江門市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術標準與準則(2019年最終稿

1、江門市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術標準與準則 2019年1月 目錄第一章 總則11.1 目的和依據11.2 適用范圍11.3 動態(tài)修訂1第二章 用地與開發(fā)強度22.1 用地分類標準22.2 用地性質與兼容性22.3 規(guī)劃用地界限的劃定與面積32.4 規(guī)劃條件32.5 建設用地開發(fā)強度4第三章 公共服務設施83.1 公共服務設施的分類及配建標準83.2 停車設施配建13第四章 建筑控制與城市設計154.1 建設項目規(guī)劃總平面圖內容及要求154.2 容積率的計算154.3 建筑間距控制164.4 建筑退讓控制174.5 建筑高度控制184.6 建筑面寬控制194.7 建筑層高控制194.8 建筑構造要求214.9

2、 建筑設計要求21第五章 市政公用設施245.1 市政公用設施總體要求245.2 市政公用設施工程用地245.3 小型市政公用設施245.4 管線工程245.5 綜合管廊255.6 海綿城市255.7 排水防澇265.8 通信工程275.9 石油與天然氣管道27第六章 交通工程286.1 道路交通工程286.2 城市道路交叉口286.3 交通影響評價報告306.4 地塊機動車出入口306.5 人行道寬度316.6 無障礙設施316.7 非機動車交通316.8 城市公共交通32第七章 生態(tài)保護和歷史文化保護337.1 生態(tài)保護紅線337.2 藍線控制帶建設要求337.3 綠線控制帶建設要求337

3、.4 紫線范圍內的建設控制及近現代優(yōu)秀建筑的保護33第八章 附則358.1 解釋權358.2 施行時間358.3 術語解釋35第一章 總則1.1 目的和依據為進一步提高本市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術水平，實現城鄉(xiāng)規(guī)劃編制和管理的標準化、規(guī)范化和法制化，根據中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例等有關法律、法規(guī)和規(guī)范，結合本市實際情況，制定本標準與準則。1.2 適用范圍本標準與準則適用于江門市市區(qū)范圍內城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定和管理工作。各縣級市應結合本地實際自行制定。除執(zhí)行本標準與準則外，還應當符合國家、省和市現行法律、法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定。1.3 動態(tài)修訂本標準與準則實行動態(tài)修訂，以保障其適用性和適度超前性。市城鄉(xiāng)

4、規(guī)劃主管部門今后可以結合國家、省、市政策、法律、法規(guī)和規(guī)范的調整適時修訂。第二章 用地與開發(fā)強度2.1 用地分類標準城市用地分類適用于各階段的城鄉(xiāng)規(guī)劃和城鄉(xiāng)用地統(tǒng)計工作。在本市區(qū)進行規(guī)劃編制及規(guī)劃管理應當符合現行城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準的城市用地分類和代碼要求。2.2 用地性質與兼容性2.2.1 在建設用地規(guī)劃管理中，用地性質應當依據已批準的控制性詳細規(guī)劃進行確定。2.2.2編制控制性詳細規(guī)劃時，地塊內允許建筑兼容使用的，應當明確兼容類型和兼容比例要求。其中規(guī)劃用地性質為居住用地的，兼容商業(yè)建筑的計容建筑面積不能超過總計容建筑面積的20；規(guī)劃用地性質為商業(yè)服務業(yè)設施用地的，兼容居住建筑的

5、計容建筑面積不能超過總計容建筑面積的50。2.2.3 編制控制性詳細規(guī)劃時，地塊內允許用地性質相容轉換的，應當明確可以轉換的用地性質，原則上可以轉換的用地性質不超過兩種。地塊具體用地性質由規(guī)劃條件確定。2.2.4 已出具規(guī)劃條件的項目按規(guī)劃條件要求執(zhí)行,歷史用地沒有規(guī)劃條件或規(guī)劃條件沒有明確的，按照我市相關規(guī)定認定和實施。2.2.5 局部重點地段的兼容比例由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門研究后報市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議。2.3 規(guī)劃用地界限的劃定與面積2.3.1 建設項目規(guī)劃用地界限應當按照統(tǒng)一規(guī)劃、有利實施的原則，按照控制性詳細規(guī)劃的要求并結合現狀地形圖、土地權屬等情況劃定。2.3.2 建設項目規(guī)劃用地面積

6、包括建設項目建設用地面積、道路面積、綠地面積以及除上述用地以外須納入項目整體拆遷或補償的用地面積。2.3.3 建設項目建設用地面積是除道路用地等之外納入容積率指標計算的用地面積，特別約定的除外。各類建設項目獨立建設的用地規(guī)模由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門綜合考慮建設項目的性質、特點、有利于城鄉(xiāng)規(guī)劃統(tǒng)一實施和集約、節(jié)約使用土地等因素確定。2.3.4 無法與周邊地塊調整、合并的零散用地，在不妨礙城鄉(xiāng)規(guī)劃實施的前提下，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可予以核準建設。零散用地宜作為公共綠地、停車場、廣場等公共開放空間使用，或作為社區(qū)配套、市政基礎設施等用地。2.4 規(guī)劃條件2.4.1 規(guī)劃條件應當符合經批準的控制性詳細規(guī)劃，

7、并符合相關規(guī)范要求。2.4.2 所在地段沒有覆蓋經市政府批準的控制性詳細規(guī)劃，但迫切需要實施國家、省、市重點項目，技術要求按照廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例和我市的相關規(guī)定執(zhí)行。2.4.3 規(guī)劃條件確定后在有效期內未出讓國有土地使用權的，出讓前，市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據本標準與準則重新確定。2.4.4 規(guī)劃條件一般包括用地位置、用地性質、用地面積、建筑密度、容積率、計容建筑面積、綠地率、建筑高度、建筑退讓、停車配建、基礎設施和公共服務設施配套及地下空間開發(fā)利用要求等內容。出讓前還可以根據相關規(guī)劃、政策要求增加規(guī)劃條件的內容。2.4.5 以出讓方式提供國有土地使用權的住宅、商業(yè)、辦公等經營性

