生態(tài)農(nóng)莊投資

1、關(guān)于投資關(guān)于投資“生態(tài)農(nóng)莊生態(tài)農(nóng)莊”的的 可行性報告可行性報告 目錄 一、國內(nèi)休閑消費分析：一、國內(nèi)休閑消費分析： .2 1）09 年中國休閑業(yè)發(fā)展迅猛，休閑產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)發(fā)展被納入行政管理專門領(lǐng)域。.2 2）新興旅游帶動的行業(yè)發(fā)展已經(jīng)越來越廣泛的融和到其他產(chǎn)業(yè)中。.2 3）綠色消費、低炭居所、健康生活成為多數(shù)都市人群的消費追求趨勢。.2 二、籌建生態(tài)農(nóng)莊的天時、地利、人和因素二、籌建生態(tài)農(nóng)莊的天時、地利、人和因素 .3 1）國家出臺補(bǔ)貼獎勵，金融貸款，設(shè)施配套用房方面的扶持政策，此謂天時。.3 2）績溪地貌多樣，四季分明、物產(chǎn)豐富、交通便利，是皖南樞紐地帶。此謂地利。.3 3）績溪名人輩出，古跡眾

2、多，綜合實力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)初具規(guī)模，此謂人和。.3 三、生態(tài)農(nóng)莊的經(jīng)營模式三、生態(tài)農(nóng)莊的經(jīng)營模式 .4 1）循環(huán)生態(tài)農(nóng)業(yè)模式，將生態(tài)農(nóng)莊做成區(qū)域政府示范接待點。.4 2）品牌策略、資源整合，利用電子商務(wù)傳播手段迅速占領(lǐng)市場，提升農(nóng)莊口碑。.5 四、生態(tài)農(nóng)莊操作分析四、生態(tài)農(nóng)莊操作分析 .6 1）募集股份、成立生態(tài)農(nóng)莊股份合作社。.6 2）生態(tài)農(nóng)莊三年經(jīng)營規(guī)劃。.6 根據(jù)浙江省人民政府辦公廳關(guān)于大力發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)的意見 （見附件一） （浙政辦發(fā)2009 114 號）文件精神，以及國內(nèi)生態(tài)休閑農(nóng)莊剛剛起步的現(xiàn)狀，我結(jié)合地方土地資源及政策情況， 決定策劃籌建生態(tài)農(nóng)莊項目，具體開發(fā)地址績溪縣， （績

3、溪縣具體資料） （見附件二）, 績溪縣是 國家領(lǐng)導(dǎo)人胡景濤的家鄉(xiāng)，屬泛長三角經(jīng)濟(jì)圈，交通便捷。隨著三條高速公路、三條高速鐵路的 相繼開工并建成通車，績溪將成為皖南重要的交通樞紐城市。距離黃山一小時車程，距離杭州二 個半小時車程。是國家生態(tài)縣，通過前期的一些工作，我們已經(jīng)談妥可以以 100 元一畝的價格租 下那邊連片的 300 畝田地帶部分小低坡。時間為 3050 年可談，租金十年一付，下面就該地塊 的農(nóng)業(yè)生態(tài)莊園項目做可行性分析。 一、國內(nèi)休閑消費分析：一、國內(nèi)休閑消費分析： 1 1）0909 年中國休閑業(yè)發(fā)展迅猛，休閑產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)發(fā)展被納入行政管理專門領(lǐng)域。年中國休閑業(yè)發(fā)展迅猛，休閑產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)發(fā)展

4、被納入行政管理專門領(lǐng)域。 2009-2010 年中國休閑發(fā)展報告課題研究成果暨休閑綠皮書新聞發(fā)布會在京舉行。據(jù)初步估算， 2009 年我國居民休閑消費最核心部分約為 1.7 萬億元，相當(dāng)于社會消費品零售總額的 13.56%，相當(dāng)于 gdp 的 5.07%。 “09 年是中國休閑發(fā)展具有紀(jì)念意義的一年。 ” 休閑綠皮書執(zhí)筆人宋瑞博士說。國務(wù) 院 41 號、44 號文件、 文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的頒布不僅為當(dāng)前形勢下休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有效激 勵，更引起了全社會對旅游休閑、文化休閑、體育休閑的重視。 “國民旅游休閑計劃”在全國多地相繼實 施，將旅游與教育、體育、健康等相結(jié)合，不僅帶動了相關(guān)消費，更激

5、發(fā)了人們的休閑意識。國家旅游局 副局長祝善忠告訴記者，2009 年，隨著國務(wù)院在“三定”方案中明確將“引導(dǎo)休閑度假”確定為國家旅 游局的職能，休閑作為一個專門的領(lǐng)域，被正式納入行政管理范疇，相關(guān)管理工作有了特定的機(jī)構(gòu)歸屬。 2 2）新興旅游帶動的行業(yè)發(fā)展已經(jīng)越來越廣泛的融和到其他產(chǎn)業(yè)中。）新興旅游帶動的行業(yè)發(fā)展已經(jīng)越來越廣泛的融和到其他產(chǎn)業(yè)中。 在休閑趨勢的引領(lǐng)下，近年來涌現(xiàn)了一批新的旅游產(chǎn)業(yè)模式和形態(tài)，如郵輪旅游、分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、 休閑房產(chǎn)、城市休閑綜合體、休閑社區(qū)等，它們都為旅游業(yè)增加了新的活力。出游方式也多種多樣，如： 自駕游、自助游、自主游、房車游、定制游、無景點旅游、互助游，甚至

