(yǎng)記錄。7、 弱電工應(yīng)積極配合運營商技術(shù)人員的工作，保證酒店網(wǎng)絡(luò)、電話工作正常。監(jiān)控中心管理制度1、監(jiān)控中心實行安保24小時值班負責(zé)制。2、監(jiān)控中心值班人員應(yīng)熟悉掌握監(jiān)控系統(tǒng)的常規(guī)操作。在使用中如發(fā)現(xiàn)問題，及時通知維修人員維修。3

25、、室內(nèi)保持良好的通風(fēng)及干燥環(huán)境。4、值班人員對機房及設(shè)備每日清潔一遍。5、監(jiān)控中心設(shè)備除值班人員、工程維修人員外、其它人不得操作，無關(guān)人員不得進入監(jiān)控中心。6、值班人員應(yīng)對所有的畫面進行錄相，錄相資料應(yīng)保存不少于1個月，值班人員如在畫面上發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時通知保安前去查看。7、監(jiān)控設(shè)備由弱電工每周檢查是否正常并做記錄，如不正常及時處理維修，如解決不了，需上報工程部經(jīng)理、保安部經(jīng)理。8、監(jiān)控設(shè)備由公司弱電工負責(zé)定期維護、保養(yǎng)，定期做維護保養(yǎng)記錄。消防控制中心管理制度1、控制中心實行安保全日值班負責(zé)制并填寫值班記錄存檔。2、每天檢查各類信號是否正常并作記錄，如不正常應(yīng)立即查清原因，報給工程部維修。

26、3、控制中心出現(xiàn)報警信號，立即核查信號真?zhèn)吻闆r，如屬火災(zāi)報警，按滅火方案處理。4、維修人員要掌握大廈消防設(shè)施知識及具備三熟(熟悉圖紙，熟悉操作，熟悉維護)，要求負責(zé)大廈消防設(shè)備的維護修理。5、值班人員按要求定時上報消防設(shè)施運行狀況的各種記錄、表格。對講、報警系統(tǒng)設(shè)施管理制度1、每日清潔對講主機一次。2、每日巡查對講、報警系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。3、每半年對管道井內(nèi)的對講系統(tǒng)分線盒作一次清潔工作，整理電纜，保證整個系統(tǒng)的正常工作。4、每半年對整套對講報警系統(tǒng)進行測試，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，重大問題向工程經(jīng)理匯報。5、每年由工程部組織進行系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，評析設(shè)施完好情況。BAS系統(tǒng)管理制度1、BAS系

27、統(tǒng)實行專人操作，操作人員熟練掌握設(shè)備的操作方法，發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況及時報告工程經(jīng)理。2、BA機房保持良好的通風(fēng)及干燥環(huán)境，值班人員負責(zé)機房清潔工作。3、非操作值班人員不得進入BA控制室，如確需進入，要有工程經(jīng)理批準。4、操作值班人員密切注意控制電腦，遇故障報警及時查詢故障原因，通知維修工。5、BAS設(shè)備由弱電工負責(zé)保養(yǎng)，每年做一次維護，遇無法處理的問題立即報告值班工程師，請專業(yè)公司維修。6、通過BAS改變大廈設(shè)備運行參數(shù)、設(shè)備功能，需由工程經(jīng)理書面批準。7、如果發(fā)生BAS系統(tǒng)斷電事故，馬上通知維修，并立即將自控設(shè)備改為手控。AHU（新風(fēng)機組）機房管理制度1、掌握AHU設(shè)備運行手冊。2、機房內(nèi)必

