情景洋房專項研究報告60PPT

1、本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-7 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 2021-5-7 情景洋房專項研究情景洋房專項研究 呈： 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 2 層層退臺的自然意趣間，看得見不同的人生。進，是張揚。是縱橫層層退臺的自然意趣間，看得見不同的人生。進，是張揚。是縱橫

2、 開闊的生活氣度；退，是含蓄，是淡漠繁華天地寬的悠閑從容；天開闊的生活氣度；退，是含蓄，是淡漠繁華天地寬的悠閑從容；天 地之間，無論進退，都是生活的智者。地之間，無論進退，都是生活的智者。 無錫萬科魅力之城廣告（用于情景洋房推廣）無錫萬科魅力之城廣告（用于情景洋房推廣） 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 3 報告內(nèi)容報告內(nèi)容 1產(chǎn)品簡析產(chǎn)品簡析 發(fā)展歷程發(fā)展歷程 2 分類研究分類研究3 4 東莞市場東莞市場 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008

3、-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 4 產(chǎn)品簡析產(chǎn)品簡析 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 5 情景洋房是一種介于townhouse和普通洋房之 間的產(chǎn)品，一般涉設(shè)計為多層產(chǎn)品。 它是一種創(chuàng)新的建筑形態(tài)，通過新穎的入戶方式，層層退 臺的建筑形態(tài)以及情景房的設(shè)計，使住宅在滿足基本功能 的同時，提高建筑的品味，使建筑能

4、夠更加親近自然，給 居住者，給居住者帶來與眾不同的全景式的情調(diào)生活。同 時，它以一種開放的姿態(tài)，拉近人與人之間的距離，使居 住者的鄰里溝通更加順暢，鄰里生活更加和諧溫馨。 產(chǎn)品定義產(chǎn)品定義 1 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 6 情景洋房通常是四、五層多層建筑，每戶具有客廳、餐廳、情景洋房通常是四、五層多層建筑，每戶具有客廳、餐廳、 主臥室、衣帽間、主臥衛(wèi)生間、臥室、衛(wèi)生間、廚房，一主臥室、衣帽間、主臥衛(wèi)生間、臥室、衛(wèi)生間、廚房，一 層

5、另設(shè)有生活陽臺、工人房，每單元兩戶層另設(shè)有生活陽臺、工人房，每單元兩戶 產(chǎn)品簡介產(chǎn)品簡介 1 第一層第一層 第二層第二層第三層第三層第四層第四層第五層第五層 每兩戶中間設(shè)有單每兩戶中間設(shè)有單 元門，一層的前中元門，一層的前中 部凸出，里面設(shè)有部凸出，里面設(shè)有 門廳，外面設(shè)有陽門廳，外面設(shè)有陽 光房，陽光房側(cè)面光房，陽光房側(cè)面 和單元前面形成半和單元前面形成半 圍合的情景花園圍合的情景花園 兩戶在中間有樓體，兩戶在中間有樓體， 在一層陽光房部位退在一層陽光房部位退 臺，形成二層景觀露臺，形成二層景觀露 臺臺 兩戶中間有樓體，兩戶中間有樓體， 在二層門廳部位退臺，在二層門廳部位退臺， 形成三層景觀

6、露臺形成三層景觀露臺 兩戶在中間有公共樓體，兩戶在中間有公共樓體， 公共樓梯上到四層位置，公共樓梯上到四層位置， 四層的兩戶分別設(shè)有戶內(nèi)四層的兩戶分別設(shè)有戶內(nèi) 樓梯，每戶在兩側(cè)退臺，樓梯，每戶在兩側(cè)退臺， 形成四層景觀陽臺形成四層景觀陽臺 設(shè)有戶內(nèi)樓體、儲物間、設(shè)有戶內(nèi)樓體、儲物間、 陽光室，在破頂前后的陽光室，在破頂前后的 位置退臺，形成前景觀位置退臺，形成前景觀 露臺和后景觀露臺露臺和后景觀露臺 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 7

