最新彭山縣城市調(diào)研及項目建議報告匯編

1、戰(zhàn)新彭山縣城市調(diào)研及項目建議報告匯編彭山縣城市調(diào)研及項目建議報告一. 城市發(fā)展狀況1. 地理.交通概況彭山縣位于成都的南部,與成都的新津.雙流兩縣相連, 距成都48公里,距離雙流國際機場30公里；同時位于眉山 的北部，距眉山市區(qū)18公里。彭山已經(jīng)形成了以縣城為中 心的全縣公路網(wǎng)絡(luò),并與省道103線.成樂高速公路.成雅 高速公路、成見鐵路相接。2. 環(huán)境概況彭山屬于亞熱帶濕潤氣候區(qū)”宅候溫和,雨量充沛?？h境 內(nèi)水資源特別豐富,河流主要有岷江及其支流一府河.南河,另有天然溪溝80余條，包括毛河.金魚寺河.龍溪河等。歷史文化載體有以宣揚彭祖長壽文化為主的仙女山,和世界茶文化發(fā)源地武陽茶肆,漢代以忠誠

2、為人稱道的張綱和晉代 孝子李密。彭山因此而有忠孝之邦，壽星之鄉(xiāng)的美譽。3. 歷史人文概況彭山歷史悠久,公元前316年設(shè)置郡縣,人文自然景觀 相當豐富,其中漢張綱晉的忠孝”文化和古代長壽老人彭祖 的長壽文化為人們所推崇。另外還有省級風景名勝區(qū)彭祖山； 有高僧輩岀的象耳寺；有李白讀書臺和范鎮(zhèn)讀書臺遺跡，歷代 文人墨客多有題留詩作；有集中大量崖墓出土文物的漢崖墓 博物館；有集觀光.游覽.休閑.娛樂為一體的仙女湖；有 中國道教開山祖師王喬.張道陵潛心修煉的北平觀；有川西壩 子第一洞之譽的香山仙洞，洞內(nèi)鐘乳石景觀美不勝收。二. 彭山縣經(jīng)濟環(huán)境分析1. 經(jīng)濟環(huán)境總體概況2009年實現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟總收入4&88

3、85億元，國內(nèi)生產(chǎn)總 值58.1957萬元，同比増長15.1%0 一.二三產(chǎn)業(yè)比重分 別為：第一產(chǎn)業(yè)95199萬元，同比増長4.6% ;第二產(chǎn)業(yè) 321119萬元，同比増長20% ;第三產(chǎn)業(yè)為165639萬元， 同比増長12.7%O人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達17992元，増加985 兀。2. 人口狀況彭山縣轄9鎮(zhèn)9鄉(xiāng)，總?cè)丝?33萬，其中農(nóng)業(yè)人口 23萬t非農(nóng)業(yè)人口 10萬。在人口產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劃分中，農(nóng)業(yè)人口占了絕對比重。3. 消費水平彭山縣2009年社會消費品零售總額為16.975億元，比 上年漲幅達到丄&7%。同時，2009年人均社會消費品零售 額為5248元/人。4. 經(jīng)濟收入2009年彭山縣在崗職

4、工年平均工資為17698元/人；可支配收入為12780元/人。農(nóng)民人均收入為3247元/人。5.儲蓄2009年彭山縣城鄉(xiāng)居民儲蓄存款為61.1833億元。小結(jié)匚 成都的城市空間向南向北發(fā)展給為彭山的經(jīng)濟發(fā)展提供了良好的發(fā)展機遇。成都平原城鎮(zhèn)密集區(qū)空間發(fā)展將以成都中心城市為核心，沿交通走廊形成南北伸展的帶狀格局。彭山作為眉山地區(qū)最靠近成都平原經(jīng)濟圈層核心的地區(qū)，在北進南拓規(guī)劃中處于南北向軸線連接地帶，為向南拓展眉山樂山和雅安的樞紐。匚n彭山總體經(jīng)濟發(fā)展水平不高，人口總量少，人均收入較少,整體消費能力較低。2009年，彭山縣GDP實現(xiàn)58.195731 / 74億元總?cè)丝?33萬，其中農(nóng)業(yè)人口 2

5、3萬f非農(nóng)業(yè)人口 10 萬。在人口產(chǎn)業(yè)機構(gòu)劃分中，農(nóng)業(yè)人口占了總?cè)丝诘?1% ,是一個以農(nóng)業(yè)人口為主的縣城。人均消費品零售額不足成都的匚 發(fā)揮長壽和忠孝文化的特色優(yōu)勢,打造健康產(chǎn)業(yè)是彭山加CT3快城市化的重要途徑之一。彭山作為距離成都1小時經(jīng)濟范圍內(nèi)的中小城市，其城市化戰(zhàn)略目標不是大城市化，而是小 城市特色化,即剝離或轉(zhuǎn)移不必要的功能而突出自己的特色, 在整個城市組群的價值鏈上找準位置，才能更好與成都的現(xiàn)代 田園城市發(fā)展對接。三、彭山縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀彭山房地產(chǎn)市場的供應(yīng)現(xiàn)狀:1） 2009年彭山縣房地產(chǎn)投資總額為14.8511億元，同比増長222.57%。全年累計銷售11.37609億元。其中

6、，第四季度為3.3127億元。2 ）目前市場上項目總體量在15萬平方米左右，市場均價為2600元/平方米。3）建筑形態(tài)主要以多層為主”建筑結(jié)構(gòu)以磚混為主,占供應(yīng)量的100%左右，有少量的別墅和花洋房產(chǎn)品提供。4 ）供應(yīng)上主要以四房和三房為主其中兩房占30% z三房占40% z彭山房地產(chǎn)市場的需求狀況:1） 2009年商品房銷售面積達到12.64萬平方米,基本與 竣工面積持平,可以看出供需相對穩(wěn)定。主要以個人購買 為主。2 ）購買人群為彭山縣城有穩(wěn)定收入的購房者（如政府部門. 電信公司.供水.供電部門上班族）,當?shù)厣馊思爸苓呧l(xiāng) 鎮(zhèn)上有穩(wěn)定收入人士（政府部門.老師等3 ）從市場供應(yīng)來看，兩房和三

7、房的需求量較大，占到整個需求量的70% ,定高端產(chǎn)品的消費需求。4 ）絕大多數(shù)居民選擇多層住宅，由于目前市場開發(fā)的水品影響，很少的居民了解高層住宅，高層和小高層的需求量有一定市場空間。5 ）選擇的面積主要集中在75平方米至90平方米以及100平方米至150平方米之間。彭山房地產(chǎn)市場總體評價:1）當?shù)厥袌鲩_發(fā)尚處于初級階段受地理位置經(jīng)濟水平和人口狀況等多方面因素的影響，彭山；的房地產(chǎn)市場尚未形成一定的規(guī)模和熱潮，仍處于市場開發(fā)的初級階段。目前,交通設(shè)施和各種生活配套主要集 中在老城區(qū)，因此開發(fā)主要集中在老城區(qū)及其附近。樓盤 規(guī)模不大,品質(zhì)較低,其購買人群主要來自當?shù)?受其購 買能力的限制,市場開

