東方知音項目評估

1、沈陽豫園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2006年 1 月 目錄 、尸、 前言 一、項目概況2 二、項目進度計劃執(zhí)行和完成情況 9 三、項目質(zhì)量控制 14 四、項目成本計劃控制情況 29 五、安全生產(chǎn)、文明施工實施方面 33 六、項目部的經(jīng)驗和教訓(xùn)總結(jié) 36 七、對承包商、供應(yīng)商的綜合評估及理由 54 八、其他 67 結(jié)束語 73 、八 、， 前言 東方知音項目于 2001年 10月 22日正式開工， 2004年 1月 5日 全部交付使用。分二期開發(fā)，其中一期于 2002年 12月 30日交付， 二期于 2002年 7月 15日正式開工， 2004年 1 月 5日交付， 2004年 6 月 2 日獲得二期

2、大產(chǎn)證，銷售率達到 %，具備了后評估的條件。通 過本項目的操作， 有必要總結(jié)一下經(jīng)驗教訓(xùn)， 對后續(xù)項目開發(fā)有著重 要意義。 這次項目后評估工作在集團項目管理部指導(dǎo)下完成， 由于首次嘗 試整個項目的評估， 尤其是一期的原始資料比較欠缺， 很多偏差分析 無從著手， 整體上弱化了對管理上的標(biāo)準(zhǔn)化與量化的要求。 非常希望 集團領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門能夠?qū)Ρ緢蟾嫣岢鰧氋F意見。 、項目概況 、項目的基本情況： 東方知音北臨荻柴浜、東臨金橋路、南接博山東路、西靠棗莊路 小區(qū)主入口：博山東路 811 弄 小區(qū)次入口：棗莊路 211 號 發(fā)展商： 復(fù)地集團上海新遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷企劃： 復(fù)地集團上海策源置業(yè)顧問

3、有限公司 景觀設(shè)計： 泛亞易道 設(shè)計單位： 機械工業(yè)部第二設(shè)計研究院上海分院 施工單位： 杭州蕭山第二建筑工程有限公司（后更名為浙江國 泰建設(shè)集團有限公司） 上海錦惠建筑工程有限公司 工程監(jiān)理： 上海復(fù)遠(yuǎn)建設(shè)監(jiān)理有限公司 物業(yè)管理： 上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司 項目部主要人員： 、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo): 一期 一期總用地面積 65820M2 道路用地 8600M2 一期總建筑面積 94894.22M2 居住建筑面積毛密度 其1地上建筑面積 91266M 居住建筑面積凈密度 中地下建筑面積 3628M 人口毛密度 412 人/ha 一期建筑占地面積 15856M 人口凈密度 587 人/ha: 一期住

4、宅建筑面積 85554MT 自行車庫 1505M 一期住宅總戶數(shù) 778戶 汽車停車位 174個 容積率 其地面汽車停車位 75個 集中綠化率 15. 2% 中地下汽車停車位 99個 綠化面積 33568MT 會所 1705M 綠化系數(shù) % 商業(yè)、物業(yè) 2451M 二期 二期總用地面積 49800M2 綠化面積 19679M 二期總建筑面積 80830.75M2 綠化系數(shù) % 廿出地上建筑面積 其中 75903.8M2 道路用地面積 8340M 其1地下建筑面積J 4927M2 自行車庫 1438M 二期建筑占地面積: 2 8109.41M 地下汽車庫（兼人防） 2 3492.02M 二期住宅

5、建筑面積 2 75903.8M 汽車停車位 181個 二期住宅總戶數(shù) 686戶 甘十地面汽車停車位 83個 容積率 其地下汽車停車位 98個 集中綠化率 % 總用地面積 11.594ha 100% 其中 一期用地面積 6.614ha % 二期用地面積 4.98ha % 住宅建筑用地面積 7.358ha % 公共建筑用地面積 0.675ha % 道路用地面積 1.694ha % 公共綠地面積 1.867ha 16% 總綠化系數(shù) % 總用地平衡表 一期總戶型分配表 二期戶型分配情況 、二期主要綠化指標(biāo) 一期 二期 總用地面積 65820M 49800M? 綠地面積: 33568MT1 2 1967

6、9.45M 集中綠化面積 10000M 2 8665.13M 綠化率 2 %IM % 集中綠化率 %M % 人均綠地面積 12.3M2 7.72M2 一、二期面積匯總 總建筑面積 2 175724.97M 地上自行車庫面積 2 1504.57M 多層住宅面積 122034.95M2 地下自行車庫面積 （兼人防） 549.79M2 小咼層住宅面積 39423.16M2 半地下室自行車庫面 積 885.12M2 商場會所面積 4207.29M2 地上面積匯總 167162.43M2 地下車庫（可售） 2 1785.41M 地下面積匯總 2 7640.80M 地下車庫（兼人防） 2 5334.68M

7、 住宅面積匯總 2 161500.89M 三、建材裝修標(biāo)準(zhǔn): 結(jié)構(gòu)：沉降控制復(fù)合樁基樁*22米，純樁基樁*22米，小高層 純樁基樁*26m，多層采用磚混合結(jié)構(gòu)。樓屋面采用現(xiàn)澆 鋼筋混凝土板，底層設(shè)架空板，每層設(shè)置圈梁及構(gòu)造柱。 小高層采用短肢鋼筋混凝土框剪結(jié)構(gòu)，樓屋面采用現(xiàn)澆鋼 筋混凝土。 外墻：多層采用涂料飾面，小高層采用涂料飾面，局部采用面磚 飾面。 屋頂屋面：鋪設(shè)保溫、隔熱層及聚氯乙烯橡膠共混防水層。 門窗：入戶大門采用防盜子母門，外窗及陽臺門采用彩色 鋁合金材料，二期沿金橋路的27#31#房及36#房東 單元采用雙層玻璃，內(nèi)門客戶自理。 地面：室內(nèi)地坪采用水泥砂漿找平。 內(nèi)墻：客廳、餐

8、廳、臥室砂漿抹平，膩子批嵌。 陽臺：金屬欄桿及玻璃擋板。 電梯： 二菱電梯，七層住宅載重量550kg，十 層住宅載 重量 630kg. 門廳： 每單元建筑設(shè)置獨立、寬敞、明亮大堂，廳內(nèi)采用 地磚。 公用部位樓梯： 地面鋪設(shè)防滑地磚。 供水： 變頻供水，無屋面水箱。 電視接受系統(tǒng)： 預(yù)留二個有線電視終端（除一室一廳一個外） 。 通信系統(tǒng)： 每戶預(yù)留二門IDD電話線路，含一路電信寬帶網(wǎng)絡(luò) 線路。 水、電、煤： 一并配套到位：一戶一表（電表容量： 4KW8KW） 煤氣： 管道鋪設(shè)到戶。 車位： 355 個，其中一期 174 個，二期 181 個。 空調(diào)： 預(yù)留空調(diào)位置、擱板及空調(diào)滴水管。 智能化：

9、信息寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)， 小區(qū)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)、 一卡通車輛管理及門禁系統(tǒng)、 物業(yè)管理平臺子系 統(tǒng) 保安系統(tǒng)： 24 小時保安、電子巡更系統(tǒng)、家庭安全防范報警系 統(tǒng)、小區(qū)周邊紅外線報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控子系 統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)。 四、會所設(shè)施： 底層設(shè)有跑步機、 體操房（健身房）、咖吧。二層設(shè)有桌球房、 美容室、棋牌室、羽毛球場、乒乓球室、攀巖等休閑娛樂項目。 會所由上海星之健身俱樂部有限公司管理經(jīng)營。 五、智能化： 1、信息通信系統(tǒng)： 信息寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：采用FTTB+LAN接入方式，光纜進小區(qū)到樓, 五類線到戶。 2、CATV有線電視系統(tǒng)。 3、安全防范系統(tǒng)： 周界防越報警系統(tǒng)：采用總線制

