均價(jià)確定及價(jià)格策略(20210313004335)

1、中原地產(chǎn) CENTALINE CHINA 中18 Bl I 東方尊峪均價(jià)確定及價(jià)格策略 均價(jià)確定及價(jià)格策略 中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司 東方尊峪項(xiàng)目組 目錄 一、 均價(jià)制定 1. 定價(jià)方法 2. 定價(jià)影響因素 3. 參考樓盤(pán) 4. 參考均價(jià)制定 5. 最終價(jià)格確認(rèn) 1 中原地產(chǎn) CEHTALINE CHINA 中 SI 圳 東方尊峪均價(jià)確定及價(jià)格策略 L 5 均價(jià)制定 1.定價(jià)方法 二、價(jià)格策略 1. 銷(xiāo)售階段 2. 價(jià)格策略 3. 階段優(yōu)惠 4. 付款方式折扣 5. 賬面價(jià)格計(jì)算 6. 價(jià)格表制作原則 2. 定價(jià)影響因素 本項(xiàng)目在對(duì)參考樓盤(pán)進(jìn)行比較確定均價(jià)的過(guò)程中，主要考慮以下因素的影響：

2、 片區(qū)因素：區(qū)位、升值潛力、交通、周邊配套、周邊環(huán)境 產(chǎn)品綜合質(zhì)素：景觀(guān)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套、物業(yè)管理、發(fā)展商品牌、宣傳包裝、工程進(jìn)度。 以上評(píng)分考慮點(diǎn)是根據(jù)中原多年?duì)I銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)豪宅客戶(hù)的把握，并根據(jù)不同因素對(duì)客戶(hù)購(gòu)房產(chǎn)生影響的程度，分別賦予不同的 分值（見(jiàn)參考樓盤(pán)綜合評(píng)比表）。 根據(jù)中原經(jīng)驗(yàn)及結(jié)合市場(chǎng)需求（各項(xiàng)因素對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)的心理價(jià)位影響程度大?。┰u(píng)定定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定 本物業(yè)綜合素質(zhì)。（各因素之權(quán)重分析見(jiàn)下表） 中原地產(chǎn) CEHTA LINE CHINA 4 si 圳 東方尊峪均價(jià)確定及價(jià)格策略 區(qū)域位置 14% 升值潛力 8% 物業(yè)管理7% 交通7% 小區(qū)配套8%

3、戶(hù)型結(jié)構(gòu)10% 景觀(guān)12% 周邊環(huán)境8% 工程進(jìn)度5匯宣傳包裝6% 發(fā)展商品牌7% 周邊配套8% 區(qū)域位置 p升值潛力 I.交通 r周邊配套 I :周邊環(huán)境 1.1景觀(guān) -戶(hù)型結(jié)構(gòu) 廠(chǎng)小區(qū)配套 物業(yè)管理 發(fā)展商品牌 工程進(jìn)度 |宣傳包裝 在評(píng)價(jià)各影響因素的時(shí)候，區(qū)位方面我們主要考慮項(xiàng)目所在區(qū)位的地段價(jià)值、發(fā)展前景；對(duì)景觀(guān)的評(píng)價(jià)，主要考慮了項(xiàng)目外部景 觀(guān)資源及內(nèi)部景觀(guān)（園林），同時(shí)將項(xiàng)目的視野開(kāi)闊度也作為了衡量項(xiàng)目景觀(guān)優(yōu)劣的一個(gè)方面；戶(hù)型結(jié)構(gòu)方面，在戶(hù)型的方正、布局 合理等方面各樓盤(pán)表現(xiàn)均較好，評(píng)價(jià)戶(hù)型優(yōu)劣，主要考慮戶(hù)型設(shè)計(jì)是否有特色，及帶給客戶(hù)的附加值；交通方面，考慮了路網(wǎng)的完善、 便利程度；

4、而在宣傳包裝方面，根據(jù)宣傳包裝所體現(xiàn)的項(xiàng)目定位來(lái)評(píng)價(jià)。 3. 參考樓盤(pán) 鴻景翠峰、梧桐半山、淘金山 ? 鴻景翠峰是近鄰的樓盤(pán)，項(xiàng)目景觀(guān)和戶(hù)型都較為相近，具有較高的參考價(jià)值，賦予權(quán)重50%。 ? 梧桐半山同是梧桐山的半山山景樓盤(pán)，雖然項(xiàng)目身處沙頭角，但距離東方尊峪不遠(yuǎn)，且小高層部分戶(hù)型相同，具有一定參考 # 東方尊峪均價(jià)確定及價(jià)格策略 中原地產(chǎn) CEHTALINE QMINA 中 31 圳 價(jià)值，賦予權(quán)重20%。 ? 淘金山是羅湖大盤(pán)，在項(xiàng)目規(guī)模、體量和檔次都和項(xiàng)目較為接近，同樣具有參考價(jià)值，賦予權(quán)重30% 4. 參考均價(jià)制定 參考樓盤(pán)綜合評(píng)比表: 項(xiàng)目稱(chēng) 東方尊峪 鴻景翠峰 梧桐半山 淘金山

