新城開(kāi)發(fā)模式研究及案例55PPT

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-122021-5-12 2008.10.10 新城開(kāi)發(fā)模式研究及案例新城開(kāi)發(fā)模式研究及案例 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 關(guān)鍵字關(guān)鍵字 ： u新城新城 開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式 簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介 ： u新城是位于大城市郊區(qū)，交通便利、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美，能分新城是位于大城市郊區(qū)，交通便利、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美，能分 擔(dān)大城市的居住、產(chǎn)業(yè)、行政等功能，是具有相對(duì)獨(dú)立性的城市擔(dān)大城市的居住、產(chǎn)業(yè)、行政等功能

2、，是具有相對(duì)獨(dú)立性的城市 社區(qū)。本文給出了新城發(fā)展的六大模式，并舉出了相應(yīng)案例。社區(qū)。本文給出了新城發(fā)展的六大模式，并舉出了相應(yīng)案例。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 關(guān)于關(guān)于“新城新城”（new townnew town）的論述）的論述 p新城的定義新城的定義：位于大城市郊區(qū)，交通便利、設(shè)施齊全、環(huán)境 優(yōu)美，能分擔(dān)大城市的居住、產(chǎn)業(yè)、行政等功能，是具有相對(duì) 獨(dú)立性的城市社區(qū)。 p成功的新城成功的新城：應(yīng)該提供滿足于社區(qū)（community）

3、日常的居住、 文化、教育、商業(yè)、和公眾或私人服務(wù)的需求，并盡可能減少 與外界交換的行為，形成相對(duì)獨(dú)立的城市社區(qū)。 p新城不應(yīng)僅提供給人們居住的場(chǎng)所，還應(yīng)提供就業(yè)的機(jī)會(huì)，新 城不只是一個(gè)“臥城”。 a successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.-new-town planning

4、:principles and practice /gideon golany 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 依據(jù)新城發(fā)展的內(nèi)在核心驅(qū)動(dòng)因素和城市依據(jù)新城發(fā)展的內(nèi)在核心驅(qū)動(dòng)因素和城市 功能的不同，可以分為功能的不同，可以分為6 6大新城發(fā)展模式大新城發(fā)展模式 新城發(fā)展模式新城發(fā)展模式 田園新城 產(chǎn)業(yè)新城 邊緣新城 行政中心新城 國(guó)國(guó) 際際 案案 例例 pletchworth（英國(guó)，倫敦） pwelwyn garden city （英國(guó)，倫敦） 新城發(fā)展新城發(fā)展 模式模式 資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析 tod新城 pport sunlight （英國(guó)，利物浦） p筑波科學(xué)城（日本，筑波） pradb

5、urn（美國(guó)，紐約） pcolumbia哥倫比亞新城（美國(guó)，馬里蘭州） p千里新城（日本，大阪） p多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都） p沙田新市鎮(zhèn)（中國(guó)，香港） pcanberra（澳洲，堪培拉） pbrasilia（巴西，巴西利亞） 副中心新城p東京臨海副中心新城（日本，東京） p拉德芳斯副中心（法國(guó)，巴黎） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 目錄目錄 u田園新城田園新城 u邊緣新城邊緣新城 utodtod新城新城 u產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城 u副中心新城副中心新城 u行政中心新城行政中心新城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 田園新城是指以國(guó)家立法為基準(zhǔn)田園新城是指以國(guó)家立法為基準(zhǔn), ,政府主導(dǎo)政府主導(dǎo) 下由新城開(kāi)發(fā)公司

6、進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的新城下由新城開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的新城 u田園新城模式出現(xiàn)的核心驅(qū)動(dòng)因素是二戰(zhàn)后城市住房緊缺和普 遍的住房條件惡劣。 u新城是由官方為主的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，即新城開(kāi)發(fā)公司（new town development corporation）統(tǒng)一規(guī)劃和實(shí)施開(kāi)發(fā)的。 u政府部門(mén)的主導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在城址的選定、提供資金以及處 理與開(kāi)發(fā)公司的關(guān)系等方面。 u新城必須與中心城市保持一定距離，且選用地價(jià)較低的農(nóng)業(yè)用 地，而不允許選用建成區(qū)邊緣地帶的土地。 u新城開(kāi)發(fā)不以營(yíng)利為目的，但以市場(chǎng)化方式來(lái)運(yùn)作。新城開(kāi)發(fā) 公司擁有土地出售、轉(zhuǎn)讓、租用等權(quán)利。 u新城強(qiáng)調(diào)配套和自給自足，力求居住與工作崗位的平衡。

7、 u田園新城模式以英國(guó)新城為代表，典型案例包括stevenage； milton keynes等。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 三代田園新城三代田園新城 phase 1 p規(guī)模較小 p建筑密度較低，居住平 均密度為75人/公頃 p住宅按鄰里單位進(jìn)行建 設(shè)，各個(gè)鄰里有各自的 中心，并有大片綠地相 隔 p居住區(qū)和工業(yè)區(qū)等功能 分區(qū)較明顯 p道路網(wǎng)一般由環(huán)路和放 射性道路結(jié)合組成 p密度太低，建筑分散， 缺少城市生活氛圍 p人口規(guī)模偏小，公共設(shè) 施配套不足或運(yùn)營(yíng)困難 pstevenege 第一代新城第一代新城(1949-1950)第二代新城第二代新城(1955-1966) 特征特征 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 代表城市

8、代表城市 p規(guī)模比第一代新城大 p建筑密度較高 p更多注重城市景觀設(shè)計(jì) p功能分區(qū)不明顯 p淡化了鄰里概念 p綜合考慮了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展問(wèn)題，把新城作為地 區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn) p應(yīng)對(duì)私人小汽車(chē)的增長(zhǎng)， 道路交通處理較為復(fù)雜 p過(guò)分依賴新城中心區(qū)， 使新城未來(lái)的拓展變得 非常困難 pcumbernauld 第三代新城第三代新城(1967-1980) p規(guī)模比第e二代新城大 p設(shè)施配套進(jìn)一步完善， 獨(dú)立性強(qiáng)，不僅僅作為 中心城郊外的居住區(qū) p預(yù)留了大量土地，為今 后城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和 可持續(xù)發(fā)展提供了空間 上的保障 pmiltonkeynes 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 第一代新城的典型：斯蒂文乃齊第一代