8、發(fā)主要是以中低檔住宅為主，中高 檔市場開發(fā)尚處于初級狀態(tài)。當前，購買人群主要以解決 自身居住需求為主，相對的投資行為較基礎(chǔ)，這也主要是 受當?shù)亟?jīng)濟影響，外來人口僅有7743人#流動人口較少, 很難形成投資熱潮。2）市場競爭環(huán)境尚未成熟彭山縣房地產(chǎn)開發(fā)競爭，主要集中在傳統(tǒng)老城區(qū)開發(fā)項目 之間的競爭，競爭層面處于中低檔項目之間的競爭，且相互之 間的競爭較弱，中高檔次樓盤開發(fā)較為空缺，這一檔次的樓盤 之間的競爭還未形成。房價仍然是阻礙消費者購房的主要因素，受區(qū)域經(jīng)濟的影 響,本地區(qū)的消費者購買能力有限，很難形成住房消費熱潮, 于是項目之間的競爭處于平淡，因此，彭山縣房地產(chǎn)市場的競 爭激烈程度不夠,老

9、百姓還不能真正買到稱心如意的房子。在營銷過程中”以當?shù)孛襟w為主”且多以DM單現(xiàn)場 樓書、戶外廣告為主,包裝形式單一，包裝效果較差,從側(cè)面 反映出當?shù)氐母偁幁h(huán)境還未真正形成。3）趨勢預(yù)測隨著土地制度的逐步完善,土地的價格將更加透明化,加 上土地的稀缺性，土地價格將持續(xù)上漲，從而造成房地產(chǎn)的價 格上漲。另外，由于大量面積的上市供應(yīng)而居民的消費能力 在短時間內(nèi)難以有較大的増長將造成房屋的相對供過于求的 情況。因此,在一段時間內(nèi)，房價將穩(wěn)中有升，但漲幅不大。綜述:綜合分析彭山縣的經(jīng)濟環(huán)境狀況.整體市場和其房 地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，依靠本地市場支撐本項目的可能性非常小，風 險也很大。因此，我司將項目的眼光放在成

10、都以及其他區(qū)域市 場,讓其成為本項目的主要消費市場。成都各郊縣的固定資產(chǎn)投入的力度保持了逐年穩(wěn)定増長的勢頭#其中雙流.龍泉的投入力度在郊縣中居前列,使得城 市居民居住郊縣化在這些典型郊縣得以體現(xiàn),這與政府向東.向南發(fā)展的政策帶動不無關(guān)系。1）成都郊縣土地供應(yīng)狀況成都市各郊縣目前開發(fā)土地供應(yīng)比較2）各郊縣住宅開發(fā)供應(yīng)情況成都市各郊縣住宅開發(fā)供應(yīng)情況對比各個區(qū)域供應(yīng)情況（單位：萬方）溫江:1 106. 4J 04 i d73. 8雙流1195.0青城山1 2 4 71 73_ A150 7龍泉J 04b I華陽27. 8114S. 1口已推建面4 q Q口規(guī)劃建面高新區(qū)189. 0 0100200

11、300400溫江和龍泉的規(guī)劃體量巨大，但是當前面市的體量所占比例較小，這兩個區(qū)域的后繼供應(yīng)體量可能更多的來自已面市項目的后期開發(fā)；3）各郊區(qū)銷售情況分析各郊區(qū)供銷體量對比各個區(qū)域銷售情況（單位：萬方）近郊區(qū)如雙流華陽.高新西區(qū)的銷售率較高；其中,遠郊區(qū) 青城山，其樓盤的目標客戶群龐大，銷售周期日漸縮短,加之某些樓盤銷售尤為突出，使其總體銷售率巨幅増長。青城山板塊基本情況青城山位于成都平原西北邊緣，隸屬于都江堰市,宅候溫 和,空氣清新，冬無嚴寒，夏無酷暑。該地交通方便，距離成 都市區(qū)68公里，由成灌高速貫穿。該地旅游資源豐富，與都 江堰一同均為世界文化遺產(chǎn)地,主要有道教文化.朝陽洞、上 清宮等旅

12、游勝地。市場特征近幾年,都江堰房城區(qū)地產(chǎn)市場得到迅猛的發(fā)展，商品住宅的開發(fā)不斷増長,尤以5.12汶川大地震后，樓價也不斷地 上升,從市場跟蹤來看,其平均價格從2001年的800元/平 方米到現(xiàn)今的4500元/平方米以上，市場的漲幅是相當大的, 而同時由于自然資源的稀缺性具房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較好的發(fā)展 態(tài)勢。該地區(qū)項目定位主要以度假和養(yǎng)老相結(jié)合的方式,更多的 傾向于度假為主。其住宅市場的主力客戶群大多來自成都地區(qū)，占到45% ,!1!川省內(nèi)其它地區(qū)占到25%與其他區(qū)域由較大區(qū)別的是有30%的人群來自全國各地，包括港澳臺地區(qū)。通過我司的調(diào)查分析，購買人群45%通過商報了解信息,30%的人通過房交會，1

13、0%通過車身廣告獲取信息。青城山別墅的價格在4500元/平方米以上,多層在3000 元/平方米左右；區(qū)域別墅的銷售率達到66%左右，普通住宅的銷售率達到 75%以上青城山片區(qū)的常住人口入住率較其它區(qū)域低，只有35%左 右,一些高端產(chǎn)品不足20%。據(jù)調(diào)查情況反映當?shù)刭彿烤用?0%滿意或基本滿意現(xiàn)在 的生活,其他居民認為當?shù)厣詈蛫蕵放涮纵^差,生活不 方便；或者物管不到位,社區(qū)內(nèi)部較為雜亂；或者因為當 地宅候原因，大部分常駐居民受蚊蟲滋擾，容易患各種風 濕性疾病。前景預(yù)測目前，為了 5.12.5c后重建，政府已明文土地的供應(yīng)的加強, 由于土地資源豐富，其房地產(chǎn)市場的發(fā)展將收到很大提高，并 且成為郊

14、區(qū)市場的主力市場，但并非主流市場。另外青城山作 為世界遺產(chǎn)的自然資源，具有較大的稀缺性，在較長的一段時 間內(nèi),其房價有很大的攀升空間。龍泉板塊基本情況龍泉驛區(qū)位于成都市東郊,是成都市九區(qū)之一，是成都市城市向東發(fā)展的主體區(qū)域，也國家級成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在 地。面積558平方公里,距離成都市區(qū)18公里,距成都雙 流國際機場28公里。龍泉驛素有桃鄉(xiāng)的美譽，四季花 不斷，八節(jié)瓜果香是龍泉自然生態(tài)環(huán)境的真實寫照，森林覆 蓋率為41% ,大氣質(zhì)量達國家一級標準。以老成渝路.成渝 高速公路.成南高速公路成洛路成龍路和三環(huán)路.繞城高 速路環(huán)城路為主的五縱三橫城市干道和交通道路網(wǎng)絡(luò)覆 蓋龍泉驛全境，擬建設(shè)的成

