從地塊購(gòu)物中心租金測(cè)算看整體開發(fā)

1、從A4地塊購(gòu)物中心租金測(cè)算看整體開發(fā)（討論稿） 、A4地塊購(gòu)物中心租金測(cè)算 項(xiàng)目 數(shù)據(jù) 備注 面積 60000 暫定數(shù)據(jù)，如有變化，則以下數(shù)據(jù)均相應(yīng)變化，不含地下部分 綜合單價(jià) 3700 不含裝修、財(cái)務(wù)成本，含土建、安裝、地價(jià)、配套費(fèi)等 綜合成本 222000000 按照兩年建設(shè)周期，一年半封頂后支付50%的工程款，兩年工程完成后支付至100%計(jì)算，利息如下： 支付款 預(yù)計(jì)融資額 交付前利息成本 備注 111000000 一年半節(jié)點(diǎn) 111 0000 0 兩年節(jié)點(diǎn) 綜上，即交付時(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)綜合總成本為 225330000 若按照10%利息，10年收回建設(shè)綜合總成本，且租金不遞增的方式計(jì)算，如

2、下： 1.110* (225330000-x) -(1.1 9+1.1 8+ +1.1 1)x=0 得出母年需要收回 3333萬(wàn)元，才冃匕夠在10年的時(shí)間內(nèi)收回包含土地、建安、利息等在內(nèi)的綜合總成本。按此計(jì)算，母月母平米的租金為46兀。 考慮到商家的市場(chǎng)培育期，可以采取在保證回本年限不變的前提下，租金遞增的方式收回成本，即前兩年不遞增，從第三年開始 每年在上一年的基礎(chǔ)上遞增 5%，若按照10%利息，10年收回建設(shè)綜合總成本，則歷年租金如下： 年數(shù) 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 增長(zhǎng)率 1.00 1.00 1.05 1.1025 1.15762

3、5 1.2155063 1.2762816 1.3400956 1.4071004 1.4774554 單月單方租金 38.49 38.49 40.41 42.44 44.56 46.78 49.12 51.58 54.16 56.87 根據(jù)上述測(cè)算，第一年、第二年單月單方租金為38.49元 若按照10%利息，12年收回建設(shè)綜合總成本的方式計(jì)算，如下： 年數(shù) 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 增長(zhǎng)率 1.00 1.00 1.05 1.1025 1.157625 1.2155063 1.2762816 1.3400956 1.4071004 1.4

4、774554 單月單方租金 34.65 34.65 36.38 38.20 40.11 42.12 44.22 46.43 48.76 51.19 根據(jù)上述測(cè)算，第一年、第二年單月單方租金為34.65元。 即根據(jù)理論測(cè)算，如果能夠按照 34-39元/月/平米的租金執(zhí)行，基本上能夠保證不含精裝修的建設(shè)綜合成本在10-12年內(nèi)收回 但是，根據(jù)市場(chǎng)了解，王府井近年執(zhí)行的政策是新開店的虧損年數(shù)不得超過(guò)1年，超過(guò)1年的要采取關(guān)店處理。如此一來(lái)，租金 將被盡可能壓低。據(jù)了解，王府井在與開發(fā)商租賃房屋租金的合作方式一般為 租金+遞增（不會(huì)超過(guò)5% ）和流水扣點(diǎn)（不會(huì)超過(guò)10%） 0.6-0.7 元/天/ 平

5、米的 的形式，談判中，需要判定哪一種合作方式將會(huì)帶來(lái)更高的收益。但不論哪一種，王府井一般將前期租金控制在 范圍內(nèi)，即單月單方租金為 18-21 元/ 月/平米，而且會(huì)要求精裝修（精裝的費(fèi)用如何分擔(dān)，暫無(wú)了解） 。此種狀況與我們上述理論測(cè)算 相比差距較大。若考慮 5% 的遞增測(cè)算（從第三年開始，每一年在上一年基礎(chǔ)上遞增 5%，在 20 年之后，每隔一年遞增一次， 5%，即 每?jī)赡甑淖饨鸨３忠恢拢?，按照 10%利息，20 元/月/平米的租金計(jì)算（第一年、第二年） ，則需要 31 年才能收回總成本，總計(jì)約 9 億。 租期按照 20 年計(jì)算，所收入的租金總數(shù)與含利息的總成本相差約 2.82 億。而