9、新城的典型：斯蒂文乃齊 stevenagestevenage 倫敦倫敦 48.2km 位置和規(guī)模: 位于倫敦以北48.2公里，靠近高速 公路，在3個(gè)主要機(jī)場(chǎng)的近距離范圍 內(nèi) 規(guī)劃建成25平方公里，人口6萬(wàn)， 有6個(gè)鄰里居住區(qū)的新城 特點(diǎn)： 住宅布局上采用人車(chē)分流的原則 設(shè)計(jì)新城中心及英國(guó)第一條步行街 區(qū)，營(yíng)造良好的公共活動(dòng)氛圍 密度低，住宅設(shè)計(jì)多為帶有私家花 園的獨(dú)立式住宅 住宅按鄰里單位設(shè)置，各個(gè)鄰里之 間間隔大片綠地 功能分區(qū)明顯，工業(yè)區(qū)主要布置在 城西，與生活區(qū)有鐵路相隔 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 斯蒂文乃齊出現(xiàn)的五大問(wèn)題斯蒂文乃齊出現(xiàn)的五大問(wèn)題 新城密度過(guò)低，使其缺少城市氛圍，限制了城

10、市功能的發(fā)揮，并且城市過(guò)度 依賴私人汽車(chē)。 問(wèn)題問(wèn)題1 由于新城住宅主要提供給在新城就業(yè)的人群，因此并沒(méi)有解決低收入人群的 居住問(wèn)題，同時(shí)也排除了無(wú)業(yè)人群、退休人群、傷殘人群遷移新城的可能性。 新城發(fā)展公司規(guī)劃與當(dāng)?shù)厣虝?huì)的發(fā)展策略缺乏溝通，是得一些公司不能順利 遷入新城。 中心區(qū)各類設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)偏低，各使用功能之間缺少平衡，從而使得中心區(qū)的整 體效能不能得到充分的發(fā)揮。 交通組織上現(xiàn)有的火車(chē)站和汽車(chē)站無(wú)法滿足需求，并且大量地上停車(chē)位造成 土地資源的低效使用，同時(shí)也模糊了市中心的場(chǎng)所感。 問(wèn)題問(wèn)題2 問(wèn)題問(wèn)題3 問(wèn)題問(wèn)題4 問(wèn)題問(wèn)題5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 第三代新城的典型：密爾頓第三代新城的

11、典型：密爾頓 凱恩斯凱恩斯 miltonkeynesmiltonkeynes 位置和規(guī)模: 位于倫敦附近，距離倫敦和伯明翰 分別為1小時(shí)和1小時(shí)50分的汽車(chē)車(chē) 程，臨近牛津和劍橋。 規(guī)劃建成88.8平方公里，人口25萬(wàn) 特點(diǎn)： 引入網(wǎng)格道路布局模式，并且主要 道路系統(tǒng)在地面層上，設(shè)有多層次 的立體交叉點(diǎn) 注重景觀設(shè)計(jì)，新城公園用地占 了總用地的20%，并設(shè)計(jì)了成線性 型的公園。 采用就業(yè)崗位分散的模式，給人 們提供了較多的選擇余地。 提供良好的社會(huì)服務(wù)促進(jìn)了早期居 民和公司的遷入 土地使用上預(yù)留待發(fā)展用地，能夠 隨發(fā)展、需求的變化靈活調(diào)整 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 密爾頓密爾頓 凱恩斯出

12、現(xiàn)的三大問(wèn)題凱恩斯出現(xiàn)的三大問(wèn)題 總體密度仍然偏低，雖然其規(guī)劃目標(biāo)是建設(shè)多樣化的住宅以吸引多樣化的人 口，但是私人汽車(chē)的普及以及網(wǎng)格布局的模式也使得新城的住宅同質(zhì)化和低 密度化。 問(wèn)題問(wèn)題1 新城在社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)上十分成功，在財(cái)務(wù)方面卻是失敗的，這主要是由于由 于新城開(kāi)發(fā)公司取地成本過(guò)高，并處理了許多市場(chǎng)尚不成熟的物業(yè)，導(dǎo)致獲 利遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于應(yīng)得的收入。 新城的小公司過(guò)多，小公司生存壓力較大，沒(méi)有精力進(jìn)行系統(tǒng)的員工培訓(xùn) 問(wèn)題問(wèn)題2 問(wèn)題問(wèn)題3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 田園新城模式的成功關(guān)鍵在于立法和政策田園新城模式的成功關(guān)鍵在于立法和政策 的支持，政府在新城建設(shè)中起主導(dǎo)作用的支持，政府在新城建設(shè)

13、中起主導(dǎo)作用 l 立法和政策的支持立法和政策的支持: 為吸引倫敦的居民前往新城,英國(guó)政府制定了一系列減稅和補(bǔ)貼的 優(yōu)惠政策。 并制定了住宅、城鎮(zhèn)規(guī)劃法，新城法， 城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)法等等大 力支持新城的建設(shè)。 l 政府部門(mén)的主導(dǎo)作用政府部門(mén)的主導(dǎo)作用: 在新城地址的選定和規(guī)劃方面，政府起了決定性的作用。 在新城建設(shè)的初期，政府為新城開(kāi)發(fā)公司提供了大量資金以支持 一些造價(jià)很高但短期內(nèi)也無(wú)法帶來(lái)收益的項(xiàng)目的建設(shè)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 目錄目錄 u田園新城田園新城 u邊緣新城邊緣新城 utodtod新城新城 u產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城 u副中心新城副中心新城 u行政中心新城行政中心新城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

14、14 邊緣新城是隨著城市郊區(qū)化的發(fā)展而形成邊緣新城是隨著城市郊區(qū)化的發(fā)展而形成 的的 階段 劃分 零售業(yè)郊區(qū)化零售業(yè)郊區(qū)化 （1970-1980年） 發(fā) 展 特 征 核 心 驅(qū) 動(dòng) l汽車(chē)時(shí)代的到來(lái)使得 郊區(qū)開(kāi)發(fā)不再沿鐵路 線分布 l中產(chǎn)階級(jí)和富裕階層 的郊區(qū)住宅迅速膨脹, 這批人住在郊區(qū)，白 天進(jìn)城上班 l大都市郊區(qū)涌現(xiàn)大批 以居住為主的衛(wèi)星城 l汽車(chē)的普及和路網(wǎng)的 建設(shè),使通勤費(fèi)用下降 l實(shí)際收入增加 l中心城環(huán)境惡化, 嚴(yán)重 的“城市病”日益突出 l跟隨企業(yè)遷到郊區(qū) l出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化熱潮， 制造業(yè)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè) 等紛紛落戶城郊 l大都市周邊大量的產(chǎn)業(yè) 園,工業(yè)園等崛起, 郊區(qū)本 地就業(yè)