7、解讀一：層層退臺解讀一：層層退臺 p露臺相對于陽臺更有花園感。每個露臺 都和客廳相連，使居住者充分與自然情景 溝通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空 間、綠地。 p由于層層退臺，使樓間距加大，頂層樓 距加寬，輕易享受全年陽光，真正營造了 一個有天有地的生活空間。 產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀 1 在建筑物向陽面有層層退臺的合狀結(jié)構(gòu)，以退臺空間規(guī)劃露臺，一層陽光房的側(cè)面和單元側(cè)面形成在建筑物向陽面有層層退臺的合狀結(jié)構(gòu)，以退臺空間規(guī)劃露臺，一層陽光房的側(cè)面和單元側(cè)面形成 半合圍的情景花園；二層在一層陽光房的位置上退臺，形成一個景觀露臺，三層、四層、五層同樣半合圍的情景花園；二層在一層陽光房的位置上退臺，形成一個

8、景觀露臺，三層、四層、五層同樣 也是在下一層的基礎(chǔ)上進行退臺；也是在下一層的基礎(chǔ)上進行退臺； 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 8 產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀 1 解讀二：新穎的入戶方式解讀二：新穎的入戶方式 p情景洋房設(shè)有南北入口，底層住戶享受南面入口獨 立入戶，通過首層的私家花園直接進入家中，與別人 分享花園美景的同時保證安全性與私密性。二至五層 則通過北入口樓體進入家中，避免了樓上樓下出入的 打擾。 p優(yōu)雅的入戶方式讓住戶在進家門前就可以體驗

9、到情 景交融的感覺，同時確保了私密性，使居住者多了一 份回家的快樂與愉悅，更有歸屬感。 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 9 產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀 1 解讀三：戶戶有花園（露臺）解讀三：戶戶有花園（露臺） p傳統(tǒng)多層產(chǎn)品一般只有一層才帶花園，而情景洋 房通過退臺設(shè)計，使每戶業(yè)主都可以享受露臺設(shè)計， 盡可能使居住者得到更大的實惠。 p一層贈送大面積前后花園，頂層銷售面積較小， 但贈送大面積的露臺。通過這種設(shè)計，有效的降低 了傳統(tǒng)多層產(chǎn)品在一層和

10、頂層上的銷售難度，將傳 統(tǒng)多層的銷售劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，形成情景洋房的銷 售亮點。 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 10 產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀 1 解讀四：情景房（陽光房）解讀四：情景房（陽光房） p情景房設(shè)置于首層，位于客廳外部，入口旁邊，即 陽光房。其功能可根據(jù)主人的需要，隨意用在書房、 茶室、游戲室、客房等功能房。 p同時，情景房還具有可拓展性的功能，住戶可以根 據(jù)喜好，將情景房和客廳及入戶門廳一起形成半圍合 的首層私家花園。 p通過情景

11、房將外部花園的“景”引進室內(nèi)，也可將 室內(nèi)的“情”與外花園融合在一起，更好地增加室內(nèi) 外的情趣性。 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 11 產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀 1 解讀五：鄰里溝通解讀五：鄰里溝通 p情景洋房層層退臺式的露臺，打破了以往封閉 的交流環(huán)境，也沒有別墅那種距離上的遙遠。露 臺和花園不僅是一個私人戶外空間，還是一個交 流平臺。鄰里間可以通過在露臺交流各種興趣和 心得，分享生活的酸甜苦辣，拉近彼此間的距離。 p居住在情景洋房，不僅享

12、受到其創(chuàng)意居住環(huán)境， 更能體驗到社交方式的改變所帶來的新鄰里關(guān)系。 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 12 通過此表格，更加直觀的了解情景洋房與傳統(tǒng)多層、通過此表格，更加直觀的了解情景洋房與傳統(tǒng)多層、 疊拼疊拼/ /聯(lián)排別墅類產(chǎn)品的優(yōu)缺點聯(lián)排別墅類產(chǎn)品的優(yōu)缺點 產(chǎn)品對比產(chǎn)品對比 1 建筑形式建筑形式傳統(tǒng)多層傳統(tǒng)多層情景花園洋房情景花園洋房疊拼別墅疊拼別墅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅 外觀外觀 外立面形式單一層次較多，風(fēng)格多變層次較多，風(fēng)格多變層次較多

