第十二章物業(yè)管理前期介入

1、目 錄第十二章 物業(yè)管理前期介入2第一節(jié) 物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售的配合2第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計期間的介入3一、目的：完善物業(yè)的使用和管理功能3二、規(guī)劃設(shè)計時需注意的要點3三、公共建筑規(guī)劃原則4四、公共道路的規(guī)劃布置的基本要求4第三節(jié) 項目建設(shè)期間的介人5目的：強化對物業(yè)的施工監(jiān)理5第四節(jié) 物業(yè)的驗收期間的介入6目的：及時發(fā)現(xiàn)問題6第五節(jié) 業(yè)主人伙前介入6目的：做好各項入伙前的準(zhǔn)備6第六節(jié) 物業(yè)的視覺識別(VI)系統(tǒng)設(shè)計知識6一、VI系統(tǒng)的基本內(nèi)容6二、物業(yè)管理標(biāo)識、標(biāo)牌7第七節(jié) 物業(yè)管理客戶問答范本9第十二章 物業(yè)管理前期介入第一節(jié) 物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售的配合隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范，購房者在面對選

2、擇時也日趨理性，房價也漸漸地明晰起來，房屋的定價主要與樓盤所處的地理位置、周邊環(huán)境、市政配套、規(guī)劃計劃、戶型結(jié)構(gòu)等因素有很大關(guān)系。 但在早期，物業(yè)管理在房地產(chǎn)銷售和定價中也起到了很重要的作用，早在上個世紀(jì)九十年代，萬科開發(fā)在深圳開發(fā)的城市花園在銷售時，每平米單價與其僅一街之隔的天健花園相比就高出一千余元，相較兩個樓盤位置、配套等都是一樣，甚至連小區(qū)（大廈）的整體規(guī)劃、房子的戶型設(shè)計都相去無幾，在這樣的情況下該項目還是供不應(yīng)求。當(dāng)時，能令到城市花園房價高出許多的原因是因為有萬科物業(yè)有口皆碑的物業(yè)管理；而后，很多新開發(fā)商在銷售前也會尋找一些知名的物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問，一部分重要原因也是為促

3、進銷售；而到如今，由于物業(yè)管理的因素造成房價大額差異的情況應(yīng)該是越來越少了。但物業(yè)管理能促進地產(chǎn)銷售并為其帶來利潤增長點至今及至將來亦仍是一個不爭的事實。 物業(yè)管理，通常理解的是入伙后為購房者提供的公共部位的管理與服務(wù)，并不是每一個物業(yè)管理公司都能象地產(chǎn)公司那樣大張旗鼓的發(fā)布各種宣傳廣告，一是沒有這樣的資金；二是由于物業(yè)管理消費選擇的特殊性，選擇它不是選購衣服僅憑單個顧客的認同是不足以確定購買的。既然物業(yè)管理是在購買房產(chǎn)后才能體驗的消費產(chǎn)品，那么如何才能做到在銷售時就讓物業(yè)管理促進地產(chǎn)銷售價格的提高呢？目前很多知名物業(yè)管理企業(yè)，知名度和良好的口碑本身就是價格提升因素，由于有較多的優(yōu)秀在管樓盤，

4、并且保持較長期的優(yōu)秀管理服務(wù)品質(zhì)作為積墊，客戶在選擇購買房屋時自然會多一份因物業(yè)管理因素選擇購買房子的消費傾向。 其實除了品牌優(yōu)勢外，物業(yè)管理要為地產(chǎn)銷售創(chuàng)造增值更重要的是在項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、施工跟進、現(xiàn)場配合、打造樣板等幾個方面的專業(yè)介入，更能夠使顧客感受到真正的受益。 第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計期間的介入一、目的：完善物業(yè)的使用和管理功能規(guī)劃設(shè)計是決定今后物業(yè)管理能否提供高效、精簡而優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵性因素。由于規(guī)劃設(shè)計人員往往依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)同時從建統(tǒng)規(guī)劃角度進行設(shè)計，往往對于管理的需求考慮不足，這時就需要管理人員站在便于今后管理、降低管理成本的角度去提出參考意見，供設(shè)計人員綜合考慮后加以實施，從而在項

5、目的源頭為管理創(chuàng)造條件。 管理公司在本階段可以根據(jù)發(fā)展商的投資預(yù)算、物業(yè)檔次等前提條件，從環(huán)境設(shè)計、封閉管理、硬件設(shè)施設(shè)備及安裝位置（保安防盜設(shè)施、消防監(jiān)控系統(tǒng)、水電表抄表系統(tǒng)、中央控制室、管理用房、員工宿舍和車輛保管設(shè)施）、娛樂服務(wù)設(shè)施的項目規(guī)劃等方面，按照用最少的人員和能源支出。提供最好的服務(wù)的原則來提出建議，甚至是要求。二、規(guī)劃設(shè)計時需注意的要點配套設(shè)施的完善。如果是一個居住小區(qū)（大廈），那么幼兒園、小學(xué)校、商場、美容美發(fā)室、飲食店、商務(wù)中心、郵電所和娛樂場所等基本的生活配套設(shè)施就必須在規(guī)劃設(shè)計中予以考慮；如果是寫字樓，那么商務(wù)中心和停車場就顯得很重要。水電供應(yīng)容量的問題。物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計

6、時，要根據(jù)實際情況充分考慮到地域特點和發(fā)展需要，以此來規(guī)劃設(shè)計水電供應(yīng)容量問題。安全保衛(wèi)系統(tǒng)。在考慮成本的前提下設(shè)計防盜報警系統(tǒng)、大門的設(shè)置方位和數(shù)量等，給業(yè)主和住戶創(chuàng)造一個安全的居住辦公環(huán)境。垃圾處理的方式。應(yīng)考慮如何設(shè)置垃圾桶（箱）。消防設(shè)備的設(shè)置。在建筑設(shè)計中，消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的。物業(yè)管理公司則應(yīng)著眼于重點防范各種消防死角，比如大樓中的通道部分、電纜井部分和自動噴淋裝置的安裝部位等。對建筑材料的選用。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況，向設(shè)計單位提交一份各種品牌、型號建材使用情況的報告，以供設(shè)計單位擇優(yōu)選用。對于一些細微之處的意見。物業(yè)管理公司應(yīng)從住戶的立

