機電設備管理規(guī)定

1、17.0 機電設備管理制度1.0 目 的通過對物業(yè)公共設備的管理，使所有公共設備在使用中保持完好狀態(tài)，滿足服務的要求。2.0 適用范圍適用于公司物業(yè)管理權限內(nèi)的公共設備。3.0 職 責3.1 建筑物配套的設備由開發(fā)商負責定貨安裝調(diào)試、試運行，物業(yè)管理公司及有關人員負責承接查驗使用的驗收。3.2 維修主管負責承接查驗后設備運行維保管理和技術資料、檔案的收集，負責零星設備、配套、材料的采購計劃的編制報工程管理部審核。3.3 機電人員對各自責任區(qū)內(nèi)的設備進行維修、保養(yǎng)及運行操作，并做好標識及記錄。3.4 公司工程管理部對各類設備技術資料、檔案進行匯總，對管理處、項目部設備運行提供指導，對各項設備改造

2、等進行審核，對設備維保項目根據(jù)合同評審程序進行評審后外委。4.0 工作程序4.1 承接查驗設備的驗收4.1.1 設備的承接查驗與驗證（收），由公司主管副總經(jīng)理組織，工程管理部牽頭，管理處、項目部有關人員參加與開發(fā)商辦理設備承接查驗及資料承接查驗手續(xù)。4.1.2 設備承接查驗時按照設備出廠說明書及有關國家規(guī)范、標準進行驗收。如驗收不合格，則應在驗收單中說明實際情況及原因，并提出整改建議，限期由承建商負責整改。4.2 設備驗收四個確認4.2.1 接收確認（AQ）4.2.1.1 包裝確認：包裝符合運輸要求，不破損，不損傷設備表面；4.2.1.2 設備確認：名稱、規(guī)格、型號、廠家、新舊程度符合合同要求

3、；4.2.1.3 設備部件確認：零部件、備品備件、檢測儀器儀表、輔助零部件等符合合同要求.4.2.1.4 文件資料確認：各種技術資料、圖紙、說明書等文件資料符合合同要求。4.2.2 安裝確認（OQ）4.2.2.1 安裝技術確認：安裝過程、位置、環(huán)境符合相關技術標準、圖紙和說明書；4.2.2.2 能耗系統(tǒng)確認：運行所需能耗系統(tǒng)如：電、氣、水是符合設備設計標準；4.2.2.3 輔助系統(tǒng)確認：運行所需輔助系統(tǒng)如通訊、過濾冷卻裝置符合設計標準。4.2.3 設備運行確認（OQ）4.2.3.1 檢測儀表精度確認：檢測儀表精度應符合廠家提供的標準；4.2.3.2 設備功能確認：各項功能應符合相關技術標準達到

4、使用目的；4.2.3.3 安全裝置確認：符合相關國家規(guī)定4.2.4 設備工藝確認（PQ）4.2.4.1 符合工藝流程4.2.4.2 已確定檢驗檢測方法及品質(zhì)標準4.3 設備的標識、建帳和資料管理。4.3.1 設備的標識所有設備均實行單機懸掛設備卡，標識該機的編號、技術參數(shù)、負責人、運行狀況等。設備卡由管理處、項目部負責制作、填寫、塑封、張貼于設備醒目位置。4.3.2 設備的建帳4.3.2.1 管理處、項目部維修主管負責建立機電設備清單，清單內(nèi)容包括：設備名稱統(tǒng)一編號、型號、生產(chǎn)廠家、主要技術參數(shù)、技術資料、保養(yǎng)人安裝、維修要點等。全套資料須報工程管理部存檔。4.3.2.2 管理處、項目部經(jīng)理每

5、半年審核一次設備全年維保工作安排計劃表。4.3.2.3 維修主管對重大的、主要的設備建立單機檔案（以機組為單位，大型附件對應主機另立檔案，小型附件歸入主機一體建檔），形式為設備登記卡。4.3.2.4 重大設備資料原件由公司工程管理部統(tǒng)一保管，管理處、項目部持復印件。4.3.3 設備資料的歸檔4.3.3.1 維修主管建立設備設施清單。4.3.3.2 每臺設備資料依次編入：每臺設備所涉及的設備檢查保養(yǎng)計劃表、設備檢查保養(yǎng)表、機電設備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。4.3.3.3 維修主管集中保存維修單、公共設備（機電）對外委托維修申請單、設備全年維保工作安排計劃表。4.3.4 設備資料的管理4.

