人生入鏡大美無形新鄭市龍泊圣地品牌戰(zhàn)略思考

1、 龍泊圣地龍泊圣地2008品牌品牌戰(zhàn)略戰(zhàn)略思考思考 人生入鏡 大美無形 a kind of state of the best environment life 開發(fā)商：提 案： 本案要解本案要解決決五個(gè)五個(gè)問題問題 我們的目標(biāo)及方向是什么？ 我們是單純的買房子還是在做品牌？ 我們是在作系統(tǒng)呢還是在拿項(xiàng)目練手？ 企業(yè)的品牌線及項(xiàng)目品牌線如何認(rèn)識(shí)？ 對(duì)本案的幾點(diǎn)迷惑：對(duì)本案的幾點(diǎn)迷惑： 鄭州衛(wèi)星城鄭州衛(wèi)星城 在鄭州所管轄的五區(qū)六縣中，新鄭后勢(shì)潛力磅礴，作為鄭州的衛(wèi)星城，新 鄭龍湖到鄭州市區(qū)約為40分鐘，交通便利，所以當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)流向鄭州， 當(dāng)?shù)叵M(fèi)主流為中低端。 隨著明年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)深化，本區(qū)域也將

2、成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn),隨著政府對(duì)龍 湖天然資源的利用開發(fā)，在升達(dá)大學(xué)、炎黃文明古今文明的相互輝映下， 新鄭的未來可持續(xù)發(fā)展形式強(qiáng)勁！ 區(qū)域概況 新鄭概況 新鄭市 旅游城市 新鄭市政治、經(jīng)濟(jì) 文化、教育中心 全市人口約60萬 市區(qū)人口約25萬 以卷煙、制藥、食品 加工、煤炭工業(yè)為主 的工貿(mào)城市。 軒轅黃帝故里 尋根敬祖圣地 區(qū)域概況 天然博物館天然博物館 新鄭素有露天博物館之稱，文化遺產(chǎn)極為豐富。新鄭是中華古代文化發(fā)祥地的 核心地帶，距今5000多年前，軒轅黃帝生于新鄭，建都新鄭，統(tǒng)一了萬國部落， 締造中華文明。商周暑期新鄭是商王朝畿內(nèi)之地，春秋戰(zhàn)國暑期鄭國和韓國相 繼在此建都539年，秦漢以后雖

3、失去國都地位，新鄭仍是人杰地靈，在歷史發(fā) 展的長(zhǎng)河中，每個(gè)階段都留下了極其珍貴的文物。 燦爛的炎黃文化具有凝集海內(nèi)外炎黃子孫，促進(jìn)祖國統(tǒng)一的深遠(yuǎn)意義。近年來， 以尋根祭祖為主線的新鄭旅游越來越熱。龍湖獨(dú)一無二的自然山水輔以文化的 色潤(rùn)，聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。此外，龍湖鎮(zhèn)擁有我國歷史上著名的建筑學(xué)家李誡（宋代）， 其建筑學(xué)巨著營造法式不僅是研究我國建筑學(xué)發(fā)展的最詳盡、最全面、最 系統(tǒng)的科學(xué)寶庫，更是當(dāng)今世界上最著名的建筑學(xué)之一。應(yīng)該說，龍湖是一個(gè) 擁有深厚歷史文化底蘊(yùn)的風(fēng)水寶地。 天然龍湖、新鄭機(jī)場(chǎng)、大學(xué)城、祭祖大典、皇帝故里、還有很多. 區(qū)域概況 龍湖片區(qū)定位龍湖片區(qū)定位 中 國 炎 黃 文 化 策 源

4、地中 國 炎 黃 文 化 策 源 地 炎黃是中國人的精神根脈！ 以炎黃文化背景為基礎(chǔ)，發(fā)揚(yáng)中國文化養(yǎng)生精神。 龍湖再包裝 龍泊圣地龍泊圣地 總占地：5000畝，其中水域面積約1000畝，森林面積約2000畝 建筑形態(tài)：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高層公寓為主 余房情況產(chǎn)品類型洋房聯(lián)排及雙拼公寓獨(dú)棟合計(jì) 套數(shù)及金 額 60套（2161 萬） 37套（3813 萬） 81套（879 萬） 0178套（6853 萬） 08推出產(chǎn) 品情況 產(chǎn)品類型洋房（云頂 及泊郡二期） 聯(lián)排（泊郡 二期） 公寓獨(dú)棟（長(zhǎng)灘 二期） 建筑面積約45000平約48000平0約6000平 （17套） 約10萬平 我們的任