10、，設(shè)置紅外線總線制報警器。 電子巡更系統(tǒng)：采用離線式巡更系統(tǒng)，顯示巡更時間、地點。 電視監(jiān)控系統(tǒng)： 小區(qū)所有出入口、 車庫內(nèi)及主要公共場所設(shè)置攝 像機，并帶有報警聯(lián)動功能。 4、可視對講系統(tǒng)： 總線布線，按鍵式門口機，住戶房號與按鍵一一對應(yīng)。 5、管理系統(tǒng)： （1）背景音響緊急廣播系統(tǒng)： 在小區(qū)公共場所，綠化帶設(shè)置音響。 （2）小區(qū)一卡通系統(tǒng)：地下車庫管理和 IC 卡門禁管理。 （3）智能化系統(tǒng)管理中心：安保中心和物業(yè)管理中心。 六、前期配套開發(fā)管理概況 前期與配套方面主要工作有三塊：一是 3100m2 的接待中心 （該建筑為代建項目）；二是萬m2的一期住宅項目；三是二期萬 m2住宅項目。 二

11、、項目進度計劃執(zhí)行和完成情況 在項目時間管理上，項目部認(rèn)真做好各項進度計劃 , 組織各項活 動的實施，并在項目開展過程中及時跟蹤、調(diào)整，采取相應(yīng)的進度措 施，根據(jù)預(yù)定的計劃在前期、配套及現(xiàn)場施工等方面得到嚴(yán)格控制， 使整個項目的計劃執(zhí)行達到了預(yù)期的目標(biāo)。 一、進度節(jié)點計劃執(zhí)行情況 二、考核節(jié)點執(zhí)行完成情況 除二期交付許可證節(jié)點比計劃延期 14 天外，其余節(jié)點均能按 計劃完成。 三、其他節(jié)點執(zhí)行完成情況 一期 方案審批延期 34 天 建設(shè)用地規(guī)劃許可證延期 15 天 配套延期 31 天 結(jié)算延期 271 天 其余節(jié)點均基本按計劃完成 二期 方案審批延期 13 天 建設(shè)用地規(guī)劃許可證延期 15 天

12、 配套延誤 26天，景觀延期 29 天 檔案驗收延期 16 天 大產(chǎn)證、結(jié)算延期 其余節(jié)點均按計劃完或提前完成 四、 1、二期交付許可證延期主要原因是完成二期超面積規(guī)劃補證，補簽 土地出讓合同和補繳出讓金等事項。我們的執(zhí)行思路是：保證公 司的總體利益，利用良好的政府部門關(guān)系，有計劃、有步驟實施 各項任務(wù)，最終于 2003年 12月 19日取得新建住宅交付使用許可 證； 2、一、二期方案審批延期主要原因為建筑面積超標(biāo)等原因經(jīng)幾次送 審后才給予批準(zhǔn)。根據(jù)此情況，項目部根據(jù)方案報批及擴初報批 分別由區(qū)計劃發(fā)展局及市建委審批的情況，將擴初報批與方案報 批同步進行，節(jié)約了辦證的時間，保證了開工的日期；

13、3、一、二期建設(shè)用地規(guī)劃許可證延期主要原因是土地出讓金費用交 付的延誤，考慮公司資金流轉(zhuǎn)，所做的技術(shù)調(diào)整，此工期延誤對 整個項目影響不大； 4、配套、綠化節(jié)點延期主要原因為： （1）對配套壟斷項目施工工期估算太樂觀， 主要為供電箱變基礎(chǔ) 的施工工期及設(shè)備吊裝對路面要求高， 與景觀綠化搭接要求 考慮不夠完善； （2）一期會所裝潢方案的延期， 使消防施工延期 （后會所作為甩 項）驗收； （3）對配套驗收手續(xù)歷時估計不夠。 根據(jù)此情況項目部積極采取 措施，壓縮后續(xù)辦證的時間 （主要為檔案驗收及交付使用許 可證的辦理），保證了交付的時間要求； 5、結(jié)算節(jié)點延期主要原因是有計劃安排延期； 6、二期大產(chǎn)證

14、延期主要原因為補地價問題。 五、進度總體評估、經(jīng)驗及教訓(xùn) 東方知音項目時間管理上形成了較為可靠的管理體系和制 度，使項目運作順暢，各項活動能基本按計劃有序的開展。 通過項目團隊的共同努力，項目的進度編制、跟蹤調(diào)整和控 制等方面都得到了較好的成果，項目重要節(jié)點能夠按時和提前完 成，項目時間管理基本達到了預(yù)定的目標(biāo)。 1、項目部根據(jù)實際情況編制了控制計劃，把工作內(nèi)容細(xì)分，為項目 工作安排及各種工作交叉做好了積極的準(zhǔn)備，為工作的開展提供 了依據(jù)。 在實施過程中及時跟蹤及調(diào)整計劃， 出現(xiàn)偏差及時采取有 效措施加以改進，形成了計劃控制的管理體系。 2、方案報批及擴初報批分別由區(qū)計劃發(fā)展局及市建委審批，這

15、兩項 工作經(jīng)過努力可平行進行，節(jié)約了辦證的時間，保證了開工的日 期。 3、在工程開工方面，樁基施工安排在施工許可證之前進行（并作好 風(fēng)險的評估及公關(guān)工作） ，保證項目開盤時間， 積極配合了銷售的 工作。 4、施工圖的審圖工作雖然已經(jīng)下了較大的功夫，但仍存在設(shè)計上的 疏忽和漏洞，影響了工程的進度；從另一方面反映在方案及擴初 的審核階段工作仍不夠仔細(xì)，產(chǎn)品定位方面工作也不夠細(xì)致。項 目部在方案及擴初階段參與力度不夠， 另外各專業(yè)的配合要緊密； 產(chǎn)品定位要提前完成，定位深度要加深。 5、開工前項目部和施工單位擬訂現(xiàn)場施工管理制度，對施工進度控 制要求及措施進行了明確的描述， 便于施工過程中的管理和控

16、制。 6、項目部根據(jù)實際情況，分階段對計劃進行控制，找出關(guān)鍵線路進 行重點控制，避免產(chǎn)生大的偏差。 （1）開盤前著重控制結(jié)構(gòu)的封頂時間， 為配合銷售開盤， 保證資 金回籠。在一期結(jié)構(gòu)施工階段，項目部著重抓 915#樓的結(jié) 構(gòu)施工進度， 一方面在例會中與施工單位進行溝通， 強調(diào)該 進度的重要性， 要求其采取一切有效措施， 完成進度， 并進 行跟蹤；另一方面， 在工程隱蔽驗收方面要求監(jiān)理單位在驗 收時間上給予施工單位的支持，實行 24 小時監(jiān)理，為進度 的實施提供方便。 （2）結(jié)構(gòu)封頂時間的控制， 出現(xiàn)偏差及時調(diào)整、 補救。 由于施工 單位搶 915#樓的封頂，一期 13#樓未能按計劃完成封頂，

17、根據(jù)此情況項目部加強了對施工該單體進度的管理力度， 要 求施工單位增加人員， 投入相應(yīng)的資金， 對施工人員和資金 到位情況檢查、 跟蹤，并采取進度罰款等措施， 在后期初裝 修施工過程中要求施工單位增加人員投入，各樓層同時作 業(yè)，通過項目團隊的努力，追回工期。 （3）結(jié)構(gòu)封頂階段抓緊甲方分包隊伍進場的準(zhǔn)備工作， 協(xié)調(diào)分包 單位按總包進度計劃及時進場施工，不影響總包進度安排。 （4）配套綠化施工階段， 加強施工圖的審核， 形成綜合配套集成 圖，避免各工種之間相互矛盾， 施工打架等現(xiàn)象。 配套施工 過程中協(xié)調(diào)工作較繁重，周末安排值班及時解決問題。 7、加強設(shè)計方案效果的確定工作，考慮好效果和造價的矛

