樓市進(jìn)入新周期：一二線遇冷三四線發(fā)燒

1、樓市進(jìn)入新周期：一二線遇冷三四線發(fā)燒的更新！歷經(jīng)“ 9 30” “ 3 17 ”兩輪房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)力，一二線城市齊 齊進(jìn)入環(huán)比“量?jī)r(jià)齊跌”階段，周期性拐點(diǎn)正在不斷逼近。不過(guò)，樓 市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開(kāi)發(fā)商對(duì)三四線城市的良好預(yù)期，數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的土地市場(chǎng)仍然火爆，多個(gè)城市在2017年上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上百億的土地出讓收入。 業(yè)界人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控需保 持定力，一要遏制熱門城市調(diào)控松動(dòng)跡象， 二要避免三四線城市房?jī)r(jià) 炒作現(xiàn)象。一二線城市周期性拐點(diǎn)不斷逼近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1至6月份，全國(guó)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1至5月份回 落0.

2、3個(gè)百分點(diǎn)。1至6月份，商品房銷售面積74662萬(wàn)平方米， 同比增長(zhǎng)16.1%，增速比1至5月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)一二線熱點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)普遍出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的態(tài) 勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng) 計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5個(gè)百分點(diǎn)之間。初步測(cè)算，6月份一線城市新建商品 住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降 0.1%和0.2%，二線城市新建 商品住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù) 7個(gè)月回落中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在調(diào)控政策的影響下，一二 線熱點(diǎn)城市房

3、價(jià)全面被控制，樓市調(diào)控的影響已經(jīng)在一線城市全面出 現(xiàn)。他進(jìn)一步指出，當(dāng)前房地產(chǎn)各項(xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)全面回落，樓市漲幅觸 頂跡象明顯。其中，平均價(jià)格下調(diào)的最主要原因是成交結(jié)構(gòu)的變化， 從成交結(jié)構(gòu)看，一二線城市成交量明顯減少，導(dǎo)致了價(jià)格加速下調(diào)?！胺?jī)r(jià)下跌的時(shí)候往往是利率高原形成的時(shí)候?！北＠禺a(chǎn) 首席分析師吳定金表示，不少銀行把居民房貸都視作“雞肋”，不僅二套房貸利率推升至基準(zhǔn)利率的 20%，更是把首套房貸利率也上調(diào) 至了基準(zhǔn)利率的10%，銀行方面利率優(yōu)勢(shì)方面的政策正逐步取消。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示， 70城房?jī)r(jià)指數(shù)， 相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)的“上證綜合指數(shù)”。從統(tǒng)計(jì)的角度看，同比增幅 曲線的

4、收窄，和環(huán)比增幅不斷變小有關(guān)，但當(dāng)前同比增幅還沒(méi)有由正 轉(zhuǎn)負(fù)，因此樓市并未出現(xiàn)大拐點(diǎn)，但樓市調(diào)整是一個(gè)逐漸降溫的過(guò)程， 當(dāng)前環(huán)比“量?jī)r(jià)齊跌”，周期性拐點(diǎn)正在逼近。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，近三個(gè)月的市場(chǎng)走勢(shì)表 明，北京“ 317新政”及后續(xù)一系列政策的效果非常顯著。在此輪調(diào) 控中，政策的輪番出臺(tái)使得樓市的投資投機(jī)需求被徹底打壓，市場(chǎng)因此迅速退燒，住房向居住屬性回歸，購(gòu)房者的心態(tài)向理性回歸。市場(chǎng) 交易量的降溫還會(huì)繼續(xù)，但降幅將逐步收窄。三四線城市樓市升溫現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開(kāi)發(fā)商對(duì)三四線城市的良好預(yù) 期，全國(guó)樓市銷售依然明顯呈現(xiàn)分化。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，三四線城市 接近全面上漲

