申港置業(yè)安徽合肥N1007地塊策劃定位報(bào)告117P

1、n1007地塊策劃定位報(bào)告 新聯(lián)康（中國(guó)）有限公司/2010.12 申港置業(yè)申港置業(yè) / / 安徽合肥安徽合肥 立地條件分析 競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析 區(qū)域客戶分析 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 報(bào)告思路報(bào)告思路 本項(xiàng)目必須要以跳出區(qū)域市場(chǎng)的眼界去思考 本項(xiàng)目必須結(jié)合開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際需要去思考 目標(biāo)設(shè)定 u 企業(yè)層面目標(biāo)： 提升品牌形象，打造高端物業(yè)，加速資金回籠 u 項(xiàng)目層面目標(biāo)： 成為北一環(huán)的標(biāo)桿項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 限制條件 u項(xiàng)目拿地成本較高，決定了項(xiàng)目未來(lái)的定價(jià)勢(shì)必趨高 u本案占地面積較小，且由于日照間距系數(shù)問(wèn)題，故提高了規(guī)劃設(shè)計(jì)的要 求。 立立 地地 條條 件件 分分 析析 宗

2、地處在廬陽(yáng)區(qū)核心地段，緊鄰財(cái)富廣場(chǎng)、廬陽(yáng)區(qū)政府，未來(lái)升值潛力較大。 宗地距離淮河路步行街約2.6公里。 宗地周邊小區(qū)眾多，配套設(shè)施較為完善，居住氛圍濃厚。 宗地區(qū)位宗地區(qū)位 宗地位于合肥的核心地段，且居住舒適度較高。 廬陽(yáng)區(qū) 包河區(qū) 瑤海區(qū) 蜀山區(qū) 宗地 北一環(huán)未來(lái)將打造成未來(lái)的商辦新街區(qū) 合肥市將沿北一環(huán)濉溪路重點(diǎn)打造 北門(mén)商業(yè)購(gòu)物中心、北門(mén)商務(wù)辦公中 心、北門(mén)娛樂(lè)休閑中心等三大商務(wù)中 心。 合肥市將在雙崗地區(qū)依托北一環(huán)濉 溪路新天地國(guó)際廣場(chǎng)、英國(guó)樂(lè)購(gòu)、北 京華聯(lián)、百大合家福等37家購(gòu)物超市， 打造10萬(wàn)平方米的北門(mén)商業(yè)購(gòu)物首選 地；依托新天地國(guó)際廣場(chǎng)、置地匯豐 廣場(chǎng)、萬(wàn)豪廣場(chǎng)、眾城國(guó)際廣場(chǎng)

3、、國(guó) 金大廈等商務(wù)樓宇，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)， 打造北一環(huán)40萬(wàn)平方米的總部基地； 依托東方魅力、錦繡國(guó)際、天皇玉宮 等26家?jiàn)蕵?lè)場(chǎng)所和銀瑞林國(guó)際大酒店 等35家酒店賓館，打造北門(mén)娛樂(lè)休閑 福地。 板塊規(guī)劃板塊規(guī)劃 板塊目前生活配套較為齊全，但商業(yè)配套類(lèi)型相對(duì) 單一，缺乏高檔次的百貨商廈。 板塊現(xiàn)狀板塊現(xiàn)狀 廬陽(yáng)區(qū)區(qū)政府 南國(guó)花園 小學(xué) 合家福 壽春中學(xué) 財(cái)富廣場(chǎng) 樂(lè)購(gòu)新天地 南國(guó)幼兒園 祥源 廣場(chǎng) 合肥北一環(huán)，這里商業(yè)寫(xiě)字樓云集，亳州路、蒙城路及阜陽(yáng)路縱穿而過(guò)， 不僅有財(cái)富廣場(chǎng)、樂(lè)購(gòu)這樣的寫(xiě)字樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，還有廬陽(yáng)區(qū)政府等行政機(jī)構(gòu)， 可謂“商務(wù)一條街”。 在配套方面，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一應(yīng)俱全，而像

4、合家福、樂(lè)購(gòu)這樣的大 型超市也已在北一環(huán)落地。 置地匯豐廣場(chǎng) 本案 社區(qū)醫(yī)療中心 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 q 地塊周邊有很多高檔寫(xiě)字樓如財(cái)富廣場(chǎng)、置地匯豐廣場(chǎng)，未來(lái)在地塊的西側(cè)祥源廣場(chǎng)也會(huì)有大型 寫(xiě)字樓推出，而像第16研究所、廬陽(yáng)區(qū)區(qū)政府也有大量的高素質(zhì)人才。但在本地塊的東南面有一 個(gè)加油站，另外西南面有舊倉(cāng)庫(kù)，將對(duì)本項(xiàng)目的檔次產(chǎn)生一定的影響。 周邊眾多高檔寫(xiě)字樓，但項(xiàng)目周邊有舊倉(cāng)庫(kù)和 加油站，對(duì)項(xiàng)目的檔次有一定的影響 q 地塊南側(cè)近臨北一環(huán)（城市主干道，雙向8車(chē)道），北側(cè)為臨泉路（城市東西向次主干道，雙向6車(chē) 道），道路通達(dá)性好。 q 北一環(huán)路段交通便利，14、131、232、22、21、705、

5、126等多路公交經(jīng)過(guò)，可直達(dá)城區(qū)的各個(gè)地方。 而北一環(huán)是最早實(shí)現(xiàn)無(wú)紅燈暢通工程的一環(huán)路段，故宗地的交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。 周邊交通周邊交通 道路通達(dá)性好、公交配套完善 東側(cè)界首路 南側(cè)北一環(huán) 西側(cè)穎上路 北 側(cè) 臨 泉 路 q 宗地緊鄰北一環(huán)，北一環(huán)將會(huì)被打造成未來(lái)的商辦綜合街區(qū)，而宗地周邊的如蒙城路、阜陽(yáng)路能 直接通往合肥市中心，而北面的臨泉路開(kāi)往火車(chē)站僅4公里，車(chē)行時(shí)間不到15分鐘，大大節(jié)約了商 務(wù)人士的出行時(shí)間。 周邊交通周邊交通 市中心 宗地 宗地周邊道路狀況良好，可達(dá)性強(qiáng) q土地已經(jīng)全部拆遷完畢，但北面離南國(guó)小區(qū)多層僅土地已經(jīng)全部拆遷完畢，但北面離南國(guó)小區(qū)多層僅2020米，而地塊土米，而

6、地塊土 地平整，可快速開(kāi)發(fā)。地平整，可快速開(kāi)發(fā)。 宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀 北 望 南 望 東 望 西 望 q 本地塊規(guī)模較小，開(kāi)發(fā)條件比較局限，但周邊有高檔寫(xiě)字樓、研究所以及廬陽(yáng)區(qū)區(qū)政府，利于客戶 的挖掘。 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地塊規(guī)模較小，但周邊有巨大的潛在客源地塊規(guī)模較小，但周邊有巨大的潛在客源 項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量 總占地面積畝41.68 總建筑面積萬(wàn)平米6.7 綠化率40% 容積率2.3 建筑密度22% 圖例 南國(guó)小區(qū)榮事達(dá)集團(tuán) 財(cái)富廣場(chǎng)樂(lè)購(gòu)新天地廣場(chǎng) 廬陽(yáng)區(qū)區(qū)政府 南國(guó)幼兒園 壽春中學(xué) 第16研究所祥源廣場(chǎng) 1 2 4 3 5 6 7 8 宗地 1 2 345 6 7 8 宗地 區(qū)域發(fā)展

