櫻花儷舍物業(yè)管理方案

1、第一章 收 費 標 準1. 住宅物業(yè)管理費：0.78元/平方米月 （含電梯費）2. 車庫物業(yè)管理費：1.00元/平方米月 （按住宅收費的200%收?。?. 商業(yè)物業(yè)管理費：1.50元/平方米.月 (按住宅收費的300%收取)4二次加壓費： 0.50元/噸月收費說明： 1. 物管費以建筑面積計收。 2. 空置房物業(yè)管理費為物業(yè)管理費（不含電梯費）的50%。 3. 業(yè)主公用部位（路燈、消防應急燈、庭院燈）的用電費用，不包括在物業(yè)服務費中，據(jù)實分攤后由業(yè)主或使用人繳納。二次加壓費0.50元/噸月，即在現(xiàn)有水費2.66元/噸月的基礎上加收0.50元/噸月。第二章 承 諾我司中標后的承諾：一、我司嚴格按

2、國務院物業(yè)管理條例、物業(yè)服務收費管理辦法等相關法律法規(guī)及業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務委托合同相關條款實施物業(yè)管理服務，每壹年發(fā)送“業(yè)主意見征詢表”，征求業(yè)主意見以便改進工作。二、每年在設備維修保養(yǎng)上的投入不低于物業(yè)管理費收入的25%。三、不收取開辦費，自行投入價值約1萬元以上的辦公用品及工具。四、年初編制工作計劃，半年向業(yè)主匯報工作，并形成文件予以公示，公開物業(yè)管理收費標準及管理人員照片，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。五、聘用市公安系統(tǒng)監(jiān)管的保安公司人員和我司專業(yè)人員實施安全防范工作，結合小區(qū)的技防設施，達到人防和技防的相互結合。六、該小區(qū)每幢樓只有兩部電梯，使用頻率將會很高，如不善加維護，將給業(yè)主的出行

3、帶來諸多不便。我司將委托電梯制造廠家的專業(yè)維保公司進行維保，并派高級工程人員監(jiān)督實施；同時在小區(qū)裝修過程中我司將派專人管理，保障電梯能24小時正常運行。七、維修人員24小時值班，處理小區(qū)工程應急事件；免費提供入戶15分鐘維修服務。第三章 公 司 簡 介一、公司簡介 重慶盛迪亞物業(yè)管理有限公司隸屬于重慶盛迪亞產(chǎn)業(yè)（集團）有限公司，成立于一九九七年，注冊資金伍佰萬元，具有獨立法人資格和重慶二級物管資質，是重慶市物業(yè)管理協(xié)會首批會員單位。公司機構健全，共有員工150余人，其中具有大專以上學歷50余人，獲得物業(yè)管理專業(yè)培訓證書25人，保安員、電梯工、電工等特殊工種人員持證上崗率100%。二年率先通過北

4、京新世紀質量體系認證中心ISO9002：1994質量管理體系認證，并于二三年四月順利轉版取得ISO9001：2000認證證書。二一年我司托管的盛迪亞商務大廈榮獲區(qū)物業(yè)管理“優(yōu)秀大廈”稱號，入住業(yè)主單位有重慶市發(fā)展計劃委員會、重慶市紀律檢查委員會、重慶市監(jiān)察局、重慶市無線電管理委員會、重慶市地稅局、重慶市技術改造投資公司、重慶市城市建設發(fā)展有限公司、用友軟件、怡訊網(wǎng)絡等機關企事業(yè)單位。為大廈業(yè)主服務的盛迪亞大酒樓亦被市物價局、市商委、旅游局等部門評為市飲食名店，特一級餐廳以及旅游定點餐廳等稱號。我司托管的物業(yè)除盛迪亞商務大廈外，還有南坪北路市公安干警大樓、渝中區(qū)星辰花園、大黃路市公安交通管理局干

5、警大樓、康定大廈、石橋鋪科城花園、沙坪壩聯(lián)芳花園四期、七孔橋觀景臺以及其它商業(yè)用房等近四十萬平方米。公司機構健全，制度完善，是一支專業(yè)化的物管隊伍。公司秉承“以人為本，時尚服務”的宗旨，不斷創(chuàng)新，努力為業(yè)主提供一個安全、便捷、寧靜、舒適的人居環(huán)境。二、盛迪亞物業(yè)管理公司榮譽表頒發(fā)時間名 稱榮 譽 稱 號頒 發(fā) 單 位1999年盛迪亞大廈清潔衛(wèi)生先進單位重慶市政管理委員會2000年盛迪亞大廈重慶市“電力杯”戶外燈飾管理工作先進獎重慶市城市燈飾建設協(xié)調小組2001年盛迪亞大廈市容衛(wèi)生先進單位重慶市政管理委員會盛迪亞大廈燈飾建設管理先進單位重慶市城市燈飾建設協(xié)調小組2002年盛迪亞大廈渝中區(qū)物業(yè)管理

6、優(yōu)秀大廈重慶市渝中區(qū)房地產(chǎn)管理局盛迪亞物業(yè)管理公司迎AAPP會議燈飾建設管理先進單位重慶市城市燈飾建設工作協(xié)調小組第四章 服 務 理 念以 人 為 本 時 尚 服 務（以與時俱進、不斷創(chuàng)新的服務滿足業(yè)主的需求）第五章 日常服務項目及內容根據(jù)物業(yè)管理條例中的有關規(guī)定，結合櫻花儷舍小區(qū)的實際情況，我司擬定了物業(yè)管理服務的范圍及內容，主要從以下十一個方面對該物業(yè)項目進行專業(yè)化物業(yè)管理服務。一、房屋建筑本體共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。二、房屋建筑本體共用設備、設施的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理。三、本物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍

7、的公用設施和附屬建筑物、構筑物的日常維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、停車場、路燈等。四、本小區(qū)建筑規(guī)劃紅線內的綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護和管理。五、小區(qū)環(huán)境的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運，附屬道路的清洗。六、小區(qū)交通與車輛停放秩序的管理。七、維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、治安消防等全天候、全方位的安全保衛(wèi)工作。八、社區(qū)文化活動的開展。九、管理與物業(yè)相關的工程圖紙，客戶檔案與竣工驗收資料。十、業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修養(yǎng)護，在當事人提出合理委托時，乙方應接受委托并合理收費。十一、法律政策規(guī)定及合同規(guī)定的其他事項。第六章 便民