5、，6月份新建商品房住宅漲幅超過(guò)或達(dá)到 1%的有20 個(gè)城市，二手房漲幅超過(guò)或達(dá)到1%的有14個(gè)城市，基本全部為三 四線城市?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，從成交結(jié)構(gòu)看，一二線城市樓市成交占比明顯減少，三四線城市銷量比重大增。易居企業(yè)集團(tuán) CEO 丁 祖昱在克而瑞研究中心“第 21屆地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)”上說(shuō)：“今 年上半年，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降 10個(gè) 百分點(diǎn)，但三四線城市樓市銷售在全國(guó)總成交量中比重上升 13個(gè)百 分點(diǎn)，高達(dá)75%?！睆娜珖?guó)市場(chǎng)看，隨著樓市調(diào)控，一二線核心城市的土地?zé)嵴D(zhuǎn)移到三四線城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上半年，佛山、 溫州、無(wú)錫、寧波、嘉興、滄州

6、、金華、阜陽(yáng)、鹽城、漳州、揚(yáng)州等21個(gè)熱點(diǎn)三四線城市的賣地收入超過(guò)百億元，平均土拍溢價(jià)率超過(guò) 40%，相比往年有明顯上升。以佛山為例，當(dāng)?shù)啬玫爻杀据^廣州、深圳等一線城市低，而二 級(jí)市場(chǎng)成交表現(xiàn)又居廣東省前列， 兩方面因素疊加之下，吸引包括世 茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等開(kāi)發(fā)商不斷進(jìn)駐，大大加劇了當(dāng)?shù)氐?競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至 6月20日，佛山的 土地出讓金總額已達(dá)到 395億元。記者采訪了解到，為了維持規(guī)模增長(zhǎng)，不少企業(yè)改變了以往去 一二線城市拿地的看法，對(duì)于一線城市和核心二線城市周邊的三四線 城市，很多房企都表示有意布局，有些三線城市已經(jīng)成為房企爭(zhēng)相拿 地的陣地。以保利地

7、產(chǎn)為例，該公司 2016年全年一二線城市拓展容 積率面積超過(guò)1600萬(wàn)平方米，占全部拓展的70%，而在今年第一季 度，這一比例下降到 63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三 四線城市，保利地產(chǎn)均有土地入庫(kù)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，過(guò)去兩年的上升短 周期內(nèi)，樓市熱點(diǎn)從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經(jīng) 歷輪動(dòng)擴(kuò)散的過(guò)程。不過(guò)三四線城市的樓市成長(zhǎng)性較弱， 多年未漲的 一波爆發(fā)后，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)將不斷累積。張大偉預(yù)計(jì)，本輪樓市分化進(jìn)入新周期，一二線在調(diào)控下降溫， 三四線在投資需求推動(dòng)下上升將是 2017年下半年樓市的主要特點(diǎn)。環(huán)熱點(diǎn)城市“溢出”效應(yīng)顯著眼下，隨著北上廣深及

8、南京、合肥、廈門、杭州等一二線熱點(diǎn) 城市調(diào)控政策的執(zhí)行，其周邊各“環(huán)熱點(diǎn)城市”承接“溢出”效應(yīng)愈 加顯著，大部分城市商品住宅市場(chǎng)呈“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)，當(dāng)?shù)卣?紛出臺(tái)調(diào)控政策，為樓市降溫。然而在諸多因素下，環(huán)熱點(diǎn)城市樓市 的調(diào)控難度正逐步增加。基層主管部門和業(yè)內(nèi)專家建議，未來(lái)可考慮 在“一城一策”基礎(chǔ)上加強(qiáng)“區(qū)域協(xié)調(diào)施策”，提高調(diào)控實(shí)效。自去年10月安徽合肥出臺(tái)限購(gòu)限貸政策以來(lái)，毗鄰合肥的六 安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，銷售量屢創(chuàng)新高。六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理 局統(tǒng)計(jì)顯示，2016年全市商品房銷售面積達(dá) 663.71萬(wàn)平方米，同 比增長(zhǎng)126.1%，增幅為全省之首銷售金額308.79億元，首次突破30