15、都東西向城市輕軌鐵路直達龍泉驛 城區(qū)中心。市場特征據(jù)市場調(diào)查在龍泉購房是因為龍泉的區(qū)域景觀和生態(tài)環(huán) 境好,其次是因為龍泉到市區(qū)距離相對較近,交通便利”房 價相對較低亦是吸引客戶選擇龍泉房產(chǎn)的主要原因之一。龍泉目前多層建筑銷售受到供應(yīng)量較大的影響.銷售率位57.83% ,別墅項目由于龍泉其獨特的客戶群,加之供應(yīng)體量 較大,銷售率最低。小高層由于供應(yīng)體量小，加上價格合理, 從銷售率看來，取得的成績最好，高達80.15%。市場趨勢龍泉以其良好的自然景觀.獨特的坡地風貌.完善的外部 交通網(wǎng)絡(luò)正在成為郊區(qū)樓盤購買者的新寵再結(jié)合成都市向東 發(fā)展工業(yè).商業(yè)中心的契機，房地產(chǎn)市場將逐步成熟。目前, 住宅項目較

16、多，與住宅配套的公共娛樂設(shè)施和商業(yè)形態(tài)的物 業(yè)缺乏，在今后幾年內(nèi),商業(yè)和生活配套將逐步完善。隨著國 家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，當?shù)亟紖^(qū)盤將更加受市場青睞。新津板塊基本情況新津地處成都平原南部邊緣,素有”成都南大門之稱。幅員330平方公里，轄11鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，總?cè)丝?29.20萬人，距 離成都38公里，交通便利，成雅.成樂高速公路穿境而過, 轄區(qū)內(nèi)有大小景點20余處，主姜有純陽觀.老君廟.斑竹林. 梨花溪等。市場特征新津的房地產(chǎn)開發(fā)從2002年開始呈上升趨勢,究其原因主要是成都郊區(qū)樓盤的持續(xù)叫座,在某種程度上刺激了其房地 產(chǎn)的開發(fā)。但同時,與其他幾個郊縣區(qū)域相比,新津在距離.景觀和城市建設(shè)上均無明顯優(yōu)

17、勢,其房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模也一直 處于尷尬的局面”價位上也明顯低于其他區(qū)域。市場趨勢新津板塊經(jīng)過近2-3年的發(fā)展，已初顯規(guī)模，但從其整個 的市場現(xiàn)有供應(yīng)量和土地交易量來說，同其他板塊相比，存在 較大差距,其在將來的發(fā)展當中，仍將受到一定的地域限制, 供應(yīng)以中高檔住宅為主，建筑形態(tài)主要為多層和花園洋房，針 對人群以中老年人為主,從整個發(fā)展趨勢來看發(fā)展較為緩慢, 很難與其他區(qū)域產(chǎn)生較大威脅。項目所在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)未來趙勢預(yù)測彭山地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)今仍處于滿足本地市場住宅需求 的層面上，隨著郊區(qū)化生活方式逐步普遍化之后，巨大的市場 需求將極大的拉動郊區(qū)市場住宅的發(fā)展。從整個市場的動態(tài)來 看，近期，彭山市場

18、仍然發(fā)展緩慢，一旦本項目操作成功,將 極大的帶動本地市場的房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以說，本區(qū)域的房 地產(chǎn)開發(fā)有待時間驗證。彭山與成都新津.龍泉.都江堰等郊區(qū)板塊的比較分析得出:優(yōu)勢:被譽中國第長壽之鄉(xiāng)，養(yǎng)生文化源遠流長。彭山作為眉山地區(qū)最靠近成都平原經(jīng)濟層核心的地區(qū),在成都北進南拓規(guī)劃中處于南北向軸線連接地帶。房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，有較大的發(fā)展空間。劣勢：彭山距離成都較遠,處于環(huán)繞成都的第三城市彭山整體經(jīng)濟發(fā)展水平，市場容量有限。彭山房地產(chǎn)開發(fā)的主題不明確,對周邊區(qū)域缺乏輻射力和引力，彭山房地產(chǎn)市場很大程度上以本土消費者為主。小結(jié)成都郊區(qū)房地產(chǎn)已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)市場的重要組成部分。近兩年樓盤的規(guī)模.

19、想象檔次都有較大的提升。郊區(qū)職業(yè)需求構(gòu)成多樣化，購房者除了本地居民和成都市民之外，非成都的外地人比重較大置業(yè)的目的從常規(guī)居住到度假休閑養(yǎng)老.投資都有。在成都市眾多郊區(qū)縣中,由于各個區(qū)域在交通位置自然資源以及在城市政體發(fā)展規(guī)劃中的位置等因素的 不同,市場表現(xiàn)具有很大的差異，市場板塊特征明顯。巧成都城市規(guī)模擴張的壓力，郊區(qū)自身經(jīng)濟増長的推動，郊 徑乎宅的產(chǎn)品吸引力。隨著地鐵.輕軌等大眾捷運系統(tǒng)的建成通車,公交系統(tǒng)的 完善,郊區(qū)居住將逐漸成熟。五.彭山商業(yè)房地產(chǎn)市場分析彭山商業(yè)環(huán)境評價彭山商業(yè)發(fā)展的總體水平,尚處在一個初級發(fā)展階段,相對省內(nèi)其它較為發(fā)達的同類縣城（如龍泉.溫江）,該地商業(yè)房地產(chǎn)市場的

20、發(fā)展是較為滯后的。目前只形成以彭山百貨商場為中心,輻射半徑約300米的核心商,2009年全縣（含各鄉(xiāng)鎮(zhèn)）社會消費品零售總額僅7.41億元，主流消費群的消費 力處于中低檔水平。商業(yè)物業(yè)類型歸類彭山縣商業(yè)物業(yè)類型列表商業(yè)類型分類分布區(qū)域常規(guī)規(guī)模經(jīng)營業(yè)態(tài)典型代表大型購物中心（主力店）中小型商場.超市核心商 圈社區(qū)中心500800nf食品、日用百貨紅旗超市 好鄰居超市 彭山百貨商 場社區(qū)商鋪各居住 區(qū)總體量較小商鋪主雜貨日用口貝口口、彭祖廣場力面積1530平米娛樂餐飲.社區(qū)輔助商業(yè)專業(yè)市場彭祖大道核心商圈商鋪主力 面積3050平米建材市場.服裝市場等彭祖大道建 材市場、太 平洋服飾廣 場沿街商鋪城區(qū)各