7、 本案有利點(diǎn) 項(xiàng)目處在合肥廬陽(yáng)區(qū)北一環(huán)。北一環(huán)將被打造 成未來(lái)商辦新街區(qū)。 宗地臨近主干道，距離市中心僅2.3公里，車(chē)行 僅需10分鐘。 便利交通 宗地分析宗地分析 客源儲(chǔ)備 由于區(qū)域內(nèi)有高端企業(yè)的入駐，故有足夠的高 素質(zhì)客源儲(chǔ)備。 企業(yè)密布 由于區(qū)域?qū)⒋蛟斐缮剔k新街區(qū)，像ibm、 siemens等12家世界500強(qiáng)企業(yè)都已入駐 。 生活配套 周邊生活配套較為齊全，樂(lè)購(gòu)、合家福等大型 超市坐落于宗地周邊。 規(guī)劃限制 宗地占地面積較小，周邊限制性建筑較多，未來(lái) 規(guī)劃難度較大。 形象提升 目前宗地周邊有老廠房以及加油站坐落，故對(duì)于 項(xiàng)目的高端形象的樹(shù)立與展示將產(chǎn)生一定的負(fù)面 作用。 本案不利點(diǎn) 宗

8、地分析宗地分析 配套設(shè)施 板塊目前生活配套較為齊全，但商業(yè)配套類(lèi)型相 對(duì)單一，缺乏高檔次的百貨商廈。 土地屬性 區(qū)域規(guī)劃 廬陽(yáng)區(qū)為合肥市中心中的市中心，而北一環(huán)則被打造成合肥市未來(lái)的商 辦街區(qū)，宗地處于北一環(huán)板塊的核心地段，配套較為齊全、交通便捷。 本案具備打造區(qū)域高端項(xiàng)目的立地條件 宗地核心價(jià)值：區(qū)位資源+未來(lái)規(guī)劃 結(jié)結(jié) 論論 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 形形 勢(shì)勢(shì) 分分 析析 普普 通通 住住 宅宅 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析 合肥商品住宅市場(chǎng)受政策影響有限，臨近年底淡季，成交量有所回落，同時(shí)一些高端樓盤(pán)的成交拉高了 近期整體市場(chǎng)的成交均價(jià)。 市場(chǎng)環(huán)境研究 北一環(huán)北二環(huán) 代表項(xiàng)目 多特公寓 瑞龍公館 金域藍(lán)灣

9、 融僑觀邸 大富綠洲 北環(huán)陽(yáng)光花園 望城公館 中國(guó)鐵建國(guó)際城 價(jià)格（元/平米）7300-100006000-7000 周邊配套配套較為齊全目前配套缺乏 周邊在售項(xiàng)目分布圖周邊在售項(xiàng)目分布圖 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 大富綠洲 北環(huán)陽(yáng)光 花園 望城公館 多特公寓 翡麗城 金域藍(lán)灣 融僑觀邸 瑞龍公館 本案 區(qū)域項(xiàng)目總建 (萬(wàn)平米)容積率建筑類(lèi)別在售主力面積（平米) 北一環(huán) 多特公寓2.13.2高層二房87 瑞龍公館8.33.5高層二房84、三房110 金域藍(lán)灣17.72.7小高層、高層二房75 融僑觀邸8.94.2高層二房80、三房98 北二環(huán) 大富綠洲23.34.4高層二房90、三房113 北環(huán)陽(yáng)光花

10、園191.8多層、小高層二房81、三房123 望城公館4.53.3高層二房87、三房117 中國(guó)鐵建國(guó)際城2003.12高層、聯(lián)排別墅二房85、三房98 北一環(huán)在售項(xiàng)目除金域藍(lán)灣之外，都為10萬(wàn)平米的以下的小型社區(qū)。 由于容積率基本都在3.0以上；整體社區(qū)以混合型為主，產(chǎn)品形態(tài)高層產(chǎn)品占市場(chǎng)絕對(duì) 主導(dǎo)。 區(qū)域周邊項(xiàng)目以二房80-87平米、三房110-123平米為主力戶型。 在售項(xiàng)目產(chǎn)品概況在售項(xiàng)目產(chǎn)品概況 在售項(xiàng)目大多為本土開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、建筑風(fēng)格各異但用材一般、外立面用材基本以 涂料為主、基本都有中央景觀但整體表現(xiàn)效果較差。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建筑風(fēng)格外立面用材景觀特色社區(qū)自有配套 多特公寓 浙江祥源投

11、資集團(tuán)有 限公司 art-deco涂料無(wú)景觀底商 瑞龍公館 安徽瑞吉置業(yè)有限公 司 現(xiàn)代簡(jiǎn)約真石漆中央景觀底商、酒店 金域藍(lán)灣 香港金瑞集團(tuán)-合肥 永瑞置業(yè)有限公司 新古典主義涂料中央景觀幼兒園、會(huì)所 融僑觀邸 安徽融僑金輝置業(yè)有 限公司 art deco 干掛石材、真 石漆 有水景、中央景觀會(huì)所 大富綠洲 安徽大富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 現(xiàn)代簡(jiǎn)約涂料中央景觀會(huì)所、社區(qū)中心、商業(yè)街 北環(huán)陽(yáng)光花 園 合肥市金馬房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)公司 現(xiàn)代古典真石漆中央景觀幼兒園、小學(xué)、社區(qū)中心 望城公館 永華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司 新古典主義涂料中央景觀底商 中國(guó)鐵建國(guó) 際城 中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán) 合肥置業(yè)有限公司 新古典

12、主義真石漆有水景，中央景觀集星級(jí)酒店、商業(yè)街院、學(xué)校 在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn) 瑞龍公館中國(guó)鐵建國(guó)際城 大富綠洲 在售項(xiàng)目戶型沒(méi)有太大亮點(diǎn)，大多項(xiàng)目戶型基本都贈(zèng)送面積，但除去融僑 觀邸贈(zèng)送面積較大之外，其它項(xiàng)目附加值并不高。 在售項(xiàng)目戶型分析在售項(xiàng)目戶型分析 融僑觀邸三房98平米 融僑觀邸二房80平米 瑞龍公館二房84平米 中國(guó)鐵建國(guó)際城二房85平米中國(guó)鐵建國(guó)際城三房98平米多特公寓二房86平米 在售項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)在售項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn) 宗地周邊在售項(xiàng)目如融僑觀邸和中國(guó)鐵建國(guó)際城的售樓處現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力較強(qiáng)， 其它項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力大多都一般，售樓處空間不大，大多沒(méi)有打造景觀示 范區(qū)和樣板房。 在售

