物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模擬題

1、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理復(fù)習(xí)題第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述一、單項(xiàng)選擇題(每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)1物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象通常是( )。A.物業(yè)資產(chǎn)管理公司 B.物業(yè)管理企業(yè) C.收益性物業(yè) D自用型物業(yè)2物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供( )服務(wù)，滿(mǎn)足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)需要。A設(shè)施管理 B運(yùn)行管理 C價(jià)值管理D資產(chǎn)管理3物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容不包括( )。A物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估 B租賃管理 C物業(yè)運(yùn)行操作管 D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)4物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿(mǎn)足租戶(hù)正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)( )的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值

2、以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。A物業(yè)務(wù)期成本最小化 B物業(yè)各期凈收益最大化C租戶(hù)滿(mǎn)意度最大化 D物業(yè)價(jià)值最大化5國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為( )個(gè)等級(jí)：A2 B3C4 D56( )是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。A居住物業(yè) B收益性物業(yè) C公共物業(yè) D所有物業(yè)7關(guān)于區(qū)域購(gòu)物中心，表述錯(cuò)誤的是（）A建筑規(guī)模10萬(wàn)平方米以上 B有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200kmC是一個(gè)高效運(yùn)作的統(tǒng)一體 D通常由一家大型百貨公司為主要租戶(hù)8市級(jí)購(gòu)物中心建筑面積一般在( )。A 3萬(wàn)以上 B1萬(wàn)3萬(wàn)之間 C 300010000之間 D3000以下9受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)

3、中處在總包位置的是指( )物業(yè)管理企業(yè)。A管理型 B專(zhuān)業(yè)型 C綜合型 D委托型10別墅(Villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所，下列概念中，只有( )具有別墅類(lèi)產(chǎn)品的獨(dú)有性。A空中別墅 B疊拼別墅 C獨(dú)棟別墅D雙拼別墅11一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上，稱(chēng)為（）A花園公寓 B錯(cuò)層公寓 C復(fù)式公寓 D單間公寓12( )是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為企業(yè)或事業(yè)單位創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。A房地產(chǎn)投資組合管理B現(xiàn)場(chǎng)管理 C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D設(shè)施管理13關(guān)于零售商物業(yè)的表述，不正確的是( )。A零售商業(yè)物業(yè)可以是經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨(dú)立的建筑群B為了實(shí)

4、現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)C把零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的小型店鋪D綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場(chǎng)的規(guī)模往往受到一定的限制14設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象通常為( )。A科研教學(xué)設(shè)施 B政府辦公樓 C醫(yī)院設(shè)施 D擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)15資產(chǎn)管理公司批準(zhǔn)在現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)更新改造等資本改良投資計(jì)劃，主要考察( )。A這些資本開(kāi)支是否符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)原則 B這些資本開(kāi)支是否符合條例的規(guī)定C這些資本開(kāi)支是否能有效提升物業(yè)價(jià)值 D這些資本開(kāi)支是否能降低物業(yè)管理成本16資產(chǎn)管理公司通過(guò)( )，來(lái)聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。A監(jiān)控物業(yè)的

5、運(yùn)行績(jī)效 B監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理工作情況C監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運(yùn)營(yíng)的收益D監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本17管理型物業(yè)管理企業(yè)與專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別，表述不正確的是（）A專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置B管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績(jī)效評(píng)價(jià)和客戶(hù)關(guān)系管理等C管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，有利于提高物業(yè)管理體系運(yùn)行效率，為業(yè)主提供更加滿(mǎn)足其多元化目標(biāo)需求的服務(wù)D在物業(yè)管理的某個(gè)環(huán)節(jié)提供專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控

6、制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和效益18跟據(jù)資產(chǎn)組合理論，不正確的是( )。A投資者應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)胤稚⑼顿Y，從而有效地抵消一部分風(fēng)險(xiǎn)B “不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”C理性的投資者將選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的那個(gè)組合D投資者選擇不同部門(mén)和不同地理區(qū)域進(jìn)行資產(chǎn)組合，當(dāng)不同投資之間相關(guān)系數(shù)為負(fù)，存在補(bǔ)償，整體風(fēng)險(xiǎn)將降低19關(guān)于物業(yè)維修和維護(hù)的開(kāi)支，表述不正確的是( )。A在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來(lái)的維修成本可能大大超過(guò)初始投資B業(yè)主會(huì)盡量尋找能夠承擔(dān)全部維修成本的租戶(hù)C物業(yè)維修的開(kāi)支依法應(yīng)由實(shí)際使用物業(yè)的租戶(hù)承擔(dān)D對(duì)于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，機(jī)構(gòu)投資者可能會(huì)因此拒絕參與投資20物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