18、盾平衡 所占用的時間。綠化施工圖、圍墻施工圖、空調(diào)擋板樣式以及標(biāo) 示牌的設(shè)計方面都存在反復(fù)修改、調(diào)整，并對施工工期造成一定 的影響。 8、加強對甲方指定分包單位的管理及與總包、監(jiān)理的協(xié)調(diào)工作， 分包單位進度計劃要跟總包密切配合，經(jīng)總包、監(jiān)理及甲方共同 審定后按計劃施工，強調(diào)分包單位必須服從總包管理，并形成制 度。 9、加強集團招投標(biāo)的配合及跟蹤，能盡早開始的招標(biāo)項目部盡早 安排開始，給施工備料及進場預(yù)留空間。 10、為配套施工盡早提供工作面， 給配套驗收及項目部不能掌控的 工作預(yù)留時間。 六、項目部根據(jù)現(xiàn)場的實際情況， 定期和不定期審核工程進度的控制 情況，及時了解實際進度，為后續(xù)工序的展開做

19、階段性評估。 三、項目質(zhì)量控制 一、質(zhì)量計劃： 1、根據(jù)合同規(guī)定， 一期 A 標(biāo)段的工程質(zhì)量目標(biāo)為優(yōu)良率 80%，B 標(biāo)段 的工程質(zhì)量目標(biāo)為 100%的優(yōu)良率，同時爭創(chuàng)無滲漏小區(qū)；二期由 于質(zhì)檢部門取消優(yōu)良率， A、B 標(biāo)段工程質(zhì)量目標(biāo)為 100%的合格率， 爭創(chuàng)無滲漏小區(qū)。 2、質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)： 工程項目施工圖紙技術(shù)說明 （包括設(shè)計交 底、會審紀(jì)要），國家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)監(jiān)理規(guī)范 、建設(shè)部工程建設(shè) 監(jiān)理規(guī)范、建設(shè)部建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)和建筑 安裝工程施工驗收規(guī)范 ，施工單位編制的經(jīng)其總工程師批準(zhǔn)并經(jīng) 業(yè)主、監(jiān)理單位審查同意的施工組織設(shè)計等作為質(zhì)量管理的標(biāo)準(zhǔn) 和依據(jù)。 3、項目部配備相應(yīng)的

20、土建、水、電工程師為質(zhì)量管理人員并委托監(jiān) 理單位進行質(zhì)量管理。組織設(shè)計、施工和監(jiān)理單位認(rèn)真進行設(shè)計 交底和圖紙會審，施工中按照國家的有關(guān)工程建設(shè)法律法規(guī)、技 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對工程質(zhì)量進行檢查，工程竣工后，及時組織有關(guān)部門 進行竣工驗收。另外，項目部制定了工程施工管理制度 （）， 對違反工程施工管理制度中質(zhì)量管理條款的現(xiàn)象進行處罰， 以此作為管理手段，督促施工單位提高工程質(zhì)量。 4、監(jiān)理單位對施工組織設(shè)計進行審查，要求施工單位按審查意見進 行修改、補充，并督促施工單位認(rèn)真組織實施，作好軸線控制、 材料驗收、隱蔽驗收等各階段的驗收工作。通過現(xiàn)場巡視、旁站、 平行檢查等手段，對施工質(zhì)量進行監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理存

21、在的實際問 題，及時發(fā)出各項指令，督促其質(zhì)保體系的正常運做和工程的正 常開展。 5、施工單位執(zhí)行實施 ISO-9002 質(zhì)量保證體系， 實行項目經(jīng)理、 生產(chǎn) 經(jīng)理和項目工程師質(zhì)量負(fù)責(zé)制，以項目工程師為質(zhì)量主管，質(zhì)量 員為日常工程質(zhì)量負(fù)責(zé)人的項目管理體系。根據(jù)工程達優(yōu)良的目 標(biāo)，制定各級崗位質(zhì)量責(zé)任制，全面提高全體施工人員的質(zhì)量意 識及創(chuàng)優(yōu)信念。對有影響質(zhì)量和施工難度的問題預(yù)先與業(yè)主、監(jiān) 理溝通，取得共識，為創(chuàng)優(yōu)工程打下良好的基礎(chǔ)。 6、前期物業(yè)的介入，對施工過程進行驗收，對房屋功能性的問題進 行預(yù)驗收，針對部分質(zhì)量、安全、功能性使用問題及時反饋項目 部，由項目部協(xié)調(diào)監(jiān)理公司對施工單位有目的性的

22、整改，以改善 存在的各種問題，做好在控制質(zhì)量方面的信息循環(huán)，減少質(zhì)量通 病。 二、質(zhì)量保證措施： 1、建筑結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量保證措施。 項目部通過現(xiàn)場巡視、檢查，通過監(jiān)理的現(xiàn)場監(jiān)督，實時檢 查，結(jié)合施工總分包單位的管理，對現(xiàn)場施工過程進行全方位、 全過程的質(zhì)量控制，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，并及時處理各方反饋信息。 結(jié)合本工程的特點共分：樁基工程、鋼筋工程、模板工程、砼工 程、磚墻工程、防水工程。 （1）樁基工程 施工前認(rèn)真審核施工圖紙，分析地質(zhì)勘察報告。審查施工單 位人員資質(zhì)、設(shè)備情況，對操作工人分別檢查上崗證，并要求施 工單位項目管理人員加強操作工人的技術(shù)交底工作。嚴(yán)格控制材 料質(zhì)量，由于本工程所采用的樁均

23、為成品樁，在成品樁進場時， 對產(chǎn)品的出廠合格證、 強度報告等資料進行抽檢驗收 （回彈強度、 外觀檢查等），發(fā)現(xiàn)不合格的產(chǎn)品進行標(biāo)識、監(jiān)督退場。另外，對 現(xiàn)場焊接的角鋼、焊條等輔助材料按規(guī)范進行嚴(yán)格檢查，確保將 合格材料使用到工程上。 對樁基控制軸線、樁位進行驗證。檢查和校核施工單位引進 場內(nèi)的標(biāo)高、水準(zhǔn)點及角樁，對每個樁位進行復(fù)查，依據(jù)設(shè)計圖 紙軸線坐標(biāo)進行核對。對壓樁質(zhì)量進行檢查，對接樁隱蔽工程進 行驗收。在壓樁施工中要求監(jiān)理單位采取旁站觀察和驗收工作， 對樁的垂直度、標(biāo)高、接樁的焊縫質(zhì)量進行認(rèn)真檢查、驗收，并 且檢查壓樁的施工記錄，要求操作工人認(rèn)真填寫送樁深度及壓力 值。當(dāng)出現(xiàn)樁項壓碎而未

24、送到設(shè)計深度及樁壓不下去時，與設(shè)計 單位聯(lián)系進行相應(yīng)處理，確保壓樁的施工質(zhì)量，在基坑開挖后， 從低應(yīng)變動測結(jié)果看， 90%以上均為一類樁，其余為二類樁，未出 現(xiàn)三類樁。 （2）鋼筋工程 首先要求施工單位進場的鋼筋必須持有質(zhì)保書，做好自檢工 作，通過現(xiàn)場監(jiān)理對批進場的鋼筋進行復(fù)檢，合格后方可投入使 用。鋼筋施工時嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙進行操作，做到規(guī)格尺寸、位 置正確綁扎牢固， 并且必須確保鋼筋保護層厚度， 水泥墊塊到位， 搭接長度符合規(guī)定。澆搗砼時專人看護。以上各點項目部隨時安 排抽檢， 監(jiān)理全方位進行監(jiān)督驗收， 以確保鋼筋工程的施工質(zhì)量。 （3）模板工程 本工程的支模系統(tǒng)中，模板全部采用組合模板和