13、，風(fēng)格多變 面積面積 面積較小，常在135平米以下面積100-200平米左右通常面積150-250左右通常面積200-300左右 私密性私密性 弱較弱較好較好 舒適度舒適度 較舒適舒適舒適舒適 功能功能 具有基本功能增加庭院、陽光房、露 臺等功能面積 增加車庫、疊下私家花 園、疊上閣樓等面積 增加車庫、私家花園、 閣樓等功能面積 環(huán)境環(huán)境 自然環(huán)境一般，高密度，主要 依靠小區(qū)內(nèi)部景觀 自然環(huán)境較好，密度較 高，小區(qū)景觀塑造以及 自身露臺、庭院景觀 自然景觀較好，低密度， 疊下有前后花園，疊上 有露臺 自然景觀較好，低密度， 有前后花園 位置位置 城市內(nèi)部城市邊緣，市郊城市邊緣，市郊城市邊緣，市

14、郊 交通交通 主要依靠城市公交系統(tǒng)城市公交系統(tǒng)，公交車私家車私家車 車位車位 車位出租或獨立產(chǎn)權(quán)獨立產(chǎn)權(quán)獨立產(chǎn)權(quán)獨立產(chǎn)權(quán) 周邊配套設(shè)施周邊配套設(shè)施 配套齊全，衣食住行方便隨著所在區(qū)域的發(fā)展， 配套迅速齊全 配套不完善，需社區(qū)內(nèi) 部提供補充 配套不完善，需依靠社 區(qū)內(nèi)部作為補充 居所定位居所定位 第一居所第一居所第一居所或第二居所第一居所或第二居所 居住人群居住人群 中低收入人群，兼顧工作和生 活 城市中產(chǎn)階級，要求一 定生活品質(zhì) 收入較高的中產(chǎn)階級， 要求較高生活品質(zhì) 收入較高的中產(chǎn)階級， 要求較高生活品質(zhì) 居住模式居住模式 實在、便利便利舒適個性化個性化 價格價格 低適中較高較高 本報告是嚴(yán)

15、格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 13 通過對比，情景兼有總價相對低和景觀好的優(yōu)勢通過對比，情景兼有總價相對低和景觀好的優(yōu)勢 相對優(yōu)勢相對優(yōu)勢 1 p相較于外立面較為單一、居住面積范圍較大且 居住環(huán)境較差的多層洋房而言，情景花園洋房具 有外立面層次豐富、居住面積范圍較大、住宅功 能齊全且景觀優(yōu)勢明顯的特點； p較之疊拼/聯(lián)排別墅而言，情景花園洋房雖小， 景觀配套較弱且住宅附加功能較少，但因其在面 積和單價上有所控制，總價相對較低，性價比優(yōu) 勢明顯。

16、 情景洋房這一產(chǎn)品，目標(biāo)客戶群為要求一定生活品質(zhì)的城市中產(chǎn)階級，以便利 舒適的特點和高于一般多層住宅的檔次在市場上占據(jù)一定優(yōu)勢 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 14 發(fā)展歷程發(fā)展歷程 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 15 90年代，市場上的多層住宅基本全封閉， 缺乏與外界聯(lián)系的灰

17、空間，住戶享受不 到自然帶來的感覺 開始萌芽開始萌芽 2 別墅產(chǎn)品可以盡情享受自然，但價格昂 貴。而且目前政府部門嚴(yán)格控制容積率 1.0以下的別墅用地審批，土地資源緊缺 也使得別墅類產(chǎn)品難以大面積推廣 產(chǎn)生需要產(chǎn)生需要 但露臺面積占用了室內(nèi)使用面積， 相對于提高了公攤，致使房屋價格 居高不下 98年深圳的全國性住宅設(shè)計論壇上，萬科設(shè)計總監(jiān)張紀(jì)文先生提出 鄰里單位式的規(guī)劃單元方式和退臺式多層住宅方式。后來，萬科深 圳公司率先將關(guān)于退臺式多層的住宅形式付諸實施，取名“花園洋 房”并受到買家認(rèn)可，于02年取得了該產(chǎn)品的設(shè)計專利。 產(chǎn)品名稱：情景花園洋房產(chǎn)品名稱：情景花園洋房 產(chǎn)生時間：產(chǎn)生時間：20

18、022002年年 專利歸屬權(quán)：萬科企業(yè)股份專利歸屬權(quán)：萬科企業(yè)股份 有限公司：吳志群有限公司：吳志群 萬科開創(chuàng)全國先河，98年開始提出 新的設(shè)計理念 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 16 客戶需求的變化客戶需求的變化 居住品質(zhì)和品味居住品質(zhì)和品味 提高提高 景觀環(huán)境可達性景觀環(huán)境可達性 鄰里生活融洽性鄰里生活融洽性 居住空間多樣性居住空間多樣性 情景洋房情景洋房 對多層住宅設(shè)計的提升對多層住宅設(shè)計的提升 變化變化 需求需求 需求引導(dǎo)需求