5、務(wù) 、全面梳理企業(yè)品牌線及項(xiàng)目品牌線 、深度挖掘并提升項(xiàng)目品牌價(jià)值 、產(chǎn)品上進(jìn)一步完善提高 、建立項(xiàng)目獨(dú)有的價(jià)值體系 、努力實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù)個(gè)億 地理位置：該項(xiàng)目位于龍湖地處鄭州市南郊，位于城市中心區(qū)與機(jī)場(chǎng)之間，緊鄰107國 道與102省道，距市中心僅28公里，距新鄭國際機(jī)場(chǎng)15公里，距離鄭州繞 城高速入口5公里，具有優(yōu)越的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)。 社區(qū)內(nèi)部配套：龍泊會(huì)所、龍泊山莊、水上高爾夫、碼頭、水上運(yùn)動(dòng)中心、水上樂園、星 級(jí)酒店，兒童樂園，釣魚島。 奇趣特別推介：特色餐飲龍泊客棧、湖畔咖啡廳、九層多功能水上會(huì)所、水上高爾夫、水 上游艇、濱湖沙灘、森林氧吧、自由垂釣區(qū)、野外燒烤區(qū)、古箏演奏會(huì)、婚紗 攝影

6、基地、上海道能拓展基地、藍(lán)球網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)中心。 教育配套：周邊高等院校有：中原工學(xué)院、升達(dá)大學(xué)、經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院 ，河南省職工醫(yī) 學(xué)院、河南省經(jīng)貿(mào)學(xué)院、河南省紡織高等?？茖W(xué)校、河南省檢查官學(xué)院，國家 法官學(xué)院河南分院等。另有龍湖一中、河南省外國語實(shí)驗(yàn)等中學(xué)及龍湖鎮(zhèn)小學(xué) 公交路線：13路車到終點(diǎn)站十八里河下車。 看房車：每日兩班早10點(diǎn),14點(diǎn)鐘發(fā)車在紫金山公園沿紫金山路向東100米左右。 綜述 產(chǎn)品線 我們的產(chǎn)品規(guī)劃目前而言具備了一定的優(yōu)勢(shì)，但是遙遠(yuǎn)的距離沖淡了這些優(yōu)勢(shì) 這是事實(shí)。即便我們的產(chǎn)品具備了一些在市場(chǎng)上具有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，也無法消除人 們對(duì)于項(xiàng)目位置的偏見。 我們不僅要擁有市區(qū)內(nèi)樓盤所不具

7、備的硬性產(chǎn)品，更重要的是，我們必須充分發(fā)揮 郊區(qū)大盤的特性，努力去構(gòu)建一個(gè)體系。 大盤造勢(shì)！ 產(chǎn)品線 構(gòu)建什么體系？ 這是一個(gè)社會(huì)體系，包括生活的環(huán)境體系和具有社會(huì)性的人文體系。 對(duì)于大盤，特別是郊區(qū)大盤來說，其開發(fā)的過程無異于造城。但是我們往往忽視一 點(diǎn)，就是要造“城”，必須先造“市”，我們必須為人們提供一個(gè)完整的社會(huì)體系， 讓 人們?cè)谶@里能夠參與很多的具有社會(huì)性的活動(dòng)，能夠享有城市化的便捷，能得到在 城市中都得不到的尊崇感與舒適性。 這樣的生活方式蘊(yùn)含的是人們返璞歸真之后的從容與閑適，是對(duì)生活體驗(yàn)的歸真之 旅，發(fā)掘埋藏在每個(gè)人心底的對(duì)生活的向往與感動(dòng)，是我們的項(xiàng)目所應(yīng)當(dāng)散發(fā)出的 內(nèi)涵。 這

