(項目管理)青島太平洋國際廣場項目投資分析報告X年

1、青島太平洋國際廣場項目投資分析報告目錄摘要 4一、青島基本概況 51、地理位置 52、歷史沿革 53、人口 54、經(jīng)濟水平 65、區(qū)域規(guī)劃情況 106、結(jié)論 131、房地產(chǎn)發(fā)展各項指標(biāo)分析 152、房地產(chǎn)未來量預(yù)測 183、青島市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（黃島區(qū)）房地產(chǎn)市場分析 19三、經(jīng)開區(qū)樓盤分析 251、競爭分析 26（1 ）、凈地分析 26（2 ）、競爭個案分析 27（3 ）、潛在競爭情況 282、區(qū)域樓盤特點 283、區(qū)域客戶需求分析 29（1 ）、不同面積、不同戶型的需求狀況 29（2 ）、不同單價，不同總價的需求情況 29（3 ）、潛在購房人群分析 29（4 ）、供需分析結(jié)論 30四、項目

2、概況 301、合作方概況 302、用地情況 313、用地四至 394、規(guī)劃情況 415、配套情況 426、道路狀況 427、市政規(guī)劃 428、開發(fā)進度 449、合作方式 44五、項目 SWOT 分析 451、 SWOT 分析 45六、投資分析 49七、綜述 54摘要青島太平洋國際廣場項目位于青島市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西側(cè)，緊鄰大海， 項目地利位置較優(yōu)越，經(jīng)開區(qū)作為青島市未來的經(jīng)濟和工業(yè)中心，發(fā)展 潛力巨大，特別是 2010 年海底隧道的開通將極大的促進經(jīng)開區(qū)的發(fā)展。項目占地面積 59470.56 平方米（ 89.21 畝），地上總建筑面積190305.79 平方米，容積率 3.2 ，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，

3、計劃開發(fā)酒店 式公寓。項目原股東計劃將項目整體股權(quán)轉(zhuǎn)讓或保留小部分股權(quán)， 轉(zhuǎn)讓價格為樓面價 1100 元/平方米，總價格約為 2.1 億元（ 209336369 元）。項目總投資成本預(yù)計約 15.2 億元（ 6311 元/平方米），銷售收入約 20.9 億元 （公寓 10250 元 /平方米，車位 16/個）,凈利潤約 4.3 億元（1713 元/平方米），凈利潤率約 19.24 ，具備良好的盈利能力。項目預(yù)計需要投入 1.8 億元自有資金， 并辦理 3 億元項目銀行開發(fā) 貸款，即可通過滾動開發(fā)完成整個項目運作。、青島基本概況1、地理位置青島位于山東半島東南部、黃海之濱。是全國70個大中城市之

4、一， 也是我國大陸第二大港口。該市東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰， 西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。1994年2月，被列為全國15個 副省級城市之一。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10654平方公里，2007年，總戶籍人 口 757.99萬，其中市區(qū)1102平方公里，人口 275.55萬人。截止到2007 年底青島市常住人口達到了 838.67萬人。2、歷史沿革1981年，青島市被列為全國15個經(jīng)濟中心城市之一；1984年4 月，被列為全國14個進一步對外開放的沿海港口城市之一；1986年 10月15日，被國務(wù)院正式批準在國家計劃中實行單列，賦予省一級經(jīng) 濟管理權(quán)限；1994年2月，被列為全國1

5、5個副省級城市之一。3、人口表1-1 :青島市2003-2007年人口增長情況年份20032004200520062007青島市人口（萬人）720.68731.12740.9749.38757.99市區(qū)人口（萬人）246.77258.4265.43271275.55總?cè)丝谠鲩L率（%0.701.4%1.31.11.15市區(qū)人口增長率2.084.7P 2.72.11.68 :全市城市化率35.2%36%35.8%36.2%36.4%數(shù)據(jù)來源：青島市年度統(tǒng)計公報房地產(chǎn)市場的發(fā)展與城市人口增長、人口導(dǎo)入、城市化之間存在不可分割的聯(lián)系，從青島市人口和城市人口變動的數(shù)據(jù)反映，人口導(dǎo)入速 度越快（青島市20

6、04-2007年人口增長率均高于中國年均的人口增長率1.07% ）、城市化發(fā)展進程越快（2005年中國城市化率為42.99%，而 青島市僅為36%，低于全國平均數(shù)6個百分點）、人口導(dǎo)入動力越大， 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求量將越大。4、經(jīng)濟水平青島市借助良好的自然條件和經(jīng)濟基礎(chǔ)，過去五年經(jīng)濟發(fā)展迅速表1-2 :青島市2003-2007年經(jīng)濟發(fā)展情況年份2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年GDP（億元）1,780.302,163.802,695.503,206.58:3,786.52GDP增幅（%15.90%16.80%16.90%15.70%16.00%人均GDP（元）124,70

