敏捷地產(chǎn)增城化肥廠項(xiàng)目定位報(bào)告

1、敏捷地產(chǎn)增城化肥廠敏捷地產(chǎn)增城化肥廠 項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告 錦繡御景國(guó)際策劃部錦繡御景國(guó)際策劃部 2010.03.282010.03.28 項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目情況分析 項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目項(xiàng)目swot 分析分析 區(qū)域市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 地塊位置 地塊周邊環(huán)境 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) p本項(xiàng)目位于增城市增江以東，增城 市人民醫(yī)院以南，與市中心一橋之隔， 為原增城市化肥廠。 p本項(xiàng)目處于增城市荔城鎮(zhèn)增江街老 城區(qū)域，本案由一環(huán)路（增江大道南） 與光明東路及沿江路匯集而成，屬于 老城區(qū)，生活配套比較完善，周邊環(huán) 境較差。 地塊位置地塊位置人民醫(yī)院以南，增江以

2、東，老城區(qū)人民醫(yī)院以南，增江以東，老城區(qū) 增江河增江河 沿江路沿江路 本案本案 p項(xiàng)目緊鄰光明東路和增江大道 南（一環(huán)路） p項(xiàng)目離市中心約2，必經(jīng)之 路為過(guò)人民橋，由光明東路至 掛綠廣場(chǎng)，由于光明東路及周 邊道路多為老城規(guī)劃道路，路 面較窄，人車混行較多，高峰 期車輛行駛緩慢,到市區(qū)約5分 鐘。 p途徑項(xiàng)目附近有4路公交車：1 路、801路、4路及803路 地塊周邊交通地塊周邊交通較好較好 交通圖交通圖 本案本案 地塊周邊住宅地塊周邊住宅 老城新居住區(qū)發(fā)展趨勢(shì)老城新居住區(qū)發(fā)展趨勢(shì) pa：富港水岸花園 pb：碧桂園荔園 pc：本案 c:本案本案 b:碧桂園荔碧桂園荔 園園 富港水岸富港水岸 碧

3、桂園荔園碧桂園荔園 該區(qū)域臨近工業(yè)園區(qū)，先有100多畝的碧 桂園荔園項(xiàng)目試水，后有富港地產(chǎn)約270 畝的住宅小區(qū)，新生活區(qū)逐漸形成。 富港水岸花園富港水岸花園 1 pd:東區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) pe：永紅綜合商店 pf：明城百貨商場(chǎng) pg：碧桂園荔園底商 地塊周邊商業(yè)配套地塊周邊商業(yè)配套規(guī)模較差，檔次較差規(guī)模較差，檔次較差 東區(qū)市場(chǎng)東區(qū)市場(chǎng) 增江街商業(yè)為臨街分散型商鋪，規(guī)模檔次較差 東湖公園東湖公園 地塊區(qū)域環(huán)境地塊區(qū)域環(huán)境自然、人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)較小自然、人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)較小 p 增城東湖公園約270畝，離項(xiàng)目約 600米;礁石嶺森林公園離項(xiàng)目約 2km p 項(xiàng)目離增城東區(qū)高科技工業(yè)園 約500米，有一定的環(huán)境

4、影響。 p 項(xiàng)目本案為增城化肥廠遺址， 土壤有一定的污染，較難清除。 地塊周邊其他配套地塊周邊其他配套 各項(xiàng)生活設(shè)施較全各項(xiàng)生活設(shè)施較全 p 小學(xué)：荔城第二、第三小學(xué)約1km（光明路）、東方小學(xué)、增江街中學(xué)小學(xué) p 幼兒園： 新之星幼兒園約600m（東橋東路）；市機(jī)關(guān)幼兒園約1km（光明路） p 醫(yī)院： 市人民醫(yī)院約200m(光明東路） p 銀行： 農(nóng)村信用社、中行、工行約800m-1000m(東橋東路） p 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)： 增城體育館、足球場(chǎng)約2km p 公園： 東橋東路東湖公園約600m 地塊自身?xiàng)l件地塊自身?xiàng)l件開發(fā)條件較差開發(fā)條件較差 p 地塊需拆遷，土地未實(shí)現(xiàn)三通一平 p 地塊內(nèi)部土壤受化肥

