某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目可行性研究報告

1、保 密 承 諾本商業(yè)計(jì)劃書內(nèi)容涉及本公司商業(yè)秘密，僅對有投資意向的投資者公開。本公司要求投資公司項(xiàng)目經(jīng)理收到本商業(yè)計(jì)劃書時做出以下承諾：妥善保管本商業(yè)計(jì)劃書，未經(jīng)本公司同意，不得向第三方公開本商業(yè)計(jì)劃書涉及的本公司的商業(yè)秘密。項(xiàng)目經(jīng)理簽字：接收日期：目 錄保密承諾 1目 錄2摘 要 3第一部分 公司基本情況6第二部分 公司組織管理10第三部分 項(xiàng)目介紹17第四部分 技術(shù)與服務(wù)24第五部分 環(huán)保與安全37第六部分 市場分析42第七部分 市場營銷分析51第八部分 融資說明60第九部分 財務(wù)分析65第十部分 風(fēng)險控制71第十一部分 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃77摘要一、公司基本情況 某房地產(chǎn)公司成立于1999年1

2、2月，以經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，2004年5月注冊資本金為2000萬元，并取得房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。二、公司組織管理公司設(shè)立董事長兼總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理兩名。采取董事長負(fù)責(zé)制，兩名副總經(jīng)理由總經(jīng)理聘任，協(xié)助總經(jīng)理管理公司日常的經(jīng)營活動，并對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。此外，公司已形成了科學(xué)、系統(tǒng)、完善、可行的管理組織模式，建立了完整的組織機(jī)構(gòu)和人力資源管理制度，并擁有實(shí)力雄厚的外聘顧問和廣泛的社會關(guān)系。三、項(xiàng)目介紹某房地產(chǎn)公司開發(fā)設(shè)計(jì)的“新世紀(jì)鴻源廣場”位于西安大路與同志街交匯處西南角，是一個功能齊全、規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)代化、理念超前的綜合性大廈。項(xiàng)目總占地面積7500平方米，總規(guī)劃建筑面積88313平方米，本項(xiàng)目建成后，

3、必將填補(bǔ)長春市高檔地產(chǎn)項(xiàng)目的一項(xiàng)空白，并成為長春市立體景觀的一個新的亮點(diǎn)。四、技術(shù)與服務(wù)本項(xiàng)目是長春市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的重點(diǎn)區(qū)域，市政配套設(shè)施完備，包括道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，各種技術(shù)指標(biāo)均符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具有完善的服務(wù)配套設(shè)施，為廣大業(yè)主及入住單位提供全面優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。五、環(huán)保與安全我們針對項(xiàng)目自身的污染情況制定了相應(yīng)的治理方案，均按環(huán)境保護(hù)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行。此外，在施工過程中還提倡有效地利用自然資源、節(jié)約能源，并建立了較完善的安全防范系統(tǒng)和消防措施，為項(xiàng)目整體的安全提供了有力的保證。六、市場分析長春市近幾年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，為房地產(chǎn)業(yè)的

4、發(fā)展和繁榮創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，這樣使一些知名的樓盤諸如萬科城市花園、天安第一城等進(jìn)駐了長春的樓市。通過幾年的開發(fā)建設(shè)，目前長春市的銷售住宅項(xiàng)目接近111個，全市的開發(fā)商370多家，市場競爭逐日激烈。通過與周圍的樓盤進(jìn)行綜合性比較，本項(xiàng)目具備一系列的競爭優(yōu)勢，市場前景看好。七、市場營銷分析項(xiàng)目的總體營銷策略就是利用項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置、良好的產(chǎn)品質(zhì)量、時尚的設(shè)計(jì)風(fēng)格、完善的配套設(shè)施、休閑舒適和溫馨健康的生活等理念讓廣大消費(fèi)者了解并認(rèn)可本項(xiàng)目。通過四大媒體以及專門的促銷活動等營銷方式作為公司的營銷策略。八、融資說明該項(xiàng)目總投資20173萬元人民幣。其中，企業(yè)自籌資金7400萬元；融資10000萬元

5、。融資分兩期進(jìn)行，第一年為8000萬元，第二年為2000萬元?！靶率兰o(jì)鴻源廣場”開發(fā)工程預(yù)計(jì)2.96年完工，在開發(fā)工程總體完成并銷售后，利用樓盤出售的回款一次性返還融資款的本息。九、財務(wù)分析根據(jù)企業(yè)提供的數(shù)據(jù)對財務(wù)分析進(jìn)行預(yù)測，公司的投資利潤率為25.62，投資利稅率為29.16。報表的分析結(jié)果表明29.16項(xiàng)目的投資利潤率以及不到3年的投資回收期是有吸引力的。十、風(fēng)險控制房地產(chǎn)作為產(chǎn)品具有一次性投入資金大，資金周轉(zhuǎn)慢，受政策影響強(qiáng)等特點(diǎn)。就本項(xiàng)目而言，具有政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險、資源風(fēng)險、生產(chǎn)風(fēng)險和管理等風(fēng)險，可以通過具體手段加以規(guī)避和控制。十一、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃2003年9月2003年1

6、0月 項(xiàng)目前期相關(guān)審批工作；2003年11月2004年3月 項(xiàng)目招標(biāo)工作、實(shí)施前準(zhǔn)備及資金籌集工作及擴(kuò)初設(shè)計(jì)工作；2004年9月 開始預(yù)售工作；2004年4月6月 前期拆遷及場地平整工作；2004年7月2005年7月 工程主體封閉；2005年8月10月 工程外部裝修；2005年11月12月 工程內(nèi)部裝修； 2006年6月銷售工作完成。第一部分 企業(yè)基本情況一、企業(yè)簡單描述某房地產(chǎn)公司是1999年12月在吉林省工商管理局注冊成立的，具有獨(dú)立法人資格的有限責(zé)任公司，注冊地為吉林省長春市南關(guān)區(qū)幸福鄉(xiāng)富裕村，注冊資本金1000萬元，并于同年取得房地產(chǎn)開發(fā)四級資質(zhì)，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)。2004年5月再

7、次注資，達(dá)到2000萬元，并取得房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。 公司以經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主。公司成立之初，公司的董事長兼總經(jīng)理郝鳳波與其他領(lǐng)導(dǎo)一起，憑借自身豐富的房地產(chǎn)方面的工作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的特點(diǎn)，以“準(zhǔn)確定位市場、規(guī)模開發(fā)經(jīng)營，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價取勝、力創(chuàng)一方精品”為經(jīng)營原則，本著“誠信、務(wù)實(shí)、發(fā)展”的原則開展工作，迅速找到市場中的缺口，占領(lǐng)市場份額，使公司在短時間內(nèi)立足于長春房地產(chǎn)界。公司以“為中、高端客戶開發(fā)建設(shè)精品樓盤”為開發(fā)宗旨， “以人為本、以客為尊、團(tuán)結(jié)發(fā)展、共創(chuàng)輝煌”為公司一貫的經(jīng)營理念。在2004年增資升級之后，公司更加注重企業(yè)形象的建設(shè)，繼續(xù)以高品質(zhì)的工程和完美的物業(yè)管理占領(lǐng)市場，全方位