5、參考權(quán)重 50% 20% 30% 項(xiàng)目分值 PX Pa Pb Pc 12000 11000 12000 區(qū)位14 7 7 6 9 羅湖蓮塘與鹽田父界處 羅湖蓮塘與鹽田父界處 鹽田沙頭角片區(qū) 羅湖東湖水庫(kù)旁 升值 8 潛力 7 7 6 7 地段較偏、景觀(guān)資源良好、 社區(qū)規(guī)模大 定位過(guò)咼、價(jià)格偏咼、規(guī)模偏 小 區(qū)位優(yōu)勢(shì)小、價(jià)格稍高 大社區(qū)、中端定位、中端 價(jià)格 父通7 5 5 4 6 路網(wǎng)待元善，公父有待元 善 路網(wǎng)有待元善，公父有待元善 路網(wǎng)狀態(tài)較差 路網(wǎng)完善、公父系統(tǒng)不完 善 周邊C 8 配套 5 5 5 6 周邊無(wú)配套 周邊無(wú)配套 周邊無(wú)配套 周邊配套較少 7 中原地產(chǎn) CEHTALINE

6、匚HINA 中 1 豊 圳 東方尊峪均價(jià)確定及價(jià)格策略 周邊 環(huán)境 8 6 6 6 6 周邊山居環(huán)境好、居住氛 圍較差 周邊山居環(huán)境好、居住氛圍較 差 周邊山居環(huán)境好、居住 氛圍較差 周邊環(huán)境清幽、但治安存 在隱患 景觀(guān) 12 11 10 10 10 山景資源好、園林景觀(guān)優(yōu) 勢(shì)大，視野較開(kāi)闊 山景資源良好、園林打造稍欠 缺，視野稍欠缺 山景資源良好、園林打 造一般、視野稍欠缺 山景資源較好、兼有湖景， 視野稍欠缺 戶(hù)型 結(jié)構(gòu) 10 7 8 9 8 部分入戶(hù)花園、全部大陽(yáng) 臺(tái)、部分復(fù)式 客廳“廊院”設(shè)計(jì) 次臥帶大陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)數(shù) 量較多，部分廳房連陽(yáng) 臺(tái) 弧型觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)、270度超 大凸窗、雙主臥設(shè)計(jì)

7、 小區(qū) 配套 8 7 5 5 8 幼兒園、大型商業(yè)、會(huì)所 配套 會(huì)所配套規(guī)模較小 會(huì)所、商業(yè)配套一般 小學(xué)、幼兒園。但商業(yè)會(huì) 所配套較欠缺 物業(yè) 管理 7 5 5 7 5 自管 自管 世邦魏理仁仕 自管 發(fā)展 商品 牌 7 7 6 5 5 經(jīng)過(guò)天琴灣的面世，品牌 具備較高知名度 較為低調(diào)，有一些成功的中檔 項(xiàng)目 較知名小戶(hù)型發(fā)專(zhuān)業(yè)戶(hù)， 豪宅經(jīng)驗(yàn)不足 無(wú)其他大型開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 工程 5 4 5 4 5 進(jìn)度 大部分封頂，小部分主體 施工 已封頂 主體施工 已封頂 宣傳 包裝 6 4 5 5 6 半山國(guó)際大宅，包裝展示 相對(duì)欠缺 梧桐山首席豪宅，包裝較到位 北美原鄉(xiāng)、綠色典范 “一步山湖，一宅天下” 。