8、項目，應當嚴格執(zhí)行規(guī)劃條件，不得改變用地性質，不得提高容積率，不得降低綠地率，不得減少基礎設施和公共服務設施。但符合中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部建設用地容積率管理辦法廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例等規(guī)定的情形除外。2.5 建設用地開發(fā)強度2.5.1 居住用地開發(fā)強度的控制指標應當符合表2.5.1的規(guī)定。表2.5.1 居住用地開發(fā)強度控制指標表分區(qū)容積率建筑密度塔樓密度綠地率分區(qū)指引備注重點地區(qū)3.022%15%35%重點地區(qū)為江門城市總體規(guī)劃確定的濱江新城、樞紐新城、科創(chuàng)新城、人才島、濱海新城等城市新區(qū)。1.容積率指標均1.0；2.“三舊”改造區(qū)域按照表2.5.2執(zhí)行。3.開發(fā)強度需要突破本表要求的，應

9、經專題研究后確定；4.建筑高度按照相應的國家、省、市的規(guī)范執(zhí)行，特定地區(qū)的建筑高度還需結合城市設計進行控制。特定地區(qū)2.030%15%35%特定地區(qū)為圭峰山、白水帶、龍舟山、大雁山等重點山體以及西江、潭江、江門河等周邊地區(qū)。一般地區(qū)2.522%15%35%一般地區(qū)為除重點地區(qū)、特定地區(qū)外的其他區(qū)域。2.5.2 “三舊”改造項目規(guī)劃為居住用地的，其開發(fā)強度控制指標應當符合表2.5.2的規(guī)定。表2.5.2 “三舊”改造項目規(guī)劃為居住用地（兼容不超過40%計容面積的商業(yè)建筑）的開發(fā)強度控制指標表改造類型毛容積率（按土地證面積或改造范圍面積核算）凈容積率（按建設用地核算）商業(yè)建筑比例凈容積率建筑密度塔

10、樓密度備注舊村、舊城2.53.020%2.530%15%1.在不增加凈容積率的前提下，可根據實際情況在允許范圍內適當調整商業(yè)、住宅比例。2.凈容積率超過2.5的項目，建筑密度及塔樓密度須相應降低。3.“三舊”改造中將舊廠房用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)和商品住宅等經營性用地的，改造項目應當按照“三舊”改造文件要求，將不低于項目用地總面積15%的土地（含地上物，以下簡稱“公益性用地”）無償移交政府，用于城市基礎設施、公共服務設施或其它公益性設施建設。4.超出表中開發(fā)強度指標的“三舊”改造項目，原則上不予受理改造申請。如屬特殊個案（如市、區(qū)重點項目，或涉及民生工程有改造的迫切性，經市、區(qū)政府同意加快改造

11、的項目），需提供所在區(qū)“三舊”辦及相關部門意見，經報市“三舊”辦同意，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按有關程序報市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議研究，方可確定改造的開發(fā)強度。30%2.7530%12%40%3.025%舊廠2.52.7520%2.530%15%30%2.7525%12%2.5.3 工業(yè)用地和倉儲物流用地開發(fā)強度的控制指標應當符合表2.5.3的規(guī)定。表2.5.3工業(yè)、倉儲物流用地開發(fā)強度控制指標表用地類型容積率建筑密度綠地率備注一般工業(yè)、倉儲物流用地1.2-2.540%-70%5-20工業(yè)升級改造開發(fā)（產品研發(fā)、教育、企業(yè)總部辦公區(qū)域、中小微企業(yè)孵化器、企業(yè)產品展示廳等）1.5-3.535%-50%1

12、0-20項目改造后用途作為科技企業(yè)孵化器的，容積率可適當提高至4.0。工業(yè)擴建增容開發(fā)1.5-2.540%-60%10-20特定工業(yè)園區(qū)（江門市市區(qū)工業(yè)用地容積率管理園區(qū)范圍）工業(yè)用地1.0-3.540%-70%5-20“江門市市區(qū)工業(yè)用地容積率管理園區(qū)范圍”根據相關規(guī)劃和發(fā)展需要劃定。首期范圍包括蓬江區(qū)濱江新城產業(yè)園（江沙工業(yè)園）、金鏡山工業(yè)園、騎龍山工業(yè)園，江門高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)（含禮樂工業(yè)園）以及新會區(qū)的3大萬畝產業(yè)園等工業(yè)園區(qū)。以后可根據發(fā)展需要修訂“園區(qū)范圍”，報市規(guī)劃委員會審定。“園區(qū)范圍”內已經市政府批準的控制性詳細規(guī)劃，在不改變土地使用性質和工業(yè)建筑功能的前提下，工業(yè)用地的容積

13、率上限統(tǒng)一調整為3.5。新編控制性詳細規(guī)劃一類工業(yè)用地為4.0，二類工業(yè)用地為3.5，三類工業(yè)用地為2.5。注：1. 工業(yè)（倉儲）用地性質的項目，行政辦公及生活服務設施用地（“工業(yè)升級改造項目”僅用于該項目內企業(yè)的配套和服務）不超過項目總用地面積的7%，配套設施計容建筑面積不超過總計容建筑面積的20%。2.符合工業(yè)項目建設用地控制指標的特殊工業(yè)類型，其容積率可以小于1.0，建筑密度可以小于40%。2.5.4 商業(yè)服務業(yè)設施用地、行政辦公用地開發(fā)強度的控制指標應當符合表2.5.4的規(guī)定。表2.5.4 商業(yè)服務業(yè)設施用地、行政辦公用地開發(fā)強度控制指標表商業(yè)、辦公建筑的計容建筑面積占總計容建筑面積比