8、的贏得了消費(fèi)者對公司的認(rèn)可。二、公司主要負(fù)責(zé)人情況 公司最初是由郝*、翟*和蘇*三位自然人共同出資組建的，注冊資本為1000萬，每人的出資比例分別占80、10和10，依照出資比例不同而享有不同的權(quán)力和義務(wù)。在2004年三人依原投資比例對公司進(jìn)行再次增資，使公司的注冊資本達(dá)到2000萬，主要股東的權(quán)力和義務(wù)保持不變。下面是公司主要的行政領(lǐng)導(dǎo)：（一）、董事長兼總經(jīng)理：郝* 男 （二）、副總經(jīng)理：蘇*（三）、副總經(jīng)理：雷*三、公司財務(wù)狀況由于公司之前是以參股其它房地產(chǎn)公司的方式，與其它房地產(chǎn)公司共同經(jīng)營的，因此，并沒有獨(dú)立的財務(wù)報表。四、公司發(fā)展目標(biāo)公司在近幾年的發(fā)展壯大中，完成了將近十萬平方米的房

9、地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。公司先后開發(fā)了“開運(yùn)街43號住宅”、“紅旗街28號住宅”、“湖濱公寓”、“天津路27號綜合樓”等多個項(xiàng)目，取得了廣大消費(fèi)者的一致贊譽(yù)，在吉林省房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，樹立了很好的業(yè)內(nèi)口碑，并受到省、市各相關(guān)部門的認(rèn)可和贊賞。公司通過這幾年的積累、發(fā)展、壯大，已經(jīng)成為實(shí)力雄厚、技術(shù)精良、具有現(xiàn)代化管理手段和計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的成熟企業(yè)。為了使公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益更上一層樓，在2003年，公司競標(biāo)得到位于長春市最大商業(yè)圈“重慶路商業(yè)圈”與辦公集中地“西安大路”交匯處的7500平方米的規(guī)劃用地，總占地面積為4233平方米。此地段堪稱長春市絕版“黃金地王”。根據(jù)

10、調(diào)查，并從經(jīng)濟(jì)價值和社會價值方面綜合考慮，領(lǐng)導(dǎo)層決定在此開發(fā)一個集辦公、商務(wù)和住宅公寓為一體的高檔綜合性大廈“新世紀(jì)鴻源廣場”項(xiàng)目。 “新世紀(jì)鴻源廣場”是某房地產(chǎn)公司自成立以來在長春市黃金商業(yè)繁華地段開發(fā)的第一個大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，公司對此進(jìn)行了周密的論證和調(diào)研，幾乎傾注了全部的人力、財力和物力，旨在通過該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，通過以精美的建筑、完備的設(shè)施、科學(xué)的管理和一流的質(zhì)量，展現(xiàn)公司強(qiáng)大的實(shí)力和優(yōu)秀的業(yè)務(wù)水平，從而進(jìn)一步鞏固“某房地產(chǎn)公司”的品牌知名度，提升公司在長春市、吉林省乃至全國地產(chǎn)界的聲譽(yù)。在為公司創(chuàng)造可觀經(jīng)濟(jì)效益的同時，為長春市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟做出輝煌的貢獻(xiàn)。由于長春市近年來的

11、發(fā)展總體落后于全國大中城市，因此，政府更是從政策扶持方面加快了長春市的改革和開放的步伐。隨著全國經(jīng)濟(jì)的總體高速發(fā)展，越來越多的外地乃至世界的投資者把目光投向長春這一有著巨大發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。城市的發(fā)展，規(guī)劃相當(dāng)重要。一個現(xiàn)代文明程度較高的城市都有相當(dāng)規(guī)模的商務(wù)中心區(qū)，如紐約的曼哈頓、香港的銅鑼灣、北京的cbd以及上海正在建設(shè)的陸家嘴。公司正是從當(dāng)前和長遠(yuǎn)的發(fā)展眼光著手，以長春市的中長期發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)來進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和開發(fā)，以高起點(diǎn)、高水平的項(xiàng)目來為長春市的經(jīng)濟(jì)繁榮做出貢獻(xiàn)。第二部分 公司組織管理一、公司管理團(tuán)隊(duì)公司是一家有限責(zé)任公司，設(shè)立董事長兼總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理兩名。由于郝鳳波在公司股份中占

12、股比例達(dá)到80，因此擔(dān)任公司董事長兼總經(jīng)理，負(fù)責(zé)公司的主要工作；兩名副總經(jīng)理由總經(jīng)理聘任，協(xié)助總經(jīng)理管理公司日常的經(jīng)營活動，并對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。二、公司組織結(jié)構(gòu)公司在經(jīng)歷由弱到強(qiáng)、從小到大的發(fā)展經(jīng)歷后，現(xiàn)已基本形成了科學(xué)、系統(tǒng)、完善、可行的管理組織模式，并隨著外部環(huán)境和內(nèi)部條件的不斷變化而進(jìn)行著不斷的改進(jìn)和完善。通過多年的運(yùn)作，以及借鑒其他公司的管理經(jīng)驗(yàn)和管理模式，領(lǐng)導(dǎo)層根據(jù)本公司的實(shí)際情況，制定了現(xiàn)階段符合公司發(fā)展的組織管理結(jié)構(gòu)模式。簡單的以圖示表示如下：董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理財務(wù)部采購部物業(yè)管理部綜合部銷售部前期部工程部采購計(jì)劃審定、驗(yàn)收材料、設(shè)備采購企劃包括可行性研究征地、拆遷、規(guī)劃手

13、續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施配套手續(xù)方案及勘查、設(shè)計(jì)單位選定廣告及銷售樣板房方案及管理銷售計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)人力資源 人事、勞資等行政、檔案管理車輛管理公司會計(jì)業(yè)務(wù)工程預(yù)算、決算審核資金運(yùn)營公司計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)施工、監(jiān)理單位選定工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全管理工程經(jīng)濟(jì)管理公司內(nèi)部施工隊(duì)伍管理環(huán)境管理綠化、衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)水電暖路治安、安全管理行政管理手續(xù)收費(fèi)會銷 三、團(tuán)隊(duì)中其它部門的主要管理成員（一）、公司擁有一批年富力強(qiáng)、勇于創(chuàng)新的部門經(jīng)理，他們都是大專以上的學(xué)歷，有著豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。前期部經(jīng)理：翟冬梅 女 大專學(xué)歷 經(jīng)濟(jì)專業(yè)銷售部經(jīng)理：翟曙光 男 大專學(xué)歷 工民建專業(yè)綜合部經(jīng)理：蘇國軍 男 大學(xué)本科 經(jīng)濟(jì)專業(yè)財務(wù)部經(jīng)理：周文輝 男