21、處1030平米不等各類商業(yè)形態(tài)核心商圈沿街商鋪商業(yè)步行街核心商 圈彭祖廣場休閑.娛樂.餐飲.購物彭祖廣場.小吃一條街商業(yè)物業(yè)分布情況彭山商業(yè)物業(yè)類型較為豐富，擁有中小型商場社區(qū)商業(yè). 專業(yè)市場.商業(yè)步行街等多種商業(yè)產(chǎn)品類型，總體分布呈現(xiàn)以 下特征:1=1!城內(nèi)無大型商業(yè)（如主力店）,存在較大市場空白;。商業(yè)集中度較高各類商業(yè)主要集中于核心商圈,核心商 之外的商業(yè)分布則較為散亂;。主體商業(yè)區(qū)基本上仍集中于老城區(qū),彭祖大道以西.鳳鳴公以北發(fā)展仍不成熟;商業(yè)物業(yè)經(jīng)營面積分析。沿街商業(yè)及中小型商場約占總體比例的70%為彭山商業(yè)構(gòu)成的主體；。商業(yè)步行街作為彭山發(fā)展起步階段的商業(yè)物業(yè)，僅占總體比例的5%

22、；。中小型商場超市是目前彭山最高級的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，典型代表為紅旗商場.好鄰居超市及彭山百貨商場； 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營商品檔次分析（按經(jīng)營種類計）商業(yè)物業(yè)經(jīng)營商品檔次統(tǒng)計。彭山縣各類商業(yè)經(jīng)營商品基本上以中低檔商品為主；。相對各類商業(yè)物業(yè),中小型商場.商業(yè)步行街經(jīng)營高檔 冏品的比例更咼；。社區(qū)商業(yè)高檔商品比例最少,低檔商品比例最高；商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計（按經(jīng)營面積計）商業(yè)物業(yè)類型業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計。中小型商場內(nèi)以日用百貨類商品比例最高約占40%左 右,餐飲娛樂比例不足10% ；。商業(yè)步行街.沿街商業(yè)中餐飲類.娛樂類比例最高；經(jīng)營業(yè)態(tài)歸類：業(yè)態(tài)分布特征彭山縣商業(yè)業(yè)態(tài)十分匱乏，總體經(jīng)營檔次偏低.商業(yè)發(fā)展水平較低。

23、由于缺乏集中化及規(guī)模化的經(jīng)營，導致各種業(yè)態(tài)分布散亂，目前只有少部分商業(yè)形態(tài)（如餐飲娛樂.建材等） 形成初步的集約經(jīng)營，典型代表為小吃一條街夏新南街 及彭祖大道上的沿街建材市場。據(jù)調(diào)查結(jié)果認為，彭山縣業(yè)態(tài) 分布呈現(xiàn)如下特點: 。總體分布零亂，城區(qū)內(nèi)缺乏系統(tǒng)完整的商業(yè)規(guī)劃;。少量商業(yè)類別初步形成集約經(jīng)營模式，主要集中于核心商 圈或縣城周邊地帶核心商圈與城區(qū)周邊之間的中間區(qū)域并無 集約經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)存在;。餐飲類主要分布于沿街商鋪社區(qū)商鋪及專門的小吃一 條街；O娛樂休閑類主要集中于夏新南街及彭祖廣場；。日用百貨.服裝鞋類.食品類主要集中于核心商圈，部分 分散在沿街商鋪、社區(qū)商業(yè)及彭祖廣場;。建材裝飾

24、類主要分布在彭祖大道的沿街商業(yè)。各業(yè)態(tài)經(jīng)營面積分析業(yè)態(tài)分布比例較為平均,商家經(jīng)營重點集中于傳統(tǒng)的百貨服裝.餐飲娛樂方面；各業(yè)態(tài)經(jīng)營商品檔次分析H高檔中檔 低檔。各類業(yè)態(tài)均以經(jīng)營中低檔商品為主服裝鞋類經(jīng)營的中 低檔商品比例最高;。高檔商品經(jīng)營比例較高的有食品類、建材裝飾類及奢侈 品,但總體比例仍然最低。各業(yè)態(tài)所屬商業(yè)物業(yè)類型分析其他 建材裝飾餐飲 休閑娛樂 服裝鞋類食品 日用百貨0%20%40%60%80%100%中小型商場口社區(qū)商鋪 口專業(yè)市場 沿街商鋪 口商業(yè)步行街。各業(yè)態(tài)主要經(jīng)營場所集中于沿街底商.社區(qū)底商；。建材裝飾類主要在專業(yè)市場內(nèi)經(jīng)營。100%90%80%/% % % % % % %

25、 o o o o o o O7 6 5 4 3 2 1非常好口較好口一般口較左口左經(jīng)營狀況分析彭山縣各商業(yè)形態(tài)總體經(jīng)營狀況普遍維持于中等偏下 的水平,大部分商家在微微贏利或收支平衡的狀態(tài)下經(jīng)營；相對各商業(yè)形態(tài)，休閑娛樂類飲類經(jīng)營狀況較好以上的商家所占比例最高建材裝飾類經(jīng)營狀況最不佳；。食品類.其他類大部分商家經(jīng)營狀況一般。商圈分布狀況:核心商彭山縣縣城規(guī)模較小，目前只形成以彭山百貨商場為中心,西街.北街.四條主干道及北外街.北支街小東街.公園路.新南街小吃一條街等七條支線。主營百貨.副食品.珠寶首 飾.服裝鞋類箱包.小商品.餐飲等多種業(yè)態(tài),是彭山縣最大 的綜合性商圈。彭山縣的商業(yè)中心自解放前即

26、已存在，其輻射范圍不僅覆蓋整個縣城，同時輻射到彭山周邊的各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在彭山群眾中 擁有較為廣泛的影響力。目前雖受到城區(qū)其它區(qū)域部分商業(yè)的 沖擊，但仍然保持著彭山縣商業(yè)的核心地位。彭祖廣場的興建, 原本是欲打造彭山縣新商業(yè)中心，以取代老商圈的角色，但據(jù) 目前人群的消費習慣，該項目雖對核心商圈的消費人群有部分 分流,仍無法替代老核心商圈的地位。區(qū)域商圈彭山縣城區(qū)內(nèi)還未形成綜合性片區(qū)型商業(yè)中心（如雙楠片 區(qū)）和功能型商業(yè)中心（如羊西線餐飲一條街）0雖然餐飲.建材.娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)開始集約經(jīng)營的形式，這是功能型 片區(qū)商業(yè)中心維形但仍處在較為初級的階段發(fā)展極不成熟。彭山縣經(jīng)濟指標及人口數(shù)量，均制約著區(qū)域

27、商圈的形成，而目 前老核心商圈內(nèi)商業(yè)加上彭祖廣場，已能充分滿足周邊消費群 的需要，因此，彭山縣城區(qū)內(nèi)除核心商圈外,形成區(qū)域商圈是 較為困難的。彭山縣商業(yè)環(huán)境總體評價彭山縣商業(yè)環(huán)境特征總結(jié)綜合對彭山商業(yè)房地產(chǎn)市場商業(yè)發(fā)展水平.商方面的研究,認為目前彭山的商業(yè)環(huán)境存在以下顯著特點:商業(yè)房地產(chǎn)市場處于初始發(fā)展階段，未來發(fā)展受到彭山社會環(huán)境及經(jīng)濟環(huán)境等大環(huán)境的瓶頸制約；除傳統(tǒng)形成的核心商圈，尚未有其他綜合型片區(qū)消費中心或區(qū)域功能型消費中心出現(xiàn)，受多方面狀況制約,區(qū)域型 商圈的形成較為困難；以東南西北街構(gòu)成的核心商圈主導著彭山的商業(yè)市場,其地位在未來五年內(nèi)難以被取代;商業(yè)分布散亂，無明顯系統(tǒng)的商業(yè)規(guī)劃;