5、影響，有深度 污染，廠區(qū)內(nèi)部有一股刺鼻的化肥 味道 p 地塊呈多邊形，產(chǎn)品組團(tuán)規(guī)劃有一 定的難度。 本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) p 項(xiàng)目占地面積173畝（115391） p 項(xiàng)目容積率：3 p 建筑面積為：約34萬(wàn) 項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目情況分析 項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目項(xiàng)目swot 分析分析 區(qū)域市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 項(xiàng)目swot分析 開發(fā)難點(diǎn)探討 項(xiàng)目項(xiàng)目swot swot 分析分析 ww（劣勢(shì)）（劣勢(shì)）s s（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)） oo（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)）t t（威脅）（威脅） l舊城改造，老城新居住區(qū)日趨形成 l一線江景房深受荔城消費(fèi)者追捧，

6、高端江景社區(qū)較少，本項(xiàng)目可以彌補(bǔ) 江景房市場(chǎng)空白 l地塊小，缺少規(guī)模優(yōu)勢(shì) l化肥廠遺址，客戶有環(huán)境憂慮 l地塊形狀奇異，規(guī)劃難出亮點(diǎn) l項(xiàng)目周邊住宅多為民房，較難樹立 高端住宅社區(qū)形象 l毗鄰本案的富港水岸花園273畝， 社區(qū)更大，地塊干凈，目前已經(jīng)施 工至2層，是項(xiàng)目最大的威脅。 l周邊大配套不足，本案周邊市場(chǎng)為 零散街鋪，故項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃，存在 難點(diǎn) l項(xiàng)目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，南側(cè)為單村 住宅，環(huán)境較差 l 與市區(qū)一橋之隔，2km，車程3-5分鐘 l周邊生活配套較完善（醫(yī)院、學(xué)校、 l銀行、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)） l鄰近增江河邊，可打造一線江景樓盤 項(xiàng)目開發(fā)難點(diǎn)探討項(xiàng)目開發(fā)難點(diǎn)探討 p項(xiàng)目地塊小，規(guī)模小，市場(chǎng)

7、影響力不足項(xiàng)目地塊小，規(guī)模小，市場(chǎng)影響力不足 如何解決市場(chǎng)影響力不足？如何解決市場(chǎng)影響力不足？ p項(xiàng)目為化肥廠遺址，客戶顧慮重重項(xiàng)目為化肥廠遺址，客戶顧慮重重 如何解決客戶對(duì)污染源的顧慮？如何解決客戶對(duì)污染源的顧慮？ p項(xiàng)目周邊多為零散民宅，環(huán)境較差項(xiàng)目周邊多為零散民宅，環(huán)境較差 如何解決項(xiàng)目周邊環(huán)境，提高小區(qū)外部景觀？如何解決項(xiàng)目周邊環(huán)境，提高小區(qū)外部景觀？ 項(xiàng)目地塊小，規(guī)模小，市場(chǎng)影響力不足項(xiàng)目地塊小，規(guī)模小，市場(chǎng)影響力不足 如何解決市場(chǎng)影響力不足？如何解決市場(chǎng)影響力不足？ 1 1、產(chǎn)品規(guī)劃中區(qū)域分開，產(chǎn)品類型區(qū)分、產(chǎn)品規(guī)劃中區(qū)域分開，產(chǎn)品類型區(qū)分 2.2. 營(yíng)銷過(guò)程案名、推盤期、形象等區(qū)

