廣東省某市寫字樓項目可行性報告

1、目 錄第一部分 經(jīng)濟發(fā)展概況一、*經(jīng)濟發(fā)展的地理環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢 1二、*經(jīng)濟發(fā)展的總體態(tài)勢 1三、*投資環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況 3第二部分 *房地產(chǎn)市場概況一、2006年第一季度*房地產(chǎn)市場狀況 7二、房屋交易登記面積情況 8第三部分 *寫字樓市場調(diào)查一、*寫字樓發(fā)展概況 11二、*商務(wù)格局分析 12三、2006年上半年寫字樓發(fā)展情況 24四、珠江新城未來競爭樓盤情況分析 27五、珠江新城幾大開發(fā)企業(yè)的項目地塊分布情況 31第四部分 案例分析一、同類型寫字樓項目 36二、小戶型寫字樓項目 44第五部分 地塊分析一、項目地塊分析 49二、地塊所屬區(qū)域特點 50第六部分 項目地塊swot分析一、優(yōu)勢

2、（strength） 54二、劣勢（weakness） 54三、機會（opportunity） 55四、威脅（threaten） 55第七部分 市場定位一、項目市場定位的前提 57二、項目用地存在的問題 59三、市場定位難點的處理原則 60四、市場定位 61第八部分 產(chǎn)品定位一、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 62二、產(chǎn)品定位 62第九部分 價格定位一、天河北同質(zhì)素寫字樓租售價格 64二、津濱騰越大廈寫字樓價格定位 65三、商業(yè)裙樓部分價格建議 66四、車位的價格建議 66第十部分 設(shè)計規(guī)劃、公共配套/設(shè)施設(shè)備、裝修、服務(wù)特色建議一、寫字樓設(shè)計規(guī)劃的建議 67二、商業(yè)建筑設(shè)計細則及建筑風(fēng)格建議 69三、

3、項目公共配套/設(shè)施設(shè)施建議 70四、裝修標(biāo)準建議 72五、寫字樓服務(wù)特色建議 73第十一部分 項目開發(fā)實施計劃一、項目開發(fā)實施計劃編制原則 75二、項目開發(fā)實施計劃 75第十二部分 投資與成本費用估算一、開發(fā)成本估算 80二、開發(fā)費用估算 82三、總成本費用匯總表 84第十三部分 資金籌措、投資計劃及借款利息一、資金籌措與投資計劃 85二、貸款本金的償還及利息支付 87第十四部分 項目銷售收入測算一、銷售范圍 89二、銷售價格 89三、銷售計劃 89四、銷售收入測算 90第十五部分 項目財務(wù)評價一、稅金計算 91二、損益表與靜態(tài)盈利分析 92三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 95第十六部分 項目不

4、確定性分析一、盈虧平衡點 97二、敏感性分析 98第十七部分 總結(jié) 99 第一部分 經(jīng)濟發(fā)展概況一、*經(jīng)濟發(fā)展的地理環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢*是廣東省省會，是全省政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化中心。*地處廣東省中部，珠江三角洲北部，東連惠州、東莞，西接中山、佛山，北通清遠、韶關(guān)，瀕臨南海，毗鄰香港和澳門，是華南地區(qū)重要的交通通訊樞紐和貿(mào)易口岸，素有中國南大門之稱。根據(jù)2005年廣東省1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報，*市轄10區(qū)和2個縣級市，總面積7434.4平方公里，人口949.68萬人，城市人口密度為1277人/平方公里。二、*經(jīng)濟發(fā)展的總體態(tài)勢1、綜合實力2005年*全市地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）為5115

5、.75億元大關(guān)，標(biāo)志著綜合經(jīng)濟實力邁上一個新的臺階。1999年，以戶籍人口和當(dāng)年匯率折算，*人均gdp突破4000美元，2002年突破5000美元，僅用了3年時間；2004年達到6800美元，在全國主要大城市中排位名列前茅，僅用了2年時間。按照廣東省政府提出的全面建設(shè)小康社會評價指標(biāo)，其中人均gdp（標(biāo)準值）至2010年為3450美元，2020年為7000美元。可見，*市人均gdp將提前達標(biāo)，在全面建設(shè)小康社會中率先步入新的階段。2、增長速度增長速度加快，近兩年均增長15%以上，經(jīng)濟發(fā)展步入快速增長新階段?！鞍宋濉睍r期，*經(jīng)濟高速增長，年均增長20.2%，為改革開放以來的最高增速：“九五”時期

6、，進入平穩(wěn)快速增長階段，年均增長13.1%；進入“十五”時期，*經(jīng)濟增長提速，2001年增長12.7%，2002年增長13.2%，2003年和2004年分別增長15.2%和15.0%，2001-2004年年均增長14.0%，2001 -2004年，*市人均gdp平均每年增長12.5%，高于“九五”時期（11.4%）1. 1%，2003年和2004年均增長13.7%以上。3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展自2003年開始，第二產(chǎn)業(yè)的增速超過第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)重型化趨勢明顯，步入“二、三次產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動”新階段。近年來，*實施制造業(yè)與服務(wù)業(yè)并重，二、三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略。2004年，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為2.8144.1653.