25、膠合格板， 擱柵采用鋼管和方木。對于柱和高度較大的梁加側(cè)撐，以保證其 垂直度和穩(wěn)定性。模板拼縫嚴(yán)格控制。在混凝土澆搗前要求施工 單位進行技術(shù)復(fù)核，內(nèi)容包括標(biāo)高、軸線、截面尺寸、垂直度、 平整度、支模架強度、剛度、穩(wěn)定性等。避免混凝土在澆筑時直 接沖擊模板，砼厚度較厚的采用分層澆筑的原則，使模板系統(tǒng)受 力均勻，以免采集中荷載而變形，脹膜。 （4）砼工程 由于工程進度要求， 要求施工單位結(jié)構(gòu)全部采用商品混凝土。 項目部人員通過現(xiàn)場巡視、 檢查、監(jiān)理信息反饋等手段進行監(jiān)督， 協(xié)調(diào)存在的實際問題。在混凝土的澆搗控制上，對澆搗時振搗、 下料進行控制，保證澆搗質(zhì)量。砼澆搗后，督促施工單位及時做 好砼養(yǎng)護工

26、作，冬季施工時，砼必須按要求摻加外加劑。在拆模 控制中，要求施工單位按規(guī)范規(guī)定的時間及強度達到后方可拆模。 樓板的結(jié)構(gòu)厚度是結(jié)構(gòu)工程的控制要點，現(xiàn)場經(jīng)實測檢查，板厚 均達到了設(shè)計要求。 （5）磚墻工程 在磚墻砌筑控制中，重點檢查拉結(jié)筋的設(shè)置位置及長度，砌 體的灰縫特別是頭縫的飽滿度。磚砌體分項經(jīng)實測、觀感均達到 了預(yù)定的質(zhì)量目標(biāo)。 （6）防水工程 該分項涉及面較廣，包括屋面、外墻、門窗，本工程還涉及 到地下車庫的防水等。屋面防水涉及到屋面結(jié)構(gòu)的防水，首先必 須保證屋面結(jié)構(gòu)不滲水，這是關(guān)鍵的一項，該分項質(zhì)量控制在砼 工程中已介紹。其次是采用防水卷材的鋪貼的質(zhì)量控制。該防水 層的施工嚴(yán)格控制其施工

27、的條件，天溝、水落口、屋脊、搭頭等 節(jié)點必須仔細(xì)操作，且須增加附加層等。結(jié)合監(jiān)理的現(xiàn)場控制、 監(jiān)督，保證了防水層的施工質(zhì)量。 地下車庫防水控制，集中加強墻板砼的抗?jié)B措施，項目部協(xié) 同設(shè)計單位，集團相關(guān)部門對地下室的設(shè)計加以優(yōu)化，采用優(yōu)質(zhì) 的材料，并加強對施工過程的質(zhì)量控制，對施工中施工單位各主 要環(huán)節(jié)加以控制，確保墻板抗?jié)B不漏。同時要求監(jiān)理公司針對墻 板模板支撐、墻板鋼筋的綁扎、拆模及特殊部位的細(xì)部做法加以 監(jiān)控，另外地下室外墻設(shè)防水涂層，也保證了防水的效果。 到目前為止未發(fā)現(xiàn)防水層有滲水現(xiàn)象。 2、基坑圍護方案及施工 由于涉及到地下車庫與周邊建筑物較近，地下車庫基坑圍護 采用普通的土釘墻施工

28、方案。 結(jié)合機械施工方式進行大開挖，為防止超挖，導(dǎo)致樁基受到 破壞，要求施工單位嚴(yán)格控制挖土標(biāo)高及不同標(biāo)高交界的位置尺 寸，最后 300 厚人工鏟土，嚴(yán)禁虛土回填。在開挖過程中，項目 部將此作為關(guān)鍵環(huán)節(jié)來控制。開挖初期，由于配合清土的人員偏 少，加之夜間挖土期間照明不夠，基坑雖未超挖，但樁頂不同程 度受到破壞。為此，項目部督促施工單位拿出具體措施，增加清 土人員，并派專人管理對照樁位圖在樁的位置用白灰標(biāo)示，使得 樁得到了有效保護。 3、一般裝飾工程 結(jié)合工程特點，項目部對裝飾工程進行技術(shù)交底，協(xié)調(diào)監(jiān)理 公司對墻面抹灰、天棚抹灰、墻面貼面磚、樓地面水泥砂漿、砼 地面面層、涂料、木材面與金屬面油漆

29、等各部分分開進行質(zhì)量控 制，再加上裝飾階段的施工內(nèi)容又涉及到門窗工程、屋面工程、 給排水和煤氣、建筑電氣安裝等分部工程以及室外道路、綠化等 獨立單位工程，該階段特點是工作面大、控制點多，分部分項工 程相互穿插進行，針對這些特點在實施質(zhì)量保證時，采取了一系 列的措施，并在措施落實中做了大量的工作，為裝飾階段各分部 分項按質(zhì)完成打下了堅實的基礎(chǔ)。 裝飾工程上，堅持要求施工單位做到樣板先行，在樣板房做 好后，由項目部、設(shè)計部、監(jiān)理單位驗收確認(rèn)的樣板標(biāo)準(zhǔn)后，施 工單位才能進行大面積的裝飾工程施工。在混凝土外墻螺桿補洞 時，要求施工單位先出方案，在監(jiān)理審核同意后方可實施，事后 須經(jīng)過監(jiān)理的檢查驗收。樓地

30、面工程大面積尚好，但還是有局部 有空鼓和起砂現(xiàn)象。 在各分部、分項工程中，要求施工單位做好必要的功能性試 驗，如暗敷水管的氣密性試驗；排水管的通球試驗；天然氣管的 氣密性試驗；衛(wèi)生間、廚房間樓、屋面的潑水、滲水試驗；電氣 的絕緣、接地、避雷測試；衛(wèi)生間地坪及潔具盛水試驗；排水管 道通球試驗；通水、通電試驗均按照有關(guān)規(guī)定做了抽查。通過這 些試驗查出存在質(zhì)量問題的部位，并進行修復(fù)，減少了成品的質(zhì) 量隱患。 對隱蔽部位設(shè)置停止點進行專門的質(zhì)量檢查驗收。 例如： 門窗工程中，外框安裝好后，對固定件、密封膠及下檻的填嵌等 進行了隱蔽驗收；屋面工程中為了控制質(zhì)量，對屋面各工序進行 隱蔽驗收，驗收通過后，方

31、可進入下一道工序施工。 對易產(chǎn)生質(zhì)量通病的環(huán)節(jié)設(shè)置見證點，在日常的巡視中重點 進行檢查。例如，在樓地面工程中，重點檢查基層清理及掃漿處 理情況，廚衛(wèi)間重點檢查管道穿樓板處止水環(huán)的施工質(zhì)量，并做 盛水試驗。 4、門廳、電梯廳等公共部位及樣板房、精裝飾工程 單元門采用鋁合金玻璃防盜門，防盜門采用 IC 卡門禁系統(tǒng)， 可視訪客系統(tǒng)，公用部位地坪，電梯門套采用墻地磚鋪貼，再加 上公用部位設(shè)備箱的合理布置，使得公用部位既整潔又美觀。結(jié) 合上述特點，以公用部位扶梯欄桿、地磚、墻面粉刷、涂料、特 別是電梯門套的施工質(zhì)量為重點，加強過程控制，結(jié)合物業(yè)的前 期配合檢查，杜絕了各種質(zhì)量隱患。但通過一段時間的使用，