19、引導(dǎo) 2 客戶對于提高居住品質(zhì)和品味的需求引發(fā)新 的居住設(shè)計理念思考 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 17 情景情景 提供生動的界面跟城市開放空間對話 讓居住者盡可能的接近自然與鄰里 洋房洋房 與西方某種傳統(tǒng)居住方式相似，空 間感強，舒適度高 中軸線中軸線 理念模型理念模型 2 建立在生動而開放的空間上，提供與外 界對話的可能 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房

20、策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 18 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 5+15+1層層4+14+1層層3+13+1層層情景房情景房入戶花園入戶花園錯層設(shè)計錯層設(shè)計 1 1層帶地層帶地 下室下室 2 2層帶地層帶地 下室下室 樓層多樣化，從最初的“4+1”，增加了“3+1”“5+1”層 采用錯層設(shè)計，功能分區(qū)更加合理 增加了情景房、花園入戶的設(shè)計，一、二層設(shè)置地下室 江南第一層 金域中央 萬科城市高爾夫 中惠沁林山莊 深圳萬科第五園 深圳萬科城 天津萬科水晶城 武漢萬科四季花城 北京萬科青青家園 深

21、圳萬科四季花城 產(chǎn)品演變產(chǎn)品演變 2 從萬科的專利產(chǎn)品開始，現(xiàn)在已成為 住宅的主流設(shè)計理念 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 19 適當(dāng)調(diào)控情景洋房的開發(fā)量，不斷提升 樓盤品質(zhì)，市場前景看好 p居住氛圍符合中國文化和習(xí)俗居住氛圍符合中國文化和習(xí)俗 居住氛圍符合中國國情，其社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，建筑特點突 出，文化氛圍濃郁，鄰里關(guān)系親近，足夠大的樓間距， 一流治安都與中國的傳統(tǒng)文化和風(fēng)俗習(xí)慣相吻合，而且 堪比別墅品質(zhì)的花園洋房卻有著僅僅略高于普通住

22、房的 價格，競爭潛力較大 市場前景市場前景 2 p中產(chǎn)階層壯大，住宅品味提高中產(chǎn)階層壯大，住宅品味提高 城市中產(chǎn)階層不斷壯大，他們對于對于住宅品味 和意境的要求越來越高，住宅消費理念已從滿足 基本需求轉(zhuǎn)到了追求舒適和品味的高度。普通的 住房檔次太低，別墅又高高在上，而情景洋房較 好的滿足需求 p消費心理上滿足崇洋和顯闊之需消費心理上滿足崇洋和顯闊之需 中國人向來有崇洋和顯闊的心理特征，處于 中間體的廣大中產(chǎn)們這種意識更為強烈。情 景花園洋房憑“洋”“闊”二者兼而有之的 優(yōu)勢備受青睞 p別墅用地嚴(yán)控，情景洋房發(fā)展?jié)摿Υ髣e墅用地嚴(yán)控，情景洋房發(fā)展?jié)摿Υ?由于政府部門嚴(yán)控對容積率在1.0以下別墅用地

23、的 審批，別墅供應(yīng)量將會大大減少。作為自然資源 享受度較好的情景洋房，有比較好的發(fā)展空間 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 20 市場競爭加劇，價格穩(wěn)中有升 發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢 2 u由于中產(chǎn)消費群體的龐大需求，會繼續(xù)刺激增量市場的不斷增 加，情景洋房比較時代已經(jīng)來臨，隨著消費者對產(chǎn)品的不斷了解 及消費理性回歸，情景洋房產(chǎn)品會同時面臨同類產(chǎn)品和替代產(chǎn)品情景洋房產(chǎn)品會同時面臨同類產(chǎn)品和替代產(chǎn)品 的雙重競爭，競爭激烈程度有增無減。的雙重競爭，競

24、爭激烈程度有增無減。 u從長遠考慮，隨著土地稀缺性日益凸顯，情景洋房等低密度產(chǎn) 品的土地成本會逐漸增加，其價格會在平穩(wěn)的基礎(chǔ)上適度增長。土地成本會逐漸增加，其價格會在平穩(wěn)的基礎(chǔ)上適度增長。 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 21 處于小區(qū)的中軸地帶，城郊化成為主流 發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢 2 u由于萬科項目多集中于“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的特點，情景洋房通 常也位于此處的成熟小區(qū)內(nèi)。他們往往集中在小區(qū)的中軸地帶，他們往往集中在小區(qū)的中軸地帶， 小區(qū)的公共