7、3.06 :29,595.6936,381.43 412,789.77 49,954.75人均GDP增幅（%16.45%19.81%22.93%17.61%16.74%人口（萬人）720.68731.12740.9749.38:757.99人均GDP（美元）3,611.824,327.175,319.316,256.277,303.86（1 ）、GDP青島市GDP年均增幅為16.26%，遠高于全國的平均增長速度, 反映了宏觀經(jīng)濟較好的增長態(tài)勢。圖1-1 :青島市2003-2007年GDP增長情況0.003,783,20i2,692,1631,78GDP （億元）4,000.003,500.00

8、 GDP（億元）2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年3,000.002,500.002,000.001,500.001,000.00500.00圖1-2 :青島市2003-2007年GDP增長率（2）、人均 GDP人均GDP亦從24703.06元（03年）至49954.75元（07年），約 合7303.86美元，年均增幅為18.71%圖1-3 :青島市2003-2007年人均GDP增長情況人均GDP （元）50,000.0040,000.00-30,000.00-20,000.00 10,000.00 -0.00 -2003 年 2004 年 2005 年 20

9、06 年 2007 年人均GDP（元）青島市人均GDP介于1300-8000美元，說明其房地產(chǎn)發(fā)展處于快 速上升階段。若按照人均 GDP18.71%的年平均增長速度，青島市人均 GDP在2008年將達到8000美元，房地產(chǎn)發(fā)展進入平穩(wěn)上升階段，2011 年達到13000美元，房地產(chǎn)發(fā)展進入下降階段，這說明青島市房地產(chǎn) 已經(jīng)到了快速增長的末期，即將進入平穩(wěn)的發(fā)展階段，適合進行長期價值投資。表1-3 :人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況的關(guān)系人均GDP800-1300 美兀1300-8000 美兀8000-13000 美兀13000美兀以上住房房地產(chǎn)階段住房起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段按照

10、世界銀行2004年的劃分，低收入國家的水平是人均收入低于826美元，國家城市化的程度平均是30%，下中等收入的國家人均收入 的水平是826美元到3255美元，這些國家的人均城市化水平是 50%， 上中等收入國家他們的收入水平是從 3255美元到10065美元，這些國 家他平均城市化的水平是70%。高收入國家也就是收入高于10065美 元的國家，他們平均城市化的水平是 80%。而青島2007年的人均GDP 是7303美元，屬于上中等收入國家的水平，按照目前的發(fā)展速度，預(yù) 計2010年即可達到高收入國家的水平。（3 ）、城市化率另一方面，從城市化角度來看，當(dāng)城市化率 04.54 4,253.90

11、5,201.014,976.99房屋價格漲幅（%14.60%15.20%10.90%6.90%6.50%-4.31%：城市人均居住面積（平方米）19.424.1922.9623.7323.7（1 ）、固定資產(chǎn)投資額青島市固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢，其中，2003-2005年的增幅較大，其平均增幅達到了 46.1%，2006年以來增幅下降，其平 均增幅約為21.7%，說明近兩年房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)。圖2-1 :青島市固定資產(chǎn)投資情況固定資產(chǎn)投資額（億元）-固定資產(chǎn)投資額（億元）（2 ）、施工、竣工、銷售面積從增長幅度來看，2003年以來施工面積和新開工面積持續(xù)增長， 但是增速逐漸放緩；而竣工

12、面積除 2004、2005兩年出現(xiàn)一定程度增長 以外，2006、2007兩年甚至出現(xiàn)了負增長，說明開發(fā)商有意的控制開 發(fā)節(jié)奏以應(yīng)對市場變化；銷售面積除 2007年負增長14%以外，其他年 份均保持較穩(wěn)定的增長。從絕對數(shù)量來看，銷售面積一直小于新開工面積， 說明未來的市場 供給比較充足，2003-2005年銷售面積甚至小于竣工面積， 說明市場出 現(xiàn)了一定程度的供過于求，而 2006年以來銷售面積又再次超過了竣工 面積，說明市場供過于求的局面得到了一定程度的扭轉(zhuǎn)。圖2-2 :青島市房地產(chǎn)施工、新開工、竣工和銷售情況3,500.003,000.002,500.002,000.001,500.001,

13、000.00500.000.002003 年2004 年2005 年2006 年2007年 2008年上半年（3 ）、空置率按照國際通用算法（全社會空置房面積除以全部住房面積）計算的 青島市2007年底住房空置率為2.7%，而按照國內(nèi)的通用算法（空置 商品房面積除以當(dāng)年竣工面積）則為 75.68%，如果按照另外一種折中 算法（空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積）計算則為23.04%。按照國際慣例，房屋空置率是反映房產(chǎn)市場供求狀況的重要指標(biāo)， 按通行慣例，空置率在 5%-10%之間為合理區(qū)；10%-20%之間為空置 危險區(qū)；20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。而青島市商品房按照第一種算法計算的空置率