7、03，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)二、三次產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動、互相促進的格局。全市工業(yè)總產(chǎn)值從100億元到1000億元，用了11年（1983-1993年）；從1000億元到2000億元，用了3年（1994-1996年）；從2000億元到3000億元，用了4年（1997-2000年）；從3000億元到4000億元，用了3年時間（2001-2003年），而由4000億元躍到5000億元，僅用了1年時間（2004年）?！熬盼濉睍r期，*市第三產(chǎn)業(yè)增加值的平均增速為13.7%，2001-2004年全市第三產(chǎn)業(yè)增加值占gdp的比重一直在53%以上，平均每年增長13.5%，增速明顯。4、所有制結(jié)構(gòu)非公有制經(jīng)濟占gdp的比重超過4

8、0%，步入多種經(jīng)濟成分共同發(fā)展新階段。所有制結(jié)構(gòu)日益多元化。2004年完成的工業(yè)總產(chǎn)值中，國有及國有控股工業(yè)企業(yè)占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重為27.91%；股份制工業(yè)企業(yè)占17.37%；外商及港澳臺投資工業(yè)企業(yè)占63.14%；民營企業(yè)占22.48%。2005年上半年*累計登記的各類企業(yè)數(shù)量約23萬家，其中，*私營企業(yè)數(shù)量在2005年上半年新登記開業(yè)的私營企業(yè)11481戶。截至2005年6月底，*市實有私營企業(yè)累計107046戶（其中，獨資企業(yè)17162戶，合伙企業(yè)3136戶，有限責(zé)任公司86738戶，股份有限公司10戶）。1000萬元以上的私營企業(yè)2378戶，其中超億元的私營企業(yè)已達56戶，*私營企

9、業(yè)的規(guī)模與實力近幾年得到了迅速增強。5、外資企業(yè)情況截至2005年上半年，*市新登記注冊外商投資企業(yè)446戶，比去年同期相比增加61戶，增幅達15.84。目前，*市累計登記注冊的外商投資企業(yè)達8031戶，投資總額574.28億美元，注冊資本290.49億美元，其中外方認繳注冊資本234.94億美元。有70多個國家和地區(qū)的外商在*投資設(shè)立了7933家外資企業(yè)和2000多個外商辦事機構(gòu)。世界500強大企業(yè)已有139家進入*，共設(shè)立227個項目，投資總額合計71.8億美元。目前*外資企業(yè)的結(jié)構(gòu)有以下特點：第一：外資（獨資）企業(yè)的總數(shù)在*市外商投資企業(yè)中的比例已達58；第二：是投資來源以港資、日資、美

10、資為主。香港仍是*市主要的外資來源地，主要從事貨運代理、批發(fā)零售和商務(wù)服務(wù)等行業(yè)。2005年上半年新登記日資企業(yè)31戶，美資企業(yè)30戶；第三：行業(yè)分布以制造業(yè)為主，近年來批發(fā)零售業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。上半年新登記的外商投資企業(yè)中，制造業(yè)企業(yè)有268戶，占60，其中以從事紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)以及通信設(shè)備、計算機及電子設(shè)備制造業(yè)的企業(yè)數(shù)量較多；從事商業(yè)服務(wù)業(yè)的有65戶；從事批發(fā)零售業(yè)的有27戶。6、經(jīng)濟增長質(zhì)量2000-2004年，*地區(qū)組織的財政收入從717多億元增加到1307.98億元，年均增速在16%左右；2004年，*地區(qū)組織的財政收入比上年增長17. 3%；全市地方一般預(yù)算財政收入3

11、02.82億元，增長19.2%；1995年，全市職工平均工資為10317元，2004年已達到31025元；1995年城市居民人均可支配收入為9038元，2004年已達16884元；1995年，農(nóng)村居民人均純收入為4483元，2004年為6625元。步入財政收入增長快，企業(yè)效益大幅提升和居民收入穩(wěn)步提高新階段。7、發(fā)展后勁樞紐型、功能性、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進，一批對全市經(jīng)濟社會發(fā)展具有長遠戰(zhàn)略意義的城市基礎(chǔ)設(shè)施項目在近年建成。未來幾年，*將成為全國重要的汽車工業(yè)、造船工業(yè)、石化工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。經(jīng)濟社會發(fā)展承載能力增強，生產(chǎn)力布局基本成型，發(fā)展空間拓展，步入后勁充足的可持