6、13 年的時(shí)間內(nèi)能夠?qū)⒔ㄔO(shè)成本收回，計(jì) 2.43 億。詳見 表 1 。 當(dāng)然，上述測(cè)算只是針對(duì)我方僅建設(shè)此購(gòu)物中心的方案計(jì)算的結(jié)果，或者說(shuō)，如果我們?cè)诮ㄔO(shè)購(gòu)物中心的同時(shí)，仍將會(huì)有其他產(chǎn) 品同時(shí)建設(shè)并銷售，則銷售的利潤(rùn)有可能大大高于建設(shè)成本（如商業(yè)街） ，則此部分利潤(rùn)可以代替購(gòu)物中心的利息成本，則整體考慮， 綜合成本收回的年限則會(huì)相應(yīng)縮短。即如果商業(yè)街建設(shè)面積為 70000 平米，王府井的進(jìn)駐使得商業(yè)街的銷售實(shí)收價(jià)格達(dá)到 18000 元/ 平米，則總銷額達(dá) 12.6 億，而 70000 平米商業(yè)街的建設(shè)成本按照 3069 元/ 平米計(jì)算，成本約為 2.15 億。粗略計(jì)算所獲得的利潤(rùn)將 能夠彌補(bǔ)購(gòu)

7、物中心由于租金過(guò)低所產(chǎn)生的高利息成本。 綜上，我們不能單獨(dú)考慮購(gòu)物中心的成本與收益，必須將包括購(gòu)物中心在內(nèi)的所有物業(yè)統(tǒng)一考慮，合理安排工期節(jié)點(diǎn)，根據(jù)資金 收益和支出預(yù)期安排銷售節(jié)點(diǎn)，以保證自持物業(yè)和銷售物業(yè)在工程和資金需求上的均衡。 22 / 21 單獨(dú)考慮購(gòu)物中心時(shí)的利息與租金變化曲線 50000000 45000000 40000000 35000000 30000000 25000000 20O0DUOG 15000000 ioorx)ooo SOOOOOO 0 利忌或本 _租金入 從上表可以看出，在前15年中，租金收入一直低于利息成本，即我們需要支付的利息成本一直處于增長(zhǎng)的趨勢(shì)，從第1

8、6年開始, 租金收入大于利息成本，所需支付的利息開始遞減，但一直需要到第31年，我們所收入的租金總和才能抵消全部的建設(shè)及利息成本 （如果單獨(dú)考慮建設(shè)購(gòu)物中心的話，且經(jīng)營(yíng)情況較好，能夠一直保持租賃及遞增的狀態(tài)）。 、A4地塊物業(yè)類型定位 根據(jù)最新的東城控規(guī)，該地塊四址為：北至解放東路，東至堯賢街，南至規(guī)劃1#路，西至中試巷，土地性質(zhì)為商業(yè)設(shè)施用地，容 積率為3.5，計(jì)容建筑面積土地為6.63公頃（合99.45畝），計(jì)容建筑面積約為23.2萬(wàn)平方米。 依據(jù)深圳隆塬公司的產(chǎn)品定位報(bào)告，該地塊所含物業(yè)類型及面積如下： 物業(yè)類型 購(gòu)物中心 商業(yè)街 寫字樓 精品酒店 快捷酒店 公寓 住宅 建筑面積（平米）