14、大專學(xué)歷 財經(jīng)專業(yè)工程部經(jīng)理：雷金祥 男 大專學(xué)歷 水暖專業(yè)物業(yè)部經(jīng)理：李 生 男 大專學(xué)歷 電氣專業(yè)采購部經(jīng)理：王 彪 男 大專學(xué)歷 電氣專業(yè)（二）、此外，公司還擁有實(shí)力雄厚的外聘顧問和廣泛的社會關(guān)系。在長期的業(yè)務(wù)發(fā)展中，和政府相關(guān)部門及國家機(jī)關(guān)建立了良好的誠信地位及良好的合作關(guān)系。法律顧問：吉林省佳林律師事務(wù)所律師：高俊杰、孫發(fā)由下面的表可以直觀的看出公司的人力資源情況：某房地產(chǎn)公司人力資源定員表序號部門名稱數(shù)量（人）備注1總經(jīng)理1郝鳳波2副經(jīng)理2蘇立祥、雷金祥3總工程師1蘇立祥4前期工作部3翟冬梅5銷售部3翟曙光6綜合部3蘇國軍7財務(wù)部5周文輝8工程部10雷金祥9物業(yè)管理部2李 生10采

15、購部2王 彪11顧問2高俊杰、孫發(fā)合計(jì)34四、公司工作制度工作制度是一個公司管理理念的具體體現(xiàn)，通過公司全體員工的討論，制定行之有效的工作制度，從而保證公司的正常經(jīng)營和核心競爭力。具體工作制度包括以下幾方面：（一）、企業(yè)辦公綜合制度（二）、公司獎懲制度（三）、企業(yè)會議工作制度（四）、企業(yè)出差工作制度（五）、企業(yè)安全保衛(wèi)工作制度（六）、企業(yè)檔案管理工作制度（七）、企業(yè)車輛管理制度（八）、企業(yè)福利制度以上各項(xiàng)制度的制定，一方面規(guī)范全體職工的行為，另一方面，為職工的權(quán)益提供法律保障。公司的規(guī)章制度現(xiàn)在還很不完善，需要在以后的工作中不斷的修改和補(bǔ)充，從而更能為實(shí)現(xiàn)公司的管理目標(biāo)服務(wù)。五、人力資源的管理

16、公司的發(fā)展離不開業(yè)務(wù)的拓展，業(yè)務(wù)拓展的成果主要是人才能力的表現(xiàn)?，F(xiàn)今社會，人才的競爭是企業(yè)競爭的主要部分，“得人才者得天下”是大家的共識。如何引進(jìn)人才、管理人才、留住人才是每個企業(yè)發(fā)展階段不能不面臨的關(guān)鍵問題。事實(shí)表明，公司良好的發(fā)展前景、人性化的管理方式和行之有效的競爭獎懲制度是吸引人才和留住人才的重要因素。由此看來，作為公司管理的一方面，競爭獎懲制度的制定有著舉足輕重的作用。卓有成效的競爭獎勵機(jī)制是衡量一個企業(yè)現(xiàn)代化的標(biāo)志，它的制定妥否在很大程度上關(guān)系到公司的存亡。只有制定符合公司發(fā)展的競爭獎勵機(jī)制，才能夠使公司的管理體制更趨科學(xué)和完善。因此，公司依據(jù)“可信、可干、可控、可塑”的原則，從人

17、品、能力、工作態(tài)度和發(fā)展?jié)摿λ姆矫鎸芾韺雍完P(guān)鍵人員制定了尤為詳細(xì)的獎懲制度，以保證公司的良性發(fā)展。公司的人力資源管理主要包括如下幾個方面：（一）、人才的吸收：1、員工推薦：通過本企業(yè)員工推薦熟人朋友、親友乃至過去的同事作為員工招聘的主要來源；2、業(yè)務(wù)接觸：企業(yè)在開展業(yè)務(wù)中與社會各種人員交往及業(yè)內(nèi)交往時，所接觸的可以作為企業(yè)招聘對象的來源；3、人才交流市場：企業(yè)花費(fèi)一定費(fèi)用在人才市場上設(shè)攤招聘；4、大眾傳媒廣告：在大眾傳媒（主要是報紙）上刊登廣告招聘人員。（二）、培訓(xùn)與考核：1、由公司資深員工講解公司簡介、人事規(guī)章、企業(yè)制度、近期目標(biāo)及發(fā)展戰(zhàn)略簡況；2、在具體崗位工作一星期左右，使之對本公司業(yè)

18、務(wù)及經(jīng)營范圍有所了解；3、受訓(xùn)人寫詳細(xì)的述職報告，作為考核的基礎(chǔ)；4、企業(yè)專人通過談話、問卷等手段對受訓(xùn)人進(jìn)行考核；（三）、獎勵制度：公司的獎勵制度主要有“獎金”、“記功”和“嘉獎”。1、員工有下列情況之一者，給予獎金或記功獎勵：（1）、對公司業(yè)務(wù)有重大革新建議，提出具體方案，經(jīng)實(shí)施確實(shí)有效的；（2）、辦理重要業(yè)務(wù)成績特優(yōu)或有特殊功績者；（3）、及時消滅意外事故，避免工程質(zhì)量事故發(fā)生，使公司免遭損害者；（4）、對于舞弊或有危害公司權(quán)益事情，能揭發(fā)制止者。2、員工有下列情況之一者，給予嘉獎：（1）、品行優(yōu)良、技術(shù)超群、工作認(rèn)真、恪盡職守者；（2）、領(lǐng)導(dǎo)有方，使業(yè)務(wù)工作拓展有相當(dāng)成就者；（3）、品

19、行端正、遵守規(guī)章、服從指導(dǎo)堪為員工楷模者。（四）、懲罰制度：公司的懲罰制度主要有“免職”、“記過”和“警告”。1、員工有下列情況之一的給予免職處分，情節(jié)嚴(yán)重者采取法律途徑解決；（1）、假借職權(quán)、營私舞弊者；（2）、盜竊公司財物或挪用公款，故意毀損公物者；（3）、利用工作時間擅自在外兼職者；（4）、泄漏公司機(jī)密、捏造謠言或釀成意外災(zāi)害，致公司受重大損失者；（5）、仿效上級主管人員簽字，擅用公司名義者。2、員工有下列情況之一的根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重性給予警告或者記過處分：（1）、故意浪費(fèi)公司財物或辦事疏忽致使公司受損者；（2）、泄漏機(jī)密或者虛報事實(shí)者；（3）、品行不端有損公司信譽(yù)者；（4）、工作不利、屢教不

