對城市地價動態(tài)監(jiān)測的幾點認識

1、中國人民大學商學院 俞明軒1 對城市地價動態(tài)監(jiān)測的幾點認對城市地價動態(tài)監(jiān)測的幾點認 識識 中國人民大學商學院中國人民大學商學院 中國人民大學商學院 俞明軒2 一、地價動態(tài)監(jiān)測的目的 土地價格是反映土地供求關系的“晴雨表”，是土地市場 建立的基礎信息，是調(diào)節(jié)土地利用方式的有力杠桿。 一、為政府制定地價管理政策、進行地價調(diào)控、科學配置 土地資源提供依據(jù) 二、為廣大的土地投資者和使用者進行土地投資、交易等 活動提供不可或缺的市場信息。 對于及時、準確地了解土地市場行情，充分發(fā)揮土地價格 對土地利用的調(diào)控作用；加強地價管理，建立公開、公平規(guī)范 有序的土地市場；深化土地使用制度改革，科學地配置土地資 源

2、等有著十分重要的作用和意義。 中國人民大學商學院 俞明軒3 地價動態(tài)監(jiān)測的定義 地價動態(tài)監(jiān)測是運用動態(tài)監(jiān)測的基本原 理和方法，結合土地市場本身的特點，通過 設立地價監(jiān)測點，持續(xù)或一定頻率與周期地 收集、調(diào)查和處理地價資料，并生成系列的 地價指標，對城市地價狀況進行描述、預測 和評價的過程。 中國人民大學商學院 俞明軒4 地價動態(tài)監(jiān)測程序 1.確定地價監(jiān)測的范圍 2.設立監(jiān)測點 3.采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù) 4.根據(jù)監(jiān)測目標選擇地價監(jiān)測指標 5.計算各類地價監(jiān)測指標 6.對城市地價狀況進行綜合分析和評議 7.編制城市地價動態(tài)監(jiān)測報告 8.發(fā)布城市地價監(jiān)測信息 中國人民大學商學院 俞明軒5 接受項目任務

3、 總體方案設計 項目目標分解落實人員經(jīng)費設備 項目啟動 完善計算機系統(tǒng)資料整理復核建庫 選取市場交易樣點城市調(diào)查復核并選定動態(tài)監(jiān)測點 一般因素調(diào)查 區(qū)域因素調(diào)查 個別因素調(diào)查 樣點地價調(diào)查 地價更新測算 地價審議 地價指數(shù)計算 撰寫數(shù)據(jù)更新報告及分析報告 成果預驗收并完善 中國人民大學商學院 俞明軒6 地價動態(tài)監(jiān)測的目的 一、提供及時的地價水平信息 （城市、區(qū)域） （絕對值、相對值） （地價水平值、地價變化量、地價增長率、地價指數(shù)） 二、了解地價變化的原因 三、比較城市間地價水平差異 四、判斷地價與宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)狀況 中國人民大學商學院 俞明軒7 地價指數(shù) 地價指數(shù)是反映地價變化的相對數(shù)， 即

4、在不同時點的地價水平與某一固定時 點的地價水平比較的相對關系。以平均 地價比值的100倍表示。一般分為定基 地價指數(shù)和環(huán)比地價指數(shù)。 中國人民大學商學院 俞明軒8 二、對監(jiān)測點地價內(nèi)涵的認識 市場價值 非市場價值（投資價值） 公開市場價值 公允價值 實際交易價格 （國際評估準則、 美國統(tǒng)一專業(yè)評估準則、 英國皇家測量師手冊） 中國人民大學商學院 俞明軒9 地價監(jiān)測點的定義 地價監(jiān)測點是指在城鎮(zhèn)一定土地級 別、一定地價區(qū)段內(nèi)設立的，能夠代表 該區(qū)段地價水平的，并在土地條件、土 地利用狀況以及開發(fā)程度等方面與基準 地價內(nèi)涵界定一致或相近的具有代表性 的宗地。 中國人民大學商學院 俞明軒10 地價內(nèi)

5、涵的確定 土地使用權價格 設定用途：商業(yè)、居住、工業(yè) 設定的開發(fā)程度：城市平均開發(fā)程度 基準日：年度&季度 使用年限：法定最高出讓年限 容積率：級別平均容積率 中國人民大學商學院 俞明軒11 eg:動態(tài)監(jiān)測的地價內(nèi)涵 土地使用權價格土地使用權價格無他項權利限制下的出讓土地使用權價格 設定用途設定用途商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地 設定的開發(fā)程度設定的開發(fā)程度 （城市平均開發(fā)程度）（城市平均開發(fā)程度） 商業(yè)：七通一平，住宅：七通一平，工業(yè)：五通一平 基準日基準日 年度 2005.12.31 季度 2005.3.31 6.30 9.30 12.31 使用年限使用年限商業(yè)40年、住宅70年、工業(yè)50年

6、 容積率容積率商業(yè)：1.3，住宅：1.2，工業(yè)：0.7 中國人民大學商學院 俞明軒12 地價監(jiān)測點的設立原則 代表性原則 確定性原則 穩(wěn)定性原則 標識性原則 合理分布性原則 選點范例 中國人民大學商學院 俞明軒13 選點范例商業(yè) 商業(yè)七級地：一方面，屬于度假村，具有經(jīng)營性質(zhì)； 另一方面，商業(yè)性又略低于城市中心地的商業(yè)用地。 中國人民大學商學院 俞明軒14 選點范例居住 居住五級六級地： 技術規(guī)程中要求監(jiān)測點的選擇需要平整規(guī)則的地塊。 然而青島地勢特點為大致呈東高，西低，南北隆起，中間低凹。境內(nèi)最高海拔 1000多米，最低海拔在10米以下。 由于青島山地多的特殊地形，故不能滿足 規(guī)程的選點要求，