8、服務項目及內容提供方便、快捷、經(jīng)濟的便民服務是物業(yè)管理服務企業(yè)服務社區(qū)、提高住戶生活質量的一項重要保障。通過我司七年多的實際管理經(jīng)驗，60%以上的住戶均有要求入戶維修和家政服務的需求，結合櫻花儷舍小區(qū)周邊環(huán)境及配套設施的實際情況，充分考慮住戶需求和快節(jié)奏的生活方式，通過提供豐富的便民服務，使業(yè)主足不出戶即可享受專業(yè)物業(yè)管理服務帶來的便利。一、免費服務項目：序 號項 目 內 容備 注1房 屋 中 介2更換水嘴、光源、開關不含材料費3代 訂 報 刊、雜 志4代為聯(lián)系電話、寬帶網(wǎng)安裝5代 送 純 凈 水6提供15分鐘的室內免費維修不含材料費二、部分有償服務項目：序號服 務 項 目 內 容參考價格備

9、注1超過15分鐘的室內維修3元/小時人不含材料2室內清潔打掃5元/小時人3清洗油煙機25-70元/次4清洗排風扇10-30元/次5清洗空調過濾網(wǎng)0.50元/張6室 內 擺 綠價格面議7改造、安裝等工程價格面議8 室內管道疏通（廚房、陽臺）20元/次質保一周，不另收費9室內管道疏通（衛(wèi)生間）30元/次質保一周，不另收費三、部分材料價格表：序號材 料 名 稱參考價格1更換普通白熾燈泡40W、25W（免人工費）材料費0.80元/只2更換18W合資日光燈管（免人工費）材料費7.30元/只3更換36W合資日光燈管（免人工費）材料費7.50元/只4更換22W合資環(huán)形日光燈管（免人工費）材料費10元/只5

10、更換各型飛利浦球泡、尖泡、磨菇泡（免人工費）材料費2.30元/只6更換4分不銹鋼水龍頭材料費7.00元/只7更換4分埃美科銅閘閥材料費20元/只8更換6分埃美科銅閘閥材料費35元/只第七章 盛迪亞物業(yè)管理公司服務櫻花儷舍小區(qū)的優(yōu)勢一、與業(yè)主溝通的優(yōu)勢：我司成立之初就是一個獨立的物業(yè)管理企業(yè)，不依附于某一開發(fā)商，在激烈的市場競爭中，始終把保持與業(yè)主良好的溝通作為企業(yè)生存、發(fā)展的致勝法寶。我司將物管服務部門稱為服務部而不叫物管部也是出于這一考慮。在服務中采用上門拜訪、業(yè)主座談、業(yè)主聯(lián)誼活動、主辦業(yè)主通訊、半年發(fā)放意見征詢、公開公司投訴電話等多種形式，與業(yè)主溝通，聽取意見，了解業(yè)主的需求。我司提出“

11、以人為本，時尚服務”的質量方針，通過溝通、聽取意見及建議，持續(xù)改進工作，尋求公司發(fā)展。多年來我司委托項目業(yè)主滿意率在95%以上，物業(yè)收費率98.5%，業(yè)主投訴處理率100%，無任何糾紛發(fā)生。南坪大廈在第二屆業(yè)主委員會成立后也已與我司簽訂了下一階段的委托服務合同。二、技術優(yōu)勢：現(xiàn)在的住宅小區(qū)，現(xiàn)代化程度越來越高，基本上都具有電梯、發(fā)電機組、高低壓變配電設備、二次供水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等現(xiàn)代樓宇設備，在使用中不善加維護，會極大地縮短其使用壽命，給業(yè)主帶來不便和經(jīng)濟損失，甚至造成人身傷害事故的發(fā)生。我司從1997年開始，主要從事高級辦公物業(yè)服務，管理和維護復雜的現(xiàn)代化機電設備是我司的強項。具有完善的運行

12、、維修、保養(yǎng)制度；電梯困人、停電、漏水等應急方案，專職敬業(yè)的技術人員、精良的工具、儀表，能確保小區(qū)設備設施的正常運行，延長使用壽命，杜絕安全事故的發(fā)生。我司承諾，每年在設備、設施運行維保方面的支出費用不少于全部支出的25% 。三、人才優(yōu)勢：當今社會主義市場經(jīng)濟中，企業(yè)的競爭在很大程度上是人才的競爭，是否擁有一批心系企業(yè)、技術過硬、服務意識強的員工隊伍，是否有一套完整的人才培養(yǎng)、激勵機制是企業(yè)參與市場競爭的砝碼。我司在人才方面的宗旨是任人為賢，為每一個員工創(chuàng)造條件，提供晉升機會和發(fā)展才能的舞臺。我司一貫主張嚴格入司員工素質，杜絕裙帶關系，我司高、中層管理人員和企業(yè)中多數(shù)員工一樣，都是通過應聘入司

13、，在參與企業(yè)由小到大，不斷發(fā)展的過程中成長起來的，對企業(yè)文化、理念有較深的理解和認同。我司還采用了科學、完善的培訓機制，企業(yè)培養(yǎng)、造就了一批自己的技術骨干、物業(yè)管理人員，這一部分人員均已成為獨擋一面的人才；這些員工以“忠誠、踏實、勤學、上進”的企業(yè)理念作為自己的行為指南，已形成了企業(yè)發(fā)展的澎湃動力。四、成功管理同類型小區(qū)的經(jīng)驗優(yōu)勢：我司于2004年4月13日與渝中區(qū)康定大廈業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務合同，并于2004年4月25日提前入駐,積極協(xié)調開發(fā)商和原物業(yè)管理公司并在業(yè)主委員會的大力配合下就小區(qū)現(xiàn)狀進行了設備、資料交接及驗收，迅速恢復小區(qū)正常水電供應，協(xié)調相關單位修復已癱瘓兩月的發(fā)電機組