25、開放地帶附近，是小區(qū)內(nèi)外交流的集中區(qū)域，小區(qū)的公共開放地帶附近，是小區(qū)內(nèi)外交流的集中區(qū)域，開放 的形態(tài)使其成為連接小區(qū)于外部的紐帶 u城郊區(qū)域以景觀、生態(tài)、土地優(yōu)勢等得天獨厚的條件吸引著城郊區(qū)域以景觀、生態(tài)、土地優(yōu)勢等得天獨厚的條件吸引著 情景洋房等低密度產(chǎn)品來此情景洋房等低密度產(chǎn)品來此“安家落戶安家落戶”，尤其對適用土地面 積少的城市則更是如此，所以短時間內(nèi)情景洋房建設(shè)仍將保持 城郊開發(fā)密度大的特征。但情景洋房稀缺和便利的雙重特質(zhì)決 定了上述原則并非是一成不變的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資

26、料免費下載qq:69031789 22 市場再次細分，風(fēng)格更為多樣 發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢 2 u消費者理性回歸、競爭態(tài)勢的加劇，勢必會使情景洋房進入市場 細分時代。大眾型的項目將很難得到市場的青睞，獨特性、稀缺性、獨特性、稀缺性、 唯一性、不可復(fù)制性等特點才更具有競爭優(yōu)勢。唯一性、不可復(fù)制性等特點才更具有競爭優(yōu)勢。 u市場細分下會形成各種風(fēng)格、各種類型的產(chǎn)品供消費者選擇。市場細分下會形成各種風(fēng)格、各種類型的產(chǎn)品供消費者選擇。比 如時下東南沿海一帶比較流行的主題式情景洋房，情景型花園洋房， 度假型、尊貴型的情景洋房等等，選擇余地的擴大，產(chǎn)品品質(zhì)的提 高無疑更能打動消費者

27、。 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 23 不斷融入高科技 發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢 2 u消費者理性回歸、競爭態(tài)勢的加劇，勢必會使情景洋房進入市場 細分時代。大眾型的項目將很難得到市場的青睞，獨特性、稀缺性、獨特性、稀缺性、 唯一性、不可復(fù)制性等特點才更具有競爭優(yōu)勢。唯一性、不可復(fù)制性等特點才更具有競爭優(yōu)勢。 u市場細分下會形成各種風(fēng)格、各種類型的產(chǎn)品供消費者選擇。市場細分下會形成各種風(fēng)格、各種類型的產(chǎn)品供消費者選擇。比 如時下東南沿海一帶比較

28、流行的主題式情景洋房，情景型花園洋房， 度假型、尊貴型的情景洋房等等，選擇余地的擴大，產(chǎn)品品質(zhì)的提 高無疑更能打動消費者。 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 24 分類研究分類研究 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 25 情景洋房產(chǎn)品分類 產(chǎn)品分類產(chǎn)品分類 3 本報告是嚴(yán)格保密的。

29、2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 26 3 31 1寬景洋房戶型：一層為平層，贈送地下室寬景洋房戶型：一層為平層，贈送地下室 和露臺；二層為平層，贈送地下室；三四層為和露臺；二層為平層，贈送地下室；三四層為 復(fù)式，贈送大露臺復(fù)式，贈送大露臺 a b c d 六大價值點： ua、12層均有地下室附送 ub、獨特的露臺空間 uc、豐富的建筑形態(tài) ud、豪華的頂層套房 ue、氣派的橫向客廳 uf、親近的鄰里關(guān)系 b e f 3+1價值價值 梳理梳理3 本報告是嚴(yán)格保

30、密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 27 優(yōu)勢一優(yōu)勢一: : 低密度產(chǎn)品物業(yè)，吸引客 戶 優(yōu)勢二：優(yōu)勢二： 解決對大戶型、別墅類產(chǎn) 品有需求但受總價限制的 客戶需求 優(yōu)勢三：優(yōu)勢三： 整體戶型的親地親景均衡 劣勢一：劣勢一： 總戶數(shù)少，土地價值未能 最大化 劣勢二：劣勢二： 產(chǎn)品區(qū)分不明顯，不夠豐 富，較難不同滿足客戶需 求 附加值較高人性化低總價類別墅 31寬景洋房優(yōu)勢、劣勢 綜合素質(zhì)均衡 優(yōu)劣匯總優(yōu)劣匯總 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009

