運(yùn)城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

1、運(yùn)城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 市 場(chǎng) 篇 第一章 運(yùn)城市城市發(fā)展背景研究一、運(yùn)城市概況1、地理位置優(yōu)越運(yùn)城市因“鹽運(yùn)之城”而得名。是三國(guó)蜀漢名將關(guān)羽的故鄉(xiāng)，位于山西省南端，與陜西、河南兩省隔黃河而相望，北與臨汾市毗連，東與晉城接壤。西、南與陜西省渭南市、河南省三門峽市隔黃河相望。地理坐標(biāo)在東經(jīng)11015-11204和北緯34 35-3549之間，東西長(zhǎng)201.87公里，南北寬127.47公里，同鄰省的渭南市和三門峽市一起構(gòu)成黃河中游“金三角”。 2、行政區(qū)劃 人口 運(yùn)城市現(xiàn)轄1區(qū)2市10縣（鹽湖區(qū)、永濟(jì)市、河津市、臨猗、芮城、萬(wàn)榮、稷山、新絳、聞喜、夏縣、絳縣、平陸、垣曲、）133個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3338個(gè)村

2、民委員會(huì)。全市總面積13968平方公里，占山西省總面積的9，其中平原面積8136平方公里，占總面積58.2。全市總?cè)丝?04.6萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口171.0萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口333.6萬(wàn)。 鹽湖區(qū) 面積1237平方千米，人口62萬(wàn)。區(qū)人民政府駐府東街。永濟(jì)市 面積1221平方千米，人口43萬(wàn)。市人民政府駐城東街道。 河津市 面積593平方千米，人口36萬(wàn)。市人民政府駐城區(qū)街道。 芮城縣 面積1161平方千米，人口38萬(wàn)?？h人民政府駐古魏鎮(zhèn)。 臨猗縣 面積1350平方千米，人口53萬(wàn)。縣人民政府駐猗氏鎮(zhèn)。 萬(wàn)榮縣 面積1037平方千米，人口42萬(wàn)。縣人民政府駐解店鎮(zhèn)。 新絳縣 面積600平方千米，人口

3、32萬(wàn)?？h人民政府駐龍興鎮(zhèn)。 稷山縣 面積680平方千米，人口33萬(wàn)?？h人民政府駐稷峰鎮(zhèn)。 聞喜縣 面積1160平方千米，人口38萬(wàn)?？h人民政府駐桐城鎮(zhèn)。 夏縣 面積1328平方千米，人口35萬(wàn)?？h人民政府駐瑤峰鎮(zhèn)。 絳縣 面積968平方千米，人口27萬(wàn)?？h人民政府駐古絳鎮(zhèn)。 平陸縣 面積1151平方千米，人口25萬(wàn)?？h人民政府駐圣人澗鎮(zhèn)。 垣曲縣 面積1620平方千米，人口22萬(wàn)。縣人民政府駐新城鎮(zhèn)。3、十一五時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況市地區(qū)生產(chǎn)總值由2005年的471.3億元，連續(xù)跨過(guò)500億、600億、700億、800億，提高到2010年的827億元，年均增長(zhǎng)11.3%，完成了“十一五”規(guī)劃任務(wù)。

4、五年凈增355.7億元，增量創(chuàng)歷史新高。投資規(guī)模超出預(yù)期，五年來(lái)投資總量連續(xù)邁上300億元、400億元和500億元臺(tái)階，由2005年的160.5億元，提高到2010年的596.6億元，累計(jì)完成投資1916.3億元，年均增長(zhǎng)30%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額由2005年的158.2億元，提高到2010年的354.7億元，年均增長(zhǎng)17.5%，規(guī)模以上工業(yè)增加值由2005年的183.1億元，提高到2010年的294.1億元，年均增長(zhǎng)17.8%。全市財(cái)政總收入由2005年的55.6億元增長(zhǎng)到2008年的92.5億元后，2009年急劇下降到63.7億元，2010年恢復(fù)到80.3億元，全市進(jìn)出口總額累計(jì)實(shí)現(xiàn)50.

5、9億美元，是“十五”時(shí)期的2.7倍。2010年達(dá)到10.4億美元，比2005年增加3.9億美元。4、自然及旅游資源 運(yùn)城一直是山西省乃至全國(guó)的麥棉基地。13個(gè)縣(市、區(qū))中有11個(gè)曾被列為山西省商品糧基地縣，其中六個(gè)被確定為全國(guó)商品糧基地縣，兩個(gè)被列為國(guó)家商品棉基地縣，一度被稱為“山西的烏克蘭”。 全市最負(fù)盛名的十大農(nóng)產(chǎn)品是：小麥、棉花、蘋果、稷山板棗、王過(guò)酥梨、絳縣山楂、蒲州柿子、臨晉醬玉瓜、萬(wàn)榮大黃牛、黃河鯉魚，一批優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品已經(jīng)打入首都和國(guó)際市場(chǎng)。 2006年5月，運(yùn)城入圍中國(guó)十大魅力城市，運(yùn)城市是華夏文明重要發(fā)祥地之一。自然風(fēng)光與人文景觀十分豐富?，F(xiàn)存古跡200余處，文物景點(diǎn)1600余