7、場出發(fā)，盡可能全面細致地考慮到各種可能的設(shè)施使用問題，提請設(shè)計單位注意。三、公共建筑規(guī)劃原則根據(jù)規(guī)劃的不同級別和人口數(shù)量，并遵循配套齊全、分散和集中相結(jié)合的原則布置公共建筑。其基本要求有以下幾項。A、適當(dāng)集中布置：使居民一次出行能達到多種目的。 B、符合人流走向：居民日常使用頻繁的設(shè)施，應(yīng)當(dāng)布置在居民上下班經(jīng)過的地方，以方便居民使用。如自行車存車處一般就布置在主要出入口處或生活服務(wù)中心附近。C、縮小服務(wù)半徑：節(jié)省居民的時間和路途。D、不要干擾居民：對某些容易產(chǎn)生噪聲、氣味與污染等的公建項目，應(yīng)和居民住宅保持一定距離。E、發(fā)揮經(jīng)濟效益：根據(jù)客觀條件。兼顧區(qū)內(nèi)外服務(wù)，發(fā)揮服務(wù)潛力，以獲得更好的經(jīng)濟

8、效益。四、公共道路的規(guī)劃布置的基本要求居住區(qū)內(nèi)部道路主要為本區(qū)住戶服務(wù)。不宜有過多的車道出口通向城市交通干道。道路走向要便于職工上下班，住宅與最近的公共交通站間距不大天500米。 充分利用地形，盡量結(jié)合分水線與集水線來排除雨水。舊區(qū)改造時。充分利用原有道路構(gòu)架及工程設(shè)施。建筑物外墻面與人行道邊緣間距大于1.5米，與車行道距離大于3米。盡端式道路長不宜超過120米，盡端有12米2米回車場地。 單車道時，每隔150米有一會車處。道路寬度應(yīng)考慮管線的合理鋪設(shè)。道路線型、斷面等應(yīng)與居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑群體的布置有機結(jié)合。5、公共綠地的規(guī)劃居住區(qū)綠地是城市綠地的重要組成部分之一。居住區(qū)綠化是創(chuàng)造衛(wèi)生、安

9、靜、安全、舒適和美觀的居住環(huán)境的重要因素，它可改善小氣候、凈化空氣、減少污染和防止噪聲，在組織居住區(qū)建筑群體空間的多樣化和賦予居住區(qū)地方特色方面有其獨特的作用。賞心悅目的綠化環(huán)境可以幫助居民消除疲勞、振奮精神。 居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置基本要求 采取集中與分散,重點與一般,點、線、面結(jié)合的原則，以形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與城市總的綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)。 對原有綠化及湖、河水面等自然條件要充分利用，盡量利用劣地、坡地、洼地進行綠化。 注意美化居住環(huán)境的要求。 在植物配置和種植上力求投資少、管理方便、效益高。 居住區(qū)綠化的樹種選擇和植物配置選擇和配置植物時，一般應(yīng)考慮以下幾點內(nèi)容。 大量而普遍的綠化

10、，應(yīng)選擇易長、易管、少修剪和少蟲害的樹種，一般以喬木為主。在人口及公共活動場所則選一些觀賞性的喬灌木或少量花卉。 為迅速形成綠化面貌，樹種可采用速生與慢生結(jié)合，其中以速生為主。 考慮綠化功能的需要，行道樹宜選用遮蔭力強的喬木，同時兒童與青少年活動場所忌用有毒、帶刺植物等。 綠化樹種的選擇與配置可采用喬木和灌木、常綠與落葉及不同樹姿和色彩變化搭配組合,以美化居住環(huán)境。第三節(jié) 項目建設(shè)期間的介人目的：強化對物業(yè)的施工監(jiān)理在物業(yè)建設(shè)期，管理公司作為物業(yè)建成后長駐的管理與服務(wù)者，其對物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切較之其他監(jiān)理者應(yīng)該更加強烈。物業(yè)管理公司可以從用戶的角度，跟進物業(yè)各項設(shè)計在施工過程中的落實情況，及時

11、根據(jù)實際情況調(diào)整改進不合理的設(shè)計，糾正不符合用戶需要的建造形式，協(xié)助專職的監(jiān)理單位對物業(yè)的建設(shè)質(zhì)量進行技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。在發(fā)展商及施工單位要求下可以為其提供保安、清潔等管理服務(wù), 協(xié)助建設(shè)單位開展工地管理，維持工地秩序，保障各施工通道的通暢，對施工現(xiàn)場安全防火進行監(jiān)督管理，保障工地的人員和財產(chǎn)安全。第四節(jié) 物業(yè)的驗收期間的介入目的：及時發(fā)現(xiàn)問題在物業(yè)的驗收期介入，不僅能及時發(fā)現(xiàn)問題，還能分清整改責(zé)任，落實整改措施和經(jīng)費，及時糾正。如果物業(yè)驗收時不把有關(guān)責(zé)任落實清楚，那么物業(yè)管理公司會在今后的管理中背上沉重的包袱。物業(yè)管理公司介入竣工驗收，可以促進開發(fā)商嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)范和設(shè)計要求對

12、工程進行認真驗收。而物業(yè)管理公司及時介入，早日進行接管驗收，有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任，避免業(yè)主人住后因工程質(zhì)量問題而煩惱不斷。如果物業(yè)投入大規(guī)模使用后管理公司才進行接管驗收，則容易產(chǎn)生建設(shè)責(zé)任交接不清楚的問題。第五節(jié) 業(yè)主人伙前介入目的：做好各項入伙前的準(zhǔn)備物業(yè)管理公司在業(yè)主人伙前提早介人，可以為物業(yè)人伙的各項工作做好充分準(zhǔn)備。這樣，業(yè)主收樓放心和方便，物業(yè)管理公司也同時可以與住戶簽訂各項物業(yè)管理公約和守則，便于物業(yè)投人使用后開展有效的物業(yè)管理工作。物業(yè)管理公司在業(yè)主人伙前介入物業(yè)管理，更能夠加強業(yè)主對物業(yè)的信心，并有助于開發(fā)單位銷售物業(yè)。第六節(jié) 物業(yè)的視覺識別(VI)系統(tǒng)設(shè)計知識一、VI

