重慶市中新城上城項目營銷推廣方案

1、謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈：中新集團(tuán)中新集團(tuán) 中新城上城，在緯聯(lián)眼中，它不僅僅是一個寫字樓、一個商場、中新城上城，在緯聯(lián)眼中，它不僅僅是一個寫字樓、一個商場、 一間酒店或者一個投資性的物業(yè)，他是一個重慶鮮有的城市綜一間酒店或者一個投資性的物業(yè)，他是一個重慶鮮有的城市綜 合體項目，有著非同尋常的價值，他既是引領(lǐng)城市的高度、同合體項目，有著非同尋常的價值，他既是引領(lǐng)城市的高度、同 樣懷揣城市的期望，而且我們認(rèn)為他將成為重慶樣懷揣城市的期望，而且我們認(rèn)為他將成為重慶“對話對話”外部外部 的窗口。的窗口。 中新城上城，重慶的中新城上城，重慶的 核心腹地之上構(gòu)筑的核心腹地之上構(gòu)筑的 城市新標(biāo)志形象，無城市新標(biāo)志形象，無

2、 疑是重慶對話中國乃疑是重慶對話中國乃 至世界的窗口。至世界的窗口。 北京國貿(mào)中心，坐落于東三環(huán)，以新世紀(jì)北京國貿(mào)中心，坐落于東三環(huán)，以新世紀(jì) 新北京的十大建筑形象新北京的十大建筑形象“對話對話”世界。世界。 金茂大廈，坐落于上海陸家嘴金茂大廈，坐落于上海陸家嘴cbd，占據(jù)城市最高，占據(jù)城市最高 點，成為上海的商務(wù)地標(biāo)，她不僅是上海城市風(fēng)景，點，成為上海的商務(wù)地標(biāo)，她不僅是上海城市風(fēng)景， 更代表了城市的時代精神更代表了城市的時代精神“對話對話”世界。世界。 對中新企業(yè)，本項目的成功開發(fā)將對中新企業(yè)，本項目的成功開發(fā)將 為企業(yè)之于西部城市的戰(zhàn)略性導(dǎo)入為企業(yè)之于西部城市的戰(zhàn)略性導(dǎo)入 起到關(guān)鍵性作用

3、。起到關(guān)鍵性作用。 對城市來說，城市綜合體的建設(shè)將對城市來說，城市綜合體的建設(shè)將 為城市可持續(xù)發(fā)展提供信心保障。為城市可持續(xù)發(fā)展提供信心保障。 一直以來，緯聯(lián)對于項目的營銷皆源于對項目最大程度的價一直以來，緯聯(lián)對于項目的營銷皆源于對項目最大程度的價 值挖掘，而這一切皆源自實在的思考。值挖掘，而這一切皆源自實在的思考。 p 它是一種城市設(shè)計的縮影，較小依賴其他配套、 其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐； p 它一般位于城市中心區(qū)域； p 它能有效的解決城市中交通等方面的壓力； p 它朝著業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的 方向發(fā)展； p 它一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險大； p 它的物業(yè)服務(wù)

4、通常依靠幾家專業(yè)公司的組合。 模式一：模式一：酒店、寫字樓、 商場、公寓均衡發(fā)展 hotel+office+shoppi ng+apartment 案例：案例：香港太古廣場、北 京華貿(mào)中心 模式二：模式二：以寫字樓為核心 功能的發(fā)展模式 office+apartment+sh opping&hotel 案例：案例：廣州中信廣場、深 圳信興廣場等 模式三：模式三：以酒店為核心功 能的發(fā)展模式 hotel+apartment+of fice&shopping 案例：案例：上海商城 模式四：模式四：以商業(yè)為核心功 能的發(fā)展模式 shopping+hotel&offi ce&apartment 案例：