14、例容積率建筑密度塔樓密度綠地率50%R60%3.060%15%20%60%R70%3.555%15%70%R100%4.050%12%R100%4.550%12%2.5.5其他類型用地開發(fā)強度的控制指標應當符合表2.5.5要求。表2.5.5 其他類型用地開發(fā)強度控制指標表用地類型容積率建筑密度醫(yī)院用地2.530%中小學用地2.030%第三章 公共服務設施3.1 公共服務設施的分類及配建標準3.1.1 公共服務設施按照使用功能分為八類：行政管理設施、文化設施、教育科研設施、體育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、社會福利設施、商業(yè)設施、市政公用設施。3.1.2 居住區(qū)按照居民在合理的步行距離內滿足基本生活需求的

15、原則，可以分為十五分鐘生活圈、十分鐘生活圈、五分鐘生活圈及居住街坊四級，其分級控制規(guī)模應當符合表3.1.1規(guī)定。表3.1.1 居住區(qū)分級控制規(guī)模規(guī)模十五分鐘生活圈十分鐘生活圈五分鐘生活圈居住街坊步行距離（米）8001000500300居住人口（人）50000150002500050001200010003000住宅套數（套）1700032000500080001500400030010003.1.3 編制控制性詳細規(guī)劃時，居住區(qū)級的公共服務設施配置應當與居住區(qū)的人口規(guī)模相適應，十五分鐘生活圈的公共服務設施配置標準由城市總體規(guī)劃以及相應的專項規(guī)劃確定，十分鐘、五分鐘生活圈配置設施的建設規(guī)模、設施

16、級別和設置要求應當符合表3.1.2規(guī)定。居住街坊的社區(qū)公共服務用房應當滿足不小于600平方米建筑面積的配置要求。3.1.4 歷史協議出讓土地商住項目按每萬平方米商住建筑配建公共服務設施用地面積388 平方米、建筑面積266平方米。3.1.5 出具居住用地規(guī)劃條件時，地塊所在地段編制控制性詳細規(guī)劃要求配置的社區(qū)公共服務設施未達到廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳廣東省民政廳關于規(guī)范新建住宅物業(yè)配建社區(qū)公共服務用房的通知（粵建房2015122號）等文件要求時，按照相關文件要求配置。表 3.1.2 居住區(qū)級公共服務設施配置要求設施分類設施名稱單項規(guī)模服務人口（萬）設施級別設置要求建筑面積（m2）用地面積（m2）

17、十分鐘生活圈五分鐘生活圈行政管理設施社區(qū)服務站600-1000500-800（1）社區(qū)服務站含社區(qū)服務大廳、警務室、社區(qū)居委會辦公室、居民活動用房，活動室、閱覽室、殘疾人康復室等；（2）服務半徑不宜大于300m。物業(yè)管理用房50-300宜按不低于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的2配置物業(yè)管理用房；分期開發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積2的比例配置物業(yè)服務用房。文化設施文化活動站250-1200（1）宜結合或靠近公共綠地設置；（2）服務半徑不宜大于500m。教育設施初中24班校舍（不含宿舍）10800學生宿舍660027600市中心城區(qū)12120（1）城鎮(zhèn)初級中學的

18、服務半徑宜為1000m；（2）每班不超過50人。（3）千人指標為40；（4）初中生均用地面積，初中（含九年制學校中學階段）不低于23m2，市中心城區(qū)初中不低于10.1m2；（5）初中生均校舍建筑面積（不含宿舍）不低于9m2，學生宿舍初中生均建筑面積不低于5.5m2。36班校舍（不含宿舍）16200學生宿舍990041400市中心城區(qū)1818048班校舍（不含宿舍）21600學生宿舍1320055200市中心城區(qū)24240小學12班校舍（不含宿舍）3780學生宿舍27009720市中心城區(qū)5076（1）城鎮(zhèn)完全小學的服務半徑宜為500m；（2）每班不超過45人；（3）千人指標為80；（4）小學生

19、均用地面積，小學（含九年制學校小學階段）不低于18m2，市中心城區(qū)小學不低于9.4m2；（5）小學生均校舍建筑面積（不含宿舍）不低于7m2，學生宿舍小學生均建筑面積不低于5m2。24班校舍（不含宿舍）7560學生宿舍540019440市中心城區(qū)1015236班校舍（不含宿舍）11340學生宿舍810029160市中心城區(qū)15228幼兒園3150-45505240-7580(1)設于陽光充足，接近公共綠地，便于家長接送的地段；(2)服務半徑不宜大于300m；(3) 辦園規(guī)模不宜超過12班，每班座位數宜按20-35座；建筑層數不宜超過3層。體育設施中型球類場地1310-2460（1）宜結合公共綠地

20、等公共活動空間統(tǒng)籌布局；（2）服務半徑不宜大于500m；（3）宜集中設置籃球、排球、5人足球場地。小型球類場地770-1310（1）服務半徑不宜大于300m；（2）用地面積不宜小于800m2。室外綜合健身場所150-750（1）服務半徑不宜大于300m；（2）老年人戶外活動場地應設置休憩設施，附近宜設置公共廁所；（3）廣場舞等活動場地的設置應避免噪聲擾民。醫(yī)療衛(wèi)生設施社區(qū)衛(wèi)生服務站120-270（1）服務半徑不宜大于300m；（2）應安排在建筑首層并應有專用出入口。社會福利設施老年日間照料中心（托老所）350-750服務半徑不宜大于300m。商業(yè)設施菜市場750-1500或2000-2500（

