哈爾濱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(20210316010055)

1、哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物 業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共 和國(guó)價(jià)格法 、物業(yè)管理?xiàng)l例、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 物業(yè)服 務(wù)收費(fèi)管理辦法、哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例、 哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā) 關(guān)于居民庭院環(huán)境衛(wèi) 生長(zhǎng)效管理指導(dǎo)意見(jiàn) 的通知等規(guī)定，制定本辦法。第二條 本市市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同 的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、 養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向 業(yè)主收取費(fèi)用的行為適用本辦法。第三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用 與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過(guò)公

2、開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)?價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)， 分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅（不含別墅、公寓，下同） 、與住宅配套使用的電 梯、單體車(chē)庫(kù)、室內(nèi)停車(chē)泊位及利用公共空間設(shè)置的停車(chē) 泊位的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。由建設(shè)單位專(zhuān)門(mén)規(guī)劃建設(shè)的，住宅區(qū)院內(nèi)為居民提供 三產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)用物業(yè)（不含臨街門(mén)市） ，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)可按住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)上浮，上浮幅度原則上不高于 30別墅、公寓以及商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓等其它物業(yè)服務(wù) 收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

3、為業(yè)主個(gè)別需要提供的代辦服務(wù)和其它特約服務(wù)等收 費(fèi)，除政府部門(mén)有規(guī)定外，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。第五條 市物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 及管理政策，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市價(jià)格行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及管 理政策，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)和區(qū)價(jià)格行政主管部門(mén)按照各自職 責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的日常監(jiān)管工作。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)在其職權(quán)范圍內(nèi)協(xié)助各級(jí)物 業(yè)行政主管部門(mén)和價(jià)格行政主管部門(mén)做好物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的管理工作。第六條 住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、級(jí)差 物業(yè)服務(wù)和特有物業(yè)服務(wù)三個(gè)部分?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)是最基本的物業(yè)服務(wù)

4、項(xiàng)目，是物業(yè)服務(wù) 必須達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。包括基礎(chǔ)管理、屋面日常保養(yǎng)維護(hù)、 二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門(mén)維護(hù) 5 個(gè)服務(wù)項(xiàng) 目。級(jí)差物業(yè)服務(wù)是滿(mǎn)足基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目及 服務(wù)質(zhì)量提供分等級(jí)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。包括綜合管理、公 共秩序維護(hù)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修、 保潔服務(wù)、清冰雪、綠化養(yǎng)護(hù) 6 個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。每個(gè)服務(wù)項(xiàng) 目按照服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，由低到高分為一至四級(jí)。基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和級(jí)差物業(yè)服務(wù)構(gòu)成了基本物業(yè)服務(wù)。特有物業(yè)服務(wù)是根據(jù)建設(shè)配套及物業(yè)服務(wù)需求，為業(yè) 主提供的單項(xiàng)物業(yè)服務(wù)。包括電梯管理、裝修管理、車(chē)輛 管理、公共責(zé)任險(xiǎn) 4 個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。第七條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)等級(jí)由

5、市物業(yè)行 政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定并公布。 （詳見(jiàn)哈爾濱市住宅物業(yè) 服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)附件 1）基本物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，由市價(jià)格行政主管部門(mén)測(cè)算 并公布（詳見(jiàn)哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)附 件 2 ），并根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，適時(shí)調(diào)整。第八條 基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由基本物業(yè)定價(jià)成本、 利潤(rùn)和法定稅金 3 部分構(gòu)成?；疚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)=基本物業(yè)定價(jià)成本（包括基礎(chǔ)服務(wù)成本和級(jí)差服務(wù)成本）利潤(rùn)（政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)幅度 6% 12%）法定稅金。未提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目不得計(jì)入定價(jià)成本。 公有住房的租金包含了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù) 、級(jí)差物業(yè)服務(wù) 中的綜合管理及共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修 費(fèi)用，不應(yīng)重復(fù)計(jì)入公有住房

6、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本。第九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以元/月平方米（建筑面積）為計(jì)費(fèi)單位，按月、季、年計(jì)收，預(yù)收期限不得超過(guò) 12 個(gè) 月。第十條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，需按照下列規(guī)定確定：一、經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié) 商確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)和要求，依據(jù)哈爾濱市住宅物業(yè) 服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中，所選綜合管理等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與所選公共區(qū)域 秩序維護(hù)、公共區(qū)域保潔服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相一致。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定后，依據(jù)哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定 價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)和本辦法第八條規(guī)定，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)。哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)未予規(guī)定的物

7、業(yè) 服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。二、未成立業(yè)主大會(huì)的，由所在地街道辦事處、社區(qū)居 委會(huì)組織征求專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主，且占 總套數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照 前款規(guī)定協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（下同）三、通過(guò)協(xié)商無(wú)法確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)的，由區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭組織區(qū)價(jià)格行政主管部門(mén)、 所在地街道辦事處、業(yè)主委員會(huì)會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確定。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照確定的物業(yè)服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽定物業(yè)服務(wù)合同。第十一條 新建住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需按照下 列規(guī)定確定：一、房屋預(yù)（銷(xiāo)）售前，由

8、建設(shè)單位結(jié)合物業(yè)的特點(diǎn)， 將設(shè)計(jì)提供的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)請(qǐng)區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)認(rèn)定， 并將認(rèn)定結(jié)果報(bào)請(qǐng)市物業(yè)行政主管部門(mén)備案；市價(jià)格行政 主管部門(mén)依據(jù)市物業(yè)行政主管部門(mén)出具的備案文件，核定 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的醒目位置，公示 物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。建設(shè)單位與住宅買(mǎi)受人簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將 前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。三、辦理住宅進(jìn)戶(hù)前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)請(qǐng)區(qū)物業(yè)行政 主管部門(mén)對(duì)其實(shí)際物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)，并將確認(rèn)結(jié)果報(bào) 請(qǐng)市物業(yè)行政主管部門(mén)備案；市價(jià)格行政主管部門(mén)依據(jù)市物 業(yè)行政主管部門(mén)出具的備案文件，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服 務(wù)收