15、趨勢(shì)加強(qiáng) l以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新城開(kāi) 發(fā)掀起了郊區(qū)化的另一 個(gè)高潮 l高速公路體系的發(fā)展 l中心城日益高漲的地 價(jià),使得郊區(qū)的地價(jià)極 具競(jìng)爭(zhēng)力 l中心城勞動(dòng)力成本逐 漸提高 l行政政策 l大型購(gòu)物中心,休閑娛 樂(lè)場(chǎng)所在郊區(qū)逐漸興旺 l住宅建設(shè)從分散型的高 檔住宅轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈邔庸?寓 l城市居民階層多樣化, 基本實(shí)現(xiàn)本地化就業(yè) l大都市周邊形成了一些 相對(duì)獨(dú)立，功能完善的 新城鎮(zhèn) l市區(qū)商業(yè)日趨飽和， 而城區(qū)需求日益旺盛 l市中心商業(yè)面對(duì)來(lái)自 新郊區(qū)商業(yè)的激烈競(jìng) 爭(zhēng) l追隨消費(fèi)者,人口郊 區(qū)化引起零售商業(yè)遷 移 l金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)等 生產(chǎn)服務(wù)業(yè)也出現(xiàn)郊 區(qū)化遷移 l新興的高科技科技產(chǎn) 業(yè)在郊區(qū)蓬勃發(fā)展

16、 l傳統(tǒng)城市中心及其郊 區(qū)邊緣城市共同構(gòu)成 的大都市圈逐步形成 辦公業(yè)郊區(qū)化辦公業(yè)郊區(qū)化 （80年代以來(lái)） 制造業(yè)郊區(qū)化制造業(yè)郊區(qū)化 （1950-1970年） 人口郊區(qū)化人口郊區(qū)化 （1920-1950年） l信息高速公路的迅猛發(fā) 展 l新的信息交流方法使得 辦公單位的選址郊區(qū)化 l新型技術(shù)產(chǎn)業(yè)普遍對(duì)地 價(jià)和環(huán)境要求較高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 典型案例：哥倫比亞新城典型案例：哥倫比亞新城 位置和規(guī)模： 距離華盛頓中心約48km，距離巴爾的 摩4km 占地5600公頃 規(guī)劃總?cè)丝?1萬(wàn)人 u用地功能組合： 居住、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地為主，綠地 公園用地占到23% u主要特點(diǎn)： 鄰近核心城市，公

17、路交通網(wǎng)發(fā)達(dá) 新城建設(shè)按照鄰里單位結(jié)構(gòu)組成 公共配套設(shè)施完善 60以上的人在本地居住和工作，本 地企業(yè)提供了大量的工作機(jī)會(huì) 48km 24km 高速公路網(wǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 哥倫比亞新城的大成功之處哥倫比亞新城的大成功之處 1.規(guī)劃過(guò)程中社會(huì)學(xué)家的參與，以避免純技術(shù)的空間規(guī)劃。 2.哥倫比亞共規(guī)劃10個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)由4到5各組團(tuán)構(gòu)成；組團(tuán)、小區(qū)、城市 都有各自的中心并圍繞中心展開(kāi)，三級(jí)中心的設(shè)計(jì)增加了整個(gè)社區(qū)的向心力， 為形成社區(qū)感奠定了基礎(chǔ)。 3.對(duì)于大規(guī)模開(kāi)放空間的保護(hù)保證了項(xiàng)目的全面升值。 4.產(chǎn)品形式多樣，降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并實(shí)現(xiàn)了多功能社區(qū)的目標(biāo)。 5.“ 建筑導(dǎo)則法”保證

18、了社區(qū)風(fēng)貌的整體性和城市發(fā)展愿景的實(shí)現(xiàn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 哥倫比亞新城存在的問(wèn)題哥倫比亞新城存在的問(wèn)題 公共交通系統(tǒng)規(guī)劃未能有效減少私家車(chē)的使用。 1990的數(shù)據(jù)表明有92%的哥倫比亞居民自駕車(chē)或合伙駕車(chē)上班，2000年該 數(shù)據(jù)保持上升趨勢(shì)。 問(wèn)題問(wèn)題1 中產(chǎn)階級(jí)的聚集和良好的居住環(huán)境使得提供可支付經(jīng)濟(jì)住房的目標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)。 哥倫比亞新城雖然推行多種族混和居住，但是他們的住戶多為中產(chǎn)階級(jí)。在 新興社區(qū)，除非房源老化，否則經(jīng)濟(jì)房市場(chǎng)比率很難提高。 問(wèn)題問(wèn)題2 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513

19、598 qq:69031789 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 典型案例：里斯頓新城（典型案例：里斯頓新城（restonreston） 位置和規(guī)模： 位于華盛頓以西35km，開(kāi)車(chē) 至杜勒斯機(jī)場(chǎng)15分鐘 占地45平方公里 規(guī)劃戶數(shù)2.8萬(wàn) u用地功能組合： 居住、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地為主， 綠地 公園用地占到23% u主要特點(diǎn)： 提供適合各年齡和收入階層的 各種類型的住宅 豐富的文化娛樂(lè)設(shè)施和完善的 基礎(chǔ)設(shè)施 公共配套設(shè)施完善 擁有超過(guò)萬(wàn)個(gè)工作崗位，實(shí) 現(xiàn)了工作和居住的平衡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 里斯頓新城的大成功之處里斯頓新城的大成功之處 1.高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和里斯頓建設(shè)多帶來(lái)的高素質(zhì)人口聚集形

20、成互動(dòng)，形成了 產(chǎn)業(yè)和人口不斷升級(jí)的良性循環(huán)。 2合理的規(guī)劃布局使得里斯頓實(shí)現(xiàn)了城市的活力、便捷、現(xiàn)代化與鄉(xiāng)村的開(kāi)闊、 淳樸、自然的有機(jī)結(jié)合。 3.區(qū)劃法的應(yīng)用使新城通過(guò)局部提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，保留了大量的開(kāi)放空間 和待發(fā)展用地，為新城的可持續(xù)發(fā)展預(yù)留了空間。 4.里斯頓的業(yè)主委員會(huì)在新城發(fā)展中起來(lái)重要作用，是里斯頓最后成為一個(gè)充 滿活力的新城的關(guān)鍵因素之一。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 目錄目錄 u田園新城田園新城 u邊緣新城邊緣新城 ut

21、odtod新城新城 u產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城 u副中心新城副中心新城 u行政中心新城行政中心新城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 todtod解讀解讀 todtod：transit-oriented development transit-oriented development “交通導(dǎo)向開(kāi)發(fā)交通導(dǎo)向開(kāi)發(fā)” “交通導(dǎo)向開(kāi)發(fā)”（ tod ）是以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)，屬于密 度偏高的開(kāi)發(fā)，位于主要交通站點(diǎn)周邊適宜步行的距離內(nèi)，通稱可 以為步行者也不排除駕車(chē)者提供居住、就業(yè)和購(gòu)物的機(jī)會(huì)。 tod可能是新建或重建的一幢或幾幢建筑，這些建筑的設(shè)計(jì)和朝向 適宜運(yùn)輸?shù)挠猛尽?一個(gè)人愿意步行的距離決定了tod的大致范