14、僅為 2.7%，從側(cè)面反 映了青島市房地產(chǎn)市場目前處于健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，房地產(chǎn)供求狀態(tài)保持 基本平衡。（4 ）、均價走勢從下圖可以看出，青島市商品房售價一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，但是增幅卻逐年放緩，2008年以來受國內(nèi)宏觀形勢的影響，商品房售價 小幅下挫，比去年同期下降了 4.31%。圖2-3 :青島市商品房銷售價格走勢房屋均價（元/平方米）房屋均價（元/平方米）銷售金額（億元）2003 年2004 年2005 年2006 年2007年 2008年上半年ZI銷售金額（億元）|圖2-4 :青島市商品房銷售金額500.00400.00300.00200.00100.000.002、房地產(chǎn)未來量預(yù)測（1

15、 ）、需求預(yù)測現(xiàn)有居民改善需求量：由23.7平方米（2007年）至35平方米（2020 年）：（35-23.7 ）平方米*758 萬人/13=658.88 萬平米/年新增人口需求量：常住人口從839萬（2007年）至1200萬（2020年），人均35平方米：（35-0）平方米*（ 1200-839）萬人/13=971.92 萬平米/年因此，至2020年青島市商品住宅年均潛在需求約在658.88+971.92=1630.80 萬平方米 /年3、青島市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（黃島區(qū)）房地產(chǎn)市場分析由于項目緊鄰青島市黃島區(qū)（以下簡稱經(jīng)開區(qū)） ，地理上同該區(qū)融 為一體，其同經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場的聯(lián)系比同項目所在的

16、膠南市房地產(chǎn)更 具關(guān)聯(lián)性，因此本文著重對經(jīng)開區(qū)的房地產(chǎn)市場進行分析。 （1）、經(jīng)開區(qū)概況青島國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)于 1984 年 10 月經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立， 是繼深圳等經(jīng)濟特區(qū)設(shè)立之后在全國 14 個沿海開放城市中首批設(shè)立的 國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。青島開發(fā)區(qū)東與青島市市南區(qū)隔海相望， 海上最近距離 2.26 海里。 該區(qū)以國家批準的規(guī)劃面積 17.52 平方公里為核心區(qū)， 以所處的青島市 黃島區(qū) 274 平方公里為輻射區(qū)，總?cè)丝诮?50 萬。青島開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)既設(shè)有國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)， 還設(shè)有青島西海岸 出口加工區(qū)、國家級保稅區(qū)及保稅物流園區(qū)國家級新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗 區(qū)、國家（青島）家用電子產(chǎn)品

17、產(chǎn)業(yè)園及鳳凰島省級旅游度假區(qū)、小珠 山國家森林公園。建區(qū) 20 多年來，青島開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資累計 300 多億元，培育了家電電子、 石油化工、 汽車船舶、新型材料、高新技術(shù)、 港口物流等為支撐的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了以“大港口、大工業(yè)、特色旅游” 為主體的區(qū)域特色經(jīng)濟。青島開發(fā)區(qū)是國家級生態(tài)示范區(qū)和一級金融安全區(qū)， 獲得了中國人 居環(huán)境范例獎， 2004 年成為博鰲論壇亞洲白金會員。中國商務(wù)部 2006 年公布的全國 49 家國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資環(huán)境綜合評價總指數(shù)和 經(jīng)濟實力排名中青島開發(fā)區(qū)列前 5 強，其中社會及環(huán)境指標(biāo)位居第 1 位。圖2-5 :經(jīng)開區(qū)位置示意圖膠汕(2 )、經(jīng)開區(qū)規(guī)劃情況

18、青島開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積227平方公里，是集現(xiàn)代港口、新興工業(yè)、 旅游度假、商貿(mào)物流為工業(yè)特色的現(xiàn)代化新城區(qū)，內(nèi)設(shè)幾個特殊功能區(qū)， 其中保稅區(qū)2.5平方公里、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)1平方公里、省級薛家島度假 區(qū)27平方公里、行政商務(wù)中心區(qū)20平方公里。此外，還有工業(yè)區(qū)和商貿(mào)物流區(qū)等。3）、經(jīng)開區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況到 2005 年底，全區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 372 億元，年均增長 34.1 ， 按年末人口 30 萬計算，人均 GDP 達到 12.4 萬元，遠高于青島市平均 水平；工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價）完成 808 億元，年均增長 35，工業(yè)增加 值 228 億元，年均增長 36 ；五年累計完成固定資產(chǎn)投資 534 億元

