湖南永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書

1、1 n永州金太陽商貿(mào)城 一一 中國中國.永州永州 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 2 金太陽商貿(mào)城金太陽商貿(mào)城-策劃總論篇策劃總論篇 金太陽商貿(mào)城 3 總總 論論 方案說明：方案說明： 本報(bào)告的市場運(yùn)營策劃方案，其策劃理念本報(bào)告的市場運(yùn)營策劃方案，其策劃理念“不是要把商業(yè)物不是要把商業(yè)物 業(yè)全部打碎賣出去業(yè)全部打碎賣出去”，“也不是最快速度不計(jì)后果回籠資也不是最快速度不計(jì)后果回籠資 金金”，而是在，而是在”穩(wěn)妥可靠的基礎(chǔ)上穩(wěn)妥可靠的基礎(chǔ)上“實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)”最好的經(jīng)濟(jì)效益最好的經(jīng)濟(jì)效益 “的方案，把項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，而努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的的方案，把項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，而努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的 最大化最大化

2、 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 4 1 1、根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的營銷模式主要采用四種方式、根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的營銷模式主要采用四種方式：全部銷售；：全部銷售； 全部出租；租售結(jié)合；自購經(jīng)營。全部出租；租售結(jié)合；自購經(jīng)營。 2 2、本項(xiàng)目建議主要采用、本項(xiàng)目建議主要采用以招商促進(jìn)銷售以招商促進(jìn)銷售，帶租約出售帶租約出售或者或者返返 租回報(bào)租回報(bào)相結(jié)合的模式。相結(jié)合的模式。 永州金太陽商貿(mào)城場運(yùn)營報(bào)告書 5 我們認(rèn)為：我們認(rèn)為：貴司采取貴司采取“租售結(jié)合租售結(jié)合”形式是最好的，即貴司成立商業(yè)經(jīng)形式是最好的，即貴司成立商業(yè)經(jīng) 營管理中心，對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行管理經(jīng)營，可取得長期高額豐厚回報(bào)，營管理中心，對商業(yè)物業(yè)進(jìn)

3、行管理經(jīng)營，可取得長期高額豐厚回報(bào)， 由于貴公司資金壓力較大，急需回籠資金，可以在保證由于貴公司資金壓力較大，急需回籠資金，可以在保證“統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營” 的前提下，出售內(nèi)鋪和臨街鋪即租售結(jié)合的策略，可以回籠巨額資金。的前提下，出售內(nèi)鋪和臨街鋪即租售結(jié)合的策略，可以回籠巨額資金。 誠能實(shí)現(xiàn)，此為上策。誠能實(shí)現(xiàn)，此為上策。 ”全部銷售全部銷售“的方案：的方案： 在目前是不可能的，因?yàn)椋旱谝?，商業(yè)物業(yè)沒有招商，沒有經(jīng)營成功，在目前是不可能的，因?yàn)椋旱谝?，商業(yè)物業(yè)沒有招商，沒有經(jīng)營成功， 很難以高價(jià)整體上賣出去，第二，分割來賣，沒有招商及經(jīng)營上的成很難以高價(jià)整體上賣出去，第二，分割來賣，沒有招商及經(jīng)

4、營上的成 功銷售也是極其困難的，并且不能保證其銷售率和銷售價(jià)格，且對商功銷售也是極其困難的，并且不能保證其銷售率和銷售價(jià)格，且對商 業(yè)物業(yè)以后的招商及經(jīng)營造成致命的困難；第三，即使招商成功，實(shí)業(yè)物業(yè)以后的招商及經(jīng)營造成致命的困難；第三，即使招商成功，實(shí) 現(xiàn)了銷售成功，也需要統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一廣告宣現(xiàn)了銷售成功，也需要統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一廣告宣 傳的原則，才能使商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)性增值。傳的原則，才能使商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)性增值。 永州金太陽商貿(mào)城場運(yùn)營報(bào)告書 6 ”全部出租全部出租“的方案：的方案： ” ”全部出租全部出租“的方案一般是指發(fā)展商把商業(yè)物業(yè)整體出租給一家的

