南通名都廣場項目商業(yè)經(jīng)營環(huán)境綜合態(tài)勢分析報告47頁

1、目 錄第一部分、項目調研的基本情況概述（一）、調研信息收集渠道（二）、實地體驗考察場所（三）、調研范圍對象（四）、調研樣本容量分布第二部分、南通市經(jīng)濟社會概況宏觀分析（一）、社會、人文、歷史環(huán)境（二）、城市區(qū)位與交通（三）、經(jīng)濟發(fā)展概況（四）、城市規(guī)劃與發(fā)展定位第三部分、南通市商業(yè)市場經(jīng)濟環(huán)境中觀分析（一）、南通市商業(yè)市場在長三角商業(yè)市場中的地位與特征（二）、南通市區(qū)商業(yè)格局/主要商圈特征分析（三）、南通市消費存量分布與訴求特征分析（四）、南通市商業(yè)市場分類解析（五）、南通市中心商圈發(fā)展前景分析第二部分、南通市經(jīng)濟社會概況宏觀分析對南通市經(jīng)濟社會概況的宏觀分析有助于對本案商業(yè)市場定性的考量，即

2、明晰本案的商業(yè)部分在南通市經(jīng)濟發(fā)展中的地位作用，以及南通城市未來商業(yè)發(fā)展趨勢對本案商業(yè)配置的要求，做到既符合現(xiàn)實要求，又具有發(fā)展的前瞻性。南通市地處長江三角洲東北部，東瀕黃海、南臨長江，轄區(qū)東南部分區(qū)域三面環(huán)水，呈準半島狀，素有江海門戶之稱。南通是第一座由中國人自己按照近代城市理念，全面規(guī)劃建設并取得卓越成就的城市。南通市近年經(jīng)濟發(fā)展迅速。1997年起至今，年經(jīng)濟發(fā)展增速超過10個百分比，城市產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，城市化水平取得長足進步。（一）、社會、人文、歷史環(huán)境南通市現(xiàn)代轄如皋、通州、海門、啟東4市（縣級），轄海安、如東2縣，崇川、港閘2區(qū)和南通經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，共有141個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、10個街道。全

3、市面積8544平方公里，毗鄰海域約1萬平方公里，共有長江岸線277公里、黃海岸線205公里。2006年南通的全市戶籍人口769.79萬人，其中市區(qū)人口86.64萬人。2006年，全市人口出生率為6.35，人口死亡率為7.16，人口自然增長率為-0.81（已經(jīng)連續(xù)五年呈現(xiàn)負增長）。 （此圖改成五年數(shù)據(jù)，與文字表述一致）五千多年前，南通境內(nèi)的海安青墩即已成陸，并有原始氏族部落繁衍生息。在今市區(qū)一帶五代設郡，稱靜海。后周顯德五年（公元958年），筑城，定名通州。宋天圣元年（公元1023年），改稱崇州，又名崇川。辛亥革命后，廢州設縣，稱南通縣。1949年，南通全境解放改縣為市，市、縣分治。1983年，

4、南通地區(qū)與南通市合并，實行市管縣體制。南通歷代人文薈萃,名賢輩出。三國名臣呂岱、宋代杰出教育家胡瑗，明代名醫(yī)陳實功，清代揚州八怪之一的李方膺，清末狀元張謇等歷史名人均為南通籍人士。近代，南通以中國人自辦的第一所師范學校、民間博物苑、紡織學校、刺繡學校、戲劇學校、盲啞學校、氣象站、養(yǎng)老院、育嬰堂等“十七個第一”，在中國文化科教史上寫下了光輝一頁。漫長的江海岸線使南通具有濱江臨海城市的迷人神韻。南通有稀有淡水魚類127種，是鰻魚、長江水系中華絨鱉、蟹苗種的天然產(chǎn)區(qū)，有近海魚類130多種，貝類資源蘊藏量達8萬噸以上，“天下第一鮮”文蛤的出產(chǎn)量占全國的三分之二。呂四漁場為全國四大漁場之一，盛產(chǎn)帶魚、鯧

5、魚、大黃魚、小黃魚、梭子蟹等水產(chǎn)品。南通的傳統(tǒng)民間藝術品有通派風箏、通派盆景、沈繡、剪紙、扎染、藍印花布、紅木雕刻、啟東版畫等。（二）、城市區(qū)位與交通1、城市區(qū)位南通市北接鹽城市的東臺市，西靠泰州市，南以長江為界與蘇州市轄區(qū)的張家港市、常熟市、太倉市以及上海市的崇明縣隔江相望。四百四十公里的江海岸線作為蘇北與上海溝通的門戶。南通市地處長江三角城市群江北首位區(qū)域，在江蘇省振興蘇北的發(fā)展戰(zhàn)略中具有核心地位。南通市三分之二地區(qū)位于上海都市圈核心區(qū)（100公里）輻射范圍，蘇通、崇啟、崇海三橋飛架南北，突破長江天塹，融入上海一小時交通圈和蘇南板塊，具有接軌上海的“同城效應”，與寧波、蘇州、呈三足鼎立之勢

6、，擁有長江三角洲北部最具吸引力的區(qū)位優(yōu)勢。交通咽喉之天然優(yōu)勢無以復制。南通現(xiàn)已初步形成了開放的水陸空立體交通網(wǎng)絡。2、城市交通l 水上交通：一港十區(qū)、江海并匯，聯(lián)通世界；三橋五渡，連接蘇南、直達上海南通集長江、黃海交匯口“黃金海岸”和“黃金水道”優(yōu)勢于一體，水岸線綿延482公里。長江流域進出物資轉運樞紐和長江三角洲地區(qū)的重要港口南通港與世界70個國家和地區(qū)的199個港口通航，并開通南通至香港、日本、韓國三條國際集裝箱航線。南通的內(nèi)河運輸也十分發(fā)達，與京杭大運河相通，四條長江汽車渡線連接大江南北?！笆晃逡?guī)劃”以來，南通港按照沿江開發(fā)、江海聯(lián)動和港口的發(fā)展規(guī)劃，一手抓岸線整治開發(fā)、一手抓經(jīng)營建設

7、，各項工作均取得了新的進展。2006年，全年完成港口建設投資10.2個億，新建成5萬噸級以上泊位4個，新增能力2000多萬噸，總貨物吞吐量達到10386萬噸，成為全國沿海第十個億噸大港。同時，長江上靠泊等級最大、卸船效率最高、設施最現(xiàn)代化的礦石中轉碼頭投入試生產(chǎn)；“長江北支”開發(fā)利用、“橫港沙”整治開發(fā)都已形成方案。南通港口具有較強的可持續(xù)發(fā)展后勁。l 陸上交通：橫縱環(huán)高速、干線鐵路貫穿南北/蘇北跨江門戶寧通高速公路和204、328國道及縱橫全市，通啟、鹽通高速與規(guī)劃中的沿海高速形成縱、橫、環(huán)的高速公路網(wǎng)；寧啟鐵路、新長鐵路將于近期相繼正式通車。正在建設的蘇通長江公路大橋2008年將竣工通車，