21、1）服務半徑不宜大于500m；（2）應設置機動車、非機動車停車場。市政設施生活垃圾收集站122324（1）居住區(qū)人口規(guī)模大于5000人的居住區(qū)及規(guī)模較大的商業(yè)綜合體可單獨設置收集站；（2）采用人力收集，服務半徑宜為0.4km以內，最大不超過1km。采用小型機動車收集，服務半徑不應超過2km。（3）生活垃圾收集站的其他指標還應符合生活垃圾收集站技術規(guī)程 （CJJ179-2012）要求。生活垃圾收集點5-10（1）城市垃圾收集點的服務半徑不宜超過70m，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）建成區(qū)垃圾收集點的服務半徑不宜超過100m，村莊垃圾收集點的服務半徑不宜超過200m；（2）采用混合收集垃圾容器間時，建筑面積不宜小于5m

22、2；采用分類收集垃圾容器間時，建筑面積不宜小于10m2。再生資源回收點610（1）10003000人設置1處；（2）其位置應滿足衛(wèi)生、防疫及居住環(huán)境等要求；（3）宜與垃圾收集站共同設置。公共廁所30-8060-120（1）公共廁所宜每平方公里設置35座。（2）宜設置于人流集中處，建議結合室外綜合健身場地（含老年戶外活動場地）設置。公交首末站10000.7307萬人3萬人的居住小區(qū)宜設置首末站，3萬人以上的居住區(qū)應設置首末站。通訊機房及天線25按照相關專項規(guī)劃要求落實。3.2 停車設施配建3.2.1 新建、改建、擴建建筑物，應當按照有關法律、法規(guī)和規(guī)范配建停車場。商業(yè)服務業(yè)設施、醫(yī)院、中小學校、

23、居住區(qū)、交通樞紐等重大建設項目及交通嚴格管制路段，應當根據具體情況增配符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、道路交通管理要求的裝卸貨泊位、出租車和小汽車上下客、旅游巴士或者救護車停車位。3.2.2 建設項目停車配建標準實行分區(qū)域管理，中心城區(qū)內和中心城區(qū)外采用不同的標準進行規(guī)劃控制，詳見表3.2.2。表3.2.2 關于停車場（庫）配建停車位標準的規(guī)定建設項目類別計算單位標準車位中心城區(qū)內中心城區(qū)外住宅普通住宅車位/100m2住宅建筑面積或車位/1戶1.20.7保障性住房（包括租賃房、公租房等）車位/100m2住宅建筑面積0.50.5行政辦公、商業(yè)商務、社區(qū)配套服務用地車位/100m2建筑面積10.7教育幼兒園車位/1

24、00學生22小學、中學車位/100學生33大、中、專院校車位/100學生44工業(yè)（物流）一般工業(yè)（物流）車位/100m2建筑面積0.2（0.4）0.2（0.4）工業(yè)升級改造開發(fā)車位/100m2建筑面積0.50.5其他車位/100m2建筑面積113.2.3 建設項目開發(fā)規(guī)模達到江門市建設項目交通影響評價相關管理規(guī)定的交通影響評價啟動閾值時，應當編制交通影響評價報告，并根據交通影響評價配建相應的停車位數。3.2.4 工業(yè)、物流倉儲區(qū)及大型專業(yè)批發(fā)市場滿足小汽車標準配置要求后還應當設置貨運公共停車場。3.2.5 商業(yè)服務類建筑超過20萬平方米的，超出部分按0.5車位/100m2建筑面積標準配建停車位

25、。3.2.6 居住區(qū)的行政辦公、物業(yè)管理用房等配套服務設施按照行政辦公用地標準配建停車位。3.2.7 居住區(qū)應當設置停車場、停車庫，中心城區(qū)室外地面停車位原則上比例不大于10%?！叭f”改造項目等特別困難地段不能滿足此要求的，須經專業(yè)論證并組織專家評審后報市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作個案審查。3.2.8 新建居住建筑不得建設機械式停車位（現有居住建筑按物權法相關規(guī)定經業(yè)主同意可以建設機械式停車位）。商業(yè)或辦公建筑設置機械式停車位的，按標準車位的0.7倍系數折算。3.2.9 鼓勵電動汽車充電基礎設施的建設，新建住宅小區(qū)停車位建設或預留安裝充電設施接口的比例應當達到100%。新建的商業(yè)服務業(yè)建筑、旅游景區(qū)

26、、交通樞紐、公共停車場、道路停車位等場所，原則上應當按照不低于總停車位的20%配建充電設施或預留充電設施安裝條件（包括電力管線預埋和電力容量預留）。老舊小區(qū)充電設施規(guī)劃建設根據實際需求逐步推進，鼓勵在已建住宅小區(qū)、商業(yè)服務業(yè)建筑、旅游景區(qū)、交通樞紐、公共停車場、道路停車位等場所，按照不低于總停車位數量10%的比例逐步改造或加裝充電設施。3.2.10 停車位的建設標準和換算系數按國家車庫建筑設計規(guī)范規(guī)定執(zhí)行。子母位原則按1個標準車位計算，滿足1個標準車位/戶標準后，多出的子母車位可以按2個標準車位計算。微型車位按照標準車位當量系數的0.7倍折算?！皹藴受囄弧睉斠孕⌒推囄蛔鳛橛嬎銌卧?。3.2.