8、樣的生活需要以欣賞的眼光來看待，以閑適的心態(tài)來享有。 心靈地產(chǎn)體系構(gòu)成 居易國際 心靈地產(chǎn)社會(huì)系統(tǒng) 心靈地產(chǎn)環(huán)境系統(tǒng) 心靈地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng) 心靈地產(chǎn)客戶系統(tǒng) 心靈地產(chǎn)大環(huán)境系統(tǒng) 心靈地產(chǎn)小環(huán)境系統(tǒng) 外部系統(tǒng) 內(nèi)部系統(tǒng) 業(yè)主系統(tǒng) 公眾系統(tǒng) 城市系統(tǒng) 區(qū)域系統(tǒng) 景觀系統(tǒng) 居家系統(tǒng) 居易心靈地產(chǎn)大品牌體系 心靈地產(chǎn)建筑系統(tǒng) 心靈地產(chǎn)建材系統(tǒng) 心靈地產(chǎn)施工系統(tǒng) 心靈地產(chǎn)規(guī)劃系統(tǒng) 目的和途徑 目的：使項(xiàng)目將來成為鄭州人都喜愛去的一個(gè)地方，使這里成為某些行業(yè)具有標(biāo)志 性的品牌聚集地。從而極大程度的帶動(dòng)區(qū)域的人氣。同時(shí)能夠進(jìn)一步為社區(qū)居民營 建獨(dú)特而舒適便捷的生活。 途徑：引進(jìn)適合項(xiàng)目的行業(yè)，并強(qiáng)化為鄭州首屈一

9、指的品牌；最大限度保證項(xiàng)目的 生活配套設(shè)施，使項(xiàng)目能夠提供舒適愜意的生活享受。 區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目也在構(gòu)建生活體系，但都沒有形成較大的影響力，我們構(gòu)建這一體 系，必須使其成為區(qū)域內(nèi)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，無論在獨(dú)特性、可參與性、品質(zhì)感等方面， 都要成為鄭州獨(dú)樹一幟的標(biāo)桿，能夠引發(fā)消費(fèi)與關(guān)注的熱潮。 也就是說，我們需要在推廣開始的時(shí)候，給項(xiàng)目一個(gè)產(chǎn)品的引爆點(diǎn)，這一點(diǎn)是其他地方?jīng)] 有的。下面是我司對(duì)項(xiàng)目引進(jìn)的各項(xiàng)配套行業(yè)和設(shè)施的建議。 上次提案 提到過將一些養(yǎng)生、休閑、娛樂項(xiàng)目引進(jìn)本案，如下： 溫泉療養(yǎng)（湯泉文化會(huì)館）溫泉療養(yǎng)（湯泉文化會(huì)館）高端項(xiàng)目高端項(xiàng)目 葡萄莊園葡萄莊園+ +釀酒坊（酒堡）釀酒坊（酒堡）高端

10、項(xiàng)目高端項(xiàng)目 高爾夫練習(xí)場(chǎng)高爾夫練習(xí)場(chǎng) 高端高端 射箭場(chǎng)射箭場(chǎng) 高端高端 中國養(yǎng)生藥膳中國養(yǎng)生藥膳 多功能酒店多功能酒店 中高端中高端 汽車影院汽車影院 中高端中高端 中國養(yǎng)生文化藝術(shù)館中國養(yǎng)生文化藝術(shù)館 cs對(duì)抗賽場(chǎng)對(duì)抗賽場(chǎng) 中高端中高端 網(wǎng)球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng) 中高端中高端 釣魚俱樂部釣魚俱樂部 中高端中高端 婚紗攝影拍攝基地婚紗攝影拍攝基地 中端中端 “奪標(biāo)類奪標(biāo)類”運(yùn)動(dòng)節(jié)目運(yùn)動(dòng)節(jié)目大眾大眾 類類 拓展訓(xùn)練中心拓展訓(xùn)練中心企業(yè)活動(dòng)企業(yè)活動(dòng) 船模中心船模中心 青少年活動(dòng)青少年活動(dòng) 上述項(xiàng)目不一定都要有，我們可以選擇吸引力最大，最具炒作價(jià)值，而且最有 吸引力的項(xiàng)目逐步來引進(jìn)。 選擇一兩個(gè)最具吸引力的項(xiàng)