6、3.41 所有的設備資料案卷檔案，集中存放于工程管理部檔案柜并標識清楚，管理處、項目部存放一套復印件備查。4.3.4.2 維修主管將所用資料的記錄、案卷進行檢查，保證資料記錄和使用的有效性。4.3.5 設備的編號4.3.5.1 以設備編號規(guī)定為原則，各管理處分別編寫，集中匯總于公司工程服務中心。4.4 設備的運行4.4.1 設備的維修4.4.1 發(fā)現(xiàn)設備損壞，維修主管要組織人員進行維修，對于重大維修以工程事項聯(lián)系（通知）單的形式通知工程管理部，公司工程管理部應派專業(yè)工程人員進行指導并給予書面批復。4.4.2 解決不了的故障需要委外維修的，維修主管應填寫公共設施委外維修申請單，經(jīng)管理處、項目部經(jīng)

7、理簽字，報請公司工程管理部審核，總經(jīng)理批準執(zhí)行，維修結(jié)束，維修主管需對設備進行檢測，檢測合格方予以驗收。4.4.3 所有設備的維修按單機記錄在各自設備登記卡內(nèi)。4.5 設備的保養(yǎng)4.5.1 機電人員依設備全年維保工作安排計劃表的安排，對應各設備檢查保養(yǎng)要求進行檢查周、月季度、半年、年度維保，并將結(jié)果按單機記錄于設備檢查保養(yǎng)記錄表中，一般情況下設備年度大修保養(yǎng)均委外進行。4.6 設備及零星部件的請購按樓宇正常運作或維修的需要，由總經(jīng)辦填寫采購計劃單，經(jīng)管理處、項目部經(jīng)理簽字后報請公司工程管理部審核，然后交財務部采購。4.7 采購4.7.1 采購人員按照采購計劃的規(guī)格要求，會同購置申請人共同采購，

8、在確認所購產(chǎn)品性能、規(guī)格要求，且具有產(chǎn)品合格證書，價格合理的情況下著手考察以下幾個方面：4.7.1.1 運行生產(chǎn)需要性；性能適宜性；物理狀態(tài)適宜性；零部件耐用性；設備可維修性；節(jié)能降耗性；環(huán)保性；安全性；設備成套性。4.8 驗證對新購置的產(chǎn)品，由維修主管會同機電人員進行驗證，對重要設備的驗證需會同工程管理部專業(yè)工程技術人員共同進行。驗證完畢管理處、項目部維修主管辦理入庫建帳手續(xù)，填寫進貨檢驗報告單。對所購工程物資？（A、B、C類）均由管理處、項目部相關人員驗證，特殊情況工程管理部可派員參加。4.9 設備庫存的管理4.10 設備事故處理4.10.1 發(fā)生重大設備事故，應先切斷電、氣（汽）、水、油

9、源，保護現(xiàn)場，通知管理處、項目部工程管理部及管理處、項目部領導到場。4.10.2 工程管理部經(jīng)理現(xiàn)場調(diào)查原因，決定自行修復或委外維修。4.10.3 事故排除后，相關人員做好詳細記錄，填寫事故分析報告，預防措施報告，經(jīng)調(diào)查系認為事故，管理處、項目部應提出對責任者的處理意見。4.10.4 對相關人員進行培訓、教育、總結(jié)，以防再次發(fā)生類似事故。4.11 設備的報廢4.11.1 因損耗或損壞無法修復，致使設備無法繼續(xù)使用時，由維修主管組織相關人員確認，提交管理處、項目部經(jīng)理審核，報公司工程管理部批準后，始的報廢并除帳。5.0 相關文件5.1 各類設備運行管理規(guī)程5.2 各類設備維修保養(yǎng)規(guī)程5.3 各類

10、設備操作規(guī)程6.0 質(zhì)量記錄表格6.1 月物資采購計劃清單6.2 交接班記錄6.3 公共設備（機具）委外維修申請表6.4 設備全年維保工作安排計劃表6.5 設備卡6.6 設備登記表6.7 應急（代用）材料采購審批單6.8 采購計劃審批單6.9 進貨檢驗報告單6.10 工程事項聯(lián)系（通知）單6.11 設備事故報告單6.12 設備報廢單設備分類代碼編號規(guī)定1.0 目 的：通過對設備的分類及編號、更加清楚地展示設備，便于日常的設備管理。2.0 適用范圍 適用于公司各管理處、項目部管轄的設備。3.0 分類代碼變壓器BA高壓配電柜GP低壓配電柜DP材油發(fā)電機CT配電箱PX電機DJ避雷針BL電表DB庭院燈

