房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告(范文)

1、XX房地產(chǎn)項目可行性研究報告公司名稱： * * 房地產(chǎn)公司編制人員：完成日期：編輯版 word目錄調(diào)查人員聲明 第一部分：項目總論 1.1 項目背景 1.2 項目概況 1.2.1項目名稱 1.2.2項目建設(shè)單位概況 1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀1.2.4項目規(guī)劃控制要點 1.2.5項目發(fā)展概況 1.3 可行性研究報告編制依據(jù) 1.4 可行性研究結(jié)論及建議 第二部分：市場研究 2.1 宏觀環(huán)境分析 2.2 全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2.3 本市房地產(chǎn)市場分析 2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 .2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢2.4 板塊市場分析 2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況 2.4.2區(qū)域內(nèi)供

2、應(yīng)產(chǎn)品特征 . 2.4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究2.5 項目擬定位方案 2.5.1可類比項目市場調(diào)查 . 2.5.2項目 SWOT 分析 2.5.3項目定位方案 第三部分：項目開發(fā)方案 3.1 項目地塊特性與價值分析 3.2 規(guī)劃設(shè)計分析 3.3 產(chǎn)品設(shè)計建議 3.4 項目實施進度 3.5 營銷方案 3.6 機構(gòu)設(shè)置 3.7 合作方式及條件 第四部分：投資估算與融資方案 4.1 投資估算 4.1.1投資估算相關(guān)說明 4.1.2分項成本估算 4.1.3總成本估算 4.1.4單位成本 4.1.5銷售收入估算 4.1.6 稅務(wù)分析 4.1.7項目資金預(yù)測 4.1.8現(xiàn)金流量表 .4.5.5.5.5.5

3、.5.7.7.7.8.8.8.8.8.8.9.9.9.1.0.1.0.1.0.1.0.1.1.1.1.1.1.1.1.1.2.1.3.1.5.1.6.1.6.1.7.1.7.1.7.1.7.1.7.2.0.2.0.2.0.2.1.2.1.2.1.4.1.9自有資金的核算 4.2 融資方案 4.2.1項目融資主體 4.2.2項目資金來源 4.2.3融資方案分析 4.2.4投資使用計劃 4.2.5借款償還計劃 第五部分：財務(wù)評價 5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取5.2 財務(wù)評價（方案 1） 5.2.1財務(wù)盈利能力分析 .5.2.2靜態(tài)獲利分析 5.2.3 動態(tài)獲利分析 5.2.4償債能力分析 5.

4、2.5綜合指標(biāo)表 5.3 財務(wù)評價（方案 2） 5.4 財務(wù)評價結(jié)論 第六部分：不確定性分析 6.1 盈虧平衡分析 6.2 敏感性分析 6.2.1變動因素一成本變動6.2.2變動因素二售價變動6.2.3變動因素一容積率變動6.3 風(fēng)險分析 6.3.1風(fēng)險因素的識別和評估6.3.2風(fēng)險防范對策 第七部分：綜合評價 7.1 社會評價（定性） 7.2 環(huán)境評價（影響及對策） .7.3 公司資源匹配分析 第八部分：研究結(jié)論與建議 8.1 結(jié)論 8.2 建議 .2.1.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.3.2.3.2.3.2.3.2.4.2.4.2.4.2.5.2.5.2.5.2.5.

5、2.5.2.6.2.6.2.6.2.6.2.7.2.7.2.7.2.7.2.7.2.7.2.7.2.7.2.8.2.8.第九部分：附錄2.89.1附件9.2附表9.3附圖2.82.83.0調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2、我們依照 XXXX 公司統(tǒng)一的房地產(chǎn)可行性研究報告模式進行分析。3、形成意見和結(jié)論。4、撰寫本可行性研究報告。5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪 些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。6、（其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分：項目

6、總論1.1 項目背景 這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、 投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。 為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘 述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、 重要 問題的決策和決策過程等情況。 在敘述項目發(fā)展概況的同時， 應(yīng)能清楚地提示出本項目可行 性研究的重點和問題。1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況 城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響； 所屬地域在該城市的歷史、 經(jīng)濟、 文 化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由項目淵源， 特殊的政