6、個(gè)，其中國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位22處，省級(jí)文物保護(hù)單位65處，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1處，國(guó)家級(jí)森林公園2處，元代壁畫寶庫(kù)芮城永樂(lè)宮、西廂記故事發(fā)生地永濟(jì)普救寺、中華四大名樓之一鸛雀樓、唐開元蒲津渡大鐵牛、華北保存最完整、規(guī)模最大的歷山原始森林及中華宰相第一村等。5、交通1、公路方面，高速公路四通八達(dá)。全市高速公路覆蓋達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，居全省第一。大（同）運(yùn)（城）、運(yùn)（城）風(fēng)（陵渡）、運(yùn)（城）三（門峽）、東（鎮(zhèn)）濟(jì)（源）等幾條高速公路連華北、接中原、達(dá)西北。通車總里程達(dá)到14063.5公里，公路網(wǎng)密度達(dá)到每百平方公里99.2公里；全市高速公路達(dá)到315公里，占全省的四分之一。北上太原、南下西安、東去鄭州

7、都有高速公路直達(dá)，運(yùn)城中心城市到各縣市一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)形成。 2、鐵路方面，南(大)同蒲(州)鐵路北接太原，西南方向與隴海鐵路大動(dòng)脈連接；侯(馬)西(安)鐵路是晉煤外運(yùn)的大通道，目前正在進(jìn)行擴(kuò)能和電氣化改造；大西客專運(yùn)城段已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段，預(yù)計(jì)將在2014年完成建設(shè)；運(yùn)城至河南三門峽鐵路已經(jīng)列入“十一五”規(guī)劃。 3、航空方面，截止到2008年12月28日，運(yùn)城關(guān)公機(jī)場(chǎng)（簡(jiǎn)稱“運(yùn)城機(jī)場(chǎng)”）年客流量達(dá)到301070人次，首次突破30萬(wàn)人次大關(guān)。運(yùn)城機(jī)場(chǎng)2005年2月7日通航以來(lái)，客流量增長(zhǎng)迅速，由最初的5.4萬(wàn)人次增長(zhǎng)到2007年的近21萬(wàn)人次，在全國(guó)民用機(jī)場(chǎng)排位由94名上升至2007年的77

8、名，在山西排名第二。經(jīng)過(guò)擴(kuò)建后，飛行區(qū)等級(jí)達(dá)到4d，跑道長(zhǎng)3000米、寬60米，站坪面積4.4萬(wàn)平方米。一個(gè)多層次、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。 運(yùn)城機(jī)場(chǎng)充分發(fā)揮運(yùn)城市黃河金三角地區(qū)得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢(shì)，運(yùn)城機(jī)場(chǎng)一班人發(fā)揚(yáng)“求實(shí)、創(chuàng)新、發(fā)展”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“安全第一、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的經(jīng)營(yíng)理念，大膽探索適合運(yùn)城機(jī)場(chǎng)特有的運(yùn)營(yíng)模式，積極開拓市場(chǎng)。目前，運(yùn)城機(jī)場(chǎng)現(xiàn)開通運(yùn)城至北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、沈陽(yáng)、昆明、三亞、武漢、太原等13條航線，其中北京每天3班?？偨Y(jié)：運(yùn)城近幾年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均達(dá)到11%，種種跡象顯示運(yùn)城經(jīng)濟(jì)還將以更高的速度發(fā)展。由于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系，因

9、此運(yùn)城經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速的發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，住房市場(chǎng)有效需求增加，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了源源不斷的“能量”，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)還將保持穩(wěn)步快速的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)初步發(fā)展階段后，2003年以來(lái)增長(zhǎng)迅速，運(yùn)城住宅產(chǎn)業(yè)將在2030年之前保持較快發(fā)展速度，直到2030年，當(dāng)人均國(guó)民收入達(dá)到9524美元附近時(shí)，運(yùn)城市住宅產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)第一個(gè)拐點(diǎn)，即進(jìn)入下降階段。因此，運(yùn)城住宅產(chǎn)業(yè)在未來(lái)20多年將有廣闊的發(fā)展空間。由于國(guó)家政策調(diào)控以及房屋空置面積進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)在逐步加大。二、運(yùn)城市城市總體規(guī)劃運(yùn)城市城市總體規(guī)劃系運(yùn)城撤地設(shè)市后于2000年10月正式

10、編制，2003年4月21日經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)。城市規(guī)劃區(qū)范圍包括市區(qū)8個(gè)辦事處和永濟(jì)市蒲州境內(nèi)40平方公里，總面積約為600平方公里?？傮w規(guī)劃期限：20012020年。城市性質(zhì)是：晉南和晉、陜、豫黃河金三角地區(qū)重要的中心城市。具有河?xùn)|文化特色的工貿(mào)旅游城市。城市市區(qū)遠(yuǎn)期用地規(guī)模50平方公里，人口規(guī)模52萬(wàn)人。城市用地發(fā)展方向：規(guī)劃以向東、向北發(fā)展為主，遠(yuǎn)景適度向西發(fā)展。近期建設(shè)重點(diǎn)為東城區(qū)，中期建設(shè)重點(diǎn)為北城區(qū)，遠(yuǎn)期重點(diǎn)是東北工業(yè)區(qū)，逐步改造老城區(qū)。 1、運(yùn)城市城市總體布局形成“一主兩副”三個(gè)城市中心和三個(gè)工業(yè)片區(qū)的城市組團(tuán)?！耙恢鳌敝敢允形?、市政府為中心的老城區(qū)；“兩副”指高專東路以東以安邑、