11、TD照明燈LD照明燈LD霓虹燈HD消防控制柜XK消防報警裝置XJ防火卷簾門JL母線槽(橋架)MJ控制箱KX公用天線TX電視監(jiān)控JK天線TC煙感探頭TW生活給水泵GB空調(diào)水泵KB消火栓泵XB轉(zhuǎn)輸泵ZS噴淋泵QB閥門FM濕式報警閥SJ減壓閥JY水池SC水箱SX污水池WQ潛污水泵QP補壓泵(氣壓給水)BP污水處理設備WL消防電梯XT客梯KT貨梯HT扶梯FT蒸汽鍋爐GL熱水鍋爐GS軟水器RS除氧器CY油罐YG油箱YX離心式冷水機LS分水器FS集水器JS快速熱交換器KH風機盤管FG空調(diào)冷卻塔ST新風機組XF變風量機組BZ活塞式冷水機組HL板式熱交換器BR汽車道閘DZ煤氣表QB水表SB油表YB容積式熱交換

12、器RG4.0 編號規(guī)定4.1 設備編號內(nèi)容包括各物業(yè)現(xiàn)用機電設備，以表格形式分列出來4.2 設施設備清單內(nèi)容包括系統(tǒng)分類、設備編號、設備名稱、設備型號、規(guī)格、主要參數(shù)和安裝位置等內(nèi)容。43 系統(tǒng)分類及排列順序為：供配電-給排水-電梯-空調(diào)-消防-公共天線-防盜對講-電視監(jiān)控-車輛管理設備-辦公等固定資產(chǎn)設備。每一系統(tǒng)又以如下排列順序進行分類：4.3.1 供配電系統(tǒng)：高壓配電柜-變電器-低壓配電器-發(fā)電機-樓層配電柜-控制柜4.3.2 給排水系統(tǒng)地下蓄水池-生活水泵系統(tǒng)-供水箱-減壓閥-潛水泵4.3.3 電梯消防電梯-客梯-貨梯-扶梯4.3.4 空調(diào)空調(diào)主機-冷卻水泵-冷卻水塔-冷凍水泵-分集水

13、器-風機蒸汽鍋爐-熱水鍋爐-軟水器-除氧器-油罐-油箱4.3.5 消防系統(tǒng)主控柜-模擬柜-聯(lián)動控制柜-消防水泵-噴灑泵-(排煙、正壓送風)風機-防火卷簾部門4.3.6 公共天線天線架-放大器4.3.7 防盜對講主機4.3.8 電視監(jiān)控：控制器-電視機-攝像鏡頭4.3.9 車輛管理設備汽車道閘等;4.3.10 辦公等固定資產(chǎn)設備：屬固定資產(chǎn)，由公司總經(jīng)辦建帳，在此手冊中不列入。4.3.11 遇新購設備及本手冊中某給出代碼的設備由使用部門提出工程管理部統(tǒng)一編碼；5.0 設備編號的基本原則 設備序列號(001，002，003-999) 設備所在樓層(F1，F(xiàn)2，F(xiàn)3，-999 ) 設備分類代碼(見3

14、條規(guī)定)物業(yè)代碼5.1 安裝位置應寫明設備的具體位置5.2 質(zhì)量記錄表格5.3 設備設施清單機電設備操作通用規(guī)定1.0 目 的確保設備操作人員按照正確的規(guī)范去工作，保證各類設備安全、穩(wěn)定、長周期、滿負荷、優(yōu)化運行。2.0 適用范圍各類設備的操作和維修人員。3.0 規(guī) 定3.1 設備操作“三好”3.1.1 管好3.1.1.1 操作人員對設備負有責任，不經(jīng)領導同意，不準別人亂動設備。3.1.1.2 操作人員應使設備及儀表、附件、安全防護裝置等保持完好無損。3.1.1.3 設備開啟后，不準擅自離開工作崗位，有事必須停車、斷電。3.1.1.4 設備發(fā)生事故后，要立即停車，保持現(xiàn)場，如實將事故情節(jié)報告上

15、級領導。3.1.2 用好：3.1.2.1 嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，禁止超壓，超負荷使用設備。3.1.2.2 操作人員不準腳踏設備表面，不準用腳踢操縱把和電器開關。設備上不準放工具，工件等。3.1.3 修好：3.1.3.1 操作人員應經(jīng)常保持設備外觀和傳動部分經(jīng)常保持新安裝時或大修后的良好狀態(tài)。3.1.3.2 操作人員應經(jīng)常保持設備性能良好，定型設備應達到國家標準，一般設備能滿足工藝要求。3.1.3.3 操作人員應保持設備沒有較大缺陷，儀器儀表和潤滑油系統(tǒng)靈活可靠。3.2 設備操作“四會”3.2.1 會使用3.2.1.1 操作人員應嚴格遵守操作規(guī)程。3.2.1.2 要熟悉設備結(jié)構(gòu)、性能、傳動原理。3.