6、換房游等各種新興的方式層出不 窮， “這種強(qiáng)調(diào)自主、自由、隨意、放松、新潮、深度、多元的旅游需求，是國民休閑意識在旅游市場中 的最佳體現(xiàn)。 旅游的快速發(fā)展，不僅帶動了交通、通訊、餐飲等行業(yè)，更重要的是，它越來越廣泛地與其他產(chǎn)業(yè)相融合， 從而衍生出各種新的旅游熱點和旅游形態(tài)。宋瑞表示， “旅游與演藝影視相融合旅游與演藝影視相融合，誕生了以唐樂宮為 代表的傳統(tǒng)旅游表演和以張藝謀的印象系列為代表的大型實景旅游演出;旅游與體育產(chǎn)業(yè)相融合旅游與體育產(chǎn)業(yè)相融合，不 僅表現(xiàn)為相關(guān)景區(qū)更加重視各類體育項目的開展，而且有奧運場館游、體育設(shè)施游、大型賽事游，以及類 似環(huán)太湖體育圈這樣的國家級全民健身基地;旅游與農(nóng)

7、業(yè)結(jié)合，旅游與農(nóng)業(yè)結(jié)合，形成了休閑農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)家樂 等不同形態(tài);旅游與工業(yè)融合旅游與工業(yè)融合，直接催生了工業(yè)旅游和工業(yè)遺產(chǎn)旅游的發(fā)展。 ”凡此種種，都預(yù)示著作為一 種重要的休閑方式，旅游愈來愈呈現(xiàn)多元化發(fā)展的趨勢，其中追求新奇、放松、個性、多樣的休閑需求發(fā) 揮著重要的引領(lǐng)作用。而這些產(chǎn)業(yè)之間的融合，則加速了大旅游、大休閑格局的日益形成。 3 3）綠色消費、低炭居所、健康生活成為多數(shù)都市人群的消費追求趨勢。）綠色消費、低炭居所、健康生活成為多數(shù)都市人群的消費追求趨勢。 幾乎所有的節(jié)能、環(huán)保、健康等概念性產(chǎn)品都打：綠色、低炭、健康口號。甚至包括樓盤與汽車。21 世 紀(jì)的主導(dǎo)食品是綠色食品，2

8、1 世紀(jì)的主導(dǎo)生活是低炭生活，21 世紀(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)品也是新型科技的，節(jié)能環(huán) 保的。從紛紛興起的生態(tài)農(nóng)業(yè)，綠色農(nóng)業(yè)，創(chuàng)意農(nóng)業(yè)，有機(jī)農(nóng)業(yè)可以看到，休閑農(nóng)莊發(fā)展前景廣闊，許多 地方已開始從“戰(zhàn)略制高點”和新的“經(jīng)濟(jì)增長點”的高度來布署生態(tài)農(nóng)莊的發(fā)展規(guī)劃。 二、籌建生態(tài)農(nóng)莊的天時、地利、人和因素二、籌建生態(tài)農(nóng)莊的天時、地利、人和因素 1 1）國家出臺補(bǔ)貼獎勵，金融貸款，設(shè)施配套用房方面的扶持政策，此謂天時。）國家出臺補(bǔ)貼獎勵，金融貸款，設(shè)施配套用房方面的扶持政策，此謂天時。 國家關(guān)于大力發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)的若干意見與地方關(guān)于落實執(zhí)行意見，已經(jīng)明確了農(nóng)業(yè)以獎代補(bǔ)的扶以獎代補(bǔ)的扶 持政策持政策，各級財政要整合

9、支農(nóng)資金，加大對設(shè)施農(nóng)業(yè)的扶持力度，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)業(yè)科技推廣、 種子種苗工程、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)田水利、節(jié)水灌溉等項目資金要向設(shè)施農(nóng)業(yè)傾斜，綜合運用信貸貼息等運用信貸貼息等 手段手段，引導(dǎo)工商企業(yè)、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等各類社會資金采取股份合作制、租賃制等多種方式投資設(shè)施農(nóng)業(yè)。 尤其是設(shè)施農(nóng)業(yè)管理用房政策設(shè)施農(nóng)業(yè)管理用房政策方面。貫徹中共浙江省委辦公廳、浙江省人民政府辦公廳關(guān)于積極引導(dǎo)農(nóng) 村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的意見 （浙委辦200937 號）精神，流轉(zhuǎn)期限 5 年以上并簽 訂流轉(zhuǎn)合同、經(jīng)營面積 100 畝以上的種養(yǎng)專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、現(xiàn)代農(nóng)場和農(nóng)業(yè)企業(yè)等建設(shè)直接用 于農(nóng)業(yè)

10、生產(chǎn)的畜禽水產(chǎn)舍、溫室大棚等用地，以及為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)管理用房、農(nóng)資倉庫、農(nóng)機(jī)（具） 庫房、曬（堆）場等臨時性配套設(shè)施用地，在不破壞耕作層的前提下，允許其在流轉(zhuǎn)土地范圍內(nèi)按流轉(zhuǎn)面 積 5左右比例使用土地，并作為設(shè)施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)，不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍。設(shè)施農(nóng)用地由縣 （市、區(qū)）政府審批，報市級國土資源管理部門備案，具體審批手續(xù)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)全程代辦，審批過程 不得收取中介服務(wù)費用。 2 2）績溪地貌多樣，四季分明、物產(chǎn)豐富、交通便利，是皖南樞紐地帶。此謂地利。）績溪地貌多樣，四季分明、物產(chǎn)豐富、交通便利，是皖南樞紐地帶。此謂地利。 地貌氣候：地貌氣候：績溪縣是含中山的低山丘陵山區(qū)，西部