7、常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計(jì)劃管理、( )、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險(xiǎn)A日常維護(hù)和維修B確定管理標(biāo)準(zhǔn)C資產(chǎn)管理D構(gòu)建信息基礎(chǔ)21物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略性工作內(nèi)容包括確定戰(zhàn)略、確定管理標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、( )、進(jìn)行資產(chǎn)組合。A日常維護(hù)和維修B成本管理 C決策分析D物業(yè)保險(xiǎn)管理二、多項(xiàng)選擇題(每題2分，每題中的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選或多選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)05分)1物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是( )等活動(dòng)不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果是貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。A物業(yè)管理B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D房地產(chǎn)組合投資管理 E設(shè)施管理2物業(yè)經(jīng)營(yíng)

8、管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿(mǎn)足其的（）需求。A物業(yè)投資收益B企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略C主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)D物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)E延長(zhǎng)物業(yè)的自然壽命3物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)包括( )。A為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤(rùn)和回報(bào)B使物業(yè)在運(yùn)行使用過(guò)程中能夠保值增值C在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全周期內(nèi)持續(xù)滿(mǎn)足租戶(hù)正?？臻g使用需求D物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本最小化E保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?人們主要依照寫(xiě)字樓( )等對(duì)其進(jìn)行等級(jí)劃分。A收益能力 B所處的位置C樓字設(shè)計(jì)和裝修狀況D使用時(shí)間D投資者類(lèi)型5對(duì)分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行集中統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的益處有( )。A利于選擇優(yōu)良租戶(hù) B利于優(yōu)化零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合C利于實(shí)現(xiàn)業(yè)主總體

9、利益的最大化D可使商業(yè)輻射區(qū)域覆蓋整個(gè)城市E能滿(mǎn)足各種顧客層次的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式享受的需求6物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的關(guān)系，表述不正確的有（）A物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)不包括對(duì)物業(yè)本省的維修、養(yǎng)護(hù)、管理B 傳統(tǒng)物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)C物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)滿(mǎn)足業(yè)主物業(yè)投資收益、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求D寫(xiě)字樓、零售商業(yè)等手藝省悟也完全可以通過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，向企業(yè)那樣為業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造利潤(rùn)和回報(bào)。E物業(yè)保值、增值要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)戒指管理方向拓展7工業(yè)物業(yè)是為人類(lèi)生產(chǎn)活動(dòng)提供空間的物業(yè)，包括（）等。A工業(yè)廠(chǎng)房 B倉(cāng)儲(chǔ)用房 C高興技術(shù)產(chǎn)業(yè)

10、用房 D研究與發(fā)展用房 E寫(xiě)字樓8酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施是為人們的撒謊內(nèi)公務(wù)活動(dòng)或公務(wù)旅行、會(huì)議、錄用、新鮮、康體娛樂(lè)活動(dòng)提供空間的建筑，包括（）。A寫(xiě)字樓 B高爾夫球場(chǎng) C休閑度假村 D賽馬場(chǎng) E花園公寓9設(shè)施管理的對(duì)象，主要是（）等。A高科技企業(yè)用房 B醫(yī)院設(shè)施 C科研教學(xué)設(shè)施 D政府辦公樓 E甲級(jí)住宅樓10物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的三個(gè)層次中，（）以策略性管理為主。A物業(yè)管理 B設(shè)施管理 C運(yùn)行管理 D房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 E房地產(chǎn)投資組合管理11對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行（）工作。A日常管理 B現(xiàn)場(chǎng)管理 C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D企業(yè)管理 E房地產(chǎn)投資組合管理12物業(yè)管

11、理企業(yè)按工作內(nèi)容可以分為（）。A管理型企業(yè) B專(zhuān)業(yè)型企業(yè) C委托型企業(yè) D兼營(yíng)型企業(yè) E綜合性企業(yè)13房地產(chǎn)資產(chǎn)管理工司的主要工作任務(wù)和目標(biāo)包括（）A負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司B監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司的行為C指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司為物業(yè)發(fā)展制定的戰(zhàn)略計(jì)劃D使管理范圍內(nèi)的物業(yè)在所處的子市場(chǎng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化E滿(mǎn)足業(yè)主、租戶(hù)和物業(yè)管理企業(yè)的要求14一個(gè)資產(chǎn)年管理公司通常負(fù)責(zé)幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照（）的分類(lèi)原則來(lái)管理物業(yè)。A物業(yè)類(lèi)型 B地理位置 C物業(yè)新舊程度 D物業(yè)產(chǎn)權(quán)類(lèi)型 E物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本15房地產(chǎn)組合投資管理的內(nèi)容包括（）A理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo) B評(píng)價(jià)物業(yè)

12、管理企業(yè)和設(shè)施管理公司的表現(xiàn)C審批資產(chǎn)管理公司提出的更新改造計(jì)劃 D以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來(lái)管理資產(chǎn)E在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)置和處置物業(yè)資產(chǎn)16房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)是通過(guò)( )途徑創(chuàng)造出來(lái)的A在極好的條件下從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)物業(yè)B通過(guò)物業(yè)管理保障物業(yè)始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)C在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)D在極好的條件下從原業(yè)主手中購(gòu)買(mǎi)物業(yè)E在持有期間以現(xiàn)金流人量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)17下列關(guān)于專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的表述，正確的有（） A受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任 B通常以專(zhuān)業(yè)分包的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù) C也以直接接受業(yè)主委托的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù) D同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行