16、2.2 會保修3.2.2.1 操作人員要保持設備內(nèi)外清潔，做到班前潤滑，班中班后及時清掃。3.2.2.2 操作人員應保持設備各滑動面無油垢，無碰傷，無銹蝕，無四漏。3.2.2.3 操作人員應按設備潤滑圖加油，做到四定：定質(zhì)、定時、定量、定點，保持油路暢通。3.2.3 會檢查3.2.3.1 設備開動前，必須檢查設備各操縱機構(gòu)，限位器等是否靈敏可靠，各運轉(zhuǎn)滑動部位潤滑是否良好，確認一切正常后再開車；3.2.3.2 接班時，發(fā)現(xiàn)上班事故或部位故障，要立即報告，修好后再開車；3.2.3.3 設備開動時，應隨時觀察各部位運轉(zhuǎn)情況，細聽設備運轉(zhuǎn)聲音，如有異音，立即查出原因直到查明為止。3.2.4 會排除故

17、障3.2.4.1 操作人員發(fā)現(xiàn)電器短路，斷路如保險絲燒斷，電線接地，接觸不良等，應協(xié)助電工排除。3.3 操作人員發(fā)現(xiàn)油路、管路、水路、氣（汽）路系統(tǒng)發(fā)生故障時，應會排除。3.4 設備操作“四項要求”3.4.1 整齊：工具、工件等要放置整齊，安全防護裝置要齊全，線路管道要完整；3.4.2 清潔：設備內(nèi)外要清潔，各滑動表面、齒輪、齒條等處應無油垢、無碰傷、切屑垃圾應清掃干凈。3.4.3 潤滑：按時加油換油，加油和裝油要保持清潔，油標、油線要清晰。3.4.4 安全：不出事故。3.5 機房“三干凈”3.5.1 設備干凈3.5.2 機房干凈3.5.3 工作場地干凈3.6 機房“四不漏”3.6.1 不漏電

18、3.6.2 不漏油3.6.3 不漏水3.6.4 不漏氣（汽）3.7 設備操作“五項紀律”的內(nèi)容3.7.1 憑操作證使用設備，遵守安全操作規(guī)定。3.7.2 經(jīng)常保持設備清潔，按時加油，精心保養(yǎng)。3.7.3 遵守交接班制度和操作規(guī)程。3.7.4 設備附件工具齊全無損，不得遺失。3.7.5 隨時監(jiān)察設備運行情況，發(fā)現(xiàn)故障立即檢查報告。臨時施工用電的管理規(guī)定1.0 目 的為了加強物業(yè)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保物業(yè)電源線路安全和電氣設施設備安全運行，維護物業(yè)業(yè)主（住戶）正常的工作秩序和生活秩序。2.0 適用范圍公司管轄的所有物業(yè)3.0 職 責 3.1 管理處、項目部維修主管負責對臨時

19、施工用電的審批，重大用電項目必須報工程管理部審核、監(jiān)督、安裝、實施。3.2 巡邏護管員負責日常巡視對發(fā)現(xiàn)違規(guī)者予以處理。4.0 工作程序4.1 對物業(yè)進行較大的修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電，必須在不影響業(yè)戶正常運作和業(yè)戶供電負荷允許范圍內(nèi)進行。4.2 業(yè)主在進行房屋修繕使用電動設備或工具的名稱、數(shù)量、規(guī)格，必須在申報表中登記注明，同時管理處、項目部要派維修主管對其電動設備工具進行抽查、核實，并查驗電工操作人員的上崗證，禁止無證操作。4.3 凡進入物業(yè)內(nèi)進行施工的單位和個人使用的電動設備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝帶漏電保護器開關，配電分線電閘

20、箱和安全電表，在管理處、項目部維修主管指定的地點接線，禁止亂接電線。4.4 進入物業(yè)的臨時施工人員使用的電動設備和工具必須在管理處、項目部規(guī)定的時間內(nèi)使用，禁止在其他時間內(nèi)使用，以免發(fā)出各種噪音影響業(yè)主正常休息。4.5 管理處、項目部各級管理人員有權對違章操作的人員和電動設備工具進行檢查，有權停止違章電動設備及工具的使用，對不聽勸告者，應立即報告公司工程管理部，采取相應措施。設備的通用維修保養(yǎng)制度1.0 目 的保證管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)部各點的正常運行，不發(fā)生因設備原因造成的投訴，停業(yè)等，并延長設備使用壽命，提高設備效率，降低成本，減少消耗。2.0 適用范圍各管理處、項目部設備的維修保養(yǎng)3.0 職 責3