12、續(xù)發(fā)展新階段。三、*投資環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況1、以*白云國際機場遷建工程為標(biāo)志的重點工程建設(shè)提升了*的城市基礎(chǔ)設(shè)施水平。*白云國際機場是國內(nèi)三大樞紐機場之一，在我國民航機場中處于十分重要的位置。*白云國際機場的遷建工程是我國第一個按中樞概念設(shè)計的綜合性中樞機場，是國內(nèi)規(guī)模最大、功能最先進、現(xiàn)代化程度最高的國際機場，對強化*中心城市地位，促進華南地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和*邁向國際化的步伐起著非常重要的作用。2004年，*的城市基礎(chǔ)設(shè)施水平在整體上有明顯的提高，分別表現(xiàn)在以下幾個方面：（1） 城區(qū)道路主干網(wǎng)逐漸完善，并向珠江三角洲延伸；（2） 以白云國際機場、南沙港、*新火車站為樞紐的*“立體大交通”格局

13、已經(jīng)形成；（3） 2004年全市30個重點工程推進速度良好，全年重點建設(shè)項目的投資計劃總體完成情況和資金到位率創(chuàng)歷史最高水平，成為拉動*固定資產(chǎn)投資增長的主要動力，為*gdp增長做出了顯著貢獻；（4） *城市地鐵、機場、高速公路、環(huán)境治理、汽車產(chǎn)業(yè)、工業(yè)園區(qū)六大城市投資板塊齊頭并進，建設(shè)速度非常迅猛，是推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增長的主力軍。2、*市場經(jīng)營環(huán)境進一步得到改善根據(jù)國家統(tǒng)計局企調(diào)總隊的調(diào)查報告2004年第三季度全國直轄市、主要副省級城市企業(yè)景氣調(diào)查報告的內(nèi)容顯示：2004年第三季度，全國各主要城市經(jīng)濟均保持了快速、健康的發(fā)展勢頭，其中北京、天津、上海和重慶直轄市，*、沈陽、大連、長春

14、、哈爾濱、南京、杭州、寧波、廈門、濟南、青島、深圳、成都、西安和武漢市等副省級市共19個城市（下簡稱19市）的企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)均在景氣區(qū)間運行，部分城市比二季度有不同程度的提升。*市企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)均為149.4，分別居19市的第二位和第四位。 據(jù)統(tǒng)計，1-3季度*市的工業(yè)總產(chǎn)值、財政收入、社會消費品零售額、外貿(mào)出口總值、固定資產(chǎn)投資額均有一定幅度的增長，全市生產(chǎn)總值（gdp）2934.24億元，比上年同期增長15.6%，增長速度排在19市中的第六位。從第三季度企業(yè)的調(diào)查情況看，企業(yè)家對*經(jīng)濟的發(fā)展繼續(xù)持樂觀的態(tài)度，樂觀的程度（持樂觀的樣本占總體的比重）從二季度的42.

15、4%上升到53.2%。企業(yè)家信心指數(shù)為149.4，在19市的排位中，由二季度的第九位躍升至第二位，比第一位的大連市（151.8）僅低2.4點，比第三位的長春市（146.4）高3.0點。居末位的是重慶市（119.3）。從2004年第三季度企業(yè)家信心指數(shù)的變動情況看，除*、北京、大連、長春和西安市的指數(shù)比上季有所上升外，其余城市則呈現(xiàn)下降。在上升的城市中，*市增幅最大（詳見表1-1）。 表1-1：2004年第三季度企業(yè)家信心指數(shù)對比表項目 企業(yè)家信心指數(shù) 位次 比二季度增減(點) 大連市 151.8 1 2.7 *市 149.4 2 12.0 長春市 146.4 3 2.8 沈陽市 142.6 4

16、 -3.0 寧波市 139.7 5 -1.4 武漢市 139.0 6 -1.3 深圳市 139.0 7 -6.0 濟南市 136.9 8 -3.7 上海市 135.9 9 -3.0 南京市 135.6 10 -13.6 杭州市 134.8 11 -1.4 廈門市 134.5 12 -2.6 青島市 133.5 13 -3.5 西安市 130.7 14 1.3 天津市 130.4 15 -1.6 成都市 130.3 16 -2.5 北京市 130.0 17 2.8 哈爾濱市 119.7 18 -7.3 重慶市 119.3 19 -0.4 3、“申亞”成功為*進一步改善投資環(huán)境提供了契機2004年

17、7月1日，*市代表中國申辦2010年亞洲運動會成功，這一亞洲人民的體育盛事落在*對*的投資環(huán)境絕對是一個重大利好，將對*進一步改善投資環(huán)境提供契機?！吧陙啞钡某晒耐顿Y軟環(huán)境來看，首先，“亞運”能極大的提高*這座城市以及*城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的知名度、美譽度和在全亞洲的地位；其次，“亞運”能進一步提高*的國際化進程，加速*融入全球經(jīng)濟一體化的進程；第三，增進*與亞洲各國的文化藝術(shù)方面的更多的交流，提升*的文化品位；第四，利用國際間人民的交往提高*市民的國際化意識和市民素質(zhì)；第五，*是外向型經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，經(jīng)濟比較活躍，“亞運”的舉辦可以增加商貿(mào)往來，并提供更多的商機；第六，法治環(huán)境和社會治安將進一步改善