5、方案一般是指發(fā)展商把商業(yè)物業(yè)整體出租給一家 或幾家大型品牌商家，這是一種對發(fā)展商來說最簡單最省心的方或幾家大型品牌商家，這是一種對發(fā)展商來說最簡單最省心的方 案，但這種辦法也是經(jīng)濟(jì)效益極差的辦法，因?yàn)檫@些品牌大商家案，但這種辦法也是經(jīng)濟(jì)效益極差的辦法，因?yàn)檫@些品牌大商家 幾乎全部是幾乎全部是”只出極低的租金（只出極低的租金（20204040元元/ /m m2. 2.月），而且租期極 月），而且租期極 長（一般在長（一般在1010年以上），租金增幅極小年以上），租金增幅極小“，結(jié)果是發(fā)展商花費(fèi)了，結(jié)果是發(fā)展商花費(fèi)了 巨額投資建筑的商業(yè)物業(yè)巨額投資建筑的商業(yè)物業(yè)”差不多差不多“是是”白白送給了這些

6、大商家白白送給了這些大商家 用用“，回報(bào)率極微小，差不多只有，回報(bào)率極微小，差不多只有1%-3%1%-3%，實(shí)現(xiàn)不了發(fā)展商自己，實(shí)現(xiàn)不了發(fā)展商自己 的利潤要求。因此，的利潤要求。因此，”全部出租全部出租“的方案不能采取。的方案不能采取。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 7 發(fā)展商發(fā)展商”統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營“與與”租售結(jié)合租售結(jié)合“的方案：的方案： 針對貴司項(xiàng)目而言，發(fā)展商自己統(tǒng)一經(jīng)營本項(xiàng)目，兼采取租售結(jié)針對貴司項(xiàng)目而言，發(fā)展商自己統(tǒng)一經(jīng)營本項(xiàng)目，兼采取租售結(jié) 合的策略是最好的。合的策略是最好的。 縱觀國際上經(jīng)營成功的商業(yè)項(xiàng)目，凡操作成功的，其中必有一個(gè)縱觀國際上經(jīng)營成功的商業(yè)項(xiàng)目，凡操作成功的，

7、其中必有一個(gè) 大業(yè)主或數(shù)個(gè)小業(yè)主聯(lián)合控制了一個(gè)商業(yè)物業(yè)的全部或大部分股大業(yè)主或數(shù)個(gè)小業(yè)主聯(lián)合控制了一個(gè)商業(yè)物業(yè)的全部或大部分股 權(quán)，從而保證商業(yè)物業(yè)在經(jīng)營中步調(diào)一致，保證統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一權(quán)，從而保證商業(yè)物業(yè)在經(jīng)營中步調(diào)一致，保證統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一 管理、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一廣告宣傳，以上條件的成立是商業(yè)性物業(yè)管理、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一廣告宣傳，以上條件的成立是商業(yè)性物業(yè) 的經(jīng)營成功的根本保障。的經(jīng)營成功的根本保障。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 8 實(shí)踐證明，只有保持商業(yè)物業(yè)的整體性才有可能使商業(yè)物業(yè)不斷增值，實(shí)踐證明，只有保持商業(yè)物業(yè)的整體性才有可能使商業(yè)物業(yè)不斷增值， 從而取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。從而取得最大

8、的經(jīng)濟(jì)效益。 因此，我們強(qiáng)烈建議貴公司以立足于因此，我們強(qiáng)烈建議貴公司以立足于”成功經(jīng)營成功經(jīng)營“的原則，同的原則，同 時(shí)我司建議貴公司輔之以時(shí)我司建議貴公司輔之以“租售結(jié)合租售結(jié)合”的策略。的策略。 （1 1）貴公司組建組建經(jīng)營管理中心（建議名稱：金太陽商貿(mào)城經(jīng)營管）貴公司組建組建經(jīng)營管理中心（建議名稱：金太陽商貿(mào)城經(jīng)營管 理中心）理中心） 該中心擁有對整個(gè)商業(yè)城的自營面積產(chǎn)權(quán)，并且該公司負(fù)責(zé)以后商該中心擁有對整個(gè)商業(yè)城的自營面積產(chǎn)權(quán)，并且該公司負(fù)責(zé)以后商 業(yè)物業(yè)的商業(yè)管理事務(wù)，從而使中心既是商業(yè)物業(yè)的所有者，又是業(yè)物業(yè)的商業(yè)管理事務(wù)，從而使中心既是商業(yè)物業(yè)的所有者，又是 商業(yè)物業(yè)的管理者，