21、.1 設備的日常維修保養(yǎng)由管理處、項目部各維修主管軍體負責編制計劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督實施。3.2 管理處、項目部經(jīng)理每周抽查各類設備的維保，重大設備維保時必須到場。33 工程管理部負責對重大維保按程序文件規(guī)定進行確認和安排并派專業(yè)工程師監(jiān)督實施驗收。4.0 工作程序4.1 需急修設備應由使用部門（班組）電告管理處、項目部，后補辦設備維修手續(xù)，管理處、項目部在接到電話后，即刻組織有關維修人員進行維修，維修結(jié)束后由使用部門驗收簽字，如一時不能完成，應向有關部門或業(yè)主解釋，并向管理處、項目部經(jīng)理以至分管付總匯報。疑難問題應向工程管理部開出技術支持聯(lián)系單以求幫助，工程管理部以技術作業(yè)核定單的形式下發(fā)有關指令

22、及處理方法。4.2 設備事故故障若需維修，要將設備名稱，損壞原因，損壞程度，使用單位和人名填寫在事故報告單上，如屬責任事故且損壞嚴重應由公司工程管理部安排調(diào)查做詳盡的分析調(diào)查報告。4.3 經(jīng)調(diào)查核實屬責任事故者，應根據(jù)損害程度，責任輕重，按公司獎懲條例進行處罰。4.4 維修主管制定設備全年（周、月、季度、半年、年）維護保養(yǎng)計劃，經(jīng)管理處、項目部經(jīng)理審核后報公司工程管理部批準并監(jiān)督實施，做到定時進行維修保養(yǎng)，保證設備處于良好的技術狀態(tài)。4.5 對維修保養(yǎng)過的設備，由技術主管盡心質(zhì)量檢查，重大的維保由工程管理部予以驗收。4.6 凡重大節(jié)日，銷售旺季，主要貴賓來訪，管理處、項目部事先應對設備進行特別

23、的技術性檢查，做到萬無一失。4.7 對設備的正常維修保養(yǎng)，要視業(yè)主的經(jīng)營特點和規(guī)律進行，一般安排在夜晚或休息日，以不影響業(yè)主正常生活、工作為前提。4.8 保養(yǎng)內(nèi)容是：清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐、更換易損件。4.9 設備的保養(yǎng)按設備全年維保工作安排計劃表執(zhí)行。4.10 設備的日常例行保養(yǎng)4.10.1 保養(yǎng)內(nèi)容：清潔、潤滑、緊固易松動的螺絲，檢查零部件運行狀況，檢查零部件的完整，日常保養(yǎng)的重點在設備的外觀。4.10.2 保養(yǎng)人員：操作工4.10.3 保養(yǎng)頻度：每天（周）例行保養(yǎng)，操作工每班巡視各機房內(nèi)管轄設備。4.10.4 保養(yǎng)對象：空調(diào)設備、鍋爐、制冷設備、電梯、配電房設備、污水處理、泵、電機

24、各管井內(nèi)設備。4.10.5 保養(yǎng)具體工作：4.10.5.1 檢查設備的操作機構(gòu)，及安全防保險裝置是否靈敏可靠。4.10.5.2 檢查設備潤滑情況，并定時定點加注定質(zhì)量的潤滑油。4.10.5.3 檢查設備容易松動、脫離的部位是否正常。4.10.5.4 檢查設備腐蝕、砸碰、拉傷和漏油、漏氣（汽）、漏電、漏水等情況。4.10.5.5 搞好設備的清潔衛(wèi)生工作。4.10.6 監(jiān)督方式：自檢、互檢、維修主管不定時抽檢。4.11 設備月度（季度）保養(yǎng)4.11.1 保養(yǎng)內(nèi)容：對設備進行普遍的擰緊、清潔、潤滑、并做部分調(diào)整、拆卸、清洗。4.11.2 保養(yǎng)人員：操作工，相關工種配合，專業(yè)技術人員指導。4.11.3

25、 保養(yǎng)頻度：每月或設備連續(xù)運轉(zhuǎn)500小時后保養(yǎng)一次。一般停機8小時，視運行情況、設備狀況、人員配備情況而定。4.11.4 保養(yǎng)對象：同41044.11.5 保養(yǎng)具體工作：4.11.5.1 根據(jù)設備使用情況，對部分零部件進行清洗。4.11.5.2 對設備的某些配合間隙進行適度調(diào)整。4.11.5.3 清除設備表面黃袍、油污、檢查調(diào)整潤滑油路，保證暢通不泄露。4.11.5.4 清掃電器箱，電動機，電器裝置，做到固定整齊，安全防護裝置牢靠。4.11.5.5 檢查各類標識，要求準確、完整。4.11.5.6 檢查各了設備管路油漆。4.11.6 監(jiān)督方式：互檢（必須指定具體責任人員）。4.12 設備半年保養(yǎng)