32、由 于電梯開關(guān)門的震動因素電梯門套面磚還是有不少空鼓和部分脫 落。 樣板房工程。一、二期共有五套樣板房，總的質(zhì)量管理控制 從以下幾點著手： （1）做好樣板房整個管理控制的整體規(guī)劃， 使每個環(huán)節(jié)、 步驟按 預(yù)定的計劃目標(biāo)進行。 （2）做好產(chǎn)品定位及選用各種材料的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。 3）施工圖設(shè)計細(xì)化， 做到效果與現(xiàn)場統(tǒng)一， 設(shè)計與施工圖融合 （4）選擇好綜合能力強的施工單位。 （5）控制施工隊進場前后的各環(huán)節(jié)，劃分明確的施工界面。 （6）加強協(xié)調(diào)驗收。 （7）協(xié)調(diào)物業(yè)日常管理。 通過以上各相關(guān)步驟，使東方知音苑的樣板房的效果與質(zhì)量 保持在較高的水平。 5、安裝工程： 整個現(xiàn)場安裝工程共分六個階段： 第一

33、階段： 圖紙設(shè)計審核深化，這階段是整個安裝質(zhì)量關(guān)鍵階段，好的 設(shè)計方案、完整的設(shè)計施工圖，齊全的產(chǎn)品定位，為下階段安裝 施工創(chuàng)造必要的條件。 第二階段： 施工進場前準(zhǔn)備，包括施工單位的人力、物力、設(shè)備配備、 施工方案、質(zhì)量控制方案的編制，要求施工單位、監(jiān)理單位對施 工圖進行消化，及時安排施工單位、監(jiān)理單位進行設(shè)計交底。徹 底解決圖紙上存在的設(shè)計、功能性問題，并針對部分關(guān)鍵步驟進 行進場前施工交底。 第三階段： 安裝施工配合，在結(jié)構(gòu)施工階段，安裝工程主要表現(xiàn)為配合 施工，是與土建結(jié)構(gòu)施工交叉進行。主要工作內(nèi)容為管線預(yù)留、 結(jié)構(gòu)洞預(yù)留、配件預(yù)埋及部分隱蔽工程的施工。在這一階段的質(zhì) 量控制，主要在隱

34、蔽工程的過程質(zhì)量控制、協(xié)調(diào)監(jiān)理部門對各隱 蔽工程的分部分項檢查， 做好施工記錄， 在關(guān)鍵部位如基礎(chǔ)接地， 監(jiān)理部門對每個焊接點，每個接地引上點全數(shù)檢查，項目進行抽 查，并及時委托防雷檢測中心進行接地檢測，以達到規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)， 保證施工質(zhì)量。 第四階段： 安裝施工，安裝在這一階段工作面全面鋪開。嚴(yán)格要求施工 單位按規(guī)范施工，特別在布線中的聯(lián)接，開關(guān)的接線，線槽內(nèi)的 導(dǎo)線敷設(shè)，燈具安裝，線槽施工，配電箱、柜電表箱的安裝以及 全面避雷帶的施工。加強現(xiàn)場抽檢，進行觀感驗收，使安裝工程 的質(zhì)量達到標(biāo)準(zhǔn)。 第五階段： 調(diào)試，對設(shè)備全面進行系統(tǒng)調(diào)試、檢測及功能性試驗。特別 對地坪的盛水試驗，屋面的盛水試驗，管道

35、的試壓，電線的絕緣 測試，防雷的接地電阻測試等。 第六階段： 交付使用及物業(yè)接收。加強物業(yè)對交付使用前的驗收，在各 方面使安裝工程能夠完全的交付業(yè)主使用。 6、門窗工程： （1）彩鋁門窗的技術(shù)要求要符合國家標(biāo)準(zhǔn)， 如：抗風(fēng)壓性能， 抗 空氣滲透性能， 抗雨水滲透性能。 彩鋁門窗的附件及玻璃密 封條與框邊防水硅膠均須是合格產(chǎn)品， 并有質(zhì)保書及相應(yīng)的 試驗資料。 (2)鋁門窗的安裝注意點：嚴(yán)格的標(biāo)高尺寸，連接件固定牢固、 不松動，彩鋁門窗與洞口的間隙， 采用防水材料分層填塞密 實，縫隙表面8mn深的槽口，嵌封防水材料。門窗扇安裝應(yīng) 在室內(nèi)外裝修基本完成后進行，最后進行玻璃安裝。 (3) 通過監(jiān)理公

36、司、施工單位的密切配合，除一期A標(biāo)配件較差 外門窗工程在一、 二期中施工質(zhì)量較好， 維修率控制在預(yù)定 的范圍內(nèi)。 7、消防工程： 一、二期消防工程主要涉及到四個地下車庫， 三個地下自行 車庫，小高層的室內(nèi)消火栓及路面上的消火栓。消防系統(tǒng)的控制 方式為局域報警，噴淋聯(lián)動和公用部位室內(nèi)消火栓聯(lián)動。結(jié)合消 防系統(tǒng)的特點，有目的的針對管道的施工質(zhì)量進行檢查，對系統(tǒng) 聯(lián)動進行復(fù)檢，對消防起泵，報警及最遠(yuǎn)端起泵前后壓力進行監(jiān) 測，以達到消防局檢測要求，確保消防系統(tǒng)在正常報警情況下達 到設(shè)計要求。 在工程實施過程中，嚴(yán)格遵循標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化、靈活性、可 靠性、可擴充性和經(jīng)濟性的原則。管線系統(tǒng)敷設(shè)在工程督導(dǎo)人員

37、 的嚴(yán)格指導(dǎo)和監(jiān)督下進行。在管線系統(tǒng)施工完工后，按標(biāo)準(zhǔn)對整 個管線系統(tǒng)進行系統(tǒng)化的測試驗收。 8、電梯工程： 一、二期多層、小高層共設(shè)有 86臺三菱HOPE電梯，其中7 層 71 臺， 11 層 15 臺。由于電梯屬于特殊設(shè)備，對電梯井道的要 求也比較特殊， 項目部協(xié)同監(jiān)理先行對電梯井結(jié)構(gòu)施工加以控制， 以滿足電梯安裝的需求。在電梯設(shè)備安裝施工中，要求三菱公司 總部專職質(zhì)量部門不定期進行檢查， 督促電梯施工隊按規(guī)范施工。 同時在電梯安裝完畢后，三菱公司安排專職調(diào)試小組進行電梯調(diào) 試，并在電梯質(zhì)檢部門驗收前先出具三菱公司的驗收報告。同時 在電梯安裝調(diào)試結(jié)束后，根據(jù)國家特種設(shè)備驗收規(guī)范邀請市特種

38、設(shè)備質(zhì)量監(jiān)督部門進行驗收。 9、智能化工程： 按上海市智能住宅小區(qū)功能配置試點大綱基本配置所規(guī) 定的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合對小區(qū)的在公共服務(wù)設(shè)施方面建立了集中的社區(qū)綜 合安保防范體系，以及完善的綜合物業(yè)管理和提供全方位的信息 服務(wù)功能， 實現(xiàn)小區(qū)的高度安全性、 舒適性和通訊網(wǎng)絡(luò)的便捷性。 10、水、電、煤、通信等配套工程 上水、電力、天然氣均由政府相關(guān)配套部門進行施工，通信、 有線電視也由相關(guān)專業(yè)配套單位實施。 上水配套工程施工步驟：管線定位、排管（閥門）、開T （市 政管道）、沖洗、試壓、接短管、裝水表、室外消火栓、清洗、開 通。 電力配套工程施工步驟：箱變現(xiàn)場定位、箱變基礎(chǔ)施工、電 力排管、電纜施工、箱