31、年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 28 31寬景洋房：深圳萬科城 1層層 底層小露臺 贈送96半 地下室 贈送約60 的花園 多景式陽 光房 戶型端頭 建面147m2 房型4/2/2 層數(shù)1.5 開間12.6 進深15.4 花園64 露臺6 地下室96 萬科城萬科城 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 29 31寬景洋房

32、：深圳萬科城 露臺 入戶 贈送69半 地下室 2層層 贈送9 的露臺 通向地 下室的 樓梯 通向地上二 層的樓梯 戶型中間套 建面141m2 房型4/2/2 層數(shù)1.5 開間12.6 進深15.4 露臺8.6 地下室69 萬科城萬科城 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 30 31寬景洋房：深圳萬科城 主臥、主 衛(wèi)和書房 構(gòu)造主人 獨立套 七米大客廳， 給住戶自由 改動的空間 34層復(fù)式層復(fù)式 贈送50多 的露臺 通向三 樓的樓 梯 通

33、向四樓的樓 梯 主衛(wèi)配備 衣帽間， 增添主人 氣派 戶型中間套 建面182m2 房型5/3/3 層數(shù)2 開間12.6 進深12.1 三樓露臺24 四樓露臺30 萬科城萬科城 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 31 31寬景洋房戶型小結(jié) u3+1式寬景洋房三四層復(fù)式面積最大為 180-200平方米，其次為一層、最后為 二層； u一、二層戶型面積為130-150兩種面 積區(qū)間； u一、二層之間面積差距不超過20。 u一、二層設(shè)計地下室，三

34、、四層設(shè)計大露 臺 u地下室為半地下室，采光良好，可靈活分 配地下室各房間功能 u一層巧妙利用半地下室開辟中庭生活； u二層盡量每間臥室都有陽臺或露臺； u頂層復(fù)式中西廚房、豪華客廳、空中庭院、 獨立套房等豪華配置。 整體空整體空 間間 面積面積 戶型小結(jié)戶型小結(jié) 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 32 六大價值點： a、巧妙的入戶方式 b、獨特的露臺空間 c、多景式陽光房 d、豐富的建筑形態(tài) e、氣派的橫向客廳 f、豪華的頂層套房

35、a b c d f e 4 41 1花園洋房：一層至三層為平層，四五層為復(fù)式；每戶花園洋房：一層至三層為平層，四五層為復(fù)式；每戶 均有露臺，外立面為層層退形式；一層由庭院入戶，二層均有露臺，外立面為層層退形式；一層由庭院入戶，二層 由露臺入戶，三四層由樓梯入戶由露臺入戶，三四層由樓梯入戶 4+1價值價值 梳理梳理3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 33 優(yōu)勢一優(yōu)勢一 產(chǎn)品豐富，可為客戶提 供從舒適兩房到舒適四 房的多種戶型選擇（95 -

36、180） 優(yōu)勢二優(yōu)勢二 花園洋房能滿足對大露 臺有需求但受總價限制 的客戶需求 劣勢一：劣勢一： 三層戶型與其他層戶型 差距過大，價值未充分 充分挖掘 劣勢二：劣勢二： 附加值較少 大面花園舒適性與人性化低總價類別墅 41花園洋房優(yōu)勢 8米橫廳 優(yōu)劣匯總優(yōu)劣匯總 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 34 41花園洋房：萬科水晶城 1層層 庭院入戶，一 樓贈送40花 園庭院 一樓陽光房，創(chuàng) 造悠閑自在的生 活空間 主臥朝南，欣 賞花園景觀

37、 8米南向氣派橫 廳 水晶城水晶城 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 35 2層層 露臺入戶 8米橫廳，公共 空間開闊氣派 二層退臺為一 層陽光房頂， 退3.9米 南向主臥套主 衛(wèi)，方便衛(wèi)生 41花園洋房：萬科水晶城 水晶城水晶城 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 36 3層