11、八一水庫(kù)為中心的城東區(qū)和鐵路以北的城北區(qū)。三大工業(yè)片區(qū)：東北工業(yè)片區(qū)、西北工業(yè)片區(qū)、西南工業(yè)片區(qū)。 2、道路系統(tǒng)布局結(jié)構(gòu)為“兩環(huán)九橫九縱”。“兩環(huán)”：內(nèi)環(huán)為國(guó)糧街高專東路紅旗街圣惠路；“外環(huán)”為西外環(huán)南二環(huán)東外環(huán)北外環(huán)；“九橫”由北向南分別為：岳北街、國(guó)糧街、條山街、棉北街、工農(nóng)街、禹都街、河?xùn)|街、紅旗街、銀湖街?！熬趴v”由西至東分別為：大渠路、圣惠路、解放路、人民路、建設(shè)路（中銀大道）、槐東路、高專東路、安中路、邑東路。3、規(guī)劃有四個(gè)特點(diǎn)： 、城市性質(zhì)的定位，發(fā)展方向和城市規(guī)模有明顯突破； 、綠地系統(tǒng)作為一個(gè)重點(diǎn)來(lái)考慮，體現(xiàn)園林城市特色； 、按照高起點(diǎn)、遠(yuǎn)目標(biāo)、重實(shí)際、可操作的指導(dǎo)思想，把規(guī)

12、劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)性和現(xiàn)實(shí) 性相結(jié)合，考慮到了區(qū)域觀念、生態(tài)保護(hù)和社會(huì)歷史人文特色及人居要求； 、整體協(xié)調(diào)，全面發(fā)展。不僅考慮到提升運(yùn)城的區(qū)域優(yōu)勢(shì)地位、競(jìng)爭(zhēng)能力和區(qū)域資源合理配置，還全面考慮到了城市交通、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、自然條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和保護(hù)；總結(jié)：黨指向哪里我們就向哪里發(fā)展，這點(diǎn)很重要。城市用地發(fā)展方向：規(guī)劃以向東、向北發(fā)展為主，遠(yuǎn)景適度向西發(fā)展。近期建設(shè)重點(diǎn)為東城區(qū)，中期建設(shè)重點(diǎn)為北城區(qū)。三、運(yùn)城市中心城市住房建設(shè)規(guī)劃1、運(yùn)城市規(guī)劃期內(nèi)住房需求。依據(jù)運(yùn)城市近期建設(shè)規(guī)劃2006-2010和運(yùn)城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要，2010年中心城區(qū)人口達(dá)到50萬(wàn)，人均住房建筑面積不低于35平

13、方米的要求，規(guī)劃期內(nèi)住房總需求約為746萬(wàn)平方米。根據(jù)“十五”期末中心城區(qū)不同收入家庭結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)商品住房693萬(wàn)平方米，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房50萬(wàn)平方米，建設(shè)廉租住房3萬(wàn)平方米。2、運(yùn)城市住房建設(shè)規(guī)劃目標(biāo)住房規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)思想。規(guī)劃期內(nèi)，進(jìn)一步完善以市場(chǎng)為主導(dǎo)，形成普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等多渠道、多層次的住房分類供應(yīng)體系，滿足不同收入層次居民的住房需求。住房規(guī)劃建設(shè)的總體目標(biāo)。滿足中心城市高收入、中低收入、特困等不同收入階層家庭日益增長(zhǎng)的住房需求；規(guī)劃期末，基本實(shí)現(xiàn)常住人口戶均擁有或租住一套住房，解決雙困家庭的住房問(wèn)題。按照住房建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)相協(xié)調(diào)的原則，結(jié)

14、合中心城市土地資源特征和人口增長(zhǎng)特點(diǎn)：將城東新區(qū)、北部新區(qū)、禹都開發(fā)區(qū)作為新增住房建設(shè)重點(diǎn)。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)繼續(xù)對(duì)這些區(qū)域在土地供應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施和建設(shè)資金等方面給予優(yōu)先安排，為中心城市其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供居住配套。注重挖掘中銀大道以西、工農(nóng)街以南、圣惠路以東范圍內(nèi)的舊城改造項(xiàng)目潛力，重點(diǎn)搞好二廊廟、阜巷、高家垣片區(qū)以及以軋鋼廠為中心的鐵北區(qū)舊城改造項(xiàng)目。住房規(guī)劃建設(shè)總量目標(biāo)。規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)各類住房約7.6萬(wàn)套，總建筑面積746萬(wàn)平方米。 規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)商品住房7萬(wàn)套，建筑面積693萬(wàn)平方米。 規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房5500套，建筑面積50萬(wàn)平方米； 規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)廉租住房500套，建筑面積