7、符合當?shù)貙嶋H情況。 中國人民大學商學院 俞明軒15 選點范例工業(yè) 工業(yè)五級地：技術規(guī)程的選點原則要求“監(jiān)測點宗地面積要適中”，由于五級地屬 于工業(yè)末級地，合適的監(jiān)測點數(shù)量有限，因此選擇了此處工地。基本符合工業(yè)用地要求， 僅在面積上與要求稍有出入，屬特例。 中國人民大學商學院 俞明軒16 三、對基準地價的認識 1.一定區(qū)域內(nèi)的平均價格 2.與容積率和開發(fā)程度有關 3.表現(xiàn)形式多樣化 4.用途進一步細化(樣點地價) 5.不同用途的地價關系 6.不同級別的地價關系 7.公示作用 中國人民大學商學院 俞明軒17 四、對地價監(jiān)測相對穩(wěn)定的認識 影響地價監(jiān)測水平值的人為因素: 1.范圍的改變 2.數(shù)量的改

8、變 3.位置的改變 對策建議 中國人民大學商學院 俞明軒18 地價監(jiān)測點的更新 地塊用途發(fā)生改變 地塊被合并或分割 地塊地質(zhì)條件發(fā)生改變 土地被低效利用 地上建筑物滅失 以上情況發(fā)生時，應該更新監(jiān)測點。地價監(jiān)測點更新的數(shù) 量每年不得超過該城市地價監(jiān)測點總數(shù)10%。 中國人民大學商學院 俞明軒19 監(jiān)測點地價 監(jiān)測點地價（設定條件下）是通過評估或修正后得到 的監(jiān)測點在一定時點和一定條件下的地價。 基本類型 商業(yè)地價 居住地價 工業(yè)地價 綜合地價 為了反映城市地價的綜合狀況，建立綜合地價指標，通過以 上三種地價綜合形成。 根據(jù)不同的目的和需要也可以在三種基本類型的基礎 上增設其他類別。（辦公） 中

9、國人民大學商學院 俞明軒20 五、對地價水平值的認識 監(jiān)測點地價（設定條件下）是通過評估或修正后得到 的監(jiān)測點在一定時點和一定條件下的地價。 基本類型 商業(yè)地價 居住地價 工業(yè)地價 綜合地價 為了反映城市地價的綜合狀況，建立綜合地價指標，通過以 上三種地價綜合形成。 根據(jù)不同的目的和需要也可以在三種基本類型的基礎 上增設其他類別。（辦公） 中國人民大學商學院 俞明軒21 地價水平值 地價水平值是反映地價高低狀況的指標，一 般通過平均地價表示。地價水平值不是一般 意義的地價，而是經(jīng)過抽象處理的指標值。 按照范圍大小分為區(qū)段平均地價、級別平均 地價和城市整體平均地價等指標。 按照用途分為商業(yè)平均地

10、價、居住平均地價、 工業(yè)平均地價等；為了綜合反映城鎮(zhèn)地價水 平，在不同用途的基礎上設置城鎮(zhèn)綜合地價 等指標。 中國人民大學商學院 俞明軒22 地價水平值的計算 區(qū)段地價水平值 級別地價水平值 城鎮(zhèn)整體地價水平值 城鎮(zhèn)綜合地價水平值 中國人民大學商學院 俞明軒23 Pk= Pi/n PkSk n i=1 m k=1 m k=1 中國人民大學商學院 俞明軒24 城鎮(zhèn)整體地價水平值 計算方法同級別地價水平值計算方法。 城鎮(zhèn)綜合地價水平值 采用各用途地價水平值按各用途土地面積加權平 均計算。 中國人民大學商學院 俞明軒25 商業(yè)居住工業(yè)綜合地價 水平值 地價300020001000 面積101010

11、面積102070 中國人民大學商學院 俞明軒26 六、地價指標分析 （一）地價水平狀況分析 （二）地價變化趨勢分析 （三）地價與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析 （四）地價與房屋市場協(xié)調(diào)狀況分析 （五）地價與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)狀況分析 （六）地價綜合狀況分析 中國人民大學商學院 俞明軒27 中國人民大學商學院 俞明軒28 （三）地價的增長率遠遠低于城市房地產(chǎn)投資增長 率 2001年地價增長率為5.9%，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長37%；2002 年地價增長率為7.3%，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長12.3%；2003年地價增 長率為7.3%，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長23.3%；2004年地價增長率為 12%，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長21.2%。 地價增長率與GDP增長率、固定資產(chǎn)投資增長率及房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的比較 中國人民大學商學院 俞明軒29 分析監(jiān)測點地價水平漲落的原因 分析交易點地價水平漲落的原因 分析監(jiān)測點地價水平與交易點地價水平差異的 原因 中國人民大學商學院 俞明軒30 土地價格與土地供給的關系土地價格與土地供給的關系 地價與房價的關系 成本與效用 土地供給增加會導致地價下降嗎 土地供給減少會導致地價上升嗎 需求