13、系統(tǒng)的基本內(nèi)容視覺識別系統(tǒng)的基本內(nèi)容包括兩大部分：基本要素部分和應(yīng)用要素部分(或稱基礎(chǔ)部分和應(yīng)用部分)。1、基礎(chǔ)部分基礎(chǔ)部分設(shè)計包括：標(biāo)志釋義、標(biāo)志方格圖、標(biāo)志制作圖、標(biāo)準(zhǔn)色與輔助色、標(biāo)準(zhǔn)字(公司簡稱、全稱及英文)、標(biāo)志與字體組合規(guī)范、標(biāo)志與字體、標(biāo)志組合規(guī)范、標(biāo)志組合禁用規(guī)范、象征圖形和標(biāo)志組合規(guī)范及印刷字體。2、應(yīng)用部分文本系統(tǒng)的設(shè)計：桌面指示牌、號牌、臨時出入證、出人證、工作證、信紙、名片、信封、資料袋、通知、人住須知、住戶手冊、合同書、文件夾、傳真紙、入住通知、記錄表格、自行車停放證、車位使用卡和車輛出人計時卡。 服裝服飾系統(tǒng)的設(shè)計：行政管理人員服裝、護衛(wèi)員服裝、維修工服裝、清潔工服裝

14、。禮儀禮品系統(tǒng)的設(shè)計：手提袋、封套、禮品傘、文化衫、鑰匙扣、名片夾、 賀卡和請柬。旗幟的設(shè)計：彩旗、條幅、掛旗和標(biāo)志桿。標(biāo)識標(biāo)牌系統(tǒng)的設(shè)計：招牌(豎式、橫式懸掛)、招牌服務(wù)臺、導(dǎo)示牌、標(biāo)識牌、單元導(dǎo)示、樓層導(dǎo)示、小區(qū)（大廈）公共設(shè)施平面圖導(dǎo)示、門牌、門窗識別、禁令牌、樓棟牌、用具分類牌、警示牌、意見箱、宣傳欄、信報箱、果皮箱、垃圾車、樹名牌、電梯標(biāo)識、設(shè)備卡、設(shè)備標(biāo)識、設(shè)備合格卡、機房標(biāo)識、小區(qū)（大廈）名牌、小區(qū)（大廈）環(huán)保標(biāo)識和小區(qū)（大廈）大門。二、物業(yè)管理標(biāo)識、標(biāo)牌物業(yè)管理標(biāo)識、標(biāo)牌涉及內(nèi)容很多，在設(shè)計時只是選其有代表性的式樣進行設(shè)計,而應(yīng)用只能根據(jù)設(shè)計式樣、風(fēng)格去延展下面是標(biāo)識標(biāo)牌涉及的

15、若干內(nèi)容。1、公司辦公區(qū)標(biāo)識、標(biāo)牌：公司牌、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、辦公室、綜合經(jīng)營部、財務(wù)部、保安部、環(huán)衛(wèi)部、維修部、資料室、會議室、值班室、倉庫、茶水房和管理處、服務(wù)中心。2、員工生活區(qū)標(biāo)識、標(biāo)牌：員工食堂、衛(wèi)生間(含男衛(wèi)生間、女衛(wèi)生間)、員工宿舍(含男、女工宿舍)、員工活動室和儲藏室。3、文娛、服務(wù)區(qū)標(biāo)識、標(biāo)牌：商務(wù)中心、保健中心、文化娛樂中心、老年人活中心、美容室、音樂室、棋牌室、卡拉OK室、乒乓球室、桌球室、教室、辦公室、 圭辜處、值班室等。4、設(shè)施、設(shè)備區(qū)標(biāo)識、標(biāo)牌：高壓配電室、低壓配電室、發(fā)電機房、電梯機房、變壓器室、配電房、空調(diào)房、水泵房、風(fēng)機房、地下室、值班室、消防中心、設(shè)備房和水

16、池水箱。5、體育場地標(biāo)識、標(biāo)牌：游泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場和兒童娛樂場及以上場所的“入場須知”等。6、停車場所與通道標(biāo)識、標(biāo)牌：機動車停車場、非機動車停車場、地下車庫、 自行車庫(棚)、摩托車庫(棚)、值班室、停車場收費表、人行道通道、機動車通道（含單行）、非機動車通道、殘疾人通道、貨物通道、工作人員通道和緊急疏散通道。7、公共設(shè)施標(biāo)識、標(biāo)牌：小區(qū)（大廈）牌、小區(qū)（大廈）大門、宣傳欄、閱報欄、通告欄、意見箱、信報箱、水池、煤氣總閥、煤氣分閥、供水總閥、供水分閥、消防總閥、消防分閥、生活水泵、消防水泵、噴淋泵、冷卻水泵、冷凍水泵、強電井、弱電井、電纜井、供水管井、空調(diào)管井、消防管井、崗?fù)?、果皮箱?/p>

17、垃圾桶(箱)等。8、平面標(biāo)識、標(biāo)牌及指示圖：小區(qū)（大廈）總平面圖、大廈總平面圖、消防疏散位置指向平面圖、停車場指向、業(yè)主公約、樓座牌、單元號牌和樓層指示牌。9、電梯標(biāo)識、標(biāo)牌：乘梯須知、消防電梯、貨梯和電梯序號。10、辦公及桌面指示標(biāo)識、標(biāo)牌：人員去向板、來訪請登記、請出示證件和工作人員名牌。11、公開電話標(biāo)識、標(biāo)牌：轄區(qū)派出所、轄區(qū)居委會、物業(yè)辦公室值班電話、醫(yī)院急救、煤氣搶修、供電搶修、供水搶修、消防值班、匪警和火警。12、消防用語標(biāo)識、標(biāo)牌：請愛護消防設(shè)施；嚴(yán)禁占用消防通道；消防通道嚴(yán)禁停車；嚴(yán)禁煙火；禁止吸煙；消防用水；嚴(yán)禁他用；消防器材，嚴(yán)禁挪用；大廈內(nèi)嚴(yán)禁使用瓶裝煤氣、噴淋接合器和

18、消防栓接合器。13、設(shè)施設(shè)備的警告用語標(biāo)識、標(biāo)牌：機房重地，非請莫人；高壓危險，請勿靠近；小心觸電；小心滑倒；小心墜物；高空作業(yè)，請您繞行；設(shè)備檢修，暫停使用和有人作業(yè)，嚴(yán)禁合閘。14、環(huán)衛(wèi)宣傳、警告用語標(biāo)識、標(biāo)牌：正在打掃，請稍候！正在清潔，請繞行！請勿亂扔果皮紙屑！請將垃圾放入箱內(nèi)！愛護樹木，勿晾衣物！愛護綠化，請勿跨越！青青綠草，請勿踐踏！!春意在腳下，草地勿踐踏！足下留情！請勿在草坪上坐臥！愛護花木，請勿攀折！愛護家園，美化環(huán)境！創(chuàng)溫馨環(huán)境，樹美好心靈！齊建文明大廈，共筑美好家園！各種樹林、雕塑名牌或簡介！足下留情，家園常春！高空拋物，人怨天怒！植物茂，家園美！美化家園，從我做起！生命