9、 45 00 上述的物業(yè)類型的面積總和基本上能夠做足容積率，物業(yè)類型設(shè)置方面也不存在問(wèn)題。但部分物業(yè)面積分配方面需要調(diào)整 1、購(gòu)物中心。臨汾目前在運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心面積最大的是世紀(jì)百悅，不到4萬(wàn)平米，且經(jīng)過(guò)這幾年的經(jīng)營(yíng)，也面臨著不斷淘汰品 牌的問(wèn)題，即面積不夠。此外，根據(jù)近期與王府井、北京華聯(lián)的溝通，希望我們能夠給到的面積不低于80000平米。當(dāng)然，我們必須 考慮到由于資金問(wèn)題所帶來(lái)的租售比例。對(duì)于購(gòu)物中心的規(guī)模，結(jié)合意向商家的意見，根據(jù)我們所了解的同級(jí)別市場(chǎng)情況，以及考慮 到長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的發(fā)展、整個(gè)地塊物業(yè)面積分配的均衡性等因素，我們認(rèn)為不低于 60000 平米較為合適（不含地下部分） ，建筑層數(shù)不

10、多 于 6 層，含地下一層能夠達(dá)到 7 萬(wàn) -8 萬(wàn)之間。 2、高端住宅面積過(guò)大。住宅部分為現(xiàn)金流的重要構(gòu)成之一，而且需要放在最后一期實(shí)施。住宅市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期不甚樂(lè)觀，尤其是 高端住宅，預(yù)計(jì)漲價(jià)的空間不大，在 3 年之后能夠?qū)崿F(xiàn)到 5800-6000 元/ 平米的實(shí)收價(jià)已是不錯(cuò)（毛坯房） 。但是要實(shí)現(xiàn)此價(jià)， 7.6 萬(wàn) 平米的住宅銷售期預(yù)計(jì)將超過(guò) 3 年，資金沉淀和機(jī)會(huì)成本均過(guò)大?；蛘哒f(shuō)，削減一部分面積放在商業(yè)中，既能夠保證很快地銷售，也 能夠?qū)崿F(xiàn)較大的價(jià)值。我們認(rèn)為住宅的面積應(yīng)不高于 45000 平米為宜，銷售期 2 年，即交房時(shí)售罄，最大化地減少資金的壓力。 3、商業(yè)街。商業(yè)街承擔(dān)著該地塊

11、現(xiàn)金流回籠的第一重任，大型購(gòu)物中心的引進(jìn)對(duì)于商業(yè)街的銷售具有直接的帶動(dòng)作用，臨汾目前 商業(yè)街的氛圍較好，應(yīng)最大化的設(shè)置商業(yè)街的面積。我們認(rèn)為商業(yè)街的面積應(yīng)不低于 7 萬(wàn)平米，并將商業(yè)街作為重點(diǎn)設(shè)計(jì)部分，通過(guò) 與購(gòu)物中心連通、半封閉設(shè)計(jì)、自由分割、局部重要節(jié)點(diǎn)招商、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃等方式盤活商業(yè)街，加上購(gòu)物中心及多業(yè)態(tài)的組合，促 進(jìn)商業(yè)街的銷售、商家進(jìn)駐和穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。 4、公寓與寫字樓。在深圳隆塬公司的定位報(bào)告中，公寓與寫字樓為同一棟樓，面積設(shè)計(jì)總計(jì)約30000 平米，其中寫字樓 7200 平米，公寓為 23000 平米。我們認(rèn)為寫字樓面積的設(shè)置保守。若按照每層 1000 平米計(jì)算，寫字樓僅為 7 層

12、，難成規(guī)模，而目前臨汾 市場(chǎng)上的寫字樓均在 20 層左右，較為純粹，每棟面積在 20000 平米左右。面積較小的公寓產(chǎn)品盡可能地少，甚至取消該產(chǎn)品。我們 認(rèn)為臨汾在短期內(nèi)（至少 5 年內(nèi)）仍沒(méi)有迎來(lái)類似酒店式公寓等過(guò)渡性產(chǎn)品的大規(guī)模需求，需求面較窄。反而寫字樓市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)高 峰，寫字樓相對(duì)于商業(yè)而言，租金相對(duì)較低，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)除了辦公之外，還可經(jīng)營(yíng)早教、健身、培訓(xùn)等行業(yè)，需求較大。按照一棟30000 平米的建筑計(jì)算，寫字樓應(yīng)最少不低于22000平米，公寓產(chǎn)品不多于8000平米 按照上述調(diào)整，我們認(rèn)為較為理想的面積分配結(jié)果應(yīng)如下所示: 物業(yè)類型 購(gòu)物中心 商業(yè)街 寫字樓 精品酒店 快捷酒店 公寓 住