20、改者；（5）、工作場所酗酒滋事，影響秩序者；（6）、月份內(nèi)累計(jì)遲到、早退5次（含5次）者。（五）、公司的獎懲均按季度書面通知本人，并報綜合部記錄，并且將獎懲制度切實(shí)落實(shí)到實(shí)處。六、公司管理的目標(biāo)隨著公司規(guī)模的不斷壯大，對于管理的科學(xué)性的要求就越來越高?！跋蚬芾硪б妗币呀?jīng)成為公司經(jīng)營宗旨的一部分。通過在經(jīng)營中的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、引進(jìn)高水平的管理人才以及學(xué)習(xí)其他優(yōu)秀公司的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)等，將公司的組織管理模式逐步完善，更好的為公司的高速發(fā)展和不斷壯大而服務(wù)?！靶率兰o(jì)鴻源廣場”建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，是對公司綜合管理水平的一次檢驗(yàn)。通過此項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)施工、完工銷售等一系列工作的運(yùn)作，不僅可以提升公司的知名度和創(chuàng)

21、造經(jīng)濟(jì)效益，更重要的是能夠使領(lǐng)導(dǎo)層及時發(fā)現(xiàn)并彌補(bǔ)公司管理中的漏洞，為以后工作進(jìn)一步開展奠定良好的基礎(chǔ)，使公司向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。第三部分 項(xiàng)目介紹一、項(xiàng)目背景（一）、市場環(huán)境長春市是吉林省經(jīng)濟(jì)、政治和文化中心，現(xiàn)轄有朝陽、南關(guān)、二道、寬城、綠園、雙陽六個區(qū)，經(jīng)濟(jì)、高新及凈月三個開發(fā)區(qū)，九臺、榆樹和德惠三個縣級市和農(nóng)安縣?？偯娣e20571平方公里，其中市區(qū)面積3116平方公里，建成區(qū)面積150平方公里，總?cè)丝?91.2萬人，其中市區(qū)人口有286.6萬人。隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和長春市舊城區(qū)的改造，商業(yè)環(huán)境和城市面貌有了很大的變化，逐步形成了重慶路商業(yè)街、紅旗街商業(yè)區(qū)、火車站商業(yè)區(qū)、桂林路商業(yè)區(qū)和大經(jīng)路

22、商業(yè)區(qū)五個商業(yè)圈。其中，重慶路商業(yè)街更是以其優(yōu)越的地理位置、優(yōu)美的環(huán)境和多年來形成的商業(yè)美譽(yù)，成為五大商業(yè)區(qū)中最為繁華和著名的。這里不但云集了諸如百貨大樓、國貿(mào)中心、卓展購物中心、沃爾瑪購物廣場、百盛等大型知名的高檔購物中心和超市，還擁有香格里拉大酒店、吉隆坡酒店、國聯(lián)大廈、國際大廈等星級商務(wù)酒樓和寫字樓。尤以重慶路段商業(yè)街源頭、西安大路以其布局更成為重慶路商業(yè)街的核心區(qū)域。良好的商業(yè)氛圍、優(yōu)美的辦公環(huán)境和便捷的交通，使得這一地區(qū)成為眾商家和公司爭相進(jìn)入的寶地。（二）、項(xiàng)目背景對于“重慶路商業(yè)圈”的調(diào)查不難發(fā)現(xiàn)，目前這一中心地段尚無一個功能齊全、規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)代化、理念超前的綜合性大廈。而公司競標(biāo)

23、所得的這片地段正處于“重慶路商業(yè)圈”與辦公集中地“西安大路”的交匯處，此地段的周邊都已經(jīng)開發(fā)完畢，所以堪稱為“絕版黃金地王”。根據(jù)地段的實(shí)際情況和周邊的環(huán)境相配合，公司開發(fā)設(shè)計(jì)的“新世紀(jì)鴻源廣場”項(xiàng)目總占地面積7500平方米，總規(guī)劃建筑面積88313平方米，總建筑高度為96.9米,其中地下三層為停車場，建筑面積12313.50平方米；地上一至六層為裙房樓商場，建筑面積20309.5平方米；七至二十層為寫字樓，建筑面積11620平方米；七至二十二層為商務(wù)公寓，建筑面積12971平方米；七至二十八層為住宅，建筑面積31099平方米。工程分兩期進(jìn)行，在資金保障的情況下，2004年9月開始預(yù)售工作，并

24、于2005年7月完成工程主體，并在2005年12月完成工程內(nèi)部裝修。此樓盤地理位置優(yōu)越，交通便利，是高檔次高層次建筑。根據(jù)現(xiàn)在的市場預(yù)測，此項(xiàng)目開發(fā)的樓盤預(yù)計(jì)在2006年6月完成全部銷售工作。（三）、項(xiàng)目特點(diǎn)“新世紀(jì)鴻源廣場”項(xiàng)目的開發(fā)，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代設(shè)計(jì)的開發(fā)理念，本項(xiàng)目建成后，必將填補(bǔ)長春市高檔地產(chǎn)項(xiàng)目的一項(xiàng)空白，迎合市場的需求，并成為長春市立體景觀的一個新的亮點(diǎn)。本項(xiàng)目的突出特點(diǎn)是智能化突出，綜合性強(qiáng)，不同于目前存在的純住宅小區(qū)或純商務(wù)樓等模式，而是集商務(wù)、辦公、住宅、公寓為一體的綜合性大廈。合理的工程結(jié)構(gòu)和先進(jìn)的小區(qū)設(shè)施為住戶提供了良好的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施為單位和業(yè)主提供了全方位

25、的服務(wù)。地下停車場一方面滿足了此工程的入住單位和業(yè)主的使用外，還可作為商業(yè)中心地段對外服務(wù)，獲得營業(yè)收入；商業(yè)裙房主要以經(jīng)營產(chǎn)業(yè)為主；會所主要為業(yè)主提供配套服務(wù)，同時對外營業(yè)創(chuàng)收；住宅、辦公樓和公寓面對的消費(fèi)群體都是高收入高素質(zhì)階層和成功人士及實(shí)力雄厚的大、中型企業(yè)。新穎、別致、時尚的建筑造型，加之先進(jìn)完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及優(yōu)越的地域條件，為本項(xiàng)目成為本省乃至全國的智能化標(biāo)志性建筑提供了極其有利的條件。二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目為商業(yè)地產(chǎn)類開發(fā)，根本目的是為了銷售出去，使公司取得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙豐收。具體的說，原則有以下幾方面：（一）、充分利用項(xiàng)目的地理優(yōu)勢，規(guī)劃設(shè)計(jì)突出經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實(shí)

