美格行03月南陽尚莊項目定位與規(guī)劃發(fā)展報告

1、南陽尚莊項目定位與規(guī)劃發(fā)展報告南陽尚莊項目定位與規(guī)劃發(fā)展報告 南陽市永安偉業(yè)地產(chǎn)南陽市永安偉業(yè)地產(chǎn)謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈： 此報告僅供客戶內(nèi)部參考。未經(jīng)美格行公司的書面許可，其它任何機構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu) 2010年03月 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 2 前言前言 本著以實現(xiàn)高利潤率、挖掘項目價值點、努力優(yōu)化布局方案 為根本原則，在詳細(xì)的市場分析基礎(chǔ)上，歸納出項目面臨的 核心問題，并圍繞著核心問題展開針對性的論證及規(guī)劃，最 終確定最優(yōu)價值組合方案，躍出市場，贏得競爭，努

2、力實現(xiàn) 項目開發(fā)目標(biāo)。 說明： 本報告中的有關(guān)地塊規(guī)劃布局的圖示為便于理解和溝通直觀示意，僅供參考. shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 3 2010/ 01/16 2010/ 02/09 2010/ 03/20 截至施工圖截至施工圖 定稿定稿 第一階段第二階段第三階段 工作工作 項目項目 工作工作 任務(wù)任務(wù) 工作工作 成果成果 n市場調(diào)研與初步定位市場調(diào)研與初步定位n定位與規(guī)劃定位與規(guī)劃n建筑設(shè)計顧問建筑設(shè)計顧問 p宏觀經(jīng)濟背景、城市研究 p南陽商圈格局及商業(yè)市場調(diào)研 p酒店/辦公市場調(diào)研 p項

3、目自身及核心商圈調(diào)研 p競爭性項目重點調(diào)研 p商家訪談結(jié)果分析 p項目定位初步判斷及規(guī)劃建議 市場分析與初步定位報告市場分析與初步定位報告定位與規(guī)劃發(fā)展建議定位與規(guī)劃發(fā)展建議建筑規(guī)劃建議建筑規(guī)劃建議 p項目總體開發(fā)策略及各產(chǎn)品定 位 p項目空間布局建議 p項目建筑規(guī)劃設(shè)計建議 p項目商業(yè)可行性分析及業(yè)態(tài)布 局建議 p項目經(jīng)濟測算 p人（車）流動線組織建議 p鋪位劃分建議 p產(chǎn)品設(shè)計建議 p室內(nèi)外裝潢設(shè)計建議 p協(xié)助甲方與建筑設(shè)計單位的溝 通 本次匯報內(nèi)容本次匯報內(nèi)容 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) pa

4、ge 4 本次匯報內(nèi)容本次匯報內(nèi)容 地塊住宅/商 業(yè)價值判斷 總體商業(yè)、酒 店、公寓位置、 樓層等空間布 局 商業(yè)業(yè)態(tài)布局 及理由 基于現(xiàn)狀尋找基于現(xiàn)狀尋找 核心問題核心問題 項目總體及項目總體及 商業(yè)定位商業(yè)定位 空間及業(yè)態(tài)空間及業(yè)態(tài) 布局方案布局方案 本節(jié)內(nèi)容本節(jié)內(nèi)容本節(jié)內(nèi)容 項目開發(fā)目標(biāo) 項目有利及不 利條件 項目商業(yè)機會 點與阻礙點 酒店、公寓、 辦公市場背景 scq模型得出 項目核心問題， 并提出解決思 路 商家訪談檢驗定 位 項目屬性界定及 形象定位 商業(yè)方向選擇與 屬性界定 商業(yè)定位 商業(yè)規(guī)模判斷 商業(yè)如何在競爭 中突圍而出 酒店酒店/公寓公寓 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 本節(jié)內(nèi)容 建筑規(guī)

5、劃及建筑規(guī)劃及 收益測算收益測算 本節(jié)內(nèi)容 酒店/公寓可 行性及規(guī)模判 斷 產(chǎn)品外立面、 前廣場、戶型 等建議 產(chǎn)權(quán)式酒店運 作模式 如何引導(dǎo)外部 人車流 其它建筑規(guī)劃 建議 商業(yè)收益測算 酒店/公寓收 益測算 核心問題解答 梳理 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 5 項目理解核心觀點項目理解核心觀點 結(jié)論結(jié)論1 1 結(jié)論結(jié)論2 2 為保證方案可落地執(zhí)行，針對本項目訪談了國際國內(nèi)一線品牌主力店，本為保證方案可落地執(zhí)行，針對本項目訪談了國際國內(nèi)一線品牌主力店，本 地主力店及餐飲娛樂等商家，訪談結(jié)果

6、表明超市主力店、美食街的定位具地主力店及餐飲娛樂等商家，訪談結(jié)果表明超市主力店、美食街的定位具 備商家支撐。而主力店不售、商家量身定制成為引入主力店的關(guān)鍵。備商家支撐。而主力店不售、商家量身定制成為引入主力店的關(guān)鍵。 商業(yè)部分通過滿足主力店要求（主力店不賣且量身定制），街區(qū)化布局商業(yè)部分通過滿足主力店要求（主力店不賣且量身定制），街區(qū)化布局 （高層高、二層退臺、雙首層、單鋪面積適宜銷售），以及主題性業(yè)態(tài)（高層高、二層退臺、雙首層、單鋪面積適宜銷售），以及主題性業(yè)態(tài) 組合（超市組合（超市+ +大規(guī)模餐飲）三大體系建立項目競爭力，提升銷售價值。大規(guī)模餐飲）三大體系建立項目競爭力，提升銷售價值。 結(jié)

7、論結(jié)論3 3 項目開發(fā)以銷售項目開發(fā)以銷售606070%70%規(guī)模為目標(biāo)，同時也應(yīng)控制風(fēng)險。經(jīng)論證及規(guī)劃，規(guī)模為目標(biāo)，同時也應(yīng)控制風(fēng)險。經(jīng)論證及規(guī)劃， 確定商業(yè)規(guī)模近確定商業(yè)規(guī)模近5 5萬萬，類四星商務(wù)酒店及，類四星商務(wù)酒店及sohosoho商務(wù)公寓集中于一棟，規(guī)商務(wù)公寓集中于一棟，規(guī) 模約模約2 2萬萬（不含裙樓配套），其中商業(yè)是項目增值快銷的關(guān)鍵。（不含裙樓配套），其中商業(yè)是項目增值快銷的關(guān)鍵。 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 6 項目理解核心觀點項目理解核心觀點 結(jié)論結(jié)論4 4 結(jié)論結(jié)論