15、3萬(wàn)平方米。3、住房建設(shè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃u 廉租住房保障中心城市最低收入家庭住房需求；經(jīng)濟(jì)適用住房保障中心城市中低收入家庭需求；商品住房滿足中等以上收入家庭住房需求。u 規(guī)劃期內(nèi)，年度單套建筑面積90平方米以下的商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）及廉租住房總建筑面積必須達(dá)到新建住房總建筑面積70%以上；保障性住房的單套建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在90平方米以內(nèi)，其中經(jīng)濟(jì)適用住房控制在90平方米以內(nèi)，廉租住房控制在60平方米以內(nèi)。4、住房建設(shè)年度規(guī)劃u 規(guī)劃期內(nèi)，住房建設(shè)年度目標(biāo)為： 2006年，住房建設(shè)面積計(jì)劃總量9400套，建筑面積90萬(wàn)平方米，其中，商品住房8000套，建筑面積77萬(wàn)平方米；經(jīng)濟(jì)適用住房1400套，

16、建筑面積13萬(wàn)平方米。 2007年，住房建設(shè)面積計(jì)劃總量1.2萬(wàn)套，建筑面積120萬(wàn)平方米，其中，商品住房10250套，建筑面積103萬(wàn)平方米；經(jīng)濟(jì)適用住房1700套，建筑面積16.7萬(wàn)平方米；廉租住房50套，建筑面積3000平方米。 2008年，住房建設(shè)面積計(jì)劃總量1.52萬(wàn)套，建筑面積150萬(wàn)平方米，其中，商品住房1.4萬(wàn)套，建筑面積140萬(wàn)平方米；經(jīng)濟(jì)適用住房1100套，建筑面積9.4萬(wàn)平方米；廉租住房100套，建筑面積6000平方米。 20092010年，住房建設(shè)面積計(jì)劃總量3.94萬(wàn)套，建筑面積 386 萬(wàn)平方米，其中，商品住房3.775萬(wàn)套，建筑面積373萬(wàn)平方米；經(jīng)濟(jì)適用住房13

17、00套，建筑面積10.9萬(wàn)平方米，廉租住房350套，建筑面積2.1萬(wàn)平方米。5、住房用地供應(yīng)計(jì)劃u 住房用地供應(yīng)指導(dǎo)思想。規(guī)劃期內(nèi)，在強(qiáng)調(diào)土地資源節(jié)約、集約、高效利用的前提下，重點(diǎn)保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和保障性住房用地供應(yīng)；堅(jiān)持新增供應(yīng)與存量挖潛相結(jié)合，以盤活存量土地為主，新增用地為輔；堅(jiān)持區(qū)域住房發(fā)展合理布局。u 住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量。規(guī)劃期內(nèi)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量為7460畝，其中，商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃為6930畝，經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)計(jì)劃為500畝，廉租住房用地供應(yīng)計(jì)劃為30畝。u 住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)計(jì)劃。商品住房用地計(jì)劃。規(guī)劃期內(nèi)，在計(jì)劃6930畝商品住房用地中，計(jì)劃

18、4850畝的住宅用地用于供應(yīng)中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房。u 住房用地供應(yīng)年度計(jì)劃。 2006年，住房用地面積計(jì)劃總量900畝。其中，商品住房用地計(jì)劃面積765畝；經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃面積135畝。 2007年，住房用地面積計(jì)劃總量1200畝，其中，商品住房用地計(jì)劃面積1032畝；經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃面積165畝，廉租住房用地計(jì)劃面積3畝。 2008年，住房用地面積計(jì)劃總量1500畝，其中，商品住房用地計(jì)劃面積1400畝；經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃面積94畝，廉租住房用地計(jì)劃面積6畝。 20092010年，住房用地面積計(jì)劃總量3860畝，其中，商品住房用地計(jì)劃面積3733畝；經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃面

19、積106 畝，廉租住房用地計(jì)劃面積21畝。6、政策措施u 積極落實(shí)住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，實(shí)施高效、集約的住房用地供應(yīng)政策。 保證住房用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按照中心城市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；應(yīng)按“區(qū)域平衡、總量控制、落實(shí)項(xiàng)目”的原則，當(dāng)年度新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，其中保障性住房竣工面積應(yīng)占當(dāng)年商品住房竣工總面積的8%以上；土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住

20、用地供應(yīng)總量的70%。 堅(jiān)持節(jié)約、集約用地原則。針對(duì)中心城市土地資源日益緊缺的現(xiàn)狀，依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下，商品住房容積率不低于1.5，保障性住房容積率不低于2.0。 停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度，大戶型住房土地供應(yīng)。u 加強(qiáng)商品住房開發(fā)建設(shè)管理。 加強(qiáng)普通商品住房建設(shè)。應(yīng)建立并健全在限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房開發(fā)建設(shè)模式，積極推進(jìn)中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房用地招標(biāo)出讓。 落實(shí)住房開發(fā)項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例規(guī)定。新建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目，必須明確住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有