7、治或文化背景， 如： 危房改造、 高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、 文化園、 政府重點工程等。1.1.3項目投資的必要性 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、 發(fā)展規(guī)劃的意義 （一般 35 年），在公司發(fā)展中的地 位（是否核心項目） ； 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng) 營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用； 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；1.2 項目概況1.2.1項目名稱1.2.2項目建設(shè)單位概況1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 地塊位置 地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖： 項目在該城市的區(qū)位圖，

8、 標(biāo)記出宗地區(qū)域位置， 與標(biāo)志性市政設(shè)施、 建筑物（如市中心商圈、 機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù) /政府的關(guān)系）。 宗地現(xiàn)狀1）四周范圍；2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷） 、池塘及高壓線等對開發(fā)有較 大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況 等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/ 結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利

9、用的構(gòu)建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素 分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 項目周邊的社區(qū)配套1）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)， 近期或規(guī)劃中是否有地鐵、 輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未

10、來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設(shè)施 公園銀行郵局其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1）治安情況2）空氣狀況3）噪聲情況4）污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5）危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6）周邊景觀7）風(fēng)水情況8）近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物 中心 / 超市的建設(shè)等。9）其他 大市政配套（都要

11、說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1）道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2）供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3）污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4）通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)） ：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5）永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6）燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7）供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。1.

12、2.4項目規(guī)劃控制要點規(guī)劃控制要點 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他1.2.5項目發(fā)展概況 已進行的調(diào)查研究項目及成果 項目地塊初勘及初測工作情況 項目建議書編制、提出及審批過程 研究工作進展情況1.3 可行性研究報告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其 中必要的部分全文附后， 作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、 文件、 資料大致可分為四 個部分： 項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達的指令性文件

13、； 對項目承辦單位或可行性研究單位的 請示報告的批復(fù)文件?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（2）A 市城市拆遷管理條例（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范8）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范1.4 可行性研究結(jié)論及建議1.4.1市場研究1.4.2開發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財務(wù)評價1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評價1.4.7研究結(jié)論與建議1.4.8主要技術(shù)經(jīng)

14、濟指標(biāo)表第二部分：市場研究2.1 宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時， 首先要考慮的是該國的宏觀因素 如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2 全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場供給與需求2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢2.3 本市房地產(chǎn)市場分析一般來講， 項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的， 差異總是不同程度地存在， 僅研究 其宏觀因素還不夠、 還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先， 宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同， 對有的區(qū)域影響大， 有的區(qū)域影響?。黄浯?， 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀 經(jīng)濟的影響存在著“時滯現(xiàn)象， 宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往

15、要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng) 濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮； 其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響， 甚至形成于 宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀整體競爭格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售 額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域 等。4、各行政區(qū)市場比

16、較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均 價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、 企業(yè)性質(zhì)、 開發(fā)水平； 前 20名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素9、重點樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 需求預(yù)

17、測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、 數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)， 運用科學(xué)的方法， 對某類物業(yè) 的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。 供給預(yù)測 供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)， 運用科學(xué)的方法， 對某類物業(yè)的 市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預(yù)測方法：通常可以分為時間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為： 移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法 等。）2.4 板塊市場分析2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述形成時間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布

18、狀況 購買人群變化 區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）開工量 / 竣工量銷售量 / 供需比 平均售價 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖， 其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)

19、品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題2.4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍 （建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨 勢特征上） 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、 訴求點。2.5 項目擬定位方案2.5.1可類比項目市場調(diào)查序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細）1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、 醫(yī)療、文娛體育

20、、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人 車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高9 發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10

21、銷售手法 100 5% 11011 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重12 合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價格 = 典型樓盤價格 *106 計算。 備注：1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當(dāng)調(diào)整。2.5.2項目 SWOT 分析2.5.3項目定位方案 市場定位 目標(biāo)市場定位 項目產(chǎn)品定位 主要功能 /建筑規(guī)模 / 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 價格定位：項目 銷售均價 （元/ m2） 出租均價 （元/怦X月） 可租售面積（怦） 備注 寫字間配套功能