8、5 5 目前酒店行業(yè)普遍經(jīng)營較好，農(nóng)運會的到來將在近幾年內(nèi)形成新的快速目前酒店行業(yè)普遍經(jīng)營較好，農(nóng)運會的到來將在近幾年內(nèi)形成新的快速 增長點，但同時政府規(guī)劃增長點，但同時政府規(guī)劃7 7座酒店也將導(dǎo)致農(nóng)運會后的競爭激烈，因此，座酒店也將導(dǎo)致農(nóng)運會后的競爭激烈，因此， 酒店定位具備可行性但應(yīng)控制規(guī)模（建議客房約酒店定位具備可行性但應(yīng)控制規(guī)模（建議客房約1 1萬萬），考慮以產(chǎn)權(quán)式），考慮以產(chǎn)權(quán)式 酒店模式實現(xiàn)銷售迅速回現(xiàn)。酒店模式實現(xiàn)銷售迅速回現(xiàn)。 項目商業(yè)、酒店及公寓銷售收益約項目商業(yè)、酒店及公寓銷售收益約3.83.8億元（商業(yè)部分除主力店、酒店配億元（商業(yè)部分除主力店、酒店配 套、次主力店外全部

9、銷售，銷售占比套、次主力店外全部銷售，銷售占比55%55%），總體銷售面積），總體銷售面積4.644.64萬萬，占，占 比比69%69%，商業(yè)十五年租金收益約，商業(yè)十五年租金收益約60006000萬元。萬元。 結(jié)論結(jié)論6 6 目前市場對公寓、寫字樓認(rèn)可度尚不高，人口結(jié)構(gòu)決定了居住公寓的需目前市場對公寓、寫字樓認(rèn)可度尚不高，人口結(jié)構(gòu)決定了居住公寓的需 求低，但基于項目處商務(wù)圈與商業(yè)圈連接帶，且市場發(fā)展迅速的考慮，求低，但基于項目處商務(wù)圈與商業(yè)圈連接帶，且市場發(fā)展迅速的考慮， 規(guī)劃靈活度高的規(guī)劃靈活度高的sohosoho公寓，戶型可自由組合，可居住可辦公可投資，以公寓，戶型可自由組合，可居住可辦公

10、可投資，以 期增加項目收益。期增加項目收益。 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 7 基于現(xiàn)狀尋找核心問題基于現(xiàn)狀尋找核心問題 section 1 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 8 我們對項目開發(fā)目標(biāo)的理解我們對項目開發(fā)目標(biāo)的理解 發(fā)展商整體目標(biāo)分級 資金回籠 可持續(xù)經(jīng)營 價值最大化 多數(shù)出售 短期 很重要次重要 長期 關(guān)注時間 重要程度 價值最大化 較高單價 回籠資金 一級 短期收益最大化 二

11、級 可持續(xù)經(jīng)營 三級 發(fā)展商整體目標(biāo)分解1 2 多賣少留、理想價格、低風(fēng)險、可持續(xù)經(jīng)營高利潤率高利潤率 section 1 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 9 項目總體租售策略項目總體租售策略 長短期長短期 收益兼顧收益兼顧 短期收益短期收益 長期收益長期收益 （商業(yè)）（商業(yè)） 住宅住宅 酒店酒店/ /公寓公寓 獨立商鋪獨立商鋪 超市輔營區(qū)超市輔營區(qū) 其他不能銷售的部分其他不能銷售的部分 商業(yè)商業(yè) 主力店主力店/ /次主力店次主力店 銷售目標(biāo)：銷售目標(biāo)：6070%，持有部分保證經(jīng)營。，持有部分

12、保證經(jīng)營。 section 1 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 10 用用scq金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題 ？ r1 非期望結(jié)果 由特定情境導(dǎo)致 的特定結(jié)果 r2 期望結(jié)果從 目標(biāo)出發(fā)所希望 達到的結(jié)果 s = = 情境情境 c = r1,r2= r1,r2 q = = 如何從如何從r1r1到到r2r2 注：以下注：以下s（情境）分析詳細(xì)內(nèi)容請見（情境）分析詳細(xì)內(nèi)容請見市場調(diào)研詳細(xì)報告市場調(diào)研詳細(xì)報告 section 1 shen zhen megaroad

13、real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 11 s：情境（：情境（situation）1 地塊背景地塊背景 有利條件有利條件 規(guī)模大、交通便利、展示性佳規(guī)模大、交通便利、展示性佳總規(guī)模達總規(guī)模達5050萬，自身社區(qū)人口達萬，自身社區(qū)人口達1.31.3萬人，萬人， 交通便利，展示性好，具備打造區(qū)域中大型商業(yè)的基礎(chǔ)指標(biāo)條件。交通便利，展示性好，具備打造區(qū)域中大型商業(yè)的基礎(chǔ)指標(biāo)條件。 section 1 不利條件不利條件 商業(yè)氛圍淺薄、位置略顯尷尬商業(yè)氛圍淺薄、位置略顯尷尬目前處城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊商業(yè)氛圍尚需要培目前處城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊商業(yè)氛圍尚需要

14、培 育，不利于部分業(yè)態(tài)商家的引進。項目處區(qū)域級商業(yè)中心及商務(wù)圈的邊緣，且育，不利于部分業(yè)態(tài)商家的引進。項目處區(qū)域級商業(yè)中心及商務(wù)圈的邊緣，且 距離車流量最大的張衡路距離車流量最大的張衡路110m110m，略顯尷尬。，略顯尷尬。 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 12 s：情境（：情境（situation）2 商業(yè)市場背景商業(yè)市場背景 機會點（一）機會點（一） 商圈興起，商家擴張商圈興起，商家擴張隨著城市化進程的加快，以及政府對商業(yè)發(fā)展的引隨著城市化進程的加快，以及政府對商業(yè)發(fā)展的引 導(dǎo)，多個次級