39、變吊裝、電纜并頭、測試、送電。 天然氣配套工程施工步驟：管線定位、排管、調(diào)壓站施工、 試壓、內(nèi)外管嵌接、通氣。 通信、有線電視同我方簽訂施工合同后施工，不作展開。 在上述配套工程施工中，同各相關(guān)專業(yè)配套單位緊密合作， 協(xié)調(diào)各專業(yè)公司施工單位關(guān)系，在保證配套進度的同時，提高了 施工質(zhì)量。同時項目部要確保上述配套單位進場前的場地條件。 如場地平整、腳手架落地、雨污水總管施工完成，道路基本成型 等。按我方的配套綜合管線圖進行施工。 11、小區(qū)景觀、綠化工程 東方知音小區(qū)景觀綠化工程主要有中央水景、噴泉、小溪、 景觀小品、綠化植物組成及壓花道路組成。 綠化工程是小區(qū)總體的主要題材之一，由于綠化植物本身

40、是 活的有機體，隨著一年四季的變化，即使在同一地點也會表現(xiàn)出 不同的景色，形成各異的情趣。結(jié)合本工程的特點要求綠化施工 單位對小區(qū)景觀設(shè)計及綠化設(shè)計出的效果加以深化，明確小區(qū)綠 化工程的各項主體及分項工程，了解施工地段的地上、地下的土 質(zhì)結(jié)構(gòu)，制定相應(yīng)的施工組織計劃。在苗木準(zhǔn)備時，根據(jù)設(shè)計提 出對苗木的規(guī)格樹型的要求外，選擇長勢健旺、無病蟲害、無機 械損傷、樹形端正、根須發(fā)達的苗木，而且應(yīng)該是在育苗期內(nèi)經(jīng) 過翻栽， 根系集中在樹蔸的苗木。 起苗時間和栽植時間緊密配合， 做到隨起隨栽。挖種植穴時，保護根系充分舒展，種植穴挖好后， 保證坑內(nèi)土質(zhì)的質(zhì)地。在定植前苗木必須經(jīng)過修剪，保證樹木成 活。在定

41、植后應(yīng)加以支撐， 樹木定植后 24 小時內(nèi)必須澆第一遍水， 水要澆透，使泥土充分回收水分，根系與土緊密結(jié)合，以利根系 發(fā)育。 道路鋪地工程作為園林空間的一個重要界面，不僅滿足使用 者的功能，也是小區(qū)總體一個部分，道路鋪地工程重點在于控制 好施工面的標(biāo)高，并注意與園林其它設(shè)施的有關(guān)環(huán)境相協(xié)調(diào)。施 工中，要求施工單位對路面基層加以處理，路面面層的鋪貼，做 到精細(xì)，更要加強施工質(zhì)量。 小區(qū)園林建筑的小品工程。是小區(qū)構(gòu)圖中心和視覺中心，滿 足小區(qū)綠化景觀的選景要求，并使其與小區(qū)環(huán)境密切結(jié)合，與周 圍環(huán)境融成一體的建筑。因此，在各種情況下，要求設(shè)計與施工 效果都應(yīng)將功能與小區(qū)景觀恰當(dāng)?shù)亍?巧妙地結(jié)合起來

42、， 統(tǒng)一構(gòu)思， 以體現(xiàn)不同環(huán)境中各具特色的景觀小品。 總結(jié)以上幾點，東方知音一、二期小區(qū)景觀綠化工程施工基 本體現(xiàn)了景觀設(shè)計的意圖，使得小品、綠化、道路有機結(jié)合，營 造了一個自然、美觀、現(xiàn)代化的居住空間。 12、產(chǎn)品成品質(zhì)量保護措施 項目開發(fā)過程中，產(chǎn)品成品保護涉及到施工全過程。例：基 坑挖土?xí)r應(yīng)保護樁基的挖土。結(jié)構(gòu)過程中，土建對安裝管線的保 護措施、裝飾階段、對門窗的保護措施。收尾階段，對各成品的 保護措施，還包括，對樣板房裝修過程中的保護措施及開放后的 維護措施。各專業(yè)配套管線交叉施工時，相互的管線施工保護措 施。電梯安裝調(diào)試完畢后，在交付物業(yè)使用前，在電梯橋廂安裝 橋廂保護板，以保護電梯

43、橋廂在業(yè)主裝修（搬運材料、家具）過 程中對油漆、設(shè)備的損壞。 13、入住后的投訴和反映 東方知音一、二期交付使用后，業(yè)主總體反映比較好。從規(guī) 劃上、總體環(huán)境、房屋質(zhì)量、銷售前后的服務(wù)及物業(yè)管理得到眾 多業(yè)主認(rèn)可。 客戶入住后，對小區(qū)的投訴主要集中以下幾方面： （1）小區(qū)規(guī)劃配套 a）小區(qū)箱式變壓器的設(shè)置。 由于小區(qū)一、 二期設(shè)置了箱式變 壓器，特別是一期箱式變壓器箱體較龐大， 運行時有一定 的噪音。 雖然已在箱變周邊種植了綠化進行優(yōu)化， 但業(yè)主 對箱變還是有投訴。 b）在銷售合同中沒有將排風(fēng)口畫入總平面圖，產(chǎn)生兩個投 訴。 c）會所的鍋爐房及空調(diào)外機的布置、 籃球場的設(shè)置及健身設(shè) 施的設(shè)置產(chǎn)生

44、噪音而引起客戶投訴。 （ 2）房屋施工質(zhì)量 房屋質(zhì)量集中反映在進戶門、外墻面的龜裂、彩鋁門窗的 配件，陽臺欄桿及一些細(xì)節(jié)的地方。 進戶門安裝好后， 在成品保護方面還需要加強， 有部分投訴。 墻面，一期的外墻面細(xì)微裂縫較普遍，分析其主要原因在于 粉刷用料材質(zhì)方面的問題，在施工過程沒有控制好。在二期外墻 粉刷施工過程中，結(jié)合一期的教訓(xùn)，在面層做好后，再用細(xì)砂漿 在表面細(xì)刮一層，同時加強養(yǎng)護。二期外墻粉刷質(zhì)量有了較大的 改進。 陽臺欄桿設(shè)計上采用鐵欄桿，防銹采用刷二度普通防銹漆加 面漆的工藝。使用一段時間后出現(xiàn)大面積返銹現(xiàn)象，建議采取其 他防銹工藝或改用其他材料，以減少欄桿生銹引起的投訴。 電梯門套

45、， 房屋正式使用一段時間后， 電梯門套大面積空鼓， 個別門套面磚脫落。經(jīng)與集團相關(guān)部門協(xié)調(diào)后，統(tǒng)一做電梯門套 保護框，以解決磚脫落。建議設(shè)計重新評估該設(shè)計方案或改用其 他面層材料和做法，以徹底解決門套面磚脫落問題。 （3）物業(yè)管理 在業(yè)主入住后，業(yè)主投訴主要表現(xiàn)在物業(yè)的裝修管理、安保 服務(wù)的管理、物業(yè)的日常管理。 14、政府部門對小區(qū)的竣工質(zhì)量綜合評定 一期 26 個單體，一次性驗收合格，其中 1#4#、11#13#、8#、 9#22#房、 1#2#車庫，驗收為優(yōu)良，面積優(yōu)良率 %。 一期工程分為二標(biāo)段，其中A標(biāo)優(yōu)良率%與合同優(yōu)良率差% B標(biāo)優(yōu)良率64%與合同優(yōu)良率差36%因承包商在競標(biāo)時，為