9、聘請專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)為新公司提供商業(yè)管理方商業(yè)物業(yè)的管理者，聘請專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)為新公司提供商業(yè)管理方 面的智力支持提供商業(yè)管理之顧問服務(wù)，可以幫助發(fā)展商把新公司面的智力支持提供商業(yè)管理之顧問服務(wù)，可以幫助發(fā)展商把新公司 建成一流的商業(yè)經(jīng)營管理中心。建成一流的商業(yè)經(jīng)營管理中心。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 9 （2 2）由我們?nèi)滩邉澊?，先對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行定位、規(guī)劃、包）由我們?nèi)滩邉澊?，先對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行定位、規(guī)劃、包 裝及招商，引進(jìn)品牌商戶進(jìn)駐，招商完畢進(jìn)入運(yùn)營時(shí)，由我們裝及招商，引進(jìn)品牌商戶進(jìn)駐，招商完畢進(jìn)入運(yùn)營時(shí)，由我們 把包裝及招商成功后的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行商業(yè)管理經(jīng)營。把包裝及招商成功后

10、的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行商業(yè)管理經(jīng)營。 招商成功，即是得到商戶的認(rèn)可，也就是得到市場的認(rèn)可，就招商成功，即是得到商戶的認(rèn)可，也就是得到市場的認(rèn)可，就 是讓投資者看到了實(shí)實(shí)在在的收益，為將來商業(yè)物業(yè)的成功銷是讓投資者看到了實(shí)實(shí)在在的收益，為將來商業(yè)物業(yè)的成功銷 售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而成立的商業(yè)經(jīng)營管理中心則為商業(yè)項(xiàng)目售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而成立的商業(yè)經(jīng)營管理中心則為商業(yè)項(xiàng)目 的價(jià)值發(fā)揮奠定基礎(chǔ)。的價(jià)值發(fā)揮奠定基礎(chǔ)。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 10 （3 3）銷售策略：）銷售策略： a a、銷售之前必須要先招商成功，即先有招商的成功，后有銷售銷售之前必須要先招商成功，即先有招商的成功，后有銷售 上獲得成功。

11、上獲得成功。 b b、為了保證商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的整體性，建議先對本項(xiàng)目不影響商為了保證商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的整體性，建議先對本項(xiàng)目不影響商 業(yè)物業(yè)整體的鋪位進(jìn)行銷售，根據(jù)市場情況按照先銷特定的內(nèi)業(yè)物業(yè)整體的鋪位進(jìn)行銷售，根據(jù)市場情況按照先銷特定的內(nèi) 鋪，再銷特定的臨街鋪的策略進(jìn)行銷售，而臨街鋪正面鋪位盡鋪，再銷特定的臨街鋪的策略進(jìn)行銷售，而臨街鋪正面鋪位盡 量不要輕易出手。量不要輕易出手。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 11 c c、整體銷售策略：在商業(yè)城成功運(yùn)作的情況下，尋找整體銷售策略：在商業(yè)城成功運(yùn)作的情況下，尋找 并創(chuàng)造機(jī)會(huì)以較高的價(jià)格將商業(yè)物業(yè)整體賣給幾個(gè)大并創(chuàng)造機(jī)會(huì)以較高的價(jià)格將商業(yè)物業(yè)整體