14、，收集戶型資料、水電表底數(shù)，建立業(yè)主檔案，理順與水電氣、環(huán)衛(wèi)、地房局物管科、派出所等部門的關系。入駐以來得到廣大業(yè)主和業(yè)主委員的肯定，同時也積累了豐富的二手盤管理經(jīng)驗。第八章 物 業(yè) 概 況櫻花儷舍小區(qū)總占地面積4737平方米，總建筑面積29200平方米。A、B兩幢，25F/-2F層，總戶數(shù)308戶，一個出入口；住宅建筑面積約為21200平方米，商業(yè)用房3000平方米，車庫5000平方米，水、電、氣、閉路、通訊、網(wǎng)絡、消防及技防設施齊全，大功率發(fā)電機組1部、國產(chǎn)永大高速電梯4部。第九章 物業(yè)管理服務的整體設想與策劃（一）管理思路：以優(yōu)質的物管服務，合理的收費、專業(yè)化的管理，營造高品位的人居環(huán)境

15、，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，兩年內達到重慶市優(yōu)秀住宅小區(qū)服務標準。（二）管理原則： 根據(jù)國家、地區(qū)法律法規(guī)和物業(yè)管理委托合同的約定，本著“以人為本，時尚服務”的服務宗旨，與時俱進，不斷創(chuàng)新，努力為業(yè)主提供安全、便捷、寧靜、舒適的人居環(huán)境。（三）管理方式：全委托方式。我司擬成立櫻花儷舍小區(qū)物業(yè)管理處，具體實施物業(yè)管理。公司實行統(tǒng)一管理，單獨核算，并采用管理處主任負責制的連鎖經(jīng)營模式，充分發(fā)揮管理處主任的作用，及時處理各項現(xiàn)場事務，貫徹規(guī)章制度，以公司ISO9001-2000質量管理體系為保證，確保服務質量目標的實現(xiàn)。在物業(yè)管理工作中認真恪守合同，依法公開收費項目標準，充分尊重業(yè)主意見，并接受其對物管

16、工作的指導和監(jiān)督，通過定期向業(yè)主發(fā)送“業(yè)主意見征詢表”和上門征詢業(yè)主意見等方式，誠懇地聽取意見，不斷改進和提高服務質量。（四）物業(yè)管理服務的內容：一、接管驗收成立以分管副總經(jīng)理為組長各部門相關人員組成的接管驗收小組，就物業(yè)現(xiàn)狀進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的實物、資料驗收、移交。通過簽署設備、資料移交清單、接管驗收資料遺留問題清單、接管驗收設備設施遺留問題清單等文件，實現(xiàn)權力和義務的同時移交。進一步熟悉物業(yè)整體狀況，了解設備、設施性能、特點，制定設備管理方案，培訓作業(yè)人員。如因原物業(yè)管理公司或房屋開發(fā)企業(yè)原因造成部分資料無法及時移交，我司將組織專業(yè)技術人員現(xiàn)場勘察采用與設備制造廠家

17、聯(lián)系獲得圖紙資料或現(xiàn)場測繪等方法盡量確保設備設施的正常運行。對移交過程中發(fā)現(xiàn)的設備故障，我司將充分發(fā)揮自身的技術優(yōu)勢進行維修、恢復功能，滿足業(yè)主正常的生活需求。 二、日常物業(yè)管理服務： 1保安服務（維持物業(yè)范圍內公共秩序和安全防范、郵件報刊收發(fā)和攜物、交通車輛出入管理）： 針對櫻花儷舍小區(qū)的具體情況實行封閉式管理，24小時對外圍和塔樓進行每兩小時一次的定時消防治安交叉巡邏，嚴格門崗值勤制度，對來訪人員、攜物及引導進出車輛有序停放，登記、檢查等；制訂應急處置預案應對火災、水淹、電梯困人、刑事交通事故等緊急事態(tài)。在公共設施、水池、設備房、頂層天臺等有危險隱患部位設置安全防范警示標志?；馂暮徒煌ㄊ鹿?/p>

18、年發(fā)生率不超過1.5；2保潔服務（小區(qū)道路、環(huán)境的日常清掃和保潔）： 公共部位的清掃保潔、垃圾的收集和清運，實行垃圾袋裝化，設置垃圾桶定點收集、日產(chǎn)日清，定期投放滅鼠、防蟲害藥物，保潔率實現(xiàn)95%。3綠化管理（小區(qū)內花草樹木、綠地日常養(yǎng)護和管理）： 大廳及入口綠色植物擺放、節(jié)日布置、花草樹木的養(yǎng)護、修剪、補苗及病蟲害防治，綠地整潔、無雜物，綠化完好率95%。4公共設施、設備的日常維修、養(yǎng)護管理： 設備運行管理：關鍵大型設備如變配電設備、發(fā)電機組、消防設備等填寫運行記錄和崗位值班記錄，做到可追溯性；電梯每月由制造商的維保專業(yè)公司實施安全維保， 24小時應急搶修；發(fā)電機、消防設備等每月啟動一次，每

19、周測定發(fā)電機電瓶電壓，消防設備每季度進行全面抽檢、試驗； 巡回檢查：根據(jù)設備運行情況，確定設備巡回檢查路線、項目、內容，每日安排維修技工按路線定時巡回檢查，以及時發(fā)現(xiàn)故障及事故隱患，變被動服務為主動服務，保證設備的最高完好率，杜絕重特大事故的發(fā)生。 每年編制設備保養(yǎng)計劃和維修資金使用計劃。設備、設施的日常維修支出不少于物管收入的25%，切實按照計劃實施風機、水泵、電梯等設備的保養(yǎng)監(jiān)督工作、和污水井、（化糞池）沉沙井的定期清掏。 業(yè)主報修處理：設置專線電話，配備人員24小時值班，及時處理業(yè)主報修。建立完善的內部通訊網(wǎng)絡，組建無線對講系統(tǒng)，確保工作人員在接到報修后盡快到達現(xiàn)場完成維修；對缺少材料或

