買賣合同解除損失確定

1、買賣合同解除損失確定篇一：通過案例解析預(yù)售合同糾紛損失認(rèn)定問題通過案例解析預(yù)售合同糾紛損失認(rèn)定問題（為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，本文的所有當(dāng)事人信息均使 用化名）。案件介紹：20XX年4月17日，被告張少涵與原某實業(yè)公司有限公 司（以下簡稱某實業(yè)公司）簽訂某小區(qū)認(rèn)購合同，約定 張少涵購買某小區(qū)房屋一套，并于當(dāng)日支付了18萬元首付款。后某實業(yè)公司未修建房屋并進(jìn)入了破產(chǎn)程序。20XX年9月12日，原告張多媛（乙方）與張少涵（甲 方）簽訂預(yù)購房轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定甲方以20萬元人民幣的價格將上述預(yù)購的訴爭房屋（下同）所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方， 甲方不參與該房的處置權(quán)，今后更改戶主名字時甲方有義務(wù) 協(xié)助乙方更名。協(xié)議簽訂

2、后，張多媛按約定支付了轉(zhuǎn)讓款， 張少涵將某住宅小區(qū)內(nèi)部認(rèn)購合同原件和收款收據(jù)交給 張多媛。20XX年4月19日，北京市某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以 下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)公司）參與某實業(yè)公司破產(chǎn)重整，接某實 業(yè)公司上述擬建而未建的樓盤。張少涵于20XX年7月21日出具委托書，委托張多媛全 權(quán)處理上述某小區(qū)房屋。 20XX年8月22日，張多媛代張少 涵與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房預(yù)約協(xié)議，約定：張少 涵向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買原某實業(yè)公司擬修建的位于北京 市朝陽區(qū)東壩某街的“愛屋及家”項目房屋一套。20XX年10月11 日，張少涵與房地產(chǎn)開發(fā)公司就上述 購 房預(yù)約協(xié)議所確定的房屋簽訂了正式的商品房買賣合同， 約定商

3、品房買賣合同總價款為120萬元（包括被告向原某實業(yè)公司交納的18萬元，未付房款為102萬元）。張少涵一直未履行預(yù)購房轉(zhuǎn)讓協(xié)議所約定的義務(wù)，并于20XX年4月11日與房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理了接房手續(xù)， 將房屋進(jìn)行裝修。張多媛得知后，起訴至法院，請求解除預(yù) 購房轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并同時要求退還合同轉(zhuǎn)讓費(fèi)及賠償房屋的購 房差價損失。靳雙權(quán)律師意見觀點：本案中，因張少涵惡意違約導(dǎo)致房屋買賣合同目的不能 實現(xiàn)，張多媛要求解除合同并賠償損失，合同解除后張多媛 是否存在期待利益損失以及如何計算該損失是本案的主要 爭議焦點。第一種觀點認(rèn)為，該案中因張少涵惡意違約導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，張多媛請求解除合同，人民法院應(yīng)予 支持

4、，但應(yīng)按照銀行同期貸款利率來計算張多媛的損失。理 由是：守約方在交易活動中，實際支付的資金是明確的，一一 旦買賣合同解除，合同恢復(fù)到最初狀態(tài)，守約方在交易活動 中的資金被違約方占用，給守約方造成最直接的損失即是資 金占用損失，按照通行作法，資金占用損失通常按銀行同期 貸款利率來計算。第二種觀點認(rèn)為，該案中因張少涵惡意違約導(dǎo)致合同目 的不能實現(xiàn)，張多媛請求解除合同并賠償房屋市場價值與購 買成本之間差額損失的，人民法院應(yīng)予支持。理由是：本案 合同當(dāng)事人在簽訂合同時對房屋是否完成修建、升值和貶值 有充分考慮。因此，在訴爭房屋完成修建并存在巨大增值的 情況下，被告惡意違約，企圖通過占有房屋來獲得房屋的

5、巨 大增值的行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫蕉糁疲凑辗课菔袌鰞r值與購買成本 之間的差額來計算守約方的期待利益損失，違約方期望基于 違約而獲得的利益將不復(fù)存在，有利于減少惡意違約情況的 發(fā)生。房地產(chǎn)買賣糾紛律師靳雙權(quán)案件評析房地產(chǎn)買賣糾紛律師靳雙權(quán)更贊同第二種觀點，根據(jù) 中華人民共和國合同法第一百一十三條第一款“當(dāng)事人 不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成 損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括 合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立 合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損 失”之規(guī)定，期待利益損失也是合同解除后守約方可主張的 損失之一。一、期待利益損失的認(rèn)

6、定 期待利益是指當(dāng)事人依據(jù)合同約定而有權(quán)期待通過合 同的履行而實現(xiàn)的權(quán)益，通常表現(xiàn)為當(dāng)事人在合同得到正常 履行時本來可以獲得的利益。目前，我國合同法在對期待利 益損失予以認(rèn)可的同時，也對其進(jìn)行了限制，即期待利益損 失“不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見 到的因違反合同可能造成的損失”。因此，在確定期待利益 損失時，需把握三點：第一，期待利益的依據(jù)必須是有效成 立的合同；第二，期待利益損失系因違約方的違約造成的損 失；第三，期待利益損失為違約方在訂立合同時預(yù)見或應(yīng)當(dāng) 預(yù)見到的損失。 具體到本案，首先，原告張多媛與被告張 少涵簽訂的預(yù)購房轉(zhuǎn)讓協(xié)議系雙方真實意思表示，且已 經(jīng)被生效法律

7、文書確認(rèn)為有效，被告張少涵應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓協(xié)議 的約定，協(xié)助原告張多媛更名。其次，被告違背誠實信用原則，自行與開發(fā)商簽訂了正 式的商品房買賣合同，之后更在接房后進(jìn)行了房屋裝修， 其行為已構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致了雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議的解除，應(yīng)當(dāng) 承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償相應(yīng)損失。再次，原、被告解除合同時，房屋市場價值高于購買成 本，房屋出現(xiàn)增值是客觀存在的，關(guān)鍵在于合同訂立時違約 方即被告是否可以預(yù)見到。本案中，原告張多媛與被告張少 涵簽訂的預(yù)購房轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于“雙方達(dá)成協(xié)議后，該 購房所有權(quán)就與甲方無關(guān)，被告不參與該房的處置權(quán)。無論 該房是否修建、升值或貶值都與甲方無關(guān)”的約定，可以明顯看出被告張少涵對房屋增值（價