8、屆時，南通將真正融入上海1小時交通圈。l 航空交通：區(qū)域樞紐民航機場飛達祖國南北南通機場按國家二級機場標準設計建設，可供波音757等d類飛機起降。南通興東機場、如皋機場和啟東直升飛機場，構筑了南通與外界的空中通道，已開通到北京、大連、廣州、深圳、青島、廈門等航線。（三）、經(jīng)濟發(fā)展概況（2006年底統(tǒng)計數(shù)據(jù)）l 地區(qū)生產(chǎn)總值全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1758.34億元，比上年增長15.7%。增長速度居全省第二。l 財政收入全年財政總收入217.56億元，比上年增長27.1%。其中，一般預算收入92.53億元；增長28.5%。財政總收入占gdp的比重為12.37%，比上年提高0.8個百分點。全市財政支出

9、151.60億元，增長26.6%。l 人均gdp2006年南通市人均gdp突破2萬元人民幣，合3074美元。當一個城市的人均gdp發(fā)展到某一階段時，會帶來商業(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)的變化，同樣又會推動消費品零售總額的增加。城市人均gdp水平達到2500美元，就具備了發(fā)展都市型大型商業(yè)地產(chǎn)的條件。l 進出口貿(mào)易全年進出口總額100.62億美元，比上年增長18.1%。其中，出口72.13億美元，增長24.5%；進口28.49億美元，增長4.5%。l 固定資產(chǎn)投資全年全社會固定資產(chǎn)投資1048.90億元，比上年增長28.7%。其中，規(guī)模以上投資869.54億元，增長29.4%，規(guī)模以上投資占全社會投資的比重為8

10、2.9%，比上年提高0.46個百分點。市區(qū)居民人均住房建筑面積29.43平方米，增長1.0%。 l 人均可支配收入全年市區(qū)居民人均可支配收入14058元，比上年增長13.5%；人均消費支出9332元，增長8.8%。l 全年社會消費品零售總額621.96億元，比上年增長16.0%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)（市區(qū)和縣城關鎮(zhèn)）消費品零售額347.59億元，增長16.8%；農(nóng)村（縣以下）消費品零售額274.37億元，增長14.9%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額566.26億元，增長15.9%；住宿和餐飲業(yè)零售額54.14億元，增長16.1%；其他行業(yè)零售額1.56億元，增長16.4%。l 職工平均工資2006年

11、南通平均年薪21654元，同比增長16.4。l 基礎產(chǎn)業(yè)概況隨著整體經(jīng)濟水平的快速發(fā)展，南通市的產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化。2006年，全市第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別為9.6%、56.0%和34.4%。全年市區(qū)居民消費價格總水平比上年上漲1.7%。1、第一產(chǎn)業(yè)南通是中國著名的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。全市耕地總面積700萬畝，土壤質地優(yōu)良，適種范圍廣，是中國33個綜合商品生產(chǎn)基地之一/著名的糧棉油和黃麻、生豬、山羊、家禽、蔬菜、花卉等生產(chǎn)基地。2006年全年實現(xiàn)現(xiàn)價農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值310.70億元，比上年增長4.5%。其中，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值134.84億元，增長5.5%；牧業(yè)產(chǎn)值82.88億元，

12、增長4.9%；漁業(yè)產(chǎn)值78.10億元，增長3.3%。2、第二產(chǎn)業(yè)南通是中國近代民族工業(yè)發(fā)祥地之一。經(jīng)過百余年的發(fā)展，形成了以輕紡為主體，造船、機械、電子、化工、醫(yī)藥、建材、電力、船舶、冶金等多門類相配套的現(xiàn)代工業(yè)體系。紡織業(yè)基礎雄厚，是中國12個紡織品出口和10大服裝出口基地之一。精細化工、電子信息、船舶修造等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。2006年全年全部工業(yè)實現(xiàn)增加值815.02億元，比上年增長19.2%。其中，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值746.84億元，增長22.7%；工業(yè)產(chǎn)品銷售率99.2%，比上年提高0.3個百分點。全年實現(xiàn)建筑業(yè)增加值169.98億元，比上年增長12.0%。南通的建筑業(yè)全國聞名。3、旅

13、游服務業(yè)南通市旅游資源豐富。蜿蜒30華里的濠河宛如珠鏈、環(huán)抱全城，是國內(nèi)僅有的保留最為完整且位居城市中心的古護城河，被譽為南通城的“翡翠項鏈”。市區(qū)南郊的狼山風景區(qū)是江蘇六大自然風景區(qū)之一、國家4a級旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)有千年古剎廣教寺、鑒真東渡出海遺址、駱賓王衣冠冢、康熙御書亭、葵竹山房等文物古跡。南通特色旅游資源比較豐富，有海安的青墩新石器文化遺址，如皋的冒辟疆、董小宛故居、水繪園、定慧寺和如東海上的迪斯科、通州的戲劇古鎮(zhèn)石港、海門的蠣蚜山、啟東的圓陀角等。濠河夜色國家4a級旅游區(qū)狼山全市有旅游星級飯店47家、旅行社85家、a級旅游區(qū)點15個，旅游直接從業(yè)人員1.1萬人。全年接待海內(nèi)外旅游者900

14、.96萬人次，比上年增長18.8%。其中，接待海外旅游者18.06萬人次，增長19.4%，其中港澳臺同胞2.21萬人次，增長8.3%；接待國內(nèi)旅游者882.90萬人次，增長18.8%。全年實現(xiàn)旅游總收入93.90億元，增長23.2%。（四）、城市規(guī)劃與發(fā)展定位l 南通市“十一五”規(guī)劃概要“十一五”時期，南通經(jīng)濟社會發(fā)展的總體思路是：根據(jù)江蘇省委、省政府作出的“新發(fā)優(yōu)勢在蘇中”的科學判斷，按照“依托江海、崛起蘇中、融入蘇南、接軌上海、走向世界、全面小康”的發(fā)展思路，以科學發(fā)展觀統(tǒng)領經(jīng)濟社會發(fā)展全局。從外部發(fā)展環(huán)境來看，整個中國正處于新一輪經(jīng)濟快速增長的“黃金機遇期”和“矛盾突顯期”。居民消費結構