20、維修工程量較大、工藝流程時間較長、不能立即完成的要向業(yè)主說明原因，約定下次維修時間。原則上小故障當天處理，大故障三天內完成； 為業(yè)主提供有償室內特約維修服務，如：維修電氣線路、電話、常用家電、維修地面、墻面，疏浚排水管道等； 房屋完好率達到95%，維修及時率達到90%，維修質量合格率達到95%；每月定期查表；服務滿意率達到90%以上；每年對水池定期檢查、清洗兩次。5小區(qū)檔案、資料管理：針對櫻花儷舍小區(qū)物業(yè)管理項目，我司擬從主體到配套、從建筑到環(huán)境、從硬件到軟件建立相應的管理檔案，使檔案管理真正為物業(yè)管理服務。 資料的收集：在物管項目接管時，實現(xiàn)業(yè)委會與物管公司管理處在小區(qū)各種資料上的移交；各操

21、作層在日常的物管服務活動中，按規(guī)定填寫各種運行記錄。 資料分類整理：由管理處物管員對上述資料集中整理，根據(jù)檔案的來源、信息的內容等特點進行細分，做到分類合理。 資料歸檔管理：由管理處物管員按不同的記錄及資料進行編號、造冊并加以保存，便于查閱。檔案的歸檔及借閱都有嚴格的規(guī)定，嚴防發(fā)生資料的遺失、毀損等事件。檔案的管理環(huán)境做到“三防”，即防火、防潮、防霉變。第十章 管理目標及采取的措施一、管理總體目標： 日常管理服務標準不低于“重慶市城市普通高層住宅小區(qū)物業(yè)管理服務分級指導標準”一級要求。通過我司的管理，確保本方案標準實施達到優(yōu)良水平。二、目標及措施：序號管理項目管理指標檢 驗 標 準測 算 依

22、據(jù)措 施1房屋完好率90% 房屋外觀無破損，立面整潔，無亂搭亂建，公共設施及通道無隨意堆放雜物和占用。 （完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）/總建筑面積100% 加強裝修管理，建立房屋檔案，保存房屋維修記錄。2維修及時率90% 接到業(yè)主報修15分鐘內趕到現(xiàn)場，零修及時完成，不超過12小時。 及時維修次數(shù)/應計報修次數(shù)100% 在物管處配備常用的急修材料，在維修過程中，建立回訪制度和填寫回訪記錄。3維修質量合格率95% 維修質量符合規(guī)定的標準，無二次返工現(xiàn)象。 維修合格次數(shù)/維修次數(shù)100% 落實崗位培訓，維修過程嚴格按照崗位操作規(guī)程進行操作。4保潔率95% 住宅區(qū)內垃圾日產(chǎn)日清，環(huán)境清潔，無

23、污染。 已保潔面積/應保潔面積100% 劃分責任區(qū)，落實責任人，實行定人、定時清掃和巡查監(jiān)督制度。5綠化完好率95% 住宅區(qū)內綠化帶布局合理，花草樹木配置得當。 完好綠地/總綠化面積100% 劃分責任區(qū)，落實責任人，實行定人、定時修枝、整形、雜草拔除、補苗施肥。6 安全保衛(wèi)、火災、刑事和交通事故年發(fā)生率1.5 配合公安機關搞好小區(qū)治安管理，確保年度無重大刑事案件和火災的發(fā)生。 以小區(qū)保安記錄為依據(jù)。 發(fā)生案件戶數(shù)/住宅區(qū)總戶數(shù)100% 實行24小時巡邏，建立消防制度，采取辦墻報等多種形式宣傳教育，增強業(yè)主消防意識和安全意識。7業(yè)主滿意率95% 業(yè)主對物業(yè)服務的滿意程度 業(yè)主評議滿意戶數(shù)/業(yè)主總

24、戶數(shù)100% 采用上門拜訪、公開投訴電話、半年發(fā)放“業(yè)主意見征詢表”等各種信息饋渠道，掌握業(yè)主需求，采取預防與糾正措施，確保業(yè)主對物管工作的高度滿意。8管理費的收繳率95%每月的管理費收入計劃與財務實際到帳金額的比例業(yè)主繳費戶數(shù)/業(yè)主總戶數(shù)100%通過提供優(yōu)質物管服務，與業(yè)主進行良好的溝通。定時、定點、定人或上門進行收取。9業(yè)主有效投訴率及處理率100%行政部通過業(yè)主投訴、處理意見、信息反饋、回訪進行綜合評定業(yè)主有效投訴數(shù)/業(yè)主投訴數(shù)100%投訴處理數(shù)/業(yè)主投訴數(shù)100%采用上門拜訪、公開投訴電話、半年發(fā)放“業(yè)主意見征詢表” 等各種信息反饋渠道與業(yè)主進行良好溝通，掌握業(yè)主需求，積極采取預防與糾

25、正措施，10公共照明完好率95%照明燈具進行檢查，無損壞、閃爍、不亮等情況完好燈具數(shù)/公共照明燈具數(shù)100%維修人員的巡檢和保安的巡邏、保潔人員的信息反饋等渠道進行處理11道路完好率98%道路無破損道路面積-破損面積/道路面積100%隨時檢查，把道路完好情況列如工程部和保安部的巡查范圍12機電設備完好率98%機電設備無污漬，運行情況良好完好設備-故障設備/完好設備100%年初編制運行維保計劃；維修人員定時巡查，做好運行記錄。對不常用設備每周試運行并做好記錄。電梯設備交由制造廠家進行專業(yè)維保。13消防設備完好率98%消防設備無污漬，試運行情況良好完好設備-故障設備/完好設備100%每月定期維保，

26、定時巡查、試運行，并做好記錄14管理人員、特殊工種人員持證上崗率100%管理人員、特殊工種人員持證上崗管理人員、特殊工種人員持證人數(shù)/管理人員、特殊工種人員人數(shù)嚴格管理人員、特殊工種人員入司環(huán)節(jié)，必須持證，并定期組織培訓。第十一章 管理機構設置和職責機構設置是根據(jù)管理服務的整體設想及櫻花儷舍小區(qū)的規(guī)模、管理重點，本著精簡高效的原則設物業(yè)管理服務處，其職責范圍：1負責小區(qū)檔案、文件資料的建立和管理；業(yè)主意見的收集和投訴的處理；物業(yè)管理各項費用的收取以及社區(qū)文化活動的策劃、組織及實施。 2負責小區(qū)公共秩序的維護、道路的暢通以及消防安全管理。 3負責小區(qū)公共環(huán)境的保潔、綠化養(yǎng)護以及垃圾清運和防蟲害藥