9、費(fèi)、室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)泊位物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯服務(wù)費(fèi)等予以核 定。四、辦理住宅進(jìn)戶(hù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)區(qū)物 業(yè)行政主管部門(mén)確認(rèn)并報(bào)請(qǐng)市物業(yè)行政主管部門(mén)備案的服 務(wù)等級(jí)和市價(jià)格行政主管部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主簽定 物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行期限的 內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以市價(jià)格行政主管部門(mén)的核定文件為準(zhǔn)。第十二條 住宅辦理進(jìn)戶(hù)手續(xù)的建筑面積或套數(shù)其中 一項(xiàng)超過(guò) 50%或入住滿(mǎn) 2 年且辦理進(jìn)戶(hù)手續(xù)的比例超過(guò) 25% 的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，按照本辦 法第十條規(guī)定，重新協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第十三條 房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；已竣工但尚未

10、售出的或 因建設(shè)單位原因未按房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定辦理交付手續(xù)的， 其間所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；買(mǎi)受人未 按房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定辦理房屋交接手續(xù)的，發(fā)生的物業(yè)服 務(wù)費(fèi)用，由買(mǎi)受人承擔(dān)。第十四條 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人 應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)結(jié)清物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)等。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及 以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)； 雙方另有約定的，從其約定。第十五條 物業(yè)服務(wù)監(jiān)管實(shí)行日?？荚u(píng)制度，對(duì)于連 續(xù)兩次考評(píng)不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給予按級(jí)差物業(yè)服務(wù) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下浮 10%的處理，對(duì)于連續(xù)考評(píng)不合格的，應(yīng)降低 級(jí)差物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)

11、準(zhǔn)。第十六條 與住宅配套使用的電梯服務(wù)費(fèi)用包括基礎(chǔ) 費(fèi)用和運(yùn)行電費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)哈爾濱市住宅電梯 收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（附件 3）確定。第十七條 與住宅配套建設(shè)使用的單體車(chē)庫(kù)的物業(yè)服 務(wù)費(fèi)，按照同住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半收取。第十八條 與住宅配套建設(shè)使用的室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)停車(chē)泊 位物業(yè)服務(wù)費(fèi)，包括停車(chē)場(chǎng)綜合管理、保潔、保安、共用 設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)哈爾濱 市住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)（附件 2 特有服務(wù)中車(chē)輛管 理：室內(nèi)停車(chē)泊位物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）確定。第十九條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，在符合消防安全等規(guī)定 前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共空間設(shè)置的停車(chē)泊位并 收費(fèi)的，所得收入扣除管

12、理服務(wù)費(fèi)用后歸全體業(yè)主所有， 并按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)哈爾濱 市住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)（附件 2 特有服務(wù)中車(chē)輛管 理：公共空間停車(chē)泊位服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）確定。第二十條 對(duì)于有房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)使用人， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與之簽定裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關(guān) 規(guī)定。物業(yè)企業(yè)可收取裝修管理費(fèi)，用于裝修期間清運(yùn)建 筑垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 照哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn) （附件 2 特有服 務(wù)中裝修管理政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）執(zhí)行。物業(yè)企業(yè)在收取裝修管理費(fèi)之后，不得以任何形式收 取其它與裝修有關(guān)的費(fèi)用。本辦法實(shí)施前，簽訂并履行裝修合同的，可按合同規(guī)定

13、 執(zhí)行。第二十一條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為 住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域投保公共責(zé)任險(xiǎn)。所需費(fèi)用按照物業(yè)服 務(wù)面積分?jǐn)?。第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅物業(yè)服務(wù)與 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案程序 （附件 4）的規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)和區(qū)價(jià)格行政主管部門(mén)備案。第二十三條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中的共用部位共用設(shè)施設(shè) 備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修費(fèi)、電梯費(fèi)中的基礎(chǔ)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為業(yè) 主預(yù)購(gòu)物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，獨(dú)立核算、專(zhuān)款專(zhuān)用、結(jié)轉(zhuǎn)滾存 備用。第二十四條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第二十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、 供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)

14、當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi) 用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽 訂委托協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托方收取代辦費(fèi)用，但 不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取額外費(fèi)用第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒 目位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì) 費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、以及 96365 物業(yè)服務(wù)監(jiān)督 舉報(bào)電話(huà)和 12358 價(jià)格舉報(bào)電話(huà)，接受業(yè)主的監(jiān)督。第二十七條 市價(jià)格行政主管部門(mén)對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)成 本實(shí)行定期監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合并如實(shí) 提供相關(guān)材料，不得弄虛作假。第二十八條 本辦法實(shí)施前，已簽訂物業(yè)服務(wù)合同或 已交納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，在本辦法實(shí)施后尚未到期的， 可以按照本辦法的有關(guān)規(guī)定，選擇相應(yīng)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 并確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二十九條 違反本辦法規(guī)定，涉及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量方 面的事宜，由物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)處理；涉及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 方面的事宜，由價(jià)格行政主管部門(mén)處理。第三十條 其它性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，可參照本辦法 相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十一條 各縣（市）政府價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同 同級(jí)住房（物業(yè)）行政主管部門(mén)，可參照本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)?實(shí)際制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法。第三十二條 本辦法自 2014 年 1 月