8、差）是預(yù)見到的此外，原告張多媛在購買預(yù)購房時也承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險 （當(dāng)時的開發(fā)商已進(jìn)入破產(chǎn)程序），房屋買賣合同是原、被 告雙方對風(fēng)險與利益都經(jīng)過充分考慮后達(dá)成的。綜合分析以 上因素，房地產(chǎn)買賣糾紛律師靳雙權(quán)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告張多 媛存在期待利益損失。二、期待利益損失的計算本案中，在確定原告存在期待利益損失的情況下，如何 計算期待利益損失，也是需要解決的一個重要問題。隨著我 國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易日趨活躍，商品房成交 量和成交價節(jié)節(jié)攀升。尤其是在20XX年至20XX年期間，房價在短時間內(nèi)成倍增漲的情況時有發(fā)生。因房屋增值空間巨 大，少數(shù)房屋買賣合同的一方當(dāng)事人基于利益最大化考慮， 惡意違約

9、，然后再以更高的價格與他人成交或據(jù)為己有。這 種行為必然會給誠信守約方造成嚴(yán)重?fù)p失，如果法律不對守 約方予以充分保護(hù)，則可能導(dǎo)致人們誤認(rèn)為違反誠實信用原 則成本低廉而盲目追求利益至上，對社會產(chǎn)生不安定因素。 由于合同法第一百一十三條第一款規(guī)定得較為原則，因此司 法實踐中做法不一。本案中，對期待利益的計算標(biāo)準(zhǔn)主要存在兩種不同觀 點：一種觀點認(rèn)為，應(yīng)按照守約方享有合同解除權(quán)并同時提 出解除合同時的房屋市場價值與購買成本之間的差額損失來計算；另一種觀點則認(rèn)為，應(yīng)按照資金占用損失計算，即按銀行同期貸款利率來計算守約方的損失。靳雙權(quán)律師更贊同第二種觀點，理由是：在合同雙方當(dāng)事人無約定的情況 下，在房價快

10、速上漲時期，如果按資金占用損失計算，即按 銀行同期貸款利率來計算守約方的損失，資金利息損失必然 不足以彌補(bǔ)守約方的實際損失，而違約方則可以從中獲取較 大利益，導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡，從而可能出現(xiàn)鼓勵違約行為 的負(fù)面價值導(dǎo)向，采用此種方法計算損失有違法律的基本原 則，應(yīng)予糾正。為最大限度減少違約獲利現(xiàn)象的發(fā)生，倡導(dǎo) 誠實信用的交易原則，維護(hù)社會公平正義，采用守約方享有 合同解除權(quán)并同時提出解除合同時的房屋市場價值與購買 成本之間的差額來確定損失賠償額較為公平合理。靳雙權(quán)律師認(rèn)為，當(dāng)下社會陷入的是一種金錢至上，膜 拜金錢的風(fēng)氣，在如此風(fēng)氣之下，難免會有少數(shù)人不顧親情、 道德、道義，再加上現(xiàn)在違約成本較

11、低， 國民法律意識淡薄， 很多人寧可違約也不履行約定的義務(wù)，導(dǎo)致很多守約人的利 益損失，為維權(quán)投入了大量的精力、金錢，因此，靳雙權(quán)律 師建議各位當(dāng)事人，發(fā)生了房產(chǎn)訴爭不要慌張，拿著具有關(guān) 聯(lián)的證據(jù)找到資深的房地產(chǎn)律師才是確保自身合法權(quán)益不 受侵害的勝訴之道。篇二：房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案20XX-12-15 分類:研究中心案例作者：Leo 發(fā)布機(jī)構(gòu)：上海仲裁法研究中心關(guān)鍵字：解除；確認(rèn)案由：房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案第一申 請人（第一被反請求人）：朱某 第二申請人（第二被反請求人）：羅某 被申請人（反請求人）：陳某一、申請人請求與被申請人答辯：申請人稱：申請人與被申

12、請人通過房屋中介公司于20XX年3月19日簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同一份。約定被 申請人將座落在上海市XX區(qū)XX路33弄7號1006室的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給申請人。合同還約定，雙方應(yīng)該自合同簽訂之日起 30日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶手續(xù)，甲方必須積極協(xié)助，由于甲方故意拖延或者不及時提供相關(guān)材料的，乙方 按照合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。實際上，申請人在合同簽訂之前的3月16日就向被申請人支付了定金人民幣 100,000元（相當(dāng)于預(yù)付款），又在 該合同簽訂的當(dāng)天按約向被申請人支付了購房款人民幣 320,000元。但被申請人卻怠于履行合同義務(wù)，拖延到20XX年5月27日才辦理注銷原有的房屋抵押手續(xù)，導(dǎo)致

13、雙方無 法在合同規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶手 續(xù)。因此，被申請人構(gòu)成嚴(yán)重的違約。由于被申請人故意拖延的違約行為導(dǎo)致交易無法進(jìn)行， 申請人于20XX年6月3日委托律師發(fā)函通知被申請人解除房屋買賣合同，要求被申請人在接到律師函3日內(nèi)退還申請人已支付的房款人民幣423,000元，并支付賠償金人民幣282,000元及違約金人民幣元。另外，由于被申請人的違約 行為導(dǎo)致交易無法進(jìn)行而給申請人帶來的其他損失總計人 民幣28,231元，包括交易中介費(fèi)人民幣5,000元和律師費(fèi)人民幣12,000元。在此期間，申請人多次通過電話與信函聯(lián)系被申請人試 圖協(xié)商解決，但被申請人沒有足夠的誠意，致使協(xié)商無法

14、繼 續(xù)進(jìn)行。申請人提出的仲裁請求：1、確認(rèn)申請人解除上海市房地產(chǎn)買賣合同的行為有效；被申請人向申請人返還 購房款人民幣423,000元，支付相應(yīng)的利息損失（從申請人 20XX年6月3日通知被申請人解除合同起算至被申請人返還 購房款之日）；2、被申請人支付違約金人民幣元；3、被申請人支付賠償金人民幣282,000元；4、被申請人支付申請人的其他損 失人民幣28,231元；5、本案仲裁費(fèi)由被申請人承擔(dān)。被申請人辯稱：被申請人積極履行合同，不存在違約行 為。雙方在訂立房屋買賣合同的當(dāng)時，可以辦理轉(zhuǎn)按揭。20XX年4月1日銀行不允許轉(zhuǎn)按揭后，雙方對合同相關(guān)條款進(jìn)行 變更。嗣后，被申請人積極履行相應(yīng)的抵