13、項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 北一環(huán)板塊樓盤(pán)都為毛坯房源，成交均價(jià)在7500-8000元/平米左右。 北二環(huán)板塊由于生活配套較為缺乏，地段也較為偏遠(yuǎn)，故在均價(jià)上比北一環(huán)板塊在售項(xiàng)目要 低。 區(qū)域項(xiàng)目 總建 (萬(wàn)/平米) 均價(jià) (元/ 平米) 在售主力面積 （平米) 主力總價(jià) (萬(wàn)元) 北一環(huán) 多特公寓2.18000二房87二房70 瑞龍公館8.37500二房84、三房110二房63、三房82.5 金域藍(lán)灣17.77500二房75 二房56.2 融僑觀邸8.910000二房80、三房98二房80、三房98 北二環(huán) 大富綠洲23.3預(yù)計(jì)7000二房90、三房113二房63、三房79.1 北環(huán)陽(yáng)光花

14、園19預(yù)計(jì)7000二房81、三房123二房56.7、三房86 望城公館4.56800二房87、三房117二房59.1、三房79.6 中國(guó)鐵建國(guó)際 城 2006000二房85、三房98二房51、三房58.8 區(qū)域案名案名70以下70-8080-9090-100100-110110-120120以上以上 北一環(huán) 多特公寓 瑞龍公館 金域藍(lán)灣 融僑觀邸 北二環(huán) 大富綠洲 北環(huán)陽(yáng)光 花園 123 望城公館 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 各項(xiàng)目戶型產(chǎn)品面積二房的主力面積段設(shè)置集中于80-100平米，而三房面積的房型 則較為分散，但130平米的三房為市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 主力面積段研究主力面積段研究 一房二房三房四房 區(qū)域

15、案名50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110以上 北一 環(huán) 多特公寓 瑞龍公館 金域藍(lán)灣 融僑觀邸 北二 環(huán) 大富綠洲 北環(huán)陽(yáng)光 花園 望城公館 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 目前各項(xiàng)目戶型產(chǎn)品面積主力總價(jià)段集中于50-80萬(wàn)元。 總價(jià)段研究總價(jià)段研究 毛坯裝修 在售項(xiàng)目去化分析在售項(xiàng)目去化分析 從去化來(lái)看，整個(gè)區(qū)域像中國(guó)鐵建國(guó)際城由于有超出區(qū)域的產(chǎn)品力，有一年21.9萬(wàn)平米的突出表現(xiàn)，而 融僑觀邸則憑借高附加值以及良好的產(chǎn)品力取得了三個(gè)月2.16萬(wàn)平米的表現(xiàn)。總體來(lái)看，該區(qū)域產(chǎn)品力 不錯(cuò)的樓盤(pán)年均去化在7萬(wàn)平米左右。 從項(xiàng)目剩余推量來(lái)看，北一環(huán)項(xiàng)目所剩體量都不多，

16、未來(lái)宗地西面的祥源翡麗城將有20萬(wàn)平米左右的住 宅體量推出，而北二環(huán)如大富綠城、北環(huán)陽(yáng)光花園、中國(guó)鐵建國(guó)際城都有較大的體量未推出。 區(qū)域2項(xiàng)目 總建 (萬(wàn)/平米) 首期 推盤(pán)時(shí)間 已推量 （萬(wàn)/平米） 已售量 （萬(wàn)/平米） 銷(xiāo)售率 （%） 年去化量 (萬(wàn)平米) 未推 (萬(wàn)平米) 剩余量 (萬(wàn)平米) 北一 環(huán) 多特公寓2.1 預(yù)計(jì) 2011.01 000%02.12.1 瑞龍公館8.32010.066.35.181.57% 5.1（6個(gè)月）23.2 金域藍(lán)灣17.72007.0216.715.4292.75%4.1112.3 融僑觀邸8.92010-094.42.1649.25% 2.16（三個(gè)

17、 月） 4.56.8 北二 環(huán) 大富綠洲23.3 預(yù)計(jì) 2010.12 000%023.323.3 北環(huán)陽(yáng)光 花園 192009.125.024.70%4.713.9814.3 望城公館4.52010.093.60.6417.94%0.640.93.9 中國(guó)鐵建 國(guó)際城 2002009.0840.0227.3768.41%21.9159.98172.6 按目前各個(gè)項(xiàng)目的去化水平及工程進(jìn)度預(yù)估，未來(lái)可能與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為融僑觀邸、 大富綠洲、中國(guó)鐵建國(guó)際城、翡麗城。 項(xiàng)目銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售截止 多特公寓2011q3 瑞龍公館2011q2 金域藍(lán)灣 2011q2 融僑觀邸2012q2 大富綠洲2013

18、q4 北環(huán)陽(yáng)光花園2013q4 望城公館2011q2 中國(guó)鐵建國(guó)際城2016q4 翡麗城 2013q4 時(shí)間2010q42011201220132014201520162017 在售項(xiàng)目銷(xiāo)售周期分析在售項(xiàng)目銷(xiāo)售周期分析 區(qū) 域 地塊出讓 時(shí)間 地塊位置 總建 （畝） 容積 率 規(guī)劃 用途 受讓方 北 一 環(huán) 2010-05 a地塊濉溪路 310號(hào) b地塊界首路 20號(hào) a地塊72.235 b地塊8.335 a地塊 5.0 b地塊 3.2 商業(yè) 住宅 合肥祥源 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公 司 2010-06 鳳臺(tái)路與界首 路交口西北角 44.983.4 商業(yè) 住宅 合肥金宏 置業(yè)投資 有限公司 北 二

19、環(huán) 2010-06 阜陽(yáng)北路與官 塘路交口西北 角 32.31 3.0 住宅 安徽寶佳 置業(yè)有限 公司 合計(jì)157.86 目前本案周邊含住宅土地屬性的地塊分別被祥源、金宏以及寶佳拍得，北二環(huán)的地塊離本 案位置較遠(yuǎn)，不具備競(jìng)爭(zhēng)力，故未來(lái)本案的潛在競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自祥源以及金宏這2個(gè)項(xiàng)目。 后續(xù)隨著其他地塊的出讓?zhuān)€有可能出現(xiàn)其他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)地塊分析未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)地塊分析 祥源 宗地 金宏 寶佳 北一環(huán)周邊主要競(jìng)品北一環(huán)周邊主要競(jìng)品 開(kāi) 發(fā) 商：合肥匯博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司 地理位置:合肥市廬陽(yáng)老城區(qū)界首路 與義井路交匯處 總 建：2.1萬(wàn)平米 容 積 率：3.2 物 業(yè) 費(fèi)：未確定 開(kāi)盤(pán)日期：預(yù)計(jì)