21、的住宅套數(shù)）和住宅建筑凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）；指標(biāo)的確定，必須符合本規(guī)劃及其年度實(shí)施計(jì)劃中項(xiàng)目相關(guān)住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。u 加強(qiáng)保障性住房建設(shè)與管理，逐步擴(kuò)大保障性住房的保障范圍。 保障性住房規(guī)劃與建設(shè)。保障性住房由市政府統(tǒng)一規(guī)劃，市建設(shè)局與相關(guān)部門統(tǒng)一組織建設(shè)。保障性住房的建設(shè)、套數(shù)、戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及出售、出租、使用管理的相關(guān)辦法，由市房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一制訂，報(bào)市政府批準(zhǔn)執(zhí)行。 保障性住房建設(shè)資金管理。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目由政府提供優(yōu)惠政策，企業(yè)自籌資金開發(fā)建設(shè)；廉租住房建設(shè)或租賃住房補(bǔ)貼資金由市、區(qū)兩級(jí)政府根據(jù)國(guó)家規(guī)定的解決廉租住房建設(shè)資金的渠道負(fù)責(zé)籌措；

22、要進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房建設(shè)資金的監(jiān)管，促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金合理、節(jié)約使用。 完善經(jīng)濟(jì)適用住房管理。進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與銷售過(guò)程的監(jiān)管，禁止經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買后出租、轉(zhuǎn)讓。 建立健全廉租住房建設(shè)管理制度，廉租住房采取以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔的原則，并逐步擴(kuò)大保障范圍；擴(kuò)大廉租住房的來(lái)源，可以劃出一定比例的經(jīng)濟(jì)適用住房作為廉租住房，可以收購(gòu)現(xiàn)有舊住房和空置商品房作為廉租住房，可以將政府查處沒(méi)收的違建住房轉(zhuǎn)為廉租住房，可以將剩余安置房改造為廉租住房等。 對(duì)人均住房面積小于8平方米的家庭，每月按1

23、00元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼。享受了實(shí)物配租、租金核減的家庭不再發(fā)放住房補(bǔ)貼。u 加大閑置土地處理力度，積極盤活存量土地及房地產(chǎn)，制止違法囤積土地的行為。u 積極穩(wěn)妥地開展城中村（舊村）改造。 為促進(jìn)中心城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，改善城市居民生活環(huán)境，拓展住房供應(yīng)渠道，滿足居民住房需求，市、區(qū)兩級(jí)政府及相關(guān)部門應(yīng)本著積極穩(wěn)妥、有序推進(jìn)，政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作，統(tǒng)籌兼顧、綜合改造，區(qū)別對(duì)待、分類指導(dǎo)的原則，逐步實(shí)現(xiàn)城中村（舊村）居住生活環(huán)境的普遍改善。 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度。加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，不得損害群眾合法利益。u 發(fā)揮國(guó)土、稅收、信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的

24、調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格按照國(guó)家調(diào)控政策，加大土地監(jiān)管；征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)；嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管；對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，超出規(guī)定建設(shè)的住房依法予以處理直至沒(méi)收；切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為；嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理四、城市功能化分東區(qū)-政治中心南區(qū)-舊城區(qū)改造，鹽湖工業(yè)園區(qū)西區(qū)-居住區(qū)，西南區(qū)為化工園區(qū)北區(qū)-城市新的居住區(qū)中城-商業(yè)中心空港-機(jī)場(chǎng)港口區(qū)五、房地產(chǎn)調(diào)控政策略六、市場(chǎng)分析1、價(jià)格東城 3000-5000每平米單價(jià)，西城 1800-2800每平米單價(jià)南城 3000-40

25、00每平米單價(jià)北城 2600-4000每平米單價(jià)空港 1800-3000每平米單價(jià)各區(qū)域銷售狀況分析東城：運(yùn)城市的政治中心，國(guó)土資源局，中級(jí)人民法院，檢察院，稅務(wù)局，運(yùn)城市福利中心，環(huán)保局等。畢加索，御溪苑，御澤苑，槐東花園，鳳凰小區(qū)，鳳凰公寓，薈萃花苑，黃金水岸，外灘首府，云鼎云湖灣（新開發(fā)）華榮東方明珠（新開發(fā)）運(yùn)城市政府第一個(gè)大力開發(fā)的新區(qū)，運(yùn)城市的政治中心，銷售狀況非常好。南城：第一批運(yùn)城市老城區(qū)改造項(xiàng)目。原住居民回遷較多。西城：運(yùn)城市最早的住宅開發(fā)區(qū)域，價(jià)位（1600-2800）新盤開發(fā)量比較少，原住居民足以消化。明珠小區(qū)，明珠花園，明珠佳苑（新開發(fā)）圣惠花園，城西人家，城市花園。北

26、城：現(xiàn)階段市政府大力開發(fā)區(qū)域，星河城，橡樹灣，錦繡花園，四季綠城等，2012年北城在售和待售項(xiàng)目將達(dá)到20個(gè)以上，所以北城的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐漸白熱化。2、建筑形態(tài)2002年-2005年 多層2005年-2008年 多層向小高層轉(zhuǎn)變2008年-2011年 小高層現(xiàn)有產(chǎn)品以現(xiàn)代風(fēng)格為主，外力面造型缺乏質(zhì)感，亮點(diǎn)多的個(gè)性樓盤還未有出現(xiàn)。3、戶型組合80-130平米，占比60130-180平米，占比2030-80平米以及別墅占比20在售樓盤戶型一般以三房為主，面積在105-130不等。戶型設(shè)計(jì)比較單調(diào)，有較大的改進(jìn)空間。為擴(kuò)大銷售面積，幾乎所有的戶型都是封閉陽(yáng)臺(tái)，算整面積出售。戶型設(shè)計(jì)是我案攻占市場(chǎng)的