15、逐步升級、產(chǎn)業(yè)結構調整和城市化進程加快、社會主義市場經(jīng)濟體制進一步完善、長三角區(qū)域一體化進程加快、北京奧運會和上海世博會的舉辦等，都將為南通帶來新的發(fā)展機遇。同時，在提高經(jīng)濟增長質量和競爭力、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)與區(qū)域發(fā)展、促進社會和諧、緩解資源瓶頸制約等方面也將面臨新的挑戰(zhàn)。從城市自身條件看，“十一五”時期，南通期盼多年的、能夠促成比較優(yōu)勢、實現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)質的提升的重大機遇紛至沓來：全省沿海開發(fā)戰(zhàn)略的實施和洋口、呂四深水大港的開發(fā)建設，將使南通的沿江沿海優(yōu)勢進一步放大，形成沿江沿海優(yōu)勢強勁突破的區(qū)域發(fā)展新格局；蘇通長江大橋、滬通鐵路及滬崇啟、滬崇海等過江大通道的建成，將使南通全面融入上海一小時都市圈，構筑

16、起承南啟北、西進東出、江海河聯(lián)運、水陸空互通的“黃金十字通道”，為南通帶來新的發(fā)展機遇。目前，南通市與蘇南地區(qū)的常州、無錫、蘇州相比，還是存在著經(jīng)濟發(fā)展上的差距。根據(jù)南通市“2020年城市化水平要達到60”的目標，2010年人口就要達到100萬，南通將成為特大城市。借勢蘇通大橋的貫通與上海世博會的效應，南通市的后發(fā)優(yōu)勢潛力巨大。由此，帶動商業(yè)能級提升的現(xiàn)實可能性客觀存在?；谏鲜鰲l件，未來南通市的發(fā)展戰(zhàn)略理應依托長三角整體提升的機遇，復制無錫、蘇常導入型產(chǎn)業(yè)移植的模式，借勢特殊地理位置，成為長三角城市群中接受上海輻射、承接國際資本轉移的最佳平臺之一。隨著過江通道預期效應的釋放，南通的區(qū)位優(yōu)勢不

17、斷凸顯，經(jīng)濟社會已步入跨越發(fā)展新階段區(qū)位、資源、人才等各種優(yōu)勢匯集，承載資本、產(chǎn)業(yè)、技術轉移的要素充分，條件成熟。南通具備了發(fā)展先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)的“六大優(yōu)勢”：一是處在國內(nèi)大交通樞紐位置；二是擁有與國際物流相銜接的江海港口；三是擁有搞大工業(yè)的淡水資源和良好的排放條件；四是具有容納大工業(yè)項目的土地空間；五是擁有優(yōu)質、穩(wěn)定的人力資源；六是擁有豐富的電力能源。南通得天獨厚的“六大優(yōu)勢”，正加速轉化為發(fā)展的現(xiàn)實優(yōu)勢。放眼未來，南通必將成為長三角地區(qū)潛力最強、希望最大、成長性最好的城市。l 城市發(fā)展思路：依托江海、崛起蘇中、融入蘇南、接軌上海、走向世界、全面小康。l 城市發(fā)展定位：經(jīng)濟增長速度繼續(xù)

18、處于江蘇和長三角城市前列，經(jīng)濟總量在全國城市排名中進入前30位。在全省江北率先全面建成小康社會，全面融入蘇南板塊，加快推動形成長三角核心區(qū)滬蘇通“金三角”和沿海滬甬通“一體兩翼”發(fā)展新格局，加速把南通建設成為江蘇江海交匯的現(xiàn)代化國際港口城市、長三角北翼的經(jīng)濟中心和國內(nèi)一流的宜居創(chuàng)業(yè)城市。l 南通市城市特性與時代機遇雙重水岸港口經(jīng)濟作為全國十大港之一，南通市首先是一個典型的外向型沿海港口城市。未來構筑大通道、大港口、大物流等勢能支點，是借助先天動力的必然經(jīng)濟發(fā)展軌跡。南通市的“十一五”發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)確立了依托江海深水大港口和現(xiàn)代化綜合交通體系，加快建設服務長三角及蘇北、輻射長江中下游、溝通南北和連

19、接海內(nèi)外的長三角北翼現(xiàn)代物流中心的發(fā)展戰(zhàn)略。加工服務型主導產(chǎn)業(yè)南通市毗鄰上海、蘇州、無錫等全國龍頭發(fā)達城市，擁有相對廉價的土地資源和勞動力成本，早在九十年代末，便已形成了以紡織業(yè)為主導的勞動密集型加工服務產(chǎn)業(yè)群。當前，正迎來依托長三角城市發(fā)展群產(chǎn)業(yè)結構升級換代、核心城市次級工業(yè)嫁接轉移的歷史契機，引進、吸收先進技術，提高自主創(chuàng)新能力，逐步掌握關鍵技術和核心技術，既是南通市主觀經(jīng)濟騰飛的要求，也是城市群落加強分工協(xié)作的需要。非典型生態(tài)旅游城市南通市擁有狼山、濠河兩大國家4a級旅游景點以及廣教寺、鑒真東渡出海遺址、駱賓王衣冠冢、康熙御書亭、葵竹山房等歷史文化遺跡，江風海韻、古棧猶存。蘇中橋頭堡獨特

20、“地利”承南啟北、西進東出、江海河聯(lián)運、水陸空互通的“黃金十字通道”，為南通帶來新的發(fā)展機遇。以上綜述了南通市社會經(jīng)濟發(fā)展概況。由此，我們看到了南通經(jīng)濟發(fā)展的前景。而商業(yè)是隨著城市的經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展，商業(yè)是城市的“臉面”，是城市的形象，是城市的名片。研究分析南通城市經(jīng)濟發(fā)展是為了更清晰地分析與把握南通市商業(yè)發(fā)展的前景與機遇。第三部分、南通市商業(yè)市場經(jīng)濟環(huán)境中觀分析（一）、南通市商業(yè)市場在長三角商業(yè)市場中的地位與特征南通市曾被并稱為“蘇南”四小虎之一，在八、九十年代也曾輝煌一時。隨著長三角都市圈地區(qū)的城市高速發(fā)展，上海次級工業(yè)的邊緣轉移，蘇州、常州等與上海連接的優(yōu)勢逐漸體現(xiàn)，南通市的發(fā)展相對滯后。