27、11 建設項目應當在方便使用的地方集中設置供訪客臨時使用的停車位，其中住宅類建筑物臨時停車位占總配建停車位的比例為5%。3.2.12 各類建筑物應當配套無障礙停車位。無障礙停車位按不少于總停車位數1%配建，并不少于1個無障礙停車位。3.2.13 路內停車是路外停車設施的補充，不得阻礙道路交通，不得影響路外停車設施的有效利用。路內停車應當以停泊小型車為主，停車帶寬度宜為2.5米，最小寬度不得少于2米。第四章 建筑控制與城市設計4.1 建設項目規(guī)劃總平面圖內容及要求4.1.1 應當滿足建筑工程設計文件編制深度規(guī)定（2017）方案設計對總平面設計圖紙的規(guī)定。4.1.2 場地內與城市道路、廣場等公共用

28、地銜接的用地豎向標高原則上應當比公共用地標高高0.3-0.5米，最低不低于公共用地標高的0.3米，最高不高于1.6米，且滿足防洪排澇要求。4.1.3 明確地下室具體范圍、各建筑首層及主要建筑標準層投影平面、圍墻和門衛(wèi)房等的位置。4.1.4 建筑面積明細表或建筑一覽表、主要技術經濟指標表和公共配套設施明細表、停車場（庫）一覽表。涉及容積率、建筑面積等指標時，應當同時注明容積率、計容建筑面積、總建筑面積、不計容建筑面積、增計容建筑面積、地下商業(yè)建筑面積。4.2 容積率的計算4.2.1容積率計算要求：（1）按建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353）計算總建筑面積。（2）計容總建筑面積總建筑面積

29、不計容建筑面積增計容建筑面積。4.2.2不計容建筑面積的情形：（1）地下室、半地下室頂板標高超出室外地坪標高不足1.0米，且頂板填土完成面邊緣標高不超過室外地坪標高1.6米的。（2）住宅建筑首層作公共活動空間的架空層，二層以上為住戶提供休閑、綠化等公共活動空間（不包括走道、樓梯間、電梯間、門廳等功能空間）并滿足以下條件的架空層：不得每層設置，凈空不得小于標準層層高的2倍；對全體住戶開放，不得封閉，屬開敞空間；與本層住宅須有隔離措施，不具備分割給住戶獨自占用的條件。（3）結構轉換層、避難層的結構轉換空間、避難空間。（4）與人行天橋等公共步行空間相連通的非封閉公共步行空間。（5）屬園林綠化小品的亭

30、、廊等。 （6）因城市規(guī)劃要求臨街立面的陽臺封閉的，陽臺投影面積的一半不計容積率。4.2.3 增計容建筑面積情形：（1）建筑層高的超高空間按第4.7條規(guī)定增計容建筑面積。（2）住宅建筑標準層中，本層陽臺、入戶花園的投影面積總和超過除陽臺、入戶花園外的標準層面積的18%的，按照超過部分的投影面積增計容建筑面積。（3）住宅飄窗、建筑外墻的空調機擱板、花池、結構連接板等超過規(guī)定標準時按第4.8條規(guī)定增計容建筑面積。（4）地下室、半地下室頂板標高超過4.2.2規(guī)定標準時，應當將超過部分地下室、半地下室建筑水平投影的面積增計容建筑面積；用作商業(yè)用房的，如直接對戶外開設門口的，該商業(yè)用房須按全部面積增計容

31、建筑面積。4.3 建筑間距控制4.3.1 建筑間距應當符合國家消防、衛(wèi)生、自然通風、采光日照、環(huán)保、工程管線等相關規(guī)范的要求及傳統(tǒng)風貌、歷史文化建筑保護等特殊要求，并應當采用專業(yè)軟件進行日照分析，日照標準應當滿足大寒日三小時的要求，并符合表4.3.1的規(guī)定。表4.3.1 “建筑衛(wèi)生防護距離”規(guī)定類別衛(wèi)生防護寬度（米）倉儲區(qū)內部、工業(yè)區(qū)內部、工業(yè)區(qū)與居住區(qū)之間國家未設定衛(wèi)生防護距離標準的按建設項目環(huán)境影響評價報告內核算的距離執(zhí)行產生有害氣體及污染物的工廠生活垃圾衛(wèi)生填埋場主要污染源邊緣按建設項目環(huán)境影響評價報告內核算的距離生活垃圾焚燒廠、生活垃圾堆肥廠周邊按建設項目環(huán)境影響評價報告內核算的距離生

32、活垃圾轉運站按生活垃圾轉運站技術規(guī)范（CJJ-T 47-2016）要求城市污水處理廠廠界按城市排水工程規(guī)劃規(guī)范（GB 50318-2017）要求飲用水源水廠廠區(qū)周圍按建設項目環(huán)境影響評價報告內核算的距離且W10注：1.表中“W”指衛(wèi)生防護寬度； 2.明確具體建設項目的，則按國家、省、市相關標準執(zhí)行。4.4 建筑退讓控制4.4.1 新建、擴建、改建建筑物，臨規(guī)劃城市道路、藍線、綠線的退讓距離，除已批準詳細規(guī)劃另有規(guī)定外，應當符合表4.4.1規(guī)定。表4.4.1建筑工程臨規(guī)劃城市道路、藍線、綠線的退讓距離規(guī)定類 別退讓距離（米）住宅建筑商業(yè)服務和商務辦公類建筑工業(yè)建筑城市道路一般退讓標準道路紅線寬4

33、0米無出入口D8有出入口D10D15D524米道路紅線寬40米無出入口D3有出入口D5D10D315米道路紅線寬24米D6D2道路紅線寬15米D4D2城市特殊道路退讓標準平面交叉口（紅線直線段與曲線段切點的連線算起）H24米D10D5H24米D15，且次干道以上等級道路相交形成的圍合廣場面積1000D10城市高架路D15城市快速路D10（江門大道D15）立交規(guī)劃紅線D15藍線一般河道、湖岸線D10防洪堤背水坡面D10且應符合防洪規(guī)定。綠線D10用地紅線D6，北面被遮擋建筑為住宅建筑的則后退用地分界線不少于10米圍墻退讓道路1.5-中心城區(qū)郊區(qū)村鎮(zhèn)居民居住區(qū)其他地區(qū)高速鐵路10121520其他鐵