26、用、美觀、舒適和多功能性；（二）、圍繞發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、知識經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)、展會經(jīng)濟(jì)、人文優(yōu)勢為長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)；（三）、以長春市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境改造為標(biāo)準(zhǔn)，服從于城市整體的開發(fā)建設(shè)需求。三、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局根據(jù)城市規(guī)劃的要求，合理確定建筑的位置、防火間距、消防車道和消防水源等。項(xiàng)目所處區(qū)域市政配套設(shè)施齊全，總體布局在綜合考慮以適應(yīng)當(dāng)?shù)氐牡匦蔚孛驳那疤嵯拢凑帐姓?guī)劃的要求，進(jìn)行合理空間布局，做到既能使之具有濃郁的商務(wù)氛圍，又能體現(xiàn)人文居住的環(huán)境，更保證了項(xiàng)目的安全性和合法性。具體的說，有以下幾方面：（一）、退線以適應(yīng)規(guī)劃和安全需要：沿西安大路及同志街退線10.0米，以設(shè)置30個停車位，滿

27、足規(guī)劃要求；西側(cè)及南側(cè)分別為重慶胡同和西安胡同，與西安大路及同志街形成消防通道，滿足消防需求。（二）、建筑物主立面向西安大路與同志街交匯十字路口，北側(cè)立面沿西安大路，西側(cè)立面沿同志街，整體建筑四面臨路。（三）、根據(jù)樓盤的具體位置結(jié)合交通、市場、園林等的要求，設(shè)置各區(qū)域的入口和出口，做到交通便捷安全，綠化達(dá)標(biāo)，符合市場規(guī)范化要求等。四、主要建筑指標(biāo)表序號名稱指標(biāo)單位備注1總規(guī)劃用地面積7500m22總占地面積4233m23總建筑面積88313m2地下三層4建筑密度4.8%5容積率10.0%6綠化率20%五、項(xiàng)目主要內(nèi)容（一）、主要工程1、地下停車場設(shè)備用房（地下三層地下一層） 該部分建筑面積12

28、313.5平方米，層高3.9米。考慮到該地段車流量大，為了方便停車，緩解城市壓力，本方案在有限的空間內(nèi)充分挖掘空間資源，地下停車場采用“鴻安”牌psh型地面二層升降橫移類停車設(shè)備，建設(shè)成復(fù)合式停車場。地下一層設(shè)計(jì)停車位81個，其中機(jī)械式停車位54個，平走式停車位27個；地下二層停車位100個，其中機(jī)械式停車位54個，平走式停車位46個；地下三層設(shè)計(jì)停車位106個，其中機(jī)械式停車位75個，平走式停車位31個。綜上，地下13層共設(shè)計(jì)停車位287個。2、裙房樓商場（一至六層）該部分建筑面積20309.5平方米，1層層高6.3米，25層層高4.5米。一層西北部設(shè)商場主入口，商場主入口西側(cè)設(shè)置獨(dú)立的公寓

29、入口，北部設(shè)寫字樓單獨(dú)入口，東部和南部分別設(shè)立地下停車場入口，南部（沿西安胡同）設(shè)置2個住宅單獨(dú)入口，各獨(dú)立入口處均設(shè)置入口大廳及保安室。商場一層設(shè)共享大堂，消防中心設(shè)在一層，在商場內(nèi)每層適當(dāng)部分設(shè)置防火卷簾門，對商場進(jìn)行防火分區(qū)；在一層南側(cè)、東側(cè)分別設(shè)置貨物通道。六層設(shè)計(jì)為健身會所，為業(yè)主提供配套服務(wù)。層高6.3米，內(nèi)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)游泳池、兒童戲水池、健身房、高爾夫球模擬室、酒吧、兒童游戲場、麻將娛樂房、圖書室、網(wǎng)吧、壁球館及相應(yīng)配套的淋浴室、更衣室、醫(yī)務(wù)室等配套設(shè)施。健身會所實(shí)行會員制，主要服務(wù)于大廈內(nèi)工作人員及住宅居民，同時可對外接待顧客。為取得較好的采光效果，6層屋頂局部（泳池上空）采用通透式

30、輕鋼結(jié)構(gòu)玻璃頂。在6層屋頂適當(dāng)部分進(jìn)行綠化，建造屋頂花園，體現(xiàn)“流綠空間”感念。3、寫字樓（720層） 寫字樓建筑面積11620m2，層高3.3m，寫字樓位于大廈的北側(cè)沿西安大路方向，采用大空間布局，可根據(jù)業(yè)主需要進(jìn)行自由分隔。寫字樓內(nèi)設(shè)疏散樓梯1部，垂直升降梯2部，可直通地下停車場，能夠滿足需要。寫字樓第1618層與公寓架空相連接，并在該部分18層屋頂及20層屋頂進(jìn)行花園式綠化，建造“空中屋頂花園”。4、公寓（722層）隨著社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，集辦公和家居一體化的小型公寓越來越受到消費(fèi)者青睞，市場前景頗為看好。本項(xiàng)目擬沿同志街方向（位于大廈西側(cè)）在722層布設(shè)公寓，總建筑面積12971平方

31、米，層高3.3米，共可設(shè)置112套公寓，規(guī)格設(shè)計(jì)為50m2/戶100m2/戶不等。每套公寓均設(shè)衛(wèi)生間、臥室等。 公寓設(shè)疏散樓梯1部，垂直升降梯2部，可直通地下停車場，能夠滿足需要。在公寓22層屋頂設(shè)計(jì)建造“空中屋頂花園”。5、住宅（728層）住宅總建筑面積31099平方米，層高3米，沿西安胡同及重慶胡同方向呈“l(fā)”型布設(shè)（位于大廈的南側(cè)）；設(shè)計(jì)規(guī)格為90m2/戶180m2/戶不等，共可設(shè)置264套不同規(guī)格的二室二廳、三室二廳、四室二廳住宅。在住宅28層屋頂設(shè)計(jì)建造“空中屋頂花園”。住宅樓內(nèi)設(shè)置疏散樓梯2部，垂直升降梯4部，可直通地下停車場，能夠滿足需要。（二）、輔助工程本項(xiàng)目輔助工程主要包括道

32、路的建設(shè)，室外綠化、消防水池及化糞池的建設(shè)。擬建道路及停車場1100m2（30個停車泊位）。簡單以如下表格進(jìn)行說明： 建筑內(nèi)容一覽表 單位：平方米序號名稱面積結(jié)構(gòu)備注一主要工程883131新世紀(jì)鴻源廣場88313框架剪力墻1.1地下12313.5地下三層1.2 其中： 地上公建商層寫字樓公寓住宅75999.520309.5116201297131099全部出售二輔助工程1道路及停車場1100含停車泊位30個2綠化1500含空中花園第四部分 技術(shù)與服務(wù)一、開發(fā)設(shè)計(jì)及建設(shè)依據(jù)主要的建筑依據(jù)分三部分，即地基工程的地質(zhì)評價依據(jù)、建筑方案設(shè)計(jì)依據(jù)和土建工程編制依據(jù)。具體的說：（一）、地基工程地質(zhì)評價依據(jù)