5、案例：深圳華潤中心、日 本福岡博多運河城 項目屬性項目屬性以酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓均衡發(fā)展的都市綜合體以酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓均衡發(fā)展的都市綜合體 城市綜合體的四大發(fā)展模式城市綜合體的四大發(fā)展模式 脫離了單一的產(chǎn)品類型和城市功能脫離了單一的產(chǎn)品類型和城市功能 營銷類型營銷類型除商業(yè)外的全面銷售型物業(yè)而非持有租賃型物業(yè)除商業(yè)外的全面銷售型物業(yè)而非持有租賃型物業(yè) 它所面對的是購買型客戶，而非租賃型客戶；客戶資源更多的需要依賴市場挖掘。它所面對的是購買型客戶，而非租賃型客戶；客戶資源更多的需要依賴市場挖掘。 它的營銷工作重心通常在于市場推廣，而非經(jīng)驗性蓄客。它的營銷工作重心通常在于市場推廣，而非

6、經(jīng)驗性蓄客。 它需要更具打動力和穿透力的營銷理念和執(zhí)行力，博取市場的認(rèn)知和認(rèn)同。它需要更具打動力和穿透力的營銷理念和執(zhí)行力，博取市場的認(rèn)知和認(rèn)同。 目標(biāo)達(dá)成上，更重視項目現(xiàn)金流；實際操作中，營銷執(zhí)行策略的重要性更強(qiáng)目標(biāo)達(dá)成上，更重視項目現(xiàn)金流；實際操作中，營銷執(zhí)行策略的重要性更強(qiáng) 產(chǎn)品質(zhì)素產(chǎn)品質(zhì)素都市核心區(qū)、地標(biāo)形象、國際甲級、五星級酒店都市核心區(qū)、地標(biāo)形象、國際甲級、五星級酒店 城市金字塔尖的產(chǎn)品意味著：城市金字塔尖的產(chǎn)品意味著： 目標(biāo)客戶更加精確，營銷策略也更有針對性。目標(biāo)客戶更加精確，營銷策略也更有針對性。 基于以上共識，對本項目的啟發(fā)：基于以上共識，對本項目的啟發(fā)： 不能過分依賴于租賃

7、型或自用型客戶資源不能過分依賴于租賃型或自用型客戶資源 不能過分依賴于產(chǎn)品、物業(yè)等剛性硬件不能過分依賴于產(chǎn)品、物業(yè)等剛性硬件 也不能過分依賴于以量積累的運作經(jīng)驗也不能過分依賴于以量積累的運作經(jīng)驗 而是應(yīng)當(dāng)更多的通過針對性而是應(yīng)當(dāng)更多的通過針對性 營銷策略手段實現(xiàn)項目價值營銷策略手段實現(xiàn)項目價值 項目屬性項目屬性 不是單純的寫字樓項目或公寓項目，而是一個城市綜合體綜合體 項目屬性項目屬性 不是單純的寫字樓項目或公寓項目，而是一個城市綜合體綜合體 營銷類型營銷類型 不是持有租賃型物業(yè)，而是銷售型物業(yè)銷售型物業(yè) 產(chǎn)品質(zhì)素產(chǎn)品質(zhì)素 不是普通的高端項目，而是城市核心區(qū)城市核心區(qū)的地標(biāo)性地標(biāo)性建筑體 核心

8、問題核心問題 key word key word 如何在全年目標(biāo)壓力之下實現(xiàn)突破性營銷？如何在全年目標(biāo)壓力之下實現(xiàn)突破性營銷？ 如何塑造和實現(xiàn)城市綜合體的金字塔價值？如何塑造和實現(xiàn)城市綜合體的金字塔價值？ 目標(biāo)一：效益目標(biāo)一：效益 目標(biāo)二：品牌目標(biāo)二：品牌 價格突破，效率突破，實現(xiàn)穩(wěn)定快速的現(xiàn)金流。價格突破，效率突破，實現(xiàn)穩(wěn)定快速的現(xiàn)金流。 城市明星，價值標(biāo)桿，項目品牌筑就企業(yè)品牌。城市明星，價值標(biāo)桿，項目品牌筑就企業(yè)品牌。 3 3、市場競爭激烈的環(huán)境下，如何塑造項目的獨特吸引力？、市場競爭激烈的環(huán)境下，如何塑造項目的獨特吸引力？ 2 2、目標(biāo)客戶停留在概念階段，如何準(zhǔn)確尋找和把握客戶位置和心