46、了 能拿到工程項目，在投標(biāo)承諾時，承諾了一些做不到的事情。雖 然一期的優(yōu)良率達到 %，還是達不到合同的約定。 二期 16 個單體，一次性驗收合格，由于驗收標(biāo)準(zhǔn)的改革，取 消了優(yōu)良等級，因此全部工程均為合格。 四、項目成本計劃控制情況 一、財務(wù)狀況分析： 成本明細(xì)及銷售利潤明細(xì)（） 東方知音二期預(yù)算執(zhí)行情況（） 現(xiàn)金流量表（） 黃山一期開發(fā)時， 公司無詳細(xì)開發(fā)成本預(yù)算細(xì)目 ，故一期 不作詳細(xì)分析，只作二期成本對比分析。 二、黃山二期項目已成功交付使用，各項費用發(fā)生基本確定，現(xiàn)根據(jù) 集團審算部初步結(jié)算價（尚未審計）對成本管理作如下評估，以 利吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，為今后工作創(chuàng)造良好條件與借鑒之用： 成本執(zhí)

47、行情況分析 成本分析共分為六個方面： 1、土地費； 2、前期費； 3、基礎(chǔ) 設(shè)施費； 4、建筑安裝工程費； 5、配套設(shè)施費； 6、開發(fā)間接費。 目前除建筑安裝工程未經(jīng)審計最終確定外，其它費用性情已基本 結(jié)束，各部門費用實際金額與控制金額對比詳見附表二。 由成本對比表反映出黃山二期實際成本比預(yù)算成本超支元， 總成本超支 %，扣除為了配合上市需要的技術(shù)處理成本。 如會所元， 財務(wù)費用元，預(yù)留不可預(yù)測費和其他元，除建筑安裝工程費外， 其它費用均有不同程度節(jié)支，實際比預(yù)算成本節(jié)約元，占 %。 總體上說黃山二期成本管理是在控制之中的，下面就各項實 際金額與控制金額差額作簡要分析(詳見東方知音二期預(yù)算執(zhí)行

48、 情況表)。 (a) 土地費： 實際金額比控制金額節(jié)約元， 占控制額的 %，比項費用基本符 合預(yù)算值。 ( b) 前 期費： 前期費用比控制成本節(jié)支元， 占控制成本的 %。主要是規(guī)劃設(shè) 計費、可研、三通一平、質(zhì)檢驗收費節(jié)支萬元之多，如規(guī)劃設(shè)計 費中的應(yīng)上交墻體辦費用，通過項目部努力，最后免繳，節(jié)支 60 萬元左右；招標(biāo)管理費、配套征詢費二項費用未發(fā)生，節(jié)支 25 萬 元之多，其中招標(biāo)管理費萬元，包含在總包合同中由總包負(fù)責(zé)， 配套征詢?nèi)f元，通過溝通，獲得免繳。另外，其他費用中節(jié)余了 35 萬，主要為工程保險費 10 萬元，經(jīng)綜合考慮未保險?？傊?過努力對前期的控制達到很好效果。 (c) 基礎(chǔ)設(shè)

49、施費： 基礎(chǔ)設(shè)施費支出比預(yù)算成本節(jié)支元， 占控制額 %，總體控制較 好，如供水、供氣、環(huán)保的費用通過少報建筑面積等技術(shù)手段節(jié) 支 48 萬元之多。 (d) 建安工程費： 建安費用超支元， 超支 %，主要集中在建筑結(jié)構(gòu)工程和裝飾工 程二個方面。結(jié)構(gòu)工程超 226 萬元左右，主要原因是我們編制預(yù) 算低估了房屋鋼筋的含量，預(yù)算時含鋼量按多 層52kg/m2，小高層88kg/m2，小高層帶人防按105kg/m2計，實際 情況是多層55kg/m2，小高層108/m2到119kg/m2之間（部分帶地 下室和人防），這樣引起差價就在 200萬元左右， 鋼含量在翻樣前 是不確定的，我們原來的工程量預(yù)算也是準(zhǔn)確

50、的。但含鋼量的差 異引起的差價是很大的， 提醒我們必須對含鋼量的控制是事前的， 設(shè)計上必須優(yōu)化，一旦施工圖出來就很難挽回?fù)p失。一般裝飾工 程超支 43 萬元主要是門窗面積誤差引起，超 %左右，消防超萬元 占約 10%，是后來配合消防局要求增加部分設(shè)施和增加防火封堵 等原來圖紙上沒有的工程造成，因此在設(shè)計圖紙審圖時，應(yīng)加強 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)方面的審圖工作。建安費用如不考慮含鋼量引導(dǎo)起的超 支，原來成本預(yù)算也是較準(zhǔn)確的。 另外維修基金在做控制預(yù)算時， 由于經(jīng)驗不足，少算了萬元。因此項目部在這方面的計算要多加 咨詢以免超預(yù)算。另外為配合上市需要財務(wù)在成本結(jié)算時在其他 和不可預(yù)見費中預(yù)留了 329 萬作為不可

51、預(yù)測費，如未產(chǎn)生可以結(jié) 轉(zhuǎn)為利潤（該費用在預(yù)算時未考慮，如不考慮預(yù)留費用建安費用 超支%）。 （e）公共配套設(shè)施費： 比預(yù)算超支萬， 占控制預(yù)算的 %，主要原因是會所的建安費用 690 萬由于上市需要由一期打入二期成本內(nèi)（在二期成本控制預(yù) 算中未考慮）。 （ f ）開發(fā)間接費： 開發(fā)間接費節(jié)支元，占控制成本 %，此項費用控制良好。 (g)財務(wù)費用： 由于上市需要萬元的其他項目貸款利息放在本項目(實際未 發(fā)生)。 五、項目安全生產(chǎn)、文明施工實施方面 貫徹“安全為了生產(chǎn)，生產(chǎn)必須安全”的方針，為了使本項目在 各階段實施過程中順利進行， 杜絕事故的發(fā)生， 實現(xiàn)安全標(biāo)化達標(biāo)的 管理目標(biāo)。項目部要求各總

52、、分包施工隊伍嚴(yán)格遵照國家建設(shè)部建 設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定 、上海市建筑工程局制訂的施工現(xiàn)場標(biāo) 準(zhǔn)化管理規(guī)定、上海市府頒發(fā)的施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理規(guī)定和 上海建設(shè)工程工地衛(wèi)生管理若干規(guī)定 等法規(guī)、規(guī)程的要求執(zhí)行并 實施。制定具體的安全生產(chǎn)措施， 并把安全生產(chǎn)措施編制入施工組織 設(shè)計中，確保安全生產(chǎn)。 一、施工現(xiàn)場安全管理 1、要求施工單位完善現(xiàn)場安全組織和安全生產(chǎn)責(zé)任制。項目經(jīng)理是 安全生產(chǎn)的第一責(zé)任者，設(shè)置質(zhì)安管理部，并要求設(shè)置專職安全 員。 2、安全教育與檢查：結(jié)合施工進展情況，要求施工單位開展經(jīng)常性 安全教育，安全領(lǐng)導(dǎo)小組每月組織一次不同課題講座。項目部組 織監(jiān)理單位、施工總分包單位進行定

53、期（每二周一次）安全檢查。 對某些專業(yè)性較強的分項組織專業(yè)人員進行不定期抽查。對某些 季節(jié)性及節(jié)假日前后要求施工單位項目經(jīng)理親自組織相關(guān)人員進 行認(rèn)真檢查、落實防患及整改措施。 3、安全技術(shù)管理：督促施工單位做好安全技術(shù)方案，技術(shù)措施的編 制和交底工作。各項安全設(shè)施如腳手架、井架、安全網(wǎng)、施工用 電、洞口、臨邊等的搭設(shè)及其圍護設(shè)置完成后，必須組織驗收， 合格后方能使用。各項安全設(shè)施，防護裝置需臨時拆除或必須經(jīng) 有關(guān)手續(xù)后方可拆移，并采取其它的防范措施。對腳手架、井架 等危險性較大的設(shè)施必須有拆除方案并報監(jiān)理和項目部審批后按 拆除的相關(guān)規(guī)定進行，并有安全監(jiān)護，制定危險區(qū)域，設(shè)立警告 標(biāo)志。 4、