8、分營(yíng)銷過(guò)程案名、推盤期、形象等區(qū)分 3. 3. 依托敏捷地產(chǎn)品牌影響力，拉高項(xiàng)目品質(zhì)依托敏捷地產(chǎn)品牌影響力，拉高項(xiàng)目品質(zhì) 項(xiàng)目為化肥廠遺址，客戶顧慮重重項(xiàng)目為化肥廠遺址，客戶顧慮重重 如何解決客戶對(duì)污染源的顧慮？如何解決客戶對(duì)污染源的顧慮？ 用心打造項(xiàng)目園林綠化，邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)公司強(qiáng)用心打造項(xiàng)目園林綠化，邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)公司強(qiáng) 強(qiáng)聯(lián)手，給客戶信心強(qiáng)聯(lián)手，給客戶信心 結(jié)合結(jié)合“低碳熱潮低碳熱潮”通過(guò)政府官員、行業(yè)專家發(fā)言，通過(guò)政府官員、行業(yè)專家發(fā)言， 給客戶樹立信心給客戶樹立信心 公司對(duì)項(xiàng)目地皮換土，通過(guò)媒體把地皮換土事件公司對(duì)項(xiàng)目地皮換土，通過(guò)媒體把地皮換土事件 大勢(shì)宣傳，展示我司徹底清除化肥廠遺留

9、的化學(xué)大勢(shì)宣傳，展示我司徹底清除化肥廠遺留的化學(xué) 污染源。污染源。 利用項(xiàng)目代征市政綠化面積，做好面子工程，利用項(xiàng)目代征市政綠化面積，做好面子工程， 大力打造區(qū)外綠化景觀大力打造區(qū)外綠化景觀 項(xiàng)目區(qū)域周邊，與村民居住區(qū)交匯的地方，公司做項(xiàng)目區(qū)域周邊，與村民居住區(qū)交匯的地方，公司做 公益垃圾箱，規(guī)范垃圾堆放處理，改善周邊環(huán)境公益垃圾箱，規(guī)范垃圾堆放處理，改善周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊多為零散民宅，環(huán)境較差項(xiàng)目周邊多為零散民宅，環(huán)境較差 如何解決項(xiàng)目周邊環(huán)境，提高小區(qū)外部景觀？如何解決項(xiàng)目周邊環(huán)境，提高小區(qū)外部景觀？ 項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目情況分析 項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目項(xiàng)目swot 分析分析 區(qū)域市場(chǎng)

10、研究區(qū)域市場(chǎng)研究 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 住宅市場(chǎng)研究 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量 住宅市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究 研究范圍研究范圍 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，在售商品房 項(xiàng)目： 碧桂園荔園、富港水岸花園 富港水岸花園富港水岸花園 住宅市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究周邊住宅小區(qū)現(xiàn)狀介紹周邊住宅小區(qū)現(xiàn)狀介紹 碧桂園荔園碧桂園荔園 占地面積：120畝 產(chǎn) 品：風(fēng)尚洋房、玲瓏美墅、合院 美墅 主力戶型：洋房70，108 ；別墅170- 250 ；商鋪50 住宅市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究周邊住宅小區(qū)賞析周邊住宅小區(qū)賞析 富港水岸花園富港水岸花園 化肥廠化肥廠 富港水岸富港水岸 花園花園 該項(xiàng)目占地270畝與我司項(xiàng)目近“一環(huán)路”之隔，

11、將是我盤最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，目前富港水岸花 園暫無(wú)具體資料，由現(xiàn)場(chǎng)可知，該項(xiàng)目以電 梯房、多層洋房為主，附帶底商。 住宅研究項(xiàng)目住宅研究項(xiàng)目產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征 項(xiàng)目項(xiàng)目 名稱名稱 項(xiàng)目總規(guī)模項(xiàng)目總規(guī)模 （含商業(yè)）（）（含商業(yè)）（） 建筑形式建筑形式主力戶型（）主力戶型（）裝修裝修 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)余貨量（）余貨量（） 碧桂園碧桂園 荔園荔園 8.5萬(wàn)（住宅7.7 萬(wàn)，商鋪0.8萬(wàn)） 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 四孖別墅 多層洋房 2房（68-70）1.1萬(wàn)占住宅15%； 3房(105-108）1.7萬(wàn)占住宅23% 雙排別墅1.5萬(wàn)占住宅19%； 陽(yáng)光聯(lián)排別墅1.7萬(wàn)占住宅18%； 四孖別墅1.9萬(wàn)占住宅25% 小商