11、目作為推廣的引爆點(diǎn)，以此為特色帶動(dòng)項(xiàng)目推廣。 每一種項(xiàng)目都代言了一些對(duì)生活的感悟和生活態(tài)度，而這些潛在的情感因素， 正構(gòu)成了我們項(xiàng)目的生活取向和文化內(nèi)涵，而這些文化內(nèi)涵，唯有在郊區(qū)大盤 中才能真正實(shí)現(xiàn)。 這些休閑娛樂項(xiàng)目可以作為企業(yè)的產(chǎn)業(yè)來經(jīng)營，也可與其他行業(yè)的企業(yè)合作經(jīng) 營，可以成為我們的一項(xiàng)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 還是希望貴司考慮選擇性引進(jìn)，還是希望貴司考慮選擇性引進(jìn)， 以形成本案有利的產(chǎn)品定位支持！以形成本案有利的產(chǎn)品定位支持！ 會(huì)所會(huì)所提高硬件設(shè)計(jì)檔次提高硬件設(shè)計(jì)檔次 會(huì)所作為業(yè)主休閑娛樂的場(chǎng)所，可包括健身、娛樂、 休閑等功能，可考慮在會(huì)所設(shè)置健身館、咖啡廳、 游泳池、閱讀室、棋牌室等。會(huì)所在一

12、定程度上體 現(xiàn)了社區(qū)的品質(zhì)。 商業(yè)商業(yè)豐富經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富經(jīng)營業(yè)態(tài) 由于項(xiàng)目周邊缺少相應(yīng)的商業(yè)配套，建議項(xiàng)目自身考慮商業(yè)配套，不一定非常復(fù) 雜，但商業(yè)業(yè)態(tài)需要保證生活的便捷性?？砷_設(shè)超市、飯店、美容美發(fā)、藥店、洗 衣店等和生活密切相關(guān)的小型商業(yè)。 智能化智能化郊區(qū)項(xiàng)目必要硬件郊區(qū)項(xiàng)目必要硬件 由于社區(qū)周邊比較荒涼，安全問題更是業(yè)主關(guān)注的，智能化設(shè)施一定要健全，主要包 括周界防范系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、緊 急廣播和背景音樂系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng) ，另外，有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等常規(guī) 設(shè)施都要齊全。 醫(yī)療醫(yī)療本案價(jià)值體系核心基礎(chǔ)本案價(jià)值體系核心基礎(chǔ) 醫(yī)療問題也很重要

13、，由于周邊沒有較好的醫(yī)療場(chǎng)所，建議配備社區(qū)醫(yī)療中心，能夠 滿足社區(qū)日常以及突發(fā)性醫(yī)療需求。 星級(jí)物業(yè)星級(jí)物業(yè)高檔社區(qū)的最大附加值高檔社區(qū)的最大附加值 物業(yè)是項(xiàng)目后期體現(xiàn)品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目體量較大，物業(yè)將直接影響客戶的 口碑，所以應(yīng)當(dāng)盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)范化。 關(guān)于產(chǎn)品自身的建議關(guān)于產(chǎn)品自身的建議 產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)增加獨(dú)棟增加獨(dú)棟 獨(dú)棟是體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)最好的產(chǎn)品形態(tài)，雖然會(huì)浪費(fèi)面積，但我們可以有效控制獨(dú)棟 的數(shù)量，同時(shí)拉升獨(dú)棟的價(jià)格。鄭州市區(qū)內(nèi)目前幾乎已經(jīng)找不到獨(dú)棟別墅，這是可 以用來炒作的一個(gè)賣點(diǎn)。 景觀景觀中心坡地景觀中心坡地景觀 中心景觀區(qū)應(yīng)當(dāng)是整個(gè)社區(qū)的標(biāo)志性景觀群，能夠起到以點(diǎn)帶