28、商業(yè)形態(tài)匱乏，商業(yè)結(jié)構(gòu)相對簡單;商業(yè)物業(yè)類型處于初級階段，中小型商場和沿街底商是商 家主要經(jīng)營場所；商家經(jīng)營商品檔次偏低，主要以經(jīng)營中低檔商品為主；整體消費水平較低，近九成消費者為超低收入人群和低收入人群；域新彭山縣城市調(diào)研及項目建議報告匯編綜上所述:個人認為，本項目商業(yè)部分只能是依托社區(qū)內(nèi) 居住人群以及校園經(jīng)濟圈為基礎(chǔ),以彭山本地消費者為補充, 進行社區(qū)商業(yè)形式的開發(fā)，同時嚴格控制開發(fā)體量，以滿足社 區(qū)需要為限。小結(jié)通過以上調(diào)查數(shù)據(jù),目前項目的商業(yè)配套存在以下關(guān)注點：本項目商業(yè)開發(fā)是以功能配套為主,并通過商業(yè)開發(fā) 提升項目的整體利潤率;社區(qū)商業(yè)是目前遠郊項目配套型商業(yè)開發(fā)的主流趨 勢，本項目

29、鎖定的主力消費群是本社區(qū)內(nèi)的居住人群，同時輻射片區(qū)內(nèi)的校消費群;80 / 74商業(yè)開發(fā)體量主要是以社區(qū)內(nèi)居住人群數(shù)量而定;業(yè)態(tài)選擇是以滿足社區(qū)內(nèi)居住人群為主，部分特色商 業(yè)為輔；雖然商業(yè)體量的増加可以提升項目的整體利潤率，但目前 彭山縣的大多數(shù)樓盤仍然選擇僅把商業(yè)部分作為社區(qū)配套進 行小體量的開發(fā)，除考慮風險外，原因還在于其項目通常離彭 山縣核心商業(yè)區(qū)有較長的一段距離或較近距離,無法吸引主流 的消費者消費，因此只能依托社區(qū)居住人群和區(qū)域消費群，并 視區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展.市場機會.地塊位置.項目特點等條件的不 同而側(cè)重不同，而社區(qū)商業(yè)的開發(fā)風險比片區(qū)商業(yè)中心的開發(fā) 風險更小。六.項目地塊調(diào)查(-)地塊

30、概況本地塊位于眉山市彭山縣彭溪鎮(zhèn)錦江學院南側(cè)，項目用地呈扇形展開。規(guī)劃指標:用地性質(zhì):二類住宅用地總占地面積：104.68畝建筑容積率：2.5建筑密度：33%綠化率: 38%（二）項目地塊周邊環(huán)境及配套狀況1.交通配套狀況地塊所在區(qū)域距成都48公里z距眉山市區(qū)18公里，距 離雙流國際機場30公里；地塊毗鄰103國道，距離成樂高速公路2公里，距彭山客運 中心2.8干米#交通比較便利。地塊一面緊臨彭溪河,單側(cè)為彭祖大道,形成圍和之勢。 從地塊所處位置來看，其外部交通通達度較好，且輕軌已在建 設(shè)當中，預(yù)估5年后可投入使用。特殊的地理位置可為地塊 的開發(fā)提供一定的機遇。項目周邊規(guī)劃前景分析根據(jù)彭山縣城

31、總體規(guī)劃規(guī)定,城市的發(fā)展空間主要在 成昆鐵路和岷江之間形成的南北發(fā)展走廊內(nèi)，主要采用帶狀發(fā) 展模式。以彭祖大道為發(fā)展軸，主姜向北發(fā)展,以彭溪河為界形成南.北兩大片區(qū)。北片區(qū)定位為以商貿(mào)旅游服勢.文教 科研和高尚居住等綜合功能，以及配套的生活居住區(qū)構(gòu)成。北 片區(qū)在城北中心廣場周圍集中布置大中型商業(yè)金融設(shè)施，形成 商業(yè)金融中心。規(guī)劃在城北片區(qū)的東南部設(shè)教科區(qū)，集中布置 新増的教育科研用地，發(fā)展高等教育,遠程教育,開展彭祖長 壽養(yǎng)生文化研究并形成科研基地。本項目地塊內(nèi)將規(guī)劃修建濱河景觀，地塊范圍內(nèi)將修建作 為市政配套的中心公園廣場，地塊所在區(qū)域是進出彭山的主要 門戶區(qū)，也是川大錦江校區(qū)的主通道。該區(qū)

32、由長壽文化廣場及 忠孝之邦雕塑.長壽城牌坊等標志性建筑群構(gòu)成，是集中展現(xiàn) 歷史文化和特色的具有標志性的城市區(qū)域。在集中體現(xiàn)忠孝文 化的同時,將開辟成都一樂山岷江水上風光帶彭山將成 為其帶上主要景點。因此，在項目的開發(fā)中，應(yīng)著力于項目的 環(huán)境方面的設(shè)置,力爭項目與整個大環(huán)境融合為一個整體。彭山區(qū)域外市民對項目地塊的認知度模擬分析 居住郊縣化的分類及其所需條件個人認為居住郊縣化可以分為以下兩種類型:居住假日到郊縣居住。需求A.長期居住分析作為長期居住的居住類物業(yè),它必須具備的條件是: 交通便捷 交通距離：衡量的標準是從居住地出發(fā)，半小時車程能夠到達 市區(qū)二級公路；交通方式:私家車數(shù)量的不斷増長,城

33、市快捷交通（如高速 輕軌）的開通。觀念更新購買者房屋消費觀念和自身需求的轉(zhuǎn)化:購房者更青睞環(huán)境優(yōu) 美,居住舒適,低密度的住宅,居住不僅僅滿足自身生理的需 要,更強調(diào)的是享受生活的輕松和樂趣。規(guī)劃影響與區(qū)域前景城市規(guī)劃引發(fā)城市各區(qū)功能的轉(zhuǎn)變，舊城改造使市區(qū)逐漸轉(zhuǎn)變 為以商務(wù)辦公功能為主，郊縣轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃幼」δ転橹?；成都向東向南發(fā)展的城市規(guī)劃已在城東城南兩大副中心規(guī)劃大量居 自然景觀優(yōu)越住組團。這將進一步促進居住郊!化的進程。作為郊區(qū)項目，希望與市區(qū)內(nèi)項目形成強有力的競爭，除了低 廉的價格之外，還需要有良好的自然景觀和優(yōu)趣的空宅質(zhì)量等 先天的自然條件。配套完善作為長期的居家要求,居住區(qū)周圍應(yīng)該配備完