22、停車場住宅銷售第三部分：項目開發(fā)方案3.1 項目地塊特性與價值分析3.1.1地塊特征分析3.1.2土地價值分析1）估價方法和計算公式2）估價過程3）拆遷成本估算 3.1.3土地升值潛力初步評估。 從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府 規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3.1.4土地法律性質(zhì)評估土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬 / 規(guī)劃的用途 取得土地使用權(quán)程序評估 土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 政策性風(fēng)險評估： 城市規(guī)劃限制或更改、 突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、 報 批報建流程無法完成、 項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變

23、更受挫， 從而造成前期投入全部或部分損失 的可能性判斷。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、 合法性， 風(fēng)險的可控性進行評價。 如： 簽約合同中明顯 對我方不利的條款及其考慮； 部分或全部條款存在的不確定性因素的控制； 不利、 不確定條 款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。3.2 規(guī)劃設(shè)計分析3.2.1初步規(guī)劃設(shè)計思路 設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類 型產(chǎn)品的比例。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮

24、。 市場公共配套設(shè)施配置方案3.2.2規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出 的產(chǎn)品是什么類型和特性， 是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品 質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì) 狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán) 境保護的影響及解決的方法。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、

25、噪聲環(huán)境、 污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況 （可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、 供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 如：交通狀況 （與是否開通業(yè)主班車有關(guān)） 商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對 自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 如：市場價格限制、 總價控制原則與前面產(chǎn)品類 型和

26、產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。3.2.3規(guī)劃方案提出與方案比選方案 1序號工程名稱建筑面積（怦）層數(shù)備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計 36264方案 2（略）3.3 產(chǎn)品設(shè)計建議3.3.1綜合樓 寫字間打造適度超前的智能化、 生態(tài)化寫字樓。 智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用， 生 態(tài)化概念是一種新興概念， 主要體現(xiàn)為： 采光充足，

27、 通透性好， 定時換新風(fēng)， 換氣系統(tǒng)加氧， 建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料， 降低有害物質(zhì)排放， 杜絕寫字樓綜合癥； 具備 較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層： 3-18 層面積：12096 m2戶數(shù)：12096 -（ 100 X 20%+150 X 30%+220 X 40%+300 X 1=66戶型配比：面積（m） 比例（按戶數(shù)%）備注100-110 20% 1、各戶型內(nèi)部按功能分割； 2、大戶型集中于高層。150-160 30%200-220 40%300-320 10% 配套功能：功能面積（

28、m） 樓層計算依據(jù)備注會議室 大（ 1 個） 360 附樓 3 層及主樓 3層局部 1.5m / 人 可同時容納 200人 中（ 2個） 200 附樓 4 層 2 m /人 100人宴會廳（中餐廳） 360 附樓 2 層及主樓 2 層局部 可同時容納 200人以上廚房 160 附樓 4 層大堂 400 1商務(wù)中心 50 1酒吧（咖啡廳、茶秀）200 2歌舞廳 200 2美容美發(fā) 100 1桑那按摩 200 1健身房 150 1洗衣房 200 院中另建合計 2176 主體 1-2層，裙樓 2-3 層，不含洗衣房3.3.2住宅 方案 1總面積：7200 m2層高： 12 層戶數(shù)： 48戶型： 2

29、梯 4 戶兩種戶型： 120-140m 160-180m或4種戶型：120-140 m兩種160-180 m兩種頂層 4 套復(fù)式依據(jù)：從市場的角度，140-160 m的戶型是最不好銷的。 方案 2（略） 分析建議12層和 18層的區(qū)別： 12層只需 1 部電梯， 18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 12 層的單位建安成本約為 1300元， 18層的為 1500元左右。1梯4戶和 2梯4戶的區(qū)別：按 12層，前者需一個消防通道， 1部電梯，后者需 2個消防通 道， 2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者 大。 18 層差別不大。因此建議：若建 12

30、層，應(yīng)為 1 梯 4戶；若建 18層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。 戶型設(shè)計建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室2 廳 2 衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 2-3 衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不 包括地下室）控制在 7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)）3.3.3停車場需求：住宅戶均 0.5個停車位，需36個（按方案2）；寫字間戶均1.5個停車位，需99個； 酒店戶均 0.5個， 50%的住房率，需 57個；共計需 192個停車位。地下停車場的設(shè)計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場的立面示意圖方