15、商圈興起是必然發(fā)展趨勢，經(jīng)訪談得知大型商家正積極對外擴導(dǎo)，多個次級商圈興起是必然發(fā)展趨勢，經(jīng)訪談得知大型商家正積極對外擴 張。張。 section 1 機會點（二）機會點（二） 競爭項目規(guī)劃問題較多競爭項目規(guī)劃問題較多多數(shù)為本地開發(fā)商開發(fā)，普遍存在著單個商業(yè)體量多數(shù)為本地開發(fā)商開發(fā)，普遍存在著單個商業(yè)體量 過小或單層面積過小難以引入主力店，承諾高回報率返租、集中商業(yè)銷售虛擬過小或單層面積過小難以引入主力店，承諾高回報率返租、集中商業(yè)銷售虛擬 產(chǎn)權(quán)的模式將導(dǎo)致經(jīng)營糾紛與商業(yè)空置，以及商業(yè)定位雷同等規(guī)劃問題。產(chǎn)權(quán)的模式將導(dǎo)致經(jīng)營糾紛與商業(yè)空置，以及商業(yè)定位雷同等規(guī)劃問題。 區(qū)域業(yè)態(tài)發(fā)展空間大區(qū)域業(yè)

16、態(tài)發(fā)展空間大目前區(qū)域缺乏大型商業(yè)中心、大型主力店。隨著片區(qū)目前區(qū)域缺乏大型商業(yè)中心、大型主力店。隨著片區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施的完善，多個新住宅區(qū)的相繼建成入住，商業(yè)發(fā)展前景廣闊。基礎(chǔ)設(shè)施的完善，多個新住宅區(qū)的相繼建成入住，商業(yè)發(fā)展前景廣闊。 機會點（三）機會點（三） shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 13 s：情境（：情境（situation）2 商業(yè)市場背景商業(yè)市場背景 阻礙點（一）阻礙點（一） 增量數(shù)量眾多，后入市者難以突圍而出增量數(shù)量眾多，后入市者難以突圍而出新增項目十余個，近新增項目十余個，近40

17、40萬，多數(shù)萬，多數(shù) 業(yè)態(tài)定位為大賣場業(yè)態(tài)定位為大賣場+ +沿街配套，建筑規(guī)劃雷同，各種營銷說法鋪天蓋地，后入市沿街配套，建筑規(guī)劃雷同，各種營銷說法鋪天蓋地，后入市 社區(qū)商業(yè)難以突圍而出。社區(qū)商業(yè)難以突圍而出。 section 1 阻礙點（二）阻礙點（二） 銷售市場混亂，賣點不清晰，招商競爭激烈銷售市場混亂，賣點不清晰，招商競爭激烈多數(shù)項目全部銷售，由于南陽多數(shù)項目全部銷售，由于南陽 商鋪投資者經(jīng)驗不足，高額返租且年限較長的做法容易誤導(dǎo)客戶，對后入市項商鋪投資者經(jīng)驗不足，高額返租且年限較長的做法容易誤導(dǎo)客戶，對后入市項 目不利。多個項目規(guī)劃有主力店，招商競爭激烈。目不利。多個項目規(guī)劃有主力店，

18、招商競爭激烈。 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 14 s：情境（：情境（situation）3 酒店市場背景酒店市場背景 發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀 入住率普遍較高，中高檔及經(jīng)濟型連鎖入住率更好入住率普遍較高，中高檔及經(jīng)濟型連鎖入住率更好中高檔酒店較少；現(xiàn)有中高檔酒店較少；現(xiàn)有 各檔次酒店入住率均較理想，尤其是形象、硬件與配套較好的中高檔酒店或者各檔次酒店入住率均較理想，尤其是形象、硬件與配套較好的中高檔酒店或者 連鎖經(jīng)濟型酒店入住率較高。連鎖經(jīng)濟型酒店入住率較高。 section 1 發(fā)展預(yù)期發(fā)展預(yù)期

19、 發(fā)展前景看好，農(nóng)運會后競爭加劇發(fā)展前景看好，農(nóng)運會后競爭加劇現(xiàn)有酒店普遍經(jīng)營較好，而隨著現(xiàn)有酒店普遍經(jīng)營較好，而隨著20122012年年 農(nóng)運會的到來，住宿、餐飲、旅游業(yè)迎來新的快速增長點，另一方面，由于政農(nóng)運會的到來，住宿、餐飲、旅游業(yè)迎來新的快速增長點，另一方面，由于政 府規(guī)劃七家中高端酒店，在農(nóng)運會結(jié)束后酒店市場勢必競爭空前激烈。府規(guī)劃七家中高端酒店，在農(nóng)運會結(jié)束后酒店市場勢必競爭空前激烈。 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 15 s：情境（：情境（situation）4 公寓公寓/辦公

20、市場背景辦公市場背景 發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀 認(rèn)可度不高認(rèn)可度不高處起步階段，人口結(jié)構(gòu)決定了居住公寓的需求不大。寫字樓的處起步階段，人口結(jié)構(gòu)決定了居住公寓的需求不大。寫字樓的 市場認(rèn)可度尚不高，消費觀念有待引導(dǎo)。公寓市場整體供應(yīng)量少，不到市場認(rèn)可度尚不高，消費觀念有待引導(dǎo)。公寓市場整體供應(yīng)量少，不到20萬，萬， 缺乏真正的公寓與純寫字樓產(chǎn)品，公寓通常兼具居住與辦公功能。缺乏真正的公寓與純寫字樓產(chǎn)品，公寓通常兼具居住與辦公功能。 section 1 南陽市人均收入、城市建設(shè)等與東莞市具有眾多相似之處，具有較強的可參照南陽市人均收入、城市建設(shè)等與東莞市具有眾多相似之處，具有較強的可參照 性。通過類比分析

21、，預(yù)計南陽市公寓全面啟動階段在性。通過類比分析，預(yù)計南陽市公寓全面啟動階段在2012年。年。 發(fā)展預(yù)期發(fā)展預(yù)期 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 16 c：矛盾或沖突：矛盾或沖突 （complication） r1與與r2之間存在著的矛盾或沖突之間存在著的矛盾或沖突 p多數(shù)實現(xiàn)銷售，迅速回收可觀的短期資 金，少量長期持有控制業(yè)態(tài)，保證經(jīng)營， 長期獲利； p項目產(chǎn)品更豐富，在各產(chǎn)品具備可行性 的基礎(chǔ)上，力爭實現(xiàn)價值最大化； p引入具有號召力的主力店及品牌商家， 樹立自身商業(yè)形象，并有可能打造區(qū)域