27、品的投放管理。管理處主任保 安 員保潔員維 修 工4負責小區(qū)公共設備、設施的日常維修、保養(yǎng)以及業(yè)主委托的特約維修服務。第十二章 人員的配備、培訓、管理一、人員配備： 按照ISO9001-2000質量標準的要求，結合“櫻花儷舍小區(qū)”的實際情況，合理地確立人員配備：1. 管理處主任： 1人 2. 保 安 員： 5人3. 保 潔 員： 3人 4. 維 修 工： 2人小 計： 11人管理處主任簡歷表姓 名李為民出生年月1967年4月性 別男身 高172CM民 族漢籍 貫重 慶學 歷大 專專 業(yè)表面處理畢業(yè)院校西南車輛制造廠職工大學畢業(yè)時間1991年7月通訊地址九龍坡區(qū)揚家坪興盛二村8幢1-3-3號身份

28、證號碼8161郵 編工作履歷1991年-1993年 重慶川渝實業(yè)總公司電鍍廠實習1993年-1997年 重慶川渝實業(yè)總公司技術開發(fā)部任技術員1997年-1999年 南坪福安大酒樓維修工1999年-2000年 電力進網(wǎng)作業(yè)培訓、物業(yè)管理上崗證培訓2000年-2001年 盛迪亞物業(yè)管理公司維修電工 2001年-2003年 盛迪亞物業(yè)管理公司物管員2003年至今 盛迪亞物業(yè)管理公司管理處主任獲 獎 情 況1996年12月 榮獲川渝實業(yè)總公司技術比賽二等獎2001年12月 榮獲盛迪亞物業(yè)管理公司先進員工稱號2004年1月 榮獲盛迪亞物業(yè)管理公司優(yōu)秀員工稱號技能 總 結具有一定的英語聽、說、讀、寫能力；

29、能熟練運用電腦；熟悉大廈及小區(qū)新盤和二手盤的交接驗收程序；入伙手續(xù)的辦理流程；“物管協(xié)議”、“業(yè)主公約”、“裝修管理規(guī)定”等協(xié)議及制度的起草與簽訂；熟悉小區(qū)的日常管理事務，善于與業(yè)主之間的溝通；熟悉大廈及小區(qū)消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯、二次供水系統(tǒng)等設備設施，能熟練處理突發(fā)事件、組織舉行社區(qū)文化活動，善于交流及溝通。個 性 特 點性格外向，以誠待人，勤懇務實，嚴于律己。二、員工管理方法：三、人員的培訓：（一）培訓目的： 培訓的目的是使櫻花儷舍小區(qū)物管處的全體員工明確本人、本崗位的職責，規(guī)范言行舉止、儀容儀表，樹立良好的形象，為廣大業(yè)主提供盡善盡美的物業(yè)服務。（二）培訓內容：1入司培訓

30、：由公司行政部負責對新入職的員工進行崗前培訓。2崗位培訓：各部門根據(jù)部門需要及具體工作要求，分別對員工進行技能培訓。（三）培訓組織方式：1培訓的組織： 由公司行政部負責全公司員工日常培訓計劃，協(xié)調、組織和考核工作。2培訓的方式：入司培訓在職培訓日常管理培訓。項 目培 訓 對 象培 訓 內 容考 核 方 式入司培訓新招聘員工 質量體系文件 企業(yè)文化、企業(yè)理念 職業(yè)道德教育 人事、禮儀教育口試、筆試、實際操作在職培訓在崗員工 專業(yè)技能 操作規(guī)程 管理技巧 行業(yè)法規(guī)筆試、實際操作日常管理培訓在崗員工 物業(yè)管理基礎知識 管理技能知識培訓口試、筆試、實際操作以上培訓內容分新員工培訓計劃、接管前期員工培訓

31、計劃和日常管理員工培訓計劃三個階段實施。第十三章 社 區(qū) 文 化 活 動在物質生活日益提高的今天，抓好精神文明建設，培育良好的社會風尚，搞好社區(qū)文化活動，是建立現(xiàn)代都市文明的需要，也是增強社區(qū)的凝聚力、創(chuàng)造優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)的基礎，以此作為我司不斷進取的目標。每年我司計劃支出3600元為社區(qū)文化活動經(jīng)費，根據(jù)業(yè)主的年齡、文化層次，選擇開展以下活動：1定期或不定期組織小區(qū)業(yè)主開展豐富多樣的文娛活動，如游園、棋牌、球類、卡拉OK比賽等活動；2組織郊游、登山、春季踏春活動；3組織小朋友開展幼兒畫展、春季花園補苗、植樹、假期球類比賽等活動，培養(yǎng)、引導小朋友積極健康的娛樂。4每半年舉行業(yè)主代表茶話會、業(yè)主座談

32、會，保持與業(yè)主的密切溝通，確保業(yè)主行使對物管工作的知情權、監(jiān)督權和建議權。5主辦小區(qū)墻報，介紹生活小常識，宣傳物業(yè)動態(tài)、法律知識等，并鼓勵業(yè)主踴躍投稿，加強業(yè)主之間的思想文化交流和物業(yè)法規(guī)知識的介紹和宣傳。6重大節(jié)日小區(qū)燈飾、園林綠化裝扮，營造節(jié)日氛圍。7對小區(qū)的標識系統(tǒng)進行統(tǒng)一設計，做到和諧統(tǒng)一。8便民服務：小區(qū)設24小時服務電話，公開公司投訴電話，及時處理業(yè)主的要求和投訴；開展便民特約服務項目，如報刊、牛奶、純凈水訂送，日常家電維修服務等；入戶特約維修實行15分鐘內免人工費，提供低于市場零售價的常用維修材料。第十四章 管 理 制 度我司根據(jù)櫻花儷舍小區(qū)物業(yè)管理項目的實際情況和政府有關規(guī)定，