15、押注銷義務(wù)，4月中旬向銀行申請預(yù)約提前償還抵押貸款。因銀行提前還款有一個過程，適逢勞動節(jié)法定假日，被申請人于5月20日還清貸款，5月27日注銷抵押。二、申請人認(rèn)為被申請人怠于 履行合同義務(wù)，未按約定及時辦理注銷房屋抵押是沒有事實 依據(jù)的。因注銷房產(chǎn)抵押需要一定過程和日期，不能由被申 請人單方控制。三、被申請人于 5月27日注銷抵押是在合同約定的合理期限內(nèi)。被申請人在申請人的付款期內(nèi)注銷抵押，就應(yīng)是合理期限，符合合同相關(guān)約定。四、抵押注銷早在20XX年5月27日完成，只要申請人履行相關(guān)的付款義務(wù)，合同就可 繼續(xù)履行。五、合同約定雙方應(yīng)自簽訂合同之日起30日內(nèi)申請辦理過戶手續(xù)。但辦理過戶是雙方的共

16、同行為。申請人 沒有證據(jù)證明其通知過被申請人去申辦過戶手續(xù)，也沒有證 據(jù)證明被申請人故意拖延提供相關(guān)材料。相反，被申請人卻 于5月21日和6月5日發(fā)函要求申請人同去辦理過戶手續(xù)， 而申請人故意拖延。六、辦理過戶手續(xù)，需要申請人付清房 款或貸款手續(xù)履行完畢，但申請人卻未完成相關(guān)貸款手續(xù)， 致使過戶手續(xù)無法辦理。被申請人并提出反請求稱：雙方在房地產(chǎn)買賣合同附件 三付款協(xié)議作了修改。一是申請人于20XX年4月10日前可延后50日支付人民幣987,000元， 時間以放貸為準(zhǔn)。如貸款不足，在交易前現(xiàn)金補(bǔ)足。嗣后， 被申請人積極履行相關(guān)的義務(wù)，3月29日繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅及相關(guān)市區(qū)教育費(fèi)附加收入，河道

17、工程修建維護(hù)管理 費(fèi)等，共計人民幣29,970元。4月中旬，銀行申請預(yù)約就該 房屋提前償還抵押貸款。因銀行提前還款有一個過程，于5月20日還清貸款，5月27日注銷抵押。被申請人曾于20XX年5月21日、6月5日兩次發(fā)函要求申請人前來辦理產(chǎn)權(quán)過 戶手續(xù)，但申請人無故拖延，并且未按合同的付款協(xié)議規(guī)定 期限付款，這明顯是因為現(xiàn)今房價下跌，申請人惡意違約。 據(jù)此被申請人提出反請求申請，請求裁決：解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2、申請人支付被申請人賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣1,480元；3、申請人賠償被申請 人房屋買賣中介費(fèi)損失人民幣10,000元。4、本案仲裁費(fèi)和反請求仲裁費(fèi)由申請人承擔(dān)

18、。針對被申請人（即反請求人）的上述反請求，申請人辯 稱：1、根據(jù)20XX年3月19日雙方簽訂的房屋買賣合同第 六條，被申請人應(yīng)當(dāng)在簽訂合同的30日內(nèi)，申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。30日乃是約束本案申請人的期限，而非約束委托中介公司去申請辦理過戶手續(xù)的期限，不能認(rèn)為只要被申請 人在30日內(nèi)委托中介公司辦理就算履行了義務(wù)。辦理過戶 手續(xù)就是交接房地產(chǎn)權(quán)利，辦理該手續(xù)的主動權(quán)在于賣方， 買方是被動的受益方。故在訂立合同30日內(nèi)被申請人不去申請辦理過戶手續(xù)，是被申請人嚴(yán)重違約。2、根據(jù)上海市 房地資源局有關(guān)規(guī)定，凡設(shè)定抵押的房屋，賣方應(yīng)當(dāng)先還清貸款，并辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記后，才能與買方共同申 請轉(zhuǎn)移登記

19、，辦理小產(chǎn)證，否則房地產(chǎn)交易中心不受理轉(zhuǎn)移 登記以及買方新設(shè)定的借款的抵押權(quán)登記。由于被申請人沒 有及時還清原抵押貸款，就不能及時辦理注銷抵押登記手 續(xù)，雙方就無法申請辦理過戶手續(xù)，完成交易，被申請人根 本違約。3、房屋買賣合同個別條款的修改只是變更了申請 人的付款期限，沒有變更申請人按約及時辦理房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn) 移的合同義務(wù)，該項條款所作修改與被申請人的義務(wù)沒有關(guān) 聯(lián)。4、由于被申請人違約在先，申請人依照法律的合同規(guī) 定有權(quán)利解除合同。5、申請人積極善意履行合同義務(wù)，不 存在違約行為，無須承擔(dān)違約責(zé)任。申請人未支付剩余房款 是因被申請人嚴(yán)重違約所致。申請人與銀行所簽訂的抵押借 款合同規(guī)定了合同生

20、效條件是向房地產(chǎn)交易中心辦理房屋 抵押登記。由于被申請人未還清原來的抵押貸款，沒有及時 對原先設(shè)定的抵押權(quán)辦理注銷登記，使得交易過戶手續(xù)無法 實施，從而使申請人無法辦理新的抵押登記，導(dǎo)致申請人簽 訂的抵押借款合同無法及時生效放貸。被申請人通知申請人 6月2日至6月5日去辦理過戶手續(xù)，已超過約定期限40多 天。故申請人根據(jù)法律規(guī)定和合同約定在6月3日發(fā)函，單方面解除了合同。二、仲裁庭認(rèn)定的事實及其依據(jù)仲裁庭經(jīng)審理查明：申請人與被申請人于20XX年3月19日簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同一份。約定，被申請人 將座落在上海市XX區(qū)xx路33弄7號1006室、建筑面積為平方米的房屋售與申請人，轉(zhuǎn)讓價款為人民