20、2011年1月 交房日期：2012年7月 成交均價(jià)：預(yù)計(jì)8000元/平米 近期動(dòng)態(tài)： 多特公寓預(yù)計(jì)將于2011年1月開(kāi)盤(pán)，2梯 4戶，戶型有71平米的一房，86-87平米 的二房，105-117平米的三房，預(yù)計(jì)價(jià) 格為8000元/平米。 多特公寓多特公寓 與本案距離最近的樓盤(pán)，未來(lái)對(duì)本案客源將會(huì)有一定的截流。 面積房型上市套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率 71一房4200% 86-87二房8400% 105-117三房4200% 合計(jì)16800% 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn) 多特售樓處于多特售樓處于1212月月4 4日開(kāi)放，但售樓處較小，給客戶感覺(jué)壓抑，日開(kāi)放，但售樓處較小，給客戶感覺(jué)壓抑， 目前已積累目前已積累30

21、0300組客戶。組客戶。 多特公寓優(yōu)勢(shì)多特公寓優(yōu)勢(shì) 在客源方面，由于是北一環(huán)的黃金地段，憑借著目前較為成熟的配套以在客源方面，由于是北一環(huán)的黃金地段，憑借著目前較為成熟的配套以 及未來(lái)良好的規(guī)劃，故多特公寓吸引了周邊首改客源以及投資客的目光。及未來(lái)良好的規(guī)劃，故多特公寓吸引了周邊首改客源以及投資客的目光。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 地段地段 距離市中心僅一 步之遙 升值空間升值空間 由于北一環(huán)未來(lái)有良好的規(guī) 劃，所以使得不少買(mǎi)房者看 重樓盤(pán)的升值空間 注：紅色主力在售，綠色未開(kāi)盤(pán)。 開(kāi) 發(fā) 商：安徽融僑金輝置業(yè)有限公司 地理位置:合肥市宿州路與沿河路交口 總 建：8.9萬(wàn)平米 容 積 率：4.

22、2 物 業(yè) 費(fèi)：1.25元/平米/月 開(kāi)盤(pán)日期：2010年9月30日 交房日期：2013年5月 成交均價(jià)：10000元/平米 近期動(dòng)態(tài)： 在售6#、7#的79-110，4#的80-111平戶型， 均價(jià)10000元/，附加值較高，最大贈(zèng)送面積 可達(dá)到30平米，1#樓樓王即將推出105、163 、186、246戶型，目前正在認(rèn)籌中。 融僑觀邸融僑觀邸 1 2 3 4 5 6 7 該盤(pán)為本案的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，高附加值，而價(jià)格則具有一定的行情代表性 面積房型上市套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率 79-81二房1547146.1% 97-99二房21511453% 110-111二房937580% 合計(jì)46226056

23、.3% 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn) sp活動(dòng)： 1、11月6日舉辦繽紛彩陶diy歡樂(lè)活動(dòng)。 2、11月13日高爾夫品鑒會(huì)在其售樓處舉辦，特邀請(qǐng)?jiān)桓郀柗驀?guó)家職業(yè)教練，趙優(yōu)虎先生， 為大家講解高爾夫知識(shí)其中包括高爾夫的起源、高爾夫禮儀、高爾夫相關(guān)規(guī)則等。 3、11月20日由安徽融僑金輝置業(yè)有限公司舉辦的2011年度“融僑之星”成人組海選活動(dòng)在 位于合肥市宿州路與沿河路交口融僑觀邸售樓處舉行。 售樓處裝修考究，現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力較好。售樓處裝修考究，現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力較好。 融僑觀邸優(yōu)勢(shì)融僑觀邸優(yōu)勢(shì) 品牌品牌現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力 融僑品牌開(kāi)發(fā)商售樓處大氣以及大量的 sp活動(dòng) 在客源方面，由于距離省政協(xié)近，故有很大部分客源來(lái)

24、自省政協(xié)的公務(wù)在客源方面，由于距離省政協(xié)近，故有很大部分客源來(lái)自省政協(xié)的公務(wù) 員，也有少數(shù)來(lái)自外地的投資客來(lái)購(gòu)買(mǎi)融僑觀邸。員，也有少數(shù)來(lái)自外地的投資客來(lái)購(gòu)買(mǎi)融僑觀邸。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 地段地段 距離市中心僅一 步之遙 高附加值高附加值 附加值搞，贈(zèng)送大量面 積最大可達(dá)30平米 區(qū)域市場(chǎng)以高層為主的中小型社區(qū)為主，產(chǎn)品規(guī)劃除個(gè)別突出樓盤(pán)外同質(zhì)化明 顯，且表現(xiàn)不力。 產(chǎn)品需求方面：該板塊90平米左右的二房需求最大，接著則是是110平米左右 的三房需求最大。 北一環(huán)所有樓盤(pán)都為毛坯交付，成交均價(jià)集中在7500-8000元/平米。 從去化率來(lái)看，整個(gè)區(qū)域銷(xiāo)售情況較好，大多項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)到70%

25、以上，從去 化速度看多數(shù)在年均5萬(wàn)平米左右。 從項(xiàng)目剩余推量來(lái)看，本案所處區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較少，目前主力的競(jìng)品為融僑觀 邸，而北二環(huán)由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)也會(huì)截流本案的一定客源。 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) 區(qū)域普通住宅市場(chǎng)項(xiàng)目較少，且多為尾盤(pán)銷(xiāo)售，雖然未來(lái)區(qū)域?qū)?huì)有 其他地塊面市，但總體競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，且大多樓盤(pán)產(chǎn)品力一般且表現(xiàn) 不力，市場(chǎng)存在突破點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)。 一環(huán)其他區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目研究一環(huán)其他區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目研究 重點(diǎn)個(gè)案分析 萬(wàn)科金域華府萬(wàn)科金域華府 開(kāi) 發(fā) 商：合肥一航萬(wàn)科地產(chǎn)有限公 司 地理位置:蜀山區(qū)長(zhǎng)江西路與合作化南 路交叉口西南側(cè) 總 建：48萬(wàn)平米 容 積 率：3.56 開(kāi)盤(pán)日期：2010年10月

26、交房日期：2012年8月 成交均價(jià)：12000元/平米 近期動(dòng)態(tài)： 萬(wàn)科金域華府在售一期1#、3#、4#樓， 1#樓108、124戶型，3#為181、209 戶型，；4#為164戶型，均價(jià)11000 元/ 為精裝修房源，裝修品牌為西門(mén)子電器， toto等同檔次品牌，fotile廚具。 1 3 4 萬(wàn)科金域華府戶型萬(wàn)科金域華府戶型 164平方米三房二廳二衛(wèi)204平方米三房二廳二衛(wèi) 金域華府戶型方正，南北通透，另有飄窗面積贈(zèng)送 萬(wàn)科金域華府現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)萬(wàn)科金域華府現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn) 萬(wàn)科金域華府樣板房裝修考究、大氣，而它的裝修萬(wàn)科金域華府樣板房裝修考究、大氣，而它的裝修 品質(zhì)也得到了市場(chǎng)的肯定品質(zhì)也得到了市場(chǎng)的