13、宅 建筑面積（平米） 60000 70000 22 0-5000 8000 45000 注：以上面積不含地下部分 、A4地塊成本與收益 序號(hào) 物業(yè)類型 面積 單方建設(shè)成本 建設(shè)成本 銷售單價(jià) 銷售總價(jià) 備注 1 購(gòu)物中心 6 000000 0 0 截止交付前 2 商業(yè)街 7 0 3 寫字樓（公寓） 3 0 180000000 4 精品酒店 22 00000 0 0 截止交付前 5 快捷酒店 5 6 住宅 45 7 還遷住宅 建設(shè)成本 84531 29 0 0 還遷住宅利息成本 e8*30%*12%+e8*70%*12%+e8*100%*12% 58914726 0 0 拆除費(fèi) 84531 20

14、 0 0 躲遷費(fèi) 900*1000*36 32400000 0 0 戶數(shù)按900戶計(jì)算，三年期，1000 元/月 8 地下車庫(kù) 49 銷售僅為住宅區(qū)車位，成本部分包 含住宅車庫(kù)、集中商業(yè)車位、精品 酒店車位 9 儲(chǔ)藏間 4500 3069 2500 僅計(jì)算住宅部分儲(chǔ)藏間，按照450 個(gè)*10平米/個(gè) 10 土地成本 99.45 149175000 0 0 總計(jì) 1480214870 1780750000 注：上表中的建設(shè)成本參考了公司對(duì)于 A3 一期項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，相對(duì)較激進(jìn)；收入部分為市場(chǎng)預(yù)測(cè)，相對(duì)較保守。整體考慮原 則是成本加大，收入減少，以確保保守計(jì)算的收益能夠符合開發(fā)預(yù)期。 從上表可以

15、看出，如果不計(jì)算自持物業(yè)第一年租金收入，不計(jì)入各類物業(yè)開發(fā)利息成本，能夠確保銷售收入大于開發(fā)投資，利潤(rùn) 約3億。但是開發(fā)利息必然會(huì)產(chǎn)生，而且有可能貫穿整個(gè) A4地塊的開發(fā)過(guò)程，而開發(fā)利息成本與開發(fā)節(jié)奏、銷售情況密切相關(guān)，合 理安排開發(fā)和銷售節(jié)奏能夠最大化減少開發(fā)利息成本，從而盡可能地保證上述思路的成立。此外，在上表中，可以看出還遷住宅和資 A4 地 金占用成本總計(jì)達(dá) 3 億，此部分是否可由政府部分承擔(dān)？上表中的另一個(gè)重點(diǎn)是商業(yè)街的銷售問(wèn)題。商業(yè)街的銷售情況對(duì)整個(gè) 塊有著承上啟下的重要作用。 7 萬(wàn)平米的商業(yè)街，開始銷售后，預(yù)計(jì)至少 3 年銷售周期，目標(biāo)是基本上與購(gòu)物中心的開業(yè)同步，同時(shí)， 周邊

16、精品酒店、快捷酒店、寫字樓等產(chǎn)品能夠啟動(dòng)。故商業(yè)街的銷售準(zhǔn)備要提前開展，必要時(shí)進(jìn)行分銷。 四、 A4 地塊開發(fā)節(jié)奏 1、住宅產(chǎn)品。 若 A4 地塊正常啟動(dòng)，根據(jù)目前規(guī)劃， A4 地塊有 7 萬(wàn)左右的住宅（公寓）產(chǎn)品。但結(jié)合兩個(gè)方面： 1 、政府的要求政府在很 大程度上將不同意先建住宅再建商業(yè)； 2 、產(chǎn)品價(jià)值的需要住宅（公寓）產(chǎn)品若要實(shí)現(xiàn)高價(jià)值，要先建商業(yè)，以商業(yè)帶動(dòng)住宅價(jià) 值的拉升。而且根據(jù)目前的住宅市場(chǎng)情況和國(guó)家相關(guān)政策，臨汾住宅市場(chǎng)的投放量較大，尤其是均價(jià)超過(guò) 5500 元/ 平米的中高端高層 住宅較難銷售，因此，若想通過(guò)先開發(fā)住宅產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的回籠將不得不面臨很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)建議住宅