27、重點(diǎn)突破口之一。4、項(xiàng)目名稱（理念）多以景觀、建筑風(fēng)格命名，很少有人文精神層面的提煉5、園林規(guī)劃、目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)基本停留在傳統(tǒng)栽花種草概念上，在借勢(shì)自然、結(jié)合樓盤風(fēng)格以及景觀塑造還很欠缺。突破和提升現(xiàn)有景觀規(guī)劃水平是我案贏得競(jìng)爭(zhēng)的重要突破口。七、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于運(yùn)城市北城國(guó)糧街，南北銜接條山街、中銀大道、學(xué)苑路、北環(huán)路等城市主干道環(huán)繞，項(xiàng)目總占地面積1000畝，地貌平整。距離機(jī)場(chǎng)、高鐵站、汽車站、僅10分鐘左右路程，交通便利百勤公園、億適家超市、錦鄉(xiāng)花城、解三名校、逢春醫(yī)院等生活配套齊全。2、項(xiàng)目swot分析 優(yōu)勢(shì)外部?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊交通便利；周邊市政管網(wǎng)成熟

28、，未來(lái)管線連接方便位居北城核心區(qū)域中心位置，市場(chǎng)條件成熟；同區(qū)域項(xiàng)目熱銷代表區(qū)域購(gòu)買力強(qiáng)勁內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)1000畝的占地規(guī)模，總建筑面積也在50萬(wàn)平米以上，超大規(guī)模的城市綜合體，恒生基業(yè)的行業(yè)品牌及成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)都足以成為項(xiàng)目本身的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。此規(guī)模將足以對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)大沖擊力，人以群居物以類聚。在購(gòu)房習(xí)慣上人們更注重于人氣聚集的大型社區(qū)。劣勢(shì) 項(xiàng)目距離市中心生活圈相對(duì)較遠(yuǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域市政配套尚不成熟南城老城區(qū)改造項(xiàng)目的絕對(duì)沖擊克服劣勢(shì)的關(guān)鍵：產(chǎn)品創(chuàng)新和營(yíng)銷創(chuàng)新是轉(zhuǎn)變劣勢(shì)的關(guān)鍵。機(jī)會(huì) 城市向北，城市綜合規(guī)劃的方向?qū)Q定北城為居民區(qū)的大環(huán)境，未來(lái)購(gòu)房將只能選擇北城。 1000畝規(guī)模，就一個(gè)字代表，大。我們

29、將充挖掘大規(guī)模、大社區(qū)概念，利用如此大規(guī)模的面積建造北城最大的城市綜合體。作為北城購(gòu)房者的不二之選。北城尚未有標(biāo)志性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目可塑性強(qiáng)。板塊市場(chǎng)正逐步升溫，以板塊規(guī)模之優(yōu)勢(shì)將吸引更多的購(gòu)房者關(guān)注此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，有利于項(xiàng)目升值空間的提升以及后期銷售工作的順利進(jìn)行。機(jī)會(huì)的利用：項(xiàng)目區(qū)位定位要融入并強(qiáng)化城北發(fā)展區(qū)概念。產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新，強(qiáng)勢(shì)宣傳，形成強(qiáng)烈的市場(chǎng)沖擊。威脅周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響項(xiàng)目銷售策略；北區(qū)待開發(fā)項(xiàng)目較多，將分流項(xiàng)目關(guān)注率競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的開發(fā)理念和營(yíng)銷手法同樣進(jìn)步較快；金融政策的彈性調(diào)整影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。項(xiàng)目swot總結(jié)分析從項(xiàng)目swot分析中的不難看出，本案的優(yōu)勢(shì)

30、部分還是非常明顯的，地段及規(guī)模等對(duì)銷售有利的條件都是先天生成的；而未來(lái)的威脅和風(fēng)險(xiǎn)大多來(lái)自項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，只要我們對(duì)swot分析保持清醒的認(rèn)識(shí)，運(yùn)用積極的營(yíng)銷策略，最大限度地發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，最高效率地轉(zhuǎn)化劣勢(shì)，我們有理由相信本項(xiàng)目將會(huì)成為2012年度運(yùn)城房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大亮點(diǎn)！八、項(xiàng)目戰(zhàn)略理念 領(lǐng)導(dǎo)者？競(jìng)爭(zhēng)者？追隨者？以上三者，你要做哪一個(gè)？沒(méi)錯(cuò)，2012年運(yùn)城的房地產(chǎn)市場(chǎng)由我們主導(dǎo)，因?yàn)槲覀兪穷I(lǐng)導(dǎo)者。細(xì)分戰(zhàn)略運(yùn)城市房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到今天，不僅是產(chǎn)品賣點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)、更是營(yíng)銷手段的競(jìng)爭(zhēng)，品牌的競(jìng)爭(zhēng)；不僅是一時(shí)一地某個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，更是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)全局的戰(zhàn)略思路與經(jīng)營(yíng)模式的競(jìng)爭(zhēng)，歸根