31、案 方案方案的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標(biāo) 額度 計算依據(jù)面積 4320m 停車場為地下 1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位123個35 m2 /個造價 693萬元1600元/ m出租效益44萬元/年租價300元/個X月回收期 15.8年693 - 44出售 效益 738萬元 6萬元/個利潤 45 萬元 738-693方案的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標(biāo) 額度 計算依據(jù)面積 7630m 停車場為地下 1、 2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 191 個 40m /個造價 1378萬元 1800元/ m （土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租 效益68.8萬元/年 租價300元/個X月回收期 20年出售 效益 1146萬元

32、6萬元/個利潤 -232 萬元綜合比較分析上述兩個方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。O注：停車位售價的核算：目前的市場價為 10 萬元 / 個，但銷售情況不好。 按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%-10%，這里按 8%計算，300 （元/個X月）X 12 （個月）十 8%=萬元 /個投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300 （元/個X月）X 12（個月）*5%=7.萬元/個綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應(yīng)定位在6 萬元 /個。本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停

33、車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約 30 個。共計 168 個停車位。供需差額為 24 個。 停車場的使用管理：綜合樓門前 15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30個供寫字樓用戶使用。建議使用 IC 卡管理系統(tǒng)， 能夠有效解決不同用戶的管理問題， 包括來訪客戶車輛的管理 （臨 時 IC 卡）。3.4 項目實施進度 在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡， 作出合理而又切實可行的安排。 根據(jù)分別確定的項目實施各階段所需時間， 編制實施進度表， 項目實施進度表有多種表示方法。 簡單項目的實施

34、進度可用橫道圖， 復(fù)雜項目的實施進度可 用網(wǎng)絡(luò)圖。對項目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進行預(yù)計。附表 1 開發(fā)進度模擬表時間項目 2003 年 2004年2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12前期可行性論證 設(shè)計招標(biāo)建筑設(shè)計 園林設(shè)計三通一平 工程施工裝修施工內(nèi)部認購 正式銷售 竣工3.5 營銷方案3.5.1對租售市場的預(yù)測3.5.2項目經(jīng)營方案 方案 A寫字樓中留出4000怦自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40戶按成本價內(nèi)部銷售， 其余按市場價對外銷售； 停車場除酒店

35、留用 57個， 機動車位留出 11個外，其余 100個出租。 方案B （略）3.5.3市場推廣構(gòu)想 營銷方式 營銷費用預(yù)測3.5.4銷售計劃 銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表； 銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。3.6 機構(gòu)設(shè)置在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成， 研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)、勞動定員 總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。企業(yè)組織 是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置； 企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。 一般來說， 企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系， 幅度越大， 層次越少。中小型項目可采用 兩級管理；大型

36、項目可采用三級管理。人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。 勞動定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需 用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培 訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算 分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費用估算 人員來源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。 培訓(xùn)方式： 培訓(xùn)計劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式 培訓(xùn)費用：3.7 合作方式及條

37、件 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。 除直接從政府批租土地外， 都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。 對 分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。 付款進度及與拿地程序的配合 其他合作的主要條件 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定第四部分：投資估算與融資方案4.1 投資估算在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中， 項目的成本測算是重要的一環(huán)， 它由估價師會同造價工 程師完成。 成本測算的正確與否， 如同對租售市場的預(yù)測一樣， 對項目的經(jīng)濟效益有重大的 影響，但相對而

38、言，成本測算較易把握。4.1.1投資估算相關(guān)說明 投資估算范圍 投資估算編制依據(jù) 投資估算說明4.1.2分項成本估算房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。A 土地費用： 土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價 拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中 4棟 5層住宅樓房（實驗小學(xué)職工二棟 40戶，四建公 司職工住宅一棟 16 戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30 戶）。其它房屋均為二四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600 平方米，合計住戶約 205戶。住戶成份多為由市區(qū)房