21、幣1,410,000元。合同第六條約定，甲（指被申請人）、乙（指申請人） 雙方確認(rèn)，自本合同簽訂之日起的30日內(nèi)，委托誠信房地產(chǎn)（指誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）向房地產(chǎn)交易中心申請辦 理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以xx區(qū)房地產(chǎn) 交易中心受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請之日為準(zhǔn)，但房地產(chǎn)交 易中心依法作出不予過戶決定的除外。第九條約定，乙方未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約 金，違約金按乙方逾期未付款的萬分之五計算，違約金自本 合同應(yīng)付款期限之第二日起算到實際付款之日止。逾期超過 三日后乙方仍未付款的，除乙方應(yīng)向甲方支付三日的違約金 外，甲、乙雙方同意還應(yīng)按下列第二項處理。第二項

22、約定， 甲方有權(quán)單方解除合同。甲方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通 知乙方，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總價款的20%。甲方可從乙方已付款中扣除相當(dāng)于違約金和賠償金部分的價 款，余款返還給乙方，已付款不足違約金和賠償金部分的， 乙方應(yīng)在接到書面通知之日起3日內(nèi)向甲方支付。第十條約定，甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付（包括房 地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給乙方。應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款的萬分之 五計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起至實際交付之日止。逾期超過三日后甲方仍未交付的，除甲方應(yīng)向乙方支付三日的違約金外，甲、乙雙方還應(yīng)按下 列第二項處理。第二項約定，乙方

23、有權(quán)單方解除合同。乙方 單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé) 任，賠償金為總價款的20%。甲方應(yīng)在接到書面通知之日起 三日內(nèi)退還乙方已支付的房價款，并支付違約金和賠償金。合同附件三約定付款協(xié)議：本合同簽訂后乙方于20XX年3月16日支付全部房價款計人民幣100,000元，作為定金，待支付尾款時抵作房價款。乙方于 20XX年3月19日前支付 人民幣323,000元。乙方于20XX年4月10日前可延后20 日支付人民幣987,000元，時間以銀行轉(zhuǎn)貸為準(zhǔn)。如貸款不 足在交易前現(xiàn)金補(bǔ)足（被申請人提交的合同復(fù)印件中，該條 款以后由雙方修改為“乙方于20XX年4月10前可延后50日支付人

24、民幣987,000元。時間以銀行放貸為準(zhǔn)。,）在訂立上述合同前，申請人于20XX年3月16日向被申請人支付了定金100,000元，在訂立合同的當(dāng)天，即3月19 日，支付了首期房款人民幣323,000元，兩者合計人民幣423,000元。依照合同中付款協(xié)議的規(guī)定，申請人應(yīng)當(dāng)在20XX年5月30日支付余款人民幣 987,000元，但未支付。依據(jù)合同第六條的規(guī)定，被申請人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日20XX年3月19日起的30日內(nèi)，即4月18日之前，與申請人委托房屋經(jīng)紀(jì)公司向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶 手續(xù)，但被申請人未實施。20XX年5月21日，被申請人致函申請人，邀約申請人 于6月2日至5日期間前往XX

25、區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請辦理 房產(chǎn)過戶手續(xù)。申請人收悉后，于6月3日致函被申請人稱， 正是被申請人沒有按照約定及時辦理注銷房屋抵押，導(dǎo)致雙 方無法在合同規(guī)定的期限內(nèi)申請辦理過戶手續(xù)，現(xiàn)決定正式 解除雙方簽訂的房屋買賣合同，并要求被申請人退還房款人 民幣423,000元，并支付賠償金人民幣 282,000元和違約金 人民幣2,115元。被申請人在收到申請人上述信函后，緊接著于6月5日致函申請人稱，如果申請人在6月10日仍不與被申請人同去辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，被申請人將依照合同規(guī)定追究其違約 責(zé)任。在未獲申請人回應(yīng)后，被申請人與7月5日函告申請人稱，被申請人已于 5月27日還清貸款、注銷抵押，而申 請人拖

26、延辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，又未按照付款協(xié)議的期限付 款，故被申請人要求解除房屋買賣合同，并要求申請人支付 賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣1,480元。雙方遂 發(fā)生爭議。三、仲裁庭裁決及其理由庭審結(jié)束后，仲裁庭對本案進(jìn)行了評議，意見如下：一、對房地產(chǎn)買賣合同附件三（付款協(xié)議）的確認(rèn)申請人與被申請人作為證據(jù)材料出示的房地產(chǎn)買賣合 同，其中附件三（付款協(xié)議）關(guān)于第二期付款期限各不相同。 前者出示的未經(jīng)改動，后者出示的經(jīng)過雙方同意予以改動并 由雙方在改動處簽章。庭審質(zhì)證時，雙方當(dāng)事人確認(rèn)以被申 請人提交的合同文本復(fù)印件為準(zhǔn)。但該付款協(xié)議作改動的日 期，被申請人說是20XX年4月18日，申請人說是

27、4月7日， 而有關(guān)證人說是5月份，卻無其他材料佐證，故仲裁庭對其 改動的日期難以認(rèn)定。仲裁庭認(rèn)為，付款協(xié)議中有關(guān)申請人 第二期房款支付日期的延后，并不牽涉被申請人對申請辦理 房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的期限必然延后，因為雙方對合同第六條 并未改動，也未對簽訂合同的日期予以變更，故被申請人仍 應(yīng)按照合同的規(guī)定辦理。二、當(dāng)事人雙方的合同責(zé)任問題仲裁庭注意到，申請人已認(rèn)真依約將定金和首期房款付 迄，但依照變更了的第二期房款的付款日期，申請人應(yīng)當(dāng)在 20XX年5月30日將余款人民幣 987,000元付清，被申請人 在5月21日已通知申請人于 6月2日至5日共同申請房屋 過戶手續(xù)，隨后又告知申請人稱被申請人的銀行

28、貸款已還清，房屋抵押權(quán)登記注銷，而申請人迄今 未將第二期房款付清，對此申請人負(fù)有違約責(zé)任。另方面， 被申請人通過籌劃，終于具有可在20XX年6月初辦理房屋過戶手續(xù)的條件，但與合同的約定期限遲延了40余日，對 此也負(fù)有違約責(zé)任。由于雙方當(dāng)事人都違反合同，而一方的違約與對方的違約彼此有著牽連，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé) 任，申請人與被申請人依據(jù)房地產(chǎn)買賣合同要求對方支付違 約金和賠償金不符合法律規(guī)定。三、關(guān)于雙方當(dāng)事人均要求解除合同的問題鑒于當(dāng)事人各自在仲裁請求和仲裁反請求中均要求解除房屋買賣合同，均無繼續(xù)履行合同的意愿。仲裁庭決定同 意雙方解除合同的要求，被申請人應(yīng)將申請人已支付的購房 定金和首期房款

