我國(guó)房地產(chǎn)中小企業(yè)融資問(wèn)題研究開(kāi)題報(bào)告

1、 畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)開(kāi)題報(bào)告題目： 我國(guó)房地產(chǎn)中小企業(yè)融資問(wèn)題研究課 題 類(lèi) 型： 論文 設(shè)計(jì) 學(xué) 生 姓 名： 學(xué) 號(hào)： 班 級(jí)： 工商管理6班專(zhuān)業(yè)（全稱(chēng)）： 工商管理（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理）系 別： 管理系指 導(dǎo) 教 師： 一、課題研究的目的、意義：上世紀(jì)90年代以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起到了重要作用。隨著中國(guó)加入wto的實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)全球化、一體化的趨勢(shì)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的影響日益凸現(xiàn)。國(guó)際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn)，一些資金雄厚、規(guī)模較大的國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入中國(guó)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將在更廣泛的范圍內(nèi)進(jìn)行。要確保房地產(chǎn)業(yè)健康地持續(xù)發(fā)展，真正承擔(dān)起

2、支柱產(chǎn)業(yè)的作用，就必須發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，提高整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的融資能力。資金是企業(yè)生存和發(fā)展的血液，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是如此。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一重要特征客觀上決定了資金籌集對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性。長(zhǎng)期以來(lái)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要單純依賴(lài)銀行貸款融資。由于近些年國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管力度，各類(lèi)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住宅按揭貸款的管理日趨嚴(yán)格，使一大批沒(méi)有資本實(shí)力的中小房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金短缺而陷入經(jīng)營(yíng)困境，甚至被淘汰出局。在目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金嚴(yán)重短缺的情況下，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模和提高經(jīng)濟(jì)效益有著重要意義，對(duì)房地產(chǎn)中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)尤其如此。二

3、、本課題國(guó)內(nèi)外研究的歷史、現(xiàn)狀和研究目標(biāo)：（一）國(guó)外研究目前，美國(guó)房地產(chǎn)方面的理論研究主要集中在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。在美國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域比較有影響的理論研究主要有兩套體系：一是規(guī)范分析房地產(chǎn)金融工具產(chǎn)品設(shè)計(jì)及金融原理；二是實(shí)證分析房地產(chǎn)金融工具的投資組合。brueggeman,fisher(2001)對(duì)廣泛運(yùn)用的房地產(chǎn)金融工具作了分析和總結(jié)。研究了房地產(chǎn)融資中的法律因素。區(qū)分了住宅類(lèi)房地產(chǎn)、收益類(lèi)房地產(chǎn)和計(jì)劃中的項(xiàng)目融資類(lèi)的融資方案和程序。著重闡述了房地產(chǎn)資本市場(chǎng)與證券，并根據(jù)投資組合來(lái)分析房地產(chǎn)投資業(yè)績(jī)。brown,matysiak(2000)所著的real estate investment,

4、a capital marketapproach從投資角度研究房地產(chǎn)，包括貨幣的時(shí)間價(jià)值及現(xiàn)金流、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)及房地產(chǎn)投資組合管理。sirmans(1989)所著的real estate finance從金融角度來(lái)研究房地產(chǎn)。包括金融財(cái)務(wù)基礎(chǔ)和外部環(huán)境分析、金融方法和工具、房地產(chǎn)融資決策三部分。美國(guó)目前進(jìn)行房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研究的主要學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)是美國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)（americanreal estate society）。作為房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研究最重要的學(xué)術(shù)刊物是房地產(chǎn)研究雜志（journal of real estate research）（1986）和房地產(chǎn)金融經(jīng)濟(jì)學(xué)雜志（journal ofreal e

5、state finance and economics）（1988）。通過(guò)統(tǒng)計(jì)上述兩本刊物從1988-2001年間所發(fā)表的文章的主題可以看出：排名前三的主題為抵押貸款、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)估價(jià)，發(fā)表文章比例分別為24.53%、21.61%、18.22%。抵押貸款大類(lèi)主要研究：定價(jià)、提前支付和違約分析、合約結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)投資大類(lèi)主要研究房地產(chǎn)資產(chǎn)回報(bào)、資產(chǎn)組合分析、reits、次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。目前，美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)衍生品創(chuàng)新比較緩慢。在實(shí)踐中運(yùn)行還比較不成功。（二）國(guó)內(nèi)研究目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)融資的研究主要集中于金融工具的設(shè)計(jì)和創(chuàng)新的研究。住房抵押貸款證券化研究、reits、海外上市融資等是目前研究