39、屋拆遷到此健房。住戶 90%以上均 有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。拆遷成本估算：按照 A 市城市房屋拆遷管理暫行辦法規(guī)定和補償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。1、住宅： 640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米 =34329*819.20元=28122316.80 元2、經(jīng)營性用房： 640 元/ 平方米 *(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7 )*600 平方米 =600 平方米 *3776 元/ 平方米 =2265600 元3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)住宅 34329平方米 *45元/平方米 =1544805元經(jīng)營性

40、用房： 600平方米*45元/平方米=27000 元4、室內(nèi)裝飾： 34929平方米 *80 元/ 平方米 =2794320 元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48 元=1676592元 搬家費、臨時過渡費：1、搬家費：住宅： 200戶*300 元=60000元經(jīng)營性用房： 9 戶 *500 元=4500 元小計： 64500 元2、過渡費：住宅： 34329平方米*2.5元/平方米 *6個月=514935元經(jīng)營性用房： 600平方米 *16元/平方米 *6個月=57600元小計： 632535 元 其他費用3、管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米 =523935元4

41、、房屋拆遷評估費： 35000 元5、獎勵：34929平方米*100元/平方米 =3492900元 上述所有費用小計： 38533208元，折抵每平方補償金額為 1103.18元。按照 A 市人民政府第 9 號令，對 A 市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2003 年上半年尚可以執(zhí)行，自省城市房屋拆遷 管理辦法，在 2003年 7月 1日開始執(zhí)行后。 A 市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市 房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者， A 市房屋拆遷 管理辦法即將出臺，其基準(zhǔn)價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào)100 元/ 平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計為：1103.18元/平方米 +100

42、元/平方米 =1203.18 平方米1203.18元*34929平方米 =42025874.2元 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 土地費用合計：本項目占地 # 畝，每畝 # 萬元，土地總價值為 # 萬元。B 建設(shè)成本估算 前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理 費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000怦，建筑面積：2000譏 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟 12層住宅，裙房

43、占地110*15*2=3300 怦，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606怦，合計建筑面積：17906譏 地塊內(nèi)大致布置一棟 15 層 29.4*13.8*15層；一棟 12 層 29.4*13.8*12層；三棟 12 層 40*15*12 層；一棟 15 層 40*15*15 層；占地面積：3211怦，建筑面積：41554 m2總占地面積：5861 m,建筑密度：20.7%總建筑面積：61460 m,容積率：2.17高層均設(shè)計地下室，面積為4861 m2，總戶數(shù)約為297戶。建筑成本估算工程前期費： 前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、土地平整、前期工程咨詢

44、費等項費用。按 建安成本的 2%取費。 （規(guī)劃設(shè)計： 10 萬元；建筑設(shè)計： 5 元/ 平方米；地質(zhì)勘探：2 元/ 平方米；測量定位： 10萬元） 建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按1300元/ m （方案1）, 1500元/ m （方案2）,綜合樓按1600元/ m,寫字樓裝修按600元/ m,酒店及配套服務(wù)功能裝修 按1000元/ m計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1） , 9168萬元（方案2）。工程成本：樁基： 59460*100 元/ m =594.6 萬元地下室： 4861*600元/ m =291.66萬元主體： 59460*

45、900+2000*500=5451.4萬元電梯： 9 棟 *50 萬元 / 棟=450 萬元 室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，按50元/ m2計算，本項目的室外工程費為萬元。室外水電氣工程：按 50元/ m2計算，本項目的室外工程費為萬元。 建設(shè)配套費用。包括招投標(biāo)費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、 抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、 “結(jié)建”人防工程押金、 散裝水泥保證金、 排污費、 環(huán)衛(wèi)費、 水增容費、 電力增容工程費等。 按建安成本的 10%取費。 工程建設(shè)監(jiān)理費按建安工程

46、總造價的 1%計算，共計為萬元。 建設(shè)單位管理費按前五項費用之和的 2%計提。 預(yù)備費 由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按建安成本的 6%計提。C 營銷預(yù)算 項目前研究及可行性研究的開支 項目策劃的開支 銷售策劃的開支 廣告開支 項目公司日常運作的開支 項目及企業(yè)的公關(guān)開支D 金融成本 貸款引起的利息支出 按本項目建設(shè)期二年，貸款額1 億元，每年貸款 5000 萬元，年貸款利率 5%計算，利息總額為 500 萬元（每年為 250 萬元）。 各項保險開支 稅收和行政性收費 不可預(yù)見開支4.1.3總成本估算說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)， 如產(chǎn)品類型假設(shè)， 總建筑面積， 住宅和非住宅面積， 容積率，