29、悉數(shù)返還申請人。四、仲裁費(fèi)的承擔(dān)根據(jù)雙方當(dāng)事人履行合同義務(wù)的情況，以及仲裁庭對仲 裁請求事項和反請求事項的支持程度，本案仲裁費(fèi)和反請求 仲裁費(fèi)，由申請人和被申請人各半承擔(dān)?；谏鲜鍪聦嵟c理由，仲裁庭依據(jù)上海仲裁委員會仲裁規(guī)則第十七條第一、四、七款，中華人民共和國合同 法第六十條、第七十七條第一款、第九十四條第（三）款 和第（四）款的規(guī)定，作出如下裁決。一、 申請人朱某、羅某與被申請人陳某于20XX年3月19日簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同予以解除；二、被申請人陳某應(yīng)當(dāng)返還申請人朱某、羅某已支付定金人民幣100,000元和首期購房款人民幣 323,000元；三、申請人朱某、羅某的其他請求事項與被申請

30、人陳某的其他反請求事項不予支持;四、仲裁費(fèi)人民幣 30,566元（已由申請人預(yù)繳），由 申請人承擔(dān)人民幣 15,283元，被申請人承擔(dān)人民幣15,283元；仲裁反請求費(fèi)人民幣 30,427元（已由被申請人預(yù)繳）， 由被申請人承擔(dān)人民幣 15,元，申請人承擔(dān)人民幣 15,元。篇三：如何計算解除合同時的損害賠償想學(xué)法律？找律師？請上XX如何計算解除合同時的損害賠償核心內(nèi)容：如何計 算解除合同時的損害賠償？使用差額方法計算，對待給付的 金錢價值與金錢價值之差額。還有合同全部解除，部分解除 與損害賠償，先確定債務(wù)人消滅的部分原給付的價值，再扣 除債權(quán)人扣減的原對待給付的價值。接下來法律快車xx為您詳細(xì)

31、介紹。解除合同時的損害賠償計算1、差額方法的適用倘債權(quán)人通過行使解除權(quán)解除了合同，其與債務(wù)人均不 再履行原給付義務(wù)，已提供的給付則須返還。至于期待利益 的賠償，則依差額方法計算，債權(quán)人可請求賠償?shù)氖瞧鋵Υ?給付的金錢價值與債務(wù)人給付的金錢價值之差額。該差額或 者是因債權(quán)人的對待給付的價值低于給付的價值造成的，或 者是債權(quán)人將取得的給付投入進(jìn)一步交易后可以獲得的利 潤。前者如，債權(quán)人簽訂了“合算”的合同，以 1萬元的對 價購買了債務(wù)人價值萬元的動產(chǎn)。解除合同后，債權(quán)人可請 求賠償1千元。后者如，債權(quán)人（零售商）從債務(wù)人（批發(fā)商） 處購置價值10萬元的貨物，可以充分、確定地證明其將因 銷售該批貨物

32、獲得5千元的利潤。解除合同后，債權(quán)人可請 求賠償5千元。2、全部解除、部分解除與損害賠償在債務(wù)人已經(jīng)提供了部分給付而就余下的部分發(fā)生不 履行之時，由于合同可能全部解除或部分解除，相應(yīng)地，解 除與期待利益賠償?shù)年P(guān)系也有所不同。全部解除的前提是， 債權(quán)人對于債務(wù)人已提供的給付不享有利益。至于債權(quán)人對 于部分給付是否無利益，應(yīng)以債權(quán)人通過訂立合同所追求的 利益為出發(fā)點，考察部分給付的保留能否在一定程度上實現(xiàn) 債權(quán)人的利益。另外也要考慮，倘為部分解除，部分給付與 部分對待給付的交換對于債權(quán)人而言是否較合同正常履行 時不利。比如，債權(quán)人與債務(wù)人家具商簽訂了購買起居室設(shè) 施的合同，具體包括長沙發(fā)組件、 長

33、沙發(fā)茶幾與起居室柜子。 后來債務(wù)人按時交付了長沙發(fā)組件與茶幾，經(jīng)催告后仍未交 付柜子。假如該三件家具嚴(yán)格配套，從而無法從其他家具商 那里購置柜子以為替換，債權(quán)人可主張全部解除。此時，雙 方的原給付義務(wù)均告消滅，債權(quán)人須將已受領(lǐng)的部分給付返 還給債務(wù)人，另可依差額方法請求賠償損失。倘債權(quán)人對于已受領(lǐng)的部分給付并未喪失利益，則其無 全部解除之權(quán)，而只能主張部分解除。此時，債務(wù)人的原給 付義務(wù)部分地消滅，債權(quán)人的對待給付也作相應(yīng)的扣減。如 果債權(quán)人請求損害賠償，則計算方法是，先確定債務(wù)人消滅 的部分原給付的價值，再扣除債權(quán)人被扣減的原對待給付的 價值。這種做法的實質(zhì)是就發(fā)生障礙的給付與債權(quán)人不再提

34、供的對待有法律問題，上法律快車 /retype/zoom/0a80679d0c22590102029ddapn=2 &x=0 &y=127 5&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_&ty pe=pic&aimh=44&md5sum=75314c74cdb9161b469ff53b29439 cfa&sign=7309a3e71e&zoo m=&png=10978-&jpg=0-0 target=_blank 點此查看給付依差額方法確定賠償額。但是，在債權(quán)人的對待給 付為不可分給付之時，由于無從進(jìn)行相應(yīng)的扣減，部分解除 無從適用。一般認(rèn)為，此

35、時應(yīng)賦予債權(quán)人以全部解除之權(quán)。 比如，債權(quán)人與債務(wù)人簽訂了房屋買賣合同。債務(wù)到期后， 債務(wù)人僅支付了部分款項，經(jīng)催告亦未支付余下的款項。由 于交付房屋并移置房屋所有權(quán)為不可分給付，債權(quán)人可主張 全部解除，另外依差額方法請求賠償。選擇變更權(quán)問題在債務(wù)人的不履行引發(fā)解除權(quán)之時，債權(quán)人面臨著多種 選擇。債權(quán)人尚可僅解除合同而不主張損害賠償，或者不解 除合同亦不主張損害賠償。究以何種措施為宜，債權(quán)人自可 詳加斟酌。比如，倘債權(quán)人自己尚未提供對待給付，并且可 借同時履行抗辯權(quán)得到充分保護(hù)而無遭受值得一提的損害 之虞，又不想放棄原給付請求權(quán)，即可以選擇既不行使解除 權(quán)也不主張損害賠償。選擇的多樣性有利于對