18、。從投資硬環(huán)境來看，首先，因為舉辦亞運會對體育場館的居住設(shè)施的需要，*將新建一大批的體育設(shè)施和房地產(chǎn)項目，很多與之相關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施項目將借此機會推進；其次，由于“亞運”期間的大量人員流動，對*的城市交通設(shè)施將有著很高的要求，促使*加快完善港口、鐵路、公路網(wǎng)、地鐵等交通設(shè)施的建設(shè)；最后，對*整個城市的環(huán)境和市容市貌的改善有較大的促進作用。第二部分 *房地產(chǎn)市場概況一、2006年第一季度*房地產(chǎn)市場狀況（一）土地市場第一季度*市中心城區(qū)公開出讓的土地共有7幅，涉及土地面積347，719平方米。從各類型土地的占地面積來看，商務(wù)辦公用地144，762平方米（占42%），商業(yè)用地171，257平方米（

19、占49%），住宅用地31，700平方米（占9%）。從各類型土地的建筑面積來看，商務(wù)辦公用地建筑面積506，693平方米，比上一季度增長約6.9倍；住宅用地建筑面積216，564平方米，比上一季度增長51，466平方米，增長幅度達31%。從區(qū)域分布來看，本季度成交的土地主要集中于城市中心區(qū)域，周邊的市政和生活配套設(shè)施較為完善，所以吸引了不少開發(fā)商的踴躍競投。其中機場路地塊、琶州pzb1301地塊和荔灣地塊經(jīng)過激烈的競投，最后分別以低價的2.2倍、1.8倍和1.5倍的價格成交。據(jù)統(tǒng)計，機場路住宅用地成交價格高于底價6.993萬元，樓面地價為4725元/平方米。而琶州pzb1301商務(wù)辦公地塊成交價

20、格高于底價17823萬元，樓面地價高達5411元/平方米。（二）住宅市場第一季度，*住宅市場延續(xù)了2005年供需暢順的良好局面。值得關(guān)注的是，得益于中國按照入世協(xié)議逐步解除外國企業(yè)進入中國市場的種種限制，外資機構(gòu)加大了在*的投資力度，令*市的住宅租賃市場倍感得益。此外，政府提出加強對各地房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)空，也將對*的住宅市場帶來較大的影響。雖然政府在眾多場合均表示將會增加住宅用地的供應(yīng)量以抑制房價的上漲速度，但考慮到建設(shè)周期因素，預(yù)期2006年*住宅的供應(yīng)量將不會產(chǎn)生大幅度的增長，強勁的購買力將仍舊使住宅銷售市場保持供不應(yīng)求的局面。值得關(guān)注的是，地方和中央政府相繼提出抑制房價上漲過快的政策，

21、有部分購房者將因此暫時擱置購房計劃，將令*樓市供不應(yīng)求的局面暫時得以輕微緩解。但是，由于強大的消費能力仍然存在，*住宅總體售價將保持上升的趨勢，但升幅則有所下降。（三）商鋪第一季度，*市零售業(yè)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，1-2月，*市社會消費品零售品零售額為369.15萬元，同比增長10.82%。零售業(yè)的蓬勃發(fā)展，成為*商鋪市場的堅實需求力量。自2006年3月1日起，商務(wù)部委托省級商務(wù)主管部門和國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，負責(zé)辦理絕大部分外商投資商業(yè)企業(yè)的審批工作。此舉標(biāo)志著外資進入我國商業(yè)領(lǐng)域的門檻又進一步降低，將引發(fā)外資零售業(yè)新一輪的調(diào)整擴張行動。商務(wù)部關(guān)于委托地方部門審核外商投資商業(yè)企業(yè)的通知（商資

22、函200594號）受政策利號的影響，*的各種商業(yè)業(yè)態(tài)平衡發(fā)展，整體市場呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的良好局面。（四）工業(yè)樓宇*作為華南地區(qū)的城市中心之一，工業(yè)投資環(huán)境較為優(yōu)越，近年來吸引了不少外地甚至外資企業(yè)積極投資設(shè)廠。由于工業(yè)土地供應(yīng)量不足，工業(yè)樓宇的供應(yīng)也因此受到限制，尤其在強大的需求力量的支持下，工業(yè)樓宇的租賃和二手銷售市場表現(xiàn)較為活躍。一些國外資金因此也開始把一些配套設(shè)施完善、收益穩(wěn)定的工業(yè)樓宇作為投資的重點對象。二、房屋交易登記面積情況（一）房屋交易登記面積各用途情況新建商品住宅交易登記面積占新建商品房交易登記總面積的80.1%；存量住宅交易登記面積占存量房交易登記總面積的66.8%，見下圖：（

23、二）房屋交易登記面積一二手份額情況存量房交易登記面積占房屋交易登記總面積的42.5%，存量住宅交易登記面積占所有住宅交易登記總面積的38.2%，如下圖：（三）2005年12月至2006年5月*市房屋交易情況2005年12月至2006年5月*市商品房批準預(yù)售情況（表2-1）時間2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月合計宗數(shù)1059664238785460套數(shù)12464690430194288111221178249579面積（萬）134.9771.133.4139.62118.85112.73510.682005年12月至2006年5月*市房屋交易