9、理需求？、目標(biāo)客戶停留在概念階段，如何準(zhǔn)確尋找和把握客戶位置和心理需求？ 4 4、如何通過營銷理念提升項目更高價值？、如何通過營銷理念提升項目更高價值？ 1 1、城市綜合體，如何關(guān)聯(lián)不同物業(yè)類型的功能和互動？、城市綜合體，如何關(guān)聯(lián)不同物業(yè)類型的功能和互動？ 5 5、如何確定推盤秩序和制定合理的銷售策略？、如何確定推盤秩序和制定合理的銷售策略？ 6 6、如何進(jìn)行銷售渠道的搭建？、如何進(jìn)行銷售渠道的搭建？ 市場環(huán)境 marketing l宏觀政策，主要針對住宅市場，與本項目的發(fā)展影響相對較小。宏觀政策，主要針對住宅市場，與本項目的發(fā)展影響相對較小。 l房產(chǎn)政策總體向房產(chǎn)政策總體向“規(guī)范、從嚴(yán)、從緊

10、規(guī)范、從嚴(yán)、從緊”的方向發(fā)展，更加關(guān)注可持續(xù)發(fā)展。的方向發(fā)展，更加關(guān)注可持續(xù)發(fā)展。 l產(chǎn)業(yè)發(fā)展是重頭，項目商務(wù)、商業(yè)等物業(yè)類型終端需求前景看好，同時亦帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展是重頭，項目商務(wù)、商業(yè)等物業(yè)類型終端需求前景看好，同時亦帶 旺投資需求。旺投資需求。 l政策限制了房地產(chǎn)交易的難度，增加了房地產(chǎn)交易的成本，抑制了短期的投政策限制了房地產(chǎn)交易的難度，增加了房地產(chǎn)交易的成本，抑制了短期的投 機(jī)炒作，從而增加了部分長線投資的客戶，而商務(wù)與商業(yè)類地產(chǎn)相對更適宜機(jī)炒作，從而增加了部分長線投資的客戶，而商務(wù)與商業(yè)類地產(chǎn)相對更適宜 于長線投資。于長線投資。 l人民幣升值、物價上漲、金融市場波動，固定資產(chǎn)的投資仍將成

11、為重要關(guān)注人民幣升值、物價上漲、金融市場波動，固定資產(chǎn)的投資仍將成為重要關(guān)注 對象，持續(xù)、穩(wěn)定的物業(yè)的投資價值將更加顯現(xiàn)。對象，持續(xù)、穩(wěn)定的物業(yè)的投資價值將更加顯現(xiàn)。 90年代中期，重慶曾經(jīng)出現(xiàn)過寫字樓市場的熱潮； “辦公司熱”和“全民皆商” 的熱情下，出現(xiàn)了大大小小的公司，一時間寫字樓供不應(yīng)求，97年前后達(dá)到高峰。 97年-00年間，伴隨著過度開發(fā)，寫字樓市場瞬間冷卻，“爛尾樓”成批出現(xiàn)。 01-03年前間，隨著重慶城市經(jīng)濟(jì)的快速增長，寫字樓、商業(yè)逐步升溫。在日益提 高的租金價格下，性價比較高的銷售型商務(wù)公寓逐漸占領(lǐng)了寫字樓的主導(dǎo)市場。 04-06年前后，重慶住宅市場發(fā)展勢頭較好，寫字樓市場