11、為黃山支脈，東部為西天目山脈，主要山峰皆在千米以 上，縣域為長江水系和錢塘江水系的分水嶺，素稱“宣徽之脊” 。北流之水屬長江水系；南流、東流之水 屬錢塘江水系。 績溪生物資源豐富，地形地貌多樣，氣候四季分明，生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達(dá)到 75.4%，是國家級生態(tài)示范區(qū)。 資源物產(chǎn)：資源物產(chǎn)：境內(nèi)礦藏已探明 39 種，主要有金、銀、銅、鎢、鉬、鉛、鋅、砩石、石煤等。其中鎢礦儲量 達(dá) 40780 噸；石煤儲量 13.96 億噸，位居全省榜首。野生植物資源，已查明 150 多科， 1320 余種。其中， 屬國家重點保護(hù)的珍稀植物 27 種，省、地方保護(hù)的 20 余種，主要樹種有杉木、馬尾松、黃山松、

12、青崗櫟； 還有桑、茶、油桐、油茶、山核桃等經(jīng)濟(jì)林；竹類分布較廣，主要有毛竹、元竹等。藥用植物，有貝母、 黃蓮、白術(shù)、丹參、山茱萸、茯苓、七葉一枝花等 600 多種。 建筑文化建筑文化：頗具徽派建筑特色的古村落、古民居比比皆是，磚、木、石三雕精妙絕倫，是正在開發(fā)崛起的 文化旅游勝地。 交通樞紐：交通樞紐：績溪縣位于安徽省東南部，東與浙江省臨安市交界，西與黃山區(qū)(原太平縣)、歙縣、旌德縣接 壤，南與歙縣相連，北與宣城市寧國市、旌德縣毗鄰，東西長 5，屬泛長三角經(jīng)濟(jì)圈，交通便捷。隨著三 條高速公路、三條高速鐵路的相繼開工并建成通車，績溪將成為皖南重要的交通樞紐城市。距離黃山一小 時車程，距離杭州二個

13、半小時車程。 3 3）績溪名人輩出，古跡眾多，綜合實力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)初具規(guī)模，此謂人和。）績溪名人輩出，古跡眾多，綜合實力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)初具規(guī)模，此謂人和。 績溪名人績溪名人：是主席胡錦濤、紅頂商人胡雪巖、著名學(xué)者胡適、詩人汪靜之等名人的出生地、 績溪文化績溪文化：從地緣政治上講，績溪是徽文化的核心地帶。從歷史源淵上看，績溪又是徽文化孕育發(fā)展的有 機(jī)整體，徽文化中充滿了閃熠的“績溪元素” 。 績溪古跡績溪古跡：績溪為國家歷史文化名城。是徽墨、徽菜、徽劇發(fā)源地。清涼峰為省級自然保護(hù)區(qū)。名勝古跡 有 200 余處，其中龍川胡氏宗祠為全國重點文物保護(hù)單位。太平軍攻城圖壁畫、奕州尚書坊、馮村進(jìn)

14、士坊、 胡家村新石器時代遺址、霞間窯址為省級重點文物保護(hù)單位。大坑口湖村石勘頭、上莊馮村系省級 歷史文化保護(hù)區(qū)。 績溪經(jīng)濟(jì)績溪經(jīng)濟(jì)：是全國科技先進(jìn)縣、農(nóng)村電氣化縣和造林綠化百佳縣，縣域綜合實力不斷增強(qiáng)。2007 年 3 月 18 日被國務(wù)院評為國家歷史文化名城，2007 年 5 月 21 日被聯(lián)合國確認(rèn)為“國際綠色產(chǎn)業(yè)示范區(qū)” ，2008 年 5 月 30 日奧運火炬來到績溪，2009 年 12 月 31 日合福鐵路績溪段正式動工，2010 年 5 月 1 日績溪縣成 為 2010 年上海世博會國際合作伙伴互動城市。 績溪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)績溪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：糧食作物以水稻為主，小麥、大豆次之。經(jīng)濟(jì)作物以林、

15、桑、茶為主。全縣山場面積 125 萬畝，森林覆蓋率 71.5%，擁有國營林場 2 個。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的繭絲綢、經(jīng)濟(jì)林果、高山蔬菜、畜牧養(yǎng)殖四大 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模。工業(yè)經(jīng)濟(jì)已形成了絲綢、機(jī)械、輕工、建材、化工五大支柱。 三、生態(tài)農(nóng)莊的經(jīng)營模式三、生態(tài)農(nóng)莊的經(jīng)營模式 1 1）循環(huán)生態(tài)農(nóng)業(yè)模式，將生態(tài)農(nóng)莊做成區(qū)域政府示范接待點。）循環(huán)生態(tài)農(nóng)業(yè)模式，將生態(tài)農(nóng)莊做成區(qū)域政府示范接待點。 養(yǎng)殖場最為頭疼的就是糞便的污染，如處理不好，污水橫流、臭氣熏天、蚊蠅成群，導(dǎo)致養(yǎng)殖場疾病爆發(fā)， 效益低下！但利用生態(tài)微循環(huán)技術(shù)，會沒半點臭味，看不見蚊子蒼蠅，處處綠草茵茵，花香撲鼻，像一個度 假山莊。這種養(yǎng)殖、種植、沼氣、加