8、羅湖首席山水豪宅 合計(jì) 100 75 74 72 81 東方尊峪一期參考均價(jià)=E（參考物業(yè)均價(jià)pi -參考物業(yè)比重X參考物業(yè)權(quán)重）X東方尊峪比重i=a、b、c 按以上公式計(jì)算，東方尊峪一期參考均價(jià)為：11706元/平方米 9 中原地產(chǎn) CEHTALNE QMINA 中 露圳 東方尊峪均價(jià)確定及價(jià)格策略 5. 最終價(jià)格修正 1）宏觀(guān)市場(chǎng)走勢(shì)分析 今年5月份以來(lái)，政府有關(guān)打壓房地產(chǎn)泡沫的措施層出不窮，項(xiàng)目受影響較大的是： ? 提高首付成數(shù)的規(guī)定對(duì)90平米以上的項(xiàng)目大面積單位產(chǎn)生一定影響； ? 二手房轉(zhuǎn)讓的年限由兩年增加到五年，短期的投資者開(kāi)始徘徊； 客戶(hù)心理期望值急速下降，房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)明顯放緩，

9、房?jī)r(jià)也開(kāi)始呈現(xiàn)停滯且稍為回落。據(jù)中原市場(chǎng)調(diào)查部門(mén)跟蹤研究，羅湖區(qū) 的成交量創(chuàng)下了上半年的最低峰。成交量也比 5月份下降了 45%。其原因一方面是由于開(kāi)發(fā)商放緩了推盤(pán)的速度，供給減少，另一方 面是由于國(guó)六條的影響，購(gòu)房者也猶豫不決。 2）豪宅市場(chǎng)樓盤(pán)銷(xiāo)售近況 ? 萬(wàn)科金域藍(lán)灣3期積累接近2000批客戶(hù)，開(kāi)盤(pán)成交230套左右，一天售罄的日子一去不復(fù)返； ? 卓越淺水灣前期積累2000多個(gè)籌，5月20日開(kāi)盤(pán)擱淺，至今銷(xiāo)售套數(shù)僅80多套； ? 鴻景翠峰5月開(kāi)盤(pán)至今（截止至2006-9-1），也只成交71套； ? 名家富居8月5日解籌，2000批誠(chéng)意客戶(hù)最后成交100套單位，消化了總體量的不足十分之一。

10、 政府宏觀(guān)調(diào)控措施的出臺(tái)，對(duì)豪宅市場(chǎng)形成了較大的沖擊，一些傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域的各樓盤(pán)解籌及銷(xiāo)售現(xiàn)狀陷入低潮，蓮塘片區(qū)這 個(gè)非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，客戶(hù)更是抱冷眼旁觀(guān)的態(tài)度，豪宅市場(chǎng)在不斷發(fā)出“市場(chǎng)低潮”來(lái)襲的警報(bào)。 3）片區(qū)住宅價(jià)格走勢(shì) 羅湖歷年成交均價(jià) 銷(xiāo)售均價(jià) 增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源中原深港研究中心 11 上漲幅度不大，這個(gè)和羅湖的發(fā)展空間漸漸減 ? 從羅湖區(qū)歷年的成交均價(jià)可以看出，過(guò)去三年的住宅均價(jià)都有穩(wěn)步的升幅，但 少的區(qū)域發(fā)展屬性有很緊密的聯(lián)系 東方尊峪均價(jià)確定及價(jià)格策略 中原地產(chǎn) CEHTALINE CHINA 中 at 圳 羅湖區(qū)商品6月住宅銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)比 指標(biāo) 總金額（元） 建筑面積均價(jià) 2006

11、年6月 184160589.5 9520 2006年7月 169265996 8969 環(huán)比增長(zhǎng) -8.00% -5.70% 同比增長(zhǎng) -60.13% 8.37% ? 7月羅湖區(qū)整體的成交均價(jià)約8969元/平方米，環(huán)比減少了 5.7%,同比增長(zhǎng)8.37%,從上表得出，7月銷(xiāo)售總金額仍然持下 降趨勢(shì)，房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，造成本月房?jī)r(jià)下降主要是因?yàn)?月份全區(qū)主要還是消化存量樓盤(pán)，新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)陽(yáng)光綠地家園的成 交量占全區(qū)總成交量的比例不到50%雖然其銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到11000元/平方米（帶裝修），但是也不足以拉高整個(gè)片區(qū)的均價(jià) 羅湖區(qū)商品住宅銷(xiāo)售數(shù)據(jù)對(duì)比 指標(biāo) 總套數(shù) 總建筑面積（川） 06年06月 372

