土地增值稅的計算方法

1、土地增值稅的計算方法分享 | 2013-06-03 09:57 匿名 | 瀏覽 94681 次2013-06-03 09:58提冋者米納計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅 =增值額X稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后 的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：(1) 取得土地使用權(quán)所支付的金額；(2) 開發(fā)土地的成本、費用；(3) 新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(4) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5) 財政部規(guī)定的其他扣除項目。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超

2、過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均 包括本比例數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算 扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：(一) 增值額未超過扣除項目金額 50%土地增值稅稅額=增值額X 30%(二) 增值額超過扣除項目金額 50%，

3、未超過100%的土地增值稅稅額=增值額X 40% 扣除項目金額X 5%（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值 額X 50% 扣除項目金額X 15%（四）增值額超過扣除項目金額 200%土地增值稅稅額=增值額X 60% 扣除項目金額X 35%公式中的5% , 15% , 35%為速算扣除系數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅怎么計算？2013-10-11 17:29房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算，一般情況如下：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進行的（一般的預(yù)征率在2%-4% ,具體每個地方不一樣的）：1、先計算可以扣除項目金額（包括土地成本、建造成本、稅金、

4、開發(fā)費用及利息、加計扣除等）2、計算收入3、收入扣除項目金額=增值額4、增值額/扣除項目金額=增值率5、按稅率計算稅額基本步驟如下：計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額X稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2 ）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5 ）財政部規(guī)定的其他扣除項目。土地增值稅暫行條例實施細則第七條第六款規(guī)定，該扣除項目為“根

5、據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費用”之和的20%。但上述加計扣除項目，并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除 的，只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，也就是具有 開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；二是必須實際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企 業(yè)，不得減除加計扣除項目。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知（國稅函發(fā)1995110號）規(guī)定，在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理：第一，對取得土地或房

6、地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣 規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計扣除 項目。第二，對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣 除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用、開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本 的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開 發(fā)。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計扣 除項目時，僅是對開發(fā)成本加計扣除，對土地成本價款不加計

7、扣除。第三，對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是， 在計算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計扣除項目時，不僅允許對開發(fā)成本加計扣除，對土地 成本價款也允許加計扣除。第四，轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務(wù)機關(guān)參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉(zhuǎn)讓時繳納的有關(guān)稅金。

8、這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用 評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種 轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計扣除。此外，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，如果能夠取得購置發(fā)票，還可以采用另外一種計算土地增值稅的方法。財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621 號）第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，條例第六條第（一）項、第（三）項規(guī)定的扣除項目的金額（即土地價和房屋建筑物評估價），可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加 計5%計算。對納稅人購房時繳納的

9、契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第三十五條 的規(guī)定，實行核定征收。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額 50 %的部分，稅率為 30 %。增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100 %的部分，稅率為 40 %。 增值額超過扣除項目金額 100 %、未超過扣除項目金額 200 %的部分，稅率為 50 %。 增值額超過扣除項目金額 200 %的部分，稅率為 60%。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額

10、未超過扣除項目金額”的比例，均包括本 比例數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系 數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50 %土地增值稅稅額=增值額X 30 %50 %，未超過100 %的土地增值稅稅額=增值額100 %，未超過200 %的土地增值稅稅額=增值額200 %（二）增值額超過扣除項目金額X 40 %扣除項目金額X 5%（三）增值額超過扣除項目金額X 50 %扣除項目金額X 15%（四）增值額超過扣除項目金額土地增值稅稅額=增值額X 60%扣除項目金額X 35 % 公式中的5

11、%, 15%, 35%為速算扣除系數(shù)。房地產(chǎn)土地增值稅如何計算?瀏覽：14633? I更新：2012-09-19 11:56? |? 標簽：房地產(chǎn)增值稅房地產(chǎn)土地增值稅“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余 額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額X稅率計算方法? 11、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收計算增值額的扣除項目:(1) 取得土地使用權(quán)所支付的金額；(2) 開發(fā)土地的成本、費用；(3)

12、新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;(4) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。? 22、土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%勺部分，稅率為30%增值額超過扣除項目金額 50%未超過扣除項目金額 100%勺部分，稅率為40%增值額超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%勺部分，稅率為50%增值額超過扣除項目金額200%勺部分，稅率為60%上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘

13、以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：(一) 增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額X 30%(二) 增值額超過扣除項目金額50%未超過100%勺土地增值稅稅額=增值額X 40%扣除項目金額X 5%（三）增值額超過扣除項目金額 100%未超過200%勺土地增值稅稅額=增 值額X 50%扣除項目金額X 15%（四）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額X 60%扣除項目金額X 35%公式中的5% 15% 35%為速算扣除系數(shù)。END土地增值稅計算方法實例2014-12-01 08:55:37點擊：50391來源：會計實戰(zhàn)基地土地增值稅是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建

14、筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為 30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。土地增值稅超率累進稅率表級數(shù)土地增值額稅率%速算扣除系數(shù)1增值額未超過扣除項目金額50%的部分2增值額超過扣除項目金額3增值額超過扣除項目金額4增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的100%未超過200%的200%的部分300405%5015%6035%某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用

15、1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本 3000萬元；財務(wù)費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。答：（1 ）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元（2 ）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元（3 ）房地產(chǎn)開發(fā)費用 =500-50+（ 1000+3000 ）X 5 % =650 （萬元）（4 ）允許扣除的稅費為555萬元（5 ）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%允許扣除額=（1000+3000 ）X

16、 20 % =800 （萬元）（6） 允許扣除的項目金額合計 =1000+3000+650+555+800=6005（萬元）（7） 增值額=10000-6005=3995（萬元）（8）增值率=3995 - 6005 X 100 % =66.53%（9 ）應(yīng)納稅額=3395 X 40 % -6005 X 5 % =1297.75（萬元）例二：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中 80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費 0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息 0.5萬元（能提供銀行證明）。每棟售價1

17、80萬元，營業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率 3%。問該公司 應(yīng)繳納多少土地增值稅 ？計算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180 X 80=14400（ 萬元）取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計：（14.8+0.2+50） X 80=5200（ 萬元） 房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除:0.5 X 80+5200 X 5%=300（ 萬元）轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400 X 5% X （1+5%+3%）=777.6（萬元）加計扣除金額：5200 X 20%=1040（ 萬元）扣除項目合計：5200+300+777.6+1040=7317.6（萬元）增值額=14400-7317.6=7082.4（萬元）

18、增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6 X 100%=96.79%應(yīng)納增值稅稅額 =7082.4 X 40%-7317.6 X 5%=2467.08（ 萬元）六、會計處理1. 轉(zhuǎn)讓取得收入時：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加2467.08貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.082. 實際上交時：借：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交土地增值稅2467.08貸：銀行存款2467.08房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算舉例2009年10月21日例一：甲于2005年4月在東區(qū)購得一商鋪，購入價為80萬元，支付契稅2.4萬元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價為120萬元。1、假設(shè)甲能提供該商鋪的購房發(fā)票和評估報告，（會計知識網(wǎng)）評估價格為108萬元，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅？2、假設(shè)甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅?解答：1、甲能提供該商鋪的購房發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實清算方式