21、但是，隨著蘇通大橋的即將開通，作為蘇中戰(zhàn)略支點和沿江海黃金十字通道物流中心特殊地位的勢能會得到逐步釋放，南通市將重新崛起。長三角地區(qū)分城市支出結構與中位水平的差值比較（2005年）城市食品衣著居住醫(yī)療保健雜項商品和服務家庭設備用品及服務交通和通信教育文化娛樂服務上海-0.2-2.61.3-1.71.1-0.31.91.8南京36.1-0.8-0.30.1-0.31.012.51.6杭州-1.30.3-0.4-0.2-0.2-1.14.114.7蘇州1.3-1.41.6-2.00.02.1-0.70.3無錫0.8-1.4-1.51.20.36.12.3-0.6寧波1.7-0.4-0.8-2.3-

22、0.7-1.03.31.3南通2.1-0.49.00.2-0.31.5-2.50.4常州-0.20.30.90.10.80.4-0.3-0.9紹興-2.11.1-1.10.1-0.3-0.72.71.6鎮(zhèn)江8.19.41.9-2.40.21.8-5.4-2.9湖州-1.21.82.87.5-0.2-0.30.4-2.0泰州6.71.3-1.8-3.50.91.3-3.0-0.7舟山-1.11.31.52.63.5-0.2-2.0-0.9中的數(shù)字表示長三角地區(qū)該方面支出比重的中位水平，高于中位水平10的用紅色標識，低于中位水平10的用藍色標識。2005年，長三角地區(qū)共實現(xiàn)批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)銷售額93

23、82億元，增長14.0，增幅較去年提高1.6個百分點，占社零總額的87.7；實現(xiàn)餐飲業(yè)銷售額1190億元，增長18.5，占社零總額的11.1，餐飲業(yè)占據(jù)重要位置。但南通市的餐飲消費增長緩慢，與長三角許多城市存在差距（甚至低于舟山、泰州），具有迎頭趕上的發(fā)展?jié)摿?。南通市的人均消費性支出和人均社零均處于長三角十六城市中的較低水平，與其長三角十六城市第七位的人均gdp水平反差極大。這一數(shù)據(jù)對比說明，南通市的商業(yè)市場發(fā)展已經(jīng)遠遠落后于周邊城市的發(fā)展水平。以下圖表反映了南通與近鄰城市的距離。年份2005年2006年對比內(nèi)容 城市南通揚州常州無錫南通揚州常州無錫人均gdp（元）19096203893721

24、05770922842245403795664031人均可支配收入（元）1238411379145891600514058129451665018189社會商品零售總額（億元）450 263.7444.1824.11622355.83515.8959.47城市人口（萬人）770456.31410550733458.64411556南通市的人均消費性支占人均可支配收入比重為69.2（2005年數(shù)據(jù)），在長三角十六城市中排第九位。消費傾向有提升空間。在支出結構上，南通是典型的“均衡型”城市，各方面支出的比重基本在整個地區(qū)的中位水平上，相對于其它城市而言，消費熱點不是很明顯。南通市的經(jīng)濟水平和零售規(guī)

25、模已經(jīng)發(fā)展到一定程度，消費價格趨于穩(wěn)定，支出結構的變化相對較小，消費能力處于積蓄期。南通市的食品類支出比重上升幅度小，反映出該城市加大了用于改善居住條件和生活質量的消費投入。衣著消費額增長幅度略低于平均水平，可能與南通市服裝市場不夠成熟、一線品類樣式缺乏有關。南通市旅游業(yè)與類似城市對比表：指標內(nèi)容/城市杭州市黃山市揚州市南通市城市人口數(shù)(萬人)666.31147.56458.64769.79gdp總值(億元)3440.99187.511001758.34社會消費品零售額(億元)1112.3761.9355.83621.96人均gdp(元)51871127332454022842人均可支配收入(

26、元)市民：19027元農(nóng)民：8515元市民：9722元農(nóng)民：3708元市民：12945元農(nóng)民：5813元市民：14058農(nóng)民：6106年旅游人次(萬人)3864.1612411346.17900.96入境游客人次(萬人)182.024.71%54.524.39%30.072.22%18.062%外匯旅游收入（億美元）9.09499.40美元/人1.1201.76美元/人2.08691.71美元/人年旅游收入(億元)543.6948.88%84.4136.35%131.6837%93.90.41%從表上看出，南通市在gdp、人均可支配收入、城市建設等方面遠遠領先于黃山、揚州兩市，入境旅游人次卻只

27、有可憐的18.6萬人。然而與揚州相比，南通市獨一無二的十里環(huán)城濠河以及佛家勝地狼山等旅游資源在攻心力上絕不輸于瘦西湖。因而，南通旅游業(yè)發(fā)展受限最大原因在于長江的一水之隔，阻斷了南通的旅客輸入路線。可以預見，蘇通大橋建設完成后，南通市的旅游業(yè)將會迎來一個飛速提升的階段，從而大大帶動休閑娛樂業(yè)的發(fā)展，這就是南通市敢于提出2010年實現(xiàn)旅游收入260億元，商貿(mào)市場成交額達到1200億元規(guī)劃的原因，也是我們趨向于休閑街區(qū)定位的依據(jù)。南通市的社零總額在長三角十六城市中排第五位（僅次于蘇州、南京、無錫、舟山等四市），增幅達16，超過平均增長速度兩個百分點。按照國際經(jīng)驗，商業(yè)發(fā)展階段主要判斷元素是：人均gd

28、p、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件。當人均gdp低于1000美元時是傳統(tǒng)百貨主導期，高于1000美元是精品百貨主導期。當人均gdp在30004000美元時，家庭汽車擁有率1520，大型商業(yè)地產(chǎn)（ shoppingmall ）開始發(fā)展；當人均gdp在10000美元，家庭汽車擁有率60，大型商業(yè)地產(chǎn)（ shoppingmall ）成熟發(fā)展。目前南通的人均gdp水平在30004000美元指標區(qū)域，南通市已經(jīng)進入大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時期，應該出現(xiàn)購物中心銷品茂（ shoppingmall）的形態(tài)。而現(xiàn)在，南通市中心的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)嚴重滯后。南通市的商業(yè)發(fā)展長期落后于蘇南、落后于自身的gdp水平，但是它的商

29、業(yè)市場的潛力和成長性在長三角十六城市中居于前列，這些已經(jīng)反映在統(tǒng)計數(shù)據(jù)中。（二）、南通市區(qū)商業(yè)格局/主要商圈特征分析1、中心商業(yè)高度濃縮，次級商業(yè)帶狀、點狀分布城市商業(yè)格局，即城市商業(yè)的空間布局結構，對新商業(yè)網(wǎng)點的建設具有引導和提示作用。名都廣場步行街作為南通市南大街南延的戰(zhàn)略支點，是未來南通市級商圈中現(xiàn)代商業(yè)的組成部分，必須充分考慮向全市的輻射延伸，以全城范圍內(nèi)有關業(yè)態(tài)業(yè)種的現(xiàn)有存量為定位對標參照因素。通過對南通市重點對標商業(yè)網(wǎng)點的全面考察，我們發(fā)現(xiàn)：南通市的商業(yè)市場主體框架由南大街人民路、桃塢路服飾城、環(huán)濠河特色休閑帶、青年路工農(nóng)路休閑餐飲街、外圍市場群等幾大板塊所組成。從空間分布上看，具