12、賣給幾個(gè)大 業(yè)主或數(shù)個(gè)小業(yè)主。業(yè)主或數(shù)個(gè)小業(yè)主。 d d、銷售之規(guī)劃圖紙與招商規(guī)劃圖紙應(yīng)在原則上保持一銷售之規(guī)劃圖紙與招商規(guī)劃圖紙應(yīng)在原則上保持一 致，讓投資者知道購得之鋪位所對應(yīng)的商業(yè)收益，承致，讓投資者知道購得之鋪位所對應(yīng)的商業(yè)收益，承 擔(dān)所應(yīng)承擔(dān)的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)所應(yīng)承擔(dān)的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 12 e e、商業(yè)物業(yè)運(yùn)作原則：（商業(yè)物業(yè)運(yùn)作原則：（1 1）本項(xiàng)目之商業(yè)無論采取何）本項(xiàng)目之商業(yè)無論采取何 種策略，必須要絕對保證采取種策略，必須要絕對保證采取“統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、 統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一廣告宣傳統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一廣告宣傳”的基本原則；

13、（的基本原則；（2 2）前期必）前期必 須自己成立機(jī)構(gòu)完善的運(yùn)作成熟的商業(yè)經(jīng)營管理中心，須自己成立機(jī)構(gòu)完善的運(yùn)作成熟的商業(yè)經(jīng)營管理中心， 以便對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。以便對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 13 f f、樹立本商業(yè)城特色鮮明的主題，走特色化道路，在一個(gè)點(diǎn)上把樹立本商業(yè)城特色鮮明的主題，走特色化道路，在一個(gè)點(diǎn)上把 市場做深做透。市場做深做透。唯有采取差異化競爭的策略，彰顯自身獨(dú)特的唯有采取差異化競爭的策略，彰顯自身獨(dú)特的 個(gè)性，才能在激烈競爭的市場中立足。個(gè)性，才能在激烈競爭的市場中立足。 g g、項(xiàng)目商業(yè)城主題定位：項(xiàng)目商業(yè)城主題定位：集金太陽電腦城、免稅

14、商貿(mào)城和科技娛集金太陽電腦城、免稅商貿(mào)城和科技娛 樂城于一體的綜合商業(yè)城。樂城于一體的綜合商業(yè)城。 h h、經(jīng)營范圍：經(jīng)營范圍： 第一層：品牌店及主力店（如麥當(dāng)勞、肯德基）第一層：品牌店及主力店（如麥當(dāng)勞、肯德基） 第二三層：東區(qū)數(shù)碼電腦城、西區(qū)為香港免稅品商貿(mào)城（服裝第二三層：東區(qū)數(shù)碼電腦城、西區(qū)為香港免稅品商貿(mào)城（服裝 品牌精品城）。品牌精品城）。 第三層：娛樂天地（以青少年為主的娛樂設(shè)施或小型動(dòng)感影院）第三層：娛樂天地（以青少年為主的娛樂設(shè)施或小型動(dòng)感影院） 商業(yè)物業(yè)配套商業(yè)形態(tài)等。商業(yè)物業(yè)配套商業(yè)形態(tài)等。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 14 關(guān)于招商：關(guān)于招商： 由于商業(yè)并不是發(fā)展商

15、的強(qiáng)項(xiàng)，本商業(yè)物業(yè)的商業(yè)定位、由于商業(yè)并不是發(fā)展商的強(qiáng)項(xiàng)，本商業(yè)物業(yè)的商業(yè)定位、 商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)組合、商業(yè)物業(yè)人流設(shè)計(jì)與輸送、商業(yè)形象包商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)組合、商業(yè)物業(yè)人流設(shè)計(jì)與輸送、商業(yè)形象包 裝及策略制定、商業(yè)物業(yè)招商及商業(yè)管理等系統(tǒng)性的工作都必裝及策略制定、商業(yè)物業(yè)招商及商業(yè)管理等系統(tǒng)性的工作都必 須由專業(yè)團(tuán)隊(duì)來完成，因?yàn)橹挥猩虡I(yè)物業(yè)前期基礎(chǔ)性工作做好須由專業(yè)團(tuán)隊(duì)來完成，因?yàn)橹挥猩虡I(yè)物業(yè)前期基礎(chǔ)性工作做好 了，商業(yè)分布及業(yè)態(tài)分布合理，才能保證商業(yè)物業(yè)以后有良好了，商業(yè)分布及業(yè)態(tài)分布合理，才能保證商業(yè)物業(yè)以后有良好 的發(fā)展前景，才能給品牌商家及投資者一個(gè)良好的預(yù)期，才能的發(fā)展前景，才能給品牌商