22、商業(yè)標(biāo)桿。 r1非期望結(jié)果非期望結(jié)果 （按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果）（按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果） r2期望結(jié)果期望結(jié)果 （我們的期望目標(biāo)）（我們的期望目標(biāo)） p市場混亂的局面造成項目 商業(yè)難以突圍而出，而酒 店、辦公市場發(fā)展前景看 好，但未來競爭激烈，實 現(xiàn)銷售目標(biāo)難度較大； p地塊位置略顯尷尬，區(qū)域 商業(yè)氛圍淺薄，目前難以 吸引部分主力店及品牌商 家進駐。 項目既具備優(yōu)越的物理條件，亦有不利因素需要規(guī)避，同時市場的發(fā)展面臨著機遇與威脅并存。項目既具備優(yōu)越的物理條件，亦有不利因素需要規(guī)避，同時市場的發(fā)展面臨著機遇與威脅并存。 section 1 shen zhen megaroad real estat

23、e consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 17 q：項目核心問題（：項目核心問題（question） 要實現(xiàn)要實現(xiàn)r2必須要回答的核心問題必須要回答的核心問題 1.1. 項目產(chǎn)品開發(fā)方向是什么，各產(chǎn)品規(guī)模如何？項目產(chǎn)品開發(fā)方向是什么，各產(chǎn)品規(guī)模如何？ 2.2. 商業(yè)規(guī)劃什么業(yè)態(tài)才能增強市場影響力？商家意愿如商業(yè)規(guī)劃什么業(yè)態(tài)才能增強市場影響力？商家意愿如 何？何？ 3.3. 商業(yè)如何在激烈的競爭中尋求突破？總體與商業(yè)應(yīng)如商業(yè)如何在激烈的競爭中尋求突破？總體與商業(yè)應(yīng)如 何空間布局？何空間布局？ 4.4. 各產(chǎn)品如何通過建筑規(guī)劃或業(yè)態(tài)布局提升銷售價值？各產(chǎn)品如何通過

24、建筑規(guī)劃或業(yè)態(tài)布局提升銷售價值？ shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 18 問題問題1 1 項目產(chǎn)品開發(fā)方向是什么，各產(chǎn)品規(guī)模如何？項目產(chǎn)品開發(fā)方向是什么，各產(chǎn)品規(guī)模如何？ 解決思路 總結(jié)市場調(diào)研結(jié)論，判斷商業(yè)、酒店、公寓/辦公市場的發(fā)展預(yù)期； 在總體以銷售為目標(biāo)的指導(dǎo)思路下，規(guī)模既要有競爭力，又能完成消化任務(wù)。 問題問題2 2 規(guī)劃什么業(yè)態(tài)才能增強市場影響力？商家意愿如何？規(guī)劃什么業(yè)態(tài)才能增強市場影響力？商家意愿如何？ 解決思路 根據(jù)1.5km核心商圈現(xiàn)狀（人口、消費特點、商業(yè)）、自身條件，結(jié)合

25、美格行社區(qū)商業(yè)研究理論 判斷可行的、迎合市場消費、并形成特色的業(yè)態(tài)組合； 美格行與國際國內(nèi)主力店品牌具有良好合作關(guān)系，訪談了解其進駐意向；南陽本地主力店、餐飲 娛樂等小商家通過實地上門訪談了解其意愿，檢驗定位。 問題問題3 3 商業(yè)如何在激烈的競爭中尋求突破口？總體與商業(yè)應(yīng)如何空間布局？商業(yè)如何在激烈的競爭中尋求突破口？總體與商業(yè)應(yīng)如何空間布局？ 解決思路 針對市場上出現(xiàn)的規(guī)劃問題一一尋找應(yīng)對舉措，并在此基礎(chǔ)上借鑒成熟案例在建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)布 置上的先進經(jīng)驗，全面優(yōu)于現(xiàn)有的多數(shù)商業(yè)，并形成亮點； 結(jié)合地塊各位置商業(yè)價值的判斷，主力店要求及人流動線設(shè)計，形成空間安排。 問題問題4 4 各產(chǎn)品如何通

26、過建筑規(guī)劃或業(yè)態(tài)布局提升銷售價值？各產(chǎn)品如何通過建筑規(guī)劃或業(yè)態(tài)布局提升銷售價值？ 解決思路 商業(yè)通過解決如何引入外部人流、合理的人流動線設(shè)計、街鋪建筑處理、利用自身社區(qū)人流、富 有競爭力的業(yè)態(tài)組合等問題來提升商業(yè)的溢價空間； 酒店、公寓考慮在外立面形象、戶型及銷售模式上準(zhǔn)確定位，提升銷售價值。 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 19 可落地執(zhí)行方案的規(guī)劃思路可落地執(zhí)行方案的規(guī)劃思路 商家進駐意愿 與物業(yè)要求 商業(yè)定位 市場分析結(jié)論 總體與商業(yè)布 局方案 為保證方案可落地執(zhí)行，規(guī)劃以商家意向及物業(yè)

27、要求為指導(dǎo)。為保證方案可落地執(zhí)行，規(guī)劃以商家意向及物業(yè)要求為指導(dǎo)。 section 1 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 20 項目總體與商業(yè)定位項目總體與商業(yè)定位 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 21 項目總體與商業(yè)定位項目總體與商業(yè)定位section 2 項目總體與商業(yè)定位項目總體與商業(yè)定位 商家意向檢驗定位判斷商家意向檢驗定位判斷 一一主力店意向及要求主力店意向及要求

28、二二本地餐飲及其它商家進駐意向本地餐飲及其它商家進駐意向 一一項目屬性界定及形象定位項目屬性界定及形象定位 二二項目商業(yè)屬性界定及市場定位項目商業(yè)屬性界定及市場定位 三三項目商業(yè)規(guī)模論證項目商業(yè)規(guī)模論證 四四商業(yè)如何在眾多的增量項目中脫穎而出商業(yè)如何在眾多的增量項目中脫穎而出 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 22 2.1 商家意向檢驗定位商家意向檢驗定位section 2 p 主力店商家進駐意向檢驗定位 p 主力店商家進駐關(guān)鍵物業(yè)要求 p 本地商家進駐意向檢驗定位 p 對項目定位啟示 shen

29、 zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 23 2.1.1 主力店商家進駐意向主力店商家進駐意向 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)成功訪問到商家成功訪問到商家 其中對南陽有意其中對南陽有意 向商家向商家 對片區(qū)或項目有對片區(qū)或項目有 意向商家意向商家 對項目無意對項目無意向商向商 家家 對項目持對項目持觀望態(tài)度觀望態(tài)度 或尚未看場或尚未看場 超市超市/ / 電器電器 沃爾瑪、家樂福、吉之島、 大潤發(fā)、樂購、華潤萬家、 人人樂、新一佳、佳華百貨、 百佳、順電、歐尚、北京華 聯(lián)、永樂電器、時令電器 沃爾瑪、家樂福、 大潤發(fā)、華潤萬 家、人