6、的熱點(diǎn)。但由于我國(guó)研究經(jīng)費(fèi)和研究條件的不足，數(shù)據(jù)資料收集、實(shí)踐調(diào)研難度大，使得研究工具手段比較落后，另外國(guó)內(nèi)的研究對(duì)于數(shù)學(xué)計(jì)量分析用得不多，很難對(duì)金融工具的創(chuàng)新作出準(zhǔn)確的定量分析。因此，使得我國(guó)房地產(chǎn)融資研究主要集中在理論框架的研究，還沒(méi)有深入到細(xì)致。從抵押貸款的研究角度來(lái)看，目前主要是集中在住宅抵押貸款證券化的研究，其研究的主要內(nèi)容包括對(duì)抵押貸款證券化的理論模式的探討的研究、法律因素的解釋與國(guó)外運(yùn)作模式和制度體系的研究。這些研究的主要缺陷在于沒(méi)有對(duì)住宅抵押貸款證券化進(jìn)行系統(tǒng)化和深入化的探討，住宅貸款一級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)研究不系統(tǒng)，對(duì)資產(chǎn)組合分析、定價(jià)分析、提前支付分析、合約結(jié)構(gòu)、違約分析等研究較少

7、，不足以提供足夠的理論基礎(chǔ)。從reits的研究角度來(lái)看，早期我國(guó)對(duì)reits的研究主要集中在起源、概念、現(xiàn)狀、國(guó)外運(yùn)作模式和運(yùn)作規(guī)則。這方面的代表學(xué)者主要有毛志榮、北國(guó)投研究員宋林峰等。近期，我國(guó)對(duì)reits方的研究有了進(jìn)一步的深入，中國(guó)政法大學(xué)博士李智對(duì)美國(guó)reits的法律法規(guī)、運(yùn)作機(jī)制作了深入的研究，并提出了構(gòu)建中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的法律制度。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院張寒燕博士在介紹美國(guó)reits運(yùn)作基礎(chǔ)之上，構(gòu)建了c-reits的運(yùn)作模式、管理模式、和政策建議等。這些研究對(duì)我國(guó)reits的發(fā)展很有益處，但欠缺之處是對(duì)我國(guó)reits的研究體系還不夠系統(tǒng)，理論深度還需要進(jìn)一步加強(qiáng)。三、本課題研究的基本內(nèi)

8、容和方法：（一）基本內(nèi)容：第一部分：房地產(chǎn)融資概論。一是分析房地產(chǎn)融資的概念、內(nèi)涵；二是闡述國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀；三是說(shuō)明研究房地產(chǎn)融資的必要性和意義。第二部分：闡述我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)各類(lèi)融資模式的現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題及對(duì)策建議。第三部分：對(duì)多種融資方式進(jìn)行對(duì)比，提出適合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)融資機(jī)制。第四部分：結(jié)語(yǔ)，對(duì)全文的總結(jié)。（二）本課題研究的方法：（1）聯(lián)系實(shí)際法。聯(lián)系我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀中存在的問(wèn)題，提出相對(duì)應(yīng)的辦法及建議。（2）綜合分析法。對(duì)各種融資方式的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行綜合分析，得出每種融資方法適用的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)企業(yè)自身素質(zhì)的要求等。（3）比較研究法。對(duì)各種融資方式的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行比較，尋找出適合

9、我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)融資機(jī)制。四、課題研究的步驟及進(jìn)度安排：1、2010.09.28-2010.10.15：，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和圖書(shū)館，盡可能多的收集與論文題目相關(guān)的已發(fā)表的論文，在掌握相關(guān)研究現(xiàn)狀的同時(shí)為開(kāi)題報(bào)告做好準(zhǔn)備。2、2010.10.16-2010.12.02：在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下撰寫(xiě)好開(kāi)題報(bào)告，并經(jīng)過(guò)反復(fù)修改過(guò)程，掌握論文開(kāi)題報(bào)告寫(xiě)法。3、2010.12.03-2010.12.24：開(kāi)題報(bào)告修改并定稿。4、2010.12.27-2011.03.20：在掌握有盡可能多的論文寫(xiě)作材料的基礎(chǔ)上撰寫(xiě)并完成論文初稿，并接受指導(dǎo)教師的指導(dǎo)。5、2011.03.21-2011.04.19：配合指導(dǎo)教師完成畢業(yè)論

10、文指導(dǎo)和寫(xiě)作工作的中期檢查，完成二稿和三稿的修改。6、2011.04.06-2011.04.19：論文定稿并進(jìn)行規(guī)范化審核。7、2011.04.20-2011.04.30：將完成的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）按要求整理裝訂成冊(cè)，連同有關(guān)的參考資料、讀書(shū)筆記、社會(huì)調(diào)查記錄等成果材料交給指導(dǎo)教師審核，并提出答辯申請(qǐng)。8、2011.05.04-2011.05.13：答辯資格審查。9、2011.05.14-2011.05.20：進(jìn)行論文答辯。10.2010.5.18-6.3：按答辯意見(jiàn)進(jìn)行修改并定稿。按指導(dǎo)教師要求收集相關(guān)的需要上交畢業(yè)論文資料。五、課題的成果形式：本課題最終將以論文的形式展現(xiàn)研究成果。六、其他有關(guān)問(wèn)題或保障機(jī)制：（一）由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，且各不相同，關(guān)于本課題的現(xiàn)有資料還不是很全面很成熟。而且該問(wèn)題的探討對(duì)于筆者來(lái)說(shuō)是一個(gè)較為新鮮的話題，可能很多方面都欠缺的知識(shí)和技能，較難達(dá)到比較高的水平研