26、4.12.1 保養(yǎng)內(nèi)容：對設備進行內(nèi)部清潔、潤滑、局部解體檢查修理、調(diào)整、緊固。4.12.2 保養(yǎng)人員：操作工及相關人員、專業(yè)技術人員全面指導，4.12.4 保養(yǎng)頻度：半年一次。4.12.4.1 具體保養(yǎng)內(nèi)容：4.12.4.2 根據(jù)設備使用情況對設備進行部分解體檢查。4.12.4.3 對各種傳動箱、液壓箱、冷卻箱清洗換油。4.12.4.4 修復和更換易損件。4.12.4.5 檢修配電箱、電動機，整修設備。4.12.4.6 檢查、調(diào)整、恢復精度和校正水平。4.12.5 每次保養(yǎng)之后（不包括日常保養(yǎng)），由保養(yǎng)人員填寫保養(yǎng)驗證記錄單，并由主管設備人員和部門領導簽字。作為考核依據(jù)，最后整理歸檔。4.1

27、3 全年保養(yǎng)4.13.1 保養(yǎng)內(nèi)容：對設備各主體進行檢查、調(diào)整、更換磨損零件，對主要零部件進行鑒定、測量，對設備由內(nèi)至外進行一次全面徹底的技術保養(yǎng)。4.13.2 保養(yǎng)頻度：一年依次4.13.3 具體保養(yǎng)內(nèi)容：根據(jù)設備不同情況和狀況分別制定保養(yǎng)內(nèi)容，保養(yǎng)結(jié)束后設備均應達到出廠或銘牌技術指標（參數(shù)）。4.13.4 監(jiān)督方式：指定具體責任人員監(jiān)督外委單位人員進行，工程管理部專業(yè)技術人員應到現(xiàn)場監(jiān)督。5.0 相關文件5.1 各類設備的維修保養(yǎng)規(guī)程6.0 質(zhì)量記錄表格6.1 公共設施設備維修保養(yǎng)驗證記錄表6.2 公共設施設備維修保養(yǎng)過程記錄表6.3 工程、外包項目驗收單6.4 技術支持聯(lián)系單6.5 QR

28、/GC-01-18技術作業(yè)核定單設備保養(yǎng)的通用標準及方法序號設備名稱保養(yǎng)周期檢 測 標 準方 法備 注一電動機根據(jù)手冊和備規(guī)定而定1、手動盤轉(zhuǎn)應無異常聲響無卡阻。2、三相繞組絕緣合乎要求。3、聯(lián)軸器的聯(lián)結(jié)可靠，間隙合乎標準，傳達室動皮帶或傳動皮帶或傳動鏈的聯(lián)結(jié)可靠，松緊適度。4、帶負荷運行無異常聲響。5、三相電流應平衡。1、 耳聽2、 用1000V搖表測3、 聯(lián)軸器聯(lián)結(jié)間隙約2-3毫米，傳動皮帶、轉(zhuǎn)動鏈在兩 傳動輪中部下壓可壓下一 指高為松緊適度。4、 用長螺絲刀一端與電動機相接觸，另一端與耳朵相貼，聽其內(nèi)部聲響二柴油 發(fā)電機一季度1、 機油油位、水箱水位、柴油油位，合乎標準。2、 整個機組無

29、漏油、漏水現(xiàn)象。3、 蓄電池電解液位、輸出電壓合乎標準。4、 開機試運行運轉(zhuǎn)正常，各儀表指示在規(guī)定范圍內(nèi)。5、 運行機聲正常，排煙口排出的煙為灰白煙。1、 目測2、 目測3、 液位高于極片約10-15MM，輸出電壓不低于24V。4、 綜合考察分析。5、 耳聽目測。三干式變壓器一年1、變壓器內(nèi)外清潔無異物。2、母線、電纜線與變壓器聯(lián)接良好。3、高低壓側(cè)面繞組絕緣合乎要求。4、帶負荷試運行聲響正常。1、目測2、用手扳動無松動感。3、用2500V播表搖測。4、耳聽。四低壓配電柜半年1、配電柜內(nèi)外清潔無塵、無異物。2、母線、電纜之間聯(lián)接處接觸良好。3、各電器開關完好無損。4、各電器在投入運行后能正常運

30、行，無異常聲響。1、 目測。2、 抽查聯(lián)接處用手板動無松動感。3、 抽取部分操作作試驗。4、 綜合觀察。五水泵一月1泵體外觀清潔，標識無破損。2手動盤轉(zhuǎn)無卡阻、無異常聲響。3泵體與電機聯(lián)接可靠，同軸度合乎要求。4泵體和附近與之相連的管道閥門無漏水。5壓力表指示正常，單向閥無倒流。6潤滑油脂在規(guī)定范圍內(nèi)密封良好。7試運行無異常聲響。1目測2耳聽3聯(lián)軸器圓周對稱抽四點檢查間隙是否一致。4目測5目測6打開旋塞觀察7耳聽六七風機公共天線系統(tǒng)半年1風機及其相連的軟管清潔無雜物。2傳動皮帶聯(lián)接良好，松緊適度。3手動盤轉(zhuǎn)動風機皮帶輪無卡阻，無異聲。4試運行無異常聲響。1、目測2、手壓皮帶輪間的皮帶中部可壓下