12、28913.39 06年07月 285 18871.5 環(huán)比增長(zhǎng) -23.39% -34.73% 13 中原地產(chǎn) CENTALINE CHINA 中 SI 圳 東方尊峪均價(jià)確定及價(jià)格策略 同比增長(zhǎng) -76.75% -74.79% ?自3月份以來(lái)，羅湖區(qū)成交量一直在下降，7月份，成交量仍然大幅下降，根據(jù)中原深港研究中心的數(shù)據(jù)，7月成交量仍然 保持下降趨勢(shì)，成交單位約285套，比6月下降23.39%,同比去年同期降低了 76.75%;成交總面積僅為18871.5平方米， 比6月下降34.73%，成交量是2006年以來(lái)最低的一個(gè)月。 ?另一方面，6月初出臺(tái)的深圳國(guó)十五條表現(xiàn)了深圳政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的

13、決心，由于這一政策的影響，置業(yè)者的觀(guān)望氛圍越 來(lái)越濃。在新政出臺(tái)的關(guān)口上，部分置業(yè)者開(kāi)始猶豫是否買(mǎi)房，更多的人選擇了繼續(xù)觀(guān)望市場(chǎng)的走勢(shì)。 小結(jié)：整個(gè)羅湖片區(qū)樓市也進(jìn)入一個(gè)相對(duì)冷靜期，成交量的急劇減少、成交價(jià)格的穩(wěn)定的小幅上升，表明樓市由于政策的影 響，眾多豪宅客戶(hù)（包括投資客）出現(xiàn)了持幣觀(guān)望態(tài)度，因此這部分客戶(hù)對(duì)于政策及價(jià)格有相當(dāng)高的關(guān)注度和敏感度。 4）東方尊峪現(xiàn)狀分析 東方尊峪現(xiàn)在登記了 1500名的客戶(hù)，但是在沒(méi)有梳理客戶(hù)的情況下，客戶(hù)的誠(chéng)意度未能確定?，F(xiàn)場(chǎng)的交通及停車(chē)位不具備現(xiàn)場(chǎng)開(kāi) 盤(pán)的環(huán)境，肯定會(huì)影響開(kāi)盤(pán)效果。 根據(jù)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)前期對(duì)誠(chéng)意客戶(hù)的意向統(tǒng)計(jì)以及銷(xiāo)售人員和客戶(hù)的溝通表明，大部分

14、客戶(hù)的心理價(jià)位區(qū)間集中在8000-10000元/平米, 前期定價(jià)過(guò)高的話(huà)，很多客戶(hù)會(huì)覺(jué)得難以接受，容易造成開(kāi)盤(pán)期不暢的結(jié)果。如果開(kāi)盤(pán)期銷(xiāo)售不暢，再降價(jià)處理，一方面前期客戶(hù)容 易產(chǎn)生責(zé)難，另一方面容易造成項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值下降的形象，使得中期的銷(xiāo)售陷入困境。 鑒于市場(chǎng)因素、片區(qū)狀態(tài)、項(xiàng)目本身情況等綜合因素，本項(xiàng)目的一期的定價(jià)原則及目標(biāo)是：一期在保證價(jià)格的情況下，追求銷(xiāo)售 速度最大化，以一期的熱銷(xiāo)帶出二期單位，在二期單位中追求利潤(rùn)值！ 5）東方尊峪價(jià)格確定 參考與本項(xiàng)目毗鄰且戶(hù)型定位較接近的鴻景翠峰，雖然項(xiàng)目規(guī)模及景觀(guān)面沒(méi)有本項(xiàng)目?jī)?yōu)勝，但其展示條件較為良好及搶了市場(chǎng)先 機(jī)，以12000元/平米的均價(jià)發(fā)售

15、，仍然得到以開(kāi)盤(pán)三個(gè)月 66套的慘淡結(jié)果。這個(gè)和其脫離市場(chǎng)盲目定價(jià)脫離不了關(guān)系。 為避免本項(xiàng)目的定價(jià)更具時(shí)效性和市場(chǎng)依據(jù)，本項(xiàng)目定價(jià)的時(shí)候需要考慮到市場(chǎng)的不穩(wěn)定性因素，因此，中原認(rèn)為需要考慮片區(qū) 整體二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)及三級(jí)市場(chǎng)近期成交價(jià)格作為參考，根據(jù)其影響和參考價(jià)值取其恰當(dāng)?shù)谋壤?，最后得出修正后的?xiàng)目均價(jià)。 羅湖區(qū)二手住宅半年度成交均價(jià) 單位：元/平方米 15 中原地產(chǎn) CEHTALINE CHINA 中 31 圳 東方尊峪均價(jià)確定及價(jià)格策略 數(shù)據(jù)來(lái)源中原深港研究中心 羅湖歷年成交均價(jià) 單位：元/rf 銷(xiāo)售均價(jià) 一增長(zhǎng)率 如上圖所示，06年上半年羅湖區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)為 7480元/平米，二

