公攤系數(shù)、公攤率、公攤面積

1、公攤系數(shù)、公攤率、公舛面積公攤系數(shù)、公攤率、公攤面積的槪念公攤系數(shù)與公攤率的區(qū)別劃分4更搞清出公推多少首先要明白購房過程中常涉及的幾個(gè)面枳概念。4建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積,如果計(jì)篡多、高 層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱 體占地面積、樓様走道面枳、其他公擁面積竽。（房屋總價(jià)就是根搖建筑面積來計(jì)算的，通 常樓書或其他宣傳刪上所標(biāo)注的面積也是這個(gè)）亠實(shí)用面積：它是“建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。丄套內(nèi)面積：俗稱“地磚面積”或套內(nèi)建筑面積。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體 等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空

2、間的概念（對于普通購房者來說，要得就是套內(nèi)面 積，即得房率）有了以上幾個(gè)面積指數(shù)就可以很容易的得岀公攤系數(shù)和公攤率，公推系數(shù)=公用建筑蘭積（即分?jǐn)偠e）/套內(nèi)建筑面積公攤率=公用建筑面積（即分?jǐn)偯娣e）/建筑面積A由干分?jǐn)偯娣e是一定的，套內(nèi)面積肯定小于建筑面積，所以，對同一主體而言，公攤系數(shù)是肯定 大于公擁率的。4當(dāng)心售樓人員用公擁率的數(shù)據(jù)盜換公攤系數(shù)的概念,這樺一來可以使人感 覺公攤較小，二來無法準(zhǔn)確算出丈際分?jǐn)偟拿娣e。4據(jù)目前房地產(chǎn)市場上的操作經(jīng)驗(yàn)，普通多層住宅樓，在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底 層架空的情況下，公攤系數(shù)在1 -15%之間：帝電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在1 7%-20

3、%之間；高層住宅相對更高一些。a關(guān)于房屋面秩和公攤系數(shù)上公攤面積=建筑面積一實(shí)用面積（）亠公攤系數(shù)，也就是房屋的得房率。a得房率標(biāo)范如下： 高層塔樓住宅（彩云郁1#、2弁屬于塔摟）（7 5%78%），公攤系數(shù)為（22 %2 5 %）高層板樓住宅（78% 5%）,公攤系數(shù)為（15%22%）a小高層板樓住宅（85%8 8 %），公攤系數(shù)為（12 1 5%）亠多層住宅88%9 5%）,公攤系數(shù)為卩一1 2%） a得房率=套內(nèi)建筑面積（套 內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積戸建筑面積 用丄0 0%械去得房率就是公攤系數(shù)商品房的套內(nèi)建筑面枳就是商品房的獨(dú)用面積。它是由 三部分組成的。一是商品房的伎用面積

4、二是商品房的墻體面積，三是陽臺面積。2商品房 的使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜等各室內(nèi)面積的 總和。內(nèi)墻面的抹灰厚度，計(jì)入使用面積內(nèi)，躍層住宅中的戶內(nèi)樓様計(jì)入本戶使用面權(quán)。亠 商品房的墻體面積 在一套商品房內(nèi)包含有公用墻和非公用墻兩種。公用墻是指相鄰戶之間的分隔墻及戶與樓 梯走道之間的分隔墻（包括山墻）;非公用墻是指一套商品房內(nèi)各室之間的分隔墻。公用墻的 墻體水平面積:對于戶與戶之間的公用墻面積是一家一半,對干其他公用墻面積要?jiǎng)澐譃樘變?nèi)公攤系數(shù)、公推率、公嵋面積部分和公用部分。套內(nèi)部分是以戶與戶分隔墻的一半厚度來學(xué)握。例如戶與戶之間的分隔 墻是24匣米（俗稱24

5、墻）.各戶占12匣米。那么戶與公用樓梯走道之間的分隔墻及外墻 （包括山墻）的分劃是1 2匣米計(jì)入套內(nèi)面積，其余計(jì)入公用面積。在實(shí)際計(jì)篦時(shí)套內(nèi)面積 和套內(nèi)墻體面積是合并計(jì)算的-陽臺面積丄陽臺面積一股按究出墻面的陽臺外圍尺寸計(jì)算面枳。陽臺有封用式和不封用式，封用式陽 臺計(jì)全面積，不封閉式陽臺計(jì)半面積。陽臺是否封閉以規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。公攤面積，是分舛的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面 積。公攤面積如何區(qū)分 目前我國尚無法律對公攤面積加以約朿、只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地 方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定?，F(xiàn)在政策主要是根據(jù)2000年8月日開始實(shí)施的中 華人民共和國國