16、工等資源循環(huán)利用、變廢為寶、全面增值的生態(tài)經(jīng)營模式已經(jīng)有成功經(jīng) 驗可借鑒。它是運用 em 生物技術(shù)、沼氣技術(shù)、生態(tài)循環(huán)技術(shù)、人工組裝技術(shù)和產(chǎn)品深加工技術(shù)，使農(nóng)莊內(nèi) 自己能生產(chǎn)肥料、飼料、燃料，并且沒有一點的污染與廢物，能以最少的投入獲得最大的產(chǎn)出。產(chǎn)品都是質(zhì) 量好、市場大、價格高、競爭力強(qiáng)的綠色食品，實現(xiàn)多次的增值，使其效益達(dá)到普通種養(yǎng)場 5-10 倍。 1 1、利用從日本引進(jìn)的 em 技術(shù)養(yǎng)殖珍禽，使動物抗病力更強(qiáng)，肉質(zhì)更鮮，提高飼料利用率，還使其糞便不 臭。再利用它將珍禽的糞便進(jìn)行發(fā)酵，殺菌除臭后拿來喂野豬，發(fā)酵過的糞便帶有酒香味，野豬特別喜歡吃， 節(jié)省了野豬的飼料，實現(xiàn)了第 1 次增值。

17、 2 2、糞便進(jìn)入沼氣池，產(chǎn)生的沼氣用來做飯、照明、洗澡及動物保溫。實現(xiàn)第 2 次增值。 3 3、沼液用來種果樹，果樹最大成本就是肥料，有了沼液，等于不需要成本了，且品質(zhì)更好，價格更高，同 時種植物分解吸收了肥料，使養(yǎng)殖場沒有污染，保證了養(yǎng)殖場的安全與高效益，實現(xiàn)了第 3 次增值。 4 4、水果品質(zhì)好，苗木好銷售，繁殖果樹苗木，實現(xiàn)第 4 次增值。 5 5、果樹下套種牧草，牧草既可以給果樹保濕、遮陰，減少水土流失，使果樹更高產(chǎn)。又可以拿來喂豬、珍 禽，不但節(jié)省大量的飼料，而且使它的產(chǎn)仔率、產(chǎn)蛋率大幅度提高。它們的糞便又進(jìn)入沼氣池，解決了沼氣 池的原料，實現(xiàn)了第 5 次增值。 6 6、沼氣池的沼

18、渣，用來養(yǎng)魚，沼渣含有多種微生物，是很好的魚飼料，實現(xiàn)了第 6 次增值。 7 7、池塘水面上養(yǎng)水葫蘆、細(xì)綠萍，不但生長迅速，能凈化水質(zhì)，又是野豬、珍禽很好的飼料，還能提高珍 禽成活率，實現(xiàn)第 7 次增值。 8 8、塘泥是優(yōu)質(zhì)的有機(jī)肥，用來種植大片的玉米，玉米又是動物的飼料，所不同的是一般人只會用玉米粒， 而在生態(tài)循環(huán)技術(shù)應(yīng)用下，脫粒后的玉米棒及玉米葉、稈，也可作野豬、野兔的飼料，使玉米利用率提高 5 倍以上，不施農(nóng)藥化肥的玉米，拿來喂珍禽，在源頭上控制了農(nóng)藥殘留的問題，生產(chǎn)的是真正的放心肉，綠 色食品，效益更高，實現(xiàn)了第 8 次增值。 9 9、一些非常漂亮的珍禽，把它的皮毛制成好看、好賣的動物

19、標(biāo)本。一只山雞最多賣到四五十元，但制作成 標(biāo)本至少可賣二百多元，從而實現(xiàn)第 9 次增值。 1010、而把制標(biāo)本剝下來的肉制成軟包裝加工食品打入超市，實現(xiàn)第 10 次增值。 通過這個生態(tài)模式增加了產(chǎn)品的附加值，而成本又降低到最小，這就從根本上解決了產(chǎn)品能不能賣得出去？從根本上解決了產(chǎn)品能不能賣得出去？ 投資能不能賺錢的大問題。投資能不能賺錢的大問題。 2 2）品牌策略、資源整合，利用電子商務(wù)傳播手段迅速占領(lǐng)市場，提升農(nóng)莊口碑。）品牌策略、資源整合，利用電子商務(wù)傳播手段迅速占領(lǐng)市場，提升農(nóng)莊口碑。 1 1、產(chǎn)品品質(zhì)好：、產(chǎn)品品質(zhì)好：綠色健康好食品及合理價格，是贏得市場的前題。 2 2、成本更低：、

20、成本更低：利用生態(tài)循環(huán)種養(yǎng)成本低，商品賣價高，是贏得利潤的保證。 3 3、營銷包裝策略：、營銷包裝策略：通過品牌包裝及營銷策略，還可衍生出其它增值收入渠道。如旅游觀光收益、技術(shù)品牌 輸出收益等。這些都是贏得快迅遞增效益的保障。 4 4、投資安全：、投資安全：農(nóng)莊利用生態(tài)模式，使產(chǎn)品相互循環(huán)，成本低，退一萬步講，即使一個項目虧損仍有其它眾 多項目產(chǎn)生很高的利潤，形成了一套有效的投資安全體系。 四、生態(tài)農(nóng)莊操作分析四、生態(tài)農(nóng)莊操作分析 1 1）募集股份、成立生態(tài)農(nóng)莊股份合作社。）募集股份、成立生態(tài)農(nóng)莊股份合作社。 生態(tài)農(nóng)莊項目相對普遍商業(yè)項目，是個投入大，利潤回報周期較長，但經(jīng)營風(fēng)險較低的項目。操