38、層 主臥套主衛(wèi)， 方便衛(wèi)生 三層橫廳退2.7米 41花園洋房：萬科水晶城 水晶城水晶城 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 37 45層復(fù)式層復(fù)式 頂層主臥配有 南北雙露臺 專屬主人層， 盡顯私密舒適 8米橫廳，公共 空間開闊氣派 主臥、衛(wèi)生間、 更衣室布局方 正實用 主臥套主衛(wèi)， 方便衛(wèi)生 四層橫廳退1.7米 41花園洋房：萬科水晶城 水晶城水晶城 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必

39、備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 38 理想理想0769 3 送半地下室，附 加值高 41花園洋房：理想0769 私家花園連接餐廳， 增添生活情趣 12m超大景觀陽臺， 視野開闊 1層層 4.8m寬廳，空間闊綽 主臥、衛(wèi)生間、 更衣室布局方 正實用 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 39 理想理想0769 3 41花園洋房：理想0769 送36m半地下室， 附加值

40、高 12m超大景觀陽臺， 視野開闊 4.8m寬廳，空間闊綽 主臥、衛(wèi)生間、 更衣室布局方 正實用 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 40 理想理想0769 3 12m超大景觀陽 臺，視野開闊 超大面寬景觀陽臺， 視野開闊 送一層40m，層高 3米，實用率100% 送近30m的地下 室，附加值高 三陽臺設(shè)計，多面通 風(fēng)、采光 豪華主臥，配 備觀景陽臺 41花園洋房：理想0769 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移

41、動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 41 理想理想0769 3 41花園洋房：理想0769 送3個超大露臺， 附加值高 6米挑高客廳設(shè) 計，豪華氣派 送地下室，且有 電梯直達 豪華主臥設(shè)計， 配觀景露臺 上下功能分區(qū)合理， 套內(nèi)實用率110% 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 42 u13層面積遞減，45層復(fù)式面 積較大； u花園洋房13層面積依

42、層數(shù)遞減 分別在130至100； u4+1式花園洋房四五層復(fù)式面積 最大為160-180。 u戶戶朝南的陽臺或露臺； u客廳和餐廳方正； u衛(wèi)生間位置居中方便各個空間使用； u采用凸窗擴大空間感； u一樓庭院入戶，留有入戶平臺位置。 面積面積 整體空整體空 間間 41花園洋房戶型小結(jié) 戶型小結(jié)戶型小結(jié) 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 43 5 51 1寬景洋房：多層創(chuàng)新產(chǎn)品，高附加值。寬景洋房：多層創(chuàng)新產(chǎn)品，高附加值。 1 12 2

43、層贈送地層贈送地 下室；獨特的露臺、室內(nèi)花園；豐富創(chuàng)新的空間；豪華的下室；獨特的露臺、室內(nèi)花園；豐富創(chuàng)新的空間；豪華的 頂層套房頂層套房 u一層一層贈送地下室，前后 花園、室內(nèi)花園； u二層二層贈送地下室、露臺、 地下室、露臺、轉(zhuǎn)角凸 窗； u三層三層3.95米挑高客廳、 夾層、雙露臺； u四層四層3.95米挑高客廳、 三錯層、雙露臺； u五六層五六層為復(fù)式，6米挑 高客廳、6米室內(nèi)花園、 復(fù)式、露臺。 5+1價值價值 梳理梳理3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載/p>

44、8 qq:69031789 44 51寬景洋房優(yōu)劣勢 優(yōu)勢一優(yōu)勢一 創(chuàng)新戶型設(shè)計等情況下， 吸引客戶 優(yōu)勢二優(yōu)勢二 戶型面積層次差異化，可 為客戶提供從舒適三房到 闊綽四房的多種戶型選擇 （130-230） 優(yōu)勢三優(yōu)勢三 能滿足對大露臺有需求但 受別墅總價過高的客戶需 求 劣勢一：劣勢一： 整體外觀層次感不強 劣勢二： 親近鄰里關(guān)系較弱 大面寬戶型高附加值舒適性與人性化低總價類別墅 優(yōu)劣匯總優(yōu)劣匯總 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789

45、45 51寬景洋房：金域中央 建面230290m2 房型4/2/2 層數(shù)1.5 開間11.85 進深13.5 露臺 地下室 2.8m層高 6095 前花園 地下室6095 ，2.8m層高 開間4.95m 室內(nèi)花園 后花園 品牌電梯 二層露臺蓋二層地下室 樓梯 前后花園、地下室、室內(nèi)花園前后花園、地下室、室內(nèi)花園 金域中央金域中央 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 46 51寬景洋房：金域中央 建面235275m2 房型4/2/2 層數(shù)