34、路8101215高速公路30供電線路500千伏架空送電線路20220千伏架空送電線路15110千伏架空送電線路1010千伏架空送電線路5注：1.表中D為建筑退讓距離，H為計算建筑間距的建筑高度。2.建筑退讓包含各類退讓要求時，按最大退讓要求執(zhí)行。4.4.2 建筑退讓還需滿足環(huán)保、水務、衛(wèi)生、鐵路、公路、電力、安全生產、日照、消防和城市景觀與生態(tài)等控制要求。4.4.3 超高層建筑、20000以上（含）的大型公共建筑還應當結合交通評估、城市設計要求增加退讓距離。4.4.4 建筑退讓范圍只能用作綠化、人流集散、停車及市政管線埋設用地，并與城市道路的人行道、非機動車道統(tǒng)一規(guī)劃設計，不得利用人行道、非機

35、動車道作為退讓范圍停車場的通車道。4.4.5 有特殊后退要求的建筑（如危險品建筑），其增加的退讓要求原則上由該建筑承擔。相鄰地塊建筑為已建建筑的，按實際建筑位置結合相關規(guī)定明確該建筑退讓要求；當相鄰地塊為未開發(fā)用地的，按相鄰建筑退讓6米結合相關規(guī)定明確該建筑退讓要求。4.4.6 工業(yè)建筑升級改造后用途作為產品研發(fā)、教育、企業(yè)總部辦公區(qū)域、孵化器、企業(yè)產品展示廳等功能的，建筑參照辦公類建筑退讓要求退讓。4.5 建筑高度控制4.5.1 建筑高度的控制，應當符合各相關專業(yè)管理要求，并結合建筑間距、容積率、建筑密度和城市景觀要求綜合確定。4.5.2 建筑高度的控制，一般要求按表4.5.2規(guī)定。表4.5

36、.2 建筑高度的控制規(guī)定用地臨界歷史街區(qū)、文物保護單位控制范圍城市24米以上主次干路沿藍線、綠線周邊高度控制控制范圍內應符合紫線規(guī)劃規(guī)定，控制范圍外進行城市設計后確定。H1.5（B+b），特殊情況下，建筑物滿足沿城市道路建設用地邊線總體面寬要求后，局部面寬在滿足退讓道路紅線要求且不超過建設用地邊線的20%后該部分建筑物不受上述規(guī)定控制。臨城市開敞空間H50m的建筑按不小于1:1退讓距離控制高度。重要景觀地段應滿足城市設計要求。注：表中H為建筑物的控制高度；B為河道或城市道路寬度，b 為退讓距離。4.5.3 建筑高度還應當滿足微波通道、氣象探測以及重要地區(qū)對建筑高度的特殊要求。4.6 建筑面寬控

37、制4.6.1城市主要道路的建筑面寬應當與城市道路景觀相協調，重點景觀地段的建筑面寬應當滿足城市設計要求。4.6.2沿城市道路的建筑裙房累加面寬之和不應大于建設用地邊長的3/4，塔樓總面寬不應大于該邊長的60%，單幢建筑物塔樓面寬不宜大于65米。4.7 建筑層高控制4.7.1住宅建筑層高控制（1）住宅建筑首層為住宅的層高不超過4.5米。公共大堂和架空層層高不超過6米，標準層層高不超過3.6米，頂層層高不超過3.6米。（2）當住宅建筑層高超過上述規(guī)定時，超過部分以2.2米為基數增計容建筑面積。即：增計容建筑面積=增加高度/2.2米超高空間投影面積。頂層為坡屋頂的，層高計算至檐口，并按檐口高度往上2

38、.2米高度處的水平面投影面積增計容建筑面積。（3）躍層住宅中層高超過3.6米的中空客廳（起居室）、餐廳的水平投影總面積與該套型住宅套內水平投影面積（不含陽臺部分）比值小于或等于30%的部分，其計容建筑面積計算值按該套型住宅水平投影面積的1倍計算，超過30%部分按第（2）條規(guī)定增計容建筑面積。（4）工業(yè)地塊中配建的宿舍樓的首層層高不超過4.5米，標準層層高不超過3.6米。4.7.2辦公類建筑層高控制（1）辦公類建筑首層層高不超過6米，24米以下非首層部分層高不超過5米，24米以上標準層層高不超過4.5米。（2）當建筑層高超過上述規(guī)定時，超過部分以2.2米為基數增計容建筑面積。即：增計容建筑面積=

39、增加高度/2.2米超高空間投影面積。4.7.3商業(yè)建筑層高控制（1）商業(yè)建筑首層層高不超過6米；24米以下非首層部分層高一般不超過5米，若其開間面積大于600，層高不超過6米；24米以上標準層層高不超過4.5米。（2）當建筑層高超過上述規(guī)定時，超過部分以2.2米為基數增計容建筑面積。即：增計容建筑面積=增加高度/2.2米超高空間投影面積。4.7.4工業(yè)建筑層高控制（1）單層生產性工業(yè)建筑物（如生產車間、設備用房等）層高不超過8米；多層、高層生產性工業(yè)建筑物層高不超過6米。（2）非生產性工業(yè)建筑物（如配套行政辦公用房、研發(fā)用房、創(chuàng)意產業(yè)用房、都市型產業(yè)用房等）層高不超過4.5米；物流倉儲建筑物層