14、面的作用，用集中展 現(xiàn)的氣勢(shì)提升項(xiàng)目品質(zhì)。 由于項(xiàng)目自身形成的坡地，可妥善運(yùn)用，營造依托自然的坡地中心景觀。 景觀景觀水景與建筑的結(jié)合水景與建筑的結(jié)合 自然的景觀很高，但經(jīng)過修飾過后的景觀更能給人以美感 水景雖然是社區(qū)最突出的景觀，但仍要將這一資源深化，是其真正成為項(xiàng)目的特 色，應(yīng)考慮水景與建筑有機(jī)結(jié)合，營造真正的親水生活。 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 項(xiàng)目具有很多非常具有優(yōu)勢(shì)的賣點(diǎn)，當(dāng)這些賣點(diǎn)轉(zhuǎn)化為利益點(diǎn)的時(shí)候，我們相信會(huì) 打動(dòng)很多消費(fèi)者。 但是，消費(fèi)者都是健忘的，市場(chǎng)上的聲音是嘈雜的，我們的這些優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)如果就這 樣一條條講給消費(fèi)者，他們不會(huì)記住你，也不會(huì)前來購買。 我們需要找到產(chǎn)品價(jià)值的核心，并將這

15、一核心強(qiáng)化成項(xiàng)目的品牌核心，這一核心應(yīng)我們需要找到產(chǎn)品價(jià)值的核心，并將這一核心強(qiáng)化成項(xiàng)目的品牌核心，這一核心應(yīng) 當(dāng)涵蓋項(xiàng)目賣點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又在市場(chǎng)上具有比較明顯的差異化。當(dāng)涵蓋項(xiàng)目賣點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又在市場(chǎng)上具有比較明顯的差異化。 產(chǎn)品價(jià)值核心產(chǎn)品價(jià)值核心差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 別墅供應(yīng)正在逐年萎縮。從供應(yīng)量來看，2007年鄭州別墅市場(chǎng)鮮有新項(xiàng)目供應(yīng)，連一 些項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)也很有限。與別墅供應(yīng)量逐年緊縮相對(duì)應(yīng)的，是別墅消費(fèi)需求的逐 年上漲?！拔镆韵橘F”，對(duì)比2006年的別墅市場(chǎng)，2007年的別墅價(jià)格有了很大幅度 的上漲，一般別墅價(jià)位在35006000元/平方米，高檔別墅價(jià)位在900020

16、000元/平 方米；在產(chǎn)品特點(diǎn)上，建筑風(fēng)格一改單調(diào)的歐陸和古典風(fēng)格，轉(zhuǎn)而趨向多樣化；在面 積供應(yīng)方面，集中在200400平方米之間，獨(dú)棟別墅越來越少，多為經(jīng)濟(jì)型的泛別墅 產(chǎn)品；在區(qū)域分布上，仍以適合低密度住宅產(chǎn)品的北區(qū)為主。 2007別墅項(xiàng)目15個(gè)：德金假日御園(34套)、龍吟墅(8套)、華亭溪谷(未知)、盈家水 岸(57套)、林湖怡墅(未知)、思念果嶺山水睦府/雍府/心嶼/湖光山色(338套)、中 原桂冠(600套)、鄭東鑫成美墅(未知)、東方今典3期蒙地卡羅(9套)、中凱鉑宮(71 套)、普羅旺世(38套)、建業(yè)森林半島(541套)、九郡弘(11套)、聯(lián)盟新城、開元銘都。 市場(chǎng)展望市場(chǎng)展望

17、 增長(zhǎng)放緩：鄭州樓市，包括本區(qū)域市場(chǎng)，在今年9月份以后都出現(xiàn)了成交量萎縮的狀況，隨著國 家政策的落地，預(yù)計(jì)明年成交量將呈現(xiàn)一種穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，不會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。 價(jià)格穩(wěn)定：本區(qū)域整體價(jià)格在鄭州市各大房產(chǎn)板塊中不算高，目前仍在上漲，預(yù)計(jì)明年價(jià)格走 勢(shì)依然會(huì)上揚(yáng)，但速度較慢。 區(qū)域認(rèn)識(shí)：龍湖片區(qū)尚無真正高品質(zhì)項(xiàng)目，但卻擁有大片原生態(tài)土地。市區(qū)別墅項(xiàng)目急劇減少， 別墅已成為整個(gè)鄭州市極為稀缺的產(chǎn)品。距離市區(qū)較遠(yuǎn)的弊端并非不能克服，除現(xiàn)有交通體系 外，一些項(xiàng)目的專車也發(fā)揮了較大作用。由于目前該片區(qū)整體價(jià)位較低，具有較大升值空間。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：該片區(qū)未來的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是新興、正商、振興。這些公司在該