27、肯定 面積房型上市套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率 108-113三房1297860.4% 124-129三房655990.7% 面積房型上市套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率 173-180三房6035% 213四房604371.6% 面積房型上市套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率 108-113三房1297860.4% 124-129三房655990.7% 164-180三房1806435.6% 213四房604371.6% 合計(jì)43424456.2% 1#3# 合計(jì)合計(jì) 萬(wàn)科金域華府面積配比及成交結(jié)構(gòu)萬(wàn)科金域華府面積配比及成交結(jié)構(gòu) 萬(wàn)科金域華府10月24日開(kāi)盤(pán)，去化率僅為56.2%。 面積房型 上市套 數(shù) 銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率 164-1

28、74三房1206150.8% 4# 萬(wàn)科金域華府優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科金域華府優(yōu)勢(shì) 品牌品牌裝修品質(zhì)裝修品質(zhì) 萬(wàn)科品牌開(kāi)發(fā)商合肥標(biāo)桿性的裝修品質(zhì) 在客源方面，市區(qū)的私營(yíng)老板以及公務(wù)員為主力購(gòu)買(mǎi)客戶，而城西由于在客源方面，市區(qū)的私營(yíng)老板以及公務(wù)員為主力購(gòu)買(mǎi)客戶，而城西由于 缺乏高品質(zhì)項(xiàng)目也有部分客源來(lái)購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科金域華府。缺乏高品質(zhì)項(xiàng)目也有部分客源來(lái)購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科金域華府。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 物業(yè)物業(yè) 萬(wàn)科品牌物業(yè) 9#-12#樓萬(wàn)達(dá)公館樓萬(wàn)達(dá)公館 9# 10# 11# 五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店 12# 南淝河南淝河 寫(xiě)字樓與商場(chǎng)寫(xiě)字樓與商場(chǎng) 住宅公寓住宅公寓 南淝河與包河南淝河與包河 1# 2# 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃有5

29、萬(wàn)平米六星級(jí)威斯汀 酒店，5萬(wàn)平米室外商業(yè)步行街和濱河酒吧 街，10萬(wàn)平方米的超高層雙塔寫(xiě)字樓；18 萬(wàn)平米的國(guó)際購(gòu)物中心，30萬(wàn)平米的中心 豪宅萬(wàn)達(dá)公館，東臨南淝河，西臨包河公 園，同時(shí)將南淝河與包河水系的貫通。 開(kāi) 發(fā) 商：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 地理位置:包河區(qū)蕪湖路與馬鞍山路交匯 處 總 建：70萬(wàn)平方米（其中萬(wàn)達(dá)公館4 棟） 容 積 率：5.0 開(kāi)盤(pán)日期：2010年6月 交房日期：2012年9月 成交均價(jià)：13000元/平米（裝修3000） 萬(wàn)達(dá)公館萬(wàn)達(dá)公館 高容積率及較少的綠地率使得開(kāi)發(fā)商在景觀方面的營(yíng)造相對(duì)比較捉襟見(jiàn)肘，但萬(wàn)達(dá)依然在極小的空間將南淝 河與包河貫通，水景的營(yíng)造將進(jìn)一步為萬(wàn)達(dá)公

30、館加分。 artdeco立面、石材貼面，使得萬(wàn)達(dá)公館的外立面形象宏大且具有藝術(shù)氣質(zhì)，在合肥市場(chǎng)首屈一指。 萬(wàn)科公館立面以及景觀打造萬(wàn)科公館立面以及景觀打造 萬(wàn)達(dá)公館樣板房萬(wàn)達(dá)公館樣板房 三房?jī)蓮d二衛(wèi)194平米三房?jī)蓮d三衛(wèi)227平米 三房?jī)蓮d三衛(wèi)253平米 三房?jī)蓮d四衛(wèi)283平米 目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在推的戶型大于目前市場(chǎng)主 力供應(yīng)面積，但依然去化良好 萬(wàn)達(dá)公館戶型萬(wàn)達(dá)公館戶型 面積房型上市套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率 194-201194-201三房887484.1% 241-247241-247三房13211284.8% 257257三房886675% 283283三房444193.1% 合計(jì)35229383

31、.2% 目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在推的標(biāo)準(zhǔn)戶型總價(jià)已突破市場(chǎng)行情，但憑借其品牌以及地段優(yōu)勢(shì)， 依然去化良好。 面積房型上市套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售比例 195-201三房887484.1% 257三房886675% 合計(jì)/17614079.5% 面積房型上市套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售比例 241-247三房13211284.8% 283三房444193.1% 合計(jì)/17615386.9% 9# 11# 萬(wàn)達(dá)公館面積配比及成交結(jié)構(gòu)萬(wàn)達(dá)公館面積配比及成交結(jié)構(gòu) 萬(wàn)達(dá)公館優(yōu)勢(shì)萬(wàn)達(dá)公館優(yōu)勢(shì) 品牌品牌宣傳策略宣傳策略 萬(wàn)達(dá)品牌開(kāi)發(fā)商“高舉高打”的媒體策略， 樹(shù)立項(xiàng)目形象 在客源方面，購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)達(dá)公館的客戶以本地私營(yíng)業(yè)主為主，在外地工作的在

32、客源方面，購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)達(dá)公館的客戶以本地私營(yíng)業(yè)主為主，在外地工作的 私營(yíng)業(yè)主，以及對(duì)萬(wàn)達(dá)品牌一直比較推崇的外地投資客戶。私營(yíng)業(yè)主，以及對(duì)萬(wàn)達(dá)品牌一直比較推崇的外地投資客戶。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 戶型稀缺戶型稀缺 區(qū)域缺少大戶型 產(chǎn)品 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目融僑觀邸萬(wàn)科金域華府萬(wàn)達(dá)公館 區(qū)位北一環(huán)西一環(huán) 東一環(huán) 周邊生態(tài)環(huán)境古逍遙津公園 基本無(wú)基本無(wú) 規(guī)劃高密度社區(qū)高密度社區(qū)高密度社區(qū) 建筑風(fēng)格artdeco新古典主義artdeco 營(yíng)銷(xiāo)展示2套樣板房實(shí)景區(qū)、4套樣板房實(shí)景區(qū)、4套樣板房 主要產(chǎn)品形態(tài)高層高層超高層 戶型面積（）二房80、三房98三房108 124三房241-247 總價(jià)

33、二房80，三房98三房129 148三房313-321 景觀有中央景觀有中央景觀有中央景觀 附加值飄窗、觀景陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等飄窗觀景陽(yáng)臺(tái) 與本案最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手融僑觀邸相比本案可以在生活配套、景觀等方面尋找突破口， 而萬(wàn)科金域華府和萬(wàn)達(dá)公館的項(xiàng)目品質(zhì)以及產(chǎn)品力則是本案所需要學(xué)習(xí)的。 標(biāo)桿項(xiàng)目均憑借“一招鮮”的方式，利用各自擅長(zhǎng)的產(chǎn)品塑造及營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)能力在 合肥市場(chǎng)開(kāi)創(chuàng)出了非凡的品牌號(hào)召力。 標(biāo)桿項(xiàng)目都是各開(kāi)發(fā)公司成熟產(chǎn)品系，都具有突出的優(yōu)勢(shì)，形成了體系化的運(yùn)作。 標(biāo)桿項(xiàng)目往往借助豐富和頻繁的戰(zhàn)略性的營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)產(chǎn)生項(xiàng)目美譽(yù)度，在合肥人 民心中產(chǎn)生一定的向心力。 總結(jié)總結(jié) 區(qū) 域 客 戶 分 析 宗地較優(yōu)的