21、作上需要有 一定的規(guī)模效應(yīng)，這樣可獲得最大限度的國家農(nóng)業(yè)政策傾斜，同時生態(tài)農(nóng)莊項目也不僅僅只是資金投入的問 題，還需要實力操作團(tuán)隊，包括農(nóng)業(yè)技術(shù)人員、品牌策劃人員、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)人員、市場推廣人員等等，我寫此 份報告目的，主要在于募集有志于農(nóng)莊建設(shè)發(fā)展，具有一定資金與運營能力的合作者。 擬合作方式如下： 10 畝為一股，根據(jù)實際租地規(guī)模設(shè)置股份份數(shù)，如租 300 畝則為 30 股，份數(shù)由合作者自由選擇，最少不低 于一股，每股投入費用如下。 a 土地租金和基礎(chǔ)農(nóng) 業(yè)設(shè)施配套費 b 三百平方管理用房建設(shè)費 （含生態(tài)房裝修） c 前期運營費用合計 每股（十畝） 投入費用 5 565652525 100 萬

22、 備注：上述各項為預(yù)算費用. 2 2）生態(tài)農(nóng)莊三年經(jīng)營規(guī)劃。）生態(tài)農(nóng)莊三年經(jīng)營規(guī)劃。 第一期（第一年） 1管理用房一座（具體見設(shè)計方案） 2建設(shè) 50 畝經(jīng)濟(jì)作物，果樹，觀賞植物。 35 畝魚塘。 第二期（第二年） 1沼氣池一座（容量見設(shè)計方案） 2雙排式日光飼養(yǎng)室兩棟（容量見設(shè)計方案） 320 畝日光溫室菜棚 第三期（第三年） 1辦公樓一棟 2養(yǎng)生休閑會所一幢 3酒坊，天然汁加工中心一座 4純天然混合飼料廠 5農(nóng)場內(nèi)部園林綠化 附件：生態(tài)園相關(guān)資料收集生態(tài)園相關(guān)資料收集 案例一案例一： 51 平一室一廳廚衛(wèi)齊全;231 平蔬菜大棚,160 平的露天院落。30 年的使用期,總售價 24 萬。在

23、京郊區(qū), 如此的生態(tài)農(nóng)業(yè)投資正在悄然流行。從北京城區(qū)的立湯路往北走,越過兩邊的綠野,驅(qū)車不到一個小時,在昌平區(qū) 興壽鎮(zhèn)肖村昌金路拐角的左側(cè),就可以看到一片規(guī)劃整齊的“小區(qū)” 。進(jìn)入“小區(qū)”,有專門的保安、物業(yè)看守,筆 直的水泥馬路,以及聯(lián)排的住宅小獨棟。如果不是每戶人家的住宅旁都多出一個玻璃溫室、大棚里面生長著郁郁 蔥蔥、討人喜歡的黃瓜、豆角的話,幾乎和一個普通住宅小區(qū)沒有任何區(qū)別。但是,這個小區(qū)對外稱是北京市肖村 都市農(nóng)業(yè)種植合作社。這里的 100 多戶業(yè)主雖都來自城區(qū),但綠油油的蔬菜大棚,現(xiàn)代化的電腦灌溉,忙碌的種植 員,昭示著這里是一個合乎規(guī)定的農(nóng)業(yè)生態(tài)園。7 月底,當(dāng)小康財智記者前往昌

24、平區(qū)調(diào)查采訪時,該都市農(nóng)業(yè) 種植合作社的負(fù)責(zé)人告訴記者,只要一次性付 19.8 萬元,就能用“土地承包”的方式獲得一個 200 平的玻璃溫室, 231 平的鋼架蔬菜大棚,外加一個 160 平的露天院落。租期為 30 年。如果再交 4 萬元,公司還可以幫業(yè)主建造一 個和樣板間一模一樣,50 平左右的一室一廳。里面水電,廚房，衛(wèi)生間,上、下水齊全。 “只要不改變房屋的結(jié)構(gòu)、 大小,業(yè)主還可以根據(jù)自己的喜好,自己裝修。 ”該都市農(nóng)業(yè)種植合作社負(fù)責(zé)人稱。之后,每年只需要交納 2500 元 的土地建設(shè)費即可。園區(qū)要求業(yè)主唯一硬性的條件就是,房子旁邊的蔬菜大棚不能閑置。業(yè)主可以選擇自己種,也 可以讓生態(tài)園

25、的工作人員代替打理,將來的收入按照業(yè)主和生態(tài)園 6:4 分成。該都市農(nóng)業(yè)種植合作社總共 200 畝。 共設(shè)計了出租單元 150 戶。該合作社負(fù)責(zé)人透露,目前生意還不錯,每天來看房的人很多。 “150 套,已經(jīng)訂出 100 套,今年 10 月份就可以全部入住。 ” 案例二案例二：在順義潮白河岸邊,靠近京平高速公路沿河出口,有一個農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園。記者了解到,為了吸引客戶,該 生態(tài)園自己統(tǒng)一建好 54 平的水、電、暖齊全的房屋,外加 360 平的蔬菜大棚(其中露天綠地 100 平),售價 18 萬 元,租期 25 年。除此之外,每年只需要交納 2000 元的物業(yè)費即可。溫室大棚的利益分成是業(yè)主和觀光