30、有以下顯著特征：中心商業(yè)：南通市市級商業(yè)中心，由南大街北段（鐘樓長橋段，全長250米）、人民中路（友誼橋和平橋，長400米）、八仙城服裝市場等三部分構成，整體呈“丁”字形分布。有關資料顯示：南大街的日均人流量約為30萬人，節(jié)假日可達40萬人以上，是南通最繁華的商業(yè)中心，是消費者的首選商圈。南大街商圈以百貨商廈為主干，集中了購物、餐飲、娛樂等多項服務功能，規(guī)劃總建筑面積28萬，營業(yè)面積20萬。據(jù)日前市場實地考察和深度訪談發(fā)現(xiàn)：98的消費者認為，南大街是南通市最佳購物場所；90以上的消費者最常去的商圈是南大街商圈，南大街在南通市商業(yè)體系中具有不可動搖的絕對核心地位。表1.南大街主要業(yè)態(tài)構成表：業(yè)

31、態(tài) 主 力 構 成 實 體 2005年零售額（億元） 百貨商廈文峰大世界、金鷹國際、百貨大樓、亞萍國際27.02389超級市場大潤發(fā)、時代置業(yè)、王府千家惠、家樂福等23.07397專業(yè)商廈永樂家電、蘇寧電器、五星電器、宏圖三胞、新世界數(shù)碼、手機市場等33.75251餐飲業(yè)中城大酒店、吉華花園酒店、皇家貴賓樓、肯德基、麥當勞、大娘水餃、日全食等 4.17437住宿業(yè)有斐大酒店、華能賓館、三德興大酒店、匯金大酒店、皇家貴賓苑等 1.24832次級商業(yè)：桃塢路，是南通歷史上的第一條商業(yè)街，自清末以來，一直是南通政治、金融、文化的匯集地。2003年，桃塢路經(jīng)過拓寬改建以后，與濠河沿岸的盆景園、西寺路等

32、連接成片，形成了具有一定景觀效能的休閑步行街。該商業(yè)圈以崇川區(qū)政府為中心向東西兩側延伸，東至躍龍路，西至孩兒巷南路，全長500米。主要業(yè)種為：服裝、鞋帽、圖書、雜貨店，兼有少量飯店、茶館、歌舞廳和金融機構。環(huán)濠河休閑商業(yè)帶，主要由濠河風景區(qū)整體形象的星級酒店、酒吧、咖啡廳、ktv、文化藝術品等內(nèi)容所構成，包括濠東路酒吧茶樓休閑街、濠南路文化休閑博覽一條街、濠西路藝術市場、濠北路特色商品一條街等四大板塊。該商圈定位為展示城市個性風貌精華集中體現(xiàn)的“特色圈”、“南通城市新名片”。目前，環(huán)濠河商圈的專業(yè)店大部分主體尚處于規(guī)劃或建設中，預計在2010年左右可基本成型。2、成熟商圈南延東擴、新城區(qū)商圈積

33、極培育（1）南大街市級商業(yè)中心南延東擴作為南通商業(yè)規(guī)劃重點，南通市市級商業(yè)中心南延東擴的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)啟動。南大街新建的大型商業(yè)物業(yè)東面有怡城廣場、僑鴻購物中心，南面有名都廣場、總部大廈。據(jù)南通市崇川區(qū)商貿(mào)局有關人員介紹：未來南大街以南（長橋青年路段），將構筑以商務、休閑、精品商業(yè)為主體的情調休閑購物區(qū)，與南大街北段形成差異互補；南大街的東面，將作為現(xiàn)有成熟商業(yè)的延續(xù)，緩解目前250米南大街北段不堪重負（人流量高度集中、停車設施嚴重不足，造成馬路上、商廈大樓門前停滿非機動車，嚴重影響市容環(huán)境）的現(xiàn)狀。（2）新城區(qū)市級商業(yè)中心正在崛起南通市商業(yè)“十一五”規(guī)劃，在未來5年建成南通市第二個市級商業(yè)中心

34、。屆時，新城區(qū)的商業(yè)中心對現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)布局將更趨完善。著重建設高檔次的購物中心，發(fā)展新型服務業(yè)、發(fā)展高檔辦公及其配套設施，形成新型高檔行政、商務中心，向標準現(xiàn)代化城市商業(yè)中心靠攏。目前，南通市政府辦公樓搬遷到此，并且建造了公務員公寓等，蘇通大橋北岸的優(yōu)勢能不斷激發(fā)新城區(qū)的活力。但是，按照商業(yè)市場形成的一般規(guī)律，以目前新區(qū)的人口密度和商業(yè)資源基礎，南通新城區(qū)要形成新的市級商圈與南大街分庭抗禮，需要的時間周期將在10年以上。綜上所述，南通市目前的商業(yè)市場呈現(xiàn)典型的中等城市自發(fā)集市型商業(yè)布局特性。同時，存在以下問題：l 商業(yè)網(wǎng)點布局聚散失度突出表現(xiàn)為市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點過度集中于南大街，十字街長橋段僅250

35、米的狹窄空間內(nèi)集聚了南通市80多萬城鎮(zhèn)人口和六縣市假日入城居民的消費流量。交通、停車等公共空間不足的過度壓力，使這個城市的心臟不堪重負。在實地考察中，經(jīng)?？梢月牭较M者“太擠了，車沒法停，走路都困難”的無奈嘆息。然而，反觀區(qū)級商業(yè)中心，僅桃塢路一處稍成氣候，且經(jīng)營現(xiàn)狀并不樂觀；擁有大量外來人口和生產(chǎn)資料批發(fā)企業(yè)的港閘區(qū)全境零售商業(yè)發(fā)展極為落伍，零售網(wǎng)點少、規(guī)模小，沒有大型百貨商廈、超市大賣場等零售業(yè)態(tài)。同時，社區(qū)便利店、小型超市等也發(fā)展滯后，無法滿足當?shù)鼐用竦南M需求。l 新型業(yè)態(tài)缺乏、產(chǎn)品檔次落差大在業(yè)態(tài)構成上，形式過于單一，現(xiàn)代化購物形態(tài)（如購物中心、特色專業(yè)街）發(fā)展滯后。以文峰大世界、金