17、產(chǎn)品放在最后一期開 發(fā)建設(shè)。 2、購(gòu)物中心和商業(yè)街。 品牌購(gòu)物中心是 A4 地塊的重中之重，此物業(yè)承擔(dān)著提升整個(gè)地塊品質(zhì)的重任，尤其是對(duì)商業(yè)街的促進(jìn)和提升作用更為明顯。所 以品牌購(gòu)物中心的開發(fā)必須放在第一期。但是，品牌購(gòu)物中心為自持物業(yè)，意味著一次性投入，分若干期收回的特性，資金壓力比較 大，因此，建議將商業(yè)街與購(gòu)物中心的開發(fā)作為同一期。如此，既能夠保證購(gòu)物中心對(duì)商業(yè)街的直接作用不會(huì)產(chǎn)生延遲，及時(shí)銷售， 提升價(jià)值，也能夠通過(guò)商業(yè)街的銷售緩解資金壓力，尤其是提前收回購(gòu)物中心的成本，避免龐大的利息成本的產(chǎn)生，最大化利潤(rùn)。 3、精品酒店、快捷酒店、寫字樓（公寓） 。 此三種物業(yè)建議二期實(shí)施。精品酒店

18、為自持物業(yè)，預(yù)計(jì)占用資金 1.1 億，此部分資金必須由相應(yīng)的現(xiàn)金流產(chǎn)品回籠資金，而且須 相關(guān)性較強(qiáng)的產(chǎn)品，快捷酒店和寫字樓產(chǎn)品能夠較好地被精品酒店帶動(dòng)，兩者的銷售預(yù)計(jì) 1.07 億，資金上能夠互補(bǔ)。 綜上，第一期產(chǎn)品購(gòu)物中心和商業(yè)街的體量最大，為 13 萬(wàn)平米，工程上個(gè)采取分期實(shí)施的形式，營(yíng)銷上整體推出，即啟動(dòng)區(qū)為 購(gòu)物中心，宣傳中以購(gòu)物中心連帶商業(yè)街，重點(diǎn)為商業(yè)街，待購(gòu)物中心主體形象形成后，商業(yè)街銷售開始。二期工程的啟動(dòng)要依據(jù)招 商和資金兩方面情況再定，原則上堅(jiān)持招商不定，工程不動(dòng)。若招商確定，要根據(jù)商業(yè)街銷售情況，或者資金回籠情況再行確定開工 時(shí)間，即整個(gè)地塊的開發(fā)除了啟動(dòng)區(qū)購(gòu)物中心可能需

19、要融資之外，不建議其他產(chǎn)品的開發(fā)再行融資，以最大程度減少資金成本。 二期工程總計(jì)建筑面積約為 5.7 萬(wàn)平米，可以同時(shí)開工，銷售中不可避免出現(xiàn)寫字樓、公寓、快捷酒店、商業(yè)街銷售共同存在的狀況 （如果公司同時(shí)不再開發(fā)其他住宅產(chǎn)品的話） ，但此時(shí)仍以商業(yè)街的銷售為主。三期工程住宅產(chǎn)品，體量為 4.5 萬(wàn)平米，可以在購(gòu)物中 心開業(yè)后再行實(shí)施，如此，最大化住宅價(jià)值的目的方可實(shí)現(xiàn)。 此外，對(duì)于還遷住宅，為了最大程度減少躲遷費(fèi)成本，可以按照 3 年建設(shè)周期逐步進(jìn)行。 按照上述設(shè)想，公司的壓力是逐步減少的，同時(shí)對(duì)于是否在其他地塊再行同時(shí)開發(fā)建設(shè)，什么時(shí)間開發(fā)建設(shè)，都有了較好的對(duì)照 時(shí)間軸 和參考，即應(yīng)避開公

