淺談貨幣政策對住宅房產(chǎn)價格的影響結(jié)課論文

1、 結(jié) 課 論 文-淺談貨幣政策對住宅房產(chǎn)價格波動的影響 專 業(yè)： 金融專業(yè) 班 級 : 姓 名： 學 號： 指 導(dǎo) 老 師： 日 期： 2013-12-25 目錄引言-31我國的房地產(chǎn)市場-41.1我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程-41.2我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀-42.影響住宅房產(chǎn)價格波動的因素-52.1建筑房屋的成本-62.2 消費者的購買力-63.貨幣政策對住宅房價造成的影響-73.1存貸款基準利率的變化對房價的影響-73.2 法定存款準備金率的變化及對房價的影響-83.3再貼現(xiàn)率的變化對房價的影響-104.住宅房價的未來波動趨勢-104.1一、二線城市未來的房價波動幅度不大-114.2三、四線

2、城市未來的房價上漲幅度會加大-125.結(jié)論-12致謝-13參考文獻-13摘要本文主要是關(guān)于貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響進行深刻的研究。首先，介紹了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀，并分析了影響住宅房價波動的因素，進而引出貨幣政策。接著，又分別從存貸款基準利率、存款準備金率、再貼現(xiàn)率三個主要的貨幣政策工具方面論述對住宅價格波動造成的影響。最后，根據(jù)以往的房價的變化情況、我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和政府的政策方面，來進一步分析未來我國住宅房產(chǎn)價格波動的發(fā)展趨勢。關(guān)鍵詞：貨幣政策；供需平衡；升溫；調(diào)控abstractthis paper is mainly about the impact of monetary p

3、olicy on the real estate price of profound research. firstly, this paper introduced the development and the status of the real estate industry, and analyzed the influence factors of housing price fluctuation, which leads to the monetary policy. then, respectively from the influence of the benchmark

4、lending interest rates, the deposit reserve rate, the rediscount rate on three main monetary policy tool on housing price fluctuation. finally, according to the present situation and the government changes, the prices of chinas real estate policy, further analyzes the development trend of future pri

5、ce of residential properties in china.key word：monetary policy、co-ordination of supply and demand 、heating、regulation引言從2003年以來，十年間，我國的房價不斷飆升，特別是近幾年來房價出現(xiàn)過快上漲勢頭。根據(jù)金融快報報道，2009年我國的房價較上年增長68%，漲幅居全球之首，住房問題成了社會的焦點，住房價格是我國住房問題的根本原因和實質(zhì)，所以住宅房產(chǎn)價格也成為了人們最為關(guān)心的問題。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。而且作為社會主義國家，住房問題是

6、人民最關(guān)心的根本問題，住宅房價波動關(guān)心著人民的切身的根本利益，我國政府必須對房產(chǎn)價格進行宏觀調(diào)控，使住宅房產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、有序、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。具體地說，就是要實現(xiàn)房地產(chǎn)的供求總量平衡，供給、需求的相互協(xié)調(diào)，房價在合理的價格范圍內(nèi)波動。那么，政府具體可以采取什么措施來對房價進行宏觀調(diào)控呢？所以接下來，本文就重點從政府的宏觀調(diào)控貨幣政策對貨幣供應(yīng)量的變動對住宅房產(chǎn)價格波動產(chǎn)生的影響進行分析。1我國的房地產(chǎn)市場1.1我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程國務(wù)院于1990年頒布中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的55號令，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)正式開始發(fā)展。但早期的房地產(chǎn)市場發(fā)展得并不像預(yù)想的那么順利，由

7、于經(jīng)驗不足，政府的調(diào)控力度不夠等原因，第一次房地產(chǎn)泡沫很快在深圳、海南等地相繼出現(xiàn)，造成了大量的爛尾樓和銀行壞賬，房地產(chǎn)市場在起步階段就遭受了嚴重的打擊。1998年，中央政府發(fā)布了23號文件國務(wù)院關(guān)于進一步深化住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知，我國開始對房地產(chǎn)市場進行改革，取消福利分房，并將國有土地使用權(quán)放入市場進行交易，實現(xiàn)了土地使用權(quán)的商品化，實現(xiàn)了經(jīng)營性土地使用權(quán)的市場化，推進了我國房地產(chǎn)市場的飛快發(fā)展，房地產(chǎn)價格屢創(chuàng)新高，我國的房地產(chǎn)市場由此進入高速發(fā)展時期。2000年以來，中國房地產(chǎn)投資始終以20%以上的幅度增長，占全國固定資產(chǎn)投資的比重也在不斷上升，2004年高達22.45%，20