33、：巖土工程勘查規(guī)范gb50021-2001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50007-2002高層建筑巖土工程勘查規(guī)程jgj72-90建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范gb50011-2001土工試驗(yàn)方法標(biāo)準(zhǔn)gb/t50123-1999（二）、建筑方案設(shè)計(jì)依據(jù)：高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50045-95（2001年版）商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)則jgj48-88方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范jgj48-88民用建筑設(shè)計(jì)通則jgj37-87辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范jgj67-89汽車庫、候車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50067-97汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范jgj100-98（三）、土建工程編制依據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范gb50011-200

34、1砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50003-2001建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范gb50009-2001混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50010-2002建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gbj16-87（2001版）建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50222-95巖土工程勘察報告k2003-33長春市建筑日照間距規(guī)定二、建設(shè)規(guī)模（一）、地質(zhì)地形勘測報告1、項(xiàng)目建設(shè)場地為規(guī)則矩形地塊，場區(qū)寬闊，地勢西高東低，根據(jù)新世紀(jì)鴻源廣場巖土工程勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)勘測，場地標(biāo)高223.53米221.68米，最大高差1.85米，高程系為城市統(tǒng)一高程系。2、項(xiàng)目建設(shè)場地的地土類型屬中軟土，場地類別為類建筑場地；場地為建筑抗震一般地段。3、項(xiàng)目建設(shè)場地等

35、級為二級，地基等級為二級，工程重要性為一級。4、項(xiàng)目建設(shè)場地地層上部24米深度為第四系粘土性土，其下為4米厚的第四系礫砂層，底部為白堊紀(jì)泥巖，按其巖性、成因、塑性狀態(tài)等的不同，自上而下共分十層： 各層巖土指標(biāo)： 單位:kpa層號巖土名稱地基土承載力標(biāo)準(zhǔn)值fk特 點(diǎn)1雜填土中密粘性土,爐渣,磚塊,砂等組成2粉質(zhì)粘土200可塑狀態(tài)，中壓縮性, 黃褐色3粉質(zhì)粘土170軟塑狀態(tài),中等偏高壓縮性,黃褐色4粉質(zhì)粘土220可塑狀態(tài),中壓縮性,黃褐色5粘土400硬塑狀態(tài),中壓縮性,褐黃色6粉質(zhì)粘土260可塑偏硬狀態(tài),中壓縮性,褐黃色7粘土450硬塑堅(jiān)硬狀態(tài),中等偏低壓縮性8礫砂550黃褐色礦物石,密實(shí)狀態(tài)9泥

36、巖450強(qiáng)風(fēng)化,易破碎,紫紅紫褐色10泥巖700塊狀,中風(fēng)化,堅(jiān)硬,紫褐色5、水文地質(zhì)條件長春市位于吉林省中部，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風(fēng)的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風(fēng)交替，氣溫變化劇烈，有風(fēng)沙。年平均相對濕度68；年平均降雨量650毫米；年最大凍結(jié)深度169厘米；主導(dǎo)風(fēng)向冬季是西北，夏季是西南；年平均風(fēng)速可達(dá)3.6米/秒，最大風(fēng)速達(dá)到25.7米/秒。由于長春市屬寒冷地帶，基本雪壓值0.3kn/平方米，無霜期145天。地震烈度達(dá)7度。場區(qū)地下水有兩層，第一層為潛水，主要埋藏在第二層到第四層土體中，補(bǔ)給來源主要為大氣降水，地下水位隨季節(jié)變化，由往年測得地下

37、水初見水位3.0米到4.6米，穩(wěn)定水位2.8米到3.7米，標(biāo)高218.84米到220.38米。第二含水層為第八層礫砂層，屬承壓無壓水。場區(qū)周圍無污染源，根據(jù)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，地下水及土對砼侵蝕性可不予考慮。（二）、建設(shè)條件項(xiàng)目位于西安大路與同志街交匯處西南角，是長春市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的重點(diǎn)區(qū)域，市政配套設(shè)施完備，包括道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施，建設(shè)條件良好。（三）、規(guī)模確定根據(jù)場地的實(shí)際地質(zhì)情況勘測和市場的需求調(diào)查，結(jié)合城市未來的發(fā)展需要，從公司自身的實(shí)際人力、財力和物力出發(fā)，本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模確定如下：總占地面積：

38、4233m2（規(guī)劃總用地面積7500 m2）總建筑面積：88313 m2，地上最高28層，地下3層。三、土木建設(shè)設(shè)計(jì)方案經(jīng)過勘測，通過數(shù)據(jù)分析，擬建場地?zé)o液化、滑坡、崩塌等不良地質(zhì)作用土層，不存在地基土液化問題，無不良活動的斷裂帶，建筑場地地質(zhì)條件是穩(wěn)定的。再加上對城市周邊環(huán)境和地理位置，考慮了適用、舒適、美觀、采光、通風(fēng)及結(jié)構(gòu)上的安全、經(jīng)濟(jì)等因素公司制定了詳盡可行的施工方案：（一）、平面設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位于配套設(shè)施齊全、商務(wù)功能突出、居住環(huán)境優(yōu)越的綜合性高層建筑。平面布置綜合考慮，根據(jù)其功能，項(xiàng)目采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)的大空間布局，建造一座錯落有致的現(xiàn)代化建筑，使商場、寫字樓、公寓及住宅嚴(yán)格分開。（二

39、）、立面設(shè)計(jì) 本著項(xiàng)目的先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，立面設(shè)計(jì)不但突出現(xiàn)代商務(wù)的建筑特色，更是注重了與人文居住的環(huán)境達(dá)到和諧統(tǒng)一。不但要做到與項(xiàng)目周邊的大環(huán)境相統(tǒng)一，更要突出項(xiàng)目的特色，做到卓爾不群。 （三）、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)：擬地下室底板深埋11.0米，根據(jù)巖土工程勘察報告，項(xiàng)目可采用筏形基礎(chǔ)和人工挖孔樁基礎(chǔ)，但由于樓層相差較大，地下室相連通，做筏基應(yīng)設(shè)較多的沉降縫，故采用人工挖孔樁基礎(chǔ)；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：新世紀(jì)鴻源廣場建筑結(jié)構(gòu)體系為框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，剪力墻抗震等級為2級，防震工程按7度設(shè)防。主要建筑特征一覽表工程名稱新世紀(jì)鴻源廣場建筑物名稱新世紀(jì)鴻源廣場大廈耐火等級級抗震設(shè)防裂度度主要結(jié)構(gòu)形式框架剪力墻建筑物總