12、供應(yīng)量未呈現(xiàn)明顯增長， 但需求在產(chǎn)生，消化部分存量。 07年開始，隨著重慶城市經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展以及在西部發(fā)展的重要性日益增強(qiáng)，寫 字樓的需求已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。 寫字樓市場集中供應(yīng)在三大區(qū)域中心板塊，渝中區(qū)、江北區(qū)、高新區(qū)； 寫字樓產(chǎn)品力弱且現(xiàn)有高端寫字樓硬件條件較差，租金價格無法進(jìn)一步提升； 寫字樓整體出租率較高； 傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)（解放碑）的物業(yè)檔次相對最高，租金價格也最貴， 其次為江北區(qū)、高新區(qū)。 中高檔寫字樓出租率高于中低檔寫字樓； 寫字樓以銷售物業(yè)居多，潛在供應(yīng)較少。 項目項目位置位置體量（萬方）體量（萬方）占有資源占有資源預(yù)計推出時間預(yù)計推出時間 查氏中心項目查氏中心項目北部新區(qū)北部新區(qū)10.8

13、310.8320082008 喜來登國際中心喜來登國際中心南坪南坪6 6江景江景20082008 龍湖龍湖西城天街西城天街九龍坡九龍坡5 5核心商圈核心商圈2007.62007.6 世紀(jì)英皇世紀(jì)英皇江北江北2.42.4區(qū)域中心區(qū)域中心20082008 中新中新城上城城上城渝中渝中9.389.38區(qū)域中心區(qū)域中心未定未定 江北城江北城江北江北cbdcbd未定未定 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱推出時間推出時間體量（體量（） 建面均價建面均價 （元（元/ /） 銷售率銷售率入住率入住率 建面租金建面租金 （元（元/ /月）月） 渝中區(qū)渝中區(qū) 大都會商廈大都會商廈199850000不銷售不銷售98%100

14、-120 重慶世界貿(mào)易中心重慶世界貿(mào)易中心2003.11739508500100%85%70 重慶國貿(mào)中心重慶國貿(mào)中心2004.440000750080%80%80 重慶國際商務(wù)中心重慶國際商務(wù)中心2004.519950650085%75%70 希爾頓大廈希爾頓大廈2000352004500100%90%98-110 南岸區(qū)南岸區(qū)浪高浪高凱悅凱悅2004.429700700090%75%70 江北區(qū)江北區(qū)未來國際未來國際2005.11426007200100%10%55-65 潛在供應(yīng)甲級寫字樓潛在供應(yīng)甲級寫字樓 投入使用甲級寫字樓投入使用甲級寫字樓 市場上幾乎沒有真正符合標(biāo)準(zhǔn)的國際甲級寫字樓

15、 供應(yīng)，硬件缺乏亮點，本項目無論寫字樓和商務(wù)公 寓均具備較高品質(zhì)，產(chǎn)品力強(qiáng)。 客戶潛力已經(jīng)顯現(xiàn)，高端寫字樓承受租金走高。 市場整體銷售價格不高但租金有一定支撐。 城市綜合體稀缺，認(rèn)可度較高。 工程條件 project 2 24 46 68 810101212 商業(yè)商業(yè)/ /公寓外立面呈現(xiàn)公寓外立面呈現(xiàn) 主題公園呈現(xiàn)主題公園呈現(xiàn) 寫字樓外立面呈現(xiàn)寫字樓外立面呈現(xiàn) 商業(yè)整體開業(yè)商業(yè)整體開業(yè) 目標(biāo)任務(wù) target 銷售任務(wù)銷售任務(wù) - 6- 6月前完成月前完成5 5億元銷售億元銷售 可售物業(yè)可售物業(yè) 公寓：7000萬元可售物業(yè) 寫字樓：24000平米，按照12000元單價計算，銷售金額3億元左右

16、商業(yè)：可售，但尚未確定銷售模式； 三期住宅：6月份后推售 可售物業(yè) 深度解析 analysis 公寓公寓 共548套，均價7200； 已銷售329套，銷售率60 面積（平米）60以下608090106 套數(shù)1941213 帶裝修單價：7200元/平米 主力總價：3243萬，較為暢銷； 根據(jù)之前銷售狀況，2個月可達(dá)到 整體95銷售率，但價值尚有提升空間 寫字樓寫字樓 套內(nèi)面積24000平米左右 均價預(yù)期：12000元/平米 面積（平米）37486575116170 單層戶數(shù)2024 比例77815 僅針對自用型和大型投資客，客戶源較少，銷售速度慢； 中小型投資客非常廣泛，將大大提升銷售速度； 而