34、先天條件使本案可以打造為區(qū)域最高端項(xiàng)目。 隨著合肥北一環(huán)商辦街區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，未來(lái)本案的區(qū)位及配套優(yōu)勢(shì)將日益明 顯。 我們可通過(guò)對(duì)本案最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手融僑觀邸的客源研究 來(lái)對(duì)本案未來(lái)客源需求提供較強(qiáng)的參考價(jià)值 客源需求客源需求 合資企業(yè)白領(lǐng)以及省政協(xié)的官員為融 僑觀邸客戶的主要來(lái)源 合資企業(yè)以及公務(wù)員中層干部為主 力客戶 客戶特征客戶特征 客戶年齡結(jié)構(gòu)多為中年的成功人士 客戶年齡客戶年齡 客戶家庭結(jié)構(gòu)以三口之家居多，其次是夫妻 客戶家庭結(jié)構(gòu)客戶家庭結(jié)構(gòu) 購(gòu)房動(dòng)機(jī)主要為自住 購(gòu)房動(dòng)機(jī)購(gòu)房動(dòng)機(jī) 區(qū)域客為絕對(duì)主力，其它區(qū)域客源有待合理拓展與開(kāi)發(fā)。 客源區(qū)域 周邊高檔辦公寫(xiě)字樓和政府的白領(lǐng)和中高層干部為主。客

35、源職業(yè) 綜合以上分析，本案所處區(qū)域的普通住宅客戶有以下幾方面特征 客戶結(jié)論 客戶購(gòu)房多為自住，投資比例不到10%。購(gòu)房動(dòng)機(jī) 客戶的年齡主要集中在30-40歲?？蛻裟挲g 客戶家庭結(jié)構(gòu)多為三口之家。家庭結(jié)構(gòu) 姓 名：李先生 年 齡：32歲 職 業(yè)：某研究所工程師 家庭現(xiàn)狀：三口之家，已結(jié)婚，有私家車(chē)。 居住現(xiàn)狀：90平方米二房 需求房源：離工作近一點(diǎn)的區(qū)域，出入方便、并且希望孩子能有好的未來(lái)。 購(gòu)房目的：購(gòu)房用以結(jié)婚并考慮到未來(lái)子女需求。希望生活配套齊全，講求生 活品質(zhì)。 關(guān) 注 點(diǎn)：對(duì)小區(qū)景觀環(huán)境和居住便利度要求極高，樓盤(pán)需具備升值潛力。 典型客戶典型客戶1#1# 第一類(lèi)客源第一類(lèi)客源舒適改善型

36、的本地客戶舒適改善型的本地客戶。 姓 名：趙先生 年 齡：50歲 職 業(yè)：外企高層管理人員，早年派駐合肥。 家庭現(xiàn)狀：二口之家，子女已獨(dú)立成家，單位配車(chē)。 居住現(xiàn)狀：三房100平方米。 需求房源：希望能到鬧中取靜的地方，生活配套一定要齊全，不考慮別墅，因?yàn)?樓梯上樓下樓不方便。 購(gòu)房目的：養(yǎng)老并且可以留給子女。 關(guān) 注 點(diǎn)：戶型好，環(huán)境鬧中取靜，生活配套齊全。 典型客戶典型客戶3#3# 第二類(lèi)客源第二類(lèi)客源享受生活享受生活 姓 名：陳先生 年 齡：40歲 職 業(yè)：廬陽(yáng)區(qū)政府機(jī)關(guān)干部 家庭現(xiàn)狀：三口之家，兒子目前在合肥大學(xué)畢業(yè)，準(zhǔn)備在廬陽(yáng)區(qū)自己開(kāi)公司。 居住現(xiàn)狀：三房110平米。 需求房源：為了

37、方便兒子上班，所以選擇廬陽(yáng)區(qū)，另外自己也在廬陽(yáng)區(qū)上班， 所以希望買(mǎi)在自己和兒子工作的周邊。 購(gòu)房目的：考慮未來(lái)子女在合肥的發(fā)展，以及自己未來(lái)也可以養(yǎng)老。 關(guān) 注 點(diǎn)：要離自己工作地點(diǎn)近，而且希望出行方便。 典型客戶典型客戶2#2# 第三類(lèi)客源第三類(lèi)客源以工作為考慮重點(diǎn)的三口之家。以工作為考慮重點(diǎn)的三口之家。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 整整 體體 定定 位位 swot分析 優(yōu)勢(shì) strength劣勢(shì) weak 北一環(huán)核心地段 道路通達(dá)性好、交通便利 生活配套較為齊全 地塊周邊有倉(cāng)庫(kù)以及加 油站，對(duì)本案的形象有一 定的影響。 周邊道路為主干道，會(huì) 受到一定的噪音和揚(yáng)塵影 響 機(jī)會(huì) opportunity打造品質(zhì)

38、社區(qū)，拉升區(qū)域認(rèn)知，打造品質(zhì)社區(qū)，拉升區(qū)域認(rèn)知， 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品線較為單一， 且表現(xiàn)不力，本案有機(jī)會(huì)點(diǎn) 和突破點(diǎn) 利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，提高產(chǎn)品力，打造高品質(zhì)人居物業(yè)利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，提高產(chǎn)品力，打造高品質(zhì)人居物業(yè) 營(yíng)建高端會(huì)所，吸引眼球，讓客戶感覺(jué)到項(xiàng)目的檔次營(yíng)建高端會(huì)所，吸引眼球，讓客戶感覺(jué)到項(xiàng)目的檔次 威脅 threaten系統(tǒng)、精準(zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo)體系系統(tǒng)、精準(zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo)體系 客源區(qū)域性很強(qiáng)，對(duì)于外 區(qū)域客源的引導(dǎo)仍有待時(shí)日 區(qū)域項(xiàng)目未來(lái)有一定競(jìng)爭(zhēng)， 而北二環(huán)其他項(xiàng)目低廉的價(jià) 格勢(shì)必對(duì)本案客源造成一定 分流 體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)（樣板房、示范區(qū)、售樓中心）體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)（樣板房、示范區(qū)、售樓中心） 專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)和物業(yè)團(tuán)隊(duì)