54、場地要求：要求施工單位做好工地四周的圍墻、施工道路，做好 生活、施工給排水，做好相應(yīng)的施工標(biāo)識，危險部位必須懸掛規(guī) 定標(biāo)牌。 二、主要分項工程安全防護 為了進一步加強安全生產(chǎn)管理貫徹“安全第一、預(yù)防為主” 的方針，達到“強化管理，職責(zé)分明，嚴(yán)肅法規(guī)，消滅違章”的 要求，為此項目部要求施工單位在施工過程中做好各項安全技術(shù) 措施，特別在以下幾方面予以經(jīng)常性的檢查監(jiān)督： 1、基坑支護和模板工程 2、現(xiàn)場消防安全 3、腳手井架、搭機吊裝 4、現(xiàn)場安全用電 5、“三寶”、“四口”高空作業(yè) 6、安全防護、防盜設(shè)施等。 在主體工程中要求施工單位做好現(xiàn)場安全標(biāo)記及安全標(biāo)語， 還要強調(diào)在過程中的監(jiān)控，腳手架的搭

55、設(shè)、井等的搭設(shè)、臨邊的 圍護，鋼筋的運輸綁扎，模板的運輸及安裝拆除，砼澆搗，砌墻 架子的搭設(shè)。裝飾階段要求現(xiàn)場在外墻涂料時，架體要做四排一 隔離。對現(xiàn)場施工用電加強以下方面檢查：總配箱接地；施工井 架、腳手架接地；建立用電安全檢測制度；定人、定時安全用電 設(shè)備維護制度；成立安全用電，防火領(lǐng)導(dǎo)小組，健全防火檢查制 度。但在一期的鋁合金門窗維修過程中，仍出現(xiàn)了安全事故。說 明項目部在安全防護和安全操作規(guī)程的管理上還存在不足，沒有 做到警鐘常鳴。但在二期安全管理中得到明顯的改善，圓滿完成 安全生產(chǎn)管理任務(wù)。 三、文明施工 為了切實有效地抓好施工現(xiàn)場文明衛(wèi)生，要求施工單位嚴(yán)格 遵照上海市人民政府頒發(fā)的

56、施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理規(guī)定及上 海市建設(shè)建設(shè)工地衛(wèi)生管理若干規(guī)定要求，執(zhí)行并實施，并結(jié) 合集團公司及項目部的部分規(guī)定，制定文明生產(chǎn)管理計劃及文明 生產(chǎn)管理目標(biāo)，落實文明生產(chǎn)管理保證措施。 在實際操作過程中，項目部結(jié)合現(xiàn)場的施工特點，制訂現(xiàn)場 安全、文明施工的檢查制度，每隔二星期結(jié)合施工單位進行現(xiàn)場 的安全、文明施工進行自檢互檢，現(xiàn)場考評、總結(jié)，及時落實專 人整改。 在工程施工中一、二期總包單位分別榮獲文明工地及市標(biāo)化 工地。為集團公司在品牌形象上做了良好宣傳。 六、項目部的經(jīng)驗和教訓(xùn)總結(jié) 經(jīng)過東方知音項目的操作積累了一部分經(jīng)驗， 同時也存在一些不 足，通過總結(jié)， 可以使我們在以后的項目開發(fā)中揚長

57、避短，下面將萬 盛綜合樓在實際操作中的一些心得體會總結(jié)如下。 我們的經(jīng)驗： 一、嚴(yán)格計劃編制，執(zhí)行和追蹤是項目按時完成的關(guān)鍵 項目部運用現(xiàn)代項目管理知識，認(rèn)真做好各項進度計劃，組 織各項活動的實施，并在項目開發(fā)過程中及時追蹤、調(diào)整，采用 相應(yīng)的進度措施，根據(jù)預(yù)定的計劃在前期配套及現(xiàn)場施工方面嚴(yán) 格控制，使整個項目運作的計劃執(zhí)行在前期、配套及現(xiàn)場施工方 面嚴(yán)格控制，使整個項目的計劃執(zhí)行達到了預(yù)期的目標(biāo)。 根據(jù)不同時期的條件和資料和政策的調(diào)整和銷售的需要對計 劃進行調(diào)整，做好風(fēng)險分析和公關(guān)，使項目的計劃與實際進度較 為吻合， 考核節(jié)點除二期交付許可證的節(jié)點比計劃延期 14 天，其 余節(jié)點均能按計劃

58、完成。 二、浦東新區(qū)是集團全資開發(fā)的第一個項目，我們迅速與有關(guān)政府 部門建議良好的公共關(guān)系，盡早做好前期證照的申請，為項目的 開發(fā)和入住做好準(zhǔn)備。 項目部在 2001年 4月 19日獲得可研批復(fù)， 同年 12 月 10日取得預(yù)售許可證，僅用了 8 個月時間，很好地完 成了集團對工期的目標(biāo)任務(wù)。 三、我們與浦東新區(qū)金楊街道建立良好關(guān)系，使新遠(yuǎn)公司享受最大 的稅收返回政策街道根據(jù)我公司對金楊街道財政所作出的實 際貢獻額度，除我公司已享受新區(qū)有關(guān)優(yōu)惠政策的部分以外，另 給予 70%的補貼。后注冊的策通公司也享受同等待遇。通過街道 協(xié)調(diào)，范總也當(dāng)選為浦東新區(qū)人大代表。 四、東方知音二期規(guī)劃批準(zhǔn)面積為

59、71000用，實際面積為75900m2, 共超面積4900用，通過與新區(qū)規(guī)劃局的溝通，僅繳納罰金人民幣 萬元。 五、東方知音在項目實踐過程中，培養(yǎng)了一批骨干。如安君競聘松 江香堤苑項目經(jīng)理成功，陸志宏提升為項目經(jīng)理，王莘昌提升至 南京盛唐擔(dān)任總經(jīng)理助理一職。 六、防滲漏防裂縫方面的總結(jié) 滲漏水是一個系統(tǒng)工程，從設(shè)計、施工工藝、原材料、環(huán)境 以及操作工人等，項目部對以上各方面加以綜合考慮，以至整個 東方知音工程中滲漏率較小。 1 、設(shè)計方面： 項目部組織設(shè)計單位，針對各滲漏部位要求設(shè)計院在材料的 選用、幾何尺寸、節(jié)點處理等方面加以重點處理和細(xì)化并控制沉 降，在設(shè)計階段力爭把滲漏隱患降至最低。在二

60、期設(shè)計前，項目 部牽頭組織設(shè)計單位、設(shè)計管理部，針對一期交房后出現(xiàn)的問題 提出 48 條設(shè)計調(diào)整建議， 讓設(shè)計院按照投訴情況對選材、 幾何尺 寸、節(jié)點處理等方面加以重點處理和細(xì)化，把容易產(chǎn)生的投訴在 源頭上加以改進和杜絕。 2、材料方面： 在設(shè)計確定防水材料的同時，要求監(jiān)理公司對各種材料進行 嚴(yán)格的取樣、驗收及試驗。對材料的品種、規(guī)格、性能、使用年 限等要求進行控制，外地材料進行許可證檢查。 3、施工工藝及環(huán)境 項目部在施工工藝方面組織設(shè)計管理部、監(jiān)理公司、總包單 位針對各易滲漏部位的操作工藝、細(xì)部做法進行討論，確定行之 有效的方案，如外墻頭縫的飽滿度，廚衛(wèi)、陽臺的地坪及穿層管 的施工工藝等，