高凈值家庭海外買房記

1、高凈值家庭海外買房記：如果買在北京現(xiàn)在翻一倍2016 年 12 月 08 日 05:40 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道導(dǎo)讀：雖說(shuō)有各種渠道能夠成功投資海外房地產(chǎn)， 但其潛在的房?jī)r(jià)、 匯率波 動(dòng)，政策變化和對(duì)當(dāng)?shù)胤刹涣私舛a(chǎn)生的收益誤判等投資風(fēng)險(xiǎn)也不可忽視。中國(guó)富豪海外買房熱情在蔓延。據(jù)世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示， 2016 年上半年，中國(guó)資本的跨國(guó)房地產(chǎn)投資約 161 億美元，較去年同期增長(zhǎng)了一倍，超過(guò)加拿大和新加坡，成為僅次于美國(guó)的世界第二大跨境房地產(chǎn)投資來(lái)源。人生規(guī)劃有海外部分嗎？今年 26 歲的謝楠畢業(yè)于北京某名牌大學(xué)，在一家外企從事營(yíng)銷相關(guān)工作，剛結(jié)婚不到兩年的她，去年底就開始在北京物色住房，但

2、總找不到滿意的。 “六 月的時(shí)候聽朋友說(shuō)起在澳大利亞買房， 投資兼日后小孩上學(xué)， 收益不錯(cuò)， 價(jià)格還比北京便宜不少，就動(dòng)心了11 月 28 日謝楠說(shuō)經(jīng)過(guò)三個(gè)多月的比較與咨詢，謝楠最終敲定了墨爾本西南區(qū)的一座 200 平 米左右的獨(dú)棟別墅?！澳珷柋镜姆?jī)r(jià)不貴， 更難得的是前期交費(fèi)很少。 第一階段交換合同的時(shí)候 只用付 5% 的首付款，大概 3 萬(wàn)澳幣，另交 5%左右的稅費(fèi)與 1000 澳幣的律師 費(fèi)，”謝楠說(shuō)，“第二階段是 2017 年底交房前再交 35%約20 萬(wàn)澳幣的首付款， 以及總共約 8000 澳幣的各種稅費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)，其余 60% 以貸款方式解決， 貸款三十年，前五年利率 5.1%

3、。”21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，今年 4 月，為避免海外購(gòu)房者大規(guī)模推高當(dāng) 地房?jī)r(jià)，提升金融風(fēng)險(xiǎn)， 澳大利亞四大銀行表示不再為海外收入人群提供住房按 揭貸款。故現(xiàn)在中國(guó)買家一般通過(guò)新加坡大華銀行、 匯豐銀行或一些小型的基金 公司進(jìn)行貸款，且最多只能貸 65% ，這也大幅度推高了澳大利亞購(gòu)房成本與風(fēng) 險(xiǎn)。但謝楠規(guī)劃的很長(zhǎng)遠(yuǎn)，再在北京工作兩三年， 自己就申請(qǐng)借調(diào)到墨爾本分部， 先生則去申請(qǐng)澳大利亞大學(xué)博士， 剛好就把墨爾本的房子用起來(lái)， 小孩也可以在 墨爾本長(zhǎng)大?！安贿^(guò)雖然澳大利亞房?jī)r(jià)不高，但別墅維護(hù)費(fèi)用挺高，土地稅、物業(yè)費(fèi)、市 政費(fèi)等每年有近 10000 澳幣，”謝楠說(shuō)， “如果不是同自己的人

4、生規(guī)劃相結(jié)合， 不要瞎投資沒(méi)有海外移民計(jì)劃的何潘就在這上面吃了虧“如果你家財(cái)萬(wàn)貫， 去海外買房當(dāng)然是資產(chǎn)保值的方法之一。 但只是有些閑 錢的中產(chǎn)階級(jí)要理財(cái)，真的沒(méi)必要投資海外房產(chǎn)?！?11 月 30 日，何潘告訴 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。據(jù)何潘介紹，家庭年收入稅后 50 萬(wàn)人民幣左右的他，在北京已有一套兩居 室。 2014 年，他全款在美國(guó)達(dá)拉斯買了一棟價(jià)值 30 多萬(wàn)美元的別墅，三年漲 了 15% ?！昂蠡谒懒?，真不該腦子發(fā)熱就去美國(guó)買房，”何潘說(shuō)，“別墅是真漂亮， 但德州房產(chǎn)稅每年要 2.5% 左右，加上保險(xiǎn)、租賃管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，一年養(yǎng)房 成本快 10 萬(wàn)人民幣?！碑?dāng)時(shí)何潘也猶豫過(guò)是在北

5、京買還是美國(guó)買。 但 2014 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 并不好，又經(jīng)不住中介關(guān)于以房養(yǎng)房，保值升值的忽悠，就買了。 “如果當(dāng)時(shí)用 這筆錢在北京買房，現(xiàn)在估計(jì)都翻一倍了?！焙闻苏f(shuō)。個(gè)人資本出境的“灰白”路徑據(jù) 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，因?yàn)槟壳爸袊?guó)金融政策并不允許個(gè)人銀行資 金進(jìn)行跨境投資， 故匯款對(duì)象是海外投資公司或房地產(chǎn)公司賬戶， 不管是否超出5 萬(wàn)美元，都很難直接通過(guò)銀行柜臺(tái)實(shí)現(xiàn) 匯款時(shí)如果說(shuō)明是投資買房， 必須出具購(gòu)房合同， 并到外匯管理局取得相 關(guān)批件，否則很難匯出?！倍辔汇y行客戶經(jīng)理告訴 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。但中介告訴 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，一般首付款匯出的方式比較多，投資者