40、高不超過8米。（3）當建筑層高超過上述規(guī)定時，超過部分以2.2米為基數增計層數。即：增計層數=增加高度/2.2米（按同等建筑面積增計容建筑面積,不足一層的按照一層計算）。（4）工業(yè)、倉儲、科研建筑層高因工藝或設備安裝需要超過上述規(guī)定的，在提供生產工藝詳細合理說明的前提下，超高部分不需增計容建筑面積。4.7.5公共建筑層高控制規(guī)劃條件中明確要求配建或規(guī)劃方案中合理設置的對社會公眾開放的公共建筑功能（如圖書館、博物館、展覽館、影劇院等）的建筑空間（內部辦公除外），超高部分不需增計容建筑面積。4.8 建筑構造要求4.8.1 住宅建筑的飄窗未同時滿足以下條件的，按投影面積增計容積率:（1）飄窗窗臺高出

41、室內地面0.45米及以上；（2）飄窗凸出外墻不大于0.6米；（3）飄窗內上下結構板凈高不大于2.1米；（4）飄窗窗體上下方凹入部分外墻外側無圍護結構（除百葉、穿孔板外）。4.8.2 建筑外墻的空調機擱板、花池、結構連接板挑出長度大于0.6米的，按結構外挑陽臺增計容建筑面積。4.8.3 各層的圍合構架（含縷空樓板）按其圍合面積增計容建筑面積。屋頂單邊構架高度超過2.0米且進深超過2.0米的，按其水平投影面積增計容建筑面積。4.8.4 永久性結構門衛(wèi)房、值班室、大門（門樓）等輔助性建（構）筑物的建筑面積應當計入容積率。4.9 建筑設計要求4.9.1 住宅建筑與商業(yè)建筑的基底不應重疊。4.9.2 建

42、筑景觀控制（1）建筑的立面、體量、體型、風格、色彩等應當與周邊建筑、生態(tài)、人文等環(huán)境相協調，并符合城鄉(xiāng)規(guī)劃與城市設計景觀的要求。（2）新建、改建、擴建建筑工程宜實施天面、平臺等立體綠化并配套灌淋系統(tǒng)。（3）公共建筑應當在主入口設置綠化休閑廣場，廣場應當設置綠化、建筑小品、休息座椅、廣場燈及夜景照明系統(tǒng)等配套設施。（4）與城市道路、廣場等公共空間銜接的建筑工程場地的鋪設材質及形式應當互相協調。4.9.3 輔助性建、構筑物門衛(wèi)房、值班室、崗、亭和圍墻、等輔助性建（構）筑物應當符合城市景觀的要求。4.9.4 地下室建設要求（1）利用地下空間開發(fā)建設，地下室不可超出權屬界線范圍及侵占道路紅線，必須保證

43、市政管線、管渠的敷設，并考慮預留城市將來的地鐵及其他公共設施等相關空間的位置。（2）地下室、半地下室的室內地坪最小埋深須超過本層凈空高度的1/3，且室外地表覆土表面與水平線的夾角不得大于30，方可視為地下室或半地下室。（3）地下室、半地下室用作住宅附屬用房的，應當符合以下條件：須位于住宅首層0.0地臺標高以下；不得超出本戶住宅的建筑基底線范圍；地下室、半地下室用作住宅附屬用房的，不得設置對外的出入通道，該層不得安排為客廳、主臥室等住宅主體功能，否則認定為0.0首層。（4）地下室、半地下室用作商業(yè)用房的，不得直接向戶外開設門口，只能由首層或地下車庫等其它空間間接進入。（5）地下室頂板標高超出室外

44、地坪標高的部分，地下室邊線應當沿建設用地線內退，設置不少于1.5米的綠化帶。臨城市道路側的地下室頂板標高超出室外地坪標高1.0米的，地下室按地面建筑控制線要求退線。（6）如建筑室外地坪標高不一致時，以相應周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪標高，之后再按上述規(guī)定核準。（7）建筑配套建設的變電站、開關站、配電房不應采用全地下式，其室內地面標高應當高于建筑物外市政路面和排水設施，避免設置于地勢低洼點處，特別是處于高危、易引起次生災害、特別重要地段的配電設施必須要建在地上。4.9.5 危房工程（1）已鑒定為危房的建筑，在江門長堤歷史風貌保護區(qū)內的應當按江門長堤歷史風貌保護區(qū)的有關管理辦

45、法及技術規(guī)定執(zhí)行。（2）其余區(qū)域的危房，應當優(yōu)先考慮維修加固，必須重建的，經核查，危房所在地段近期未有整體改造計劃的，在不影響鄰近其他建筑安全的原則上按原地原面積原高度重建，建筑形式須與周邊協調，風格一致。所在地段已有整改計劃的則應當協商統(tǒng)一開發(fā)。4.9.6 臨時建設工程嚴格控制臨時建設工程，臨時建設工程應當符合下列規(guī)定：（1）臨時建設工程不得影響近期建設規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃的實施以及交通、環(huán)境、市容和安全。（2）除建設城鄉(xiāng)基礎設施、市政公用設施、公共安全設施和防災減災工程外，臨時建設工程的層數一般不超過2層，建筑高度一般不超過8米。第五章 市政公用設施5.1 市政公用設施總體要求給水、排水

46、、防洪排澇、海綿城市、電力、通信、石油、燃氣、熱力、綜合管廊、消防、環(huán)境衛(wèi)生等市政公用設施工程應當滿足本章規(guī)定。5.2 市政公用設施工程用地需使用獨立建設用地的給水廠、給水泵站、污水處理廠、污水泵站、雨水泵站、低影響開發(fā)設施、變電站、發(fā)電廠、通信機樓、通信基站、加油（氣）站、燃氣站（場）、熱力設施、綜合管廊控制中心、消防站、城市生活垃圾處理設施等市政公用設施及管線工程設施，其用地和規(guī)劃控制指標應當根據總體規(guī)劃、專項規(guī)劃和相關規(guī)范的要求，在控制性詳細規(guī)劃中予以明確。給水廠、給水泵站、污水處理廠、污水泵站、城市生活垃圾處理設施的用地指標應當滿足城市生活垃圾處理和給水與污水處理工程項目建設用地指標的