33、結合我司的基本管理制度，將制定以下制度：（一）公眾制度：1. 業(yè)主公約2. 房屋裝修管理規(guī)定3. 道路交通、停車場管理規(guī)定4. 小區(qū)治安管理規(guī)定5. 小區(qū)消防管理制度6. 小區(qū)安全用水、用電管理規(guī)定（二）內部管理制度： 主要根據(jù)櫻花儷舍小區(qū)物業(yè)管理服務的實際情況，以規(guī)范企業(yè)管理行為而制定的規(guī)章制度。1崗位職責：（1）管理處主任崗位職責1）主持管理處日常經(jīng)營管理工作，向公司分管領導負責。2）檢查和督導管理制度、崗位責任制、服務程序、操作規(guī)程的落實及執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題和隱患，制訂并執(zhí)行糾正與預防措施。3）主持制訂管理處年、月度工作計劃和年度服務計劃、培訓計劃、質量計劃，并負責組織實施。4）向分

34、管領導提出管理處部門主管、班組長的聘任、解聘、獎勵、處罰等建議。5）做好管理處員工的思想政治工作，不斷加強員工凝聚力，提高工作效率。（2）定點值勤保安崗1）精神飽滿，熱情服務；忠于職守，堅守崗位。2）維護小區(qū)業(yè)主權益，敢于抵制歪風邪氣。3）做好小區(qū)報刊、郵件的收發(fā)工作； 4）嚴格執(zhí)行物品放行及來訪登記制度； 5）做好值班記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度； 6）維護大門秩序，保證轄區(qū)出入暢通； 7）維護并保持崗亭及周邊清潔衛(wèi)生； 8）做好值班電話轉接，保證轄區(qū)內的通信暢通。9）完成上級交辦的臨時任務；（3）保安巡邏崗崗位職責1）維護小區(qū)業(yè)主權益，負責小區(qū)周邊及塔樓的安全巡邏檢查。實行每天24小時不間斷巡

35、邏。 2）巡邏保安應多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務。按要求做好巡邏記錄，并及時將有關情況反映給相關部門。 3）檢查治安、防火、防盜、浸水等情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并通知中控室及有關單位。 4）在轄區(qū)內巡查，發(fā)現(xiàn)有可疑人員，前往盤問，檢查證件，必要時檢查其所帶物品，屬三無人員應驅趕出轄區(qū)，屬擺賣、推銷人員，應勸其離開管轄區(qū)。5）督查小區(qū)消防通道暢通，通報巡邏中發(fā)現(xiàn)的各種緊急突發(fā)事件和發(fā)生時間及確切位置。（4） 保潔工崗位職責1）負責轄區(qū)內公共部位環(huán)境衛(wèi)生的清掃和保潔。 2）每天按時完成本人負責的清掃保潔區(qū)域的工作項目。 3）按時收集并掃除、清運各樓層垃圾、紙屑等雜物。 4）定期清掃擦拭

36、玻璃大門、隔斷、地面、墻面、天棚及各樓層安全梯道以及扶手。 5）負責定期滅蚊、滅鼠、蟲害藥品的投放和管理。6）認真完成領導臨時交辦的工作任務。（5） 園藝工崗位職責（6） 維修工崗位職責1）自覺遵守國家有關行業(yè)規(guī)定和公司的各項規(guī)章制度，在班組長的領導下，進行安全、文明作業(yè)。 2）負責所轄設備、設施的日常維護保養(yǎng)和運行監(jiān)測，如實地填寫值班工作記錄和交接班記錄。 3）嚴格按照領料制度要求領料核銷。注意節(jié)約原材料和降低成本。 4）樹立良好的職業(yè)道德規(guī)范，切實做到優(yōu)質高效服務。保持熱情、認真、善始善終的工作作風。 5）認真學習維修知識，熟知設備性能，不斷提高維修技能和維修質量，做到能獨立處理所轄范圍內

37、的維修技術問題。6）配合相關班組開展防火、防盜、安全用水、用電等工作。7）維修人員對環(huán)境進行清潔，每月對設備進行清潔，保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。8）認真完成領導交辦的其它工作。（7）中央監(jiān)控室崗位職責 1）負責消防中控室的運行管理工作，監(jiān)視并記錄報警屏數(shù)據(jù)，整理運行資料。 2）熟悉小區(qū)消防和安防系統(tǒng)的工作原理、構成和設備性能以及操作規(guī)程。 3）接班時對中控室設備進行一次信號檢查和設備自檢，認真記錄，如有異?，F(xiàn)象應及時向管理處主任報告并查清原因，消除故障，作好記錄。 4）未經(jīng)主管領導批準，嚴禁非工作人員入內閑談或打電話。維保和參觀人員應由公司同意后方能入內。 5）嚴禁值班人員串崗脫

38、崗。若上衛(wèi)生間、用餐應呼叫班長派有資格的人員代崗。代崗時間不得超過30分鐘，并作好代崗記錄。 6）嚴格執(zhí)行交接班制度，如實填寫值班記錄和交接班記錄。 7）若發(fā)生火警和治安報警應立即通知保安部和工程部進行核查。若屬誤報應消除信號并做好記錄，若確屬火災和事故應按火警、火災應急處理規(guī)程處理。 8）熟記火警、火災應急處理規(guī)程，日常工作由管理處主任領導；若發(fā)生火警和事故應接受消防和現(xiàn)場領導的統(tǒng)一指揮，未經(jīng)領導同意不得擅離職守。 9）值班人員對中控室環(huán)境進行清潔，每月對設備進行清潔，保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。(8) 配電室值班人員崗位職責（根據(jù)設備實際情況編寫）(9) 電梯運行、維保監(jiān)督人員

39、崗位職責（根據(jù)設備實際情況編寫）2巡查作業(yè)規(guī)程1）樓宇巡查的必要性。 防患于未然，通過有效的巡查，將治安、消防和設備等隱患消除。 加強工作監(jiān)督，提高員工的工作責任心，變員工的被動工作為主動工作。 確保公共設施、設備處于良好狀態(tài)。 檢查小區(qū)清潔、綠化、保安工作質量。 增加與業(yè)主的溝通機會。 實施空置房的管理。2）樓宇巡查的內容。 治安隱患的巡查。 公共設施設備安全完好狀況的巡查。 清潔衛(wèi)生狀況的巡查。 綠化維護狀況的巡查。 消防違章的巡查。 空置房的巡查。 利用巡查機會與業(yè)主溝通。3）樓宇巡查的方法應包括“看”、“聽”、“摸”、“調查了解”等。 “看”：通過觀察來發(fā)現(xiàn)樓宇管理服務中存在的問題。

40、“聽”：從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障。 “摸”：通過用手觸摸感覺設施設備的使用狀況。 “調查了解”：向業(yè)主或員工調查樓宇及公共設施設備的使用狀況。4）樓宇巡查的頻次。 一般情況下，樓宇狀況巡查每日兩次；清潔狀況巡查每日一次；空置房巡查至少每日一次，其他方面巡查每兩日一次。5）房屋本體巡查的工作要領。 檢查水電表。檢查水電表是否處于正常工作狀態(tài)，記錄損壞的水電表情況。當水表在無人居住的情況下運轉時應關上該單位閘閥，預防水浸事故，并在該單位門口貼上相關告示；當發(fā)現(xiàn)電表異常運轉(如倒轉、有盜電嫌疑)時，應在巡查登記表中予以記錄并及時報告管理處主任。 巡查樓梯間： a) 檢查走廊燈、樓梯燈是否

41、正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)； b) 檢查樓梯間墻身、天花墻皮是否出現(xiàn)剝落、脫漆，地面瓷片是否完整無損； c) 檢查消防栓是否標識完好、配件齊全；消防通道防火門是否關閉，消防安全疏散指示燈是否完好，消防疏散通道是否堵塞，防盜預警設施及消防報警設施是否完好； d) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 巡查逃生天臺： a) 檢查逃生天臺門是否能隨手打開(嚴禁上鎖)； b) 檢查天臺護欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好； c) 檢查有無違章占用逃生天臺現(xiàn)象； d) 檢查雨水管是否通暢； e) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 巡查電梯： a) 檢查電梯的運行是否平穩(wěn)，是否有異常響動； b) 檢查安全標識是否完好

42、，電梯按鈕等配件是否完好； c) 檢查照明燈及安全監(jiān)控設施是否完好； d) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 巡查門廳、走廊： a) 檢查各類安全標識是否完好； b) 檢查公共設施和照明燈及垃圾箱是否完好； c) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫石油氣味、焦味時應立即對相關單位進行調查，當原因不明時應立即告知保安隊進行檢查。 巡查方法及要求： a) 先走到樓房屋頂，從上至下逐戶巡查； b) 巡查要求兩人成組進行，以防造成不必要的麻煩； c) 注意在簽到本上簽到； d) 發(fā)現(xiàn)損壞情況必須當日填寫設備報修單，并通知相關人員。 巡查完畢，應將樓宇巡查的相關狀況逐項記錄在巡樓日志中，不允許只填寫“正常

43、”兩字，要求有兩名同事共同簽字。6）公共配套設施設備巡查的工作要領。 巡查水、電、氣、通訊設施： a) 檢查室外設施有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象； b) 檢查室外設施有無生銹、脫漆現(xiàn)象，標識是否完好； c) 檢查室外消防設施是否配件齊全、標識完好。 巡查公共文體設施： a) 檢查健身器材是否完好，是否有安全隱患； b) 檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)象，長勢是否良好。 巡查道路、公共集散地： a) 檢查設施設備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象； b) 檢查標識、路牌、警示牌是否完好； c) 檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全； d)

44、檢查衛(wèi)生狀況是否完好。7）對巡查中發(fā)現(xiàn)問題的處理要領。 巡查時發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時，如能進行規(guī)勸、阻止、處理的，應予以立即解決；否則及時將問題記錄在巡查記錄表中，巡查回來后報告管理處主任解決。 管理處主任視情況按下列情況處理： a) 屬公共設施設備破損丟失的，按報修管理標準作業(yè)規(guī)程處理； b) 屬管理處員工工作不力造成的，應通知其他相關部門主管前往處理。 巡查中發(fā)現(xiàn)的問題一般情況下應在一日內解決(有特別時效要求的，必須按時效要求處理)，特殊情況需經(jīng)管理處主任同意后可適當延長； 巡查中發(fā)現(xiàn)問題處理完畢后管理處主任應現(xiàn)場驗證，處理的過程和驗證的結果均應有完整的記錄，并經(jīng)相關人員簽字認可。8）巡查記

45、錄表巡查問題處理表每月底匯總由物業(yè)管理員歸檔保存，保存期2年。3 .員工手冊4. 回訪制度（1）為規(guī)范回訪工作，及時驗證管理服務工作的質量和效果，確保管理服務工作質量，特制訂本制度。（2）職責1）公司分管領導負責重大投訴的回訪工作。2）管理處主任負責組織和安排一般回訪工作。（3）程序要點1）管理處主任制定回訪計劃，安排回訪?；卦L時效安排： a) 投訴事件的回訪，應在投訴處理完畢后的1天內進行； b) 維修工程的回訪，應在完成維修工程1周內進行； c) 特約服務的回訪，應安排在合同執(zhí)行期的中期階段和結束后進行； d) 管理處發(fā)送的報刊、雜志及組織的文體活動的回訪。 e) 其他管理服務工作的回訪，

46、應安排在完成管理服務工作后的1周內進行。回訪率： a) 投訴事件的回訪率要求達到100； b) 維修服務、特約服務和求助服務的回訪率要求分別達到30； c) 報刊、雜志及組織的文體活動的回訪率要求達到10； d) 其他管理服務工作的回訪率按當時情況由管理處主任確定?；卦L人員的安排： a) 重大投訴的回訪由公司分管領導組織進行； b) 一般投訴的回訪由管理處主任和被投訴部門主管共同進行； c) 維修服務、特約服務和求助服務的回訪由部門主管進行?；卦L的內容： a) 質量評價； b) 服務效果的評價； c) 滿意程度評價； d) 缺點與不足評價； e) 建議的征集。 2）依照回訪計劃相關人員進行回訪

47、，回訪人員應到管理處領取回訪記錄表，并在回訪記錄簽收表上簽收。3）回訪人員在限定時效內進行回訪，回訪工作一般采用與住戶面談、現(xiàn)場查看的方式綜合進行，將回訪內容扼要記錄在回訪記錄表上，并請住戶對記錄內容簽名確認。4）回訪人員在回訪記錄表上簽名確認，并將表格交回管理處。5）管理處主任對處理完畢的回訪記錄表進行審核，并加注意見。對于回訪內容反饋為不合格的事件應上報公司分管領導，按投訴處理標準作業(yè)規(guī)程辦理，并將處理意見記錄在回訪記錄表上。6）管理員每季度末對回訪結果進行統(tǒng)計、分析，對發(fā)現(xiàn)的回訪不合格、連續(xù)就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現(xiàn)象，寫成統(tǒng)計分析報告，以書面形式經(jīng)管理處主任審核后決

48、定是否按照糾正與預防措施程序文件辦理。7）回訪記錄表于下一季度10日前統(tǒng)一交由管理處存檔保管2年?；卦L記錄表每頁應印有編碼，不允許撕毀。5. 投訴處理制度為規(guī)范管理，確保業(yè)主的投訴能及時、準確、合理地得到解決，特制定本制度： （1）行政部負責對業(yè)主的投訴進行記錄和協(xié)調處理。 （2）行政部接到業(yè)主投訴后，應首先向業(yè)主致以歉意，并在業(yè)主投訴記錄上做好登記。 （3）行政部根據(jù)投訴內容通知相關部門限期解決，特殊情況應向分管領導匯報。 （4）業(yè)主投訴的問題涉及面大，情節(jié)較嚴重的事件，行政部應及時向總經(jīng)理匯報，由總經(jīng)理組織相關人員進行查處，落實解決措施及責任人，限期進行整改。 （5）相關部門在處理完投訴后

49、，要迅速將處理結果通報行政部，由行政部向業(yè)主反饋。 （6）行政部負責將投訴結果填寫在業(yè)主投訴記錄中，并由具體解決部門主管簽字認可。 （7）投訴記錄由行政部進行統(tǒng)一管理。6.應急方案（1）停電應急方案： 管理處主任立即前往專用配電室，組織檢修。 值班班長立即前往專用配電室，確認其停電原因，組織檢修，準備啟動雙回路電源及備用發(fā)電設備。 維修人員立即前往中控室了解電梯困人情況，組織人員按電梯困人解救方案實施解救。（2）意外漏水應急方案： 接到用戶投訴或報告后，維修組立刻派員前往現(xiàn)場查證勘驗。 抵達現(xiàn)場后，立即查找出水的來源，關閉水源閥門。 觀察現(xiàn)場附近電閘及用電設備，如有浸水應立即切斷電源，防止漏電

50、傷人。 大面積漏水有滲漫入電梯井道危險時，立即將電梯升至高層停機。 過水面積較大時，通知公司主管領導，組織人員清理現(xiàn)場。（3）電梯困人應急方案。 發(fā)生電梯困人時，中控室人員使用電梯應急電話詢問大約在幾層，并告之不要驚慌，與其保持聯(lián)系。 通知運行值班人員前往解救。（4）火災應急方案 一旦發(fā)現(xiàn)火災苗頭，如煙、光、味、聲等異常狀態(tài)時，應及時報警： a 立即啟動手動報警器。 b 及時向119報警。 C 電話通知辦公樓消防中控室、管理處辦公室。 d 用電話報警時應語言清晰、情況準確，說明起火地點、樓層，燃燒物質的種類，是否有人被圍困、火勢情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名、單位和部門，在

51、未得到消防中控室或管理處確認時，不要急于掛斷電話。 e 在情況不明時，決不要高聲驚叫“著火了!”，以免造成不必要的混亂。 消防中控室接到火災報警后應采取的應急措施： a立即通知保安組或工程組派人到現(xiàn)場核實,并迅速通知管理處辦公室。如核實確為火災，立即向119報警。 b如遇業(yè)主、住戶打電話詢問，應將情況如實告之，同時提醒關好門窗，關閉電源，做好自救和隨時疏散的準備。 c詳細記錄火災撲救工作的全部過程。7.消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程（1）為規(guī)范消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作，確保消防系統(tǒng)設備各項性能良好，特制訂本作業(yè)規(guī)程。（2）職責 1）管理處主任負責審核消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計劃并檢查計劃的執(zhí)行情況。 2

52、）中控室負責人制定消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計劃并組織監(jiān)督該計劃的具體實施。 3）中控室值班人員及義消隊員具體負責消防系統(tǒng)的日常保養(yǎng)工作。（3）程序要點 1）消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計劃的制定。 每年12月15日前，由工程部主管會同中控室負責人組織制定下一年度的消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計劃報公司審批。消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計劃必須具備下列要求： a) 有明確安排設備大、中、小修的計劃； b) 有具體組織實施維修保養(yǎng)的時間； c) 有明確的維修保養(yǎng)周期； d) 有具體的維修經(jīng)費預算。 2）對消防系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)時，應嚴格遵守消防系統(tǒng)操作標準作業(yè)規(guī)程，并按消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計劃進行。 3）檢查。 日檢。每班次在當值班組長的指導下由中控室值班員對火災報警系統(tǒng)進行下列檢查。 a) 每班次均應進行系統(tǒng)設備的外觀檢查。 b) 火警功能。誤報火警應勘察誤報的火災探測器探頭現(xiàn)場有無蒸氣、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的環(huán)境干擾存在，如有其他干擾存在，應設法排除。對于誤報頻繁又無其他干擾影響探頭正常工作的，或探頭顯示燈不亮、不能接收信號，應及時清洗更換。 c) 自檢功能。按自檢鍵后，進行復位，讓系統(tǒng)處于正常狀態(tài)，不能復位應查明原因。 d) 故障功能： 主電源故障，檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷、接觸不良等情況； 備用電