16、級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)為9678元/平米，根據(jù)市場(chǎng)影響的敏感性 分析，各取20%的比重對(duì)東方尊峪一期的價(jià)格進(jìn)行修正： 東方尊峪市場(chǎng)比較價(jià)格 羅湖二級(jí)市場(chǎng)06年上半年整體價(jià)格 羅湖三級(jí)市場(chǎng)06年上半年整體價(jià)格 總計(jì) 價(jià)格 11706 9678 7480 比重 60% 20% 20% 7024 1936 1496 10455 最后得出經(jīng)過(guò)市場(chǎng)比較的東方尊峪的價(jià)格為10455元/_平米。 因而中原建議：I 東方尊峪一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)定為10455元/ M 如果開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售非常順暢，成交量高于60%，可將價(jià)格分兩階段各提升5% (銷(xiāo)售率達(dá)60%和80%兩階段) 一期最后實(shí)現(xiàn)均價(jià) 10455X 60%+1045泳 20%

17、 (1+5% +104550X 20% 闆 JT ill 由于項(xiàng)目周邊環(huán)境雜亂、容積率高，目前很多客戶(hù)的心理價(jià)位都在8000-10000元/M左右。所以開(kāi)盤(pán)價(jià)格不宜過(guò)高，以免與客 戶(hù)心理價(jià)位相差過(guò)大，造成解籌率低下。 中原建議，采用“低開(kāi)高走，走勢(shì)平緩”的價(jià)格策略，前期和后期優(yōu)惠可以較大，中期可以稍小，呈兩頭低中間高的曲線(xiàn)；但是各 個(gè)階段的實(shí)際價(jià)格相差不大，且優(yōu)惠可以用不同方式表示，以給予客戶(hù)新鮮感。如此既能保證開(kāi)盤(pán)的熱銷(xiāo)，也不會(huì)造成某個(gè)階段因?yàn)?價(jià)格過(guò)高而滯銷(xiāo)。 認(rèn)籌期的優(yōu)惠給4個(gè)點(diǎn)；強(qiáng)銷(xiāo)期可以降到2個(gè)點(diǎn)；尾盤(pán)期可以升到3個(gè)點(diǎn)。 推廣 階段 起始時(shí)間 時(shí)間段 預(yù)計(jì) 銷(xiāo)售套數(shù) 預(yù)計(jì) 銷(xiāo)售比例

18、優(yōu)惠 備注 解籌期 2006.9.15-2006.10.1 0.5個(gè) 月 500 31% 2.00% 強(qiáng)銷(xiāo)期 2006.10.2-2006.11.30 2個(gè)月 900 62% 1.00% 建議一直保持的折扣，可變 換多種形式的階段促銷(xiāo) 尾盤(pán)期 2006.12.01-2006.12.30 1個(gè)月 210 7% 2.00% 合計(jì) 3.5個(gè) -442 100% 中原地產(chǎn) CEHTALINE 匚HINA 41 盤(pán) 圳 東方尊峪均價(jià)確定及價(jià)格策略 月 3.各階 段平均優(yōu)惠 注： 平均優(yōu)惠力度：2%*61%+2%*31%+3%*8%4% 4.付款方式折扣 對(duì)發(fā)展商資金回收而言，一次性付款和銀行按揭的 資金

19、回收速度相差無(wú)幾，且為了避免日后客戶(hù)因?yàn)楦犊罘绞秸劭鄄罹噍^大, 而轉(zhuǎn)換付款方式的麻煩，中原建議采用折扣差別不大的付款方式。另外本項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較高，因此付款方式折扣少，可避免賬 面價(jià)過(guò)高。故中原建議： 一次性付款：97折 按揭付款：98折 付款方式 付款折扣 預(yù)計(jì)比例 整體優(yōu)惠力度 一次性付款 97折 10% 0.97*10%+0.98*90%=0.979 按揭付款 98折 90% 5銷(xiāo)售經(jīng)理折扣點(diǎn)保留 為了現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售率的提高，使客戶(hù)快速下購(gòu)買(mǎi)決定，按照慣例，中原銷(xiāo)售經(jīng)理都會(huì)有一個(gè)點(diǎn)的保留折扣作為逼定用，使用機(jī)率為 30% 優(yōu)惠力度為 0.01*30%=0.003 6. 帳面均價(jià)計(jì)算 在實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)各