16、家及投資者一個(gè)良好的預(yù)期，才能 保證招商成功，而只有先招商成功了才有可能談得上后期的經(jīng)保證招商成功，而只有先招商成功了才有可能談得上后期的經(jīng) 營成功，才能保證賣得出去，并賣高價(jià)錢。營成功，才能保證賣得出去，并賣高價(jià)錢。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 15 商業(yè)物業(yè)的第一次招商，必須要由擁有雄厚商業(yè)資源、經(jīng)驗(yàn)豐富商業(yè)物業(yè)的第一次招商，必須要由擁有雄厚商業(yè)資源、經(jīng)驗(yàn)豐富 的專業(yè)團(tuán)隊(duì)來做，并由專業(yè)團(tuán)隊(duì)為發(fā)展商提供專業(yè)的商業(yè)管理顧的專業(yè)團(tuán)隊(duì)來做，并由專業(yè)團(tuán)隊(duì)為發(fā)展商提供專業(yè)的商業(yè)管理顧 問服務(wù)，幫助發(fā)展商組建一支高素質(zhì)的商業(yè)管理隊(duì)伍，如此，專問服務(wù)，幫助發(fā)展商組建一支高素質(zhì)的商業(yè)管理隊(duì)伍，如此，專

17、業(yè)團(tuán)隊(duì)在把商業(yè)物業(yè)招商成功，送上商業(yè)經(jīng)營正常軌道后，交由業(yè)團(tuán)隊(duì)在把商業(yè)物業(yè)招商成功，送上商業(yè)經(jīng)營正常軌道后，交由 這支商業(yè)管理隊(duì)伍來進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營管理。這支商業(yè)管理隊(duì)伍來進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營管理。 我們的團(tuán)隊(duì)擁有豐富經(jīng)驗(yàn)，成功操作過的項(xiàng)目有：中華廣場、正我們的團(tuán)隊(duì)擁有豐富經(jīng)驗(yàn)，成功操作過的項(xiàng)目有：中華廣場、正 佳商業(yè)廣場、萬達(dá)商業(yè)廣場、廣州美博城、廣州美博中心、上海佳商業(yè)廣場、萬達(dá)商業(yè)廣場、廣州美博城、廣州美博中心、上海 美博城、株州圣馬可廣場、南寧電腦城以及中國首個(gè)超大型的購美博城、株州圣馬可廣場、南寧電腦城以及中國首個(gè)超大型的購 物公園物公園華南華南mallmall，積累了雄厚的

18、商業(yè)資源，更兼擁有積累了雄厚的商業(yè)資源，更兼擁有“百商百商 聯(lián)盟聯(lián)盟”數(shù)百家結(jié)盟品牌商家，其中多數(shù)是國際著名品牌、香港著數(shù)百家結(jié)盟品牌商家，其中多數(shù)是國際著名品牌、香港著 名品牌及國內(nèi)著名品牌。名品牌及國內(nèi)著名品牌。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 16 其要點(diǎn)如下：其要點(diǎn)如下： 絕對掌握商業(yè)物業(yè)的最終控制權(quán)。絕對掌握商業(yè)物業(yè)的最終控制權(quán)。 為了體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一廣告宣傳的基為了體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一廣告宣傳的基 本原則，保證商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的完整性，杜絕在經(jīng)營過程中有可能發(fā)生本原則，保證商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的完整性，杜絕在經(jīng)營過程中有可能發(fā)生 的重