26、園 7:3。而 且,租賃年限和面積也可以靈活掌握 54 平的房子,租期延長至 30 年的話,21 萬元;租 49 年總價款增加至 26 萬元。 該公司人士向記者介紹,如果在 54 平的基礎(chǔ)上,適當(dāng)增加價款,加蓋 3、4 平,還可以將目前的一室一廳改為兩室一 廳。 “如果這樣還覺得小,還有大戶型建筑面積在 135 平。條件是附帶 2 畝以上的大棚。租期 25 年的話,價位是 36 萬。 ” 案例三案例三：距離小湯山鎮(zhèn)昌金路旁的“北京市肖村都市農(nóng)業(yè)種植合作社”不遠(yuǎn),驅(qū)車大概 5 華里距離,有一家興壽鎮(zhèn) 崔村辦的農(nóng)業(yè)生態(tài)園。雖然距離前者,這里離北京城區(qū)更遠(yuǎn)些,但價格更為便宜。該生態(tài)園有 230 多畝

27、。在每戶 800 平的面積里,包括:143 平生活區(qū)、300 平種植園,外加上 300 多平的蔬菜大棚。同樣是 30 年的租期,總共僅需 13.8 萬元。記者采訪得知,如果再加上 5 萬元,也可以在 143 平大的生活區(qū)里建一個 80 平左右的“住宅居室” 。 以后,每年只需交納 1800 元的地租和水電費即可。大棚里的產(chǎn)品也同樣是 6:4 分成。這個生態(tài)園的經(jīng)理告訴記者,去 年這個時候,自己的項目售價還只是 8.3 萬元,但今年漲價了,因為周圍的類似生態(tài)園的行情都在看漲。 現(xiàn)象的背后實質(zhì)現(xiàn)象的背后實質(zhì) 政策范圍內(nèi)擠出的政策范圍內(nèi)擠出的“鄉(xiāng)間住宅鄉(xiāng)間住宅” 浙江省人民政府辦公廳關(guān)于大力發(fā)展設(shè)施

28、農(nóng)業(yè)的意見 據(jù)了解,每家生態(tài)園都把建筑面積控制在整個園區(qū)面積的 5%至 8%。這些示范園的立項都是政府溫室大棚扶持項目,經(jīng) 過當(dāng)?shù)卣牧㈨?、驗收?北京市政府顧問、中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化研究會副理事長袁士疇告訴小康財智記者,根據(jù)國家相關(guān)土地法規(guī)和有關(guān) 政策,為了農(nóng)產(chǎn)品的集中整理、包裝和粗加工,是可以在整個用地上的 5%至 10%的范圍內(nèi)建造臨時工作間為農(nóng)業(yè)服 務(wù)的。在北京周邊的上述生態(tài)園中,居住面積操作上,幾乎都是當(dāng)?shù)貐^(qū)級政府中的農(nóng)業(yè)管理部門在變通掌握。中國 農(nóng)業(yè)科學(xué)院農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所教授蔣和平在接受小康財智記者采訪時稱,“全國各地也都是如此,農(nóng)業(yè)部等主管 部門也并沒有制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。溫室大棚配備工作間

29、,主要從考慮冬季的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)角度考慮的,只要求簡易、實用。 ”因此,從某種意義上,在每一家農(nóng)業(yè)示范園里,不乏有些人純粹是為了獲取一個在城市里如此便宜的價位是絕對 難以買到的 30 年居住權(quán)。但就整個園區(qū)看來,他們確實在規(guī)劃之初就讓自己在符合國家的現(xiàn)行土地政策和農(nóng)業(yè)政 策的許可范圍內(nèi)發(fā)揮想象力統(tǒng)一的規(guī)劃、住宅的現(xiàn)代化乃至后期的物業(yè)配套,盡量讓每種想法的人住在這里 都感覺宜居。 政府曖昧的支持態(tài)度政府曖昧的支持態(tài)度 每個農(nóng)莊、生態(tài)園有信心的動力更多還在于當(dāng)?shù)卣闹С帧２絽^(qū)農(nóng)委相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴小康財智記者,根 據(jù)設(shè)計圖紙上的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),由相關(guān)單位組成的驗收組每年年底也會進(jìn)行檢查。 “可能會有

30、一些生態(tài)園并 不是真正熱心發(fā)展農(nóng)業(yè)。但只要生態(tài)園是按照規(guī)劃在種植蔬菜、花卉,是挑不出毛病的。 ”該官員也表示,政策只 能正面引導(dǎo)絕大多數(shù)的生態(tài)園致力于設(shè)施農(nóng)業(yè)的發(fā)展。對現(xiàn)在“居住加種植”做法,法律并沒有明文規(guī)定禁止。 記者從小湯山四海路上那家掛著“高新科技發(fā)展公司”的農(nóng)莊負(fù)責(zé)人口中獲悉,該農(nóng)莊不僅是政府花大力氣扶持 的草莓園。在當(dāng)?shù)卣兄氐拿磕暌欢鹊牟葺?jié)上,農(nóng)莊還是接納外來參觀的定點單位。這些細(xì)節(jié),足可見地方 政府對這件事看法和定性上的曖昧。 有一位投資農(nóng)莊的人士向記者坦言,如果純粹在農(nóng)村搞設(shè)施農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè),在高投資下,效益不高而且回收慢,與 開發(fā)能招攬城里來的有錢人居住的農(nóng)莊相比,當(dāng)