19、常綠，需要用愛灌溉！樹立環(huán)保意識，愛護小區(qū)（大廈）環(huán)境！花木共賞，人人呵護！寧靜致遠，一“鳴”驚人！ 15、車輛管理標(biāo)識、標(biāo)牌：專用車位標(biāo)識；收費一覽表；請出示證件；注意安全，小心駕駛；小心車輛；禁止停車；禁止鳴笛；單行道；限速公里，限高米；停車場進口；停車場出口和禁止駛?cè)?。第七?jié) 物業(yè)管理客戶問答范本 1、請問小區(qū)共有多少戶？一期有多少戶？ 2、整個小區(qū)是什么樣的規(guī)模？ 3、本小區(qū)有幼兒園嗎？4、附近有學(xué)校嗎？入學(xué)問題能否解決嗎？5、本地區(qū)有銀行嗎？ 6、本小區(qū)通迅地址及郵編是多少？ 7、本小區(qū)是否有自行車停車棚？8、小區(qū)有哪些安防系統(tǒng)？9、小區(qū)的供電配置是怎樣的？10、本小區(qū)有哪些服務(wù)及配

20、套設(shè)施？11、本小區(qū)到市區(qū)交通情況如何？12、小區(qū)的景觀設(shè)計是怎樣的？13、小區(qū)內(nèi)可供租用車位有多少個？14、小區(qū)有線電視節(jié)目是由哪些臺傳播的？15、入住時要交納哪些費用？ 16、為什么收房時物管費要收一年？ 業(yè)主收樓后，實際搬遷入住在時間先后上相距較長，有的收樓后即入住，有的家在外地，或常年工作在外地，一年數(shù)次往返奔波，還有的一、兩年內(nèi)根本不打算入住，收樓后就難得找見人。為了有效保證已經(jīng)入住業(yè)主合法權(quán)益，本物業(yè)采取預(yù)收一年綜合物業(yè)管理費，也在政府規(guī)定的允許時限之內(nèi)。 17、能否安裝太陽能熱水器？ 不能。原因：樓頂屬于公用面積，可供安裝太陽能熱水器的面積很少；防水層容易被破壞，可能會引起不良后

21、果，如上到頂層須經(jīng)過該層業(yè)主家中。 18、窗戶上可以安裝防盜網(wǎng)嗎？沒有安裝防盜網(wǎng)，能夠保證本人的財產(chǎn)不失竊嗎？ 按照建設(shè)部門和規(guī)劃部門的規(guī)定，為了保持小區(qū)的統(tǒng)一美觀，保持小區(qū)房屋的升值潛力，不得裝設(shè)防盜網(wǎng)，為了解決安全問題，建議業(yè)主一次性投資單獨安裝紅外線報警器。另外開發(fā)商也考慮到這一點，在圍墻上裝設(shè)了紅外線監(jiān)控器，在小區(qū)內(nèi)裝設(shè)了電視監(jiān)控器，物業(yè)公司提供二十四小時保安巡邏，這些都是小區(qū)安全的重要保障。 從理財?shù)慕嵌葋砜?，中檔的防護網(wǎng)1000元/左右，每戶人家至少要10多平方米，一次性投資很高，并且日后經(jīng)常需刷漆、維修，其實也不一定安全。若將這部分錢用于購買財產(chǎn)保險，是最理想的投資。 保證財產(chǎn)不

22、失竊，安裝防盜網(wǎng)并不是理想的選擇。第一、安裝防盜網(wǎng)影響小區(qū)統(tǒng)一外觀，降低了房屋的升值潛力。第二、安裝防盜網(wǎng)從消防的角度講是不合理的，存在一定的隱患，從經(jīng)濟、實用、美觀、綜合考慮保險是一種最為理想的選擇，安裝防盜系統(tǒng)也是很好的辦法。例如一棟聯(lián)排別墅整個門窗平面積達3040平方米，裝設(shè)防護網(wǎng)在12萬元之間，還不算每年的維護費用，這部分錢是夠安裝紅外線報警系統(tǒng)的，另外，如一定要求安裝防盜網(wǎng)，也只能在戶內(nèi)安裝，且只能在一樓。 19、能否安裝戶外曬衣架？ 曬衣架不能伸出戶外安裝。原因：避免損壞墻面瓷磚及影響小區(qū)整體容貌。 20、能否封閉自家陽臺？ 封閉陽臺是以犧牲陽光、新鮮的空氣為代價，來換取數(shù)平方米的

23、居住面積，得不償失。小區(qū)各類房型居室設(shè)計的面積，可以滿足不同層次購房者的需要。為了保證小區(qū)整體外觀不被破壞，故不能封閉陽臺。 21、業(yè)主可以利用自有物業(yè)搞經(jīng)營嗎？ 建設(shè)部第33號令，即城市新建住宅小區(qū)管理辦法第14條規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人嚴(yán)格禁止私自改變房屋配套設(shè)施和用途、結(jié)構(gòu)、外觀、毀壞設(shè)施、設(shè)備，實施此辦法主要是從以下幾點考慮的。 （1）改為其他用途不符合規(guī)劃要求； （2）影響小區(qū)的統(tǒng)一； （3）房屋的結(jié)構(gòu)是按居住物業(yè)設(shè)計的，若改為其他用途，有損結(jié)構(gòu)，危及房屋安全。 （4）影響周圍業(yè)主的生活。 22、車庫、停車場如何收費？為什么要收？ 經(jīng)市物價局審核，車位收費標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價是：小區(qū)露天車位，小

24、車 元/月。臨時停車6元/夜、2元/小時。室內(nèi)車位300元/月。 小區(qū)給部分業(yè)主提供停車位，是利用了公共部分的場地。根據(jù)誰受益，誰付費的原則，收取一定費用，合情合理。否則，就侵害了其它業(yè)主的利益。 23、為什么空置房還要全額交納物業(yè)服務(wù)費因為物業(yè)管理是爭對小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備、設(shè)施和共用部位的管理和維護，不論您住與不住在小區(qū)，物業(yè)公司仍然需對這些設(shè)備、設(shè)施和使用部位進行管理、維修、維護，也就是說，您雖然不住在小區(qū)，物業(yè)公司仍然會按管理計劃支付各項費用來保證小區(qū)的正常運行，通過物業(yè)公司的有序管理不論你什么時候來小區(qū)入住，你看到的是越來越美好的小區(qū)?？吹阶约旱募覉@一天比一天更美好，我相信也是你的愿望