19、大隱患，保證商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的持續(xù)性、有效性，發(fā)展商必須要的重大隱患，保證商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的持續(xù)性、有效性，發(fā)展商必須要 保留商業(yè)物業(yè)經(jīng)營控制權(quán)，成立專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理中心統(tǒng)一行使管理保留商業(yè)物業(yè)經(jīng)營控制權(quán)，成立專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理中心統(tǒng)一行使管理 權(quán)（商業(yè)管理業(yè)務(wù)可以請專業(yè)商業(yè)管理顧問參予）。權(quán)（商業(yè)管理業(yè)務(wù)可以請專業(yè)商業(yè)管理顧問參予）。 一定要采取一定要采取“先招商、后銷售先招商、后銷售”的策略：的策略： 招商的成功與否，直接關(guān)系到鋪位的銷售價(jià)格和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營前景，招商的成功與否，直接關(guān)系到鋪位的銷售價(jià)格和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營前景， 為保證商業(yè)物業(yè)鋪位有較高的銷售價(jià)格，采取為保證商業(yè)物業(yè)鋪位有較

20、高的銷售價(jià)格，采取“先招商后銷售的策略，先招商后銷售的策略， 增加商家和投資者的信心。增加商家和投資者的信心。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 17 金太陽運(yùn)營策劃要點(diǎn)總結(jié)：金太陽運(yùn)營策劃要點(diǎn)總結(jié)： 商業(yè)物業(yè)一定要瞄準(zhǔn)市場定位，先招商成功；商業(yè)物業(yè)一定要瞄準(zhǔn)市場定位，先招商成功； 招商策略：招商策略：a a、先招先招“大型國際品牌大型國際品牌”，要招此類商業(yè)，要招此類商業(yè) 物業(yè)需犧牲小額租金；物業(yè)需犧牲小額租金；b b、以以“大型國際品牌大型國際品牌” ” 帶動(dòng)，帶動(dòng)， 招入國內(nèi)著名品牌，吸引高租金品牌商家入駐；招入國內(nèi)著名品牌，吸引高租金品牌商家入駐；c c、利利 用我們原有雄厚的商業(yè)資源儲(chǔ)

21、備為本商業(yè)物業(yè)招商助推。用我們原有雄厚的商業(yè)資源儲(chǔ)備為本商業(yè)物業(yè)招商助推。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 18 商業(yè)部分進(jìn)度預(yù)計(jì)：商業(yè)部分進(jìn)度預(yù)計(jì)： 商業(yè)物業(yè)招商：自正式開始招商，商業(yè)物業(yè)招商：自正式開始招商，6 6個(gè)月內(nèi)完成招商任務(wù)的個(gè)月內(nèi)完成招商任務(wù)的85%85%。 商鋪銷售：自商鋪正式發(fā)售，商鋪銷售：自商鋪正式發(fā)售，6 6個(gè)月內(nèi)完成銷售任務(wù)的個(gè)月內(nèi)完成銷售任務(wù)的80%80%。 建議推廣費(fèi)用預(yù)算：建議推廣費(fèi)用預(yù)算： 120 120萬元左右萬元左右 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 19 第四章第四章 項(xiàng)目推廣策略總論項(xiàng)目推廣策略總論 選準(zhǔn)項(xiàng)目推出市場的時(shí)機(jī)，十分重要，例如在市場期待值上升，

22、選準(zhǔn)項(xiàng)目推出市場的時(shí)機(jī)，十分重要，例如在市場期待值上升， 形成形成“呼之欲出呼之欲出”態(tài)勢時(shí)或宏觀政策或經(jīng)濟(jì)形式利好時(shí)推出將態(tài)勢時(shí)或宏觀政策或經(jīng)濟(jì)形式利好時(shí)推出將 會(huì)十分有利。會(huì)十分有利。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 20 本著經(jīng)濟(jì)與效益的原則，我們將綜合運(yùn)用本著經(jīng)濟(jì)與效益的原則，我們將綜合運(yùn)用“以招商帶銷售以招商帶銷售” 的策略，互相推動(dòng)的策略及造勢與借勢并重的策略，充分的策略，互相推動(dòng)的策略及造勢與借勢并重的策略，充分 利用片區(qū)及項(xiàng)目本身優(yōu)勢展開，強(qiáng)勢推廣，使項(xiàng)目成為中利用片區(qū)及項(xiàng)目本身優(yōu)勢展開，強(qiáng)勢推廣，使項(xiàng)目成為中 南地區(qū)的專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目焦點(diǎn)，必將實(shí)現(xiàn)南地區(qū)的專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目焦點(diǎn)，必將實(shí)