13、管理能力 E由其提供專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量效控制和降低管理成本18從管理的層次上，物業(yè)管理可以分為( )。A委托管理 B公司管理C現(xiàn)場(chǎng)管理D現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)E物業(yè)經(jīng)營(yíng)19大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)骨理和組合投資管理之間的相互關(guān)系的表述如下( )。A物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的管理B房地產(chǎn)組合投資管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司會(huì)努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)D為了實(shí)現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值最大化的目標(biāo)，三個(gè)層次的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場(chǎng)需求的變化主動(dòng)地調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略E房地產(chǎn)組合投資管理公司必須協(xié)調(diào)

14、不同的資產(chǎn)管理公司平衡整個(gè)投資組合的現(xiàn)金流需求20物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作包括（）A確定戰(zhàn)略B構(gòu)建信息基礎(chǔ)C決策分析 D進(jìn)行資產(chǎn)組合E成本管理21物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作內(nèi)容包括（）A現(xiàn)金流和成本管理B日常維修和維護(hù)C設(shè)施設(shè)備管理 D物業(yè)保險(xiǎn)管理E進(jìn)行資產(chǎn)組合三、參考答案（一）單項(xiàng)選擇題1C2C3D4 B5B6B7D 8A9A10C 11C12D13C 14D15C16A17A18C19C 20A 21C（二）多項(xiàng)選擇題1.ACDE 2.ABC 3.ABCE 4.ABC 5.ABC 6.AB 7.ABCD 8.ABCD 9.ABCD10.DE 11.CE 12.ABE 13.ABCD 14.A

15、B 15.ACDE 16.ACD 17.BCE 18.BCD 19.ADE 20.ABCD 21ABCD第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇一、單項(xiàng)選擇題1.房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨? )。A直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為B間接地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為C直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為D直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為2.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是( )。A獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù) B降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)C抵消通貨膨脹對(duì)其資產(chǎn)的影響 D使其財(cái)富最大化3.房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的

16、特性是( )。A政策影響性 B專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性C相互影響性 D位置固定性或不可移動(dòng)性4.由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和受制于地區(qū)性需要的特性，所有其房地產(chǎn)投資成敗的要素均與( )相關(guān)。A所投資的房地產(chǎn)類(lèi)型 B投資決策的準(zhǔn)確性C進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇 D房地產(chǎn)所處的區(qū)位5.( )是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。A使用壽命B自然壽命 C設(shè)計(jì)壽命D經(jīng)濟(jì)壽命6公寓的租戶(hù)希望獲得洗衣服務(wù)，出租人就增加自助洗衣房，這表明出租人考慮了房地產(chǎn)投資的( )A適應(yīng)性B差異性C長(zhǎng)期性D政策性7國(guó)外研究表明，公寓、酒店的經(jīng)濟(jì)壽命一般是（）年 A40 B50 C 60 D708( )是指面向現(xiàn)有運(yùn)行

17、中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。A房地產(chǎn)債券投資 B房地產(chǎn)間接投資 C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 D房地產(chǎn)置業(yè)投資9( )的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券 B房地產(chǎn)投資企業(yè)的股票C房地產(chǎn)投資信托基金 D房地產(chǎn)抵押支持證券10.以下關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的表述，不正確的是( )。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者通過(guò)轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品收回投資，獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于長(zhǎng)期投資C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了置業(yè)投資11.以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資

18、的表述，不正確的是( )。A房地產(chǎn)置業(yè)投資以獲取物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)為目的B其對(duì)象可以是市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)或存量房地產(chǎn)C其目的是自用D投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售并獲取轉(zhuǎn)售收益12房地產(chǎn)投資企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)融資時(shí)，房地產(chǎn)債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為( )。AMBS投資者 BREITs投資者 C房地產(chǎn)直接投資者 D房地產(chǎn)間接投資者13關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的表述，不正確的是( )。AREITs是購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資管理者BREITs只將少量收入分配給投資者CREITs本身僅起到一個(gè)投資代理的作用DREITs是

19、投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具14.與初始投入的資金相比，投資完成后，收回資金的購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)稱(chēng)為（）A通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B或然損失風(fēng)險(xiǎn)C變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)15關(guān)于周期風(fēng)險(xiǎn)的表述，不正確的是( )。A是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)B是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)C美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為1820年，香港為78年D房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入蕭條階段時(shí)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的房地產(chǎn)投資者常常面臨破產(chǎn)16住房抵押貸款證券化是指將金融機(jī)構(gòu)所持有的（）轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。A住宅開(kāi)發(fā)抵押貸款債權(quán) B個(gè)人住房抵押貸款