19、。 經(jīng)濟總量增速均居全市之首 ,占全市經(jīng)濟總量的比重已達 15% 。（4）、經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展基本情況港口和物流產(chǎn)業(yè)， 圍繞建設(shè)中國北方國際航運中心、物流中心，全 面推進前灣港的開發(fā)建設(shè)，北港區(qū)全部建成， 2007 年貨物吞吐量 2.6 億噸，集裝箱吞吐量突破 900 萬標(biāo)箱；總投資約 160 億元的南港區(qū)開 發(fā)全面啟動，規(guī)劃建設(shè)香港招商局保稅物流園及新前灣國際集裝箱碼 頭，建成后將新增集裝箱吞吐量 1200 萬標(biāo)箱。以港口為依托的現(xiàn)代物 流業(yè)快速發(fā)展，先后引進中遠、中海海運、馬士基等一大批世界 500 強企業(yè)和國內(nèi)外著名物流公司 146 家，物流業(yè)對地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻率 達到 14% 。我區(qū)

20、正逐漸成為中國北方物流中心。家電電子產(chǎn)業(yè)， 在海爾、海信、新都理光等龍頭企業(yè)帶動下，分別 建立高水平、國際化的工業(yè)園，其中海爾工業(yè)園占地 2500 畝，總投資 60 余億元， 2007 年實現(xiàn)銷售收入 274 億元，是海爾集團海內(nèi)外 12 個 工業(yè)園中占地面積最大、 生產(chǎn)能力最強的工業(yè)園。 目前全區(qū)家電產(chǎn)業(yè)已 形成年產(chǎn)電視機 650 萬臺、冰箱冷凍箱 1000 萬臺、空調(diào) 300 萬臺、手機 210 萬部的生產(chǎn)能力，成為中國北方最大的白色家電生產(chǎn)基地。石油化工產(chǎn)業(yè)， 圍繞建設(shè)清潔環(huán)保型國家級石化基地，按照“從上 游到下游”和“以下游促上游”的雙向發(fā)展思路，不斷加大招商引資力度， 石化工業(yè)得到較

21、快發(fā)展?？偼顿Y 125 億元的 1000 萬噸大煉油項目于 2005 年 6 月 22 日正式開工建設(shè)， 2008 年上半年達產(chǎn)后可實現(xiàn)年銷售 收入 200 多億元。總投資 5.44 億美元的麗東化工項目已于 2006 年 11 月投產(chǎn)，該項目為山東省投資最大的外資工業(yè)項目， 達產(chǎn)后可年產(chǎn) PX63 萬噸，年銷售額 13 億美元。黃島國家石油儲備基地一期、 30 萬噸級青 島港原油碼頭三期等工程也已竣工。船舶工業(yè)和海洋工程產(chǎn)業(yè)， 以總投資 74 億元的海西灣造修船基地 為依托， 15 萬噸和 30 萬噸級修船塢投入使用， 30 萬噸和 50 萬噸級造 船塢開工建設(shè)， 55 萬噸修船塢已投入使用

22、， 2007 年投資 20 億，完成 船塢主體工程建設(shè)， 2008 年實現(xiàn)造船。大型船用曲軸、瓦錫蘭低速柴 油機等配套項目全面開工，建成后可形成年造船 468 萬載重噸、修船 200 余艘、海上石油平臺 4 座、救生艇 500 艘、年銷售收入 100 億元、 利稅 14 億元的生產(chǎn)能力。海洋工程產(chǎn)業(yè)，以中海油、中石化、中石油 海洋工程制造基地為依托，總投資 40 多億元的中海油海洋石油工程項 目一期二期建成投產(chǎn)、三期開工建設(shè)，項目達產(chǎn)后，具備年 25-30 萬標(biāo) 準噸的海上鉆井平臺加工能力， 預(yù)計年產(chǎn)值 60 億元。總投資 23 億元的 中石油海洋工程項目也已開工建設(shè)， 將成為世界重要的海洋石

23、油工程制 造基地。與此同時，低中速柴油機總裝基地等配套項目，正逐步向海西灣轉(zhuǎn)移。汽車產(chǎn)業(yè)， 以歐力重工、上汽通用五菱、五征、竹內(nèi)等為代表的汽 車產(chǎn)業(yè)已形成批量生產(chǎn)規(guī)模， 其中上汽通用五菱產(chǎn)能提升項目和總投資 40 多億元的北汽福田產(chǎn)業(yè)園開工建設(shè)，一批工程機械和汽車零部件項 目相繼建成?？偼顿Y 3.7 億元的上汽通用五菱項目 2005 年 7 月 28 日 實現(xiàn)整車下線， 2007 年累計完成汽車生產(chǎn) 67000 輛，并已具備年產(chǎn) 8 萬輛微型商用車的生產(chǎn)能力。 20 萬輛整車和 35 萬臺發(fā)動機產(chǎn)能提升項 目 2007 年 2 月初開工建設(shè)，年底前主體廠房完工，開始設(shè)備安裝，達 產(chǎn)后可形成 3