31、結(jié)底是戰(zhàn)略理念和開發(fā)策略的競(jìng)爭(zhēng)。所以結(jié)合開發(fā)商情況及項(xiàng)目現(xiàn)狀，制定戰(zhàn)略理念如下：理念一：實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最小、利潤(rùn)最佳的理念；理念二：符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和整體資金安排理念；理念三：本項(xiàng)目以銷售為主，迅速回籠資金開發(fā)的理念；理念四：搶占2012年運(yùn)城房地產(chǎn)市場(chǎng)最大份額的理念；理念五：一切工作以銷售為龍頭的理念?？偨Y(jié)：2012運(yùn)城市房地產(chǎn)開發(fā)和銷售龍頭目標(biāo)，2012我們將轟動(dòng)整個(gè)運(yùn)城，取得最好的開發(fā)目標(biāo)、銷售目標(biāo)、最好的市場(chǎng)口碑，最轟動(dòng)的人際傳播效應(yīng)。九、項(xiàng)目定位如果說(shuō)地產(chǎn)營(yíng)銷是一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的話，那么定位則是戰(zhàn)爭(zhēng)機(jī)器中的瞄準(zhǔn)鏡。精確的定位是一切營(yíng)銷行為的基礎(chǔ)。有定位，才有可能。1、定位背景綜述 要將市

32、場(chǎng)內(nèi)的潛在需求達(dá)至最大化有效需求，是需要清晰明確項(xiàng)目所面對(duì)的市場(chǎng)范疇，充分了解目標(biāo)客戶群的消費(fèi)取向、心理特征、生活形態(tài)，并以此作為項(xiàng)目的開發(fā)基礎(chǔ)，才能準(zhǔn)確尋找到“密碼正確”的定位。通過(guò)明確具可識(shí)別性的物業(yè)各項(xiàng)定位后，才有可能滿足不同類型的市場(chǎng)需求，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的歸屬感及滿足感，從而建立項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，樹立品牌效應(yīng)，贏得良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)效益。（1）項(xiàng)目整體定位分析定位思考之一地段 北城區(qū)核心地段物業(yè)根據(jù)運(yùn)城市向北發(fā)展為主，遠(yuǎn)景適度向西發(fā)展。建設(shè)重點(diǎn)為北城區(qū)，遠(yuǎn)期重點(diǎn)是東北工業(yè)區(qū)，逐步改造老城區(qū)這一發(fā)展大方向，此版塊 未來(lái)將是運(yùn)城發(fā)展的核心。本項(xiàng)目周邊的綠美、橡樹灣，星河城，錦繡花園等成

33、功開發(fā)先例為本案提供了一個(gè)絕好的居住環(huán)境與氛圍。（2）定位思考之二檔次中高檔精品式生態(tài)物業(yè) 本項(xiàng)目因物業(yè)類型，景觀環(huán)境，完全具備做成高檔物業(yè)的條件，因而放大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，建議檔次定位為中高檔次，符合市場(chǎng)的客觀要求。 本項(xiàng)目開發(fā)商恒生基業(yè)具多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)名牌規(guī)劃設(shè)計(jì)院及其他相關(guān)伙伴公司，理應(yīng)做成精品式物業(yè)。項(xiàng)目引入高水準(zhǔn)、嚴(yán)要求的智能化港式管理模式的物業(yè)管理公司為主業(yè)提供居家無(wú)憂、享受至上的貼心服務(wù)（3）定位思考之三功能以人為本、生態(tài)健康居所 回歸人本，視野無(wú)限，強(qiáng)調(diào)了本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)處處為住客著想，從每一處私有空間及公共設(shè)施，都體現(xiàn)了現(xiàn)代居家的先進(jìn)理念。而緊貼大自然，崇尚健康的生活指向，

34、則在本項(xiàng)目的每一絲細(xì)節(jié)中充分得以體現(xiàn)。（4）定位思考之四形象生活是一種態(tài)度，家的理想除了居住功能，房子還能提供什么？諸如居住質(zhì)素、安全感、自由感、環(huán)境的美感、生命的感受及樓價(jià)保值等交換一個(gè)蘋果，還是一個(gè)蘋果交換一個(gè)思想，我們都有兩個(gè)思想理想是每個(gè)人對(duì)生活的追求和對(duì)未來(lái)的憧憬。每個(gè)人都有理想，每個(gè)階段也都有不同的階段性理想。小時(shí)候的理想是吃好吃的，玩好玩的，初長(zhǎng)成的理想是上個(gè)好大學(xué)，找個(gè)好工作，娶個(gè)好女人。而立之年的理想是有個(gè)屬于自己的房子，有個(gè)屬于自己的專乖座駕。不惑之年的理想是事業(yè)穩(wěn)步上升，家庭和睦美滿等。人之一生都會(huì)擁有理想。有理想才會(huì)有創(chuàng)造力，才會(huì)有進(jìn)步。我們賦予項(xiàng)目理想，理想的房子會(huì)吸