40、體高度96.9m建筑層數(shù)地上最高28層地下3層建筑面積（m2）88313建筑構(gòu)造墻體空心砌塊地面人造石材、地磚屋頂平屋頂窗塑鋼窗內(nèi)墻面內(nèi)墻涂料外墻面銀灰色鋁塑板和白鋼裝飾條四、公用工程方案（一）、供水排水1、設(shè)計(jì)依據(jù)室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范gbj13-86（1997年版）室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范gbj14-87（1997年版）建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范gbj15-88（1997年版）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gbj16-87（2001年版）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50045-95（1999年版）2、給水工程本大廈用水由市政管網(wǎng)供給分兩路由兩根dn200給水管引入，在大廈周圍形成環(huán)狀，滿足人員生活用水、空調(diào)冷卻補(bǔ)水、綠化用

41、水等，在該環(huán)網(wǎng)上設(shè)計(jì)室外消火栓，以保證室外消防用水。大廈地下室至五層商場由市政管網(wǎng)直接供給，六層以上由變頻泵組供給，豎向分為高中低三個區(qū)。并設(shè)生活蓄水池一座，貯存生活用水150立方米，為獨(dú)立結(jié)構(gòu)體。大廈在地下室熱交換站通過換熱器制備熱水，為住戶提供熱水，水質(zhì)嚴(yán)格按照現(xiàn)行國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。供水管道的材料達(dá)到衛(wèi)生和安全要求。 消防給水系統(tǒng)通過消火栓系統(tǒng)和自動噴淋滅火系統(tǒng)來保證大廈安全。3、排水工程住戶污水由大廈出戶污水管，經(jīng)立管匯集后排入市政污水管網(wǎng)；大廈屋面雨水采用內(nèi)排水系統(tǒng)，經(jīng)立管收集后排至室外雨水干線。（二）、供電1、設(shè)計(jì)依據(jù)民用建筑電器設(shè)計(jì)規(guī)范jgj/t16/92高層民用建筑設(shè)計(jì)

42、防火規(guī)范gb50045-95供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50052-95低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范gb50054-95建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范gb50057-94(2000年版)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范gb500116-98有線電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范gb50200-94建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范bg/t-50311-20002、供配電系統(tǒng) 本工程屬于一類高層建筑，負(fù)荷等級為一級，項(xiàng)目總用電負(fù)荷為4800kw。項(xiàng)目電源電壓為10kv，引來一路10kv電源作為主電源。在地下二層設(shè)變電室，選擇4臺1250kva變壓器，擬采用800kw柴油發(fā)電機(jī)組一臺，可滿足大廈內(nèi)包括電梯、消防、報警及局部照明應(yīng)急用電。3、照明及

43、變配電系統(tǒng)本項(xiàng)目采取由不同母線段供出回路，到末端配電箱進(jìn)行供電的配電方式。照明設(shè)計(jì)要求有正常照明、應(yīng)急照明、疏散指示照明、室外景觀照明，地下室照明，照明標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)gb133-90的中值選取。在疏散樓梯口、地下停車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處設(shè)疏散標(biāo)志燈。本項(xiàng)目采取消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī)；中央空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。（1）、高壓環(huán)網(wǎng)柜、低壓配電柜及干式變壓器皆設(shè)于地下一層的變配電間內(nèi)，并與柴油發(fā)電機(jī)房相鄰。變壓器采用干式環(huán)氧樹脂澆鑄式變壓器，配有令都風(fēng)機(jī)及溫度保護(hù)系統(tǒng)。（2）、低壓配電系統(tǒng)采用三相五線制（tn-s）方式供電，為單母線分段運(yùn)

44、行，要求專用保護(hù)接地線（pe線）現(xiàn)工作零線在系統(tǒng)內(nèi)嚴(yán)格絕緣分開。正常時低壓事故母線由市電供電，當(dāng)停電或火災(zāi)事故時，應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組能在15秒鐘內(nèi)自動啟動，確保應(yīng)急電源正常使用。（3）、供電方式采用干式一放射式混合供電方式，各住宅公寓計(jì)量分層集中安裝于各層電氣豎井內(nèi)。4、弱電設(shè)計(jì) 新世紀(jì)鴻源廣場電話通訊線路由現(xiàn)有電信管線引入電信線路，設(shè)程控電話機(jī)房。公建商場設(shè)廣播系統(tǒng)，其功能分日常和緊急廣播兩種狀態(tài)，播放器設(shè)在消防控制室，發(fā)生火災(zāi)時自動切換為消防廣播。頂樓安裝衛(wèi)星電視接收天線和全頻道公用電視天線，在地下車庫、電梯、公共走廊、樓梯處按需安裝攝像頭，監(jiān)視室在消防中心。（三）、供熱1、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)依據(jù)

45、：采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范gbj19-87辦公樓及商場采用制冷（供熱）雙水管加末端式風(fēng)機(jī)排管的中央空調(diào)系統(tǒng)，總冷負(fù)荷為2700kw，總采暖負(fù)荷為3100kw,冷卻塔設(shè)在屋頂。2、住宅、商務(wù)公寓及地下車庫設(shè)置集中采暖系統(tǒng)，采用市政熱力管網(wǎng)，溫度為95/700c的低溫水，總供熱面積為44070m2。 系統(tǒng)分區(qū)：為豎向供熱分高低區(qū)。低區(qū)由市政熱力管網(wǎng)直接供給，高區(qū)部分采用高區(qū)直供設(shè)備供暖，住宅部分采用分戶計(jì)量供熱系統(tǒng)。（四）、通風(fēng)及防排煙系統(tǒng) 項(xiàng)目所有地下房間及防煙樓梯間前室均設(shè)置機(jī)械排風(fēng)，火災(zāi)時的機(jī)械排煙及消防補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。1、冷凍機(jī)房、變配電室設(shè)機(jī)械通風(fēng)、換氣次數(shù)15次/時。電梯機(jī)房設(shè)機(jī)械通風(fēng)、換

46、氣次數(shù)10次/時。2、各衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械通風(fēng)、換氣次數(shù)1/2次/時。3、樓梯間前室，合用前室分別設(shè)加壓送風(fēng)系統(tǒng)，地下一層商場設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)。4、地下車庫設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按換氣次數(shù)不小于6次/時計(jì)算。（五）、防雷本項(xiàng)目按二級防雷建筑設(shè)防。建筑物內(nèi)部各種用電設(shè)備外殼、變壓器中性點(diǎn)及各種金屬管線都必須做成電氣連接，并與接地網(wǎng)相連，采用tn-s接地系統(tǒng)，利和基礎(chǔ)鋼筋作為接地體，接地電阻不足時補(bǔ)打接地極，綜合接地電阻不大于1。（六）、運(yùn)輸項(xiàng)目運(yùn)輸主要為垂直運(yùn)輸，在廣場內(nèi)共設(shè)升降電梯9部，自動步道梯2部。其中，公建商場2部客梯，1部貨梯，2部自動步道梯；寫字樓設(shè)2部客梯；公寓設(shè)2部客梯；住宅設(shè)4部客梯。（七