20、債權(quán)C經(jīng)濟(jì)適用住房抵押貸款債權(quán) D住房公積金抵押貸款債權(quán)17以下關(guān)于住房抵押貸款證券化的表述，不正確的是( )。A專(zhuān)門(mén)設(shè)立的特殊目的公司向銀行購(gòu)買(mǎi)其所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)B公司將其購(gòu)買(mǎi)的債權(quán)匯集重組成抵押貸款債權(quán)集合C通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等為債權(quán)集合提供擔(dān)保，公司將債權(quán)轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券，并出售給投資者D購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券屬于房地產(chǎn)直接投資18急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)稱(chēng)為（）A個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) B利率風(fēng)險(xiǎn) C系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) D變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)19房地產(chǎn)投資之利在于：相對(duì)較高的收益水平；能夠得到稅收方面的好處；易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持；（）；能夠提高投資者的資信等級(jí)

21、。A變現(xiàn)性能較好 B投資收回周期短 C對(duì)專(zhuān)門(mén)知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)的要求不高D實(shí)際收益與預(yù)期收益的差別 20從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)（）A是獲得預(yù)期收益的不確定性 B是無(wú)法估計(jì)獲得預(yù)期收益的可能性C是未獲得預(yù)期收益可能性的大小 D實(shí)際收益與預(yù)期收益的差別21投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)，稱(chēng)為（）A收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) C比較風(fēng)險(xiǎn)D時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 二、多項(xiàng)選擇題1房地產(chǎn)投資的特性除位置固定性或不可移動(dòng)性、壽命長(zhǎng)，還包括（）等A各異性 B消費(fèi)性 C政策影響性D相互影響性 E專(zhuān)業(yè)依賴(lài)性2以下有關(guān)房地產(chǎn)間接投資和直接投資的表述，正確的有（）A直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)過(guò)程，

22、參與有關(guān)管理工作B間接投資主要是將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)C直接投資可分為開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式D開(kāi)發(fā)投資者一般是從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值等方面的利益E間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作3.房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括( )。A置業(yè)投資 B購(gòu)買(mǎi)房地開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券C購(gòu)買(mǎi)REITs D購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的股票E 購(gòu)買(mǎi)MBS4.關(guān)于房地產(chǎn)間接投資的下列表述，正確的有（）A從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始 B從購(gòu)置房地產(chǎn)開(kāi)始C以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的 D將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為E不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作5.按資產(chǎn)投資的類(lèi)型劃分，房地產(chǎn)投資信

23、托公司分為（）A權(quán)益型 B抵押型 C質(zhì)押型 D保證型 E混合型6.房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)有（）A收益水平相對(duì)較高B能夠得到稅收方面的好處C容易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持D抵消通貨膨脹的影響 E是一種非流動(dòng)性資產(chǎn)7房地產(chǎn)投資之弊在于（）A流動(dòng)性差B投資數(shù)額巨大 C投資建設(shè)期長(zhǎng)D投資回收期長(zhǎng) E需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)8下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的表述，正確的有（）A系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B較之個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制C或然損失風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D周期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)E持有期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 9投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，應(yīng)( )。A根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平B根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向C根

24、據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化的特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)D避免機(jī)會(huì)成本E盡量選擇政府鼓勵(lì)的項(xiàng)目進(jìn)行投資以降低政策風(fēng)險(xiǎn)10.僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由房地產(chǎn)投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括( )。A購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn) B比較風(fēng)險(xiǎn)C收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)D或然損失風(fēng)險(xiǎn)E時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)11.狹義的區(qū)位含義，包括某一具體投資項(xiàng)目所處的（）A宏觀(guān)位置B中觀(guān)、微觀(guān)位置C社會(huì)環(huán)境 D競(jìng)爭(zhēng)位置E經(jīng)濟(jì)環(huán)境12避免政策風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，包括選擇( )的項(xiàng)目進(jìn)行投資A政府鼓勵(lì) B有收益保證 C有稅收優(yōu)惠政策D 國(guó)有資產(chǎn)參股項(xiàng)日 E灰色區(qū)域項(xiàng)目 13下列選項(xiàng)中，屬于未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)的有( )。A建筑物功能過(guò)時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)B 建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損

25、壞的修復(fù)費(fèi)用C未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)的法律費(fèi)用D實(shí)際收益和預(yù)期收益的差異隨著持有期延長(zhǎng)而加大E資本價(jià)值隨著收益率的變化而變化14.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在( )。A投入資金的安全性 B期望收益的可靠性 C投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性D資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 E投資項(xiàng)目的復(fù)雜性15，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期可以分為以下（）階段。A雛形 B復(fù)蘇與發(fā)展 C繁榮 D危機(jī)與衰退 E銷(xiāo)匿16.對(duì)房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”含義的理解應(yīng)包括（）A人地理位置B在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的位置C在整體市場(chǎng)供求關(guān)系中的位置 D在未來(lái)城市發(fā)展建設(shè)中的位置E相對(duì)重要性不變的位置17.居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的主要因素有（）A市政公用和公建配套設(shè)施的完備程度B