8、07年即使在政府信貸緊縮的宏觀調(diào)控下，房價的漲幅仍達到了18.41%，從而奠定了房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)的地位。1.2我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀目前，我國房地產(chǎn)市場仍是政府與社會各界共同關(guān)注的焦點問題，房地產(chǎn)價格也是步步高升。同時，我國房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了有效需求不足的現(xiàn)象，雖然房地產(chǎn)的供給量是大于有效需求的，但由于房產(chǎn)價格連年高升，有很大一部分人購買房產(chǎn)只是作為一種投資。我國的房產(chǎn)的空置率高達26%大大超過國際警戒線20%，這也是房產(chǎn)價格居高不下的重要原因。針對逐年上漲的房產(chǎn)價格，政府相繼出臺了包括貨幣政策在內(nèi)的各種房地產(chǎn)調(diào)控措施。從2003年出臺的關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知

9、；2004年，政府出臺政策關(guān)于加強土地市場的調(diào)控力度，提高拿地“門檻”；2007年，實行緊縮的貨幣政策，僅這一年內(nèi)就加息6次，上調(diào)存款準備金率10次；2008年，中國人民銀行先后4次上調(diào)存款類金融機構(gòu)的存款準備金率。再到2011年，由北京率先頒布而后各地相繼出臺的“限購令”。通過政府的宏觀調(diào)控，房價的上漲幅度有所降低，房屋的空置率也在不斷下降。但在房地產(chǎn)的發(fā)展中仍然存在一些問題，如商品房價格過高，普通居民買不起房；房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟適用房、限價普通商品住房等政府調(diào)控的低價位的房源占市場供給的總房源比例過少，使低收入消費者買不到價位合理的房子等問題。所以我國的房地產(chǎn)市場仍需政府加大調(diào)控力

10、度，提高經(jīng)濟適用房等低價位的房源占市場供給的總房源的比例，避免房價過快地上漲，營造一個健康、有序的房地產(chǎn)市場。 2.影響住宅房產(chǎn)價格波動的因素我國的住宅房價還在不斷升溫，為了更好地了解貨幣政策對房價的影響，需要先從造成住宅房價波動的原因來分析。供求關(guān)系決定房地產(chǎn)的價格波動，即影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的因素也是影響住宅房產(chǎn)價格波動的因素，下面本文從供給和需求的角度分析影響住宅房產(chǎn)價格波動的一些因素。2.1建筑房屋的成本根據(jù)經(jīng)濟學上的成本理論，成本是供給的反函數(shù)，在其他因素不變時，當成本提高時，供應(yīng)量會減少。所以當建筑房屋的成本提高時，住房的供給也會相應(yīng)的減少，供少于求，這樣就會導(dǎo)致房價的上升。所以

11、建筑房屋的成本會影響住宅房價的波動。但由于房屋從竣工到銷售出去，需要一定的時間。主要原因有：（1）房屋的價格較高，購買房屋可能花費購買者所有的積蓄，所以購買者在購買時會格外小心，從打算購買到真正購買有很長的時間間隔；（2）購買者要根據(jù)自己的需求和喜歡挑選房屋，找到符合自己要求，價錢又相對合適的房屋也需要時間。所以在分析建筑房屋的成本時，需要同時考慮當期和前期的建筑成本。2.2 消費者的購買力人均可支配收入決定了消費者的購買力。人均可支配收入與消費者的購買力成正比，收入越高，消費者的購買力越大，對房屋的需求也越大。當房地產(chǎn)市場上的需求大于供給時，房價就會上漲。所以消費者的購買力也是影響房價波動的

12、一個重要因素。具體表現(xiàn)在：當人均可支配收入增多時，人們就會有更大的購買力，會使消費者的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房地產(chǎn)會成為他們重要的消費對象，人們會將房產(chǎn)作為一種投資，或提高自己的生活質(zhì)量。特別是近幾年，房價持續(xù)上漲，購置房產(chǎn)是一種很好的投資手段。 3.貨幣政策對住宅房價造成的影響貨幣政策對住宅房價的影響，主要是指存貸款基準利率、法定存款準備金率、再貼現(xiàn)率等貨幣政策工具對住宅房價的影響，通過調(diào)節(jié)法定存款準備金率，存貸款基準利率和再貼現(xiàn)利率三個方面，來改變房地產(chǎn)市場上的貨幣的供應(yīng)量，進而影響開發(fā)房地產(chǎn)成本和消費者對房產(chǎn)的購買力以及需求水平。待添加的隱藏文字內(nèi)容23.1存貸款基準利率的變化對房價的影響存