22、圍。這個(gè)距離大約為5 分鐘的步行路程，也就是400到600米。在這個(gè)半徑范圍內(nèi)，有 125-250英畝的土地用于交通導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)（tod）。 “交通導(dǎo)向開(kāi)發(fā)” 令市民們可以在家、工作地、購(gòu)物點(diǎn)、學(xué)?；?服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的日常往來(lái)中的一次或數(shù)次可以選擇不開(kāi)私家車(chē)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 美國(guó)美國(guó)orencoorenco有趣的有趣的todtod模式模式 uorenco車(chē)站社區(qū)位于 波特蘭的max輕軌西部， 占地209英畝。 鎮(zhèn)中心 包括雜貨店，零售店， 寫(xiě)字樓和住宅7萬(wàn) 平房英尺零售，3平方 英尺寫(xiě)字樓，4萬(wàn)平方 英尺頂樓住宅，28座商 住建筑。 盡管大量的項(xiàng)目仍然待建，而且沒(méi)有多少項(xiàng)目是真正在輕

23、軌附近建 設(shè)的，奧潤(rùn)柯站仍然持續(xù)不斷的獲得各種規(guī)劃獎(jiǎng)。 從土地利用演變過(guò)程來(lái)看從土地利用演變過(guò)程來(lái)看 開(kāi)發(fā)最初從康奈爾路北開(kāi)始，并且發(fā)展繁榮，而鄰近輕軌站點(diǎn)的 大片土地目前仍然空置或是正在被籌劃未來(lái)進(jìn)行的開(kāi)發(fā)。 從當(dāng)?shù)鼐用竦慕煌ǚ绞绞褂脕?lái)看從當(dāng)?shù)鼐用竦慕煌ǚ绞绞褂脕?lái)看 如果輕軌是tod模式的發(fā)展核心，那么居住在車(chē)站周邊的居民就 應(yīng)該經(jīng)常使用輕軌并往來(lái)于車(chē)站，但事實(shí)卻是相反的。只有少量的 當(dāng)?shù)鼐用袷褂幂p軌，而使用輕軌的人即便是從家到車(chē)站很短的距離 也要開(kāi)車(chē)。 orenco真的是真的是todtod嗎？嗎？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 奧潤(rùn)柯偏離奧潤(rùn)柯偏離todtod的原因分析的原因分析 核心物業(yè)發(fā)

24、展的依靠公路系統(tǒng)核心物業(yè)發(fā)展的依靠公路系統(tǒng) 未能實(shí)現(xiàn)交通需求的有效控制未能實(shí)現(xiàn)交通需求的有效控制 盡管pac trust在康奈爾路的兩側(cè)都擁有土地，但是他選擇先開(kāi)發(fā)康 奈爾路和butler路中間的那塊土地。這是離輕軌最遠(yuǎn)的地塊，但是 距離道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)最近。 從交通流量來(lái)看 減少汽車(chē)流浪是tod的主要目標(biāo)之一。在輕軌開(kāi)通前后的一年中， 道路的車(chē)流量并沒(méi)有發(fā)生明顯的變化。實(shí)際上輕軌的主要的影響是 把坐公共汽車(chē)的人弄上了火車(chē)，而不是把開(kāi)私車(chē)的人變成了輕軌通 勤者。 從停車(chē)位設(shè)計(jì)來(lái)看 開(kāi)發(fā)商為居民提供了遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出城市規(guī)劃者認(rèn)為的最大數(shù)量停車(chē)位。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 奧潤(rùn)柯偏離奧潤(rùn)柯偏離todto

25、d的原因分析的原因分析 社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)度在政府、開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)鼐用袢卟┺年P(guān)系之下不斷調(diào) 整，對(duì)todtod發(fā)展造成了根大的負(fù)面影響。 以鐵路站點(diǎn)為中心的交通系統(tǒng)整合沒(méi)有成功以鐵路站點(diǎn)為中心的交通系統(tǒng)整合沒(méi)有成功 tod核心規(guī)劃理念核心規(guī)劃理念高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)未能達(dá)到原來(lái)預(yù)期高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)未能達(dá)到原來(lái)預(yù)期 費(fèi)時(shí)的換乘和鐵路的擁擠導(dǎo)致鐵路吸引力下降。 以站點(diǎn)為核心的公共汽車(chē)系統(tǒng)的失敗。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 國(guó)家理念的實(shí)踐：日本多摩國(guó)家理念的實(shí)踐：日本多摩 多摩新鎮(zhèn)位于東京新宿副都心的西南方向19-33公里處，距離橫 濱市中心西北部約25公里的多摩地區(qū)的丘陵地帶，東西長(zhǎng)14公 里，南北寬2-3公里，包括了

26、東京都多摩市、稻城市、八王子市 和町田市的一部分，是日本最大新鎮(zhèn) 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 緩解東京住房壓力是多摩開(kāi)發(fā)的原始驅(qū)動(dòng)緩解東京住房壓力是多摩開(kāi)發(fā)的原始驅(qū)動(dòng) 力力 多摩新鎮(zhèn)的規(guī)劃最初目標(biāo)就是了滿足東京人口的居住需求滿足東京人口的居住需求，其中土 地使用構(gòu)成中住宅面積占住宅面積占47%。 1975年11月，新城鎮(zhèn)的發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為建設(shè)工作居住平衡的都市工作居住平衡的都市。 開(kāi)發(fā)背景開(kāi)發(fā)背景 由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和就業(yè)迅速向東京都的中心區(qū)域集中，造成了地價(jià)飛 漲，使得市內(nèi)的房?jī)r(jià)變得非常昂貴。住房需求不得不向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。 為了應(yīng)對(duì)這種狀況，日本政府采用了以鐵路為導(dǎo)向的新鎮(zhèn)發(fā)展計(jì)劃以鐵路為導(dǎo)向的新鎮(zhèn)