12、鋪（35-50 ）占商鋪95% 簡(jiǎn)單裝修 及毛坯 別墅1.8萬(wàn) 洋房176 商鋪2500 富港水富港水 岸花園岸花園 未知 現(xiàn)在工地預(yù) 測(cè)底層及高 層洋房 未知未知無(wú) 數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州陽(yáng)光家緣網(wǎng)站 p底層板式建筑，洋房以裝修小三房為主，別墅以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的四孖別墅為主底層板式建筑，洋房以裝修小三房為主，別墅以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的四孖別墅為主 住宅研究項(xiàng)目住宅研究項(xiàng)目銷售價(jià)格銷售價(jià)格 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開盤時(shí)間銷售均價(jià)（元銷售均價(jià)（元/ /） 套總價(jià)區(qū)間套總價(jià)區(qū)間 （萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 折扣情況折扣情況 碧桂園荔園碧桂園荔園 2009年8月15日 洋房均價(jià)4300元/（帶裝修） 陽(yáng)光聯(lián)排別墅均價(jià)5250元/（

13、毛坯） 雙拼別墅均價(jià) 9500元/（部分帶裝修） 四孖別墅均價(jià)7000元/（部分帶裝修） 商鋪均價(jià)6000-9000元/ 洋房26-50萬(wàn) 別墅90-350萬(wàn) 開盤9.8折 優(yōu)惠 富港水岸花園富港水岸花園預(yù)計(jì)今年7-8月未知未知未知 p在售價(jià)格洋房均價(jià)約在售價(jià)格洋房均價(jià)約43004300元元/ （簡(jiǎn)單裝修），別墅均價(jià)約（簡(jiǎn)單裝修），別墅均價(jià)約64706470元元/（部分帶裝修）（部分帶裝修） 住宅研究項(xiàng)目住宅研究項(xiàng)目銷售速度銷售速度 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱月均銷售套數(shù)月均銷售套數(shù)貨量情況貨量情況 碧桂園荔園碧桂園荔園 開盤前約3個(gè)月客戶積累，于09年8 月15日開盤，開盤當(dāng)日成交230套單 位，目前

14、簽約597套，月均銷售85套 洋房共320套，簽約318套，余貨2套， 約 176 別墅共244套，簽約155套，余貨89套，約 1.8萬(wàn) 商鋪共168套，簽約124套，余貨44套，約 2500 p20092009年市場(chǎng)環(huán)境較好，銷售速度較快，每次推貨成交年市場(chǎng)環(huán)境較好，銷售速度較快，每次推貨成交100100套以上。套以上。 p20102010年客戶積累時(shí)期長(zhǎng)，受整體樓市氛圍影響銷售速度下降明顯。年客戶積累時(shí)期長(zhǎng)，受整體樓市氛圍影響銷售速度下降明顯。 住宅研究項(xiàng)目住宅研究項(xiàng)目客群特征客群特征 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱客戶來(lái)源客戶來(lái)源 碧桂園荔園碧桂園荔園 年齡：25-50歲之間； 來(lái)源：荔城80%；周