36、債權(quán)人的全面 保護(hù)，同時也給當(dāng)事人之間的法律關(guān)系增加了變數(shù)。有鑒于 此，有必要探討與解除權(quán)的行使相關(guān)的選擇變更權(quán)問題。1、行使解除權(quán)后能否變更選擇解除合同后，債權(quán)人可能基于新的利益考慮不再愿意雙 方的原給付義務(wù)消滅，債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)為清算關(guān)系，而是更傾向 于請求替代給付的損害賠償，甚至繼續(xù)維系雙方的原給付義 務(wù)。行使解除權(quán)的債權(quán)人是否享有選擇變更權(quán)的問題因此產(chǎn) 生。債法改革前后，德國學(xué)界均有人持肯定立場。其認(rèn)為， 只要債務(wù)人對于給付義務(wù)的消滅尚未產(chǎn)生值得保護(hù)的信賴， 債權(quán)人即可撤回解除表示。自解除權(quán)的性質(zhì)著眼，不應(yīng)認(rèn)同 此種觀點。解除權(quán)為形成權(quán)的一種，其行使意味著解除權(quán)人 單方面即可改變其與對方間的

37、法律關(guān)系，債務(wù)人的保護(hù)需求 因此而提升，從而債權(quán)人應(yīng)受其解除表示的拘束而不能單方 面撤回之。只有達(dá)成合意，重新建立提供對待給付的義務(wù)， 當(dāng)事人方能將依差額方法計算的損害賠償轉(zhuǎn)為依替代方法 計算的損害賠償，或者與給付并存的損害賠償。2、請求損害賠償后能否主張解除合同如果債權(quán)人先請求損害賠償，包括替代給付的損害賠償 以及與給付并存的損害賠償，由于請求權(quán)的行使無形成效 力，嗣后甚至在起訴之后，其原則上可以再主張解除合同。 但是，已經(jīng)做出的請求賠償?shù)倪x擇并非在任何情況下均無拘 束力。在德國司法實踐中，得到承認(rèn)的受已做出的賠償請求 拘束的情形如：債務(wù)人已提供了債權(quán)人所要求的損害賠償； 債務(wù)人與債權(quán)人就損

38、害補(bǔ)償達(dá)成了協(xié)議；債務(wù)人已被具有既 判力的判決判令進(jìn)行賠償。此外，根據(jù)誠實信用原則，在債 務(wù)人對于債權(quán)人將不再行使解除權(quán)產(chǎn)生了值得保護(hù)的信賴 時，債權(quán)人將不再享有選擇變更權(quán)。申言之，倘債權(quán)人在行 使損害賠償請求權(quán)時并未保留此后解除合同的權(quán)利，而債務(wù) 人根據(jù)債權(quán)人的賠償請求采取了相應(yīng)措施，比如，為將要取 得的對待給付預(yù)定存儲場所，則債權(quán)人不能再主張解除合 同。有法律問題，上法律快車 XX/篇四：合同解除疑難問題一一最高人民法院案例及公報 案例評述合同解除疑難問題最高人民法院案例及公報案例 評述一、合同解除權(quán)行使的主體合同法第94條對當(dāng)事人的單方解除權(quán)做出了規(guī)定， 該解除權(quán)為法定的有條件的單方解除

39、權(quán)。從該條的規(guī)定似乎 可以得出這樣的結(jié)論，除不可抗力的情況外，合同解除權(quán)系 由守約方享有，換言之，違約方不是合同解除權(quán)行使的主體。 最高人民法院在“上海萬順房地產(chǎn)開發(fā)公司訴永新實業(yè)發(fā)展 有限公司、義務(wù)永新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)協(xié)議糾紛 案”中即否認(rèn)了違約方行使合同解除的權(quán)利?！景盖楹喗椤坑佬聦崢I(yè)發(fā)展有限公司（下稱“永新公司”）與義烏市政府就義烏造紙廠搬遷改造及房地產(chǎn)開發(fā)問題達(dá)成了一致 意見，雙方于1993年4月28日簽訂了協(xié)議書一份，約定： 義烏市政府將義務(wù)造紙廠 8萬平方米的國有土地使用權(quán)出讓 給永新公司。協(xié)議對出讓價格、付款期限和費(fèi)用承擔(dān)做了約 定，其中，永新公司將承擔(dān)受讓地塊內(nèi)的三通

40、一平、綠化、 小區(qū)道路建設(shè)費(fèi)和水電增容費(fèi)等費(fèi)用。之后，永新公司與上 海萬順房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“萬順公司”）簽訂了協(xié)議書 一份，約定：1.永新公司負(fù)責(zé)與義烏市政府簽訂8萬平方米的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并負(fù)責(zé)與義烏市有關(guān)當(dāng)局的協(xié) 調(diào)和辦理前期手續(xù)。2.永新公司以自己的名義在義烏市成立 本項目的房地產(chǎn)開發(fā)公司。 3.萬順公司負(fù)責(zé)籌措資金，支付 全部地價款，并承擔(dān)受讓地塊內(nèi)的三通一平、綠化、小區(qū)道路建設(shè)費(fèi)和水電增容費(fèi)。 4.雙方在 開發(fā)房地產(chǎn)項目中的利潤分成為：永新公司 60%萬順公司 40%在協(xié)議簽訂前，萬順公司已支付給永新公司1000萬元，該款項3個月后又由永新公司連本帶利返給萬順公司。除該

41、1000萬元外，萬順公司未再有任何資金投入。永新公司依約組建了義務(wù)永新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“義務(wù)永新公 司”），投資者為永新公司，投資總額為600萬美元，注冊資本為300萬美元。投資總額和注冊資本均未實際到位。1994年4月1 日，永新公司發(fā)函給萬順公司（下稱“函”）， 主要內(nèi)容為，永新公司多次催促萬順公司早日匯款，但始終 未能履行協(xié)議；請你公司在本月15日前，把應(yīng)支付的資金（土地出讓金萬元和三通一平等各類費(fèi)用800萬元）匯入義務(wù)永新公司，如不能按時把資金匯入指定的銀行，貝y作為你 公司自動解除協(xié)議。自 1994年4月5日起，義務(wù)永新公司 自行支付了土地出讓金。萬順公司隨后起訴，要求永新公