47、 項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。項目總投資估算表（方案 1）項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2）1）土地費用2）前期工程費用3）建筑安裝工程費用（含裝修費）4）建設(shè)配套費用5）室外工程費6）管理費用7）銷售費用8）財務(wù)費用9）各種稅金支出10）預(yù)備費綜合以上 1 至 10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案 1），16342（方案 2）。4.1.4單位成本4.1.5銷售收入估算依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：小高層住宅1900元/ m2 商鋪6000元/ m2地下車庫800元/ m2銷售收入 住宅 1900*561

48、60=106704000商鋪 6000*5300=31800000地下室 4861*800=3888800總計： 142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 + 稅收+費用+ 土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利潤：銷售收入總成本 =142392800-137103490.2=5289309.8元4.1.6稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅4.1.7項目資金預(yù)測項目投入總資金及分年投入計劃 資

49、金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、 資金占用峰值、 實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、 資金占用月平均額4.1.8現(xiàn)金流量表要求結(jié)果公司的具體情況， 付款時間適當(dāng)控制原則， 針對項目的具體情況， 提供相對合理的 投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析， 如項目較大， 開始回款后的資 金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）時間項目 1 2 3 4 5 6 7 8現(xiàn)金流入量 合

50、計 7794 463 - 5409自有資金投入 1000主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829借入資金5000現(xiàn)金流出量合計 7786 7701 707土地費用3000 1302前期費用169建設(shè)配套費847建安工程費3000 5472室外工程費100 220工程監(jiān)理費40 45管理費 130 154利財務(wù)費用250 250 250其他費用250 258 457現(xiàn)金凈流量6 -7238 - 61164.1.9自有資金的核算 建設(shè)期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。 經(jīng)營期自有資金占用項目 資金占用量 （萬元 ） 計算依據(jù)固定資產(chǎn)投入 790酒店設(shè)

51、施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備： 1000元/ m2 ;酒店管理辦公 設(shè)備： 50 萬元；流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的 50%不可預(yù)見費 128 上述兩項費用之和的 10%4.2 融資方案4.2.1項目融資主體4.2.2項目資金來源籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源， 如果籌集不到資金， 投資方案再合理， 也 不能付諸實施，可能的資金渠道有：國家預(yù)算內(nèi)撥款； 國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等； 國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償 貿(mào)易等；自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來源?？尚行匝芯恐?，

52、要分別說明各種可能的資金來源、 資金使用條件， 利用貸款的，要說明貸款 條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。4.2.3融資方案分析籌資方案要在對項目資金來源、 建設(shè)進度進行綜合研究后提出。 為保證項目有適宜的籌 資方案，要對可能的籌資方式進行比選?？尚行匝芯恐?， 要對各種可能的籌資方式的籌資成本、 資金使用條件、 利率和匯率風(fēng)險等進 行比較，尋求財務(wù)費用最經(jīng)濟的籌資方案。（1 ）資金來源可靠性分析（2）融資結(jié)構(gòu)分析（3）融資成本分析4.2.4投資使用計劃投資使用計劃要考慮項目實施進度和籌資方案，使用相互銜接。編制投資使用計劃表。 其中： 固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額； 流動

53、資 金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。4.2.5借款償還計劃借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的， 借款償還計劃的最長年限 可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應(yīng)對下述內(nèi)容進行說明。 還款資金來源、計算依據(jù)； 各種借款的償還順序；計劃還款時間。 國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件， 如借款期、 寬限 期、還款期、利率、還款方式確定，與國內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定 的。還本付息的方式有兩種：等額償還本金和利息， 即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。 償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。等額還本，禾利息照付。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金逐年償還而減少。第五部分：財務(wù)評價在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。 本部分的評價結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。 財務(wù)評價是