27、發(fā)展計(jì)劃， 而多摩正是在這種情況發(fā)展起來(lái)的。 開(kāi)發(fā)目的開(kāi)發(fā)目的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 多摩新城開(kāi)發(fā)的成功因素多摩新城開(kāi)發(fā)的成功因素 l土地利用政策整體限制城市中心的發(fā)展同時(shí)促進(jìn)站點(diǎn)周邊高密度、 高強(qiáng)度發(fā)展。 l通過(guò)限制私家車(chē)發(fā)展和鼓勵(lì)鐵路捷運(yùn)系統(tǒng)的使用實(shí)現(xiàn)交通需求的 有效的管制，增強(qiáng)社會(huì)對(duì)于公共捷運(yùn)，特別是快速鐵路的依賴性。 l政府和鐵路投資運(yùn)營(yíng)商共盈的開(kāi)發(fā)模式。 l以鐵路捷運(yùn)系統(tǒng)為中心的交通網(wǎng)絡(luò)和節(jié)點(diǎn)整合來(lái)保證tod站點(diǎn)的 強(qiáng)大輻射力和吸引力。 l開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先于鐵路保證客流量。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 多摩新鎮(zhèn)的問(wèn)題多摩新鎮(zhèn)的問(wèn)題 多摩新鎮(zhèn)人口的持續(xù)減少

28、和結(jié)構(gòu)的老齡化趨勢(shì)對(duì)于新鎮(zhèn)的持續(xù)開(kāi)發(fā)多摩新鎮(zhèn)人口的持續(xù)減少和結(jié)構(gòu)的老齡化趨勢(shì)對(duì)于新鎮(zhèn)的持續(xù)開(kāi)發(fā) 造成了非常大的負(fù)面影響。造成了非常大的負(fù)面影響。 多摩新鎮(zhèn)從70年代早期開(kāi)始吸納居住人口。從90年代中期，人口減 少了17000。萎縮的住宅銷售給三家開(kāi)發(fā)實(shí)體造成了很大財(cái)務(wù)問(wèn)題。 l宏觀來(lái)看，東京人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量發(fā)生了質(zhì)的變化。 l傳統(tǒng)的家庭組織架構(gòu)發(fā)生了變化。 l終生雇用制度與基于年齡的薪金制度造成不合理的居住區(qū)人口結(jié) 構(gòu)。 l住房產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)的不合理，使得新鎮(zhèn)住房的性價(jià)比下降，失去對(duì) 目標(biāo)人口的吸引力。 原因原因 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 todtod新鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展新鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展 l中心城市的

29、城市化進(jìn)程與tod新鎮(zhèn)的發(fā)展存很強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系 。 ltod新鎮(zhèn)的規(guī)劃需要保證住宅的多樣化來(lái)滿足不同年齡階層人們 的住宅需求，從而達(dá)到保持人口結(jié)構(gòu)多樣化的目標(biāo)。 l tod新鎮(zhèn)的可持續(xù)性發(fā)展需要政府對(duì)于交通需求的有效管制，來(lái) 保證捷運(yùn)系統(tǒng)對(duì)于大眾的吸引力和tod站點(diǎn)的輻射力。 l.tod新鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)需要一種多方共贏的開(kāi)發(fā)模式。 ltod開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)最好能夠在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期開(kāi)始。 . . 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 美國(guó)奧潤(rùn)柯和日本多摩發(fā)展結(jié)果巨大差美國(guó)奧潤(rùn)柯和日本多摩發(fā)展結(jié)果巨大差 異的原因異的原因 規(guī)劃理念與背景不同規(guī)劃理念與背景不同 交通需求管制的背景和手段不同交通需求管制的背景和手段不同 交通

30、網(wǎng)絡(luò)整合效果不同交通網(wǎng)絡(luò)整合效果不同 多摩：東京城市中心區(qū)功能過(guò)度集中，建設(shè)多摩新鎮(zhèn)其主要目的為 了解決工作在城市中心區(qū)的人口的住宅需求問(wèn)題。 奧潤(rùn)柯：在城市出現(xiàn)郊區(qū)化和中心空洞化的背景下出現(xiàn)，低密度的 城市擴(kuò)張，對(duì)美國(guó)的可持續(xù)發(fā)展造成了巨大的負(fù)面影響。 日本政府一直致力于發(fā)展公共交通，并且采用多種政策控制私人交 通的發(fā)展。美國(guó)奧潤(rùn)柯則截然相反，增加了車(chē)位的數(shù)量，間接鼓勵(lì) 了私車(chē)的使用。 l 對(duì)于站點(diǎn)的整合不同； l 交通網(wǎng)絡(luò)的整合不同； l 日本的鐵路運(yùn)營(yíng)保持了大運(yùn)輸量、高效、準(zhǔn)時(shí)的特點(diǎn)，鐵路仍 然成為通勤的首選。奧潤(rùn)柯的鐵路系統(tǒng)運(yùn)輸能力有限。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 目錄目錄 u田園新

31、城田園新城 u邊緣新城邊緣新城 utodtod新城新城 u產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城 u副中心新城副中心新城 u行政中心新城行政中心新城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城以一種或多種產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力以一種或多種產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力 而帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展的新城模式而帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展的新城模式 產(chǎn)業(yè)是按照規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)要求集成起來(lái)的行業(yè)群體。因此 產(chǎn)業(yè)的涵蓋范圍不僅指工業(yè)，還包括非工業(yè)，并且是由多個(gè)相對(duì) 獨(dú)立但業(yè)務(wù)性質(zhì)完全一致的行業(yè)組成的，或者說(shuō)是由分散在多個(gè) 行業(yè)、具有同樣業(yè)務(wù)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)組織組成的。 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城 產(chǎn)業(yè)城是指以一種或多種產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力從而帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展的 新型發(fā)展模式。 本

32、報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 筑波科學(xué)城概況筑波科學(xué)城概況 筑波科學(xué)城位于日本 東京東北約6o公里和 成田國(guó)際機(jī)場(chǎng)西北約40 公里處。 總面積28400公頃， 包括研究學(xué)園區(qū)和周邊 開(kāi)發(fā)區(qū)兩大部分。 現(xiàn)有人口約20萬(wàn)，其 中國(guó)家技術(shù)研究人員 13000余人，博士數(shù)千 人，是日本最大的科學(xué) 研究中心。 筑波是日本政府第一個(gè)嘗 試建立的科學(xué)城，完全由 中央政府資助，以基礎(chǔ)科 研為主，屬國(guó)家級(jí)研究中 心。有國(guó)家級(jí)研究與教育 院所48個(gè)，分別隸屬于多 個(gè)政府部門(mén)和機(jī)構(gòu)。自20 世紀(jì)8o年代末以來(lái)，日本 全國(guó)3o%的國(guó)家研究機(jī)構(gòu) 及40% 的研究人員都集聚 在筑波，國(guó)家研究機(jī)構(gòu)全 部預(yù)算的5o左右投資在 這