13、貸款基準利率是指中國人民銀行對商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)指一定時期內(nèi)利息的金額與存入或貸出金額的比率，它一直以來都是我國中央銀行實現(xiàn)貨幣政策目標的重要手段之一，不同的利率水平說明了政策要求的不同，當通貨膨脹，經(jīng)濟過熱時，中央銀行就會通過提高基準利率來抑制過熱的需求，反之，當通貨緊縮，經(jīng)濟蕭條時，中央銀行就會通過降低基準利率來刺激需求。根據(jù)右圖顯示，2010年10月，中國人民銀行將金融機構(gòu)的一年期存款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%上調(diào)到2.50%。2010年12月，中央銀行銀行又對金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率再次分別上調(diào)0,25個百分點。2011年2月，央行再次對金融機構(gòu)一年期存貸

14、款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點。2011年4月，央行對金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率再次分別上調(diào)0.25個百分點，住房公積金存貸款利率也同步上調(diào)。由此可以明顯的看出，政府實行緊縮的貨幣政策。雖然中國人民銀行決定，自2012年7月6日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，但對于個人住房貸款利率浮動區(qū)間卻不作調(diào)整，金融機構(gòu)需要繼續(xù)嚴格地執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制購房的投機投資行為，從而抑制房價的過快上漲。當央行上調(diào)存款基準利率時，意味著會有一部分資金從房地產(chǎn)市場流向銀行等儲蓄型金融機構(gòu)，會減少房地產(chǎn)市場上的需求，從而會使房價降低；反之，當央行降低存款基準利率時，意味著會有一部分資金從銀

15、行等儲蓄型金融機構(gòu)流入房地產(chǎn)市場，刺激房地產(chǎn)市場的需求，從而會使房價上漲。當央行上調(diào)或下調(diào)貸款基準利率時，都會影響房地產(chǎn)市場的信貸規(guī)模，上調(diào)貸款基準利率，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)的融資的難度增大，同樣也會增加消費者貸款購房的成本，通常情況下會導(dǎo)致房價的下降；下調(diào)貸款基準利率時，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資難度減少，消費者貸款購房的成本也會減少，刺激對房產(chǎn)的需求，通常情況下會導(dǎo)致房價的上漲。3.2法定存款準備金率的變化及對房價的影響隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，法定存款準備金率逐步演變成為重要的貨幣政策工具，越來越頻繁地在宏觀調(diào)控中被政府所運用。對于法定存款準備金率的變化對房價的影響，主要分為提高法定存款準備金率對

16、房價的影響和降低法定存款準備金率來進行分析。當中央銀行調(diào)低法定存款準備金率時，金融結(jié)構(gòu)可用于貸款的資金增加，社會上的貨幣供應(yīng)量也會增多，對于需要開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)商貸款會更加容易，貸款的成本也會相應(yīng)減少；而且伴隨著人們生活水平的提高及對生活質(zhì)量的要求的提高，人們會加大買方的熱情，對于需要買房的消費者貸款也更加容易，會刺激消費者對房產(chǎn)的需求，也會刺激對房地產(chǎn)的投機行為，從而會導(dǎo)致房價的波動。但并不是調(diào)低法定存款準備金率就會導(dǎo)致房價的上漲，只有當消費者對房價的需求量超過市場上開發(fā)商所出售的房屋數(shù)量時，會導(dǎo)致房價的上漲。相反，如果中國人民銀行提高法定存款準備率，會在一定程度上抑制商業(yè)銀行對貸款的發(fā)放，

17、不僅加大了房地產(chǎn)開發(fā)商對房產(chǎn)的開發(fā)難度，同時也抑制了人們對住房的購買力，使消費者對房產(chǎn)的需求量降低，進而也會導(dǎo)致房價的波動。同樣，并不是提高法定存款準備金率就會引起房價的降低。目前，中央銀行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，央行的這種做法雖然會在一定程度上提高房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本和難度，但人們對于房產(chǎn)的購買熱情持續(xù)高漲，越來越多的人把房地產(chǎn)作為一種投資產(chǎn)品，所以我國的房價還在持續(xù)升溫。 3.3再貼現(xiàn)率的變化對房價的影響再貼現(xiàn)率是指金融機構(gòu)將所持有的已貼現(xiàn)的票據(jù)向中央銀行辦理再貼現(xiàn)所采用的利率。再貼現(xiàn)率是中央銀行抑制貨幣供應(yīng)量的三大貨幣政策手段