23、現(xiàn)“高比例招商，高高比例招商，高 速度銷售速度銷售”之目標(biāo)。之目標(biāo)。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 21 項(xiàng)目推廣定位為：項(xiàng)目推廣定位為：芝山首個(gè)引進(jìn)國際品牌商家的、大型綜合 商業(yè)城 項(xiàng)目總名稱：項(xiàng)目總名稱：金太陽商業(yè)城 商業(yè)檔次：商業(yè)檔次：中高檔 商業(yè)主力業(yè)態(tài)：商業(yè)主力業(yè)態(tài)：國際品牌商家，數(shù)碼電腦品牌、精品行業(yè)品 牌商家經(jīng)營者等 主打廣告詞：主打廣告詞：“相聚金太陽 ，享受前所未有的購物體驗(yàn)” 經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：“店中店”的經(jīng)營業(yè)態(tài)，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣、 自 行收款、分散經(jīng)營。 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 22 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 擬引進(jìn)的男裝品牌有：擬引進(jìn)的男裝品牌有：

24、 賈雯蘭，康泰絲”花思薇，卡索castle 圣芭蒂 (sanbetter，喬萬尼，mrklala瑪克萊萊，彩 韻睞，尤嫵，艾蒂溫絲，卡索castle，瑪瑋絲，萬 事利，依之順，法路易娜，飄米娜，紅唇，米蘭 姿，哈德利，五色，凱撒.貝雷kaisaber，美侖美 奐，jooyo（俊友），浪漫宣言，藍(lán)卡非 23 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 擬引進(jìn)的女裝品牌有：擬引進(jìn)的女裝品牌有： n丹詩格爾”，蘇迪”（su di clothing，璦 緯緯，伊思佩爾，緹琦婭諾，叁柒t.s.q，況 珈兒，青木三色”。依詩秋，歐儷 姊妹港美 集，奧迪美詩，汎迪寶，秋水伊人，“e訊， 歐蒙丹娜，意美婕，薰衣草，雪貝尼

25、詩，衣裳 別戀，栢麗雅集，孰美，自然碼，仙琪采 24 永州金太陽商貿(mào)城市場運(yùn)營報(bào)告書 n擬引進(jìn)的童裝品牌有：擬引進(jìn)的童裝品牌有： nqqduck，叮特來，貝貝依依，螞蟻 仔， 小豬班納，哆唻夢，童話故事，歐.艾伊兒 n斗狗寶德，t100，七彩城，生肖王，南嬌， 小虎尼可”，金色童年，可可斯，七彩威嘜， 安迪兒（andil），派派熊”，“嚕嚕貝爾， 艾艾屋，阿童木，笨笨狗，小托葉，望子成龍， 鎂津龍，米奇“mickey，姬絲曼，叮當(dāng)貓， 好好嘜 25 致致 辭辭 感謝黃總、齊總及各位領(lǐng)導(dǎo)的重視，給感謝黃總、齊總及各位領(lǐng)導(dǎo)的重視，給 予本團(tuán)隊(duì)對金太陽商業(yè)城運(yùn)營工作發(fā)表淺簿予本團(tuán)隊(duì)對金太陽商業(yè)城運(yùn)營工作發(fā)表淺簿 見解的機(jī)會(huì)，不足之處，予以指正！見解的機(jī)會(huì)，不足之處，予以指正！ 并借此機(jī)會(huì)致以誠摯的謝意！并借此機(jī)會(huì)致以誠摯的謝意！ n n 潤輝商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)潤輝商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu) n 廣州市潤輝房地產(chǎn)代理有限公司 n 2006年2月 26 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg