白銀市物業(yè)管理暫行辦法

1、白銀市物業(yè)管理暫行辦法第一章總則第一條 為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用 人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益， 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境， 根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例和甘肅省物 業(yè)管理暫行辦法的規(guī)定，結(jié)合白銀實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法所稱(chēng)業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。本辦法所稱(chēng)物業(yè)是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè) 主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施 設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、維護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。第四條物業(yè)管理

2、服務(wù)實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)服務(wù)企 業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的原則。提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書(shū) 面前期物業(yè)服務(wù)合同。新建住宅小區(qū)供水、供電、供暖、燃?xì)狻?通訊等設(shè)施未分戶設(shè)計(jì)安裝、不具備向最終用戶收費(fèi)條件的，由 建設(shè)單位負(fù)責(zé)改造。配套設(shè)施不全的舊老住宅小區(qū)，應(yīng)按照“因地制宜、先易后 難、以點(diǎn)帶面”的原則，積極創(chuàng)造條件，補(bǔ)充建設(shè)或改造，逐步 實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理 服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h區(qū)房地產(chǎn)行政

3、主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)活 動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作。第六條 各部門(mén)、各行業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的 發(fā)展。發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、民政、環(huán)保、城管、園林、 公安、勞動(dòng)保障、地稅、工商、衛(wèi)生等相關(guān)部門(mén)應(yīng)按照各自職責(zé)， 相互協(xié)調(diào)，共同做好物業(yè)管理服務(wù)工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府應(yīng)高度重視物業(yè)管理服務(wù)，安排 專(zhuān)人負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，協(xié)調(diào)物 業(yè)管理服務(wù)與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。物 業(yè)服務(wù)企業(yè)崗位可按規(guī)定享受公益性崗位補(bǔ)貼。第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第七條 業(yè)主在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的

4、約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的 服務(wù)；（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;（三）提出制定和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（六）委托代理人參加業(yè)主大會(huì)；（七）推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；（八）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（九）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（十）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況 享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（以（十一）監(jiān)督住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金 下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的使用執(zhí)行情況；（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）遵守

5、物業(yè)管理服務(wù)的法律、法規(guī)和規(guī)章；（二）遵守業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的 使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（四）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出 的決定；（五）按照合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）按照有關(guān)規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（七）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理與服務(wù)活動(dòng)；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第九條 沒(méi)有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代 表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主 戶數(shù)少于 100 戶的，物業(yè)管理的自治組織形式可以由業(yè)主自主決 定。第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主

6、大會(huì)。業(yè)主大會(huì) 應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的 合法權(quán)益。業(yè)主可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)超過(guò) 100 戶的，可以按一定比例推 選業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議（以下統(tǒng)稱(chēng)為業(yè)主大會(huì)） 。業(yè) 主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外 推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)入住率達(dá) 50 以上的，或者 入住率達(dá) 30 以上， 物業(yè)交付使用一年以上， 應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī) 定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事 處、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)

7、域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的 劃分，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)該物業(yè)的區(qū)域規(guī)劃和共用設(shè)施 設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃定。第十二條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋按一戶一票計(jì)算；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積 100 平方米一票計(jì)算，不足 100 平方米但有單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證的，以 100 平方米計(jì)算 ， 100 平方米以上的以 100 平方米為一個(gè)單位四舍五入計(jì)算。 單個(gè) 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)最高不能超過(guò)全部投票權(quán)數(shù)的30 %。第十三條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：（一）制訂、修改業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

8、；（四）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用執(zhí)行情況， 按有關(guān)規(guī)定決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金的續(xù)籌方案；（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施 設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（六）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事情；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大 會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。 經(jīng) 20% 以上 的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)在接到業(yè) 主提議后 15 日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以 采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域

9、內(nèi)持有二分之 一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)做出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一 以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)做出制訂和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī) 則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案等 重大決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二 以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)做出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。第十六條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi) 15 日前通 知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)可以邀請(qǐng)社區(qū)居民委員會(huì)和人大代表列席 會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。第十七條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì) 負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職

10、責(zé)：（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服 務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié) 助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主規(guī)約的實(shí)施；（五）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督；（六）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 第十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)人 數(shù)應(yīng)當(dāng)是 5-15 名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼 職。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)選舉產(chǎn)生主任 1 名和副主任 1-2 名，業(yè) 主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召

11、集，召開(kāi)會(huì)議必須 有過(guò)半數(shù)委員出席，所做決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上 同意。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第十九條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，自選舉產(chǎn)生之 日起 30 日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè) 主規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產(chǎn)行政 主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府備案，并由縣區(qū)房地產(chǎn)行政 主管部門(mén)出具備案證明。第二十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿 2 個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大 會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起 10 日內(nèi)，將其保管 的檔案、文件、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆 業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。第

12、二十一條 業(yè)主規(guī)約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、 維護(hù)、管理等方面的行為守則， 對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。第二十二條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方 式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員 任期等事項(xiàng)做出約定。第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不 得做出與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理服務(wù)無(wú) 關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的， 由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正或撤銷(xiāo)其決 定，并通告全體業(yè)主。第二十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企 業(yè)、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行各自的職責(zé)，密切配合，共同

13、做好 物業(yè)服務(wù)管理和社區(qū)建設(shè)工作。（一）業(yè)主委員會(huì)接受業(yè)主大會(huì)的委托，監(jiān)督、配合物業(yè)服 務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)；協(xié)助公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居民委員會(huì)做好物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、社區(qū)建設(shè)等工作。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法經(jīng)營(yíng)，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督， 按照合同約定為業(yè)主提供服務(wù)；聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)的有關(guān)意 見(jiàn)，改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)質(zhì)量和水平。（三）社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，引導(dǎo)業(yè)主 和物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)管理與社區(qū)管理相結(jié)合。第二十五條 首次業(yè)主大會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由原建設(shè)單位承擔(dān)。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)?？?以從產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益中列支。業(yè)主大會(huì)和

14、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用等具體 事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢(xún)。第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格、獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，并以從事物業(yè)服務(wù)為主業(yè) 的企業(yè)實(shí)體。第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的 認(rèn)定審核工作，對(duì)符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證 書(shū)。并接受省建設(shè)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。第二十八條 從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的人員應(yīng)按照國(guó)家有 關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)，并報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部

15、門(mén)登記備 案。第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)服務(wù) 工作制度；（二）按照價(jià)質(zhì)相符的原則，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和按規(guī)定應(yīng) 收取的其他費(fèi)用；（三）選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)；（四）開(kāi)展其他多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力；（五）簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，有權(quán)退出該項(xiàng)物業(yè)服 務(wù)。（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：（一）執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（二）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益；（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；（四）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn) 和收支情況，以及經(jīng)營(yíng)

16、共用配套設(shè)施的收支情況，接受有關(guān)部門(mén) 的質(zhì)詢(xún)和審計(jì)；（五）勸阻違章搭建等其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻 不聽(tīng)的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)；（六）接受政府有關(guān)行政主管部門(mén)的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會(huì)的自律 管理；（七）協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù) 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第四章 前期物業(yè)管理第三十一條 新建住宅小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù) 企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，并 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積 5 萬(wàn)平方米以上項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開(kāi) 招投標(biāo)；3 萬(wàn)平方米以上 5 萬(wàn)平方米以下（含 5萬(wàn)）項(xiàng)目，可以采

17、 用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式； 3 萬(wàn)平方米以下（含 3 萬(wàn)）或投標(biāo)人少于 3 個(gè) 的項(xiàng)目，在市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督下，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū) 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議招標(biāo)的方式。第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督下，按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作：（一）預(yù)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在申報(bào)辦理商品房預(yù)售許 可證之前完成；（二）新建現(xiàn)售住宅商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售前30 日內(nèi)完成；（三）非出售的新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前 90 日內(nèi)完 成；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)之日起 30 日內(nèi)，與中標(biāo)的物業(yè)服 務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén) 備案。簽訂前期物業(yè)服

18、務(wù)合同期限不超過(guò)三年。三年內(nèi)業(yè)主委員會(huì) 重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。第三十三條 前期物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容是：（一）建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系；（二）設(shè)計(jì)管理服務(wù)模式，草擬物業(yè)服務(wù)制度，編寫(xiě)物業(yè)服 務(wù)規(guī)約建議書(shū)；（三）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；（四）辦理移交承接驗(yàn)收事宜；（五）在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，按照前期物業(yè)服 務(wù)合同的約定實(shí)施物業(yè)服務(wù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，給予物業(yè)服務(wù) 企業(yè)相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)，具體內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中 約定。第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)

19、， 違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定，但不得侵害物業(yè) 買(mǎi)受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人 明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守 業(yè)主臨時(shí)規(guī)約予以書(shū)面承諾。第三十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng) 包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂前期 物業(yè)服務(wù)協(xié)議。第三十六條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于住宅小區(qū)總建筑面積2 %。的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理服務(wù)用房，但最低不能低于 40 平方米。物業(yè)管理 服務(wù)用房

20、應(yīng)在地面以上，具備使用功能，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅小區(qū)全 體業(yè)主共有。建設(shè)單位配置的物業(yè)管理服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行 物業(yè)管理服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房、業(yè)主公共活動(dòng)用 房和物業(yè)管理商業(yè)用房等。第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托方按照房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的承接驗(yàn)收辦法進(jìn)行承接驗(yàn)收。第三十八條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向 物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套 設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明資料；（四）物業(yè)管理服務(wù)所必需的其

21、他資料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)起 30 日內(nèi)將以上資 料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止 時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。第三十九條 物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè) 單位相互獨(dú)立、脫鉤經(jīng)營(yíng)的制度。建設(shè)單位的管理人員不得兼任物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層以上的管 理人員。所建物業(yè)辦理了承接驗(yàn)收手續(xù)移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，建 設(shè)單位不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)移 交物業(yè)的保修責(zé)任。在保修期限內(nèi)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān) 物業(yè)保修范圍內(nèi)的維修責(zé)任。第五章 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)第四十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物

22、業(yè)管理。 其中分期建設(shè)的物業(yè)， 只能委托同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)委托給他人， 如因委托造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。第四一條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及 時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，參照建設(shè)部統(tǒng)一印制的示范文本，訂立物 業(yè)服務(wù)合同，并在該區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括：（一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；（二）雙方的權(quán)利和義務(wù)；（三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；（五）物業(yè)管理用房的使用、管理和收入分配辦法；（六）專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用方面的約定；（七）合同的有效期

23、限、合同終止和解除的約定；（八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（九）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。第四十二條 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)主要內(nèi)容包括：（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理；（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)；（四）物業(yè)裝飾裝修管理;（五）應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的特約服務(wù)；（六）物業(yè)檔案資料的管理；（七）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定， 提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人 身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè) 服務(wù)合同中沒(méi)有特

24、別約定的事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。舊老住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的，可根據(jù)住宅 小區(qū)的實(shí)際情況和業(yè)主的需求訂立物業(yè)服務(wù)合同，明確相應(yīng)的服 務(wù)事項(xiàng)。第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限滿前90 日，以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)接到告知書(shū)起30 日內(nèi)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論決定選聘事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大 會(huì)會(huì)議結(jié)束后 7 日內(nèi)，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)在業(yè) 主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后 7 日內(nèi)以書(shū)面形式通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物 業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿后 7 日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)或新選聘的物

25、業(yè) 服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計(jì)后的費(fèi)用賬 冊(cè)以及本辦法第三十八條規(guī)定的有關(guān)資料等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商一致，可以提前解 除物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合 同的條件出現(xiàn)時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。但應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，并 按上款規(guī)定辦理移交手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)單方提出解除物業(yè)服務(wù)合同，另 一方持有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的 效力。第四十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開(kāi)、質(zhì) 價(jià)相符的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：（一）普通住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按價(jià)格

26、管理權(quán)限由政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房 地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、 服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)規(guī)模等因素制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，并定期公 布。通過(guò)前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)按價(jià) 格管理權(quán)限報(bào)政府價(jià)格行政主管部門(mén)備案，并作為前期物業(yè)服務(wù) 收費(fèi)的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中與物 業(yè)買(mǎi)受人預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。已成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委 員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在 物業(yè)服務(wù)合同中約定。（二）非普通住宅及非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)前期物業(yè)管理服務(wù)階段由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在 服務(wù)合同中

27、約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；已成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主與 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第四十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額 交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項(xiàng)為理 由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使 用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，使用人違約的，業(yè)主負(fù)連 帶責(zé)任。納入物業(yè)管理服務(wù)范圍的竣工物業(yè)，尚未出售或者因開(kāi)發(fā)建 設(shè)單位的原因，未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè) 單位全額交納。已交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用自物業(yè)交付次月 起計(jì)收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用連續(xù)超過(guò)三 個(gè)月的房屋，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后

28、，從第四個(gè)月開(kāi)始，其 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 70% 的標(biāo)準(zhǔn)繳納。納入物業(yè)管理服務(wù)范圍的物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者 原物業(yè)使用人應(yīng)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其它費(fèi)用， 買(mǎi)受人或者現(xiàn)物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議后， 再到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以事項(xiàng)：（一）物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和按規(guī)定提取的福 利費(fèi)用；（二）物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、 維護(hù)費(fèi)用, 但不包括大修、中修費(fèi)用；（三）物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）物

29、業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理利潤(rùn)及稅金；（九）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況， 應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān) 督和質(zhì)詢(xún)。第四十九條 政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管 部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服 務(wù)合同約定以外的代辦、特約服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。第五十一條 物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供 熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用，以該 用戶計(jì)量器具顯示的量值為收費(fèi)依據(jù)。終端用戶是指接受供水

30、、供電、供氣、供熱以及通信、有線 電視等服務(wù)的具有最終合法分戶產(chǎn)權(quán)的使用業(yè)主。水、電、暖、 氣等在業(yè)主專(zhuān)有部分以外的管線、網(wǎng)上的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)， 不能向業(yè)主分?jǐn)偂Ｉ鲜鲇嘘P(guān)行業(yè)，未收費(fèi)到終端用戶產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承 擔(dān)，供應(yīng)單位不得借壟斷行業(yè)的優(yōu)勢(shì)，將不合理收費(fèi)強(qiáng)加于物業(yè) 服務(wù)企業(yè)。上述單位向業(yè)主或者其它使用人收取服務(wù)費(fèi)用的，可以委托 相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，雙方簽訂有償服務(wù)合同。任何單位不得 向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第五十二條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè) 裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng) 當(dāng)及時(shí)勸阻，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在

31、接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法 對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門(mén)共同做好物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在 采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助 做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公共秩序維護(hù)人員，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī) 定。應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)政審、培訓(xùn)后方可上崗。在維護(hù)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域 內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極履行職責(zé)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益第五十四條物業(yè)使用人在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù) 由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主規(guī)約 的約定。物業(yè)使用人違反本辦法的規(guī)定和業(yè)主規(guī)約的約定，業(yè)主應(yīng)當(dāng) 承擔(dān)連帶責(zé)

32、任。第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)第五十五條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照規(guī) 劃部門(mén)核定的內(nèi)容實(shí)施，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能和建筑 布局。已列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本的公共配套設(shè)施，屬于非營(yíng) 業(yè)性公共配套設(shè)施，除社會(huì)公益性配套設(shè)施以外，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè) 主所有，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代為登記，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得銷(xiāo) 售或以其它方式處置其使用權(quán)。未列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本的公共配套設(shè)施，屬于營(yíng)業(yè) 性公共配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸投資人所有，但交付使用后應(yīng)納入住宅 小區(qū)統(tǒng)一管理。新建住宅小區(qū)的車(chē)庫(kù)（含機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)）屬住宅小區(qū)規(guī) 劃停車(chē)位控制指標(biāo)以?xún)?nèi)的，按非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施認(rèn)定，列入 住宅小區(qū)商品房建設(shè)成

33、本，不得對(duì)外銷(xiāo)售，交付使用后，由業(yè)主 委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理。業(yè)主確需改變公共配套設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手 續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共配套設(shè)施用 途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān) 手續(xù)。第五十六條 新建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售單位在商品房銷(xiāo) 售中，應(yīng)將公共配套設(shè)施實(shí)施計(jì)劃在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示，并告知購(gòu)房 人；辦理權(quán)屬初始登記時(shí)，應(yīng)按公共配套設(shè)施的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分登 記。舊老住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)按有關(guān)規(guī) 定對(duì)被占用或閑置的公共配套設(shè)施進(jìn)行清理、清退或調(diào)整；根據(jù) 規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要，補(bǔ)建必要的配套設(shè)施；用于物業(yè) 管理服務(wù)。

34、第五十七條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè) 管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、 場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù) 企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的 同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地， 在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第五十八條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等 單位，承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù) 責(zé)任。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企 業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。前款規(guī)定的單位因維修、 養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用

35、、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事前通知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時(shí)恢復(fù) 原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。第五十九條 物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；（二）擅自改變房屋用途；（三）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、擅自改 變公共配套設(shè)施使用功能；（四）私搭亂建；（五）侵占綠地、毀壞綠化；（六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；（七）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等 危險(xiǎn)物品，或者超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物、發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；（八）未經(jīng)批準(zhǔn)擺設(shè)攤點(diǎn)；（九）無(wú)序停放車(chē)輛；（十）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、舌L 刻畫(huà)；（十一）利用物業(yè)從事危害公共利益或者

36、侵害他人正當(dāng)權(quán)益 的活動(dòng)；（十二）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；（十三）法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。第六十條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知物 業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注 意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人擅自損壞房屋結(jié)構(gòu)行為的， 應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并及時(shí)向房地產(chǎn)行政管理部門(mén)報(bào)告。第六十一條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益 或者影響他人正常使用等情況時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)及 時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù) 時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè) 損壞或

37、者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。第六十二條 房屋在國(guó)家規(guī)定的保修期滿以后的維修責(zé)任， 按照下列規(guī)定承擔(dān)：（一）房屋室內(nèi)非共用部位和非共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主自行 維修；（二）房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主或業(yè)主委員 會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他專(zhuān)業(yè)維修單位進(jìn)行維修，費(fèi)用由全體 業(yè)主共同承擔(dān)。第六十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單 幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納 專(zhuān)項(xiàng)維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。如遇房屋拆遷，整體改造或因不 可抗力等因素致使房屋毀壞、滅失的，尚未支付使用的，應(yīng)當(dāng)全額 退還業(yè)主，部分支付使用的，將剩余部分退還業(yè)主。如遇有房屋所

38、 有權(quán)轉(zhuǎn)讓等變更情形的，則實(shí)行“維修資金隨房走”的原則，負(fù)責(zé) 管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備的維修、更新和改造，其存儲(chǔ)利息應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾 存使用，不得挪作他用。未歸集專(zhuān)項(xiàng)維修資金的住宅小區(qū)，其專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收繳， 成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)委托相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收 歸集；尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)在征得占總 人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，委托相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收 歸集。住宅用房每月每平方米按元的標(biāo)準(zhǔn)繳納歸集，非住宅用房 每月每平方米按元的標(biāo)準(zhǔn)繳納歸集。委托相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收歸集到的專(zhuān)項(xiàng)維修資金

39、，嚴(yán)格按 照財(cái)政部和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法的 有關(guān)規(guī)定管理和使用。政府設(shè)立物業(yè)應(yīng)急和維修專(zhuān)項(xiàng)資金，專(zhuān)門(mén)用于物業(yè)應(yīng)急維修 和管理。第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有的公共配套設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后， 按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。其收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦費(fèi)用 后，應(yīng)當(dāng)將收益全部用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，但合同另有 約定的除外。第七章罰則第六十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù) 企業(yè)的，根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第五十七條規(guī)定，由房地 產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處 10 萬(wàn)元以 下的罰款。第六十六條 建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l 例第五十八條規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并 處 5 萬(wàn)元以上 20 萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失