20、階段優(yōu)惠措施后，為了保證10000元/平米的實(shí)收均價(jià)，必須將之按優(yōu)惠比例提升，給予客戶(hù)一個(gè)初始帳面均價(jià)。以 下為帳面均價(jià)計(jì)算。 1) 實(shí)收均價(jià)：元/M2 2) 付款方式折扣整體優(yōu)惠力度：0.979 3) 銷(xiāo)售經(jīng)理保留折扣0.003 4) 階段平均優(yōu)惠：1.4% 5) 總體優(yōu)惠力度：0.979* (1-1.4%) * (1-0.003)0.962 6) 帳面價(jià)格：/0.962 特別說(shuō)明：如發(fā)展商有部分折扣作特殊保留，建議提前知會(huì)中原，中原將提前將此部分折扣計(jì)算入價(jià)格表，使價(jià)格表更合理、 # 中瞬地產(chǎn) CENTALINE CHINA 中 B Ml I 東方尊峪均價(jià)確定及價(jià)格策略 更科學(xué)，避免日后造

21、成混亂。 7. 各階段價(jià)格走勢(shì) 1）初始賬面價(jià)格 第6部分計(jì)算得出初始帳面均價(jià)為10805元/M2 2）階段平均價(jià)格 推廣階段 起始時(shí)間 時(shí)間段 銷(xiāo)售比例 優(yōu)惠力度 實(shí)收均價(jià) 解籌期 2006.9.15-2006.10.07 0.5個(gè)月 68% 4.00% 10155 開(kāi)盤(pán)期 2006.10.08-2006.11.30 2個(gè)月 23% 2.00% 10367 尾盤(pán)期 2005.12.01-2005.12.30 1個(gè)月 9% 3.00% 10261 合計(jì) 3.5個(gè)月 100% 3）階段價(jià)格走勢(shì)圖 29 中原地產(chǎn) CEHTALINE CHINA 4at 圳 東方尊峪均價(jià)確定及價(jià)格策略 10400

22、各階段銷(xiāo)售價(jià)格 解籌期 尾盤(pán)期 強(qiáng)銷(xiāo)期 銷(xiāo)售階段 10350 10300 10250 格 10200 價(jià) 10150 10100 10050 10000 8. 東方尊峪價(jià)格表定價(jià)原則 1）東方尊峪價(jià)格表的具體制定方法是： 設(shè)定水平系數(shù)和垂直系數(shù)、特殊系數(shù) 3大系統(tǒng)，并針對(duì)各系統(tǒng)分別評(píng)分賦值: ? 水平系數(shù)評(píng)定：同一平面各單位，按差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分及打分。主要考慮因素及權(quán)重: 打分 因素 景觀(guān) 視野 朝向 戶(hù)型 戶(hù)型暢銷(xiāo)度 權(quán)重 30% 15% 20% 25% 10% 考慮 內(nèi)園景、山 開(kāi)揚(yáng)程度，主要指 按自然朝向，順序東南/南西南 方正度、各功能單元與戶(hù)型面積 供給稀缺程度、 角度 景資源

23、 鴻景翠峰的遮擋 /東東北/北西北/西） 匹配程度、通透通風(fēng)情況等 面積暢銷(xiāo)程度 注：各棟水平單元初步打分表已經(jīng)完成，詳見(jiàn)東方尊峪水平單元評(píng)分表，具體系數(shù)表及最終價(jià)格表將在下一步提交。 ? 垂直系數(shù)評(píng)定： ?按同一單位因?yàn)闃菍痈叩偷淖兓鹚刭|(zhì)差異進(jìn)行打分，主要包括視野景觀(guān)變化、空間感差異、心理優(yōu)越差異 等因素，且高層單位通常情況下是從上到下逐層價(jià)格遞減。 ?但定價(jià)過(guò)程中，低高樓層的層差不宜太大，因?yàn)橐轁w屬于高層，層差如果過(guò)大，會(huì)出現(xiàn)高低層總價(jià)相差非常大, 到時(shí)會(huì)出現(xiàn)底層單位被搶購(gòu)一空，剩下高層單位價(jià)格過(guò)高滯銷(xiāo)的局面，建議6層以下由于景觀(guān)影響較大，可以略為調(diào)低 價(jià)格。 ?高層除最頂三層以外，很多單位有視野障礙或?qū)σ暚F(xiàn)象，低層單位可以觀(guān)賞園景，低高層單位整體素質(zhì)