24、情況（表2-2）宗數(shù)面積（萬平方米）金額（億元）合計64877696.2409.472005年12月至2006年4月*市商品房交易情況（表2-3）類型面積（萬平方米）均價（元/平方米）宗數(shù)總金額（億元）住 宅424.015815.4商 業(yè)32.1511740.6寫字樓34.18557.2工業(yè)廠房2.523638別 墅22.826990.8停車場10.745887.2其 它7.113791.4合 計533.456631.550044335.782005年12月至2006年4月*市二手房交易情況（表2-4）類型面積（萬平方米）均價（元/平方米）宗數(shù)總金額（億元）住 宅256.73156.8商 業(yè)2

25、0.365023.6寫字樓11.524533工業(yè)廠房33.71639.4別 墅2.824809.8停車場2.012890其 它66.793073.6合 計393.93589.4633498121.321第三部分 *寫字樓市場調(diào)查一、 *寫字樓發(fā)展概況（一）*寫字樓發(fā)展回顧1993年、1994年間，是*寫字樓的供應(yīng)最高峰，這期間寫字樓市場總供應(yīng)量大約200萬平方米。由于經(jīng)濟環(huán)境不景氣，這個體量*用了10年的時間消化。19971999年間，受亞洲金融風(fēng)暴的影響，*寫字樓多數(shù)業(yè)主為香港投資客商，為了自救，他們盡量拋售物業(yè)，*寫字樓處于最低迷狀態(tài)。19982000年間，*寫字樓仍處于低迷狀態(tài)，可以說幾

26、乎沒有寫字樓的成交記錄。2000年，中國進入了“it狂潮”，甲級寫字樓出現(xiàn)了缺貨的狀態(tài)，*寫字樓市場也呈現(xiàn)了畸形發(fā)展的態(tài)勢，高端產(chǎn)品缺貨，低檔、過時的寫字樓物業(yè)空置率居高不下。2003年，受sars的影響，寫字樓物業(yè)的供應(yīng)與成交一度出現(xiàn)了下降；但同一年，中國加入wto及cepa，市場需求上升。2004年年初，隨著泛珠三角洲“92”概念的提出，以及*市政府對珠江新城規(guī)劃的調(diào)整、琶洲會展啟動，整個寫字樓市場供應(yīng)一時急劇增加；同時，*多數(shù)爛尾樓復(fù)工，多個前期規(guī)劃的寫字樓項目“改裝”為當(dāng)前盛行且實用的商務(wù)型寫字樓。（二）*2002-2004年寫字樓供求分析從2001年初，*市寫字樓市場開始呈現(xiàn)出強勁態(tài)

27、勢，新供應(yīng)面積、成交量和成交均價皆呈現(xiàn)階梯性增長。據(jù)統(tǒng)計，2002年*市的寫字樓供應(yīng)量為23.9萬平方米。經(jīng)過近幾年的調(diào)整和消化，寫字樓空置率明顯下降，2002年為22%，遠低于1996年的47%。部分高檔寫字樓更出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，如中信廣場、電子大廈、東山廣場等出租率接近95%。隨著空置率的降低，租金水平也有所提升。到了2003年，隨著中國加入wto和cepa的簽定，市場對寫字樓的需求仍然呈上升趨勢，而市場的供貨量也急劇增加，*市原八區(qū)寫字樓預(yù)售面積更大幅上升，達38.4萬平方米，較2002年上升61%。2004年上半年，*市寫字樓市場呈現(xiàn)出繼續(xù)發(fā)展的良好趨勢，辦公樓完成投資4.62億元

28、，同比增長10.5%，寫字樓供應(yīng)量約為24.5萬平方米。同期推出的寫字樓項目很多，大部分集中分布在東山區(qū)和天河區(qū)。二手寫字樓租賃宗數(shù)上升，租價也有輕微的升幅。（三）*1998-2004年度寫字樓成交價格分析*寫字樓市場的均價走勢由1998年到2001年都呈現(xiàn)穩(wěn)步下降的趨勢，到2002年，預(yù)售寫字樓均價開始上揚，均價達9718元/平方米，是近五年來預(yù)售寫字樓均價首次出現(xiàn)回升的狀況。而到了2003年，預(yù)售寫字樓均價又出現(xiàn)了較大幅度的回落，相較2002年，寫字樓均價下降了20.86%，為7691元/平方米，是近五年來寫字樓價格的最新低。到2004年的上半年，寫字樓價格出現(xiàn)了微升，但是仍然保持在805