25、。武價房字（2004）136號文件有相關(guān)規(guī)定。24、因故暫不收房，物業(yè)收費日期怎樣確定？ 根據(jù)購房合同約定的交樓日期計收物業(yè)費。如果沒有約定交樓日期，則以售樓部通知收樓日期為準(zhǔn)。 25、網(wǎng)球場、游泳池、健身房業(yè)主使用收費嗎？ 為保證各項設(shè)施充分發(fā)揮效用、損耗及時得到補充，業(yè)主使用要收取一定的費用。 26、面積問題、合同約定面積與實測面積有異差，怎么辦？商品房預(yù)售時，購房合同對預(yù)售面積與實測建筑面積的誤差的幅度做了限制性的約定，按合同約定條款執(zhí)行。27、房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，如何保修？根據(jù)國家建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定及房屋質(zhì)量保證書，本公司會認真履行承諾。28、物業(yè)公司有哪些職責(zé)？ 前期物業(yè)管理委托合同有

26、詳細說明。29、小區(qū)各種娛樂設(shè)施的維護、保養(yǎng)，物業(yè)公司有何措施？ 從兩方面著手：一方面內(nèi)部制定完善的管理措施，定崗定員，責(zé)任落實到人。另一方面，對業(yè)主加強宣傳，通過各種方法及手段讓廣大業(yè)主提高認識，讓絕大部分業(yè)主參與到管理工作中去。30、空調(diào)機安裝有何要求，如何解決？本小區(qū)空調(diào)室外機的安裝必須做到整齊劃一，定位安裝。因為：（1）開發(fā)設(shè)計時預(yù)留了空調(diào)冷凝水專用排放管，集中排放冷凝水；（2）保持外墻美觀，杜絕因打孔造成內(nèi)外墻損壞。31、物業(yè)公司是否具備資格管理本小區(qū)？ 武漢順誠物業(yè)管理有限公司，資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、收費監(jiān)審證等證照，己全部領(lǐng)取，可查驗。本公司是國家建設(shè)部核準(zhǔn)的國家一級物業(yè)

27、管理資質(zhì)企業(yè)。32、住戶進行室內(nèi)裝修有哪些注意事項？業(yè)主裝修時需要交納二次裝修保證金、裝修管理費和裝修垃圾清運費用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費，相關(guān)的費用可由裝修公司代交。業(yè)主進行二次裝修時需要提出裝修申請、簽署相關(guān)協(xié)議文本、交納相關(guān)費用和得到管理處審批許可后方可按審批要求進行裝修，完工后向管理處提出驗收申請。具體的辦理流程請留意管理處之公告。33、本小區(qū)業(yè)主裝修，物業(yè)公司為何強調(diào)需用具備資質(zhì)條件的裝修公司？為建設(shè)高起點文明示范小區(qū)，為爭創(chuàng)國家示范小區(qū)打下良好的基礎(chǔ)，管理公司為確保房屋質(zhì)量不受裝修影響，杜絕馬路“游擊隊”進入小區(qū)施工，是對廣大業(yè)主負責(zé)的一種表現(xiàn)，否則，出現(xiàn)問題無法找到

28、當(dāng)事人，既損害了業(yè)主的利益，又影響了鄰里關(guān)系。因此，我們強調(diào)裝修施工隊的選擇。34、自家裝修房屋為何還要辦理裝修手續(xù)？ 新建小區(qū)房屋裝修是一個大工程，若沒有統(tǒng)一管理，會出現(xiàn)一系列問題，例如：外墻被破壞，設(shè)施、設(shè)備損壞，房屋結(jié)構(gòu)損傷，防水破壞等等，臟、亂、差現(xiàn)象無法得到有效控制。因此，裝修前到物業(yè)公司辦理有關(guān)手續(xù)，對裝修過程提出具體要求，用適當(dāng)方式加以限制，是一個必要措施。35、辦理房產(chǎn)證時需交多少錢？ 房產(chǎn)證辦理時，所交費用主要是契稅、房屋維修基金，詳細數(shù)據(jù)到時房地產(chǎn)部門有詳細清單。36、什么叫框架結(jié)構(gòu)？ 框架結(jié)構(gòu)是由柱、梁等構(gòu)件做成房屋的屋架，由整個構(gòu)架的各個構(gòu)件來承受荷重。37、什么叫磚混

29、結(jié)構(gòu)？為什么磚混結(jié)構(gòu)房屋不能隨意拆墻、開挖門洞？ 磚混結(jié)構(gòu)主要由磚、石和鋼筋混凝土組成。它是用墻體來承受有屋頂、樓板傳來的荷重，因此磚混結(jié)構(gòu)房屋不能隨意拆墻，開挖門洞。38、為什么說不是所有的裂縫都是屬于質(zhì)量問題？現(xiàn)實生活中，經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的問題：房屋墻體有裂紋。住房是從使用功能來考慮，而質(zhì)監(jiān)部門往往關(guān)注的是安全因素。例如按照建筑學(xué)的觀點，鋼筋混凝土的拉力很小，容易產(chǎn)生裂縫，但由于里面有鋼筋，只要裂縫不大到鋼筋暴露生銹，安全就能得到保證。另外，由于熱脹冷縮的原理，墻面出現(xiàn)粉塵裂紋是正?，F(xiàn)象。39、為什么裝修時不能改動煙道？ 煙道是根據(jù)空氣流動特性專門設(shè)計內(nèi)為夾層特殊結(jié)構(gòu)，改動后會引起排煙不暢和

30、煙氣倒排不良后果。 40、為什么裝修時不能改動上、下水管？ 廚房、衛(wèi)生間管道施工完后，土建方面對廚房、衛(wèi)生間地面進行了防滲漏處理，隨意改動上、下水管道，會造成防水層損壞，出現(xiàn)滲漏。41、為什么不能私改煤氣管道？ 國家對煤氣安裝、使用有著嚴(yán)格規(guī)定，燃氣法中絕對禁止私改煤氣管道。42、住房使用率越高越好嗎？ 一般認為，使用率高，購房者的利益就得到了保護；使用率低，購房者的利益就受到了損失。其實，這是購房者在觀念上的一個誤區(qū)。 首先，現(xiàn)在開發(fā)商銷售的房屋都是按照建筑面積來計算的，建筑面積等于套內(nèi)面積和公攤面積之和，而套內(nèi)面積與建筑面積之比就是住房的使用率。所以說一套房屋的使用率在開發(fā)商最初設(shè)計時基本