39、專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)和物業(yè)團(tuán)隊(duì) 策略：打造品質(zhì)社區(qū)，拉升區(qū)域認(rèn)知；系統(tǒng)、精準(zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo)體系 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 區(qū)域市場(chǎng)高端項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)高端項(xiàng)目 區(qū)域中的高端項(xiàng)目。由于本案的地段優(yōu)勢(shì)較為明顯，故只要通過(guò)較強(qiáng)的 核心產(chǎn)品層的打造以及領(lǐng)先領(lǐng)先市場(chǎng)外圍產(chǎn)品層進(jìn)一步來(lái)支撐高端。 因?yàn)楸卷?xiàng)目所針對(duì)的客戶主要是自住客戶，因此宜居，以人為本的設(shè)計(jì) 理念希望重點(diǎn)突出。 城中心城中心 稀缺高尚宜居社區(qū)稀缺高尚宜居社區(qū) 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 定位區(qū)域市場(chǎng)的高端的項(xiàng)目定位區(qū)域市場(chǎng)的高端的項(xiàng)目 我們的項(xiàng)目針對(duì)的是什么樣的客戶？我們的項(xiàng)目針對(duì)的是什么樣的客戶？ 是不是意味著只針對(duì)高端客戶？是不是意味著只針對(duì)高端客戶？

40、客戶職業(yè)購(gòu)房目的 區(qū)域客源為絕對(duì)主力。外區(qū) 域客源導(dǎo)入，尚需時(shí)日。 普通住宅多為公司白領(lǐng)以 及政府中高層管理層。 多以居住為主，居住目的 占到90%以上。投資氛圍尚 未形成。 客戶來(lái)源現(xiàn)狀 只定位高端客戶太過(guò)小眾，難以保證去化速度只定位高端客戶太過(guò)小眾，難以保證去化速度 項(xiàng)目客戶設(shè)定項(xiàng)目客戶設(shè)定 區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的占位 區(qū)域高端定位 樹(shù)立高端客戶形象 擴(kuò)大客戶層 市場(chǎng)定位客戶定位 我們打造怎么樣的產(chǎn)品來(lái)引領(lǐng)市場(chǎng)？吸引客戶？我們打造怎么樣的產(chǎn)品來(lái)引領(lǐng)市場(chǎng)？吸引客戶？ 產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議 結(jié)合本案規(guī)模和市場(chǎng)現(xiàn)有客源情況，本案的未來(lái)目標(biāo)客源構(gòu)成如下： 產(chǎn)品對(duì)應(yīng)80平米二房產(chǎn)品 本地客戶：主要為周邊區(qū)

41、域工作的人，多為30歲以下的年輕一族。 外地客戶：用以物業(yè)升值 產(chǎn)品對(duì)應(yīng)110平米標(biāo)準(zhǔn)三房產(chǎn)品 本地客戶：用以首改的周邊區(qū)域工作的中高層人士以及研究院、政府中層人士。 產(chǎn)品對(duì)應(yīng)130平米大三房產(chǎn)品 本地客戶：再改客戶，為外企上班高端人士以及政府的中高層管理層。 本案的地段條件和產(chǎn)品規(guī)劃在一定程度上已經(jīng)能夠保證本案未來(lái)的去化。 稀缺性和唯一性的產(chǎn)品更容易被高端客戶所青睞，能夠讓他們長(zhǎng)期持有和保值 增值，且此類(lèi)客戶具有高溢價(jià)的承受能力。 客源定位客源定位 房型二房三房三房合計(jì) 面積 () 80左右110左右130左右- 比例20%30%50%100% 戶型配比戶型配比 三房為項(xiàng)目的主力戶型，其中1

42、30平米左右的三房占項(xiàng)目比例的 50%。 科學(xué)大道 價(jià)格定位價(jià)格定位 參照項(xiàng)目權(quán)重 宗地項(xiàng)目多特公寓融僑觀邸萬(wàn)科金域華府萬(wàn)達(dá)公館 評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分 立地條件 區(qū)域交通6%90.5490.549.50.579.50.57100.6 區(qū)域環(huán)境12%91.0891.08101.291.0891.08 區(qū)域配套12%91.0891.089.51.1491.08101.2 社區(qū)屬性 社區(qū)規(guī)模1%70.0770.078.50.08590.099.50.095 社區(qū)景觀9%80.7270.6390.81100.9100.9 建筑外觀5%80.480.490.4590.459

43、.50.475 戶型設(shè)計(jì)18%91.6291.62101.89.51.719.51.71 社區(qū)配套6%80.4880.4890.5490.5490.54 服務(wù)品質(zhì) 施工質(zhì)量3%100.3100.3100.3100.3100.3 交房時(shí)間4%80.3290.3690.3690.3690.36 物業(yè)管理6%100.6100.6100.6100.6100.6 營(yíng)銷(xiāo)力度8%100.8100.8100.8100.8100.8 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)4%100.490.36100.4100.4100.4 開(kāi)發(fā)商品 牌 1%80.088.50.0859.50.095100.1100.1 其他考量去化速度5%90.4590

44、.4590.4590.4590.45 合計(jì)100%8.948.8559.69.439.61 參考項(xiàng)目售 價(jià) 8000100001000010000 折算價(jià)格9034.44410416.6710604.4510405.83 參考權(quán)重35%35%15%15% 加權(quán)后數(shù)目3162.0553645.8331590.6681560.874 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格 9959.431 萬(wàn)達(dá)公館年度成交價(jià)格漲幅為17%，而和平盛世年度成交價(jià)格漲幅為12%， 綜合考量本案地段、產(chǎn)品及客戶等各方面因素，若按12%的年度成交價(jià)格漲幅計(jì)算，理論上住宅 產(chǎn)品目前的價(jià)格可達(dá)到9950元/平米,2011第三季度的入市價(jià)為10494元/

45、平米，一年銷(xiāo)售周期后可 實(shí)現(xiàn)的成交價(jià)格可達(dá)11000元/平米; 價(jià)格走勢(shì) 目前區(qū)域公寓市場(chǎng)如多特公寓的價(jià)格水平較高均價(jià)達(dá)到目前區(qū)域公寓市場(chǎng)如多特公寓的價(jià)格水平較高均價(jià)達(dá)到80008000元元/ /平米。平米。 本案無(wú)論在地段以及產(chǎn)品力上都較該區(qū)域的樓盤(pán)有一定的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)本案無(wú)論在地段以及產(chǎn)品力上都較該區(qū)域的樓盤(pán)有一定的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì) 20112011年下半年上市的話年下半年上市的話 本案建議：均價(jià)本案建議：均價(jià)1050010500元元/ /平米平米 n價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo) 價(jià)格定位價(jià)格定位 項(xiàng)項(xiàng) 目目 產(chǎn)產(chǎn) 品品 建建 議議 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議一 產(chǎn)品類(lèi)型配套設(shè)施兩梯二兩梯三兩梯四總建筑面積 面積70

46、0012480266401596062080 規(guī)劃主入口 建議會(huì)所位置 規(guī)劃次入口 產(chǎn)品類(lèi)型80110130總合 套數(shù)84256240480 套數(shù)比%17.532.550100 面積6720171603120055080 面積比%12.231.256.6100 兩梯四兩梯二 兩梯三 日照分析 安置房 n1008地塊 小區(qū)房 小區(qū)房 在滿足自身規(guī)劃布局和日照 要求的前提下也滿足了周邊 社區(qū)的日照要求。 n 主入口 次入口 用地紅線 建筑紅線 小區(qū)入口 景觀長(zhǎng)廊 會(huì)所 組團(tuán)景觀 規(guī)劃建議二 產(chǎn)品類(lèi)型面積 配套面積1090 兩梯二13000 兩梯三49957.47 總建筑面積64047.47 戶型