17、在實現(xiàn)的單方價值上，中小型投資產(chǎn)品也占有優(yōu)勢； 項目名稱開盤時間目標(biāo)客戶劃分方式套內(nèi)價格總價銷售速度 西城天街2007.5自用型整層建面75001000萬以上10個月90 未來國際2005.9自用型及大 中型投資客 150平米以上建面8000120萬以上10個月80 浪高凱悅2007.12中小投資客2540平米13000元/平米3352萬3個月60 商業(yè)商業(yè) 約約4820048200平米，租賃率平米，租賃率6060； 樓層面積租賃情況商家 115000已租賃家樂福 17600已租賃家樂福 27400租賃一半ktv 37400租賃一半電影院 46000已租賃餐飲洗浴 54800未租賃餐飲 a a

18、區(qū)商業(yè)銷售方式區(qū)商業(yè)銷售方式 基金整體收購基金整體收購 尚未開業(yè)，收購考察期長，短期內(nèi)很難實現(xiàn) 未招商部分直接銷售未招商部分直接銷售 大部分為高樓層，均為半層或整層，短期內(nèi)銷售難度非常大； 少量一層商鋪可售，但僅余600平米左右，銷售回款約2000萬； 家樂福租賃部分采取帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售家樂福租賃部分采取帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售 樓層套內(nèi)面積套內(nèi)價格銷售總額 155002萬/平米1.1億元 120003萬/平米6000萬 銷售模式 sales model 公寓和寫字樓按常規(guī)方式銷售，完成公寓和寫字樓按常規(guī)方式銷售，完成3.73.7億元回款億元回款 商業(yè)采用帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售方式，完成商業(yè)采用帶租約產(chǎn)權(quán)式

19、銷售方式，完成1.31.3億元回款億元回款 策略分析：策略分析： 公寓銷售可順利完成銷售； 寫字樓銷售速度難以保證； 商業(yè)銷售政策風(fēng)險較大，為未來a區(qū)商業(yè)的長期良好經(jīng)營帶來隱患； 強(qiáng)化投資價值，提升公寓和寫字樓價值，最大化實現(xiàn)回款；強(qiáng)化投資價值，提升公寓和寫字樓價值，最大化實現(xiàn)回款； 商業(yè)只銷售一層少量店鋪，補(bǔ)足商業(yè)只銷售一層少量店鋪，補(bǔ)足20002000萬；萬； 投資寫字樓的比例（投資寫字樓的比例（18.75）遠(yuǎn)低于商務(wù)公寓（）遠(yuǎn)低于商務(wù)公寓（35） 寫字樓寫字樓/商務(wù)公寓投資性能對比商務(wù)公寓投資性能對比 項目名稱項目名稱售價售價主力總價 租金租金 投資回報投資回報 率率 （元（元/月）月）

20、 寫字樓 未來國際800055160萬55-658.39.7% 嘉年華大廈700065150萬45-557.79.4% 同聚遠(yuǎn)景700080180萬45-557.79.4% 商務(wù)公寓 紅鼎國際50002025萬30357.28.4 自由康都48002025萬30357.58.7 茂業(yè)百貨65002530萬40507.49.2 寫字樓商務(wù)公寓 投資回報寫字樓的投資回報略高于商務(wù)公寓 投資門檻投資門檻較高投資門檻較低 投資風(fēng)險開發(fā)商實力強(qiáng)，有專業(yè)管理機(jī)構(gòu)， 投資風(fēng)險低； 開發(fā)商實力一般，物業(yè)管理水平一般，投 資風(fēng)險相對高； 浪高凱悅浪高凱悅 推出時間：2007年底，完成95銷售率；單價極大提升；