35、引更多有理想者的關(guān)注和購(gòu)買。 （5）定位思考之五風(fēng)格高貴典雅的新古典主義風(fēng)格社區(qū) 運(yùn)城現(xiàn)在的建筑風(fēng)格各種各樣，中式的、歐式的等，考慮到歐式風(fēng)格建筑在二三線市場(chǎng)接受度較高，所以建議以歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格為本項(xiàng)目主選，并且做的更加深入。 新古典主義風(fēng)格，更像是一種多元化的思考方式，將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求相結(jié)合，高雅而和諧是新古典風(fēng)格的代名詞。 覽盡所有設(shè)計(jì)思想、所有設(shè)計(jì)風(fēng)格，無(wú)外乎是對(duì)生活的一種態(tài)度而已，敏銳地把握現(xiàn)代人的居住需求是在建筑上的高度要求，為業(yè)主設(shè)計(jì)適合現(xiàn)代人居住，功能性強(qiáng)并且風(fēng)景優(yōu)美的新古典主義風(fēng)格。 （6）定位思考之六生活享受多元化高雅浪漫生活 集居家、娛樂(lè)、度假、商業(yè)、投資

36、多種功能于一體，給人們提供多樣的居家選擇。 怡人的環(huán)境、優(yōu)美的建筑、濃厚的文化氛圍、先進(jìn)的智能化管理、高綠化率的規(guī)劃理念、完善的娛樂(lè)設(shè)施、人文的休閑街域 滿足人們對(duì)居住品質(zhì)的追求，讓人享有輕松休閑的心境；自然的生態(tài)環(huán)境，既有美麗的景觀和健康的空氣，還有可靜可動(dòng)的生活選擇。（7）定位思考之七建筑運(yùn)城純板式小高層社區(qū)標(biāo)桿樓盤 項(xiàng)目做成純板式小高層社區(qū)，一方面可以形成項(xiàng)目的賣點(diǎn)，同時(shí)也符合項(xiàng)目整體形象。 做成純小高層社區(qū)可以為開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)利益最大化。 有利于項(xiàng)目景觀打造，更多的提高社區(qū)的綠化率，也是未來(lái)運(yùn)城樓市的發(fā)展方向。2、本項(xiàng)目整體定位本項(xiàng)目定位的五個(gè)基本法：規(guī)模上：能直觀體現(xiàn)為成熟典雅社區(qū)內(nèi)涵

37、上：能包容分期開發(fā)的不同組團(tuán)時(shí)間上：不會(huì)隨著時(shí)間的推移而衰落特征上：在同區(qū)樓盤中保持鮮明個(gè)性心理上：能讓目標(biāo)消費(fèi)群得到滿足感本項(xiàng)目整體定位大北城，理想社區(qū)北區(qū)首個(gè)大型城市綜合體3、目標(biāo)客群定位（1）本項(xiàng)目客戶群分析 本項(xiàng)目目標(biāo)購(gòu)房客戶大體分為兩種類型，即實(shí)用家庭型、二次置業(yè)型。他們?cè)谙M(fèi)動(dòng)機(jī)、人員構(gòu)成等方面各有側(cè)重及特點(diǎn)，現(xiàn)分述如下： 中高收入階層：指政府機(jī)構(gòu)及各類公司中高層管理及技術(shù)人員，這類客戶具以下特點(diǎn)和需求：特點(diǎn)：以首次置業(yè)為主；以中青年層面為主，年齡結(jié)構(gòu)在26-35歲之間；家庭結(jié)構(gòu)：2-3人；文化素質(zhì)較高，月收入較高；工作年限較短，積蓄不多，一般采用銀行按揭付款；主要購(gòu)買中小戶型（2

38、房或3房）住宅，面積為80-110平方米；希望滿足心理需求，要求物業(yè)綜合素質(zhì)高；對(duì)物業(yè)景觀有強(qiáng)烈的向往和追求。需求：希望物業(yè)有一定檔次；公共交通方便；要求物業(yè)具時(shí)代感；樓價(jià)不能太高；付款方式靈活；小區(qū)內(nèi)住戶普遍文化的認(rèn)同感；外觀設(shè)計(jì)及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境；物業(yè)管理收費(fèi)；各種康體配套設(shè)施。 白領(lǐng)階層：指全市各類企業(yè)中高級(jí)管理階層及金融證券界從業(yè)人員，有車一族占相當(dāng)比例。此類客戶以下特點(diǎn)及需求:特點(diǎn)：有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的有車一族；年齡結(jié)構(gòu)在30-40歲之間；家庭結(jié)構(gòu)：3-5人；主要購(gòu)買3房以上住宅，面積約110-160平方米；希望被人認(rèn)同和尊重，喜歡與成功人士為鄰；追求享受型的生活環(huán)境與設(shè)施；對(duì)物業(yè)景觀有強(qiáng)烈的向往和追求。需求：追求個(gè)性、品味、檔次；追求健康的身體與時(shí)尚的生活方式；環(huán)境綠化程度；室外空間的大??；小區(qū)內(nèi)住戶普遍身份地位的認(rèn)同感；外觀設(shè)計(jì)及室內(nèi)設(shè)計(jì)；物業(yè)的管理水平；會(huì)