28、須保持干凈，設(shè)備無積塵，滲油及銹跡，照明良好。3、AHU在運行中突然發(fā)生故障，空調(diào)工必須在第一時間趕到現(xiàn)場，不能解決的問題，立即上報值班工程師。4、AHU在運行中必須每日進行巡檢認真作好記錄，未經(jīng)工程部經(jīng)理批準，AHU機房任何設(shè)備及功能不準改變。5、AHU機房任何非維修人員禁止操作，外人進入機房必須工程經(jīng)理批準。6、當(dāng)AHU設(shè)備進行維修，保養(yǎng)時必須做好安全維護工作。7、上班期間不準喝酒，如發(fā)現(xiàn)喝酒或有病，由值班負責(zé)人另行指派其它人員代班。8、做好機房內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。工程部設(shè)施設(shè)備責(zé)任區(qū)域各類表單運轉(zhuǎn)流程閉環(huán)匯總月檢表周檢表日夜巡檢表1、月檢表：主管工程師或領(lǐng)班每月一次對所有設(shè)施設(shè)備及機房檢查

29、，并且做好記錄。2、周檢表：工程部設(shè)施設(shè)備劃分區(qū)域給個人，每周一次對責(zé)任區(qū)域檢查，并且做好記錄。3、日夜巡檢表：工程部當(dāng)班人員每天對所有設(shè)施設(shè)備責(zé)任區(qū)域檢查，并且做好記錄。工程部設(shè)施設(shè)備內(nèi)部培訓(xùn)流程1、 每月一次設(shè)施設(shè)備某項目培訓(xùn)2、 項目培訓(xùn)師由設(shè)施設(shè)備責(zé)任人工程師、領(lǐng)班負責(zé)講解和出題，并且進行考核。工程維修程序 配電巡檢程序工作程序工作步驟1.設(shè)備清潔(1)保持設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈；(2)防止因異物造成接觸不良或短路；2.檢查變壓器(1)變壓器表面除塵，以免影響冷卻效果；(2)對線圈、引線、動力聯(lián)線和溫度監(jiān)視器進行外觀檢測；(3)測量絕緣電阻。3.檢查配電柜(1)檢查所有儀表工

30、作狀態(tài)；(2)檢查動力連線，避免因接觸不良產(chǎn)生過熱；(3)檢查安全保護裝置，使其工作可靠；(4)測量接地電阻。4.三相平衡測量三相電容電流，保證三相負載平衡，必要時調(diào)整負載。5.巡檢記錄詳細記錄巡檢情況，整理歸檔。保持配電設(shè)備清潔檢查變壓器檢查配電柜三相電容電流平衡填寫巡檢記錄給排水巡檢程序 檢查供水壓力檢查主要閥門情況檢查水箱衛(wèi)生狀況水 質(zhì) 化 驗檢查水泵工作狀況填寫巡檢記錄工作程序工作步驟1.檢查供水壓力(1)檢查壓力表是否損壞；(2)檢查壓力表讀數(shù)是否正常。2.檢查水泵工作狀態(tài)(1)軸承溫度是否正常；(2)機體有無振動及異常響聲；(3)聯(lián)軸節(jié)填料松緊情況，排除不正常的漏水現(xiàn)象； (4)潤

31、滑油是否足夠，油封是否完好。3.檢查主要閥門情況(1)閥門表面有無銹蝕；(2)閥門開關(guān)位置是否正常；(3)電磁閥工作狀態(tài)是否正常；(4)閥門連接、閥體有無漏水現(xiàn)象。4.檢查水箱衛(wèi)生狀況(1)定期打開排污閥，排除底部沉淀物；(2)檢查有無漂浮物、寄生物；(3)如發(fā)現(xiàn)問題，及時通知有關(guān)部門并采取解決措施。5.水質(zhì)化驗(1)每天進行水質(zhì)化驗；(2)如發(fā)現(xiàn)問題，及時通知有關(guān)部門并采取解決措施。6.填寫巡檢記錄填寫巡檢記錄，整理存檔。電梯日常巡檢程序巡檢記錄轎廂巡檢機房巡檢候梯廳巡檢工作程序工作步驟1.機房巡檢(1)保持機房清潔；(2)檢查電梯控制系統(tǒng)工作是否正常；(3)檢查曳引機工作情況；(4)檢查曳