21、投資門檻：寫字樓劃分2540平米，單價13000，總價3352萬； 投資保障：前三年承諾租金回報，三年后隨市變化； 投資回報：第一年6，第二年7，第三年8； 投資風(fēng)險：凱悅酒店、專業(yè)寫字樓管理機(jī)構(gòu) 啟示：啟示： 通過降低門檻，獲取更為廣泛的投資市場；通過降低門檻，獲取更為廣泛的投資市場； 在投資回報以及投資風(fēng)險方面比公寓更為優(yōu)秀，具備與公寓競爭的強(qiáng)大優(yōu)勢；在投資回報以及投資風(fēng)險方面比公寓更為優(yōu)秀，具備與公寓競爭的強(qiáng)大優(yōu)勢； 以自用型物業(yè)保有甲級寫字樓水準(zhǔn)， 以優(yōu)秀的投資產(chǎn)品抓住廣泛投資客，實現(xiàn)價值提升和快速回款 保持整層保持整層/半層劃分，減少公攤，半層劃分，減少公攤， 針對大客戶銷售（自用型

22、為主）針對大客戶銷售（自用型為主） 套內(nèi)均價：套內(nèi)均價：12000元元/平米平米 整層購買區(qū)整層購買區(qū) 分零購買區(qū)分零購買區(qū) 7-20層層 21-28層層 盡量分零劃分，針對投資型散戶銷售盡量分零劃分，針對投資型散戶銷售 套內(nèi)均價：套內(nèi)均價：15000元元/平米平米 主流總價：主流總價：5672萬萬 投資者委托寫字樓專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理；投資者委托寫字樓專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理； 前三年承諾回報前三年承諾回報78； 面積（平米）37486575116170 單層戶數(shù)2024 比例77815 投資性能分析投資性能分析 投資門檻適中投資門檻適中總價控制在5570萬之間 投資回報投資回報第一年7；第二年7.5；

23、第三年8；隨寫字樓市場越 來越旺，回報率將穩(wěn)步上升； 投資風(fēng)險投資風(fēng)險實力地產(chǎn)品牌/城市綜合體/喜來登酒店/開發(fā)商持有大量物 業(yè)/第一太平戴維斯專業(yè)管理機(jī)構(gòu) 項目名稱項目名稱售價售價主力總價 租金租金 投資回報率投資回報率 （元（元/月）月） 寫字樓 未來國際800055160萬55-658.39.7% 嘉年華大廈700065150萬45-557.79.4% 同聚遠(yuǎn)景700080180萬45-557.79.4% 商務(wù)公 寓 紅鼎國際50002025萬30357.28.4 自由康都48002025萬30357.58.7 茂業(yè)百貨65002530萬40507.49.2 關(guān)于承諾租金的分析：關(guān)于承諾

24、租金的分析： 依上表所示，本項目的品牌和硬件配置應(yīng)將租金定位于90110元/平米； 以保守估計，前三年的租金定位預(yù)期為： 第一年：90元/平米；（按7回報率需達(dá)到87.5元/平米） 第二年：95元/平米；（按7.5回報率需達(dá)到93.75元/平米） 第三年：100元/平米；（按8回報率需達(dá)到100元/平米） 則，前三年實收租金和承諾租金持平；則，前三年實收租金和承諾租金持平； 項目名稱項目名稱推出時間推出時間 目前建面租金目前建面租金 入住率入住率 （元（元/月）月） 大都會商廈1998100-12098% 重慶世界貿(mào)易中心2003.117085% 重慶國貿(mào)中心2004.48080% 重慶國際商

25、務(wù)中心2004.57075% 希爾頓大廈20009811090% 浪高凱悅2004.47075% 關(guān)于寫字樓長期經(jīng)營的分析關(guān)于寫字樓長期經(jīng)營的分析 開發(fā)商自持16層，29層以上物業(yè)，自持比例50左右； 整層自用型客戶8層，占18； 分零投資區(qū)在前三年經(jīng)營權(quán)交由寫字樓管理機(jī)構(gòu)控制； 三年后，租賃市場成熟，投資客仍舊將依賴寫字樓管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)其購買物業(yè) 的租金和管理； 整棟寫字樓最大產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，整體經(jīng)營管理權(quán)也歸開發(fā)商聘整棟寫字樓最大產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，整體經(jīng)營管理權(quán)也歸開發(fā)商聘 請的專業(yè)管理公司，可以保證甲級寫字樓的長期保值增值；請的專業(yè)管理公司，可以保證甲級寫字樓的長期保值增值； 寫字樓銷售總額預(yù)算