47、要求。5.3 小型市政公用設施屬多個地塊共用的、沿道路地上設置的配電柜、通信接入機房、燃氣箱柜、水量計量等小型市政公用設施不應設置在人行道、非機動車道內。屬單個地塊使用的小型市政公用設施不應設置在道路紅線范圍內。5.4 管線工程5.4.1 各類管線工程的建設應當符合國家、省、市法律、法規(guī)和規(guī)范的要求。5.4.2 同一道路的各類管線工程應當統(tǒng)一規(guī)劃、設計。5.4.3 中心城區(qū)建設用地范圍內禁止新建架空的通信、110千伏以下電力及其他市政線路，現有架空線應當結合道路改建逐步改造下地。其余區(qū)域各類管線工程宜采用地下埋設。5.4.4 單側布置的電力、給水管線宜布置于道路的東、南側，通信、燃氣、熱力管線

48、宜布置在道路的西、北側，排水管線根據人行道或綠化帶敷設空間、支管管線數量、臨河等情況確定布置位置。5.4.5 市政管線應當優(yōu)先布置在人行道、非機動車道下。從道路紅線向道路中心線方向平行布置的次序宜為：電力、通信、中壓燃氣、再生水、給水配水、熱力、高壓或次高壓燃氣、給水輸水、污水、雨水管線。5.4.6 在規(guī)劃道路同一路段的各等級電纜線路宜集中敷設；各通信管線宜共槽或共溝集中敷設。5.5 綜合管廊5.5.1 綜合管廊專項規(guī)劃已覆蓋區(qū)域進行開發(fā)建設的，應當按照規(guī)劃配套建設綜合管廊。綜合管廊的規(guī)劃建設應當滿足城市綜合管廊工程技術規(guī)范（GB50838）的要求。5.5.2 在建設綜合管廊的道路，納入綜合管

49、廊的各類型管線不得另行新建，現狀同類型管線應當逐步遷移至綜合管廊。鼓勵其它道路建設綜合管廊。5.6 海綿城市5.6.1 中心城區(qū)范圍內的道路與廣場、公園與綠地、建筑與小區(qū)、生態(tài)水網、排水防澇、水源配置以及城市更新改造、綜合整治等建設項目應當按專項規(guī)劃落實海綿城市建設要求。其它區(qū)域鼓勵進行海綿城市建設。中心城區(qū)的海綿城市年徑流總量控制率目標設定為70%，對應的設計降雨量為25.2毫米。5.6.2 編制控制性詳細規(guī)劃和出具規(guī)劃條件時，應當確定各地塊的低影響開發(fā)建設要求。編制建設項目總平面圖時，應當確定地塊內低影響開發(fā)設施的類型、空間布局及規(guī)模。5.6.3 不同用地的低影響開發(fā)引導性管控指標宜符合表

50、5.6.3規(guī)定，如海綿城市建設詳細規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃有具體要求的按其規(guī)定。在地塊建設時如需對管控指標作調整，應當通過第三方低影響開發(fā)評估，并應當滿足對應地塊經分解確定的年徑流總量控制率及單位面積控制容積要求。表5.6.3 規(guī)劃用地低影響開發(fā)引導性管控指標表用地類型下沉式綠地率透水鋪裝率綠色屋頂率新建及改造地塊現狀地塊專項建設新建及改造地塊現狀地塊專項建設新建及改造地塊現狀地塊專項建設居住用地、商業(yè)服務設施用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地40%鼓勵性50%鼓勵性30%鼓勵性公共管理與公共服務用地、公用設施用地40%20%50%30%30%鼓勵性道路與交通設施用地40%20%50%30%-綠地與廣場

51、用地40%40%50%50%30%30%注：1.本表中下沉式綠地率按下沉深度20cm計算。2.綠色屋頂率計算時的建筑屋頂總面積可以不計算廠房屋頂面積。3.新建及改造地塊是指地塊整體新建或改造時同步建設低影響開發(fā)設施的情況，現狀地塊專項建設是指現狀地塊不整體改造、專項改建部分設施為低影響開發(fā)設施的情況。5.7 排水防澇5.7.1 新建區(qū)域及項目的排水系統(tǒng)應當采用分流制排水體制；現狀城區(qū)因地制宜推動排水管網雨污分流改造，對暫不具備分流改造條件的區(qū)域應當提高截留倍數，采取截流、調蓄和處理相結合的措施。5.7.2 中心城區(qū)范圍城市內澇防治設計重現期應當不低于30年，其余區(qū)域應當不低于20年。5.7.3

52、 市區(qū)范圍雨水管渠設計應當采用下表的江門市暴雨強度公式（2015年版），中心城區(qū)范圍設計重現期應當不低于5年，其余區(qū)域應當不低于3年。表5.7.3江門市暴雨強度公式（2015年版）重現期P（年）設計暴雨強度q重現期P（年）設計暴雨強度qP24830.308/(t+17.044)0.803P203077.977/(t+9.235)0.626P34359.535/(t+15.633)0.760P302957.904/(t+8.256)0.609P53853.024/(t+13.926)0.712P502825.473/(t+7.160)0.589P103377.408/(t+11.547)0.661P1002661.312/(t+5.792)0.564式中 q：設計暴雨強度（L/shm）；P：設計暴雨強度重現期；t：降雨歷時（min） t=t1t2；t1：地面集水時間（min）