26、公共交通便捷程度 C環(huán)境因素 D居民人口與收入 E政府控制環(huán)境污染的政策18.選擇寫(xiě)字樓物業(yè)投資區(qū)位時(shí)要考慮的主要因素有（）A當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?B技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性C易接近性 D周?chē)恋乩们闆r和環(huán)境E與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度19零售物業(yè)的投資區(qū)位選擇時(shí)要進(jìn)行（）A商業(yè)輻射區(qū)域分析 B消費(fèi)者行為、偏好及購(gòu)買(mǎi)能力分析C項(xiàng)目的易接近性或交通通達(dá)程度分析 D競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)條件分析E 市政公用設(shè)施的完備程度分析 20.工業(yè)物業(yè)項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊要求包括（）A消費(fèi)者行為、偏好及購(gòu)買(mǎi)能力分析B交通運(yùn)輸能否方便地連接原材料供應(yīng)地和產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)C技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性D水、電等資源

27、供給的充足程度 E控制環(huán)境污染的政策三、參考答案（一）單項(xiàng)選擇題1.C 2D 3D 4D5D6B7A8B9C 10B 11C12D 13B 14B 15B 16B 17D 18D 19D 20C 21C（二）多項(xiàng)選擇題1ACDE 2ABCE3BCDE4CDE 5ABE6ABCD 7ABDE8BE 9ABCE 10BCE11AB 12ABC 13ABC 14ABCD15BCD16ABCD 17ABCD 18CDE19ABCD20，BCDE第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)一、單項(xiàng)選擇1某投資者向銀行貸款2000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度單利付息，到期后一次償還本息，

28、則開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額為（）萬(wàn)元。A160 B 240 C 320 D 480 2上題中如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開(kāi)發(fā)商實(shí)際支付的利息是（）萬(wàn)元。A 365.23 B 486.57 C 356.48 D 684.753償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，改指標(biāo)值應(yīng)該大于（）。A12 B1.2 C 2 D0.24從潛在毛收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到物業(yè)的（）。A稅前現(xiàn)金流 B有效毛收入 C凈運(yùn)營(yíng)收益 D名義收益5收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除（）外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用A抵押貸款還本付息

29、 B稅金 C保險(xiǎn) D人員工資6從（）中扣除（）后就可以得到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益，簡(jiǎn)稱(chēng)經(jīng)受益。A有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 B潛在毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C有效毛收入 空置和收租損失 D潛在毛收入 空置和收租損失7（）是業(yè)主十分關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。A潛在毛租金收入的最大化 B稅前現(xiàn)金流的最大化C凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化 D稅后現(xiàn)金流的最大化8關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的準(zhǔn)備金下列表述，不正確的是（）。A準(zhǔn)備金又稱(chēng)為大修理基金B(yǎng)用于物業(yè)的日常維修和更新改造C如果這部分資金來(lái)自于物業(yè)的收益，應(yīng)從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除D小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的準(zhǔn)備金在物業(yè)管理?xiàng)l例中稱(chēng)作專(zhuān)項(xiàng)維修基金。9. 目前我國(guó)

30、營(yíng)業(yè)稅的稅率為（），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)誰(shuí)家在市區(qū)分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的（）和（）。A 12% 4% 3% B 12% 5% 3% C 5% 10% 3% D 5% 7% 3%10.現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)（）的簡(jiǎn)化圖示。A資金流入 B資金流出 C資金形態(tài) D資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)11有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是（）。A橫軸為時(shí)間軸，橫坐標(biāo)上“0”點(diǎn)通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)B試點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開(kāi)始C如果現(xiàn)金流發(fā)生在計(jì)息周期的期中而不是期初或期末，計(jì)算時(shí)同常常采用期初慣例法D某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該段時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和12關(guān)于

31、資金的時(shí)間價(jià)值下列論述，不正確的是（）。A同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值差別稱(chēng)為資金的時(shí)間價(jià)值B從投資者的角度來(lái)看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值C從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償D資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于通貨膨脹率的大小13關(guān)于名義利率與實(shí)際利率關(guān)系的下列表述，不正確的是（）。A實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值B名義利率與實(shí)際利率的只在按復(fù)利計(jì)息時(shí)才有價(jià)值C名義利率越小，計(jì)息周期越長(zhǎng)，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大D當(dāng)計(jì)息周期數(shù)為1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等14某筆貸款按月還本付息，年利率12%，每月計(jì)息一次，則名義利率和實(shí)際利率分別是（）