36、鷹國際為代表的百貨大樓群與八仙城、桃塢路為代表的沿街專賣店，瓜分了相當部分的南通市商業(yè)零售市場；在商品的配置上，國際品牌和國內(nèi)潮流一線品類樣式缺乏，經(jīng)營訴求過于偏向中老年和大眾通俗消費。而后者在一定程度上是受限于前者的產(chǎn)物，有格調的潮流品牌不可能與大眾生活消費融為一體，混雜于百貨大樓之中，傳統(tǒng)的經(jīng)營場所，決定了南通的老態(tài)市場基調。l 新老市級商圈調度失衡對政府部門的深度訪談得知，現(xiàn)在南通的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略重心已經(jīng)轉移到以蘇通大橋為源頭的新城區(qū)。這一決策從長遠發(fā)展角度看是無可厚非的，但是按照城市商圈發(fā)展的一般規(guī)律，無中生有地創(chuàng)造市級商業(yè)中心，必然會經(jīng)過較長時間的市場培育期。過早地轉移戰(zhàn)略中心，只會造

37、成“老商圈無序發(fā)展、環(huán)境惡化”、“新商圈人氣不足、青黃不接”的惡性現(xiàn)實。南大街作為成熟商圈，在短時間內(nèi)不可能被替代。當前的重任理應是：大力改善南大街市級商業(yè)中心的硬件設施和商業(yè)服務水平，補充現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)延伸南大街，有效利用商業(yè)消費的最重要且是最為寶貴資源客流資源、商家資源。而非避重就輕，厚此薄彼。l 購物環(huán)境差、服務水平低作為人均gdp超過3000美元，市區(qū)人口達87萬的中等城市，南通市商業(yè)服務設施遠遠落后于城市發(fā)展需要。唯一的市級商圈腹地窄、容量小、業(yè)態(tài)功能單一、配置落伍、餐飲/娛樂功能缺失，高中低能級商業(yè)物業(yè)同處一街。特別是金鷹國際、五星電器以南的商業(yè)物業(yè)大樓硬件和低含金量的商業(yè)業(yè)種配置（

38、如各類小雜貨鋪、低端住宿旅館混處），極大地影響了商業(yè)中心的形象以及政府市級商圈南擴的戰(zhàn)略。（三）、南通市消費存量分布與訴求特征分析1、南通市消費存量分布市場調查和相關資料顯示：南通市的主力消費群包括原住民、返鄉(xiāng)者、本地工薪階層、六縣市入城者、旅游者和學生、小業(yè)主、白領、公務員等諸多成分。全市的人均可支配收入超過14085元，職工年平均工資21654元，擁有相當強的消費能力。一個城市的市級商圈的形成與發(fā)展，與居民區(qū)分布與人口密度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局、事業(yè)單位分布、公共配套設施具有密切聯(lián)系，包括人口數(shù)量與結構的特征及其發(fā)展趨勢和購買潛力、競爭者的經(jīng)營狀況、區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展前景及產(chǎn)業(yè)多元化程度、區(qū)域內(nèi)的交

39、通/運輸/服務/金融/信用/保險/物業(yè)等環(huán)境設施的匹配狀況、勞動力市場條件、法律/工商行政管理等制度環(huán)境因素、民情風俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設施狀況等等。南大街南北兩段冰火兩重天的突出特征必然固有其原因。我們從居民分布和公共事業(yè)單位等直觀方面，對南通核心商圈的現(xiàn)狀進行解析，以冀通過對客源的通透分析，把握南通市的現(xiàn)有消費市場特征。從項目周邊住宅分布圖上可以看出：從人口密度上分析，南通市的人口密度明顯是北高南低，且北面具有公交樞紐站，由此構成了多檔次的密集消費客源。在宏觀地塊上，北部明顯具有比較優(yōu)勢。從交通便利性分析，在直線距離上，十字街具有圓心半徑的級差優(yōu)勢；在道路和公共交通集散點上

40、，長途客運站具有人流運載優(yōu)勢。南大街南段的商業(yè)繁榮，還需要配置人流運載工具以及交通工具的停放設施。企事業(yè)單位商務辦公樓不僅是商務消費購買力的重要組成部分，它對公共交通、民眾向心力都具有特殊影響。最好的證明就是：為扶持新城區(qū)中心的開發(fā)建設，南通市委、市政府帶頭將辦公樓遷進了開發(fā)區(qū)，并建設了公務員公寓，通過居住人口的導入，創(chuàng)造對商業(yè)消費的基礎資源條件。個中寓意，不言而喻。但是，長期形成的大量公共配套設施還是在南大街、市中心周邊。詳見項目周邊公共設施分布圖。商業(yè)消費市場除了滿足市民以及居住者的日常生活需求外，還有日益增加的商務消費需求與政務消費需求。特別是當一個城市的cbd地區(qū)形成，其帶動商業(yè)中高端

41、商業(yè)消費的效應將日漸看漲。2、南通市消費訴求特征 通過市場調查了解，南通市民的消費訴求特征已經(jīng)十分清晰，主要包括以下幾點：（1）自有品牌攻心力強如文峰、睛喜、名典、二輪等，皆非國內(nèi)一線品牌，但是在南通的認同度遠超過許多一線品牌。（2）生態(tài)環(huán)境極受歡迎市民廣場、體育公園、環(huán)濠河帶市民的大量聚集證明，南通市民對綠色生態(tài)環(huán)境的訴求已經(jīng)處于相當?shù)母叨?，將這一訴求移植到休閑購物場所，沒有理由不被飽受南大街“逼仄”已久的南通消費者認同。（3）市民普遍患有“恐高癥”百貨大樓、文峰、金鷹三樓以上經(jīng)營普遍不善說明，南通市民對高空垂直布置的商業(yè)場所不敏感。（4）動感時尚萬眾期待從市場調查中我們確認了，具有現(xiàn)代人追

42、求時尚心理特征的南通商業(yè)受眾，已經(jīng)對傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)以及單一、落后的商品品類開始產(chǎn)生不滿，引領潮流時尚的新型年輕態(tài)購物場所為萬眾所期待。（5）品牌價格多重顧慮南通市民在消費上普遍比較理性，雖然品牌對其具有極大的誘惑力，但是價格敏感度也較高。如金鷹和百貨大樓的人氣，顯然比價格上更實惠的文峰大世界稍遜一籌。（四）、南通市商業(yè)市場分類解析商業(yè)市場的規(guī)?？偭孔罱K是與消費人口總量以及經(jīng)濟收入呈正相關關系。2006年底，南通市戶籍人口769.79萬，市區(qū)人口86.64萬，人均gdp22842元。按照人均1.2商業(yè)面積占有量計算，南通市城區(qū)商業(yè)量總需求為104萬。結合目前南通市的現(xiàn)有商業(yè)存量、供應品類和消費者