15、邊村鎮(zhèn)20% 職業(yè)：教師、剛就業(yè)的公務(wù)員、個(gè)體戶 目的：自住占70% p周邊村鎮(zhèn)在城區(qū)工作者，首次置業(yè)者，自住需求較大。周邊村鎮(zhèn)在城區(qū)工作者，首次置業(yè)者，自住需求較大。 區(qū)域住宅市場(chǎng)整體特征區(qū)域住宅市場(chǎng)整體特征 p戶型面積集中在戶型面積集中在70-11070-110之間之間，研究區(qū)域內(nèi)住宅戶型面積2房70方及三房105方占多數(shù)； p總價(jià)較低，總價(jià)較低，區(qū)域內(nèi)住宅在單價(jià)不高、面積適中的前提下，總價(jià)較低； p銷售速度較快，銷售速度較快，09年較好市場(chǎng)環(huán)境下，住宅月均銷售80套以上； p20102010年銷售受到產(chǎn)品貨量，國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，銷售量有明顯的下滑；年銷售受到產(chǎn)品貨量，國(guó)家宏觀調(diào)控政策

16、影響，銷售量有明顯的下滑； p年輕客戶為主力購(gòu)買群年輕客戶為主力購(gòu)買群，客群多為城區(qū)工作的教師，公務(wù)員和個(gè)體戶； p對(duì)銷售價(jià)格敏感度高對(duì)銷售價(jià)格敏感度高； p客戶多為自住需求客戶多為自住需求，其中部分過(guò)渡型居住，少部分投資客戶； 項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目情況分析 項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目項(xiàng)目swot 分析分析 區(qū)域市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 項(xiàng)目客戶定位建議 市場(chǎng)定位建議市場(chǎng)定位建議 東區(qū)東區(qū) 一線江景一線江景 宜居低碳社區(qū)宜居低碳社區(qū) 東區(qū)東區(qū) 一線江景一線江景 宜居低碳社區(qū)宜居低碳社區(qū) 闡釋：闡釋： p隨著增城政府舊城改造，打造

17、老城新居住區(qū)概念； p引發(fā)周邊區(qū)域價(jià)值的提升； p本案處于增城東區(qū)核心地段，隨著新居住區(qū)的逐漸成熟； p本案所在東區(qū)的區(qū)域價(jià)值也將大幅提升。 東區(qū)東區(qū) 一線江景一線江景 宜居低碳社區(qū)宜居低碳社區(qū) 闡釋：闡釋： p增城政府大力打造“一河兩岸”市政工程，江景樓盤附加值極高； p本案西鄰增江，可謂一線江景社區(qū)，西向組團(tuán)的江景視野寬闊； p增城一線江景樓盤極少，“中間豪庭項(xiàng)目有部分單位為江景朝向，江畔豪庭 有部分單位為二線江景朝向，推出市場(chǎng)后江景單位很搶手”，本案的一線江景 房也將彌補(bǔ)目前市場(chǎng)江景房的空白。 奧北奧北 一線江景一線江景 宜居低碳社區(qū)宜居低碳社區(qū) 闡釋：闡釋： p項(xiàng)目位處區(qū)域?yàn)榫幼∩鐓^(qū)，

18、項(xiàng)目的性質(zhì)是居??； p適宜居住仍是主要的開發(fā)方向； p項(xiàng)目地塊為原增城市化肥廠遺址，污染后遺癥將使客戶疑 慮重重，而低碳正是目前地產(chǎn)行業(yè)乃至全球的熱點(diǎn)話題，通 過(guò)低碳社區(qū)概念的炒作，對(duì)化肥廠污染問(wèn)題進(jìn)行弱化，提高 客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感。 項(xiàng)目占地面積：項(xiàng)目占地面積：173畝即畝即115000 容積率：容積率：3.0 總建筑面積：總建筑面積：34萬(wàn)左右； 戶型面積區(qū)間：戶型面積區(qū)間： p建議洋房產(chǎn)品：兩房75占20%，小三房90占30%，大三房100-120占 40%，四房135-145占4%，復(fù)式占6% 因此，住宅定位為因此，住宅定位為 產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位建議住宅住宅 打造打造 低總價(jià)、宜居低