26、：寫字樓銷售總額預(yù)算：3.873.87億元億元 區(qū)域銷售面積（平米）銷售價格銷售金額 整層自用57億元 分零投資3億元 商務(wù)公寓解決方案商務(wù)公寓解決方案 面積（平米）面積（平米）60以下以下608090106 套數(shù)套數(shù)1941213 6 6個整層未售（個整層未售（102102套）；套）； 其余分散在各個樓層（其余分散在各個樓層（9292套）；套）； 以小面積戶型為主以小面積戶型為主 可分區(qū)制定投資產(chǎn)品可分區(qū)制定投資產(chǎn)品 6 6個整層：售價個整層：售價1000010000，承諾前三年回報，承諾前三年回報6 68 8； 其余部分：維持原銷售方案其

27、余部分：維持原銷售方案 關(guān)于承諾租金的分析：關(guān)于承諾租金的分析： 公寓部分的配置實際上已達(dá)到中檔寫字樓水平，預(yù)計可實現(xiàn)租金5060元/ 平米；以保守估計，前三年的租金定位預(yù)期為： 第一年：50元/平米；（按6回報率需達(dá)到50元/平米） 第二年：55元/平米；（按7回報率需達(dá)到58.3元/平米） 第三年：60元/平米；（按8回報率需達(dá)到66元/平米） 若投資回報區(qū)全售完，前三年開發(fā)商需補(bǔ)貼實收租金和承諾租若投資回報區(qū)全售完，前三年開發(fā)商需補(bǔ)貼實收租金和承諾租 金之差，金之差，第一年不需補(bǔ)貼，第二年約第一年不需補(bǔ)貼，第二年約2121萬，第三年約萬，第三年約3838萬萬； 項目名稱項目名稱售價售價主

28、力總價 租金租金 投資回報率投資回報率 （元（元/月）月） 寫字樓 未來國際800055160萬55-658.39.7% 嘉年華大廈700065150萬45-557.79.4% 同聚遠(yuǎn)景700080180萬45-557.79.4% 兩個關(guān)鍵問題：兩個關(guān)鍵問題： 一、此方案與之前銷售方式是否有沖突？一、此方案與之前銷售方式是否有沖突？ 已購房客戶對于新的銷售方式有兩種反應(yīng)： 物業(yè)升值了 認(rèn)為已購物業(yè)不如新的投資產(chǎn)品優(yōu)秀 物業(yè)分區(qū)，整層保留部分是新推出的二期投資產(chǎn)品；物業(yè)分區(qū)，整層保留部分是新推出的二期投資產(chǎn)品； 二、此方案與寫字樓投資產(chǎn)品之間有否沖突？二、此方案與寫字樓投資產(chǎn)品之間有否沖突？ 兩

29、種產(chǎn)品為類似的投資產(chǎn)品，我們將從以下三方面規(guī)避產(chǎn)品內(nèi)耗，形成產(chǎn) 品鏈條上的不同投資產(chǎn)品： 1、推售順序：公寓迅速消化，同時做寫字樓客戶積累，預(yù)計1.5個月后可 基本完成公寓部分90消化，緊跟推出寫字樓； 2、銷售價格：寫字樓15000，公寓10000； 3、回報率：寫字樓78，公寓68； 寫字樓銷售總額預(yù)算：寫字樓銷售總額預(yù)算：84888488萬萬 區(qū)域銷售面積 （平米） 銷售價格銷售金額 投資回報區(qū)5288100005288萬 正常銷售區(qū)444472003200萬 商業(yè)解決方案商業(yè)解決方案 目前通過公寓和寫字樓的價值提升，從原本的3.7億元達(dá)到4.72億 元，此種情況下，建議采用商業(yè)一層門面