34、善的配套設(shè)施, 包括學校.醫(yī)院.菜市.銀行等日常的生活配套,以滿足小區(qū) 居民基本的生活需求。B.短期居住分析郊縣的短期居住,應(yīng)該具備如下的條件: 自然環(huán)境非常突出,可以使在此短期居住的人士得到身心的放 松。配套具備一定特色化,例如運動場所.溫泉等特色配套。成都市居民由于假期和經(jīng)濟實力的増加，產(chǎn)生了到郊縣放松的 需求。例如：90年代末我國實行黃金周七天大假制度，使旅 游市場持續(xù)旺盛，經(jīng)濟收入到達一定程度的人士紛紛到郊縣和 風景區(qū)度假。2. 項目具備條件分析1）自然景觀優(yōu)趣項目緊鄰澎溪河具有風光旖旎的水域自然景觀。周邊無污染, 空氣自然清新,有利于居住健康。城市區(qū)域附近有彭祖山.象 耳湖等旅游風景

35、區(qū),有一定的旅游資源。2）配套完善項目緊鄰主城區(qū)，生活配套較為完善。另外,本項目具有一定 的規(guī)模優(yōu)勢，適宜在小區(qū)內(nèi)部建立良好的商業(yè)生活和康體等 配套。3）觀念的轉(zhuǎn)換彭山縣以外居民的居住觀念的轉(zhuǎn)換:購房者更青睞環(huán)境優(yōu)美, 居住舒適，低密度的住宅；另外，由于假期和經(jīng)濟實力的増加, 產(chǎn)生了到郊縣放松的需求。4）交通的便捷地塊距離成都主城區(qū)有一定距離，由此產(chǎn)生的高速費用也増加 了居住成本。但項目地塊離高速路出口較近，交通也四通八達, 在某種程度上有一定的便捷度?？偨Y(jié)：項目基本上滿足郊區(qū)項目的所需條件只是在區(qū) 域的認同度和與一級市區(qū)的距離上暫時不符合條件，可以通過 項目的亮點.宣傳推廣等來改善和弱化項目

36、的不符合條件。項目地塊SWOT分析（一 ）SWOT 列表S（優(yōu)勢）W（劣勢）SJ河景S2.忠孝文化和長壽文W1.與成都距離較遠W2.地塊周邊生活及商業(yè)配化53. 生態(tài)環(huán)境54. 城市交通的便利套不完善W3.周邊環(huán)境成熟度不佳W4.地理狀況不明W5.旅游知名度不夠0（機會）T（威脅）O1.生活郊區(qū)化逐步被市 場接受02.當?shù)厥袌錾形闯霈F(xiàn)高檔項目03.周邊生活和商業(yè)配套 的逐步完善04.濱河大道的打造與貫 通T1.當?shù)刭徺I能力有限T2項目地塊較大，開發(fā)周期長，有一定的風險T3.其他郊區(qū)板塊的發(fā)展和成熟SWOT分析1. 優(yōu)勢分析1）河景項目緊鄰澎溪河,有豐富的水景資源。2）忠孝文化和長壽文化彭祖的壽

37、文化和李密的忠孝文化賦予該區(qū)深厚的文化底蘊。3）生態(tài)環(huán)境 連接城市區(qū)域內(nèi)的仙女山風景區(qū).石龍湖風景區(qū)，區(qū)域生態(tài)環(huán) 境較好。4）交通便利距離成樂高速兩公里左右,交通狀況良好。2. 項目劣勢分析1）與成都距離較遠距離成都46公里，并因此產(chǎn)生的高速路收費増加了交通成本。2）地塊周邊生活及商業(yè)配套單一或不完善3）周邊環(huán)境不佳地塊一側(cè)緊鄰臨雙向車道，有一定的噪音和污染對環(huán)境有一定的負面影響。4）地塊地理狀況不明地塊一側(cè)由于緊鄰河道，未做地勘之前地質(zhì)情況尚不明確。5）旅游知名度不夠仙女山風景區(qū)石龍湖風景區(qū)的知名度不及青城山.都江堰。3、機會點分析11生活郊區(qū)化逐步被市場接受目前，郊區(qū)化的生活方式正在被市場

38、接受，特別是受到中老年 人的追捧。21當?shù)厥袌錾形闯霈F(xiàn)高檔項目當?shù)厥袌龅母偁庍€停留在中低檔產(chǎn)品的層面上,高端市場還處于空白狀態(tài)。31周邊生活和商業(yè)配套的逐步完善本項目離主城區(qū)距離較近,而且現(xiàn)正準備全面營業(yè)的彭祖廣場 緊鄰本項目,周邊生活配套將逐步完善。41濱河大道的打造與貫通政府花巨資打造濱河大道具將成為當?shù)匾粭l城市休閑觀光旅游帶。4. 威脅點分析 11當?shù)刭徺I能力有限當?shù)爻擎?zhèn)人口數(shù)量和收入水平均有限，不足以支持本項目。2 項目地塊較大，開發(fā)周期長，風險大項目占地規(guī)模達到100畝，開發(fā)周期達到3至4年，受政策 等宏觀因素影響較大。31其他郊區(qū)板塊的發(fā)展和成熟其他區(qū)域郊區(qū)化房地產(chǎn)的發(fā)展和成熟是本

39、項目的直接威脅點。小結(jié)彭山縣自2010年2月后由成都市直接管轄，彭山本地房地產(chǎn)供應(yīng)量在今后幾年逐步放大，但房地產(chǎn)競爭水平較低，樓盤缺乏主題,產(chǎn)品形態(tài)單一，因此,特色化的產(chǎn)品極容易處于 無競爭的狀態(tài),占據(jù)市場的制高點。七.項目定位設(shè)想分析目標客戶群定位及分析通過以上優(yōu)劣勢的分析，并且與其它區(qū)域郊區(qū)房地產(chǎn)進行 類比,分析岀以下潛在客戶群,并加以描敘如下：目標客戶群構(gòu)成成都市以及周邊城鎮(zhèn)有養(yǎng)老需求的中老年人省內(nèi)其他區(qū)域購房的中年人群彭山本地的中高收入人群成都市的工薪階層,擁有私家車，喜歡休閑度假的 生活方式少量投資客及其他各目標客戶群預(yù)期比重為：中老年10%本地人群45% 度假人群5%投資客及其他3

40、5%校園置業(yè)人群5%目標客戶群置業(yè)動機大部分的潛在客戶是二次或二次以上置業(yè)者，他們追求適 合自己的生活方式及生活環(huán)境，對居住的社區(qū)環(huán)境物業(yè)管理 及文化氛圍有一定的要求，他們最容易被積極向上的生活方式 所打動，關(guān)注居住的舒適性和樂趣性。大部分的本地居民為第一次購房置業(yè)，少部分為二次置 業(yè)滿足居住的基本要求改善居住的環(huán)境是購房的主要動機, 目前，當?shù)氐默F(xiàn)有住宅項目檔次和規(guī)模都較差，因此該類消費 者動機較為單純,以購買到高性價比的項目為目的。少部分的投資者,他們要求物業(yè)的保值和升值，他們是最 具有羊群效應(yīng)的消費者，最容易被熱烈的宅氛所帶動，關(guān)注項 目的唯一性和社會的轟動效應(yīng)。目標客戶群需求特征便捷的