32、。A12%，1% B1%，12% C12.68%，12% D12%，12.68%15等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式是（），式中A位年值，n為計(jì)息周期數(shù)，i為每個(gè)計(jì)息周期的利率。A P=A/（1+i）n B P=（A/i）1-1/（1+i）nC P=A/ i（1+i）n D P=A/1-1/（1+i）n16下列關(guān)于設(shè)備磨損的表述，不正確的是（）。A設(shè)備有形磨損是設(shè)備在使用或閑置過(guò)程中發(fā)生的實(shí)體性磨損B由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值是設(shè)備有形磨損C設(shè)備有形磨損使設(shè)備精度降低，設(shè)備最終喪失使用價(jià)值D無(wú)形磨損不表現(xiàn)為設(shè)備原始價(jià)值的貶值17關(guān)于設(shè)備磨損的補(bǔ)償，表述不正確的是（）。A有形磨損的局部補(bǔ)償

33、是修理 B無(wú)形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造C有形磨損的完全補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造E無(wú)形磨損的完全補(bǔ)償是更換18設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的（）A價(jià)值 B自然壽命 C技術(shù)壽命 D經(jīng)濟(jì)壽命 19設(shè)備經(jīng)濟(jì)分析中的沉沒(méi)成本等于舊設(shè)備（）減去起當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)之后的差值。A原值 B賬面價(jià)值 C歷史價(jià)值 D入賬價(jià)值20關(guān)于設(shè)備更新分析的表述，不正確的是（）。A只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量B也要考慮以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒(méi)成本 C一般指比較設(shè)備的費(fèi)用 D設(shè)備分析以費(fèi)用年值法為主21物業(yè)內(nèi)某新購(gòu)設(shè)備原值為201萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用壽命為10年，殘值為1萬(wàn)元，第一年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)以后每年等額增加運(yùn)營(yíng)費(fèi)1萬(wàn)元，不

34、考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響其年等額總成本為（）。A 45萬(wàn)元 B20萬(wàn)元 C 24.5萬(wàn)元 D 44.5萬(wàn)元22物業(yè)內(nèi)部分建筑設(shè)備能正常運(yùn)行，但運(yùn)行費(fèi)用過(guò)高，而市場(chǎng)上有功能類(lèi)似但運(yùn)行費(fèi)用低的替代設(shè)備可供選擇，但該設(shè)備不提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量。此時(shí)進(jìn)行更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的（）之間，選擇數(shù)值較低的方案A 初始購(gòu)買(mǎi)成本支出的分?jǐn)偧幽赀\(yùn)營(yíng)費(fèi)用 B年運(yùn)行費(fèi)用 C 初始購(gòu)買(mǎi)成本支出的分?jǐn)?D運(yùn)行費(fèi)用的分?jǐn)?3某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)支出40萬(wàn)元。市場(chǎng)上銷(xiāo)售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10年，初始購(gòu)置費(fèi)用支出120萬(wàn)元，年電費(fèi)支出20萬(wàn)元。采用設(shè)備經(jīng)

35、濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備每年節(jié)約費(fèi)用支出（）。A 8萬(wàn)元 B 20萬(wàn)元 C 4萬(wàn)元 D10萬(wàn)元24物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積是（）。A稅前現(xiàn)金流 B有效毛租金收入 C凈運(yùn)營(yíng)收入 D潛在毛租金收入25投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬，稱(chēng)為（）。A投資回收 B投資回報(bào) C投資收益 D先進(jìn)回報(bào)26在等額序列支付的年值A(chǔ)與現(xiàn)值P之間的關(guān)系式A=Pi+Pi/(1+i)n-1（i為投資回報(bào)率）中，（）是投資者的投資回收。A P B Pi C Pi/(1+i)n-1 D Pi+Pi/(1+i)n-127“等額還本付息照付”是值（）。A 借款期間每期僅支付當(dāng)期

36、利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息B 規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額本金和相應(yīng)的利息C 借款其內(nèi)人以?xún)斶€本息，到期末全部還清D在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息28根據(jù)是否考慮（）因素的影響，盈利能力指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)A 利潤(rùn)率 B 通貨膨脹率 C 利率 D資金時(shí)間價(jià)值29關(guān)于房地產(chǎn)投資分析評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述，不正確的是（）。A 靜態(tài)盈利指標(biāo)通常在概略評(píng)價(jià)是采用B 為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果C 動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目D 清償能力自標(biāo)能較全面地反映投資方案整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效果30（）是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)

37、間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率。A 現(xiàn)金回報(bào)率 B 利率 C 內(nèi)部收益率 D基準(zhǔn)收益率31（）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率A 現(xiàn)金回報(bào)率 B 資本化率 C 內(nèi)部收益率 D基準(zhǔn)收益率32下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述，正確的是（ ）A.內(nèi)部收益率在樹(shù)枝上等于基準(zhǔn)收益率B.內(nèi)部收益率是到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資可以被收回的比率C.如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損D.內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可接受的33（ ）是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目已經(jīng)收益低償全部投資所需的時(shí)間A.全部投資回收期 B.動(dòng)態(tài)投資回收期 C.