30、人樂 丹尼斯超市、盛 德美（2年后）、 永樂電器（2年后） 家樂福、新一佳、 佳華百貨、百佳、 順電、歐尚、北 京華聯(lián)、時令電 器 沃爾瑪、大潤發(fā)、 華潤萬家、人人樂、 大統(tǒng)百貨 丹尼斯超市、金瑪特、 大統(tǒng)百貨、盛德美 合計合計19199 93 38 85 5 section 2 商家進駐意向統(tǒng)計 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 24 2.1.1 主力店商家進駐意向主力店商家進駐意向 1、明確有進駐意向：、明確有進駐意向： p 丹尼斯超市王經(jīng)理對片區(qū)較熟，也較有意向，公司計劃2010年開35家

31、新店； 2、外來連鎖在南陽有開店計劃：、外來連鎖在南陽有開店計劃： p 沃爾瑪、大潤發(fā)、華潤萬家、人人樂在南陽有開店計劃，但需要市場調(diào)查后方能確定； p 家樂福已看場，但認(rèn)為本項目位置較偏； 3、認(rèn)為目前較偏，但發(fā)展前景看好，部分、認(rèn)為目前較偏，但發(fā)展前景看好，部分23年后考慮進駐的：年后考慮進駐的： p 盛德美認(rèn)為2年后可考慮本項目，金瑪特與大統(tǒng)百貨認(rèn)為目前位置較偏，區(qū)域人口及消費力不夠; p 電器類認(rèn)為目前位置較偏，但隨著住宅的相繼落成，兩三年后發(fā)展前景看好。 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行

32、商業(yè)顧問機構(gòu) page 25 2.1.1 主力店商家物業(yè)要求主力店商家物業(yè)要求section 2 面積面積50001.250001.2萬萬1.31.51.31.5萬萬1.61.81.61.8萬萬2 2萬及以上萬及以上 商家商家華潤萬家、盛德美 沃爾瑪、大統(tǒng) （超市） 家樂福、人人樂大潤發(fā)、丹尼斯 分析分析 面積面積商家需求面積不一，對項目較有意向的丹尼斯需求在2萬左右； 樓層樓層商家基本需求在23層，但一層需要10003000導(dǎo)入?yún)^(qū)。 為了在招商時能進退自如，建議項目規(guī)劃一棟為了在招商時能進退自如，建議項目規(guī)劃一棟1 13 3層集中商業(yè)，單層層集中商業(yè)，單層 面積面積70007000左右，整棟

33、約左右，整棟約2.12.1萬萬，能滿足不同面積的主力店要求。，能滿足不同面積的主力店要求。 商家需求樓層及面積統(tǒng)計 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 26 2.1.1 主力店商家物業(yè)要求主力店商家物業(yè)要求 當(dāng)前增量項目多，但無一正式簽約主力店，根據(jù)訪談結(jié)果分析具體原因：當(dāng)前增量項目多，但無一正式簽約主力店，根據(jù)訪談結(jié)果分析具體原因： 1 1：認(rèn)為本地開發(fā)商實力有限，招主力店僅為促進銷售，超市等集中商業(yè)承諾長期 高回報的返租模式，在未來經(jīng)營出現(xiàn)問題的可能性較大； 2 2：本地較多開發(fā)商在物業(yè)建成后

34、才與主力店接洽，然而物業(yè)已無法達到商家要求， 缺乏前瞻性； 3：本地主力店中盛德美更希望自建，大統(tǒng)百貨已籌建物流中心及大型商場，丹尼 斯亦非常不認(rèn)同主力店銷售的作法； 4 4：因此，主力店不售及量身定制應(yīng)是本項目作為后來者取得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。：因此，主力店不售及量身定制應(yīng)是本項目作為后來者取得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 27 2.1.1 項目引進主力店的可行性項目引進主力店的可行性 1、從主力店訪談結(jié)果來看，丹尼斯已表達了進駐意向，部分表示、從主力店訪

35、談結(jié)果來看，丹尼斯已表達了進駐意向，部分表示 未來約未來約23年后可能考慮進駐本區(qū)域或本項目；年后可能考慮進駐本區(qū)域或本項目； 2、區(qū)域競爭項目與本項目面臨著相同的問題、區(qū)域競爭項目與本項目面臨著相同的問題即多數(shù)主力店目即多數(shù)主力店目 前對區(qū)域認(rèn)可度不強；前對區(qū)域認(rèn)可度不強； 3、由于本項目自身地塊條件符合主力店要求，我們也力求規(guī)劃更、由于本項目自身地塊條件符合主力店要求，我們也力求規(guī)劃更 為科學(xué)，因此，為科學(xué)，因此，本項目具備引進主力店的可行性。本項目具備引進主力店的可行性。 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., l

36、td. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 28 2.1.2 本地商家進駐意向本地商家進駐意向section 2 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)已訪問的商家已訪問的商家有一定進駐意向有一定進駐意向觀望或尚需要考察觀望或尚需要考察 無進駐意向或無進駐意向或 意向不強意向不強 大型餐飲類大型餐飲類211065 休閑娛樂類休閑娛樂類8134 服務(wù)配套服務(wù)配套4310 服飾類服飾類9135 美容美體類美容美體類3021 其它其它4202 合計合計共49家共17家共15家共17家 小小 結(jié)結(jié) 本次訪談商戶以餐飲為主，一半以上有意向或處觀望態(tài)度，結(jié)果較為理想； 對項目有意向、觀望或無意向的商戶相對較為平均； 目前服飾、美容美體、休閑

37、娛樂類商戶意向相對較低。 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 29 2.1.2 本地商家訪談結(jié)果檢驗定位本地商家訪談結(jié)果檢驗定位 由左圖顯示，有意向商家占本次受訪商 家總數(shù)的34.69%，抱有觀望或進駐意向一般 的商家占受訪商家總數(shù)的30.61%，而無意向 的商家占34.69%。 l 由于項目處于早期規(guī)劃階段，時間節(jié)點尚早，且周邊環(huán)境尚在完善之中，商家的意向可能在未來還會有 變動，但只要項目本身具有良好的硬件及配套設(shè)施，對商家還是有具有較大吸引力的； l 主力店的成功引進會大大提高其它商家的意向。