20、司壓力最大的時(shí)間段。 開發(fā)與營(yíng)銷周期如下所示: 購(gòu)物 中心 商業(yè) 街 精品 酒店 寫字 樓 快捷 酒店 住宅 還遷 住宅 購(gòu)物 中心 營(yíng) 銷 / 招 商 商業(yè) 街 精品 酒店 寫字 樓 快捷 酒店 住宅 拆遷 規(guī)劃設(shè)計(jì) 8 1 1 1 1 2 3 1 1 1 1 2 3 1 1 1 1 2 3 1 1 1 0 1 2 0 1 2 0 1 2 0 1 2 2019 2020 1 2 3 1 0 1 1 1 2 1 2 3 1 0 1 1 1 2 根據(jù)上表，如果能在從現(xiàn)在算起至 2018 年末的四年半的時(shí)間中將除了住宅之外的本地塊其他物業(yè)產(chǎn)品開發(fā)并基本銷售完成，直 至各類物業(yè)正式營(yíng)業(yè)是不錯(cuò)的結(jié)果。

21、 1、在 2014 年末之前，將購(gòu)物中心和精品酒店的招商工作與拆遷工作同期進(jìn)行并同期截止。確定購(gòu)物中心和精品酒店的規(guī)模和建 筑要求，并以此為基礎(chǔ)開始進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，預(yù)計(jì)半年時(shí)間（含各類物業(yè)的規(guī)劃方案確定、深化設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等直至開工前所 要求的一切前期準(zhǔn)備工作） 。同時(shí)，營(yíng)銷工作于 2015 年初重點(diǎn)開展商業(yè)街的銷售前期準(zhǔn)備和推廣工作，為商業(yè)的快速銷售做好充分的 扎實(shí)的工作。 2、購(gòu)物中心和商業(yè)街最好能夠同時(shí)開工，同時(shí)竣工，同時(shí)開業(yè)，以最大程度避免相互帶動(dòng)出現(xiàn)延遲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)（比如目前我項(xiàng) 目中出現(xiàn)的美特好超市和周邊商業(yè)相互不能夠很好帶動(dòng)的現(xiàn)象） 。如此安排，可能會(huì)出現(xiàn)前期工程壓力和公司資

22、金壓力較大的情況，所 以前期的人員準(zhǔn)備、資金準(zhǔn)備、方案設(shè)計(jì)、銷售推廣工作要顯得格外重要，或者說(shuō)如果我們能夠?qū)①?gòu)物中心和商業(yè)街運(yùn)作好，整個(gè)地 塊所面臨的其他產(chǎn)品的工程建設(shè)和銷售工作均會(huì)順利開展。該兩種產(chǎn)品，一個(gè)是提升整個(gè)地塊品質(zhì)，拔高形象的產(chǎn)品；另一個(gè)是最大 化現(xiàn)金流回籠，支撐整個(gè)地塊開發(fā)的產(chǎn)品。我們認(rèn)為，這兩種產(chǎn)品在地塊一開始就要“兩手都要抓” ，而且“兩手都要硬” ！必須堅(jiān)持 不懈，互補(bǔ)互促，才能一炮打響，消除后患。 3、二期產(chǎn)品，即寫字樓、精品酒店和快捷酒店最好能夠與一期產(chǎn)品同時(shí)完工。能夠完成的基礎(chǔ)，我們認(rèn)為一是二期產(chǎn)品的工程量 相對(duì)較小，二是基于商業(yè)街的銷售能夠提供資金保障。同時(shí)完工的原