24、0 萬輛整車及 35 萬臺發(fā)動機生產(chǎn)能力， 并構(gòu)建起與之相匹 配的零部件供應(yīng)體系，形成產(chǎn)業(yè)集群及拉動效應(yīng)。一期投資 8 億元、年 產(chǎn) 1 萬臺的福田重工挖掘機項目建成投產(chǎn)，二期計劃投資 36 億元，三 期 2008 年 7 月建成， 2007 年 11 月起重機項目開工，至 2010 年可年 產(chǎn)發(fā)動機 10 萬臺、叉車 4 萬臺、汽車起重機（含叉裝機） 1.3 萬臺， 項目建成后年可實現(xiàn)銷售收入 220 億元，實現(xiàn)利稅 40 億元。目前，我 區(qū)已投產(chǎn)的汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)有 30 家左右，汽車零部件生產(chǎn)已初具 規(guī)模。（5）、經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況近幾年來，經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場一直保持著強勁的發(fā)展勢頭，

25、已形成 鮮明的板塊特征， 房地產(chǎn)市場整體價格增長速度較快， 樓盤競爭也從最 初的產(chǎn)品競爭逐步邁向品牌競爭。隨著青島經(jīng)濟重心西移，各大企業(yè)紛紛落戶經(jīng)開區(qū)，再加上經(jīng)開區(qū) 的房價相對市區(qū)偏低，因此從整個經(jīng)開區(qū)的發(fā)展前景、環(huán)境、住宅質(zhì)量 及相應(yīng)的配套設(shè)施等因素綜合考慮， 經(jīng)開區(qū)的房產(chǎn)性價比較高，這為經(jīng) 開區(qū)房地產(chǎn)價格提供了上行空間。經(jīng)開區(qū)的商品房從目前來看銷售情況良好，但是入住率較低。主要 原因是因為外來投資者的介入， 而購買的目的主要用于投資。 今后隨著 土地資源日趨緊張， 經(jīng)開區(qū)特別是臨濱海大道附近的商品房將開始向高 層和小高層發(fā)展。 目前的西海岸樓市板塊， 特別是開發(fā)區(qū)的樓盤價格已 升至每平方米

26、 7000-12000 元。日前，隨著海灣大橋、海底隧道工程開工（開通后從經(jīng)開區(qū)到青島 市南區(qū)團島僅需約 10 分鐘），許多市區(qū)的購房者更把長期的關(guān)注轉(zhuǎn)化為 近期的實際行動，點燃了對經(jīng)開區(qū)板塊的購房熱情。海灣大橋、海底隧 道的興建，將西海岸房地產(chǎn)與市區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)為一體，進而使投資者與購 房者不再把距離作為妨礙投資、困擾居住的因素。（6）、經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)五大板塊鳳凰島板塊 ：該區(qū)域處于鳳凰島（薛家島）旅游度假區(qū)內(nèi) ,與區(qū)域功 能相對應(yīng)，該區(qū)住宅項目主要以“度假休閑”為基本定位。目前在城市綜 合配套方面略有不足 , 但因鄰近安子碼頭交通方便并有將來隧道利好消 息，樓市前景可觀。唐島灣板塊： 該區(qū)域?qū)?

27、CBD 行政商務(wù)中心區(qū)， 開發(fā)區(qū)高檔樓盤幾乎 云集于此，形成沿海絕佳的海景高級住宅區(qū)。長江路以北、香江路以南區(qū)域為商業(yè)密集區(qū)。香江路是傳統(tǒng)的商業(yè)密集區(qū)，利群長江商廈、家佳源商場的開業(yè)以及佳世客、易初蓮花等入 駐，使得該板塊商業(yè)氛圍日益濃厚。該板塊產(chǎn)品品質(zhì)較高，其中唐島灣附近為高價房聚集區(qū)，大部分高 端寫字樓商業(yè)項目均在此區(qū)域內(nèi)。保稅區(qū)板塊： 保稅區(qū)位于開發(fā)區(qū)中段，交通比較便利，該區(qū)域樓盤 開發(fā)數(shù)量相對較少。文教區(qū)板塊： 該區(qū)域在黃島汽車客運站以西，石油大學(xué)以北，近鄰 膠南市，堪稱交通要道。區(qū)內(nèi)教育氛圍濃厚 ,石油大學(xué)、影視學(xué)院、職 業(yè)學(xué)校、開發(fā)區(qū)一中等知名學(xué)校遍布該區(qū)。黃島老城區(qū)板塊： 黃島老