29、6元/平方米這樣的價幅，變化不大。二、 *商務(wù)格局分析1、空間上“大十字”商務(wù)格局的形成*寫字樓最初主要集中在環(huán)市東路和天河北，但隨著*發(fā)展的“城市東移和南移”戰(zhàn)略，以寫字樓為核心的環(huán)市東和天河北商務(wù)區(qū)*商務(wù)格局中獨一無二的地位已經(jīng)逐步淡化；而他們的商務(wù)地位將從核心轉(zhuǎn)變?yōu)槿律虅?wù)格局的策源地，今后將形成“大十字商務(wù)格局”這一全新的商務(wù)格局?！按笫帧鄙虅?wù)格局中的縱軸是根據(jù)*市關(guān)于中軸線規(guī)劃的戰(zhàn)略方針，規(guī)劃確立起來的新型中央商務(wù)區(qū)，其以中信廣場為中心，包括天河北、珠江新城、琶洲三個版塊?！按笫帧鄙虅?wù)格局中的橫軸是自環(huán)市東為起點，向東發(fā)展，歷經(jīng)東風(fēng)東、天河城到崗頂-五山（即天河?xùn)|）地域。 2、地

30、域上商務(wù)與商圈的綜合性布局a、天河北商圈天河北商圈是*的中央商務(wù)中心。以天河體育中心為中心，周邊圍繞了天河城廣場、宏城廣場、正佳廣場、維多利廣場等大型的中高檔購物中心，天河南路小資店一條街、“同堂”廣場、宜家家居廣場等適合小資階層的淘寶地。a、珠江新城商圈珠江新城的商業(yè)分布主要分為東西區(qū)兩部分。東區(qū)因為有南國花園、跑馬地花園等樓盤，且入住率達九成以上，商鋪多以小區(qū)臨街鋪為主，租價在100300元/月之間，回報率在4%5%左右。西區(qū)目前主要以住宅裙樓、辦公裙樓商業(yè)的小型商業(yè)為主，無論從數(shù)量上還是從檔次上其商業(yè)配套仍未跟上珠江新城定位為cbd高端形象的標(biāo)準，珠江新城西區(qū)缺少兩大類商業(yè)：一是高檔的購

31、物、休閑、娛樂場所；二是缺少滿足越來越大的商務(wù)人員飲食的場所，尤其是帶飲食功能的商鋪；三是目前在酒店方面僅有國門酒店一家，即便富力兩個超五星級酒店建成并投入使用，也難以滿足珠江新城成形之后的周邊消費群體對酒店物業(yè)等不同層次的配套實施需求。b、琶洲商圈至2002年，隨著琶洲會展中心的開建和完工以及琶洲大橋的建設(shè)，會展經(jīng)濟對琶洲整個經(jīng)濟環(huán)境起到了強大的推動。會展辦公物業(yè)及酒店物業(yè)在琶洲正如火如荼的興建，琶洲用地的出讓價格以及辦公物業(yè)的銷售價格也一路看漲。而由于琶洲是新開發(fā)的用地，各項配套正在逐步的完善當(dāng)中。c、環(huán)市中商圈環(huán)市路商圈經(jīng)過多年的發(fā)展已成為成熟的商務(wù)中心，其以花園酒店為中心，配有宜安廣場

32、、好世界購物中心等大型購物廣場，各種高檔品牌店，西餐廳，咖啡廳等休閑娛樂場所。又由于辦公物業(yè)以外資機構(gòu)為主，圍繞著外國人消費習(xí)慣形成了特色酒吧一條街。d、東風(fēng)路商圈東風(fēng)路商圈初步形成了三大特色聚集區(qū)東段以東風(fēng)東路的東寶大廈及天譽大廈為代表，形成“cepa服務(wù)帶”；中段則以健力寶大廈、建設(shè)銀行大廈以及即將落成的越秀城市廣場等高級寫字樓為代表，形成“甲級寫字樓帶”；東風(fēng)西路則是以銀行信貸為主，形成了“金融街”的雛形。e、天河?xùn)|商圈天河?xùn)|商圈有財富廣場、壬豐大廈等甲級寫字樓，最近啟動的太古匯項目將為該商圈提供大型的綜合購物廣場。同時商圈建設(shè)有“*中關(guān)村”之稱的石牌西路it數(shù)碼一條街，有太平洋電腦城、

33、*電腦城等大型電子產(chǎn)品專業(yè)市場。注：各商務(wù)區(qū)主要寫字樓項目情況詳見表3-1：*主要商務(wù)區(qū)寫字樓情況表表3-1： *主要商務(wù)區(qū)寫字樓情況表1、 天河北項目維多利廣場中泰國際廣場廣晟大廈項目地點體育西路101號林和西路163號天河路228號開發(fā)商城建開發(fā)集團*市天啟房地產(chǎn)有限公司*國晟置業(yè)公司用地面積（）不祥150002074建筑總面積（）14354910000037000建筑形式兩棟塔樓分別54層/39層一棟塔樓,地上46層由兩塔樓組成。東塔樓連接商場主體，與西塔樓相呼應(yīng)。地上裙樓五層，面積約2100平方米/層，塔樓六至二十五層為寫字樓，面積約1850平方米/層。戶型（）不祥一棟整售，一棟分拆銷