43、的普遍反映，各消費市場均存在供應量、價位檔次、品類格調上的不同缺口。南通市目前和未來很長一段時間內(nèi)的商業(yè)中心（特別是零售業(yè)）仍將高度濃縮于南大街商圈。南大街商圈的商業(yè)態(tài)勢，基本上可以代表整個南通市商業(yè)的發(fā)展狀況；而作為市級商圈的新成員，本案名都廣場未來面臨的主要競爭也來自于南大街的現(xiàn)存和在建商業(yè)?；趯嵭院蛣諏嵭栽瓌t，本文將結合意向定位方向，以南大街商業(yè)實體為重點，做分業(yè)種的針對性解析。第一、服裝鞋帽專賣零售業(yè)1、現(xiàn)狀品牌服飾專賣店主要分布在人民路、桃塢路上，南大街八仙服裝城屬中低檔，其它路段有零星分布?？傮w容量還未飽和。正在建造的僑鴻國際中將會增加這部分商業(yè)業(yè)種。（該業(yè)種調查結果資料見附件

44、一：南通市服裝鞋帽專賣零售業(yè)專賣店情況表）2、競爭態(tài)勢解析南通市服裝鞋帽專賣零售業(yè)主要分布于四大板塊：（1） 金鷹國際、亞萍國際、文峰大世界、百貨大樓3樓以上的百貨大廈群落。這一板塊在物業(yè)條件上明顯領先于其它網(wǎng)點，而且可以得到黃金地段人流的支撐，理應占據(jù)先機。然而實地考察結果卻正好相反，除文峰大世界的下移當季服裝經(jīng)營良好外，五層樓的運動裝品牌廣場消費者客源稀少，形成了底層人流如潮、樓上門庭冷落的怪狀。這充分說明了目前在南通采取大廈多層垂直布置的零售購物形態(tài)開始出現(xiàn)與消費潮流不適應的態(tài)勢。（2） 以人民路、南大街、環(huán)城南路為代表的沿街專賣店。相對于其它板塊，本版塊服裝零售分布相對分散，購物時間成

45、本高。但其在品牌上強于桃塢路，在位置上優(yōu)于“百貨大樓”，在物業(yè)上好于八仙城，因而獲得了一定的市場份額，在南通市服飾鞋帽零售行業(yè)競爭力上處于中上游地位。（3） 八仙城內(nèi)的低格調服飾專賣店集群。這一板塊的突出特征是地段佳、人流大、物業(yè)差、管理亂。雖然八仙城存在諸多缺點，但是由于地段獨特和平面商業(yè)布局的形態(tài)，有較強人流導入，吸引了年青人和大眾消費主力群體。（4） 桃塢路老商業(yè)街的傳統(tǒng)服飾城。桃塢路是南通市歷史最為悠久的商業(yè)街區(qū)之一，目前以經(jīng)營服裝和小百貨為主。實地考察發(fā)現(xiàn)，目前桃塢路服飾城的經(jīng)營狀況也不容樂觀，周末人流也極為有限,甚至出現(xiàn)了店面空關的現(xiàn)象。究其原因應在于以下幾點：a.物業(yè)設施外觀陳舊

46、、結構傳統(tǒng)；b.商品品類單一、產(chǎn)品更新?lián)Q代慢；c.新商圈崛起的競爭分流；d.缺乏成熟品牌連鎖經(jīng)營商家。3、分析歸納目前南通市的服裝鞋帽購物市場經(jīng)營形態(tài)多樣、分布范圍廣、集聚性強，但是：在經(jīng)營硬件上，普遍具有設施差、配套少、業(yè)態(tài)傳統(tǒng)的弱點；在軟件商品上，時尚、年輕元素缺乏，樣式單一；在經(jīng)營管理上，經(jīng)驗不足、營銷缺失、統(tǒng)籌不力。（具體表現(xiàn)為店招格調低、衛(wèi)生環(huán)境差、配套組合亂、人性設施缺）。差異競爭提示一：明確概念致勝經(jīng)過分析我們可以明顯感覺到，南通市的服飾鞋帽零售網(wǎng)點缺少統(tǒng)一訴求概念，特別是八仙城、人民路、南大街、環(huán)城南路、桃塢路等處基本上處于各自為政、自主經(jīng)營的狀態(tài)。有消費者原話為證：“我們只知

47、道這些地方是賣衣服的，至于賣什么衣服我們就說不出個所以然了。”本案名都廣場一、二期內(nèi)街主力店鋪尚存、物業(yè)組織形式連貫性好，可以有效推出層次分明的一體個性化訴求，“服務有限群體，賺取更大效益”。差異競爭提示二：提升環(huán)境致勝“購物環(huán)境差、物業(yè)形象差”，是南通市消費者對八仙城、桃塢路、南大街商鋪的一致評價，充分說明了當今南通消費者對購物環(huán)境的要求已經(jīng)上升到新的高度。目前，南通的零售商業(yè)場所已經(jīng)超越了大眾需求，開始追求個性需求。該優(yōu)化競爭的節(jié)點極易把握，以名都廣場的硬件條件，稍加改進，融入些許現(xiàn)代理念，即可占據(jù)南大街商業(yè)經(jīng)營環(huán)境競爭的制高點。定位配置可行指數(shù)：招商難度：第二、休閑餐飲業(yè)1、現(xiàn)狀南通市休

48、閑餐飲、休閑食品業(yè)發(fā)展嚴重不足，特別是在以南大街為中心的核心商圈內(nèi)，該業(yè)種很少有“插足之地”，相比零售購物，其經(jīng)營物業(yè)容量占據(jù)比例很小，不符合現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展要求。（該業(yè)種調查結果資料見附件二：南通市休閑餐飲業(yè)專賣店情況表）2、競爭態(tài)勢解析從存量上看，南通市休閑餐飲/食品的配置與零售購物類消費內(nèi)容的配置完全不成比例。在市場調查的反映上具體表現(xiàn)為，位于南大街北段的地面餐飲和部分頂層餐飲（亞萍國際五樓大食代）在午間、傍晚全部爆滿，難以滿足日30萬人流量的就餐需求；位于其它地段的休閑餐飲零星分布，不成規(guī)模。大部分消費者在調查反饋中表示，需要更多的餐飲場所。從結構上看，南通市市中心的主力餐飲為肯德基、大