31、上都己確定。由此可見，如果在總面積不變的情況下，開發(fā)商為迎合購房者的心理，以高使用率來吸引購房者，那結(jié)果很有可能是減少公攤面積，改變原設(shè)計。就有可能門廳、過道、樓梯變小，就會給住戶生活帶來不便，影響居住質(zhì)量。 國家現(xiàn)行房地產(chǎn)方面的政策對住房使用率有一個指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。即要求高層建筑使用率不得低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。43、物業(yè)管理是一種消費行為。業(yè)主享受物業(yè)管理實際上是一種消費行為，物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品就是服務(wù)，物業(yè)管理行業(yè)在國外是一項經(jīng)久不衰的產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)將物業(yè)管理劃分到第三產(chǎn)業(yè)范疇。在政府的扶持下，該行業(yè)正在迅猛發(fā)展。44、產(chǎn)權(quán)手續(xù)該誰辦？ 根據(jù)我國有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬

32、登記的申請人和義務(wù)人應(yīng)當(dāng)是購房人，開發(fā)商承擔(dān)的角色只是協(xié)助辦理。辦理時間在購房合同己有約定條款。45、物業(yè)公司可否代業(yè)主出租房屋？能，但必須事先受業(yè)主委托。物業(yè)公司開展的特約服務(wù)中就包括代售、代租業(yè)務(wù)。 46、業(yè)主來收樓，證件不齊，該怎樣跟他說？所帶證件哪些是必要的？ 業(yè)主前來收樓時必備的證件資料包括業(yè)主身份證復(fù)印件或授權(quán)委托書及委托人的身份證原件或（護照、戶口簿亦可）購房款的單據(jù)，購房合同和交房通知書。假如收房人證件不齊，我們應(yīng)該告知他：“對不起！先生（小姐、太太）證件不全是不能收樓的，這是收房必須履行的手續(xù)，麻煩您下次整齊證件再前來收樓好嗎？只要您事先打個電話，我們?nèi)魏螘r候都會接待您的，請

33、您支持配合我們的工作，謝謝您的配合。47、在簽署文件時，業(yè)主要求一條條看清楚再簽，因時間關(guān)系，收樓人員較多的情況該怎樣說？哪些資料業(yè)主必須簽字，哪些可以帶回家再簽字，帶回家簽字的文件該如何收回？ 先生您看收樓程序是事先安排好的，每個業(yè)主的交樓時間都在30分鐘以內(nèi)，您看后面還有很多人在等著您，您先簽收了資料辦完交樓手續(xù)，然后回家慢慢。48、物業(yè)管理費與維修基金有何不同？ 物業(yè)管理費與維修基金主要的區(qū)別在于物業(yè)管理費主要用于公共部分日常保潔、保安、綠化設(shè)備維護和小規(guī)模的修理，維修基金用于共用部分和共用設(shè)備大中修、更新改造。49、裝修時施工人員若將設(shè)施破壞，物業(yè)維修時需交費用嗎？ 收樓驗房目的就是業(yè)

34、主確認、清點房屋設(shè)施是否完好，有無短缺、界結(jié)。由于裝修施工人員引起的損壞，物業(yè)維修是要收費的。50、裝修時，為何不讓施工人員在本小區(qū)住宿？ 為了整個小區(qū)治安安全、清潔和業(yè)主的正常生活秩序，本小區(qū)采取封閉式管理，施工人員不得留宿在本小區(qū)。其真正受益者還是業(yè)主。51、裝修時，施工人員辦理手續(xù)為何要出示身份證件？ 1）施工人員多為流動人口，政府部門對此規(guī)定要求備案，物業(yè)公司是例行公事。 2）要求施工人員出示身份證件，主要是對廣大業(yè)主負責(zé)，如發(fā)生裝修質(zhì)量問題，可及時找到責(zé)任人，會及時得到保修服務(wù)，不會沒有證據(jù)可查找。52、業(yè)主家裝修完工，物業(yè)公司驗查哪些內(nèi)容？ 1）房屋結(jié)構(gòu)是否發(fā)生改變；2）上下水管；

35、3）地漏；4）廚房防水；5）有無改變水電結(jié)構(gòu)（室內(nèi)分走線）；6）有無封閉、改裝煤氣管道；7）承重墻、承重梁是否破壞；8）空調(diào)是否安裝在指定位置；9）是否封閉陽臺。53、家里沒人可以將鑰匙給你們物業(yè)管理公司嗎？ 您如果要外出，家里沒人應(yīng)該把所有的門窗都關(guān)好，停掉水閘、電開關(guān)、關(guān)上燃氣開關(guān)等以杜絕安全隱患，不必要托管鑰匙給我們，如果您長時間外出給我們打個招呼，我們可以重點照看一下，房間里就不用進去了，如果因為別的工作需要，物業(yè)工作人員必須得進您的房里去，而您工作忙實在留不了人，方可考慮托管鑰匙，在履行這一手續(xù)時，業(yè)主必須同客戶服務(wù)中心辦理并簽署“托管鑰匙承諾書”須有負責(zé)人簽字才可以，我們的公約明令

36、禁止業(yè)主將鑰匙托付給物業(yè)公司工作人員保管，由此引起的損失，公司不承擔(dān)責(zé)任。54、據(jù)了解，物業(yè)公司從業(yè)人員必須具備相應(yīng)的從業(yè)資格，特別是技術(shù)工種，本公司情況如何？我們從業(yè)人員，特別是技術(shù)工種都經(jīng)過有關(guān)部門專業(yè)培訓(xùn)，且絕大多數(shù)員工都是多年從事物業(yè)管理工作，具有豐富的管理經(jīng)驗和過硬的技能。55、根據(jù)政府有關(guān)部門文件規(guī)定，住宅小區(qū)竣工驗收后，交付使用前各種技術(shù)資料應(yīng)由物業(yè)公司查收、歸檔，你們做到了嗎？各種文件資料應(yīng)有專人管理，是這樣的嗎？ 凡是經(jīng)過驗收的房屋，各種資料正在驗收，歸檔中，物業(yè)公司并且指派專人負責(zé)這項工作。這本身也是我公司前期工作的重點。56、本小區(qū)房屋質(zhì)量是否己通過政府有關(guān)部門驗收，合格