23、因是最好能夠保證在購(gòu)物中心和商業(yè)街營(yíng)業(yè)時(shí)，周邊不會(huì)存在在 建項(xiàng)目，避免影響品質(zhì)和安全問(wèn)題，即解放東路和堯賢街的整體形象能夠同時(shí)展示，最大化保證商業(yè)產(chǎn)品之間的互不影響，互相促進(jìn)。 4、還遷住宅部分，基于最大程度減少建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)所產(chǎn)生的躲遷費(fèi)等費(fèi)用增加，建議在拆遷完成后盡快開工，與A8地塊的建設(shè) 存在重疊期。根據(jù)對(duì)A8地塊的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，A8地塊的產(chǎn)品收入無(wú)法填補(bǔ)成本投入（尚未計(jì)算利息成本，差額達(dá)1300余萬(wàn)元，詳見下表）， 更無(wú)法支撐A4地塊還遷住宅的開發(fā)，故將會(huì)進(jìn)一步增加公司在該時(shí)期內(nèi)的資金壓力，即一定會(huì)出現(xiàn)融資的情況。 骨口. 序號(hào) 物業(yè)類型 面積 單方建設(shè)成本 建設(shè)成本 銷售單價(jià) 銷售總價(jià) 備

24、注 1 住宅 28999.8 3 .2 5 0 2 還遷住宅 21214.9 2904 61608069.6 0 0 3 商鋪 1088.8 3069 3341527.2 15000 商鋪為住宅產(chǎn)權(quán) 4 地下車位 56 0 僅計(jì)算A8地下部分 5 儲(chǔ)藏間 0 6 土地成本 11199.00 1350 0 0 僅計(jì)算A8 土地面積 總計(jì) 195895233 182011000 五、開發(fā)資金安排 但實(shí)際可 產(chǎn)品、還遷住宅等將超過(guò)42萬(wàn)平米（含地下部分）的產(chǎn)品要陸續(xù)建設(shè)并基本交付，平均下來(lái)每年的建設(shè)面積為14萬(wàn)平米! 3200 能不止這些，各期產(chǎn)品之間必然存在交叉，如此，定會(huì)增加！在此時(shí)間中，所有的

25、產(chǎn)品均會(huì)陸續(xù)封頂，部分產(chǎn)品會(huì)交付，按照 元 / 平米計(jì)算，需要的資金量為 13.7 億！平均每年的資金量為 4.57 億！ 如何保證資金的安全？一是最大程度上縮短工期，減少財(cái)務(wù)成本；二是合理安排銷售排期，補(bǔ)充資金；三是提前做好資金預(yù)判， 做好融資。 1、工期及支出。 1）還遷住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地協(xié)調(diào)等工作可與 A4 地塊拆遷工作同時(shí)進(jìn)行，以保證在 A4 地塊拆遷完后，立刻進(jìn)入建設(shè)階段，建 設(shè)周期最長(zhǎng)不得超過(guò) 3 年。所有住宅同時(shí)進(jìn)行，工程封頂支付工程款 50% ，交付后支付至 100% ，預(yù)計(jì)在一年半后，即 2016 年中支 付工程封頂款約 1.23 億，加上躲遷費(fèi)、拆除費(fèi)及利息，總計(jì)約支付

26、1.43 億。在 2017 年底交付，需要支付工程款 1.23 億。 2）購(gòu)物中心和商業(yè)街在 2015 年中開始動(dòng)工。 購(gòu)物中心與商業(yè)街整體建設(shè)， 預(yù)計(jì)在 2016 年底封頂， 購(gòu)物中心需要支付工程款 1.3 億（按照含地下 7 萬(wàn)平米計(jì)算）。商業(yè)街需要支付 1.07 億（沒(méi)有地下部分，地上按照 7 萬(wàn)平米計(jì)算）。即在 2016 年底，一期工程總計(jì) 需要支付 2.37 億。加上還遷住宅躲遷費(fèi)和利息，總計(jì)約需支付 2.57 億。在 2018 年底交付，需要支付工程款 2.18 億。 3）A4 地塊二期工程預(yù)計(jì)在 2016 年中期至年底之間開工建設(shè)，封頂時(shí)間預(yù)計(jì)至 2017 年底之前，星級(jí)酒店封頂