32、引繩和繩頭組合。2.轎箱巡檢(1)檢查控制盤有無損壞,如有損壞及時更換;(2)檢查轎箱內(nèi)燈光、溫度。3.候梯廳巡檢檢查控制盤是否有效。4.巡檢記錄填寫巡檢記錄、整理存檔。電梯事故處理程序電梯制動值班工程師組織排除故障試 車事故記錄事故匯報事故分析工作程序工作步驟1.電梯制動(1)當(dāng)電梯速度失控，或墜落時，應(yīng)緊急制動，主開關(guān)復(fù)位；(2)如電梯仍然無法停止，立即切斷電源；(3)通知工程經(jīng)理、主管工程師，說明轎廂所處樓層。2.組織處理(1)工程經(jīng)理、主管工程師接到通知后，立即到達現(xiàn)場，協(xié)助保安部進行救援和人員疏散工作；(2)重大事故通知經(jīng)理；(3)組織技術(shù)人員對電梯緊急維修。3.排除故障(1)修理現(xiàn)

33、場樹立醒目標志；(2)查找故障原因；(3)通知電梯廠家或廠家指定安裝公司/維修公司，進行維修。4.試車(1)故障排除后，按操作規(guī)程啟動電梯；(2)試運行，確認電梯故障已排除；(3)清潔現(xiàn)場，電梯恢復(fù)使用。5.事故記錄(1)詳細記錄事故時間，故障原因和維修情況；(2)進行事故分析，查明事故原因，制定預(yù)防措施；(3)事故記錄整理存檔。6.事故匯報事故處理完，向總經(jīng)理匯報事故情況、事故原因和處理結(jié)果。鍋爐運行檢查程序水質(zhì)化驗填寫檢修記錄閥門、管路燃燒器壓力表水位表燃料儲備工作程序工作步驟1.水位表(1)檢查水位表有無損壞；(2)檢查爐內(nèi)水位是否正常。2.壓力表(1)檢查壓力表有無損壞；(2)檢查壓力

34、表讀數(shù)是否正常。3.燃料供應(yīng) 檢查上煤、出渣運行是否正常。4.燃燒器(1)檢查燃燒器有無堵塞、損壞；(2)根據(jù)負荷調(diào)節(jié)燃燒工況，保證最佳燃燒狀態(tài)。5.閥門、管路(1)閥門開關(guān)位置是否正常；(2)閥門是否動作有效；(3)閥門、管路有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。6.水質(zhì)化驗按時進行軟化水水質(zhì)化驗。7.填寫檢查記錄填寫運行檢查記錄，整理存檔?？照{(diào)運行檢查程序空調(diào)主機冷卻塔風(fēng)機盤管新風(fēng)機組空調(diào)水泵填寫檢修記錄工作程序工作步驟1.空調(diào)主機(1)檢查機組外觀有無損壞，保持機組清潔；(2)按機組操作規(guī)程，檢查機組運行情況。2.冷凝器(1)水冷機組檢查冷卻水進出口溫度是否正常；有無漏水現(xiàn)象；冷卻塔工作是否正常。(2

35、)風(fēng)冷機組冷凝器盤管表面除塵；檢查冷凝器風(fēng)扇工作狀態(tài)。3.蒸發(fā)器(1)冷凍水出入口溫度是否正常；(2)電磁閥工作狀態(tài)；(3)有無漏水現(xiàn)象。4.空調(diào)水泵(1)水泵電機軸承溫度、運轉(zhuǎn)是否有異響和振動；(2)壓力表讀數(shù)是否正常；(3)聯(lián)軸器是否有異響、跳動及是否漏油；(4)閥門開關(guān)位置是否正常；(5)有無漏水現(xiàn)象；(6)清理泵組外表。5.新風(fēng)機組(1)風(fēng)機運轉(zhuǎn)時是否有異響和振動；(2)是否有漏氣、漏水現(xiàn)象，凝結(jié)水排泄情況；(3)相對濕度調(diào)節(jié)制的位置是否正常；(4)盤管是否有堵塞現(xiàn)象，分風(fēng)閥是否正常位置。6.風(fēng)機盤管(1)盤管有無堵塞現(xiàn)象；(2)風(fēng)機工作情況；(3)風(fēng)機調(diào)速是否有效；(4)冷凝水管是否