34、售東塔樓1202000西塔樓1121850層高（m）不祥不祥3.5；凈高2.75開盤時間2005年12月6日2004年2005年初交樓時間預(yù)計在2006年12月2005年10月30日銷售價格（元/）15000 1400013800車位（個）4386001500物業(yè)管理費（元/月）482928項目富力天河商務(wù)大廈金利來大廈城建大廈項目地點中信廣場旁邊體育東路138號天河區(qū)體育西路189號開發(fā)商富力地產(chǎn)金利來（中國）有限公司*市城市建設(shè)開發(fā)集團有限公司用地面積（）4660建筑總面積（）3500056590建筑形式一棟單樓，地上18層。單體建筑地下2層為停車庫，地上28層為商業(yè)綜合寫字樓，建筑總高度

35、為114米戶型（）80-23008313001817.84/層開盤時間2005年11中旬2004年1996年銷售價格均價10000均價20000均價20000車位（個）270250230物業(yè)管理費（元/月）不祥2925客戶群外資、港資企業(yè)世界500強企業(yè)、港資大型公司中遠國際貨運、金駿資產(chǎn)、柏溢康體設(shè)備、泰康人壽保險、美菲化妝品、海灣威爾自控技等公司2、 珠江新城項目富力科訊大廈富力盈隆大廈勤建商務(wù)大廈項目地點黃埔大道與馬場路交匯處黃埔大道與冼村路交匯處黃埔大道西468號開發(fā)商*富力地產(chǎn)股份有限公司*富力地產(chǎn)股份有限公司*勤建置業(yè)有限公司用地面積（）607261004900建筑面積（）6132

36、011497142900建筑形式一棟單體樓，地上24層，地下3層。一棟單體樓，建筑高度173.1m；地上42層，地下4層。一棟單體樓戶型（）1091203113404024746895130148194234復(fù)式258735140263層高（m）43.9開盤時間2005年4月2005年底2004年8月交樓時間2005年12月2006年9月2005年9月銷售價格（元/）932110000均價13000850010000車位（個）341632物業(yè)管理（元/月）17.5（含公攤水電、空調(diào)）25（含空調(diào)）10（不含空調(diào)）客戶定位成交客戶逾八成是科技、通訊、物流貿(mào)易、it等實業(yè)型中高端自用買家國內(nèi)外50

37、0強企業(yè)，包括金融、零售、貿(mào)易、保險、物流、制造等行業(yè)已入駐有科技公司、工程公司、設(shè)計公司等。項目雙城國際星匯國際華普廣場項目地點華穗路與花城大道交界處*大道與金穗路交匯處華明路開發(fā)商*市華鵬置業(yè)有限公司*市城市建設(shè)開發(fā)集團有限公司廣東中銀保利華普置業(yè)有限公司用地面積（）755080707772建筑面積（）565976778488000建筑形式有三個塔樓組成，群樓15層，塔樓628層，地下層由分別為28層、27層的2座塔樓組成，1-6層為裙樓，東塔7-2為酒店式公寓，西塔樓7-27層為寫字樓東西兩棟塔樓組成，地下三層停車場，地上27層。 15層為商業(yè)，6層為架空商務(wù)生態(tài)回所，西塔727層為純寫

38、字樓，東塔為24小時商務(wù)辦公樓。戶型（）8185140192200寫字樓：2121285公寓：4298（單身公寓至二房二廳西塔75899399103109東塔 264349層高（m）3.23開盤時間2003年8月2005年3月2004年7月交樓時間2004年5月2005年11月2005年11月銷售價格（元/）均價8500均價10000850011000車位（個）234300380物業(yè)管理（元/月）10（不含空調(diào)）10（不含空調(diào)）西塔15東塔25客戶定位已入駐科技公司、工程公司、律師事務(wù)所，設(shè)計公司；外地駐*分公司/*辦事處已入駐有化妝品公司、貿(mào)易、律師事所、廣告設(shè)計等公司項目保利大廈合景國際金

39、融廣場信和大廈發(fā)展中心項目地點珠江新城中心段珠江新城j1-6珠江新城華夏路與臨江大道交匯處珠江新城臨江大道3號開發(fā)商*市保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司*合景置富置業(yè)有限公司*市農(nóng)村信用合作社廣東發(fā)展集團有限公司用地面積（）6535866006900建筑面積（）4844031474.565873278238建筑形式雙塔樓布局，建筑高度98.8米，地上22層，地下3層車庫1至4層為商業(yè)；5至39層為辦公用房，其中第5及22層為避難層；地下1至5層為車庫單體建筑，地面32層，地下4層，采用純鋼結(jié)構(gòu)，“空心圍合”凱旋門式的雅典建筑造型，樓頂設(shè)立哥特式尖塔。一棟單體樓，地面37層，150米高度，外立面采用遮陽豎