37、嗎？ 本小區(qū)房屋通過武漢市建設(shè)管理委員會下屬有關(guān)部門的驗收，并有該部門出具的竣工驗收備案書。若有疑問，隨時可到物業(yè)公司查驗。57、前期物業(yè)管理委托合同，為何是制式合同？ 前期的物業(yè)管理是開發(fā)商委托管理，武漢市房地產(chǎn)主管部門針對前期物業(yè)管理委托合同制定了統(tǒng)一范本。58、業(yè)主家水管突然漏水（或電源出現(xiàn)問題），與物業(yè)公司聯(lián)系后，需多長時間才會處理？ 物業(yè)公司客戶服務(wù)中心員工接到業(yè)主緊急報告后，立即反饋到維修部并下發(fā)派工單，維修部人員接到通知立即帶上工具趕到業(yè)主家中，一般情況從接到通知到到達現(xiàn)場在10分鐘以內(nèi)。59、進、出本小區(qū)人員、車輛、大門口保安有何要求？ 1）人員進出：外來人員實行登記制度，憑本

38、人有效證件登記，業(yè)主若有特殊要求，入門前須征得業(yè)主同意。對于物品出門，也實行登記、檢查制度。 2）車輛進出：業(yè)主憑本公司簽發(fā)通行證。外來車輛憑卡入出。60、物業(yè)公司對業(yè)主家發(fā)生意外事件求助時，如何處理？ 接電話后，迅速派人趕赴現(xiàn)場，然后根據(jù)實際情況，積極采取措施，盡全力幫助解決危難事故。61、本小區(qū)能否養(yǎng)寵物？ 根據(jù)市政府有關(guān)文件規(guī)定，可以養(yǎng)，但必須到公安機關(guān)辦理合法手續(xù)。62、小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生如何保證？生活垃圾如何處理？根據(jù)小區(qū)面積及布局特點，公司配置了足夠數(shù)量、訓(xùn)練有素、操作規(guī)范的保潔員，加上標(biāo)準(zhǔn)化的工作程序，給小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生提供強有力的保證。63、作為業(yè)主，入住后若碰到生活困難，能找物業(yè)嗎？

39、 “以業(yè)主為關(guān)注焦點”是我們的服務(wù)之本，對于業(yè)主的合理需求，無論是不是物業(yè)公司份內(nèi)的事，只要條件許可，我們會盡力幫助業(yè)主。64、業(yè)主家庭及個人隱私你們?nèi)绾螌Υ?？民法?guī)定公民享有隱私權(quán)。物業(yè)公司有嚴(yán)格規(guī)定，所有員工絕不允許關(guān)注、傳播業(yè)主個人隱私，違者，將要受到紀(jì)律處分，乃至辭退。65、發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)事件怎么辦？ 物業(yè)公司有一整套規(guī)章制度及管理措施，包括火警、水災(zāi)的預(yù)案。保安等部門員工平時也經(jīng)常演練，一旦發(fā)生上述事故，物業(yè)公司會按照程序及時妥善處理。66、機動車輛停放小區(qū)有何規(guī)定？ 小區(qū)有專業(yè)室內(nèi)停車庫，露天停車場，還準(zhǔn)備開避路邊臨時停車位。因此，車輛的停放必須到指定地點，不允許亂停放。67、業(yè)主

40、房屋出租，在物業(yè)公司辦理哪些手續(xù)？ 在物業(yè)管理處備案，物業(yè)管理處留存租戶檔案，業(yè)主需將承租合約相關(guān)內(nèi)容告知物業(yè)公司。68、維修基金是否只需繳納一次？ 不是。假如維修基金使用完，需由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，重新確定維修基金的繳納方式和繳納金額。69、究竟哪些面積應(yīng)該分攤？ 分攤面積包括以下內(nèi)容：樓梯間、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、公用墻體、外墻面積的一半、公共地下室、值班警衛(wèi)室和為該幢樓服務(wù)的公共用房、管理用房。70、怎樣衡量物業(yè)管理水平的高低？管理處通過業(yè)主問卷調(diào)查結(jié)果綜合評議物業(yè)管理水平，其質(zhì)量/環(huán)境目標(biāo)與指標(biāo)具體如下：服務(wù)質(zhì)量滿意率85%；服務(wù)態(tài)度滿意率 90%；服務(wù)回

41、訪率50%；保安服務(wù)滿意率90%；清潔服務(wù)滿意率90%；綠化服務(wù)滿意率90%；社區(qū)文化滿意率90%；車輛管理滿意率80%；特約服務(wù)滿意率90%；房屋設(shè)備完好率95%；重大安全責(zé)任事故為零；維修服務(wù)滿意率90%。71、業(yè)主有哪些義務(wù)？ 作為享受物業(yè)管理服務(wù)的對象，業(yè)主不僅僅擁有權(quán)利，同時也應(yīng)該盡自己必要的義務(wù)。房屋公用部位，公用設(shè)施維修時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。因物業(yè)維修，裝修等行為造成房屋公用部位設(shè)施損壞的，行為人應(yīng)該承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。房屋自用部位的維修責(zé)任由業(yè)主個人承擔(dān)。72、家庭裝修五部曲。 1）要選擇有相關(guān)部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照和建筑裝飾企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)； 2）確定設(shè)計方案和工程預(yù)算，將

42、自己的裝修風(fēng)格、經(jīng)濟要求告訴設(shè)計師； 3）簽訂合同，設(shè)計方案與工程預(yù)算確定后雙方必須簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同文件；4）施工階段進行監(jiān)理；5）簽訂工程保修協(xié)議書，保修期至少應(yīng)在一年以上。73、我們?nèi)胱『?，物業(yè)公司會組織業(yè)主開展一些精神文明社區(qū)活動嗎？物業(yè)公司會組織一些社區(qū)文化活動。比如：趣味運動會、音樂晚會、郊游、書畫展、象棋比賽等活動。寒、暑假我們還會視業(yè)主的要求統(tǒng)一組織兒童、青少年的有益活動，我們按成本收取一定的組織費用。除開展常規(guī)性服務(wù)外，另一個工作的側(cè)重點就是開展社區(qū)文明建設(shè)，營造健康、祥和的生活氛圍，組織開展：籃球賽，網(wǎng)球賽。74、房屋裝修時，為什么要交押金？裝修押金，也稱質(zhì)量保證金。交押金的原因

43、是：防止沒有資金保證的施工隊進入小區(qū)活動；發(fā)生裝修質(zhì)量問題時減少業(yè)主的經(jīng)濟損失；因裝修損壞的公物能得到及時修復(fù)；能夠?qū)`反裝修規(guī)定的行為進行有效制約。75、能裝雨陽蓬嗎？若不能，窗戶滲水怎么辦？ 不能。主要是考慮到房屋外形的美觀及墻面的保護?，F(xiàn)武漢市管理好的小區(qū)都是這樣。萬一窗戶滲水，可采取其它方法，到時物業(yè)公司會協(xié)助業(yè)主解決此類問題。 76、二次裝修過程中，如果是業(yè)主自己裝修是否要交裝修押金？如果在施工過程中管道堵塞，業(yè)主說是以前堵塞的要叫物業(yè)公司處理，我們應(yīng)該如何處理？ 在房屋裝修過程中，即使是業(yè)主自己的裝修隊伍，同樣也要交裝修押金。因為收取裝修押金是物業(yè)公司管理小區(qū)的一種規(guī)范方法，所有的