19、總價(jià)、宜居 生活空間生活空間 以功能齊全、適合家庭居住的三居戶型為主； 增加小區(qū)內(nèi)部公共綠化面積，豐富園林景觀 總面積合理控制， 突出項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì) 強(qiáng)調(diào)生活感：靈活的生活 空間，便捷的生活方式 產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位建議商商 業(yè)業(yè) 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，本區(qū)域商業(yè)容量有限，再加之本項(xiàng)目的體量和位置的綜合競(jìng)爭(zhēng) 力的影響，為降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)體量應(yīng)適當(dāng)，以小面積35-50 ，低總價(jià)的 -臨街商業(yè)臨街商業(yè) 客戶定位客戶定位 荔城及周邊村鎮(zhèn)荔城及周邊村鎮(zhèn) 首次首次/二次置業(yè)者二次置業(yè)者 教師、公務(wù)員教師、公務(wù)員 緊鄰人民醫(yī)院公交站和增江市場(chǎng)公交站 1路、801路（人民醫(yī)院站上落）及4路、 803路（增江市場(chǎng)站上

20、落）3路（增江街 站上落）交通較為便利！ 優(yōu)越的交通優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必吸引市區(qū)上班族。優(yōu)越的交通優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必吸引市區(qū)上班族。 從本案步行公交車站站點(diǎn)約從本案步行公交車站站點(diǎn)約3-53-5分鐘分鐘 項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì) 目標(biāo)客群區(qū)域確定目標(biāo)客群區(qū)域確定 目標(biāo)客群區(qū)域目標(biāo)客群區(qū)域車程車程 荔城城區(qū)5-10分鐘 朱村、中新鎮(zhèn)20-30分鐘 石灘、三江鎮(zhèn)20-40分鐘 小樓、派潭鎮(zhèn)30-50分鐘 便捷的交通網(wǎng)絡(luò)：廣汕路、增派公路、增灘公路便捷的交通網(wǎng)絡(luò)：廣汕路、增派公路、增灘公路 各個(gè)村鎮(zhèn)各個(gè)村鎮(zhèn)1 1小時(shí)車程皆可到達(dá)項(xiàng)目小時(shí)車程皆可到達(dá)項(xiàng)目 目標(biāo)客群職業(yè)特征目標(biāo)客群職業(yè)特征 年輕的剛就業(yè)的公務(wù)員、教師 首

21、次職業(yè)者改善型二次置業(yè)者 公務(wù)員、城區(qū)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 職業(yè)特征職業(yè)特征 住宅客戶特征分析住宅客戶特征分析 20-45歲是目標(biāo)客群， 三口之家是主要家庭結(jié)構(gòu)； p受教育程度較高； p具有一定的生活閱歷，他們穩(wěn)重，有自己獨(dú)特的見解和追求； p經(jīng)常使用電腦和網(wǎng)絡(luò)； p他們工作相對(duì)穩(wěn)定，但工作壓力相對(duì)較大，工作是他們生活的重點(diǎn)； p七十年代人群是主流，在理想和現(xiàn)實(shí)之中肩負(fù)家庭責(zé)任； p處于育齡階段，因此對(duì)于教育的關(guān)注強(qiáng)烈； p購(gòu)房考慮層面增多， 自住是主要購(gòu)買目的自住是主要購(gòu)買目的 居住環(huán)境、教育環(huán)境、交通環(huán)境等都是考慮的重點(diǎn)。居住環(huán)境、教育環(huán)境、交通環(huán)境等都是考慮的重點(diǎn)。 項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目情況分析 項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目項(xiàng)目swot 分析分析 區(qū)域市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議 一一 外立面：外立面： 建議1：延續(xù)敏捷地產(chǎn)“西班牙風(fēng)情”建筑外立面的基礎(chǔ)上，在產(chǎn)品及園林方面創(chuàng)新，提高居住的 舒適性。 理由：我司外立面一直受到市場(chǎng)的高度認(rèn)同，延續(xù)統(tǒng)一的立面也是品牌的再次增強(qiáng)。理由：我司外立面一直受到市場(chǎng)的高