49、食代、日全食，品牌單一、內(nèi)容單一，消費者在飲食品類和環(huán)境上選擇余地小，處于被動屈就的狀態(tài)。實例佐證：大食代廣場是美食餐飲消費品類中唯一可以將“畏高”的南通消費者請上高層的業(yè)態(tài)。3、分析歸納差異競爭提示：相對市場空白縱觀南通全市，沒有成熟的休閑餐飲集聚帶。零散分布的餐飲場所在檔次上級差過大，動輒高級酒店，或又10元小鋪。尤其是南大街，作為南通80多萬人口的首選商圈，餐飲配置量卻由于地塊和規(guī)劃的因素，在總量、品類、能級上全面匱乏。作為南大街互補業(yè)態(tài)的最佳場所，名都廣場沒有理由放棄這一真空市場。 定位配置可行指數(shù)： 招商難度：第三、黃金珠寶/鐘表眼鏡/婚慶禮儀用品1、現(xiàn)狀南大街的黃金珠寶主要配置在文

50、峰大世界、百貨大樓、金鷹國際三幢百貨商廈內(nèi)，其中文峰大世界一樓占有絕對主導地位，集聚了老廟黃金、戴夢得、英杰珠寶、周大福、鉆之韻、金至尊、愛米爾、藝華k金等數(shù)十個一、二線品牌，在經(jīng)營狀況上也首屈一指；而在南大街、人民路沿街鋪面里的同一內(nèi)容在集聚性上稍遜，經(jīng)營狀況相應不如。眼鏡店在南通市的發(fā)展情況良好，主要分布在南大街和人民路沿街。根據(jù)對名都廣場外街現(xiàn)有睛喜眼鏡店的訪談結果得知，在名都廣場內(nèi)增加配置這類業(yè)種，應該具有生存空間?；榧喍Y儀用品則集中在人民路與南大街的南端。（該業(yè)種調查結果資料見附件三：南通市黃金珠寶/鐘表眼鏡/婚慶禮儀用品業(yè)專賣店情況表）2、競爭態(tài)勢解析黃金珠寶業(yè)區(qū)別于南通其它行業(yè)，

51、發(fā)展相對成熟。不管是在品牌、購物環(huán)境、商品品類等各個方面，都相當完善。黃金珠寶/眼鏡業(yè)的一枝獨秀，深究細探分析下來，原因有三：第一、 南通市2006年有4萬對城鄉(xiāng)結婚男女，為南通市中心分外集中的黃金珠寶業(yè)提供了穩(wěn)定的消費需求；第二、 環(huán)境、品類、品牌的成熟，規(guī)模集聚效應明顯。第三、 黃金地段一樓的獨特位置，消費行為具有易導入性。從競爭角度看，名都廣場引入該類業(yè)種，將是比較理想的選擇，但是會面臨其它業(yè)種所不能相比的高競爭壓力，具有一定的風險性（主要是基于成熟品牌商家不愿意進入經(jīng)營生地）。從市場反應看，黃金珠寶/眼鏡擁有最成熟的市場基礎，且市場并未飽和（不少的消費者認為名都可以配置黃金珠寶業(yè)種）。

52、根據(jù)商業(yè)經(jīng)營的一貫思維，有理由跟隨配置這類業(yè)種。而且名都現(xiàn)有的黃金珠寶眼鏡店在經(jīng)營狀況上表現(xiàn)良好。從自身條件看，名都廣場周邊有不少著名婚紗影樓作為配合，容易產(chǎn)生消費鏈效應，且本案的物業(yè)條件毋庸置疑。從目標實效看，對于售鋪最終目的的達成，該業(yè)種是一把雙刃劍。一方面它可能會在經(jīng)營格調、經(jīng)營時間上和部分人氣業(yè)種產(chǎn)生沖突，不利于整體氛圍的快速營造；另一方面，如若引入成功，高經(jīng)營附加值的體現(xiàn)，將有效提升名都商鋪的銷售價格。3、分析歸納黃金珠寶的市場需求總量難以考證，而且在競爭對手強硬的情況下，市場份額有可能被文峰大世界強勢占領。而考慮到市場良好的經(jīng)營效果和周邊配套情況以及該經(jīng)營的高附加值，名都廣場有充分

53、的配置理由。我們的總體評價為：黃金珠寶及眼鏡業(yè)種的引入，風險與機遇并存。差異競爭提示：聯(lián)動聚焦配置黃金珠寶業(yè)種，在與現(xiàn)有商業(yè)的差異性上不那么明顯，但是依然存在個性競爭攫取手段打造成套喜慶服務市場。我們知道，黃金珠寶等物品的主要消費者價值是婚姻紀念或作為禮品。在南大街南段，已有星座、薇薇新娘、金巴黎等三家實力型婚慶服務商店。在對這一市場進行培育的基礎上，進一步引進婚慶禮儀用品、禮品、家飾、床上用品等有關內(nèi)容，將對南大街已有競爭者形成聯(lián)動聚焦的比較優(yōu)勢。定位配置可行指數(shù)：招商難度：（婚紗攝影一、二線品牌幾乎已全部進駐南大街南段東側沿街商鋪，近點配置，不符合商家的一貫策略）第四、美容美體護膚、酒吧、

54、茶座1、現(xiàn)狀這類消費屬于享用消費、休閑消費，這是當人均收入水平提高后，消費能力提升的必然結果。由于南大街的商業(yè)經(jīng)營面積有限，擴展性的商業(yè)服務類、休閑享用類的商業(yè)形態(tài)無立足之地。（該業(yè)種調查結果資料見附件四：南通市美容美體護膚、酒吧、茶座業(yè)情況表）2、競爭態(tài)勢解析從附件四可以看出，南大街這類業(yè)種配置非常少，這類業(yè)種競爭壓力小，生存空間大。將美容美體護膚業(yè)種的中高檔品牌引入名都廣場，在生存能力上毋庸置疑。但是，該業(yè)種目前在內(nèi)街以及本物業(yè)辦公樓里配置存量不小，在對策劃目標（提升人氣、促進銷售）的作用和配置量上均十分有限。酒吧、茶座在南大街上幾乎沒有配置。但是，存在幾處區(qū)域外零星的強力競爭點：如名典、兩岸、a8等。他們的共同特征是硬件設施好、價位適中。作為南通日流量30萬人的黃金地段和商務地帶的休閑商業(yè)業(yè)種，客源絕對不會成為障礙。同時，這一業(yè)種擁有品位消費的自有基調，與目前南通市的消費層次缺口和經(jīng)營氛圍不謀而合，在對商務消費群和時尚消費者的吸引力上具有不可替代的作用。3、分析歸納差異競爭提示：集聚效應目前南通現(xiàn)存的咖啡、酒吧呈極度分散的狀態(tài)，沒有形成休閑聚集帶。即使是外國人集中