42、司按照約定比例（45%）支付合作開發(fā)利潤?！九袥Q概要】協(xié)議是否已解除是本案的核心問題之一。最高人民法院 認(rèn)為，通過函，雙方的協(xié)議并沒有解除，理由為：1.永新公司在發(fā)出函時，寬限期并未屆至，故其不享有合同解除權(quán)。在萬 順公司已逾寬限期仍未履行合作義務(wù)的情況下，永新公司方 享有合同解除權(quán)。2.永新公司雖依約設(shè)立了房地產(chǎn)開發(fā)公司，但沒有向該公司繳付注冊資本金，亦未按投資總額進(jìn)行 投資，因此，其設(shè)立的公司不能視為對合作協(xié)議的全部履行， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定永新公司已構(gòu)成違約。由于合同解除制度之意旨在 于將解除權(quán)賦予守約方，而永新公司發(fā)出函時仍處于違約狀 態(tài)，故永新公司不享有公司解除權(quán)。違約方不享有基于催告 對方仍

43、不履行而產(chǎn)生的合同解除權(quán)。【判例評述】有些時候，不是得出的結(jié)論有問題，而是提問的方式有 問題。違約方是否擁有合同解除權(quán)，即是這樣一種提問。從 該提問出發(fā)，不可能獲得令人信服的答案，相反會導(dǎo)致思維 混亂，甚至自相矛盾。在最高人民法院公報案例“新宇公司 訴馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案”中，法院承認(rèn)了違約方在一 定條件下也享有合同解除權(quán)。從合同法第94條的規(guī)定來看，解除合同一方是否處于違約狀態(tài)并不是關(guān)鍵，被解除 合同的一方是否處于根本違約狀態(tài)才是條文的意旨所在。如 果被解除合同一方處于根本違約狀態(tài)，無論解除合同一方處 于何種狀態(tài)，均不影響其行使合同解除的權(quán)利：1.解除合同一方處于守約狀態(tài)，其當(dāng)然可以解除

44、合同。2.解除合同一方處于非根本性違約狀態(tài)，自然也不能剝奪其解除合同的權(quán) 利，其非根本性違約只能在解除合同的后果中顧及。3.解除合同一方如也處于根本違約狀態(tài)，也并 不影響其解除合同的權(quán)利。在雙方都處于根本違約的情況 下，合同實際上已不能履行，只剩下一個無實際履行可能的 法律空殼。如果不允許當(dāng)事人解除合同，將會使各方被綁架 在一個無實際異議的法律形式上，使雙方的法律關(guān)系始終無 法擺脫不確定狀態(tài)，沒有任何理論和實際意義。具體到上述最高人民法院判例：1.關(guān)于“”函是否具有解除合同的效力，實質(zhì)上涉及的是附條件或附期限合同解除 的效力問題，對該問題將下面單節(jié)討論。2.永新公司沒有向該公司繳付注冊資本金，

45、亦未按投資總額進(jìn)行投資，充其量 只能算作非根本性違約。按照雙方協(xié)議的約定，永新公司負(fù) 有在義烏成立房地產(chǎn)公司的義務(wù)。只有在房地產(chǎn)公司成立的 情況下，雙方合作的才能進(jìn)行下去。至于永新公司沒有足額 繳付注冊資本金，并不能必然破壞合作的根本。在永新公司 沒有根本違約的情況下，而否認(rèn)其合同解除權(quán)，明顯不當(dāng)。 即使永新公司構(gòu)成了根本違約，如前所述，也不能因此剝奪 其解除合同的權(quán)利。至于合同是否得以解除，當(dāng)然依賴于萬 順公司是否構(gòu)成根本違約，對此，最高人民法院判例并沒有 做出認(rèn)定。二、附條件和附期限的解除上述案例中的“函”涉及的是附條件合同解除的效力問 題。合同解除是單方的意思表達(dá)，是一種法律行為。按照民

46、法通則第62條和最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人 民共和國民法通則若干問題的意見第 76條的規(guī)定，民事法律行為可以附條件或附期限。法律當(dāng)然也可以通過特別規(guī)定禁止附條件 或附期限的法律行為，比如：抵消不得附條件和附期限。但 是，禁止附條件和附期限的合同解除并沒有明確的法律規(guī) 定。那么，是否可以從合同法第96條第1款的規(guī)定推斷出，附條件和附期限的合同解除為法 律所禁止？這涉及到對該法律規(guī)定的理解。按照該條規(guī)定，合同自通知到達(dá)對方時解除。從文義來 看，該條規(guī)定確定了解除合同的時間。由此，會引發(fā)另一個 問題，即：相對方收到解除合同的通知后，如果向法院確認(rèn) 解除合同的效力，那么合同是自相對方收到解除通知之

47、時解 除還是法院作出生效判決之日解除。這個問題事實上不應(yīng)成 為一個問題。因為“合同自通知到達(dá)對方時解除”有個前提 條件，即：合同法第 96條第1款規(guī)定的“當(dāng)事人一方 依照本法第93條第2款、第94條的規(guī)定主張解除合同的” 也就是說，只有當(dāng)雙方約定的解除條件或法定理由出現(xiàn)時， 合同才自通知到達(dá)對方時解除。如果雙方約定的解除條件未 出現(xiàn)或法定理由不存在，通知到達(dá)對方也不解除。人民法院 的判決只是確定合同解除的理由是否存在，對已作出法律行 為的效力做出確認(rèn)，并不能改變合同解除的時間點。合同法第 96條既已確定了合同解除的時間點，當(dāng) 不允許附條件和附期限的合同解除。因為，通知到達(dá)對方時，條件不可能成就

48、。篇五：買賣合同糾紛的司法解釋最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干 問題的解釋（二）為了正確審理合同糾紛案件，根據(jù)中華人民共和國合 同法的規(guī)定，對人民法院適用合同法的有關(guān)問題作出如下 解釋：一、合同的訂立第一條 當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能 夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定 合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。對合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成 協(xié)議的，人民法院依照合同法第六一條、第六十二條、第 一百二十五條等有關(guān)規(guī)定予以確定。第二條 當(dāng)事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同， 但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的