36、堵塞。7.填寫檢修記錄填寫檢修記錄，整理存檔。監(jiān)控運行檢查系統(tǒng)操作系統(tǒng)檢測主機檢測保養(yǎng)記錄末端設(shè)備維護輸出設(shè)備檢測應(yīng)急廣播檢測備用電源檢測輸出設(shè)備檢測備用電源檢測工作程序工作步驟1.主機檢測(1)外觀檢查，有無積塵和異物。(2)檢查主機運行有無過熱、異常噪音的現(xiàn)象。(3)消防主機、保安報警主機系統(tǒng)自檢，打印運行報告，查看系統(tǒng)運行狀態(tài)。2.操作系統(tǒng)檢測(1)檢查操作系統(tǒng)功能是否正常。(2)檢查運行功能設(shè)置是否正常。(3)保安監(jiān)控主機操作，調(diào)整攝影機動作是否正常。3.備用電源檢測(1)備用電源斷電看去切換功能是否正常；(2)蓄電池狀態(tài)是否正常，有無漏電；(3)輸出電壓，輸出功率是否正常；(4)蓄電

37、池通風(fēng)設(shè)備是否良好。4.應(yīng)急廣播測試(1)檢查應(yīng)急廣播強行切換功能是否有效；(2)應(yīng)急廣播線路有無問題。5.輸出設(shè)備檢測(1)聲光報警是否正常；(2)報警打印輸出；(3)監(jiān)控系統(tǒng)圖片打印機；(4)監(jiān)控系統(tǒng)硬盤錄像機。6.末端設(shè)備維護(1)末端設(shè)備工作狀態(tài)指示是否正常；(2)清潔末端設(shè)備。7.保養(yǎng)記錄詳細記錄保養(yǎng)情況，整理存檔。日常維護保養(yǎng)程序制定保養(yǎng)計劃查閱保養(yǎng)記錄組 織 實 施填寫保 養(yǎng) 記 錄工作程序工作步驟1.查閱保養(yǎng)記錄(1)掌握設(shè)備保養(yǎng)周期；(2) 掌握設(shè)備技術(shù)狀況。2.制定保養(yǎng)計劃(1)根據(jù)保養(yǎng)記錄制定保養(yǎng)計劃，要求，內(nèi)容詳盡、合理；(2)確定工作質(zhì)量檢查標準。3.組織實施(1)根

38、據(jù)人員情況，指派分管人員按計劃進行設(shè)備保養(yǎng)工作；(2)如在保養(yǎng)過程中出現(xiàn)技術(shù)問題，使工作量加大，主管工程師及時協(xié)調(diào)解決，根據(jù)實際情況增派人手或修改保養(yǎng)計劃；(3)工作完成后，主管工程師按質(zhì)量檢查標準檢查工作完成情況。4.保養(yǎng)記錄詳細記錄保養(yǎng)時時，工作情況和設(shè)備技術(shù)情況。設(shè)備檢修程序組織實施制定計劃現(xiàn)場督導(dǎo)設(shè)備檢修通知施工影響區(qū)域租戶檢修記錄工作程序工作步驟1.制定計劃(1)工程經(jīng)理根據(jù)設(shè)備檢修記錄制定檢修計劃；(2)檢修計劃報總經(jīng)理辦公室審批；(3)如檢修設(shè)備影響其他部門正常工作，需在檢修前通知有關(guān)部門，協(xié)調(diào)解決。2.組織實施(1)按照檢修計劃，調(diào)整設(shè)備工作臺班；(2)備品備件及設(shè)備技術(shù)資料準備齊全；(3)根據(jù)專業(yè)安排施工。3.現(xiàn)場督導(dǎo)(1)大型設(shè)備檢修或設(shè)備大修，主管工程師需在現(xiàn)場督導(dǎo)；(2)進行技術(shù)指導(dǎo)，糾正維修人員的技術(shù)錯誤；(3)控制勞動成本，避