41、交通:對公共交通工具有一定的依賴性。當?shù)貐^(qū)域 內(nèi)中老年人有車和自行駕車的比率常小，因此不但要有暢 順的路況條件,也要有快速.發(fā)達的公共交通網(wǎng)絡(luò);完善的社區(qū)配套:老齡化人群行動較為不便，對生活配套 要求較高；老齡化人群基本處于退休或半退休狀態(tài)，生活比較 安逸.閑適,需要豐富的小區(qū)配套來支撐平淡的生活。較好的自然生態(tài)環(huán)境:作為擁有度假.養(yǎng)生的功能的定位 和居家需求，區(qū)域的生態(tài)環(huán)境不一定姜非常的優(yōu)趣和稀缺，但 是在空氣質(zhì)量生態(tài)景觀等方面和市區(qū)相比一定要有比較明顯 的環(huán)境優(yōu)勢,才會吸引人群到此消費。合理、低廉的價格:目標客戶群的經(jīng)濟承受力相對有限,因此,物業(yè)產(chǎn)品在價格上控制非常重要。合理.人性化的產(chǎn)品

42、設(shè)計:合理.人性化的產(chǎn)品設(shè)計對工 薪階層所能承受的性價比項目十分重要,主要是針對該類產(chǎn)品 的功能設(shè)置而言,對面積.套型的要求較高，并且在設(shè)計上尤 其要求體現(xiàn)人性化。功能定位 第一居所為主，兼顧第二居所功能綜合考慮本項目的自身條件和周邊的發(fā)展.市政配套情況,個人認為項目具有居家.養(yǎng)老等功能,但是就目前的區(qū)域 現(xiàn)有狀況和市場成熟情況而言，適宜建設(shè)以滿足第_居所功能 為主的居家社區(qū)，在后期的開發(fā)中，可根據(jù)項目的認知度和實 際情況,推出作為第二居所的度假型產(chǎn)品。硬性定位符合現(xiàn)代田園城市發(fā)展的品質(zhì)新城現(xiàn)代田園城市一產(chǎn)品特質(zhì)的表現(xiàn)，體現(xiàn)本項目的高起點高檔次，消費者將在里面感受到巨梁島演出的愜意的稀尚 生活

43、方式,也是本樓盤避免與其他項目同質(zhì)化競爭的亮點。 品質(zhì)表明本項目的主要針對人群是懂得理解開發(fā)品質(zhì)的 人群。新城一表明本項目的規(guī)模較大,已不是引入一個社區(qū)的概念,更多的是創(chuàng)造的概念,同時也是一個全新領(lǐng)域的起點。形象定位本項目主要集中體現(xiàn)“積極健康,宜居生態(tài),尚品人生 的形象定位,作為本項目高品質(zhì).創(chuàng)新化的軟性描敘。中西文化的完美融合島演岀現(xiàn)代田城市的愜意生活檔次定位分析本項目的檔次定位應(yīng)該嚴格立足宏觀市場，結(jié)合供需平 衡，并且對各片區(qū)的產(chǎn)品檔次及價格水平進行分析。個人認為, 本項目應(yīng)該在檔次上作以下定位:檔次定位:本項目地塊占地規(guī)模到100余畝,在當?shù)貙儆诖?規(guī)模居住社區(qū)，可配備比較完善的配套設(shè)

44、施，符合迸行較低密 度中高檔住宅小區(qū)建設(shè)的標準。另外，彭山當?shù)刂懈叨水a(chǎn)品的 空白,以及目前此類產(chǎn)品要在彭山的市場認同感不高的情況 下，吸引成都以及其他區(qū)域客戶前往購買，需要一定的項目優(yōu) 勢和亮點,綜合考慮以上因素，個人認為,本項目定位于中高檔產(chǎn)品,將減少市場的風險。商業(yè)配套經(jīng)營建議綜合對彭山本地商業(yè)環(huán)境.彭山商業(yè)房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究結(jié)果，并結(jié)合本地塊的自身特點，個人認為,本項目商業(yè)配套定位如下：:L功能定位社區(qū)型商業(yè)中心功能為主,城市片區(qū)型商業(yè)中心為輔,兼顧部分校園商業(yè)功能定位說明: 社區(qū)商業(yè)中心一彭山商業(yè)供應(yīng)已過于飽和,且本項目位置 并不靠近縣城中心,同時考慮到彭山消費水平與本項目商業(yè)檔 次

45、的不匹配如果主要依托彭山本地的消費群體支撐本項目的商業(yè)，實際上并不完全可行。因此本項目商業(yè)目前的主力消費 群只能是未來社區(qū)內(nèi)的居住人群,功能上主要扮演社區(qū)型商業(yè) 的角色。城市片區(qū)型商業(yè)中心從項目所處區(qū)域的長遠發(fā)展考慮,本地塊具有較大的商業(yè)潛力，兼之本項目商業(yè)檔次與彭山整體 商業(yè)檔次的區(qū)別；I尋來極有可能形成彭山縣城內(nèi)除核心商圈外 的另一區(qū)域型商業(yè)中心，同時考慮到如果只依托社區(qū)居民消 費，消費結(jié)構(gòu)過于單一，因此在功能定位中考慮以城區(qū)部分消 費以及校園式商業(yè)群為輔，以更好地支撐本項目商業(yè)的發(fā)展。地彭山，旅游人群的到來將是本項目客棧商業(yè)部分的有效補 充。兼具生活配套類和休閑一條街的功能彭溪河首先以滿

46、足 其相鄰的社區(qū)生活配套再在此基礎(chǔ)上開發(fā)社區(qū)生活配套需要 的休閑和餐飲娛樂類商業(yè)。相比市中心商業(yè)，彭溪河商業(yè)更注 重生活性.便利性和日常性，提供的各類服務(wù)的性價比更高, 是一個為周邊住宅服務(wù)的泛會所概念。相比市中心商業(yè),滝溪河商業(yè)旅游性特征濃厚，檔次更高, 體驗性購物和消費感受更濃厚，彭祖文化.養(yǎng)生文化感受更強 烈,具有彭山區(qū)域文化特色的購物休閑中心概念。目標客戶群定位由于暫不考慮招商，因此本項目商業(yè)部分目標客戶群目前只分為商業(yè)消費群.商鋪購買者兩類。消費群定位社區(qū)內(nèi)居住人群本地消費群與校園消費群中轉(zhuǎn)式旅游消費人群檔次定位 中檔次社區(qū)型商業(yè)中心 定位說明: 本項目所針對消費群平均消費水平適中，