49、， 人民法院可以認(rèn)定是以合同法第十條第一款中的其他形式訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外。第三條 懸賞人以公開方式聲明對完成一定行為的人支 付報酬，完成特定行為的人請求懸賞人支付報酬的，人民法 院依法予以支持。但懸賞有合同法第五十二條規(guī)定情形的除 外。第四條 采用書面形式訂立合同，合同約定的簽訂地與 實際簽字或者蓋章地點不符的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定約定的簽 訂地為合同簽訂地；合同沒有約定簽訂地，雙方當(dāng)事人簽字 或者蓋章不在同一地點的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定最后簽字或者 蓋章的地點為合同簽訂地。第五條當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，應(yīng)當(dāng)簽字 或者蓋章。當(dāng)事人在合同書上摁手印的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定 其具有與簽字

50、或者蓋章同等的法律效力。第六條 提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限 制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文 字、符號、字體等特別標(biāo)識，并按照對方的要求對該格式條 款予以說明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所 稱采取合理的方式。提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務(wù)承擔(dān)舉 證責(zé)任。第七條下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定 的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱 交易習(xí)慣:（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。對于交易習(xí)慣，由提出主張的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé) 任。第八條依照法

51、律、行政法規(guī)的規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)或者登記才 能生效的合同成立后，有義務(wù)辦理申請批準(zhǔn)或者申請登記等手續(xù)的一方當(dāng)事人未按照法律規(guī)定或者合同約定辦理申請批準(zhǔn)或者未申請登記的，屬于合同法第四十二條第（三）項規(guī)定的其他違背誠實信用原則的行為 ，人民法院可以根據(jù)案 件的具體情況和相對人的請求，判決相對人自己辦理有關(guān)手 續(xù);對方當(dāng)事人對由此產(chǎn)生的費(fèi)用和給相對人造成的實際損 失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。二、合同的效力第九條提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對方?jīng)]有注意 免除或者限制其責(zé)任的條款，對方當(dāng)事人申請撤銷該格式條 款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。第十條提供格式條款的一方當(dāng)事

52、人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無效。第十一條 根據(jù)合同法第四十七條、第四十八條的規(guī)定，追認(rèn)的意思表示自到達(dá)相對人時生效，合同自訂立時起生 效。第十二條 無權(quán)代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經(jīng)開始履行合同義務(wù)的，視為對合同的追認(rèn)。第十三條被代理人依照合同法第四十九條的規(guī)定承擔(dān) 有效代理行為所產(chǎn)生的責(zé)任后，可以向無權(quán)代理人追償因代 理行為而遭受的損失。第十四條 合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的強(qiáng)制性 規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。第十五條 出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條 規(guī)定的無效情形

53、，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所 有權(quán)，請求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。三、合同的履行第十六條 人民法院根據(jù)具體案情可以將合同法第六十 四條、第六十五條規(guī)定的第三人列為無獨立請求權(quán)的第三 人，但不得依職權(quán)將其列為該合同訴訟案件的被告或者有獨 立請求權(quán)的第三人。第十七條 債權(quán)人以境外當(dāng)事人為被告提起的代位權(quán)訴 訟，人民法院根據(jù)中華人民共和國民事訴訟法第二百四 十一條的規(guī)定確定管轄。第十八條債務(wù)人放棄其未到期的債權(quán)或者放棄債權(quán)擔(dān) 保，或者惡意延長到期債權(quán)的履行期，對債權(quán)人造成損害， 債權(quán)人依照合同法第七十四條的規(guī)定提起撤銷權(quán)訴訟的，人 民法院應(yīng)當(dāng)支持。第十九條對于合同法第七十四條

54、規(guī)定的明顯不合理的低價，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并 參考交易當(dāng)時交易地的物價部門指導(dǎo)價或者市場交易價，結(jié) 合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價 ；對轉(zhuǎn)讓 價格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價或者市場交易價百分之三十的，一般可 以視為明顯不合理的高價。債務(wù)人以明顯不合理的高價收購他人財產(chǎn)，人民法院可 以根據(jù)債權(quán)人的申請，參照合同法第七十四條的規(guī)定予以撤 銷。第二十條 債務(wù)人的給付不足以清償其對同一債權(quán)人所負(fù)的數(shù)筆相同種類的全部債務(wù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先抵充已到期的債務(wù) 幾項債務(wù)均到期的，優(yōu)先抵充對債權(quán)人缺乏擔(dān)保或者擔(dān)保數(shù) 額

55、最少的債務(wù)；擔(dān)保數(shù)額相同的，優(yōu)先抵充債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的 債務(wù)；負(fù)擔(dān)相同的，按照債務(wù)到期的先后順序抵充；到期時間相同的，按比例抵充。但是，債權(quán)人與債務(wù)人對清償?shù)膫鶆?wù) 或者清償?shù)殖漤樞蛴屑s定的除外。第二十一條 債務(wù)人除主債務(wù)之外還應(yīng)當(dāng)支付利息和費(fèi)用，當(dāng)其給付不足以清償全部債務(wù)時，并且當(dāng)事人沒有約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列順序抵充：（一）實現(xiàn)債權(quán)的有關(guān)費(fèi)用；（二）利息；（三）主債務(wù)。四、合同的權(quán)利義務(wù)終止第二十二條當(dāng)事人一方違反合同法第九十二條規(guī)定的 義務(wù)，給對方當(dāng)事人造成損失，對方當(dāng)事人請求賠償實際損 失的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。第二十三條 對于依照合同法第九十九條的規(guī)定可以抵 銷的到期債權(quán)，當(dāng)事人約定不

56、得抵銷的，人民法院可以認(rèn)定 該約定有效。第二十四條當(dāng)事人對合同法第九十六條、第九十九條 規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期 限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支 持;當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通 知到達(dá)之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不 予支持。第二十五條依照合同法第一百零一條的規(guī)定，債務(wù)人 將合同標(biāo)的物或者標(biāo)的物拍賣、變賣所得價款交付提存部門時，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定提存成 立。提存成立的，視為債務(wù)人在其提存范圍內(nèi)已經(jīng)履行債 務(wù)。第二十六條 合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂 立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的

57、重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不 能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確 定是否變更或者解除。五、違約責(zé)任第二十七條 當(dāng)事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人 民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約 金的，人民法院應(yīng)予支持。第二十八條當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款 的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額 以不超過實際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請求 對方賠償損失的，人民法院不予支持。第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適 當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履 行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù) 公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一 般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失。六、附則第三十條 合同法施行后成立的合同發(fā)生糾紛的案件，本解釋施行后尚未終審的，適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的， 不適用本