33、里。 距離ibaraki省 會(huì)mito市50公 里 距東京成田 國(guó)際機(jī)場(chǎng)40 公里 距東京約60公 里 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 筑波筑波六十年代日本六十年代日本“貿(mào)易立國(guó)貿(mào)易立國(guó)”向向“技術(shù)立技術(shù)立 國(guó)國(guó)”轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變中誕生的新興科技產(chǎn)業(yè)城中誕生的新興科技產(chǎn)業(yè)城 東京環(huán)境惡化，人口擁擠東京環(huán)境惡化，人口擁擠 日本長(zhǎng)期以來(lái)主要依賴引進(jìn)吸收歐美各國(guó)技術(shù)施行“快速模仿者 戰(zhàn)略”。這種引進(jìn)技術(shù)戰(zhàn)略奇跡般地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)成倍增長(zhǎng)，也因此 忽視了基礎(chǔ)研究，導(dǎo)致受外國(guó)工藝控制不斷購(gòu)買(mǎi)專利，費(fèi)用日益 昂貴。同時(shí)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由傳統(tǒng)企業(yè)向以電子信息產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變時(shí)， 缺乏必要的科學(xué)技術(shù)支撐和儲(chǔ)備。 “貿(mào)易立國(guó)貿(mào)易立國(guó)”轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)

34、向“技術(shù)立國(guó)技術(shù)立國(guó)” 1960年代中期至1970年代中期，日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，城市化 水平迅速提高。人口的大量增加造成了城市中住宅的嚴(yán)重不足， 許多設(shè)施不完善的住宅區(qū)開(kāi)始在郊區(qū)蔓延。 為了響應(yīng)“技術(shù)立國(guó)”并解決巨大的住宅缺口，日本政府決定有計(jì) 劃地在城市外圍進(jìn)行大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)。自此，新城開(kāi)發(fā)進(jìn)入實(shí)質(zhì) 階段，筑波科學(xué)城就是其中的一個(gè)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 “創(chuàng)造適宜研究和教育的環(huán)境創(chuàng)造適宜研究和教育的環(huán)境”和和“緩解東京緩解東京 人口壓力人口壓力”成為筑波科學(xué)城的最初建設(shè)目標(biāo)成為筑波科學(xué)城的最初建設(shè)目標(biāo) 為了迎接科學(xué)技術(shù)革命和教育改革時(shí)代的需要，為實(shí)現(xiàn)高水平的 研究和教育建立一個(gè)基

35、地。這個(gè)基地的核心就是從東京及其周?chē)?地區(qū)遷來(lái)的國(guó)家級(jí)、實(shí)驗(yàn)性的研究機(jī)構(gòu)和教育機(jī)構(gòu)，建立筑波大 學(xué)，創(chuàng)造一個(gè)適宜實(shí)驗(yàn)性的研究和教育機(jī)構(gòu)發(fā)展的環(huán)境。 為了應(yīng)付和減輕東京過(guò)度擁擠的環(huán)境，把那些沒(méi)有必要留在東京 的國(guó)家級(jí)實(shí)驗(yàn)室、研究與教育機(jī)構(gòu)遷入筑波科學(xué)城，就是以一個(gè) 有序的方式減輕首都密集地區(qū)的人口過(guò)度集中的壓力，同時(shí)適當(dāng) 提高閑置土地的使用率，為首都地區(qū)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 創(chuàng)造適宜研究和教育的環(huán)境創(chuàng)造適宜研究和教育的環(huán)境 緩解東京人口壓力緩解東京人口壓力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 筑波科學(xué)城成功的要素筑波科學(xué)城成功的要素 筑波大學(xué)成為聯(lián)筑波大學(xué)成為聯(lián) 系各個(gè)科研機(jī)構(gòu)系各個(gè)科研機(jī)構(gòu) 的紐帶的

36、紐帶 在實(shí)際城市發(fā)展中，筑波大學(xué)很好的發(fā)揮了作為各個(gè)科學(xué)研究機(jī)構(gòu)紐帶的作用?？?學(xué)城以筑波大學(xué)為中心，加強(qiáng)科學(xué)園內(nèi)各研究機(jī)構(gòu)的相互合作和有機(jī)聯(lián)系，從而使 筑波地區(qū)成為一個(gè)綜合的研究都市。同時(shí)，筑波大學(xué)也為各個(gè)研究機(jī)構(gòu)輸送了大量 優(yōu)秀的后備人才。 采用健全的立法保采用健全的立法保 障和大量?jī)?yōu)惠政策障和大量?jī)?yōu)惠政策 筑波科學(xué)城建設(shè)的法規(guī)相當(dāng)健全，這些法律法規(guī)大體上分為兩類： 一是專門(mén)針對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)地區(qū)制定的法律； 二是與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)相關(guān)的國(guó)家科技經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)方面的法律法規(guī)，其中第一類 法律更集中有力，這是筑波科學(xué)城建設(shè)的一個(gè)突出特點(diǎn)。 保護(hù)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)保護(hù)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā) 展的規(guī)劃理念展的規(guī)劃理念 筑

37、波科學(xué)城建設(shè)之初的規(guī)劃理念就是“科學(xué)城的建設(shè)應(yīng)該盡可能的是各種活動(dòng)達(dá)到 有機(jī)的聯(lián)系，與此同時(shí)，通過(guò)保護(hù)自然環(huán)境和歷史遺產(chǎn)使科學(xué)城的建設(shè)能讓居民保 持健康和文明的生活”，并且一直以建立人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展的生態(tài)型城市為目標(biāo)， 經(jīng)過(guò)40多年的建設(shè)和發(fā)展， 成為世人所公認(rèn)的生態(tài)型科學(xué)城。 19851985年筑波世界博年筑波世界博 覽會(huì)促進(jìn)了筑波的覽會(huì)促進(jìn)了筑波的 城市發(fā)展城市發(fā)展 l較快推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) l城市功能的完善 l城市環(huán)境美化 l城市知名度和國(guó)際交流 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 筑波科學(xué)城存在的問(wèn)題之一：沒(méi)有達(dá)到緩筑波科學(xué)城存在的問(wèn)題之一：沒(méi)有達(dá)到緩 解東京人口壓力的目的解東京人口壓力的目的

38、90年代日本進(jìn)入了長(zhǎng)時(shí)間的蕭條期，沒(méi)有了政府和私人投資的的 強(qiáng)有力支持，筑波的配套設(shè)施步伐嚴(yán)重滯后于社會(huì)的發(fā)展。 建設(shè)筑波科學(xué)城時(shí)是有意地把一些設(shè)施部局在東京之外，但筑波 城離東京太近，而且與東京有高速列車(chē)相聯(lián)系，一個(gè)小時(shí)就可以 到達(dá)東京。本來(lái)這是優(yōu)勢(shì)，但是卻成為筑波科學(xué)城發(fā)展的主要限 制因素。 城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施缺乏，對(duì)居住人口沒(méi)有吸引城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施缺乏，對(duì)居住人口沒(méi)有吸引 力力 與東京較近的交通距離阻礙了人們離開(kāi)發(fā)達(dá)的東京與東京較近的交通距離阻礙了人們離開(kāi)發(fā)達(dá)的東京 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 筑波科學(xué)城存在的問(wèn)題之二：投入產(chǎn)出不筑波科學(xué)城存在的問(wèn)題之二：投入產(chǎn)出不 成比例成比