28、城區(qū)居住氛圍濃厚，生活設(shè)施配套較齊全 但是繁華程度相對較低。該區(qū)臨黃島輪渡，交通便利。隨著開發(fā)區(qū)整體 房地產(chǎn)市場的升溫，這里陸續(xù)出現(xiàn)了一些品質(zhì)較高的新樓盤。三、經(jīng)開區(qū)樓盤分析項目所屬區(qū)域已經(jīng)成為青島西海岸最為重要的居住、商貿(mào)、休閑區(qū) 之一，港區(qū)附近的集中住宅區(qū)星羅棋布，僅已建成的高檔住宅區(qū)就有 150 萬平方米以上，加之規(guī)劃中尚未建設(shè)的面積共計 300 萬平方米以上從周邊地產(chǎn)樣板采集和市場分析結(jié)論兩部分來看， 目前西海岸房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好，且具有較強的排他資源優(yōu)勢，更重要的是周邊的 投資環(huán)境為本項目提供了廣闊的發(fā)展空間和強有力的利潤保障。本次調(diào)研范圍為經(jīng)開區(qū)南部唐島灣周邊濱海地區(qū)的文教板塊

29、、 唐島 灣板塊和鳳凰島板塊共三個板塊的地段優(yōu)勢較強、 體量較大、知名度較 高的項目。凈地項目數(shù)據(jù)主要來源為土地交易中心及政府相關(guān)單位。項目數(shù)據(jù)主要來源除各項目售樓處、 反產(chǎn)交易中心以外，另參考易 居中國、搜房網(wǎng)等權(quán)威媒體的數(shù)據(jù)，再取個體項目樓層、位置、戶型價 差中間值后，進行客觀計算。1、競爭分析(1)、凈地分析項目名稱和位置項目體量銷售均價開發(fā)商備注濱海大道南側(cè)，唐島灣東岸，上實游艇會地塊占地330000平方米330.17萬/畝上海上實集團、愛爾蘭財富控股集團項目位置極佳，坐擁唐島灣海上公園東側(cè)，與太平洋項目毗灣相望金沙灘路南側(cè)HD2007 16 地塊占地10350平方米275萬/畝青島國

30、大生物制藥有限公司項目位置較優(yōu)，海景資源豐富太行山路東側(cè)，嘉陵江路南北兩側(cè) HD2007 10占地47396平方米218 萬 / 畝青島匯兆置業(yè)有限公司交通優(yōu)勢明顯，距市中心較近地塊金沙灘路南側(cè)HD2008 16 地塊占地2305平方米280萬/畝中交運澤浚航有限公司項目位置較優(yōu)，海景資源豐富（2）、競爭個案分析重點分析點為戶型面積、銷售價格、物業(yè)情況等。表3-1 :周邊樓盤信息項目名稱位置物業(yè)類型容積率起價均價占地面積 （平方 米）總建面積（平方米）戶型裝修康大風(fēng)和日麗開發(fā)區(qū)濱海大道 與海爾大道交匯 處咼層、多層普 通住宅2.1751006500183500111958.757-130精裝修

31、，每平方米600-800元國貿(mào)中心開發(fā)區(qū)長江中路公寓五星級 酒店、智能化 寫字樓、板式住宅7.198001100023512.56221971.42100-130,200-300兩種精裝修， 裝修成本2000 元千禧第三空間開發(fā)區(qū)武夷山路 與珠江路交匯處高層公寓2.9368008700199807500053-61平方米小戶型精裝修基寓開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術(shù) 開發(fā)區(qū)珠江路與 廬山路交匯處高層、小高層2.37630070003700012000080-120精裝修錦繡前城開發(fā)區(qū)長江東路433號高層普通住 宅3.857006700540005700052-93精裝修千城鳳梧金沙開發(fā)區(qū)漓江東路小高層、高層普

32、通住宅2.7967004600017000085-120毛坯中南海灣新 城開發(fā)區(qū)珠江路與井岡山路交匯處高層普通住 宅2.22540086007192822000080-130毛坯鳳凰城開發(fā)區(qū)濱海大道 與鳳凰園西路交 匯處高層普通住 宅1.477000750017600026000080-120精裝修， 裝修成本1000 元3）、潛在競爭情況上海實業(yè)在唐島灣東海岸以 3480 元/平方米的樓面價取得了一塊土 地，計劃開發(fā)高端住宅和商業(yè)，項目總建筑面積約 92200 平方米。2 、區(qū)域樓盤特點產(chǎn)品面：? 區(qū)域物業(yè)形態(tài)以混合社區(qū)為主，以小高層、高層為主，容積率約為2-3。? 戶型以兩房和三房為主、