38、靜態(tài)投資回收期 D.投資回收終止期34（ ）反映了初始現(xiàn)金投資或者付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系A(chǔ).基準(zhǔn)收益率 B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 C.投資回報(bào)率 D.現(xiàn)金回報(bào)率35某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的金營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（ ）A.12% B.14% C.7% D.2.8%36不用計(jì)算借款償還期的項(xiàng)目是（ ）A.房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目 B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后進(jìn)行自營(yíng)的項(xiàng)目 D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用于銷(xiāo)售的項(xiàng)目37某寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目

39、在10年的持有期內(nèi)各年凈運(yùn)營(yíng)收益為50萬(wàn)元，第10年末凈轉(zhuǎn)售收入為600萬(wàn)元，如果折現(xiàn)率為10%，該寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目的收益現(xiàn)值為（ ）萬(wàn)元A.846.23 B.538.55 C.726.14 D.485.6438某出租公寓的年有效毛租金收入為100萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，如果租金收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在未來(lái)30年的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長(zhǎng)，折現(xiàn)率為8%，該出租公寓的凈運(yùn)營(yíng)收益現(xiàn)值為（ ）萬(wàn)元A.1107.57 B.1224.35 C.1253.65 D.1304.5839某投資者以400萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)一寫(xiě)字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60%。該貸款的年

40、利率為9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫(xiě)字樓物業(yè)每年升至2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值依次為（ ）萬(wàn)元。A.182.16 259.47 B.150.53 249.47 C.182.16 217.84 D.192.16 249.4740某寫(xiě)字樓單元的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為50萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬(wàn)元，另外30萬(wàn)元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為40萬(wàn)元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線(xiàn)折舊。預(yù)計(jì)該寫(xiě)字樓的年毛租金收入為10萬(wàn)元，控制和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30%，不考

41、慮物業(yè)增值收益時(shí)，該寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率和償債備付率依次為（ ）。A.13.2% 1.36 B.15.2% 2.36 C.18.2% 2.56 D.22.2% 2.56 二、多項(xiàng)選擇1在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的（ ）叫做現(xiàn)金流量A.資金流入 B.資金流出 C.資金的投入 D.資金現(xiàn)值 E.資金將來(lái)值2對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出主要包括（ ）等。A.土地費(fèi)用、建造費(fèi)用 B.還本付息 C.稅金 D.比較成本 E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用3空置和收租損失是值（ ）A.空置的面積不能產(chǎn)生租金收入 B.租出的面積沒(méi)有收到租金C.出租面積的變化導(dǎo)致

42、租金減少 D.租金水平的變化導(dǎo)致租金減少E.克出租面積的漸少而少收的租金4收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（ ）等A.空置和收租損失 B.抵押貸款還本付息 C.房產(chǎn)稅和所得稅 D.為租客提供服務(wù)的費(fèi)用E.物業(yè)管理費(fèi)用5財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按（ ），將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)和限制之和。當(dāng)NPV0時(shí)，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的A.基準(zhǔn)收益率 B.目標(biāo)收益率 C.投資回報(bào)率 D.現(xiàn)金回報(bào)率 E.內(nèi)部收益率6“兩稅一費(fèi)”是指（ ）A.房產(chǎn)稅 B.城鎮(zhèn)土地使用稅 C.教育費(fèi)附加 D.營(yíng)業(yè)稅 E.城市維護(hù)建設(shè)稅7下列關(guān)于物業(yè)的稅前現(xiàn)金流的表述，不正確的有（ ）A.是業(yè)主的稅前收入或投資回報(bào)B.

43、從凈運(yùn)營(yíng)收益中扣除抵押貸款還本付息，就得到物業(yè)的稅前現(xiàn)金流C.當(dāng)今運(yùn)營(yíng)收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流是負(fù)值D.從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除所得稅，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流E.如果物業(yè)沒(méi)有抵押貸款安排，稅前現(xiàn)金流就等于物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益8關(guān)于單利息和復(fù)利計(jì)息的表述，正確的有（ ）A.單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生利息B.復(fù)利計(jì)息是按本金加上先前計(jì)息周其所累積的利息進(jìn)行計(jì)息C.我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息以單利計(jì)算D.在投資分析中，一般采用單利計(jì)息E.復(fù)利計(jì)息時(shí)，n個(gè)計(jì)息周期后的本利和計(jì)算公式位Fn=P(1+in)9下列屬于設(shè)備有形磨損的是（ ）A.封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損B.設(shè)

44、備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備貶值C.技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后D.設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞E.政府通過(guò)稅收政策限制污染環(huán)境的設(shè)備使用10下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中現(xiàn)金回報(bào)率的表述，正確的有（ ）A.是指每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率B.該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系C.稅前現(xiàn)金回報(bào)率計(jì)算中，年現(xiàn)金收入等于凈運(yùn)營(yíng)收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量D.現(xiàn)金回報(bào)率屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)E.現(xiàn)金回報(bào)率即資本化率11關(guān)于設(shè)備壽命的表述，正確的有（