39、例 截止到1998年日本政 府投入了約2.4萬(wàn)億日 元，然而投入產(chǎn)出不成 比例，筑波的產(chǎn)值并不 高，主要靠農(nóng)業(yè)產(chǎn)出。 1 9 9 9 年 總 產(chǎn) 值 僅 為 7000億日元。 政府作為投資主體，根本不了解市場(chǎng)，作為投資代理人的政府官員 也沒(méi)有激勵(lì)機(jī)制去了解市場(chǎng)。在官僚機(jī)制之下，研發(fā)人員缺乏一定 的激勵(lì)機(jī)制，科研項(xiàng)目得不到應(yīng)有的重視，科技水平下降。 高新技術(shù)開(kāi)發(fā)機(jī)制落后高新技術(shù)開(kāi)發(fā)機(jī)制落后 政府直接管理模式的弊端政府直接管理模式的弊端 科學(xué)城里沒(méi)有形成健康的園區(qū)文化科學(xué)城里沒(méi)有形成健康的園區(qū)文化 政府管理模式?jīng)]有促成科學(xué)城與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展，反而加劇了 科學(xué)城和地方政府的敵對(duì)情緒，根本不利于科

40、學(xué)城的健康發(fā)展。 官僚機(jī)構(gòu)的作風(fēng)盛行，事事論資排輩，抑制人的創(chuàng)造性。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 加州的陽(yáng)光加州的陽(yáng)光爾灣爾灣 u爾灣位于加利福尼亞 州以南五十公里處，屬 于橘郡管轄范圍。 u爾灣南面瀕臨太平洋， 擁有著名的laguna海 濱、longbeach海濱， 這里陽(yáng)光充沛(“加州的 陽(yáng)光”聞名世界)，氣候 溫和 u爾灣是美國(guó)最大的規(guī) 劃城市社區(qū)之一，占地 88平方公里，現(xiàn)有人口 17.5萬(wàn)。 雖然爾灣從建市到 目前只有短短的30多 年歷史，但是它已經(jīng) 成為加州重要的經(jīng)濟(jì) 城市。，由于是新開(kāi) 發(fā)的社區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì) 非常好，近幾年來(lái)逐 漸成為加州的高尚住 宅區(qū)之一。 爾灣市努力保持作為美國(guó)

41、最安全，規(guī)劃完善，便于開(kāi)展商業(yè)活動(dòng) 的最佳社區(qū)的口碑，在過(guò)去的30年里，吸引了大量的居民和商業(yè) 機(jī)構(gòu)。這種努力使?fàn)枮呈谐蔀橛懈?jìng)爭(zhēng)力的社區(qū)，并將不斷保持。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 發(fā)展背景發(fā)展背景 爾灣是一個(gè)一開(kāi)始就經(jīng)過(guò)規(guī)劃的城市。幕后推動(dòng)者為擁有爾灣及其爾灣是一個(gè)一開(kāi)始就經(jīng)過(guò)規(guī)劃的城市。幕后推動(dòng)者為擁有爾灣及其 附近大片土地的附近大片土地的“爾灣公司爾灣公司”，爾灣公司由爾灣家族成立，爾灣公司由爾灣家族成立。 1959年?duì)枮彻緫?yīng)加州大學(xué)的請(qǐng)求，同意捐出1000英畝土地作為 加州大學(xué)校區(qū)。當(dāng)時(shí)的州政府也捐出額外的500英畝土地作為校區(qū)。 爾灣加大聘請(qǐng)的建筑師威廉佩德拉和爾灣公司策劃部門(mén)則認(rèn)

42、為， 有必要在環(huán)繞大學(xué)的社區(qū)建立一個(gè)容納5萬(wàn)人口的城市。根據(jù)他們 繪制及擬定的開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)，這個(gè)新城市需擁有工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住 宅區(qū)、休閑區(qū)及綠地等。 1970年，目前叫做“爾灣商業(yè)綜合體”前身叫做“爾灣工業(yè)區(qū)” 對(duì)外開(kāi)放。龜巖、大學(xué)公園、牧場(chǎng)、核桃及culverdale等住宅區(qū) 也在這年陸續(xù)建成。 1971年12月28日，社區(qū)居民投票通過(guò)成立一個(gè)范圍更大的區(qū)域，即 “爾灣市”，至此，爾灣市正式成立。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 爾灣的城市發(fā)展原則爾灣的城市發(fā)展原則 通過(guò)運(yùn)用城市商業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃和通用計(jì)劃，爾灣議會(huì)在財(cái)政限制的基 礎(chǔ)上做出以下決定： l保持和加強(qiáng)爾灣的物質(zhì)環(huán)境以防止社區(qū)衰退。 l通過(guò)

43、平衡公共安全服務(wù)和犯罪預(yù)防戰(zhàn)略的投入保證一個(gè)安全的社 區(qū)。 l長(zhǎng)期保持有吸引力的商業(yè)和銷售稅以鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)繁榮。 l在服務(wù)社會(huì)的過(guò)程中，確保政府做到靈活，以市場(chǎng)為基礎(chǔ)和消費(fèi) 者導(dǎo)向，以提高政府效率 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 爾灣吸引了大量的企業(yè)和居住人口爾灣吸引了大量的企業(yè)和居住人口 據(jù)美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局(fbi)2005年6月6日公布的全美最安全10大城 市名錄，南加州的爾灣市赫然列在榜首。近10年來(lái)，爾灣一直在全 美最安全城市前10或前20的名單上徘徊，2004年?duì)枮撑琶?，而 在1995年，爾灣就曾名列美國(guó)大城市安全情況調(diào)查的榜首。 爾灣有超過(guò)100個(gè)公園和公共游泳池。爾灣80%以上的社

44、區(qū)都規(guī)劃 良好，大多數(shù)擁有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、小公園等，木橋區(qū)甚至有人工 湖，讓居民在湖上泛舟及其他水上活動(dòng)。 安全的生活環(huán)境，藝術(shù)級(jí)的運(yùn)輸系統(tǒng)，良性競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)氛圍，正規(guī)完 善的教育機(jī)構(gòu)和和睦相處的生活方式使人們不約而同地選擇了爾灣。 安全的居住環(huán)境安全的居住環(huán)境 良好的自然條件良好的自然條件 完善的、高檔次的商業(yè)配套完善的、高檔次的商業(yè)配套 高檔次的酒店，超大規(guī)模的shopping mall，世界各國(guó)風(fēng)味美食 餐廳均在此聚集。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 爾灣吸引了大量的企業(yè)和居住人口爾灣吸引了大量的企業(yè)和居住人口 政府對(duì)低收入首次置業(yè)者、殘疾人和老年人都有不同程度的住 房扶持政策，以保證居民的