18、片區(qū)的項(xiàng)目有可能會(huì) 啟動(dòng)，屆時(shí)，該片區(qū)在幾家開發(fā)商的共同炒作下，將進(jìn)一步得到消費(fèi)者的關(guān)注。 鑒于對(duì)區(qū)位和項(xiàng)目基本體量的認(rèn)知，我們?cè)谒枷肷弦J(rèn)識(shí)到一點(diǎn)，即我們的項(xiàng)目首先是一個(gè) 郊區(qū)大盤。 市場(chǎng)展望市場(chǎng)展望 產(chǎn)品定位 龍騰、長(zhǎng)灘、泊郡、瀾岸 現(xiàn)代島居養(yǎng)生建筑現(xiàn)代島居養(yǎng)生建筑 毛主席說： 人有多大膽，地有多大產(chǎn) 好東西是人做出來的，關(guān)鍵是人的觀念和覺悟達(dá)到 了沒有，房子是人賣出去的，“腿”是讓人忽悠瘸的。 大盤做品牌大盤做品牌 大盤的人文氣質(zhì)大盤的人文氣質(zhì) 是我們要精心營造的制勝利器是我們要精心營造的制勝利器 關(guān)于大盤關(guān)于大盤 小項(xiàng)目側(cè)重賣點(diǎn)，大盤側(cè)重品牌 小項(xiàng)目側(cè)重短平快式的階段性強(qiáng)銷，大盤側(cè)重整

19、體性維持人氣 小項(xiàng)目側(cè)重產(chǎn)品推廣，大盤側(cè)重于地域營造 小項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)目標(biāo)客戶群的針對(duì)性，大盤側(cè)重于不同客戶層面的涵蓋 小項(xiàng)目側(cè)重于強(qiáng)調(diào)精致化，大盤側(cè)重于氣勢(shì) 小項(xiàng)目的前期市場(chǎng)啟動(dòng)期短，大盤的前期市場(chǎng)啟動(dòng)期長(zhǎng) 小項(xiàng)目可以多采用報(bào)廣等單一媒體渠道發(fā)布信息，因此可以說是銷售先導(dǎo)型操盤模式 大盤一定要充分利用多種媒體的有機(jī)組合，因此可以說是營銷先導(dǎo)型操盤模式 大盤是系統(tǒng)工程如同城市系統(tǒng) 回顧 、本案是一個(gè)郊區(qū)大盤，但我們前期使用的卻是小盤操作手法 、本案的目標(biāo)客群輻射面較廣，它所引領(lǐng)的是一種先進(jìn)的生活方式 、前期形象與產(chǎn)品都沒有做到價(jià)值最大化 、前期我們?cè)凇八鄙献隽舜罅康牡奈恼?，但“水”的真正價(jià)值一直沒

20、有挖掘出來。 即：“水”能給客戶帶來的好處是什么？ 、大盤的勢(shì)能沒有發(fā)揮出來，我們沒有做加法，一直在做減法 、項(xiàng)目的品牌價(jià)值深度挖掘不夠。 營銷推廣整合 客戶群分析 客戶群身份 鄭州私營業(yè)主 鄭州政府官員 大型企事業(yè)中高層管理人員 金融企業(yè)中高層 區(qū)域內(nèi)（龍湖、新鄭）富裕階層 鄭州周邊縣市富裕階層 河南其他地市富裕階層 區(qū)域內(nèi)以及鄭州市經(jīng)商者（商業(yè)） 各地市投資客 其中，在項(xiàng)目前期推廣中，最重要的是前四類客戶，他們將是我們最為重要的客戶。 在我們的整個(gè)推廣過程當(dāng)中，必須研究消費(fèi)者、研究人的心理，這將是銷售能否取 得最終成功的關(guān)鍵。 他們還需要什么？ 在滿足物質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，對(duì)生活品質(zhì)的追求將更