47、消費次數(shù)較多，中檔 次商業(yè)符合其消費需求;同彭山縣城內(nèi)商業(yè)經(jīng)營檔次加以區(qū)分，實現(xiàn)差異化定位的目 的；厶 2 丄乂 匕ZaSI 7二 A d二 Fl F商業(yè)建筑形態(tài)劃分本項目商業(yè)建筑形態(tài)可考慮劃分為社區(qū)底商.社區(qū)內(nèi)中型 超市及非底商形式（二樓或以上）三類。根據(jù)對彭山商業(yè)市場狀況的調(diào)查及社區(qū)內(nèi)居住人群的需 求,個人建議設(shè)置以下經(jīng)營業(yè)態(tài)及比例的設(shè)想:業(yè)態(tài)分類經(jīng)營具體設(shè)置比例中低檔餐10%快餐店.面食店.小吃店.一般餐館飲類高檔餐飲20%高檔中餐館.特色野生餐館.河鮮館.??；廳中檔休閑娛樂類高檔休閑娛樂類茶館、麻將館.小型休閑中心茶樓.咖啡吧 KTV中檔購物類15%日用百貨.服裝.副食品家居用品.藥品

48、精品購物類15%服裝.化妝品.營養(yǎng)品.健身器材社區(qū)配套類20%干雜店.洗衣店美容美發(fā).小型凈菜市場.租碟行、網(wǎng)吧.五金店.其它中型超市10%日用百貨.副食品等 10% 10% 20% / 20% 15% 5% 5% 15%業(yè)態(tài)比例構(gòu)成圖中低檔餐飲類 口高檔餐飲類 口中檔休閑娛樂類 高檔休閑娛樂類中檔購物類口精品購物類社區(qū)配套類 中型超市高檔餐飲類占20%比例,原因為該類業(yè)態(tài)通常經(jīng)營場所面積 較大,亦考慮到以后的規(guī)?；l(fā)展戰(zhàn)略。高檔娛樂餐飲除考慮社區(qū)部分高端人群外，亦考慮到本地中高端人群及外來旅游人群的消費；精品購物類針對項目內(nèi)居住的部分高端人群設(shè)置;由于社區(qū)配套類種類繁多，較為瑣碎，因此占總比

49、例的20% ; 考慮到會所以后的經(jīng)營，休閑娛樂類總體所占比例較小。產(chǎn)品建議建筑設(shè)計建議1、建筑形態(tài)以小高層電梯洋房建筑為主，兼有花園平層洋房建筑形態(tài)設(shè)置建議:小高層產(chǎn)品具有開發(fā)周期短（資金允許的情況下，平均一周到兩周一層X銷售快利于滾動開發(fā)的特點。一層送花園,戶戶送大露臺，頂層送花園?；▓@洋房以其良好的性價比受到當?shù)厥袌鲎放?消費者只需支付較少的費用又可以享受別墅的待遇和環(huán)境。本項目應(yīng)體現(xiàn)產(chǎn)品的多樣化，滿足各部分人群的需要。在產(chǎn)品設(shè)計上作臺式處理。2、建筑風格整體上講,建筑風格可采用歐式現(xiàn)代風格,兼有符合歐式名居的樓態(tài)造型，表現(xiàn)形式上應(yīng)注重返樸歸真，帶有適當?shù)奶锔裾{(diào)，迎合項目的主題定位：對自然

50、.傳統(tǒng)的心理需求,從而達到與水景和環(huán)境的融合。3、戶型設(shè)計 1）設(shè)計的基本要求:戶型結(jié)構(gòu)合理,采光.通風佳，避免黑廚黑衛(wèi)，成為全陽 光戶型；戶型動線設(shè)計合理,動靜、干濕.潔污分區(qū)；戶型設(shè)計緊湊,功能齊全.結(jié)構(gòu)合理,減少臥室區(qū)的走道 浪費;管線盡可能集中.隱蔽，設(shè)立集中管井.管道夾墻或管道 間,方便檢修更換,且節(jié)約成本;注意避免主臥室門與其它房間門相互對望;層高不低于2.0米；不超過3.0米;公攤面積控制在15%以內(nèi)；盡量為一梯兩戶或者四戶設(shè)計,保證良好的通風采光。2）各功能空間設(shè)計:A.臥房鑒于本項目定位較高，主臥房在功能使用方面除滿足一fin的休息功能外,還應(yīng)考慮部分客戶追求精神享受的心理需

51、求; 另外,部分戶型可考慮設(shè)置大面積轉(zhuǎn)角凸窗，保證270度視 野范圍和三面采光；B.客廳客廳設(shè)計建議采用方正幾何設(shè)計,這樣最適合家具擺放, 同時也最符合人的使用習慣?？蛷d應(yīng)有足夠的面積擺放沙發(fā).茶幾.電視等物品。C.餐廳餐廳的位置應(yīng)緊靠廚房，同時最好與客廳通過過道無形中 分隔開來,這樣既做到空間共享，又做到了凈污分開。D陽臺項目本身設(shè)有大型景觀園林”建議客廳外采用面積較大 通透性較強的觀景陽臺，陽臺欄桿采用透明鋼化玻璃或歐式花 藝陽臺，體現(xiàn)現(xiàn)代.時尚的歐式格調(diào)；部分戶型主臥室可設(shè)弧形的情侶陽臺,或者采用飄窗設(shè)計，可坐可臥増加使用空間 并開闊視野；生活陽臺與廚房相連。E.衛(wèi)生間為最大限度的節(jié)省面

52、積,同時考慮到日常生活習慣問題, 衛(wèi)生間最好設(shè)計成正方形,至少有一個衛(wèi)生間放得下浴盆。如果因為結(jié)構(gòu)關(guān)系,衛(wèi)生間必須設(shè)計成長方形，則盥洗室 和坐便器應(yīng)進行空間分隔。三房和四房戶型設(shè)雙衛(wèi)，可將面積適當放大。F、廚房廚房的設(shè)計應(yīng)盡量考慮正方形設(shè)計,同時應(yīng)考慮廚房與餐廳的位置關(guān)系問題。廚房可考慮采取半開敞設(shè)計，以推拉門將 其與餐廳進行相對隔離。無論在廚房內(nèi)或餐廳內(nèi)，都應(yīng)預(yù)留冰 箱位置。3）戶型配比建議A.小高層配比建議:戶型_房兩房三房四房面積范圍（單位：刖）50-6075-90100-120120-140比率5%45%45%5%B.花園洋房配比建議:種類兩代居三代居三代居及以上面積范圍（單110120-150150-200位：耐）140比率50%35%15%4、景觀設(shè)計 1、景觀主題休閑.愜意本項目的景觀設(shè)計中,應(yīng)充分考慮5060,60-70年代重進行分組團綠化，注重人景互動的參與性以及雕塑小品的 運用,充分體現(xiàn)項目的休閑.愜意的園林主題。2、景觀風格和主體園林景觀風格和主題園林應(yīng)自然的融為一體，契合本項目的整 體定位特征,符合50-60,60-70年代客戶的審美觀念,綜 合以上，個人建議本項目的采用淡雅