47、）、智能小區(qū)設(shè)施在新世紀(jì)鴻源廣場內(nèi)設(shè)智能系統(tǒng)，主要包括綜合布線系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、安防自動化系統(tǒng)、建筑監(jiān)控系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、停車管制自動化系統(tǒng)、住宅安防系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和信息管理系統(tǒng)。五、服務(wù)描述（一）、總體目標(biāo)1、堅(jiān)持服務(wù)、品質(zhì)、科技三位一體的服務(wù)理念。2、以不斷進(jìn)取的開拓精神，建造高檔次、高品質(zhì)樓盤是金鶴地產(chǎn)的開發(fā)宗旨，遵循“以人為本、以客為尊、團(tuán)結(jié)發(fā)展、共同輝煌”的經(jīng)營理念，準(zhǔn)確定位市場，規(guī)模開發(fā)經(jīng)營，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價取勝。3、繼續(xù)探索、引進(jìn)物業(yè)管理模式，擬引進(jìn)一批物業(yè)管理精英，進(jìn)一步完善金鶴地產(chǎn)物業(yè)智能化的管理，提高服務(wù)品質(zhì)。（二）、配套設(shè)施1、項(xiàng)目本身配置的配套服務(wù)設(shè)

48、施（1）、娛樂設(shè)施 用建筑內(nèi)部安排約5000平方米的會所為業(yè)主提供多種配套服務(wù)，會所位于第六層，擬設(shè)空中游泳池、乒乓球室、高爾夫球模擬室、酒吧、卡拉ok室、兒童游戲場、醫(yī)療中心、麻將娛樂房、圖書室、網(wǎng)吧、壁球館、咖啡廳、茶藝軒等專門為業(yè)主提供娛樂、休息等服務(wù)。此外，為增添住戶生活色彩，節(jié)假日還可在會所大廳舉辦各種喜慶游樂活動，從而聯(lián)絡(luò)物業(yè)管理公司、開發(fā)商以及各業(yè)主之間的感情。另一方面，本項(xiàng)目位于商業(yè)旺地，為經(jīng)濟(jì)效益和服務(wù)質(zhì)量考慮，建議將該層會所部分設(shè)施對外營業(yè)。會所的經(jīng)營可由發(fā)展商負(fù)責(zé)，實(shí)行會員制。對會員給予一定的優(yōu)惠政策，同時，為提高本項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量，擬設(shè)置自助洗衣間干洗店等，盡量提供更優(yōu)質(zhì)

49、全面的服務(wù)。（2）、停車場本項(xiàng)目的停車場全部安排在地下車庫，住宅及公寓電梯可直接到達(dá)，最大程度地為用戶提供方便。（3）、景觀配套本項(xiàng)目的環(huán)境景觀設(shè)施中主要是業(yè)主專業(yè)裙樓空中花園，花園設(shè)有觀光扶手、休息椅、望遠(yuǎn)鏡和果皮箱等專門的配套設(shè)施。（4）、水、電氣等供應(yīng)條件由于本項(xiàng)目擬定位置處于市中心地帶，故水、電、氣等供應(yīng)完全可以得到保證，價格為市物價局統(tǒng)一定價，且保證率均為95以上。2、建筑周邊配套服務(wù)設(shè)施廣場周邊各種生活、商業(yè)設(shè)施齊全，為廣大住戶和業(yè)主帶來很大的便利。教育機(jī)構(gòu)（幼兒園、中小學(xué)）類別名稱位置級別幼兒園市政府幼兒園市政府后側(cè)一級東方紅幼兒園國際大廈后普通新新幼兒園國際大廈后普通小學(xué)市實(shí)驗(yàn)

50、小學(xué)北安路市重點(diǎn)崇智路小學(xué)崇智路市重點(diǎn)北安路小學(xué)建和街市重點(diǎn)西安大路小學(xué)西安大路區(qū)重點(diǎn)中學(xué)市實(shí)驗(yàn)中學(xué)西三條市重點(diǎn)三十中新華路市重點(diǎn)五中三角廣場市重點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)類別名稱位置規(guī)模醫(yī)院吉大醫(yī)院長春大街大 型市醫(yī)院人民大街門診劉麗門診附近中小型李信口腔門診西安大路藥店吉廣藥店西安大路大型吉林大藥房重慶路安康藥店同志街中小型文體休閑設(shè)施類別名稱位置距離公園牡丹園人民大街95號5分鐘兒童公園人民大街102號5分鐘文化廣場東民主大街5分鐘文化設(shè)施市體育館人民大街103號3分鐘市圖書館同志街50號10分鐘重慶路書店重慶路5分鐘購物設(shè)施類別名稱位置經(jīng)營內(nèi)容距離（步行）菜市場重慶農(nóng)貿(mào)市場重慶路蔬菜、水果、副食5分鐘

51、崇智路菜市場崇智路蔬菜、水果、副食5分鐘超市恒客隆重慶路97號生活日用、果蔬3分鐘沃爾瑪重慶路70號生活日用、果蔬2分鐘大型商場卓展購物中心重慶路99號服飾、化妝品2分鐘東方購物中心重慶路服飾、化妝品2分鐘長春市百貨大樓重慶路綜合7分鐘國貿(mào)中心重慶路綜合7分鐘銀行、郵政、電信、證券類別名稱位置路程（步行）銀行中國人民銀行西安大路支行同志街5分鐘農(nóng)業(yè)銀行營業(yè)廳重慶路5分鐘建行省分行營業(yè)部重慶路5分鐘交行市分行營業(yè)部重慶路10分鐘市商行新華支行同志街5分鐘郵政西安大路郵電營業(yè)廳西安大路3分鐘電信中國電信西安大路營業(yè)廳西安大路3分鐘安華通信商場西安大路3分鐘證券東北證券有限責(zé)任公司崇智路10分鐘國際

52、信托證券人民大街10分鐘飲食、娛樂設(shè)施名稱位置檔次距離（步行）金磨坊西餐廳西安大路高檔5分鐘吉隆坡酒店西安大路四星5分鐘香格里拉西安大路五星2分鐘國際大廈同志街三星2分鐘滾石廣場人民廣場高檔5分鐘星期五酒吧西安大路高檔3分鐘千惠酒吧西安大路高檔3分鐘藍(lán)夢美容美發(fā)西安大路高檔2分鐘卓展俱樂部重慶路高檔3分鐘金都飯店西安大路三星7分鐘寶麗金夜總會人民大街高檔10分鐘中澳大都會人民大街高檔7分鐘逸香池西安大路高檔7分鐘（三）、安全物業(yè)管理 項(xiàng)目建成后，開發(fā)商將聘請?jiān)谏虅?wù)公寓管理領(lǐng)域內(nèi)有多年經(jīng)驗(yàn)的香港物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理顧問，或者直接委托其負(fù)責(zé)物業(yè)管理，發(fā)展商不必自行組建物業(yè)管理公司。這種對外聘請具有品牌優(yōu)勢的物業(yè)管理公司既