31、一指高。3、耳聽4、耳聽一月1、天線架牢固可靠。2、天線架防銹良好。3、放大器、分配器性能良好，接線良好。1、 用手搖動具有穩(wěn)定感。2、 目測3、 用場強儀抽取部分天線終端插座，測量其信號輸出不低于65DB八防盜監(jiān)控系統(tǒng)一季1、電視圖象清晰逼真。2、主機功能齊全。3、攝像鏡頭覆蓋范圍調(diào)節(jié)適當，鏡頭防護良好，清潔無塵。1、目測2、試機檢查3、目測九對講報警系統(tǒng)半年1、主機無破損，外觀清潔無塵。2、功能可靠，線路無故障。3、通話暢通1、目測2 隨機抽取部分樓層進行試驗。十空調(diào)系統(tǒng)一月1、水質(zhì)清潔，管道上的過濾器清潔。2、機組進風過濾網(wǎng)清潔。3、冷卻泵、冷卻塔、循環(huán)泵、主機運行聲響正常，各儀表指示正

32、常。4、系統(tǒng)無滲、漏水現(xiàn)象。1、目測2、目測3、耳聽目測4、目測十一防火卷簾門一月1、卷簾門外觀無破損。2、機械傳動機構(gòu)靈活可靠無銹蝕。3、手動、自動操作卷簾門升降、停止靈活。1、目測2、目測3、試機檢測十二火災報警控制系統(tǒng)一月1、消防中心集控柜內(nèi)外清潔無塵。2、接線端子導線聯(lián)接緊固無松脫。1、目測2、抽取部分檢查年檢1、 煙、溫感清潔無塵，無銹斑，線頭緊固。2、 3440介面單元箱線頭緊固箱外清潔1、抽檢部分2、用手撥動線頭，無松脫。十三氣體自動滅火系統(tǒng)月檢1、氣罐壓力合乎標準。2、鉛封和保險帶完好無損。3、噴嘴通暢無阻礙。1讀數(shù)2目測3目測一年1、火災探測器清潔無塵。2、控制裝置動作可靠。

33、1目測2手動試驗十四消火栓一月1、配件無破損缺失。2、栓箱內(nèi)外清潔無塵。3、報警按扭靈敏可靠，指示燈顯示正常。1目測2目測3試驗十五疏散出口指示一月1、燈箱無破損。2、燈箱內(nèi)外清潔無塵。3、各按扭功能正常。1目測2目測3試驗十六自動噴水滅火系統(tǒng)一月1、系統(tǒng)管網(wǎng)、閥門無漏水。2、噴頭外觀清潔。3、壓力表指示正常。4、放水試驗其報警性能應可靠。1目測2目測3試驗十七干粉滅火器一月1、壓力表指示正常2、器身無銹蝕3、滅火器存放位置合乎要求，有檢驗合格證。4滅火器重量合乎要求。1目測2目測3綜合考察4抽取10%稱重綜合性機房出入及安全防火規(guī)定1.0 目 的確保站房內(nèi)設備安全穩(wěn)定地運行。2.0 適用范圍

34、管理處、項目部管轄的配電房、發(fā)電機房、冷凍機房、鍋爐房、空調(diào)機房、中控機房、電梯機房、煤氣房、污水處理站、風機房、1211機房、弱電機房及各類管井等。3.0 規(guī) 定3.1 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，串崗，特殊情況（如就餐等）需輪流進行，絕對禁止無人值班。3.2 單位主管領導可隨時來各站放檢查工作，值班員可作記錄，維修工來進行檢修，要在登記薄上寫清檢修項目以及出入時間。3.3 其他單位人員來站房檢查工作或參觀，需經(jīng)管理處、項目部經(jīng)理批準并由維修主管陪同方可入內(nèi)，否則值班人員有權拒絕，參觀時間一般應控制在30分鐘之內(nèi)。3.4 外來施工單位人員必須憑甲方簡化的單簽署的施工任務單至管理處、項