40、向百葉戶型（）8007767942000（整層）層高（m）凈高2.83.64開盤時間2005年10月10日交樓時間2005年5月未定2005年7月1日2005年三季度銷售價格（元/）900010000未定只出租，租金為110130元/均價20000，租金為130元/車位（個）294物業(yè)管理費（元/月）2529客戶定位西塔為*地稅整棟購入，東塔1020層為商檢局購買世界500強企業(yè)目標(biāo)客戶定位為跨國企業(yè)、金融業(yè)、it業(yè)，現(xiàn)已入駐的企業(yè)有中國石化、箭牌中國、天健地產(chǎn)等目標(biāo)客戶為世界500強企業(yè)，以及外國領(lǐng)事單位3、 琶洲項目保利國際廣場中洲國際項目地點新港東路琶洲會展中心東側(cè)新港東路,會展中心東南

41、側(cè)開發(fā)商保利房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司*中輕新洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地面積（）5756527848建筑總面積（）196000139000建筑形式南北兩棟高165米，各35層的超長板式建筑和兩棟各四層商業(yè)裙樓及近3萬的大型中心展覽區(qū)組成由兩棟塔樓組成。北塔寫字樓（26層）、南塔商務(wù)公寓（30層），一至四樓為裙樓，負一樓至三樓定位是工藝品展廳，四樓是公共商用場所，北塔寫字樓由第六層至二十六層。戶型（）222寫字樓100250公寓70100層高（m）4.13.5，凈空3.3開盤時間2005-10-302004年4月22日銷售價格（元/）均價15800均價13000車位（個）500物業(yè)管理費（元/月）18

42、9客戶定位貿(mào)易公司與會展公司貿(mào)易公司與會展公司4、 環(huán)市東項目宜安廣場好世界廣場大鵬國際項目地點建設(shè)三馬路33號環(huán)市路362-366號環(huán)市東路與淘金路交會處，花園酒店東側(cè)開發(fā)商*泛亞華倫服務(wù)有限公司*好世界綜合大廈有限公司用地面積（）35007429建筑總面積（）52000123000建筑形式單棟樓高28層，1-4層為商場，5層以上為寫字樓單棟36層，負2-2層為商場，3-8層為停車場，9-36層為寫字樓建筑總高度269.20米，設(shè)4層地下室，樓高66層，其中10層為大型綜合性商業(yè)中心，其余為甲級寫字樓。戶型78.89338.6578250開盤時間1996年1996年預(yù)計2006年銷售價格（元

43、/）均價10000均價13800租金（元/月）均價85均價90車位（個）96400物業(yè)管理費（元/月）29.829.8入駐客戶以內(nèi)地企業(yè)單位駐穗的辦事處居多網(wǎng)易公司,中美史克,香港新華旅游等境處駐穗的辦事處居多5、 東風(fēng)東項目越秀城市廣場健力寶大廈天譽商務(wù)大廈項目地點東風(fēng)中路與小北路交界處東風(fēng)路410-412、倉邊路86-118號東風(fēng)東路751號開發(fā)商*城市建設(shè)開發(fā)集團有限公司*市東和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司*市天譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地面積（）88135821建筑總面積（）106597建筑形式兩棟塔樓南塔39層，北塔33層，裙樓5層，停車場4層單棟塔樓，共40層為兩個塔樓, 西塔樓5-28層為辦公

44、樓、東塔5 -33層為寫字樓。首三層為商業(yè)戶型（）76725（北塔）1741472（南塔）80.331081.6250240開盤時間2005年8月2002年2004年銷售價格北塔均價8500元/平方米；南塔均價11000元/平方米均價13793均價8000車位（個）279251135物業(yè)管理費（元/月）北塔6.6；南塔102886、 天河?xùn)|項目壬豐大廈財富廣場國際貿(mào)易中心項目地點天河路490號體育東路114118號天河區(qū)林和西路1號開發(fā)商*市壬豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司*市城市建設(shè)開集團有限公司僑興集團*華麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地面積（）6370079986032建筑總面積（）10000080335

45、.74建筑形式152.5米高，裙樓頤高數(shù)碼廣場，共41層地上38層和28層?xùn)|、西兩棟塔樓，地下二層單棟，共48層，1-5層為商場及酒樓，6層及以上為寫字樓戶型（）133273181191；124126每層面積： 1265開盤時間2005年6月2002年1997年3月31日銷售價格12000起均價14500均價18000車位（個）300150200物業(yè)管理費（元/月）15（空調(diào)費另計）25（包含辦公時間空調(diào)費，其他時段空調(diào)費另計）2518（不含中央空調(diào)分攤）28（含中央空調(diào)分攤）客戶群投資公司、工程公司、地產(chǎn)開發(fā)公司、大型電腦公司等入駐有：匯豐銀行、花旗銀行、星晨銀行、lg、tom。com、阿斯利康制藥、國家開發(fā)銀行、華南糧食交易中心、三菱重工、民安證券、中國民航信息等。港資、外資貿(mào)易公司國內(nèi)貿(mào)易公司物流公司三、 2006年上半年寫字樓發(fā)展情況（一） 2006年上半年*寫字樓總體市場概況1、總體價格情況2006年第一季度*寫字樓售價為9135元/平方米，比去年同期上漲了9.26%；共402套單位