21、為突出，閑適優(yōu)雅、 具有身份品位認(rèn)同的生活將是他們的追求。同時(shí)，生活品質(zhì)不光來自 于建筑本身，還來自于一種心理的感覺與認(rèn)同。 項(xiàng) 目 帶 來 的 生 活 歸 屬 感 和 身 份 認(rèn) 同 感 目標(biāo)客層界定 財(cái)富積累比較豐厚，有特定的財(cái)路 前期客戶屬于多次置業(yè)，第二居所或私人會(huì)所（行宮），后期隨著項(xiàng) 目的成熟將會(huì)出現(xiàn)第一居所 有固定的社交圈子 思維敏捷、睿智，有獨(dú)到的見解，文化層次較高，有思想，有品位。 良好的社會(huì)背景，具有隱性財(cái)富。是一個(gè)相對(duì)富裕又看不見的階層。 強(qiáng)調(diào)居住的身份感。 非常重視對(duì)子女的教育。非常關(guān)注家庭的生活狀況。 我們的大多數(shù)客戶，特別是第一批客戶，應(yīng)當(dāng)都是有車一族。 他們是創(chuàng)造

22、生活并享受生活的人 目標(biāo)客層定位 財(cái)智雅仕，享樂階層 整合再定位 廣告再定位：人生入鏡大美無形 市場(chǎng)再定位：中國心靈地產(chǎn)主場(chǎng) 產(chǎn)品再定位：現(xiàn)代島居養(yǎng)生建筑 客群再定位：財(cái)智雅仕，享樂階層 中國建筑 建筑 建筑 + 景觀 建筑 + 自然景觀 建筑 + 自然景觀 + 地緣文脈 建筑 + 自然景觀 + 地緣文脈 + 人性關(guān)懷 心靈地產(chǎn) 回歸：回歸： 人性的回歸，真正的以人為本建筑，構(gòu)造生活環(huán)境、建筑環(huán)境， 遠(yuǎn)離現(xiàn)代化對(duì)心靈自由的桎梏，真正的身心放松?，F(xiàn)代建筑都 在提倡人性，可是沒有為人性做具體的事情，反而用更多的現(xiàn) 代化手段增加生存的砝碼，而心靈地產(chǎn)，是在為你的生活做減法。 健康：健康： 這里意思有

23、兩層，生理的健康、心理的健康，這兩個(gè)層面的健 康來自于對(duì)生活環(huán)境極高要求綠色生態(tài)環(huán)境，環(huán)保建筑材 料等，從中折射出開發(fā)商的高度社會(huì)責(zé)任感。 精神：精神： 硬件可以大同，但一座建筑內(nèi)在精神內(nèi)涵，不是一般開發(fā)商能 做得到的，小到園區(qū)的一樹一草，大到物業(yè)管理服務(wù)，橫比鄰 里關(guān)系，縱向社會(huì)交往，都充分融入“和諧、圓融”思想，國家方 可太平盛世，家庭才能其樂融融。 可利爾對(duì)心靈地產(chǎn)的理解： 關(guān)于養(yǎng)生建筑 宅建筑之間的相互距離、住宅內(nèi)部的空間分割和色彩圖案等規(guī)劃設(shè)計(jì)，都與人的身心 健康密切相關(guān)。中國的“養(yǎng)生之道”，包括“養(yǎng)身”與“養(yǎng)心”兩個(gè)方面。“養(yǎng)身”，又稱“養(yǎng)體”、 “養(yǎng)形”、“養(yǎng)氣”、“養(yǎng)命”；“養(yǎng)