18、之一。當中央銀行提高再貼現(xiàn)率時，會增加商業(yè)銀行供應(yīng)資金的成本，商業(yè)銀行就會減少資金的供應(yīng)，減少其信貸規(guī)模。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，會增加開發(fā)房產(chǎn)的成本，減少房地產(chǎn)市場上的供應(yīng)量；對于一部分需要貸款買房的消費者來說，買房需要付出更多的金錢，會降低消費者對房產(chǎn)的購買量，由于提高再貼現(xiàn)率對于消費者的影響遠大于其對于開發(fā)商的影響，所以提高再貼現(xiàn)率通常會抑制房價的上漲，使房價回落。由此也可以看出，當中央銀行降低再貼現(xiàn)率時，會減少商業(yè)銀行供應(yīng)資金的成本，商業(yè)銀行就會增加資金的供應(yīng)，增大其信貸規(guī)模。降低再貼現(xiàn)率對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，會減少開發(fā)房產(chǎn)的成本，增大房地產(chǎn)市場上的供應(yīng)量；同樣對于需要貸款買房的消費者來

19、說也是一個好消息，降低再貼現(xiàn)率意味著會減少消費者買房需要付出的錢，會使一些原本沒有買房打算的人考慮去買房，刺激房產(chǎn)的需求，降低再貼現(xiàn)率對消費者的影響遠大于對開發(fā)商的影響，因此降低再貼現(xiàn)率會導(dǎo)致房價的上漲。 4.住宅房價的未來波動趨勢根據(jù)統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)，1987年我國房價平均單價僅408元每平方米，到了2012年我國房價平均單價5791元每平方米，僅25年的時間，我國的房產(chǎn)價格就上漲了14.19倍之多。房地產(chǎn)的價格增長過快的現(xiàn)象引起了政府的重點關(guān)注，政府相繼出臺了一些政治方面、經(jīng)濟方面的政策對房價進行調(diào)控，但效果都不是特別明顯，房價還是居高不下。近兩年，國內(nèi)的許多學者預(yù)測我國未來的房價仍會持續(xù)

20、上漲，最終會形成房產(chǎn)泡沫，但也有部分學者認為我國的房價會被政府的宏觀調(diào)控控制住，不會形成房產(chǎn)泡沫。那么我國的房價未來的趨勢究竟是怎樣的呢？接下來我們具體的分析我國的房地產(chǎn)市場，探究房價的未來趨勢。41 一、二線城市未來的房價波動幅度不大我國的經(jīng)濟發(fā)展水平有地域性的差異，因此我國的房價波動情況在經(jīng)濟發(fā)展水平較高的地區(qū)和經(jīng)濟發(fā)展水平較低的地區(qū)也有所不同。就一、二線城市而言，一方面，現(xiàn)階段我國一、二線城市的房價上漲幅度過快，特別是北上廣深四大城市，房價繼續(xù)上調(diào)的空間有限，而且一、二線城市的房價已經(jīng)高得過于離譜，即便是白領(lǐng)階層的人也負擔不起房價，這在很大程度上抑制了一、二線城市房地產(chǎn)市場上的需求。另一

21、方面從政府近幾年實行的貨幣政策來看，政府已經(jīng)在大力調(diào)控房價上漲過快這一現(xiàn)象，政府勢必會控制住房價的上漲。由此可以看出，一、二線城市未來的房價上漲的可能性不大，甚至會出現(xiàn)回落的現(xiàn)象。但由于房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，所以政府不會允許房價有大幅的下調(diào)，一、二線城市未來的房價波動的幅度并不明顯，住宅房價會相對穩(wěn)定。4.2三、四線城市未來的房價上漲幅度會加大隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展進程的不斷推進，將會有帶來大量人口涌入三四線中小型城市，所以在很長時間內(nèi)會刺激中小型城市的房地產(chǎn)市場上需求，從而會推高房價。從政府方面看，三四線城市迫切地需要發(fā)展的資金，一些房地產(chǎn)的開發(fā)會為當?shù)氐恼畮砜捎^的財政收入，房地產(chǎn)工程又可以作為政府的政績，