31、地村民和政府會選擇哪一種,結(jié)果顯而易見。就在那個“高新科技 發(fā)展公司”農(nóng)莊里,農(nóng)莊負(fù)責(zé)人透露,前期已經(jīng)投資了三千萬來建設(shè)物業(yè)樓,用于將來的農(nóng)莊管理和溫室大棚的日 常打理。這對于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民自己發(fā)展溫室來說,是不可想象的。順義潮白河岸邊的生態(tài)觀光園負(fù)責(zé)人還向記者展示: 公司在當(dāng)?shù)亻_發(fā)農(nóng)莊以來,村里已有幾十個村民被安排進(jìn)入農(nóng)莊,平均每人月工資 1500 元;平時,公司還為村民出 資修馬路,搞義診。 “這些都是在幫助當(dāng)?shù)剞r(nóng)村建設(shè),如果我們不來搞農(nóng)莊,這些地里種的還會是價格低廉的麥子。 ” 背后利益鏈背后利益鏈 “一舉多得”是生態(tài)房開發(fā)， “村民受益，業(yè)主舒心，開發(fā)商和村委會也有利可圖” ，這也是生態(tài)房自

32、 2008 年以 來如雨后春筍般破土而出的根本原因。據(jù)了解，由于生態(tài)房地處郊區(qū)，地租遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城區(qū)，開發(fā)成本較低，另外 加上城市居民重返田園的意愿十分強(qiáng)烈，生態(tài)房非常適合老人養(yǎng)生和年輕市民周末度假休閑。這使得生態(tài)房從 2008 年以來相當(dāng)火爆。在不到兩年的時間內(nèi)，京郊各區(qū)縣就涌現(xiàn)出 1 萬余棟生態(tài)房。 “如果按照標(biāo)準(zhǔn)的大棚進(jìn)行生態(tài)開發(fā)，他們(開發(fā)商)將無利可圖” ，中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所專家表示，但如 果在耕地上建設(shè)生態(tài)房，以房屋轉(zhuǎn)租或者銷售的形式來開發(fā)，則蘊藏著巨大的經(jīng)濟(jì)利益。以每棟 40 萬元計算， 肖村都市生態(tài)園 386 棟生態(tài)房共可獲得 1.5 億元的毛利， “刨去地租和建設(shè)成本，可凈

33、獲利 5000 萬元以上” 。村 民每年每畝至少獲利 2000 元，這比辛辛苦苦種植玉米、小麥的收成高出五六倍。而村子的經(jīng)濟(jì)建設(shè)也可以借機(jī) 獲得發(fā)展。因此，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民出租土地的積極性也很高。生態(tài)園建成后，村民還將被返聘到大棚內(nèi)搞種植，每天可 獲得至少 50 元的工錢， “相當(dāng)于有了固定工作了” 。村民、村委會、開發(fā)商，乃至業(yè)主，這一條長長的“食物鏈” 之所以能夠順利構(gòu)建，與有關(guān)部門態(tài)度曖昧有直接關(guān)系。 投資收益與風(fēng)險分析投資收益與風(fēng)險分析 市場需求分析：市場需求分析：農(nóng)莊=高爾夫球場+垂釣園+采摘園，雖然沒有產(chǎn)權(quán),只有一紙的長期承包租賃合同,但有一塊屬于 自己侍弄的土地,和城市中住宅毫無二致的設(shè)

34、施齊全的居室，對城市人還是一種誘惑。從性價比上講,畢竟在這個 房子上的花費要比鬧市區(qū)房子首付還要少。此外,這里還有更新鮮的空氣和安靜宜人的環(huán)境。這吸引著每一個城 市中的人。 投資成本分析：投資成本分析：補(bǔ)貼拉低農(nóng)莊投資成本，農(nóng)業(yè)示范園熱的大背景是北京乃至全國各地,政府對設(shè)施農(nóng)業(yè)的扶持力 度正在逐步加大。所謂設(shè)施農(nóng)業(yè)就是通過溫室大棚等高科技的基礎(chǔ)建設(shè),進(jìn)行高效生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式。2006 年 4 月 24 日,北京市涉農(nóng)八部門聯(lián)合下發(fā)關(guān)于發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)的意見,提出大力扶持發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè),并明確了扶持 條件和扶持內(nèi)容。該意見規(guī)定,“北京各區(qū)縣全年新增設(shè)施總面積在 5000 畝以上,且區(qū)縣有鼓勵新建設(shè)施

35、農(nóng)業(yè)發(fā) 展政策的,將被作為市級重點扶持區(qū)縣予以扶持。 ” 小康財智記者從北京市農(nóng)委信息中心獲取的數(shù)據(jù)顯示:截至 目前,北京市已發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè) 27 萬畝,從今年起至 2012 年,全市每年還將新增設(shè)施農(nóng)業(yè) 4 萬畝,市財政還將每年投 入補(bǔ)助資金 6 億元用于發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)。北京市農(nóng)委一位負(fù)責(zé)人向小康財智記者透露,“2008 年全市的補(bǔ)貼標(biāo) 準(zhǔn)是:按照規(guī)模不同,對新建符合要求的日光溫室,每畝以獎代補(bǔ)扶持 1 萬元至 2 萬元;鋼架大棚,每畝以獎代補(bǔ)扶 持 4000 元至 6000 元。具體到區(qū)縣,加上其他扶持政策,比這個數(shù)目還要高一些。 ”為鼓勵溫室、大棚建設(shè),順義、 昌平等區(qū)縣政府農(nóng)委、財政局都下