24、心”，又稱“養(yǎng)神”、“養(yǎng)性”。中國傳統(tǒng)的住宅建筑對(duì)養(yǎng)心方 面尤為關(guān)注，特別注重人在行為心理上的感受是否適宜。 在住宅建筑的高矮和室內(nèi)空間的大小方面，強(qiáng)調(diào)陰陽之和，并主張以適當(dāng)為宜， 不提倡盲目地追高求大。就居室而論，其內(nèi)部空間過于狹小，會(huì)使人產(chǎn)生憋氣煩悶 的感覺；其內(nèi)部空間過于高大，又會(huì)使人產(chǎn)生空蕩凄涼的感覺。大小適宜的居室空 間，則會(huì)使人產(chǎn)生一種親切感。 養(yǎng)生建筑的幾大要求 選址：選址： 5000年炎黃文化發(fā)祥地，地處中原腹地，歷史根脈深厚，周邊環(huán)境資源優(yōu)越， 交通及其便利。 水土：水土： 千畝原生態(tài)湖波龍湖，建筑呈半島布局。土質(zhì)肥沃，叢林茂盛。物種豐 富，及其適宜人居。 空氣：空氣： 四季

25、分明，春華秋實(shí)、冬雪夏雨，經(jīng)緯分明。空氣指數(shù)優(yōu)，陽光明凈，天然 綠色生態(tài)氧吧，給人體以最自然、最人性的關(guān)懷。 空間：空間： 指建筑與外部的空間含而不露，曲徑通幽，出則繁華、入則寧靜，天然 世外桃源。內(nèi)部小橋流水、亭臺(tái)軒榭，花鳥蟲魚，一派原生態(tài)自然風(fēng)貌，建 筑布局稀而不熟， 湊而不密，適宜人與人有距離的密切交往。建筑類別豐富， 公寓、洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟，充分滿足需求。 島 do 形聲。從山,鳥聲。 本義:江、湖、海洋中被水所包圍而比大陸要小的一片陸地。 高級(jí)漢語詞典 island n. 島, 島嶼, 島狀物(孤立狀態(tài)的物), 安全島 vt. 使成島狀, 孤立 簡(jiǎn)明英漢詞典 島，類似于大陸但比大陸小

26、，是大陸的濃縮。有天有地有水，有一定 的獨(dú)立性，是精華版大陸。 島居：居于島上，其外在表現(xiàn)為：有天有地，有水流，有自然生態(tài)， 島居的狀態(tài)是與自然和諧共生的狀態(tài)。 關(guān)于島居 島居文化 島嶼物質(zhì)上濃縮大陸，其精神光芒，成就一個(gè)階層無以比肩的領(lǐng)域私享 身心在自然林海中沉醉，筑就不同凡俗的居住品位 極致的島嶼生活，只屬極少數(shù)至尊至榮者 居家在島嶼，是城市貴族的傳統(tǒng)風(fēng)尚，是一種時(shí)代的見證，一派文化的象征 更在城市新貴們心中成為某種意義的情感寄托物 島居的私享與尊崇 項(xiàng)目年初整合形象亮相 項(xiàng)目第二階段形象 項(xiàng)目第二階段形象 項(xiàng)目第三階段形象 名士書 性靈食色 人生花樣 龍泊圣地“名士精神解構(gòu)” 建筑書 養(yǎng)

27、生建筑的智慧與美感龍泊圣地“建筑文脈尋根” 規(guī)劃書 中國易墅的知性代表龍泊圣地“總規(guī)劃精義” 節(jié)慶書 樣板書 花園書無拘束 有準(zhǔn)繩龍泊圣地“名士花園探索” 龍泊圣地里的六種人龍泊圣地“樣板與庭院觀察” 中國人的生活文明 龍泊圣地“中國節(jié)慶與社區(qū)文化巡禮” 龍泊圣地物料系統(tǒng)六大體系 影響世界的中國智慧 青云林海 碧水三千 誰，將統(tǒng)領(lǐng)鄭州東南樓市 島居生態(tài)宜居樣板，中國養(yǎng)生智慧建筑群 大美之地，中國心靈建筑主場(chǎng) 中國每一個(gè)珍視生命的人 都必須造訪一次中國心靈建筑主場(chǎng) 廣告語境模擬: 傳世美宅，犒賞今生 每一國度、每一城市，都有獨(dú)具一格的文脈肌理。生活方式的 迥異，卻可以包容不同地緣下同樣的幸福。 龍泊圣地，以龍湖蔥郁華夏龍脈為根基，與自