35、目部辦理進所（站）作業(yè)許可證，方可進站施工，施工期間施工人員應服從值班人員的管理，遵守站房的有關管理制度，做到安全第一，工完料凈清。3.5 在崗期間，值班人員不得將食品帶如站房，不準吃瓜子、花生等零食。3.6 各站、房嚴禁煙火，不得在站房內(nèi)吸煙，如因工作需要動火，必須經(jīng)管理處、項目部經(jīng)理批準，辦理動火證，并做好消防應急措施，方可動火工作。否則，值班人員有權加以制止，不聽勸阻者，值班人員應立即向有關部門報告，并采取防范措施。3.7 各站、房電話為工作聯(lián)系專用，不準用來打私人電話。3.8 嚴禁在站房內(nèi)擺設易爆、揮發(fā)性強的氣體和液體，工作中所有易燃品應按規(guī)定使用保管，嚴禁亂扔亂放。3.9 消防器材應

36、定點放置，嚴禁私自隨意亂動并經(jīng)常檢查，消防器材過期應及時提醒有關部門更換，所有工作人員都應熟悉消防器材的特性，且能熟練操作使用。3.10 各站、房工作人員應提高警惕，嚴格按照操作規(guī)程使用設備，堅守崗位，杜絕一切火災隱患。4.0 質(zhì)量記錄表格機電設備管理規(guī)程 1.0 職 責1.1 負責擬定設備大修方案；設備外委維修招投標；設備（器具）申購審批；機電 設備年檢。1.2 負責機電設備日常操作、運行、巡查、月、季、半年、年保養(yǎng)及較大維修，并做到相關計劃、填寫相關記錄。2.0 設備分類：根據(jù)設備對業(yè)主和用戶服務的重要性將其分為三級：2.1 級設備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電

37、柜、火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組。2.1 級設備：正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、 防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝泳池水處理裝置。2.3 級設備：除、級以外的所有設備。如：區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及行政部、食堂、清潔、保安通訊設備等等。3.0 操作規(guī)程3.1 設備的編號：設備編號由以下四部分組成。3.1.1 第一部分 表示設備的類別：用數(shù)字0199表示。3.1.2 第二部分 表示單位的名稱：用字母AZ表示：（按承接查驗入伙的時間順序來 排列，機關編號為

38、Z。）當管理中心數(shù)目超過26個時，用雙字母表示。如：第27、28表示為AA、BB。3.1.3 第三部分 表示單位設備序號：用數(shù)字1、2、3表示。3.1.4 第四部分 表示設備的管理等級：用羅馬數(shù)字、來表示。 例：03 B 1 （） 電梯 XX 1號 級 電梯 管理設備3.2 設備的建帳及資料管理3.2.1 設備的建帳分三級制：3.2.1.1 工程服務中心發(fā)放物業(yè)代碼，并給全部設備編號及編制機電設備統(tǒng) 計表，錄入電腦，通過網(wǎng)絡傳輸?shù)街付ǖ姆掌鳌?.2.1.2 工程服務中心對所管理的所有設施設備都應建帳。3.2.1.3 專業(yè)公司對所轄設備應建帳。3.2.1.4 工程服務中心對、級設備設施建帳，對

39、級設備設施不建帳（汽車應建帳，除外）。3.2.2 設備的資料管理：3.2.2.1 工程服務中心對所管理的所有設施設備都應建檔保管。3.2.2.2 專業(yè)公司對所轄設備應建檔保管。3.2.2.3 工程服務中心對、級設備資料統(tǒng)一建檔保管。3.2.2.4 對于設備的定期保養(yǎng)記錄、維修記錄、值班記錄等，專業(yè)公司應將所負責的設備的保養(yǎng)及維修記錄裝訂成冊，專柜保存；維修班對所在物業(yè)所有的設備質(zhì)量記錄應按時間順序裝訂成冊，專柜保存（級設備的保養(yǎng)檢查記錄也由工程服務中心保存）4.0 設備標識4.1 設備標牌4.1.1 對新入伙的物業(yè)，按公司規(guī)定的機電設備統(tǒng)計表按要求填寫設備標牌， 并按規(guī)定貼在設備上。電梯及其相

40、關設備的標牌由其與電梯公司共同標識。4.2 設備的顏色（見下表）說明：4.2.1 適用于設備房內(nèi)所有設備及管道。4.2.2 管道的文字，箭頭應與管理直每徑相適應。一般情況字體為宋體，字的大小按管道直徑的半倍考慮。（直徑80mm,長度為管徑的2倍；80mm，長度為200mm.）4.2.3 所有的文字和箭頭一律用白色油漆，箭頭方向以水的流向為準。4.2.4 色環(huán)的寬度；管徑150mm,色環(huán)寬度為50mm，色環(huán)間距為12；管徑 150mm,色環(huán)寬度為70mm，色環(huán)間距2025M。管井內(nèi)的道色環(huán)間距每層一道。 設備標識表（顏色）序號設備名稱油漆顏色附注1消火栓泵紅色2噴淋泵紅色3生活泵藍色深藍色4消火