企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)主律師經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1、企業(yè)拆遷有哪些補(bǔ)償項(xiàng)目，如何獲得滿意補(bǔ)償 作者：北京吳少博律師事務(wù)所10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn) 企業(yè)被征收能獲得的補(bǔ)償項(xiàng)目介紹 1土地、企業(yè)的房屋價(jià)值補(bǔ)償 房屋價(jià)值補(bǔ)償主要包含兩方面，土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)，土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)指 的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)值，主要由土地所在的區(qū)位和用途來決定，企 業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價(jià)值要低于住宅和商服類的土地，但因?yàn)槠髽I(yè)的廠房、 倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)往往是很重要的一部分。房屋重置成新價(jià)主要 指的是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價(jià)，通俗講就是房屋的建造成本 價(jià)，這個(gè)成本價(jià)是比較固定的，一般都是150

2、0-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委托 的評(píng)估公司往往將土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)合并計(jì)算，也就是說，被拆遷人從評(píng)估 報(bào)告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆 遷人甚至?xí)嬖V你， 這個(gè)項(xiàng)目的拆遷就沒有土地的補(bǔ)償項(xiàng)目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷 方在土地中獲得的巨額利潤(rùn)。 2裝修附屬物補(bǔ)償 關(guān)于裝修附屬物補(bǔ)償，各地都有裝修和附屬物的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施細(xì)則，該項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi) 容主要由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。此項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大， 被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評(píng)估報(bào)告是否存在缺漏項(xiàng)的情況即可。 3停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償 停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)

3、因?yàn)椴疬w不能進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的所有損失，在計(jì)算該損失時(shí) 不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤(rùn)損失，還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預(yù)期利益 的損失。2011年頒布國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第十七條和第二十三條做出了對(duì) 因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效 益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對(duì)停產(chǎn)停業(yè)計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不一致，各個(gè)企業(yè)的盈利虧損 情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目里彈性最大的一項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重 點(diǎn)關(guān)注。 4搬遷費(fèi)用、搬遷損失 企業(yè)在面臨拆遷時(shí)， 搬遷費(fèi)除了將企業(yè)所有的機(jī)器設(shè)備、各項(xiàng)生產(chǎn)資料、辦公用品從一 個(gè)地方搬遷到另一個(gè)地方所

4、產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用，還包括搬遷損失，主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生 產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失、折舊、損耗等費(fèi)用。如果是大型企業(yè) 拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。 5各項(xiàng)拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度， 往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人 盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)的數(shù)額主要由具體的項(xiàng)目實(shí)施意見 來決定。另外，涉及到集體企業(yè)或國(guó)有企業(yè)還有職工安置費(fèi)用，主要是通過給下崗的職工繳 納社會(huì)保險(xiǎn)的方式實(shí)現(xiàn)。 拆遷補(bǔ)償方案的選擇 1. 土地置換 如果你僅僅選擇了土地置換， 置換后由企業(yè)在置換來土地上建設(shè)廠房， 那你有權(quán)利獲

5、得 地上附著物的補(bǔ)償，具體包括：房屋重置成新價(jià)的補(bǔ)償、地上種植物補(bǔ)償、水泥硬化的地面、 以及不可遷移的其他附屬物、機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)。 2. 土地加房屋安置 如果你選擇了土地加房屋安置，至于停產(chǎn)停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時(shí)間段的補(bǔ)償。 因?yàn)槟x擇了土地或者房屋置換，那您的停產(chǎn)停業(yè)時(shí)間就能夠確定，可能是一年，也可能是 半年，那你獲得也只能是一定時(shí)間段的停產(chǎn)停業(yè)損失。 如何計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失 1. 按照企業(yè)的整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償 這種計(jì)算方法比較簡(jiǎn)單， 一般都是由區(qū)一級(jí)或區(qū)一級(jí)以上的政府確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后按 照企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積給予一次性的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，只要能確定企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)

6、營(yíng)面積， 就可以計(jì)算出停產(chǎn)停業(yè)損失。 這個(gè)方法計(jì)算雖然簡(jiǎn)單， 但是實(shí)踐中使用起來很容易產(chǎn)生糾紛，糾紛的矛盾點(diǎn)就在于如 何認(rèn)定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積。比如，企業(yè)的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積呢？ 此外，工廠的倉庫屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積呢？其實(shí)這些都是我們生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不可缺少的部分，但 是拆遷方經(jīng)常會(huì)咬文嚼字的爭(zhēng)論：倉庫是進(jìn)行倉儲(chǔ)的地方，不是進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)的地方。再比 如制造石膏板的工廠，是要進(jìn)行晾曬的，整個(gè)院子都是進(jìn)行水泥硬化的，那么整個(gè)院子屬于 不屬于經(jīng)營(yíng)面積？算不算是企業(yè)在進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中使用的呢？如此種種，企業(yè)都會(huì)和拆 遷方產(chǎn)生實(shí)體爭(zhēng)議。 在北京停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每平方米500-1500元

7、，但實(shí)際上隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展， 以及各個(gè)企業(yè)的自身盈利情況不同，通過適當(dāng)?shù)木S權(quán)，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償是可以突破這個(gè) 標(biāo)準(zhǔn)的。具體而言有如下標(biāo)準(zhǔn)： 1.按照企業(yè)納稅的情況計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。2.按房屋總價(jià)值的一定比例 3.按營(yíng)業(yè)收入、 2根據(jù)納稅情況或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照等營(yíng)業(yè)注冊(cè)信息中的營(yíng)業(yè)面積 具體而言，有些地方是依據(jù)納稅情況，依據(jù)納稅能夠推算出每年的基本利潤(rùn)。但是這種 情況對(duì)中小型制造企業(yè)是不利的。 另外，按照營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及營(yíng)業(yè)注冊(cè)信息中標(biāo)注的營(yíng)業(yè)面積。 但是大家都清楚，我們國(guó)家的營(yíng)業(yè)信息中標(biāo)注的營(yíng)業(yè)面積往往是針對(duì)個(gè)體工商戶或者簡(jiǎn)單的 商業(yè)性用房可以用營(yíng)業(yè)信息推算出基本的經(jīng)營(yíng)面積。但是這樣的計(jì)算方式往往對(duì)

8、經(jīng)營(yíng)企業(yè)來 講是很不利的，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)信息標(biāo)注的面積和實(shí)際經(jīng)營(yíng)使用面積是有巨大差距的。我們的營(yíng)業(yè) 注冊(cè)和營(yíng)業(yè)年檢在這方面往往是很疏漏的。所以說測(cè)算出來的營(yíng)業(yè)面積往往和經(jīng)營(yíng)企業(yè)所要 得到的權(quán)益肯定是有很大的差距的。 3按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行計(jì)算 還有一種情況是按照實(shí)際的經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行計(jì)算。如果按照實(shí)際的經(jīng)營(yíng)面積來計(jì)算，拆遷 方也不會(huì)簡(jiǎn)單和你說一個(gè)經(jīng)營(yíng)面積（數(shù)字）。進(jìn)行實(shí)地測(cè)量時(shí)會(huì)進(jìn)行分割。哪方面的分割呢？ 實(shí)際的工廠生產(chǎn)是一塊兒，職工宿舍、職工食堂、辦公場(chǎng)地算不算經(jīng)營(yíng)面積呢？可能會(huì)在這 方面產(chǎn)生糾紛。比如講，倉庫屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積呢？倉庫難道不屬于經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所嗎？完全 屬于。但是拆遷方會(huì)咬文嚼字的爭(zhēng)論：倉

9、庫是進(jìn)行倉儲(chǔ)的地方，不是進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)的地方。 再比如講有些制造型企業(yè)，比如制造石膏板的工廠，是要進(jìn)行晾曬的，整個(gè)院子都是進(jìn)行水 泥密封的，那么整個(gè)院子屬于不屬于經(jīng)營(yíng)面積？我是不是在進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營(yíng)中使用的呢？這些 都會(huì)和拆遷方產(chǎn)生實(shí)體爭(zhēng)議。 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（以下簡(jiǎn)稱條例）第十七條和第二十三條作出 了對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的 效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。由于在實(shí)際工作中各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方法差異很大，條例 授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法。根據(jù)了解到的情況，目前對(duì)在停產(chǎn)停 業(yè)損失的補(bǔ)償中引進(jìn)評(píng)估機(jī)制各方基本達(dá)成共識(shí)，但還

10、有一些問題存在比較大的爭(zhēng)議，比如: 評(píng)估機(jī)構(gòu)是選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還是選擇資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按被征收企業(yè)的實(shí) 際效益測(cè)算還是按照同類企業(yè)的社會(huì)平均效益測(cè)算，等等。 關(guān)于選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的問題 1房地產(chǎn)估價(jià)的范圍 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法第三條第二款本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括土地、 建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各 類房地產(chǎn)評(píng)估”由此可見，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)也是房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的范圍。 事實(shí)已說明，在征收補(bǔ)償中，由于房地產(chǎn)量大價(jià)高， 絕大多數(shù)的補(bǔ)償都是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ) 償，征收補(bǔ)償評(píng)估是以房地產(chǎn)為主的評(píng)估。 因此，征收補(bǔ)償中作為附加的停

11、產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償 評(píng)估由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行是有法理依據(jù)的。 2房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)能力 停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償是在實(shí)際工作中出現(xiàn)的新問題。目前還沒有哪個(gè)評(píng)估專業(yè)對(duì)停產(chǎn)停業(yè) 損失出臺(tái)專門的評(píng)估技術(shù)規(guī)范，各地政府對(duì)此項(xiàng)損失的補(bǔ)償也都在不斷的探索之中，因此停 產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估具體如何操作對(duì)任何一個(gè)評(píng)估專業(yè)來說都是新命題，不存在哪個(gè)專業(yè)已經(jīng)走 在前面的問題。 拆遷方慣用的拆遷招數(shù)大揭秘 政策壓人 拆遷一開始的時(shí)候， 拆遷工作人員說的最多的永遠(yuǎn)是：這是政府制定的政策， 誰也不能 改變政策。在拆遷初期拒絕你的補(bǔ)償要求的時(shí)候，政策不允許就是最好的理由。 虛假詢價(jià) 如果拆遷完全按照公平公開的政策進(jìn)行補(bǔ)償安置并且像他所說的那

12、樣政策不可改變的 話，詢價(jià)沒有任何意義， 因?yàn)檠a(bǔ)多少錢取決于政策的規(guī)定，而不取決于你想要多少錢，他直 接應(yīng)該和你討論的是按政策算出來這個(gè)地方應(yīng)補(bǔ)多少錢，而不是問你想要多少錢。 利用人性 如果你認(rèn)為他們是真心想幫你提高補(bǔ)償， 那就錯(cuò)了，所謂位置決定立場(chǎng)，不要指望一個(gè) 和你的利益站在對(duì)立面的人能最大程度幫你爭(zhēng)取利益，想要拿到合理的補(bǔ)償， 一定要有打硬 戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。 牽連式拆遷 如果被拆遷企業(yè)在拆遷的過程中有其他的項(xiàng)目在向政府申請(qǐng)審批，或者有其他事項(xiàng)需要 政府同意辦理，大多數(shù)也會(huì)因?yàn)椴疬w而受到牽連，被拆遷企業(yè)要提前做好充分的準(zhǔn)備。 斷水?dāng)嚯姅嗦?經(jīng)常性的斷水?dāng)嚯姡?施工不小心把路給挖了、 堵了，這

13、是拆遷公司慣用的招數(shù)，因?yàn)樗?們很清楚，斷水?dāng)嚯姸葦嗦窌?huì)影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，一旦你不能進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)， 就必然會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本，企業(yè)就無法在拆遷范圍長(zhǎng)期堅(jiān)持，無法長(zhǎng)期堅(jiān)持，就必然會(huì) 在補(bǔ)償價(jià)格上做出讓步。 違法偷拆 這里所說的違法偷拆，是指沒有經(jīng)過合法的司法程序，不是由法院組織的強(qiáng)制拆除，而 是指拆遷方在沒有任何合法手續(xù)的情況下，組織社會(huì)閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。 夸大違法 如果不是遇到拆遷， 這些問題也沒有任何部門過來查，一旦開始拆遷了，拆遷方最先開 始審查你的證照，并且根本不考慮歷史原因，而是一味地強(qiáng)調(diào)、夸大缺乏證照的違法性。 以拆違促拆遷 就是指拆遷方通過拆除違章建筑來推

14、動(dòng)、加快整個(gè)拆遷的進(jìn)程，或者用拆除違章的方式 直接代替拆遷，目的是實(shí)現(xiàn)低成本、甚至是無成本的拆遷。 貸款糾紛 如果沒有遇到拆遷，企業(yè)只需要到期償還貸款，或者到期辦理貸款的延期或以新貸還舊 貸就可以，但是一旦遇到拆遷，這些問題都會(huì)變得復(fù)雜甚至導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。 合同糾紛 拆遷方并不和你談拆遷補(bǔ)償問題，而是由出租方直接訴到法院，通過訴訟解除合同的方 式來代替拆遷補(bǔ)償程序，將拆遷法律關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤獬申P(guān)系的方式解決糾紛。 我所律師參與維權(quán)的優(yōu)勢(shì) 1、針對(duì)環(huán)境整治行動(dòng)進(jìn)行合法性審查 通過信息公開等方式向政府各職能部門申請(qǐng)公開，調(diào)取政府及其所屬部門在環(huán)境整治行 動(dòng)中的相關(guān)證據(jù)。通過合法性審查發(fā)現(xiàn)政府的

15、問題，增加談判籌碼。 2、出具專業(yè)法律分析意見書 根據(jù)企業(yè)提供的資料，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)情況進(jìn)行梳理，進(jìn)行合法性論證；確定停產(chǎn)停業(yè)損 失補(bǔ)償?shù)脑瓌t及內(nèi)容，為自身的合理請(qǐng)求提供事實(shí)和法律依據(jù)，以期對(duì)企業(yè)存在的法律風(fēng)險(xiǎn) 進(jìn)行預(yù)防和控制。 3、通過合法維權(quán)手段為客戶創(chuàng)造談判機(jī)會(huì) 通過復(fù)議、訴訟等法律手段，應(yīng)對(duì)政府部門可能作出的超越職權(quán)，違法作出行政處罰， 濫用行政權(quán)力限制競(jìng)爭(zhēng)， 違法設(shè)定行政許可等問題， 在法律框架內(nèi)積極爭(zhēng)取權(quán)益，使對(duì)方正 視我方的合理訴求。 4、專業(yè)的談判和監(jiān)督手段制約配合 運(yùn)用律師的法律專業(yè)知識(shí)和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)談判，在必要的時(shí)候律師直接參與談判。針對(duì) 環(huán)境整治運(yùn)動(dòng)中的嚴(yán)重違法點(diǎn)，通過舉報(bào)

16、、申訴方式，結(jié)合主流媒體監(jiān)督，通過上級(jí)監(jiān)察、 輿論監(jiān)督等方式促使對(duì)方進(jìn)行平等協(xié)商，配合談判。 我所企業(yè)征收維權(quán)成功案例 I宜昌被拆遷廠房成功維權(quán)，歷時(shí)兩年，補(bǔ)償數(shù)額最終達(dá)到1.2億 I湘西被拆遷企業(yè)僅 1/3位于紅線內(nèi)，剩余土地?zé)o法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，最終實(shí)現(xiàn)整體征收 I 北京某4S店拆遷維權(quán)案例，補(bǔ)償款成功翻至30倍 I無錫某地征收方拒絕承認(rèn)承租企業(yè)合法權(quán)益，成功維權(quán)，爭(zhēng)取到停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償 I鄭州市養(yǎng)殖廠拆遷維權(quán)，成功推翻原審法院行政判決 I烏魯木齊市某林木企業(yè)征收，經(jīng)多輪多級(jí)投訴舉報(bào)，300畝林地取得8000萬賠償。 I寧武鋁工業(yè)公司拆遷補(bǔ)償，從原來的19萬提高到440萬案例 I南京某企業(yè)承租某村集體土地建廠房，最終獲得 2430萬補(bǔ)償案例 I “土地使用權(quán)糾紛案”，律師函一矢中的，補(bǔ)償從 0提高到390萬案例 I包頭正華保溫材料有限公司成