38、 近半受訪商家表示對項目近半受訪商家表示對項目/ /項目區(qū)位有興趣，說明項目定位區(qū)域商業(yè)中心是切實可行的。項目區(qū)位有興趣，說明項目定位區(qū)域商業(yè)中心是切實可行的。 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 30 2.1.2 餐飲商家訪談結(jié)果檢驗定位餐飲商家訪談結(jié)果檢驗定位section 2 由左圖顯示，所訪談的餐飲商家中，意 向商家占47.62%，抱有觀望或進駐意向一般 的商家占受訪商家總數(shù)的28.57%，而無意向 的商家占23.81%。 l 表達意向的本地中大型餐飲商家比例接近一半，

39、說明了項目規(guī)劃美食街的可行性較強； l 餐飲商家對層高、油煙管道、上下水要求較高，項目在建筑規(guī)劃時必須滿足其物業(yè)要求。 中大型餐飲商家意向強烈，項目規(guī)劃美食街是具備商家支撐的，餐飲作為居民生活中最重中大型餐飲商家意向強烈，項目規(guī)劃美食街是具備商家支撐的，餐飲作為居民生活中最重 要的消費，能為項目帶來大量人氣。要的消費，能為項目帶來大量人氣。 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 31 2.1.3 對項目定位啟示對項目定位啟示section 2 主力店與美食街的定位具備商家支撐，為項目樹立區(qū)域商業(yè)主力

40、店與美食街的定位具備商家支撐，為項目樹立區(qū)域商業(yè) 中心的地位、實現(xiàn)價值最大化奠定了基礎(chǔ)。中心的地位、實現(xiàn)價值最大化奠定了基礎(chǔ)。 目前周邊正處于改造階段，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善及住宅區(qū)的目前周邊正處于改造階段，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善及住宅區(qū)的 相繼落成，部分目前無開店計劃的商家，到項目面市招商時相繼落成，部分目前無開店計劃的商家，到項目面市招商時 仍有進駐的可能。仍有進駐的可能。 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 32 2.2 項目總體及商業(yè)定位項目總體及商業(yè)定位 p 項目總體屬性界定及形象定位 p 項目

41、商業(yè)屬性界定及市場定位 p 商業(yè)規(guī)模論證 p 商業(yè)如何在眾多的增量項目中脫穎而出 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 33 2.2.1 項目產(chǎn)品組合項目產(chǎn)品組合section 2 商務(wù)酒店商務(wù)酒店 soho公寓公寓 住宅住宅 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 地塊性質(zhì)決定著住宅是項目開發(fā)的主體，占據(jù)著項目開發(fā)的主要規(guī)模。 項目具備較好的商業(yè)開發(fā)條件，商業(yè)滿足自身社區(qū)居民的生活需求； 商業(yè)售價是住宅的23倍，規(guī)劃適度的商業(yè)能最大化實現(xiàn)項目價值； 商業(yè)對其它物業(yè)的提升作用較大，是增值快銷的關(guān)鍵。

42、現(xiàn)有市場酒店普遍經(jīng)營較好，市場上商務(wù)酒店產(chǎn)品較稀缺； 農(nóng)運會的舉辦成為幾年內(nèi)酒店業(yè)的快速增長點，酒店迎來開發(fā)契機； 酒店可以產(chǎn)權(quán)式酒店模式實現(xiàn)銷售，快速回籠資金； 通過外立面、高度能提升項目整體形象。 第三產(chǎn)業(yè)增長迅速，中小成長型企業(yè)的需求增加，辦公習(xí)慣逐步受到引導(dǎo)， 未來對檔次高于商住樓，租金低于寫字樓的商務(wù)公寓有較大的需求； soho可商可住可投資，面積小，靈活度高，較切合南陽實際； 公寓產(chǎn)品售價高于普通住宅，可增加項目收益并豐富產(chǎn)品線。 產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合規(guī)劃理由規(guī)劃理由 酒店、公寓詳細(xì)規(guī)劃理由及規(guī)模在第四部分作專門分析與判斷酒店、公寓詳細(xì)規(guī)劃理由及規(guī)模在第四部分作專門分析與判斷 shen

43、 zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 34 hotel 酒店酒店 office 辦公辦公 shopping 商業(yè)商業(yè) apartment 居住居住 complex traffic 交通交通 exhibition 展覽展覽 entertainment 文娛文娛 restaurant 餐飲餐飲 本項目界定為本項目界定為綜合體物業(yè)，拔高立意綜合體物業(yè)，拔高立意 綜合體是將城市中綜合體是將城市中 商業(yè)商業(yè)/ /辦公辦公/ /居住居住/ /酒酒 店店/ /展覽展覽/ /餐飲餐飲/ /會議會議 / /文娛文娛/ /交通

44、等城市交通等城市 生活空間的三項以生活空間的三項以 上進行組合上進行組合 本項目界定本項目界定綜合體（綜合體（complex） section 22.2.1 項目屬性界定項目屬性界定 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 35 2.2.1 物業(yè)功能互為提升物業(yè)功能互為提升 住宅住宅 soho 商務(wù)酒店商務(wù)酒店 商業(yè)商業(yè) 提提 升升 社社 區(qū)區(qū) 形形 象象 消費客源消費客源 配套功能配套功能 服務(wù)社區(qū)居民服務(wù)社區(qū)居民 主力客群主力客群 消費客源消費客源 配套功能配套功能 商務(wù)高度融合，相互帶動商務(wù)高度

45、融合，相互帶動 提升社區(qū)形象提升社區(qū)形象 互為提升互為提升, ,高度融合高度融合 商業(yè)的提升功能最強商業(yè)的提升功能最強 商業(yè)是增值快銷的關(guān)鍵商業(yè)是增值快銷的關(guān)鍵 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 36 2.2.1 商業(yè)承擔(dān)會所功能商業(yè)承擔(dān)會所功能section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 37 2.2.1 項目總體定位依據(jù)項目總體定位依據(jù) 商家意向商家意向 主力店與美