45、住房條件得到有效保障。 爾灣的人口受教育程度都很高，95%的人受過(guò)高中教育，超過(guò) 50%的人受過(guò)高等教育。 爾灣統(tǒng)一學(xué)區(qū)（iusd）一貫被評(píng)為美國(guó) 最佳教育系統(tǒng)之一。爾灣的學(xué)校提供創(chuàng)新的教育計(jì)劃，開(kāi)放的教室， 團(tuán)隊(duì)教學(xué)和優(yōu)秀的社區(qū)合作。 p橘郡在美國(guó)各個(gè)行業(yè)的總體工資水平都處于上等。而爾灣是橘郡 重要的經(jīng)濟(jì)城市，其收入水平在橘郡處于上等。 p爾灣現(xiàn)有居住人口17.5萬(wàn)，就業(yè)崗位數(shù)16.8萬(wàn)，其中2/3的崗位 是由當(dāng)?shù)鼐用裣?，其?/3的崗位吸引了很多外來(lái)人口。 政府對(duì)低收入首次置業(yè)者和弱勢(shì)群體都有不同程度的住房扶持政策政府對(duì)低收入首次置業(yè)者和弱勢(shì)群體都有不同程度的住房扶持政策 齊備的教育配套

46、齊備的教育配套 有競(jìng)爭(zhēng)力的工資水平和足夠多的就業(yè)機(jī)會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)力的工資水平和足夠多的就業(yè)機(jī)會(huì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 爾灣成功的要素爾灣成功的要素 城市均衡發(fā)展城市均衡發(fā)展 政府始終注意均衡發(fā)展，使城市發(fā)展和環(huán)境、居住舒適度等各個(gè)方面保持良好的平 衡關(guān)系。 多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 以高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)性大，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)浪中更加穩(wěn)定。 在90年代末高科技產(chǎn)業(yè)泡沫破滅時(shí)，硅谷受到了極大的沖擊，而爾灣這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)在遇到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候則相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有受到太大影響。 便捷的交通便捷的交通 離機(jī)場(chǎng)合適的距離，多條高速路將爾灣和其他城市相連。 距離爾灣很近的約翰 韋恩機(jī)場(chǎng),

47、 是地區(qū)性的商業(yè)機(jī)場(chǎng)，提供通向22個(gè)美國(guó)城市的直 達(dá)航班。此外，很多本地公司的私人飛機(jī)和公司噴氣機(jī)也都以此為基地。 市場(chǎng)化的運(yùn)作機(jī)制市場(chǎng)化的運(yùn)作機(jī)制 爾灣是在市場(chǎng)主導(dǎo)下規(guī)劃形成的新興城市。沒(méi)有政府指令，沒(méi)有行政干預(yù)，一切由 市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)，人們遵守法律，維護(hù)市場(chǎng)規(guī)則。爾灣完全靠?jī)?yōu)美的自然環(huán)境，便捷的 交通，安全的居住氛圍，良性競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)機(jī)制不斷吸引著來(lái)自各方面的淘金者。市 場(chǎng)化的運(yùn)作使整個(gè)城市的規(guī)劃建設(shè)一直朝著市場(chǎng)接受的方向發(fā)展，朝著利益最大化， 可持續(xù)發(fā)展的方向發(fā)展。市場(chǎng)化的運(yùn)作機(jī)制使?fàn)枮掣由鷻C(jī)勃勃。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 筑波和爾灣發(fā)展要點(diǎn)對(duì)比分析筑波和爾灣發(fā)展要點(diǎn)對(duì)比分析 政府在城市

48、發(fā)展中的作用政府在城市發(fā)展中的作用產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市配套城市配套 筑波筑波爾灣爾灣筑波筑波爾灣爾灣筑波筑波爾灣爾灣 筑波是完全在政 府指令下建成的 城市，政府在城 市建設(shè)初期起到 了積極的作用。 但是在后來(lái)城市 發(fā)展中，政府導(dǎo) 向使整個(gè)科學(xué)城 缺乏自我生存機(jī) 制和造血功能， 最終導(dǎo)致筑波遠(yuǎn) 離了規(guī)劃中的美 好景象。 爾灣是完全在經(jīng) 濟(jì)大環(huán)境中由私 人企業(yè)投資發(fā)展 起來(lái)的。政府在 爾灣建市后正式 成立，在市場(chǎng)導(dǎo) 向的前提下為爾 灣的發(fā)展提供政 策支持。政府的 任何決策都是直 接從市場(chǎng)中提煉 并且回歸到市場(chǎng)。 筑波的支柱產(chǎn)業(yè) 為高科技，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)單一結(jié)構(gòu)單一。單一 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)抗風(fēng) 險(xiǎn)性小，宏

49、觀經(jīng) 濟(jì)波動(dòng)時(shí)對(duì)整個(gè) 城市經(jīng)濟(jì)會(huì)造成 致命打擊。20世 紀(jì)90年代日本的 泡沫經(jīng)濟(jì)破滅， 筑波受到了很大 影響。 爾灣是高科技為 主導(dǎo)，多元化的多元化的 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，制造 業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn) 業(yè)都有大規(guī)模的 公司進(jìn)駐爾灣。 在20世紀(jì)90年代 美國(guó)高科技的泡 沫破滅，爾灣因 為其多元化的產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)，才使其 整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)得 以平穩(wěn)發(fā)展。 筑波城市建設(shè)發(fā) 展的主體是政府， 當(dāng)初政府建設(shè)筑 波的最初想法是 希望把筑波建設(shè) 成一個(gè)高科技產(chǎn) 業(yè)新城，所以有 限的資金以高科 技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)方 向進(jìn)行投入，周 邊的城市配套相城市配套相 對(duì)較弱對(duì)較弱。 爾灣的投資主體 是私人公司，以 市場(chǎng)為導(dǎo)向的投 資機(jī)制使開(kāi)發(fā)商 意識(shí)到基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)的重要性。 酒店、餐廳、商 場(chǎng)和娛樂(lè)設(shè)施的設(shè)施的 完善完善不但吸引了 居住人口，其自 身也實(shí)現(xiàn)了較高 的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)了 雙贏。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 目錄目錄 u田園新城田園新城 u邊緣新城邊緣新城 utodtod新城新城 u產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城 u副中心新城副中心新城 u行政中心新城行政中心新城 本報(bào)告