47、類(lèi)型 套 數(shù) 套數(shù) 比% 面積面積 比% 8010018.2820713 11015027.31235026 13030054.53840061 總和55010058957100 兩梯二 （25f） 兩梯三 （25f） 兩梯三 （25f） 中心景觀 兩梯三 （25f） 兩梯三 （25f） 兩梯三 （25f） n 日照分析 建筑外立面建議 從地塊所屬整體區(qū)域情況來(lái)看，周邊項(xiàng)目以多層住宅為主，且住宅整體品質(zhì)較差，為了 突顯本案整體品質(zhì)感，我司建議建筑立面采用以下風(fēng)格 周邊分析 建筑風(fēng)格 在現(xiàn)代風(fēng)格的基礎(chǔ)上傾注art-deco的精髓，簡(jiǎn)約流暢的線條，對(duì)比強(qiáng)烈的材質(zhì)與色彩給 人頗具震撼的視覺(jué)沖擊。 建

48、筑風(fēng)格 簡(jiǎn)約、凝練、俊朗、至美的 建筑外立面，簡(jiǎn)練而不失質(zhì) 感，動(dòng)與靜、城市與自然、 開(kāi)放與內(nèi)斂的動(dòng)態(tài)均衡與生 活完美結(jié)合。 空間透視 豐富的立面元素使建筑具有了強(qiáng)烈的時(shí)代性和標(biāo)志性，鮮明地彰顯了貴族生活氣派而不張 揚(yáng)、沉穩(wěn)而不失格調(diào)的不凡風(fēng)度。 景觀建議 景觀風(fēng)格 根據(jù)本案規(guī)劃布局，將本案分為入口景觀區(qū)、中央景觀區(qū)、北面休閑景觀區(qū)、社區(qū)隔離景觀帶四 個(gè)景觀區(qū)域來(lái)打造。 中央景觀 北面休閑景觀 社區(qū)間隔離帶 社區(qū)內(nèi)部隔離帶 入口景觀 中央景觀建議 中央核心景觀以對(duì)稱式景觀為主，使整個(gè)項(xiàng)目具有宏偉的景觀品質(zhì)。 中央景觀 對(duì)稱式噴泉水景利用向上噴射的水舌和濺落四周的水珠形成的序列性，給人一種 清新

49、、宏偉、壯觀的感受。 中央軸線景觀 精美構(gòu)圖的花灌木類(lèi)設(shè)置讓平面 更富有肌理感。配合地塊景觀將 豎向景觀與平面景觀更好的融合 一起。 中央局部景觀 在社區(qū)邊側(cè)可采用富有層次的景觀，幾何狀的水池配植修剪的灌木讓業(yè)主感 受親切、怡情、富有趣味性的生活。 局部景觀 北面景觀建議 該區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)條形綠地，建議在此區(qū)域內(nèi)以廣場(chǎng)、水景結(jié)合綠地的手法，打造 一處休閑娛樂(lè)的盛宴。 北面景觀 在北側(cè)設(shè)計(jì)一些廣場(chǎng)，即增加了趣味性又可供業(yè)主進(jìn)行晨練或者娛樂(lè)，并具有良好景觀。 北面景觀廣場(chǎng) 春 北面景觀廣場(chǎng)四季 夏 秋冬 并在植被的色彩上 采用有色葉類(lèi)植物 來(lái)區(qū)分各空間及各 個(gè)節(jié)氣的不同。 北面景觀 強(qiáng)化休閑娛樂(lè)的景觀空

50、間的同 時(shí)，可考慮局部設(shè)置較為私密 的景觀空間。 北面景觀局部 入口景觀建議 主入口會(huì)所門(mén)廊可設(shè)置較大點(diǎn)，廊柱可裝點(diǎn)鐵藝或石雕花紋。大門(mén)廊設(shè)置能 給人宏偉的氣勢(shì)。 主入口景觀 將景觀亭及景觀廊架布置于對(duì)稱式的橫縱景觀軸線的節(jié)點(diǎn)處，亭廊既有框景 作用又能緩沖景觀視線，延伸景觀亮點(diǎn)。 景觀軸線 次入口景觀 因項(xiàng)目南側(cè)地塊尚未規(guī)劃，因此建議此次入口以綠籬墻的形式形成次入口 通道，并與邊上的工地做了隔離。 為了將本案與周邊社區(qū)區(qū)分開(kāi)，建議 在社區(qū)之間沿圍墻種植高喬綠化。 社區(qū)間隔離帶 通過(guò)小品構(gòu)架的塑造 層層遞進(jìn)空間感受， 圍合或開(kāi)敞，公共的 或私密的，通透的或 隱蔽的。 景觀廊架 北面景觀小品也緊跟

51、整個(gè)景觀調(diào)性，選擇一些具有藝術(shù)氣息的雕塑、構(gòu)架來(lái)點(diǎn)綴。 景觀小品 圍墻的材質(zhì)與造型更能顯得項(xiàng)目的品 質(zhì)感，建議圍墻設(shè)計(jì)在5米高左右。 圍墻景觀 雙大堂建議 為了體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔品質(zhì)，建議設(shè)計(jì)雙大堂，即除入戶大堂以外，另行設(shè)計(jì)地下車(chē) 庫(kù)入戶大堂，體現(xiàn)本案人性化的理念。 地面 地下車(chē)庫(kù) 雙大堂空間 入戶大堂方面，建議增大其層高到5米左右，地面和墻面建議采用石材，同時(shí)采用水晶吊燈或貝 殼燈，以此體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，此外在功能上建議設(shè)計(jì)有大堂總管區(qū)和休息區(qū)，以此來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目 的尊貴及人性化。并將外墻以大面積落地玻璃來(lái)代替，使得業(yè)主在大堂即可觀賞社區(qū)景觀。 地上大堂 地下車(chē)庫(kù)大堂建議精裝設(shè)計(jì)，地下大堂品質(zhì)絲毫不應(yīng)輸于地上大堂。 地下車(chē)庫(kù)大堂 庭院式地下車(chē)庫(kù) 擺脫常規(guī)，讓停 車(chē)的過(guò)程變得有趣。 生態(tài)車(chē)庫(kù) 智能化建議 數(shù)字化社區(qū)設(shè)備設(shè)施: 無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)生活。 社區(qū)網(wǎng)站：創(chuàng)建社區(qū)網(wǎng)站，提供社會(huì)新聞，城市生活指南、物業(yè)管理舉措、居民建議信 箱等，為大家提供網(wǎng)絡(luò)交流空間。 智能ic卡：為客戶專(zhuān)屬定制智能ic卡，此卡作為門(mén)禁識(shí)別卡、地下車(chē)庫(kù)通行卡、會(huì)員資 格卡等，實(shí)現(xiàn)社區(qū)