46、食街的定位具備商家支撐，為項目樹立區(qū)域商業(yè)中心主力店與美食街的定位具備商家支撐，為項目樹立區(qū)域商業(yè)中心 的地位奠定了基礎(chǔ)。的地位奠定了基礎(chǔ)。 物業(yè)功能物業(yè)功能 規(guī)模大，且屬于集居住、商務(wù)、酒店及社區(qū)商業(yè)于一體的綜合體規(guī)模大，且屬于集居住、商務(wù)、酒店及社區(qū)商業(yè)于一體的綜合體 項目，在南陽市場此類復(fù)合產(chǎn)品比較稀缺。項目，在南陽市場此類復(fù)合產(chǎn)品比較稀缺。 市場競爭力市場競爭力 主力店不售并為商家量身定制，通過特色與領(lǐng)先的建筑規(guī)劃及富主力店不售并為商家量身定制，通過特色與領(lǐng)先的建筑規(guī)劃及富 有競爭力的業(yè)態(tài)組合，必定有能力擔(dān)當(dāng)市場領(lǐng)導(dǎo)者的角色。有競爭力的業(yè)態(tài)組合，必定有能力擔(dān)當(dāng)市場領(lǐng)導(dǎo)者的角色。 區(qū)域發(fā)

47、展前景區(qū)域發(fā)展前景 區(qū)域缺乏主力店、美食街與大型商業(yè)中心，伴隨著多個新住宅區(qū)區(qū)域缺乏主力店、美食街與大型商業(yè)中心，伴隨著多個新住宅區(qū) 的相繼落成及周邊改造的完成，商業(yè)發(fā)展極富潛力。的相繼落成及周邊改造的完成，商業(yè)發(fā)展極富潛力。 本項目有條件擔(dān)當(dāng)區(qū)域商業(yè)中心的角色，并樹立綜合體標(biāo)桿的形象。本項目有條件擔(dān)當(dāng)區(qū)域商業(yè)中心的角色，并樹立綜合體標(biāo)桿的形象。 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 38 2.2.1 項目形象定位項目形象定位 life hub （品質(zhì)生活中心）（品質(zhì)生活中心）

48、居住、工作、休閑購物居住、工作、休閑購物 一站式生活中心一站式生活中心 住宅的定位實現(xiàn)了突破與差異化，和大型商業(yè)產(chǎn)生聚變效應(yīng)，住宅的定位實現(xiàn)了突破與差異化，和大型商業(yè)產(chǎn)生聚變效應(yīng)， 同時商務(wù)公寓（同時商務(wù)公寓（sohosoho）、商務(wù)酒店賦予產(chǎn)品更為豐富的價值，）、商務(wù)酒店賦予產(chǎn)品更為豐富的價值， 共同提高項目競爭力，確立市場定位，成就開發(fā)商品牌。共同提高項目競爭力，確立市場定位，成就開發(fā)商品牌。 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 39 2.2.1 項目形象定位項目形象定位

49、p life hub life hub （品質(zhì)生活中心）是指（品質(zhì)生活中心）是指把把 “生活、工作、消費生活、工作、消費” 結(jié)合在一起結(jié)合在一起， 在功能上體現(xiàn)便捷、舒適及享受，核心概念是在功能上體現(xiàn)便捷、舒適及享受，核心概念是強調(diào)商業(yè)與生活的融合強調(diào)商業(yè)與生活的融合，以舒，以舒 適的尺度設(shè)計及良好的商業(yè)形象，打造多層次、開放式的商業(yè)空間，創(chuàng)造舒適的尺度設(shè)計及良好的商業(yè)形象，打造多層次、開放式的商業(yè)空間，創(chuàng)造舒 適愜意的生活與消費。適愜意的生活與消費。 u life hub 的三個關(guān)鍵要素為舒適性、便捷性、享受性，這也正是項目商 業(yè)想要帶給消費者的體驗，與項目形象非常契合； u life hu

50、b 生活中心含義較廣，且在市場上屬較新的概念，易營造多樣化 商業(yè)概念，也為將來項目進行業(yè)態(tài)調(diào)整提供了可能。 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 40 2.2.1 項目形象定位項目形象定位 領(lǐng)航南陽發(fā)展型企業(yè)商務(wù)空間領(lǐng)航南陽發(fā)展型企業(yè)商務(wù)空間 soho形象定位形象定位 類四星級商務(wù)酒店類四星級商務(wù)酒店 酒店形象定位酒店形象定位 區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿 商業(yè)形象定位商業(yè)形象定位 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting

51、 co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 41 2.2.1 案名建議案名建議section 2 綜合體命名綜合體命名原則原則 專屬性：專屬性：因為個性，所以專屬。案名通過拔高立意來樹立形象，具備沖擊力 和排他性，深刻體現(xiàn)出“l(fā)ife hub”（品質(zhì)生活中心）的內(nèi)涵。 聯(lián)想性：聯(lián)想性：案名流淌對建筑的感悟，對新生活的向往與追求。向目標(biāo)受眾訴說 一個令人心動的地方，引發(fā)人們對項目的濃厚興趣和持續(xù)關(guān)注。 推廣性：推廣性：案名要瑯瑯上口，易于理解，易于記憶，易于傳播。同時應(yīng)符合整 體的風(fēng)格。 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd

52、. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 42 2.2.1 案名建議案名建議section 2 “尚”有高尚、品位、格調(diào)之意，表達了“l(fā)ife hub”品質(zhì)生活中心代表 的舒適性、便捷性、享受性的內(nèi)涵； “城”的概念代表綜合體的規(guī)模，含包羅萬象、綜合服務(wù)等意，非常大氣; “尚”或“尚、莊”還代表項目所處在尚莊的位置。命名二中“馨”體現(xiàn) 了住宅為溫馨莊園之含意。 方向一：命名凸顯項目的高品質(zhì)方向一：命名凸顯項目的高品質(zhì) 南陽為全國歷史文化名城，有“南都”之稱?！耙黄贰睘楣糯罡呒墑e 的官的等級，體現(xiàn)項目的高品質(zhì)，且南陽為帝鄉(xiāng)，案名契合南陽歷史； 案名瑯瑯上口，容易記憶?！耙弧睕_擊力強，樹立王者霸氣的形象

53、； 類似命名的著名樓盤如湯臣一品。 方向二：體現(xiàn)歷史及文化特征方向二：體現(xiàn)歷史及文化特征 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 43 2.2.1 案名建議案名建議section 2 “宛中”命名體現(xiàn)項目處城市中心的地位，拔高立意； “慢城” 漫步于360度都市生活街，這里有美食、有咖啡、有景觀、有 400多米的特色風(fēng)情步行街，代表慢生活的休閑格調(diào)； 命名二中“杰座”諧音杰作，為南陽的精品之作，“座”含樓盤的意思。 方向三：命名凸顯項目位置方向三：命名凸顯項目位置 “羅馬假日”體現(xiàn)了歐式建筑風(fēng)格及浪漫