6、會(huì)找親戚朋友， 借用幾張身份證去柜臺(tái)匯， 每次不要超過(guò) 3 萬(wàn)美元。 并且千萬(wàn)不 能說(shuō)是投資買房，就說(shuō)是律師費(fèi)或咨詢費(fèi)。此外，不少中國(guó)公司開發(fā)的海外樓盤也可以直接使用人民幣支付。 如碧桂園 一位客戶經(jīng)理告訴 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，碧桂園在馬來(lái)西亞的樓盤可以直接使 用人民幣付款，程序十分方便?！爸灰皇侨ハつ豳I一棟樓或在洛杉磯買比佛利山莊別墅， 普通富裕家庭想 要進(jìn)行一些海外房地產(chǎn)投資， 是可以直接通過(guò)銀行柜臺(tái)實(shí)現(xiàn)的， 不用擔(dān)心是否要 找地下錢莊或其它方式，”某海外房產(chǎn)中介說(shuō)， “此外，大額資金也可以交給我 們處理，收取 1.5%-2.5% 的手續(xù)費(fèi)。”雖說(shuō)有各種渠道能夠成功投資海外房地產(chǎn)，

7、但其潛在的房?jī)r(jià)、 匯率波動(dòng)， 政 策變化和對(duì)當(dāng)?shù)胤刹涣私舛a(chǎn)生的收益誤判等投資風(fēng)險(xiǎn)也不可忽視。 海外房產(chǎn) 的投資又是否和其受熱捧的程度一樣，具有相當(dāng)?shù)膬r(jià)值？保值可，發(fā)財(cái)不可除了傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)外， 海外買房還面臨匯率波動(dòng)、 信貸政策改變、 對(duì) 國(guó)外法律不熟悉甚至被中介坑等情況。 已有多次海外房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的王元前不久 就因?yàn)榘拇罄麃喰刨J政策變化而損失了近 3 萬(wàn)澳幣。今年 45 歲的王元已有多次海外置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，先后在馬來(lái)西亞、美國(guó)、澳大利 亞投資了 5 處房產(chǎn)，總價(jià)超過(guò)人民幣 2200 萬(wàn)元?！半m說(shuō)外匯管理趨嚴(yán)， 但主要是針對(duì)大額資金惡性流出， 如通過(guò)地下錢莊或 設(shè)立離岸公司逃稅洗錢等。對(duì)于個(gè)

8、人單筆的海外住房投資，其實(shí)沒(méi)有太大改變， 即監(jiān)管不允許，但沒(méi)有堵死，私下匯款方式還很多， ”11 月 28 日，王元說(shuō)，“最 要提防的反而是購(gòu)房地區(qū)的法律與信貸政策變化， 很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌甚至難以 完成合同?！?015 年，王元訂購(gòu)了澳大利亞布里斯班某樓盤，并付了 5% 的款項(xiàng)完成交 換合同，交房時(shí)再付 15%首付。但因 2016 年 4 月開始，澳大利亞銀行信貸政 策變化，四大銀行相繼宣布不再給海外收入人群提供購(gòu)房貸款?！拔逶路葜薪橥蝗桓嬖V我， 布里斯班公寓首付提高到四成， 并需要馬上辦理 成交手續(xù)，付清剩下的首付，否則開發(fā)商要沒(méi)收我們之前 5% 的定金甚至追償違 約金。可當(dāng)時(shí)我剛剛在北京

9、首付 130 萬(wàn)買了一套房，加上經(jīng)濟(jì)不景氣，很難在 限時(shí)內(nèi)拿出 15 萬(wàn)澳幣，只能違約，”王元說(shuō)，“這次經(jīng)歷讓我前后損失了近 3 萬(wàn)澳幣?！辈贿^(guò)王元認(rèn)為這只是個(gè)例， 失敗只是緣于信貸政策突然改變， 還恰好趕上手 頭緊，但海外置業(yè)只要區(qū)位選得對(duì)，總體還是不錯(cuò)的?！昂Ｍ夥慨a(chǎn)收益主要還是資產(chǎn)保值為主， 并沒(méi)有一些中介吹捧的那么大。 澳 大利亞或美國(guó)每年房產(chǎn)稅大都在房屋價(jià)值的 1%到 1.5% 。我在洛杉磯的別墅每 年要交 1.5 萬(wàn)美元左右的房產(chǎn)稅， 租金收入每年不到 3 萬(wàn)美元，基本可以覆蓋貸 款利息、保險(xiǎn)費(fèi)和管理費(fèi)等?！睋?jù) 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，王元如今升值情況最好的海外房產(chǎn)是 2013 年投資的洛杉磯別墅， 3 年升值了 30% ，其次是澳大利亞悉尼的公寓，也升值 了 20% 左右，其余大都持平?！艾F(xiàn)在美元升值讓洛杉磯別墅就人民幣而言賺了 30 萬(wàn)元，但 2016 年北京 和深圳房?jī)r(jià)就不止?jié)q了 30% ，”王元說(shuō)，“海外投資房產(chǎn)還是出于資產(chǎn)多元配 置和長(zhǎng)期持有角度，如果沒(méi)有相當(dāng)充足的金錢，或移民、子女出國(guó)留學(xué)打算，還 是慎重考慮?！贝送?，同國(guó)內(nèi)置業(yè)一樣， 海外買房對(duì)區(qū)位的看重也同樣重要。 故中