46、1.5 開間11.85 進深13.6 露臺約6 地下室 2.8m層高 6182 開間4.95m 露臺約6 室內(nèi)花園 地下室 2.8m層高 轉(zhuǎn)角凸窗 品牌電梯 主臥露臺 地下室、露臺、轉(zhuǎn)角凸窗地下室、露臺、轉(zhuǎn)角凸窗 金域中央金域中央 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 47 51寬景洋房：金域中央 建面146164m2 房型3/2/2 層數(shù)1夾層 開間11.85 進深13.5 夾層5058 露臺約10 地下室 挑高3.95m 客廳 陽臺露

47、臺 落地凸窗 露臺 2.19m夾層高 落地凸窗 品牌電梯 3.95米挑高客廳、夾層、雙露臺米挑高客廳、夾層、雙露臺 金域中央金域中央 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 48 51寬景洋房：金域中央 建面131151m2 房型3/2/3 層數(shù)1三錯層 開間11.85 進深13.5 夾層3335 露臺約10 地下室 露臺 3.95米挑高客廳、三錯層、雙露臺米挑高客廳、三錯層、雙露臺 主臥露臺 客廳3.95m 三錯層 轉(zhuǎn)角露臺 品牌電梯 金

48、域中央金域中央 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 49 51寬景洋房：金域中央 建面190222m2 房型4/2/3 層數(shù)2 開間11.85 進深12.1 露臺約20 地下室 6米挑高客廳、米挑高客廳、6米室內(nèi)花園、復(fù)式、露臺米室內(nèi)花園、復(fù)式、露臺 6m室內(nèi)花園 主臥大露臺 露臺 五層平面圖 六層平面圖 品牌電梯 金域中央金域中央 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨

49、后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 50 陽光房陽光房 下沉式庭院下沉式庭院 一層：下沉式私家院落一層：下沉式私家院落/半地下層半地下層/陽光房陽光房 首層庭院、二三層超大露臺，與自然更親首層庭院、二三層超大露臺，與自然更親 近近 入戶花園入戶花園/前后花園前后花園 二層：陽光地下室二層：陽光地下室 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 51 戶型設(shè)計：舒適空間，家人各得其所戶型設(shè)計：舒

50、適空間，家人各得其所 奢華客廳奢華客廳 獨享書房獨享書房 私密主臥私密主臥兒女房兒女房 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 52 戶型設(shè)計：高度創(chuàng)新，給客戶更多附加值戶型設(shè)計：高度創(chuàng)新，給客戶更多附加值 露臺露臺 錯層；錯層；3.95米挑高米挑高 夾層夾層2.18米米 凸窗凸窗 地下室地下室 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 0755-

51、83513598 qq:69031789 53 u底層、頂層面積大；中間層面積 較??； u12層面積為230290； u34層面積為130160； u56層面積為190225。 u1、2樓贈送地下室； u多功能室內(nèi)陽臺； u采用錯層、夾層、轉(zhuǎn)角凸窗等戶型創(chuàng)新 手法擴大空間感，增強產(chǎn)品附加值； u一層前后雙花園設(shè)計； u配置品牌電梯。 面積面積整體空整體空 間間 51寬景洋房戶型小結(jié) 戶型小結(jié)戶型小結(jié) 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789

52、54 三種洋房產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢 3+13+1戶型戶型 舒適度高; 類似別墅尊榮感; 空間有多創(chuàng)新，庭院、露臺; 身份和面積。 占用土地過多； 容積率不易實現(xiàn)。 4+14+1戶型戶型 舒適度較高； 退臺建筑； 外觀形象豐富； 空間尺度恰當(dāng)。 既占用土地，但檔次上不如 3+1類疊加別墅，在節(jié)省土地 上不如5+1。 5+15+1戶型戶型 節(jié)省土地，戶數(shù)多； 創(chuàng)新度高，受市場歡迎； 銷售面積小，總價較低。 退臺式建筑能保持建筑美觀； 合理尺度保證生活質(zhì)量。 檔次感不夠，易歸為洋房類； 退臺設(shè)計較少，建筑層級的豐 富性較弱； 親近鄰里氛圍較弱。 產(chǎn)品對比產(chǎn)品對比 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 2008-200