45、）A.自然壽命主要取決于有形磨損的速度 B.技術(shù)壽命主要取決于有形磨損的速度C.技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越長(zhǎng)D.經(jīng)濟(jì)壽命適時(shí)投入使用的設(shè)備等額年總成本最低或等額年凈收益最高的使用期限 E.經(jīng)濟(jì)壽命是由無(wú)形磨損決定的12在房地產(chǎn)投資分析中，將房地產(chǎn)投資的收益分為（ ）兩部分A.投資回收 B.投資回報(bào) C.權(quán)益回報(bào) D.先進(jìn)回報(bào) E.還本付息13靜態(tài)盈利能力指標(biāo)一般有（ ）A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 B.現(xiàn)金回報(bào)率 C.靜態(tài)投資回收期 D.投資回報(bào)率 E.資產(chǎn)負(fù)債率14動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)一般有（ ）A.資產(chǎn)負(fù)債率 B.現(xiàn)金回報(bào)率 C.動(dòng)態(tài)投資回收期 D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 E.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值15清償能力指標(biāo)

46、包括（ ）A.資產(chǎn)負(fù)債率 B.借款償還期 C.償債備付率 D.現(xiàn)金回報(bào)率 E.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值16關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中投資回報(bào)率的表述，爭(zhēng)取的有（ ）A.是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率B.凈收益一般由稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值構(gòu)成C.該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系D.該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比E.計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，物業(yè)升值所帶來(lái)的收益不得計(jì)入凈收益17下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的敘述正確的有（ ）A.資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金充足，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)B.是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)C. 屬短

47、期償債能力指標(biāo)D.資產(chǎn)負(fù)債率=凈資產(chǎn)合計(jì)/負(fù)債合計(jì)100%E.可以用來(lái)衡量客戶(hù)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度參考答案（一）單項(xiàng)選擇題1.A 2.C 3.B 4.B 5.A 6.A 7.C 8.B 9.D 10.D 11.C 12.D 13.C 14.D 15.B 16.B 17.C 18.D 19.B 20.B 21.D 22.A 23.A 24.D 25.B 26.C 27.B 28.D 29.D 30.D 31.C 32.C 33.C 34.D 35.B 36.D 37.B 38.A 39.D 40.B（二）多項(xiàng)選擇題1AB 2.ABCE 3.AB 4DE 5AB 6CDE 7.ABCE8.

48、ABC 9.AD 10.AD 11.AB 12.AB 13.BCD 14.CDE 15.ABC 16.ABD 第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估一、單項(xiàng)選擇1.物業(yè)價(jià)格構(gòu)成中，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)格和（）等構(gòu)成。A契稅 B土地占用稅 C土地增值稅 D土地出讓金2物業(yè)開(kāi)發(fā)成本中，水、電、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用屬于( )。A前期工程費(fèi) B基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C建筑安裝工程費(fèi) D公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3.在物業(yè)估價(jià)中，物業(yè)開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息計(jì)入( )。A管理費(fèi)用 B投資利息 C開(kāi)發(fā)成本 D開(kāi)發(fā)利潤(rùn)4( )是指某類(lèi)物業(yè)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格，是該類(lèi)物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。A理論價(jià)格 B總價(jià)格

49、C市場(chǎng)價(jià)格 D單位價(jià)格5成交過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方都有自己所愿意接受的價(jià)格，下列有關(guān)表述不正確的是( )。A賣(mài)價(jià)總有一個(gè)最低界限，買(mǎi)價(jià)總有一個(gè)最高界限B在賣(mài)方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向最高買(mǎi)價(jià)C當(dāng)買(mǎi)者的最高價(jià)格等于賣(mài)者的最低價(jià)格時(shí)，交易可能成功D最高賣(mài)價(jià)和最低買(mǎi)價(jià)構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間6物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時(shí)點(diǎn)的( )價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。A市場(chǎng) B正常 C理論 D客觀(guān)合理7在評(píng)估一宗物業(yè)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用（）種以上估價(jià)方法。A1 B2 C3 D48( )是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似物業(yè)的成交價(jià)格

50、作適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A市場(chǎng)法 B成本法 C收益法 D趨勢(shì)法9( )是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A市場(chǎng)法 B成本法 C折舊法 D收益法10.( )是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法：A趨勢(shì)法 B成本法 C收益法 D市場(chǎng)法11.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的步驟不包括（）。A搜集交易實(shí)例 B對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理C選取可比實(shí)例 D求取積算價(jià)格12( )特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價(jià)，如公用、公益物業(yè)，以及有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶(hù)的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)。 A市場(chǎng)法 B成本法 C折舊法 D收益法