44、物業(yè)管理公司都是這樣做的，它并不是針對某一個業(yè)主的。這是維護小區(qū)全體業(yè)主利益的一種較好的方法，并且如果您裝修完三個月后公共設(shè)施設(shè)備未發(fā)生任何問題，這筆押金會如數(shù)退還給您的，小區(qū)的排水管道都是通水試驗的，您在接房時都是經(jīng)過您驗收的。77、物業(yè)公司現(xiàn)管理的面積有多少？有哪些類別的項目？ 武漢順誠物業(yè)管理有限公司是專業(yè)從事各類物業(yè)委托管理、顧問咨詢管理和物業(yè)管理專項服務(wù)的物業(yè)管理國家一級資質(zhì)企業(yè)，并通過了ISO9001質(zhì)量體系認證，為湖北省房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)理事、武漢市物業(yè)管理協(xié)會副秘書長單位。順誠物業(yè)所管理的物業(yè)類別有高檔超高層寫字樓、商業(yè)步行街、超高層商住樓、別墅、大型高層和多層住宅小區(qū)等多種業(yè)態(tài)，

45、總建筑面積達400多萬平方米。78、小區(qū)的供水情況如何？ 小區(qū)一至三層由自來水管網(wǎng)直接供水，四至六層由小區(qū)水泵房加壓后供水。79、住宅區(qū)物業(yè)損壞由誰承擔(dān)維修責(zé)任？住宅區(qū)物業(yè)除屬人為損壞的由行為人承擔(dān)維修責(zé)任外，房屋自用部位和自用設(shè)備的維修責(zé)任由業(yè)主個人承擔(dān)；房屋共用部位共用設(shè)施的維修責(zé)任由本棟房屋的全體業(yè)主共同承擔(dān)責(zé)任；住宅公用設(shè)施的維修責(zé)任由住宅區(qū)的全體業(yè)主共同承擔(dān)。前款規(guī)定的物業(yè)維修，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定實施。80、房屋共用部位共用設(shè)施維修時，因相關(guān)業(yè)主阻饒維修造成其他業(yè)主財產(chǎn)損失的，由誰負責(zé)賠償？ 因物業(yè)維修、裝修等行為造成房屋共用部位共用設(shè)施損壞或者造成相關(guān)業(yè)主的房

46、屋自用部位、自用設(shè)備損壞及其它財產(chǎn)損失的，行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)、賠償責(zé)任。81、能否私自安裝衛(wèi)星電視接收器？ 不能，除非經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)。 82、物管服務(wù)包括哪些內(nèi)容？有無專門的物管手冊給客戶？物業(yè)服務(wù)公司在收取了物業(yè)服務(wù)費以后，需要按照有關(guān)政府法規(guī)與協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)，包括：1、 房屋公共部位的維護和管理；2、 房屋公共設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理；3、 小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)；4、 小區(qū)內(nèi)安全防范服務(wù)；5、 小區(qū)內(nèi)交通秩序與車輛停放管理；6、 房屋裝飾裝修管理；7、 區(qū)內(nèi)綠化園藝保養(yǎng)；8、 客戶服務(wù)（如接待來訪、投訴等）；9、 社區(qū)文化；10、 小區(qū)財務(wù)管理；11、 對外事務(wù)管理。物管公

47、司向業(yè)主提供前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時管理規(guī)約與業(yè)主手冊83、物業(yè)服務(wù)費如何收繳? 其收費標(biāo)準(zhǔn)如何?于業(yè)主入伙時預(yù)收一年的物業(yè)服務(wù)費。之后建議每半年收取。符合建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第十九條之規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按月、按季度或按年度計收，但不得一次性預(yù)收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務(wù)費”。而此收費已經(jīng)在房屋銷售時預(yù)先知會各位業(yè)主并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。收費標(biāo)準(zhǔn)暫定為： 以后將根據(jù)物價指數(shù)上漲適當(dāng)上調(diào)。84外來車輛如何管理？外來車輛通過保安詢問、登記車牌號后方可進入。按停放小時數(shù)收費。 85、交房后裝修公司進場需要辦理什么手續(xù)？裝修施工單位需要提供公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、設(shè)計圖紙等。并繳納相應(yīng)

48、的裝修保證金（于裝修驗收合格后無息退還）86電梯壞了怎么辦？如何及時排除故障？電梯壞了會由外包電梯公司出派專業(yè)人員于半小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理。85、電梯是否24小時運行？如果只有一部電梯的情況下將保證24小時運行。如果有多部電梯同時運行的情況下將在使用者相對較少的時段出于節(jié)電考慮停用部分電梯。86、電梯多長時間檢修一次？檢修需要多長時間？是否會影響住戶？答：電梯每月檢修。檢修時間由電梯運行狀況與養(yǎng)護情況綜合決定。檢修時間將避開人流高峰期（一般是在夜晚），不會影響住戶使用電梯。87、可否為客戶代購物品？可以。此項目包括在物業(yè)提供的付費服務(wù)中。88、怎樣防止小商小販進入？大門門崗保安會對進入小區(qū)的所有

49、非業(yè)主進行詢問。通過后方可進入小區(qū)。89、草坪或其他植物會定期整修嗎？會按季節(jié)與植物長勢情況定期整修或補栽。90、水壓不夠高層住戶怎么辦？用水泵加壓進行二次供水。加壓費用標(biāo)準(zhǔn)按照武漢市的有關(guān)規(guī)定收取。91、若發(fā)生盜竊，物管公司有無賠償責(zé)任？依據(jù)物業(yè)服務(wù)條例第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對于被盜應(yīng)遵循物業(yè)服務(wù)協(xié)議的具體約定。眾所周知，管理公司與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系是通過物業(yè)服務(wù)協(xié)議來明確雙方權(quán)利、義務(wù)的。管理公司根據(jù)合同約定，為小區(qū)樓房與相關(guān)場所、設(shè)施提供維修、養(yǎng)護、管理、保安等方面的服務(wù)，業(yè)主依據(jù)協(xié)議約定支付物業(yè)服務(wù)費。因此，只要物業(yè)公司的管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主