33、戶型面積在 80-120 平米為主， 戶型類型及 戶型面積適中，這與區(qū)域置業(yè)需求主要以自住和普通的投資需求為 主有關(guān)。? 區(qū)域產(chǎn)品多為新盤、且產(chǎn)品規(guī)模大，普遍在 10 萬平方米以上。? 起價約 5000-7000 元 /平方米，均價約 6500-8000 元 /平方米。? 大部分都進行了精裝修?？驮疵妫? 三類客群并存，且以自住需求為主。區(qū)域購房的客戶大體分為三類：一是周邊工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工 作人士；二是青島市中心區(qū)域分流的中等收入人士；三是外地人士，主 要是北京、天津和山東省本省各城市的客戶，三類客戶群體并存，前兩 類以自住需求為主，越占 60% ，第三類以投資需求為主，約占 40% 。

34、銷售推廣面：? 區(qū)域價格漲幅較快，而且景觀（海景）和朝向?qū)r格的影響較大。3、區(qū)域客戶需求分析(1 )、不同面積、不同戶型的需求狀況據(jù)調(diào)查顯示,青島市市民買房首選兩房或三房，計劃購買兩房、三房 的分別占39%和48%,計劃購買四房的占9%,以上合計占比高達96%, 如此的高比例證明市場中，青島人的居住市場是以自住主導(dǎo)的市場。選擇五房及以上、公寓、一房的比例均不超過 3%,因為在青島，公寓 及一房歷來是投資客的首選，可以看見市場投資客相對削弱，而五房以上 戶型則是因為本次調(diào)查對象的條件限制在以年收入 6萬一10萬元之間 居多的群體中，所以購買超大戶型的比例和能力相對較弱。從購買住房面積看，比例最

35、大的前三位排名依次是 60 90m2、100 120m2、90 100m2,這三類占到總數(shù)的87%,與計劃購買房型的2 3房占比一致。其次為120 140m2的，占比5% ； 140m2以上和 60m2以下的市場需求不大。(2)、不同單價，不同總價的需求情況根據(jù)調(diào)查，青島市七成購房者承受力在 7000元/m2以下，根據(jù)調(diào)查 結(jié)果,70%的被調(diào)查者認為商品房單價應(yīng)該在 7000元/m2以內(nèi)，其中有 35%的能夠接受的購房單價為 5001 7000元加,35%的能夠接受的購 房單價為3001-5000元/川(3 )、潛在購房人群分析根據(jù)調(diào)查，在青島市的購房人群當(dāng)中，首次置業(yè)的占67%。二次置業(yè) 的

36、占24%,多次置業(yè)的占9%。青島市目前置業(yè)的剛性自住需求占有很大 比重,這與青島近幾年的城市升級和人群結(jié)構(gòu)有關(guān)，從結(jié)果看，首次置業(yè) 人群是樓市中最為活躍的群體。在購房用途中，自住的占42.08%,想換房的占46.15%,用于投資的僅 占 4.98%。（4 ）、供需分析結(jié)論根據(jù)分析來看，青島市目前的購房需求主要是 60 - 90平方米的兩 房和三房，單價在7000元/平方米以下，購房人群主要以首次置業(yè)的自 住人群為主。四、項目概況1、合作方概況項目公司為青島太平洋新天地置業(yè)有限公司， 注冊地為青島膠南市 積米崖港區(qū)，注冊資本2000萬元，股東為劉坤全（出資400萬元，占 20%）、繆祝（出資12

37、00萬元，占60%）和周茂柱（出資400萬元, 占20%）共三人。青島太平洋新天地置業(yè)有限公司的母公司為青島市經(jīng)開區(qū)當(dāng)?shù)氐睦ト脴I(yè)投資有限公司（以下簡稱昆泉置業(yè)） 。昆泉置業(yè)是以項目投資、 建筑施工與房地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合性企業(yè) 集團。公司旗下?lián)碛薪ò部偣尽⒗ト康禺a(chǎn)開發(fā)公司、寶都房地產(chǎn)開 發(fā)公司、昆泉物業(yè)管理公司、 市政工程公司、 裝飾工程公司、 商貿(mào)公司、 涂料廠、鋁塑門窗廠等十余家子公司和控股單位。二十幾年來，昆泉置業(yè)旗下公司先后施工了青島三美機電有限公司 廠房工程、青島昌隆文具公司廠房工程、青島七二五研究所工程、青島 保稅區(qū)廠房、 青島開發(fā)區(qū)唐島灣 A 組團住宅小區(qū)、 金數(shù)碼公司廠區(qū)和