27、，需要支付 0.66 億封頂款，加上躲遷費(fèi)和利息，總計(jì)約 0.86 億；在 2018 年中期，寫字樓和快捷酒店封頂，需要支付 0.65 億；在 2018 年底之前統(tǒng) 一交付，需要支付 1.4 億工程尾款，加上躲遷費(fèi)和利息，總計(jì)約 1.6 億。 4）A8 地塊預(yù)計(jì)在 2014 年 6 月份開工，在 2015 年 6 月份封頂，需要支付工程款 0.6 億。在 2016 年中期交付，需要支付工程 尾款0.6億。 5）A9地塊在2014年初開工，預(yù)計(jì)在2015年初封頂，需要支付工程款0.3億，在2015年底前交付，需要支付工程尾款0.3億。 6） A4地塊住宅在2019年初開工，預(yù)計(jì)在2020年初封頂

28、，需要支付工程款1.1億（含車庫(kù)、地下室工程），在2020年底交付， 需要支付工程尾款1.1億（含車庫(kù)、地下室工程）。 2、銷售。 1） 購(gòu)物中心在2018年底開業(yè)之前，收回第一年租金，按照 20元/月計(jì)算，約為0.144億。 2） A8地塊產(chǎn)品在2015年底之前，銷售80%，回款80%，回款約為1.165億。在2016年中期交付前，銷售100%，回款100%， 回款約為0.656億。 3） 商業(yè)街自2015年中期開始銷售，至2019年中期銷售完畢，四年銷售期。預(yù)計(jì)在第一年中銷售20%，為14000平米，銷售 額為；第二年中銷售30%，為21000平米；第三年中銷售40%，為28000平米；第

29、四年中銷售10%，為7000平米。銷售額及回款 額預(yù)計(jì)如下表所示: 年數(shù) 銷售均價(jià) 銷售比例 銷售面積 銷售額 回款比例 回款額 差額 備注 第一年 18000 20% 14 0 60% 第二年 18000 30% 21 0 90% 430920000 回款額為本年銷售回款與 第三年 18000 40% 28 0 90% 496692000 上年差額和 第四年 18000 10% 7 0 95% 172128600 總計(jì) 18000 100% 7 000 99% 125094 4）寫字樓自2016年中開始銷售，至2018年底銷售完成，銷售比例及回款如下表所示: 年數(shù) 銷售均價(jià) 銷售比例 銷售面

30、積 銷售額 回款比例 回款額 差額 備注 第一年 6000 15% 4500 50% 第二年 6000 45% 13500 90% 回款額為本年銷售回款與 第三年 6000 40% 12000 95% 上年差額和 總計(jì) 6000 100% 3000 % 17592 5）快捷酒店預(yù)計(jì)在2016年確定，要求支付50%的款項(xiàng)，約為750萬(wàn)，在2018年交付后，支付尾款50%，750萬(wàn) 6） 住宅部分預(yù)計(jì)在2019年開工，至2020年底交付，住宅、車位、地下室總計(jì)約為 2.98億。銷售周期安排如下： 物業(yè)類型 面積 銷售單價(jià) 銷售總價(jià) 2019 年 2020 年 銷售比例 銷售額 回款比例 回款額 銷

31、售比例 銷售額 回款比例 回款額 住宅 45 00000 60% % 102060000 40% 95% 133893000 地下車庫(kù) 49 0 0 95% 95% 儲(chǔ)藏間 45 5% 95% 總計(jì) 98500 298250000 145800000 102060000 149687500 183756125 綜上，工程支出與銷售收入的關(guān)系如下表所示: 時(shí)間 銷售收入 工程支岀 融資額 財(cái)務(wù)成本 總成本 利潤(rùn) 2015 年 1165 000 0 12000 2016 年 2378 5 00 2017 年 5 55000 2018 年 152969500 2019 年 274 00 2020 年 即: 2015年至2020年公司