9、0億大關(guān)。今年一季度，六安房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫，全市銷售商品房面積 同比增長(zhǎng)20.37%，銷售金額同比增長(zhǎng)46.8%，商品房均價(jià)為同比增 長(zhǎng)21.81%。4月底，記者在六安走訪多家樓盤發(fā)現(xiàn)，每家售樓部都 用大幅海報(bào)掛出了 “合六城際鐵路”的走向圖、站點(diǎn)分布等。根據(jù)國(guó) 家發(fā)改委已批復(fù)的規(guī)劃，合六城鐵將使六安進(jìn)入合肥“一小時(shí)通勤 圈”。六安悠然藍(lán)溪項(xiàng)目一位售樓經(jīng)理熱情地介紹說(shuō)，“ 3月份我們?cè)?加推過(guò)一次，均價(jià)還不到5000元，132套房源只臨時(shí)通知了手頭客 戶就一天賣完。5月底我們準(zhǔn)備開(kāi)幾棟大平層，預(yù)計(jì)價(jià)格漲到 6500 元左右，房源同樣是100多套，估計(jì)根本不夠賣?！痹诮K句容市，受南京調(diào)控后“

10、外溢”及首條跨市地鐵S6線（寧 句城際）的影響，句容樓市同樣從去年10月開(kāi)始“量?jī)r(jià)齊升”，全年 商品住宅銷售面積是2015年的3倍以上。購(gòu)房者中南京人占90% 以上，承接了南京大量的剛需和投資購(gòu)房需求。為控制過(guò)熱局面，環(huán)熱點(diǎn)城市成交漸熱的強(qiáng)三四線衛(wèi)星城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，給樓市降溫。記者梳理發(fā)現(xiàn)，陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策的 環(huán)熱點(diǎn)城市有：環(huán)京津的保定、滄州、廊坊、淶水、涿州、懷來(lái)、張 江口等，環(huán)滬寧杭的鎮(zhèn)江、嘉興、句容、嘉善、滁州、無(wú)錫等，環(huán)廣 深的中山、佛山、東莞、珠海等。政策手段也涵蓋了限購(gòu)、限貸、限 賣、控制備案價(jià)格、加大土地供應(yīng)等各個(gè)層面。區(qū)域協(xié)調(diào)施策承接疏解剛需嚴(yán)躍進(jìn)表示，已進(jìn)入“史上最嚴(yán)調(diào)

11、控”的熱點(diǎn)城市對(duì)周邊區(qū)域 的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，后者已進(jìn)入“去庫(kù)存”和“控房 價(jià)”雙軌并行階段，調(diào)控難度將繼續(xù)增加。這一觀點(diǎn)也得到了受訪的地方主管部門和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可，他們 提出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有緊密聯(lián)系的核心城市和其周邊環(huán)熱點(diǎn)地 區(qū)，需要有新的調(diào)控視角和手段。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松提出，隨著經(jīng)濟(jì)的融合以及城際交通的徹 底改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)原先以城市劃分的“板塊”將在未來(lái)三年發(fā)生巨 大變化，城市界限越來(lái)越模糊，區(qū)域概念強(qiáng)化，僅僅以行政邊界實(shí)施 的“一城一策”調(diào)控可能會(huì)無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)變化。為此，陳勁松等人建議，首先要通過(guò)完善現(xiàn)有的城市群市長(zhǎng)聯(lián) 席會(huì)議等機(jī)制，將區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步作為一個(gè)“中觀

12、整體”看待， 在“一城一策”的基礎(chǔ)上，逐步探索“區(qū)域協(xié)調(diào)施策”。保利地產(chǎn)首席分析師吳定金則認(rèn)為，當(dāng)前這種“城市群調(diào)控場(chǎng)” 的態(tài)勢(shì)已然初具雛形，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)整體回歸理性產(chǎn)生了積極作用。 但 由于不同城市長(zhǎng)期的行政分割，在協(xié)調(diào)程度、形成調(diào)控合力的能力、 以及政策科學(xué)性上還需進(jìn)一步完善。二是完善政策設(shè)計(jì)，合理承接中心城市住房需求，幫助疏解中 心城市功能。句容市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理局副局長(zhǎng)馮義進(jìn)提出，句容市在 城市群規(guī)劃上已經(jīng)有為南京提供配套服務(wù)的定位， 其他環(huán)熱點(diǎn)城市也 類似，積極融入中心城市是發(fā)展方向之一?！翱紤]到這些因素，可適時(shí)調(diào)整政策，允許在南京繳納一年社 保的無(wú)房家庭在句容購(gòu)房，而不是必須在句容繳納一年社?；騻€(gè)稅， 使句容能夠合理承接南