6、家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范執(zhí)行。依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范可分?jǐn)偟墓媒ㄖ?面積即公攤面積為81.大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）電室、值班警衛(wèi)室尊，以及 為整槿服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該翟筑務(wù)的專用設(shè)備用房：2 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻），為壇體面積水面投影面積的一 半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間為4 1 .倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道鋅，作為 人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；2.售房單位自營、自用的房 屋：3.為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（其中包括物業(yè)管理）用房。需要分

7、攤的共有建筑面積為螯幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積 之和,并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房,以及人 防工程竽之后的建筑面枳。公推面積怎么攤？亠一般來說，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數(shù)一般在0.18 -0.26之間，而多層的公攤系數(shù)則在0. 1 1-0.1 6之間。不過,每個(gè)樓 盤，甚至一個(gè)樓盤各喔房子的信況都不一樣、因此房屋的公推面積要實(shí)地泌晝.要根據(jù)房屋的 使用功能和相關(guān)配蠢惰況來定沒有限定的范眇心房屋的公攤面積就是最不透明的一項(xiàng)，很 多購房者根本搞不清什么是公攤面積?哪些面積要公攤？為什么要有公攤面積？按照徉多人

8、的看法是，公攤面積不是自己戶內(nèi)的面積,卻娶自己付錢，而且長年聶月地多交管理費(fèi)，更令 購房者覺得冤”的是交了錢也弄不清楚哪些公共役施是業(yè)主的哪些公建是開發(fā)商的?這些 問題無法清楚界定，糾紛也因此產(chǎn)生。對于投資的人來說,更重要的是，公挫太丈.很難再 買出去3公攤面積多大為宜？亠相信所有購房者都明白，公用建筑面積是不可缺少的，其中花園、走道、大堂等是最常見 的公用面積。公攤面積是分推公用建筑面積的簡稱。它和套內(nèi)晝筑面積之和構(gòu)成了一套商 品房的建筑面積，所以公攤面積是不可少的。在一個(gè)樓盤中，公攤面積過大，勢必降低房屋 的性價(jià)比；過小，則彫響居住的舒適度。那么，公推面積應(yīng)該占多大比例呢？ 公攤面積怎么攤

9、？上文提到的”分?jǐn)傁禂?shù)“是決定分?jǐn)偯娣e大小的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),那么什么是“分?jǐn)傁禂?shù)“?它和公攤 面積有什么關(guān)系？公攤系數(shù)、公攤率、公舛面積先來看看公共建筑面積分?jǐn)傁导y是怎么算出來的:疹櫬建筑務(wù)荃公用逹筑玩積匸整櫬建筑場 各單元套內(nèi)建筑面積之和。什么是“整棟建筑物的公用建筑面積？在一個(gè)小區(qū)里，哪些屬 于公共建筑面祝，這些面枳哪些可以用于公攤，哪些不用攤？血每戶分?jǐn)偟墓妹骅?公用 逵筑面積分?jǐn)傁笛u丫每戶套內(nèi)建筑面積。丄避免風(fēng)險(xiǎn)瘁新啟用的商品房買賣合同中有 附件標(biāo)明了”公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”.但只列明了應(yīng)分?jǐn)偟牟课患捌錁?gòu) 成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在奢開發(fā)商讓業(yè)主多聊的可能性。這里我們總結(jié)了幾招, 提供給購房者參考。A第一招：索取公擁數(shù)據(jù)*在簽訂購房合同時(shí)，讓發(fā)麻商出示有關(guān)計(jì)皐公擁面積的數(shù)據(jù)，包括樂幢建筑的建筑面積、 套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以妾求發(fā)展商列明公攤公用建 筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身 的權(quán)益。4第二招:査閱有關(guān)資料；4業(yè)主們有權(quán)自査或者聘請律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單 位、測繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計(jì)圖紙或者最終設(shè)計(jì)方案、最 終面積測瑩報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等第三招:在購房合同中約定公攤面祝。站商品房買賣合同第三條和附錄