54、的生活情調(diào)，與本項目所倡導(dǎo) 的休閑的、體驗的、慢生活格調(diào)相呼應(yīng)。 方向四：體現(xiàn)項目建筑風(fēng)格及內(nèi)涵方向四：體現(xiàn)項目建筑風(fēng)格及內(nèi)涵 所舉命名方向僅供參考，并不局限于以上方向。所舉命名方向僅供參考，并不局限于以上方向。 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 44 2.2.1 定位推廣語建議定位推廣語建議 結(jié)合項目核心優(yōu)勢及案名，建議定位推廣語為：結(jié)合項目核心優(yōu)勢及案名，建議定位推廣語為： 大社區(qū)、大商業(yè)、大餐飲大社區(qū)、大商業(yè)、大餐飲 解析：以解析：以“大大”來形容項目規(guī)模及輻射力。來形容項目規(guī)模及輻射力。

55、 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 45 2.2.2 商業(yè)屬性界定商業(yè)屬性界定 案例分布示意圖 社區(qū)商業(yè)研究理論社區(qū)商業(yè)研究理論我司曾受金地集團的委托針對社區(qū)商業(yè)作了專門的研究我司曾受金地集團的委托針對社區(qū)商業(yè)作了專門的研究，對深圳市具有 典型代表意義的22個大中型規(guī)模社區(qū)的配套商業(yè)進行了深入的調(diào)查分析。 區(qū)域區(qū)域案例案例 福田區(qū) 萬科金色家園、東海坊、熙園、東方雅苑、 皇御苑金地海景翠堤灣、海濱廣場 羅湖區(qū)旭飛花園、都市名園 南山區(qū) 陽光棕櫚園、西海灣、招商海月花園、蔚 藍(lán)

56、海岸、港灣麗都、中海灣畔、波托菲諾、 星海名城 寶安區(qū) 錦繡江南、美麗365花園、潛龍花園、桃源 居 龍崗區(qū)萬科四季花城 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 46 2.2.2 商業(yè)屬性界定商業(yè)屬性界定 1.51.5公里半徑范圍內(nèi)商業(yè)情公里半徑范圍內(nèi)商業(yè)情 況況 地塊制約因素地塊制約因素 市場競爭市場競爭 預(yù)期預(yù)期 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 類型類型 商業(yè)空間商業(yè)空間業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 地塊地塊 形狀形狀 交通狀況交通狀況 區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi) 人口數(shù)量人口數(shù)量 區(qū)域內(nèi) 商業(yè)空間 較大 區(qū)域內(nèi) 輻

57、射面較廣 的業(yè)態(tài)不多 展示面 較寬 交通便利 區(qū)域與自 身人口數(shù) 量較大 市場預(yù)期 較好 外向型外向型 區(qū)域內(nèi) 商業(yè)空間 適中 區(qū)域內(nèi) 輻射面較廣 的業(yè)態(tài)不多 展示面 適中 區(qū)域內(nèi) 人口數(shù)量 一般 市場預(yù)期 一般 偏外向型偏外向型 區(qū)域內(nèi) 商業(yè)空間 狹小 區(qū)域內(nèi) 輻射面較廣 的業(yè)態(tài)較多 展示面 窄小 交通狀況 一般 區(qū)域內(nèi) 人口數(shù)量 不多 市場預(yù)期 較差 內(nèi)向型內(nèi)向型 根據(jù)研究成果，判定社區(qū)商業(yè)類型的基本指標(biāo)如下： 本項目符合外向型社區(qū)商業(yè)的特征。本項目符合外向型社區(qū)商業(yè)的特征。 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co.,

58、ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 47 2.2.2 商業(yè)屬性界定商業(yè)屬性界定section 2 外向型社區(qū)商業(yè)的含義：外向型社區(qū)商業(yè)的含義： 外向型商業(yè)業(yè)態(tài)并不僅僅服務(wù)本社區(qū)居民，同時也滿足周邊社區(qū)居民的需求。要求 整體必須形成對外部消費群的強大吸引力，除了業(yè)態(tài)組合需達到要求，規(guī)模也必須達 到一定的標(biāo)準(zhǔn)。 業(yè)態(tài)組合根據(jù)社區(qū)的具體情況，如周邊商業(yè)氛圍、人口數(shù)量和交通狀況等因素，除主 力店外，業(yè)態(tài)比例通常會傾向于某一業(yè)態(tài)，使這一業(yè)態(tài)成為能發(fā)揮更大的作用的主力 業(yè)態(tài)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格

59、行商業(yè)顧問機構(gòu) page 48 2.2.2 商業(yè)主題定位商業(yè)主題定位 以滿足片區(qū)居民的日常生活消費需求為主要目的，兼顧商務(wù)、酒店及周邊環(huán)境對商業(yè) 的消費需求。突出超市、餐飲、服務(wù)配套超市、餐飲、服務(wù)配套等業(yè)態(tài)，注重業(yè)態(tài)的多元化，形成區(qū)域內(nèi)形成區(qū)域內(nèi) 獨有的體驗式商業(yè)旗艦獨有的體驗式商業(yè)旗艦，打造區(qū)域內(nèi)的商業(yè)標(biāo)桿。商業(yè)標(biāo)桿。 時尚/現(xiàn)代/特 色 復(fù)合體驗 滿足生活 消費 開放式/街區(qū) 式 便捷 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 49 2.2.2 商業(yè)功能定位商業(yè)功

60、能定位 項目功能要強于區(qū)域其它商業(yè)，除多數(shù)商業(yè)具備的購物功能外， 美食街及商務(wù)氛圍增強餐飲、交際功能，沿街休閑廣場則增強休 閑體驗功能，成為區(qū)域居民消閑好去處。 本項目 休閑功能餐飲功能購物功能娛樂功能交際功能 section 2 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商業(yè)顧問機構(gòu) page 50 2.2.2 經(jīng)營方式定位經(jīng)營方式定位 根據(jù)主力店要求、未來經(jīng)營、承受風(fēng)險能力等因素考慮，建議項目采取“超市主力店、超市主力店、 次主力店持有經(jīng)營，其他商鋪銷售次主力店持有經(jīng)營，其他商鋪銷售”的經(jīng)營方式。主要考慮因素如下： 項目成