38、青 島開發(fā)區(qū)佳世客購物中心；并開發(fā)建設(shè)了青島開發(fā)區(qū)唐島灣 B組團住 宅小區(qū)、錢江花園住宅小區(qū)、匯泉雅居、天河國際以及昆泉天籟村大體量綜合社區(qū)等重點工程， 其中青島七二五研究所工程被一次性評為市 優(yōu)工程，天河國際年被評為省級文明工地、優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程， 2003 年代 表山東省迎接建設(shè)部專家的檢查獲得好評。2 、用地情況 太平洋國際廣場項目用地位于山東省青島市膠南區(qū)濱海大道南側(cè) 的積米崖港區(qū)管委駐地，距離經(jīng)開區(qū)管委會約 7 公里。積米涯港位于膠南市最東端， 擁有的積米崖港是七十年代修建的中 型漁業(yè)、貨運兩用港口，是國家農(nóng)業(yè)部確定的 13 個國家級中心漁港之 一，是山東省政府批準的國家二類開發(fā)口岸，港

39、區(qū)地處膠州灣畔，唐島 灣西側(cè)，東與青島市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和青島市保稅區(qū)接壤，北依國家級珠山森林公園，西靠膠南市區(qū)和膠南市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目總占地面積 127513 平方米（ 191.26 畝），總建筑面積 477470.8 平方米。項目從北向南共分 A、B、C 三個地塊，土地面積分別為 19936 、 48106 和 59471 平方米，建筑面積分別為 123603.2 、 163560.4 和 190307.2 平方米，容積率分別為 6.2、3.4 和 3.2，土地用途為商業(yè) （40 年），土地出讓金總額為 19700 萬元（土地面積價格 1545 元 /平方米）， 目前已經(jīng)支付了 5910 萬元

40、（ 30）。項目 A 地塊計劃修建一棟五星級酒店（ 68F ）和一個商業(yè)展覽中心（3F）,五星級酒店將成為青島市最高的建筑物之一具備強大的地標(biāo)性 功能和作用，該酒店計劃 2009 年 10 月開工， 2013 年 8 月竣工； B 地 塊計劃修建主題百貨 （奧特萊斯國際名品折扣旗艦店， 8F）、SOHO 寫字樓（26F ）、美食街（3F ）、和特色商店（2F），該地塊計劃2008年 10月開工，2010年8月竣工；C地塊計劃修建國際酒店式公寓（28F ）、 四星級酒店（28F）和底商，其中B地塊建成后整體出售給臺灣太平洋 百貨集團經(jīng)營。本次計劃轉(zhuǎn)讓的項目為 C 地塊，轉(zhuǎn)讓價格為樓面價 1100

41、 元/平方米 （土地面積價格為 3520 元/平方米，約 234 萬元 /畝）。C 地塊用地性質(zhì)為商業(yè)，計劃開發(fā)酒店式公寓，項目用地現(xiàn)狀為三 通一平，該項目用地由青島太平洋新天地置業(yè)有限公司于 2008 年 8 月 20 日通過公開出讓取得。 土地出讓金為土地面積每平方米 1545 元，總 計 9188 萬元，根據(jù)土地出讓合同，共分三筆進行支付，第一筆30（2756 萬元）已經(jīng)支付，第二筆 20% （1838 萬元）應(yīng)于 2008 年 7 月19 日之前付清，第三筆 50% （4594 萬元）應(yīng)于 2008 年 8 月 19 日之 前支付，目前第二筆和第三筆都尚未支付（合計 6432 萬元）。

42、該項目由臺灣太平洋百貨集團通過招商引資的途徑操作的出讓， 并 由青島本地的昆泉置業(yè)投資有限公司作為合作方共同開發(fā)三個地塊， 三 個地塊分別由青島太平洋世紀置業(yè)有限公司 （2008 年 1 月 31 日成立）、 太平洋奧特萊斯商業(yè)（青島）有限公司（ 2007 年 12 月 25 日成立）、青 島太平洋新天地置業(yè)有限公司（ 2008 年 2 月 1 日成立）進行開發(fā)。其 中青島太平洋世紀置業(yè)有限公司、 青島太平洋新天地置業(yè)有限公司為昆 泉置業(yè)投資有限公司的全資子公司，太平洋奧特萊斯商業(yè)（青島）有限 公司為臺灣太平洋百貨集團的全資子公司。圖 4-1 ：項目用地位置圖圖4-2 :項目用地分區(qū)示意圖地訣劃分示議團太平洋積來崖裔業(yè)中心圖4-3 :項目用地總體規(guī)劃圖（方案一）C圖牛4 :項目用地總體規(guī)劃圖（方案二） A *汁百處主舟（E 制smi勵加再理品丄 金in咚 WKL A3：Tr*i臼從吐宜B曲土刖伸 I xtMiru 粉a Xi電點如圖4-5 :項目效