30、銷售，進(jìn)行補(bǔ)貼，而非選 擇銷售風(fēng)險大并且有損商業(yè)價值的帶租約銷售方式； 樓層樓層套內(nèi)面積套內(nèi)面積套內(nèi)價格套內(nèi)價格銷售總額銷售總額 16003萬萬/平米平米1800萬萬 銷售渠道 建設(shè) channels 整層大客戶渠道 異地投資推介會異地投資推介會京滬深廣溫港等地京滬深廣溫港等地 資源：我司與寫字樓專業(yè)物管機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略聯(lián)動資源：我司與寫字樓專業(yè)物管機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略聯(lián)動 整層大客戶渠道 疏通本土關(guān)鍵機(jī)構(gòu)疏通本土關(guān)鍵機(jī)構(gòu) 工商局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會工商局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會 各行業(yè)協(xié)會 重慶市僑商協(xié)會 重慶市律師協(xié)會 重慶市臺商投資企業(yè)協(xié)會 重慶市黃埔軍校同學(xué)會 重慶市浙江企業(yè)聯(lián)合會 重慶海外交流協(xié)會 各大銀行vi

31、p客戶 外國領(lǐng)事館、涉外機(jī)構(gòu) 英國駐重慶總領(lǐng)事館 丹麥駐重慶領(lǐng)事館 新加坡聯(lián)合早報重慶分社 英國廣播公司（bbc）重慶分社 史迪威研究中心 重慶電視臺 整層大客戶渠道 重點單位清單重點單位清單 中型客戶渠道 風(fēng)暴拜訪風(fēng)暴拜訪楊家坪石橋鋪寫字樓業(yè)主楊家坪石橋鋪寫字樓業(yè)主 小型散客及商鋪客戶渠道 周邊單位投資推介會周邊單位投資推介會 醫(yī)院、出版集團(tuán)、學(xué)校、設(shè)計院等醫(yī)院、出版集團(tuán)、學(xué)校、設(shè)計院等 小型散客及商鋪客戶渠道 中心商圈搜索中心商圈搜索 楊家坪石橋鋪商圈商場掃描 小型散客及商鋪客戶渠道 緯聯(lián)商業(yè)客戶資料庫緯聯(lián)商業(yè)客戶資料庫 數(shù)據(jù)庫名稱數(shù)據(jù)庫名稱項目名稱項目名稱客戶數(shù)量客戶數(shù)量總量總量 寫字樓

32、數(shù)據(jù)庫世紀(jì)英皇 正升百老匯 中信大廈 大西洋國際 大同方 2531 1862 521 782 861 6557 商務(wù)公寓數(shù)據(jù)庫紅鼎國際 自由康都 中天時代廣場 科爾國際 一城精英國際 華創(chuàng)商務(wù)大廈 金沙國際 3510 2980 1253 886 1682 1502 1263 13076 商業(yè)數(shù)據(jù)庫王府廣場 正升百老匯 力帆體育mall 金沙國際 奧園暢谷 3821 551 282 1564 552 6770 數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)銷售管理平臺，數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)銷售管理平臺， 統(tǒng)計截至日期統(tǒng)計截至日期:2008:2008年年1 1月月3131日日 2 24 46 68 810101212 公寓公寓銷售95 銷售100商業(yè)商業(yè) 寫字樓寫字樓積累客戶銷售95 積累客戶 三期住宅三期住宅 三期e4區(qū)銷售c1區(qū)加推 6月份完成銷售金額約月份完成銷售金額約4.65億元億元 2 24 46 68 810101212 城市價值確立城市價值確立 重慶金三角 都市核心區(qū) 鑒證繁榮鑒證繁榮 崛起的城市面孔 西城商務(wù)封面西城商務(wù)封面 44層最接近天空的視野 198米最接近天空的事業(yè) 開啟中心之城開啟中心之城 繁華生活元年 創(chuàng)意漫步公園創(chuàng)意漫步公園+把公園包起來天空把公園包起來天空 的藝術(shù)公園的藝術(shù)公園 城市中心天空的藝術(shù)公園 藝術(shù)的匯集處藝術(shù)的匯集處，在