36、發(fā)了對各自屬地設(shè)施農(nóng)業(yè)的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。粗略算下來,一座 200 畝左右的生態(tài)園, 經(jīng)過區(qū)農(nóng)委、財政局等單位組成的驗收組驗收合格后,即可獲得數(shù)百萬元的補(bǔ)貼。順義一家生態(tài)觀光園負(fù)責(zé)人透 露,從投資成本上說,由于補(bǔ)貼的可觀,拿地的錢,其實已經(jīng)可以忽略不計了。主要的成本還是在建設(shè)生態(tài)園里面的 住宅設(shè)施、餐廳等公用設(shè)施方面。以該生態(tài)園為例,一座 54 平住宅面積的出租單位建設(shè)成本在 78 萬元,售價在 18 萬元左右。比起種植農(nóng)業(yè),公司的投資成本將可以很快收回。 生態(tài)園投資風(fēng)險：生態(tài)園投資風(fēng)險：從政策層面說,生態(tài)園區(qū)的土地都是基本農(nóng)田。也就是說,被政府征用、劃撥的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小 于其他土地。但真正的設(shè)施農(nóng)業(yè)

37、是和目前這種做法有本質(zhì)上的區(qū)別的。農(nóng)業(yè)科技園、生態(tài)園的資金投入應(yīng)該主要 是用于生產(chǎn)。這才是政府政策補(bǔ)貼的初衷。一旦政府察覺到發(fā)展過程中出現(xiàn)偏差,今后的補(bǔ)貼可能會有所調(diào)整。 袁士疇表示,雖然在目前,“居住加種植”還沒有被決策層明確定義為違規(guī)建房,但它投資模式最大的風(fēng)險就是 “畢竟是偏離了農(nóng)業(yè)用地中耕地的根本性質(zhì)。一旦遭遇農(nóng)業(yè)政策調(diào)整,這種承包租賃合同的法律效力將是無力 的。 ”在與生態(tài)園簽訂合同時,都市農(nóng)業(yè)種植合作社的每一個銷售人員都會很負(fù)責(zé)地提醒客戶,這是一份土地承包 合同,30 年過程中也會有風(fēng)險存在的。在該合作社提供的土地承包合同里,還明確注明:“如遇政府征地、拆遷, 甲方(合作社)同意拆

38、遷方地上建筑物及附屬設(shè)施的賠償全部歸乙方(客戶)所有。 ”通常的簽約模式是:合同是客戶 與生態(tài)園簽,和村里的集體單位不產(chǎn)生關(guān)系。如果客戶需要,生態(tài)園也會把自己與當(dāng)?shù)厮诩w單位簽訂的土地承 包合同副本復(fù)印一份給客戶。為了促使更多的投資致力于設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn),解決根本的土地租賃合法化問題,政策決 策層也正在試圖研究更為變通的促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的可行性辦法。在占北京市設(shè)施農(nóng)業(yè)面積 60%的大興區(qū),當(dāng)?shù)卣?正在鼓勵農(nóng)民調(diào)換土地,以建設(shè)規(guī)模化統(tǒng)一、規(guī)范的溫室大棚。這些仿佛都是生態(tài)農(nóng)業(yè)投資利好的消息。根據(jù)我 國現(xiàn)行的土地管理法,集體土地承包給該集體之外公司或個人,承包期限可以由合同約定,這也就意味著租賃合同 期

39、限可以逾越通俗意義上的 30 年大限。有投資風(fēng)險分析人士認(rèn)為,只要不去從根本上觸動、扭曲現(xiàn)有的設(shè)施農(nóng)業(yè) 政策,把主要精力用于溫室、大棚農(nóng)業(yè)生產(chǎn),不是過多致力于擦邊球“住宅”的銷售和管理,生態(tài)農(nóng)業(yè)還是有 投資的空間和前景的。 編外話編外話 然而,在北京的郊區(qū),各個農(nóng)莊正在邊風(fēng)風(fēng)火火投資,邊揣摩決策層態(tài)度,小步試探前行時,有人卻走得更遠(yuǎn)。在北 京通州的姚辛莊,靠近京沈和京津塘高速,一座 320 畝、計劃入住 231 戶的“歐式獨棟莊園”正在日現(xiàn)雛形。在每 戶 289 平的面積上,除了一個 84 平的溫室,134 平的院子,還有一個占地 60 平,居住面積 130 平的兩層小獨棟。交 納 60 萬元

40、的建造費后,每年只需再交 4800 元的租金,就可獲得 50 年的租期。該農(nóng)莊還許諾,這里是公司化經(jīng)營管 理的豪華物業(yè)。在其招攬顧客的廣告詞上寫著:“享有健康,擁抱財富,京東運河獨辟一處休閑居住、養(yǎng)生耕種為 一體的歐式獨棟。 ”雖然,該農(nóng)莊同樣聲稱,自己是農(nóng)民以土地入股的都市農(nóng)業(yè);也遵循著“管理用房建設(shè)占溫室大 棚面積 10%以內(nèi)”尺度的行業(yè)潛規(guī)則;同樣是出租土地,而不是出賣房子。甚至,農(nóng)莊的負(fù)責(zé)人還向記者展示自己 50 年的土地使用權(quán)證書、公證處的證明,以及通州區(qū)政府發(fā)布的林林總總的有關(guān)文件。但他的若干同行們依然很 憂慮。一位農(nóng)莊的老板認(rèn)為,在示范農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)的范疇內(nèi),開發(fā)、投資有創(chuàng)意的農(nóng)莊仍有余地。但沒必要去過 分挑戰(zhàn)政府的極限比如在建