小議房地產(chǎn)信貸風險的揭示.doc

1、小議房地產(chǎn)信貸風險的揭示銀行對房地產(chǎn)信貸過程一、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入，他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。二、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后，將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商，這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為“一期”、“二期”、“三期”等，啟動項目后著力開發(fā)“一期”，在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房，獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)“二期”，實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)，值得注意的是預(yù)售收入大部分

2、來源于個人住房貸款。規(guī)模較大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般都針對一房地產(chǎn)項目開發(fā)而設(shè)立項目公司，各項目公司的母公司實際控制著資金運作和管理。由于各項目公司的開發(fā)周期不一樣，母公司可將項目間的資金“調(diào)劑”使用。在房地產(chǎn)企業(yè)啟動項目和開發(fā)資金中的“自籌資金”有一部分就來源于這類關(guān)聯(lián)企業(yè)，而關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金中有相當部分來自于銀行貸款，所以房地產(chǎn)項目容易出現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易風險。建筑安裝企業(yè)代墊款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“其他”資金來源的組成部分。建筑安裝企業(yè)代墊資金現(xiàn)象很普遍，由于建筑安裝企業(yè)的行業(yè)特點和積累有限，因此，它們的代墊款多來自于銀行貸款。三、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售

3、收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進行還貸，銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。銀行房地產(chǎn)信貸風險揭示結(jié)合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程，我們分析銀行可能遇到風險如下：1.項目合法有效性風險。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)差異，他既有房地產(chǎn)企業(yè)（借款主體）的資質(zhì)管理，這是保留行政審批的項目，還有項目本身的合法有效性，大部分項目都是保留行政審批的，尤其是進行規(guī)劃的審批很普遍，所以政策性風險容易凸顯，這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段，這類風險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。2.市場風險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素，其中價格和當

4、地對該同類項目的供需情況是衡量的主要參考指標，這類風險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段，易受該行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響，海南的房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。3.項目質(zhì)量風險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長，容易滋生許多不確定性風險因素。項目的工程建設(shè)質(zhì)量相對容易監(jiān)控，而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量，從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風險。這類風險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)管理和項目的周圍經(jīng)濟環(huán)境上。4.道德風險。道德風險通常出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)和銀行自身兩個方面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的騙貸行為主要有兩種：一是企業(yè)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)資金串用簡單開發(fā)項目工程，取得銀行巨額貸款

5、后攜款走人；二是在房地產(chǎn)銷售階段，房地產(chǎn)企業(yè)偽造按揭合同，騙取銀行貸款。銀行方面主要體現(xiàn)在內(nèi)部人對信貸資金的尋租行為和腐敗行為上，信貸參與人在取得承諾發(fā)放信貸資金取得“租金”或收受賄賂后故意放松對房地產(chǎn)項目的審貸力度和標準或?qū)υ摴こ添椖康馁J后管理上，從而滋生相應(yīng)的風險。5.技術(shù)性風險。指房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中因缺乏必要的審貸、監(jiān)控、財務(wù)、法律、專業(yè)技術(shù)及資訊和技能的支持而形成的風險因素。例如，上海曾發(fā)生的購房者利用轉(zhuǎn)按揭設(shè)置的漏洞，通過不斷自買自賣抬高房價，從中取得巨額價差后放棄房產(chǎn)實現(xiàn)套利，給銀行帶來很大損失。6.經(jīng)濟風險。主要是房地產(chǎn)上游行業(yè)的風險傳導(dǎo)，例如原材料價格的上漲將會將大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)

6、營成本，甚至推動房價的上漲，給市場帶來許多不確定性。此外，國民經(jīng)濟總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性，其受經(jīng)濟環(huán)境的影響因素較多。7.政策性風險。對房地產(chǎn)而言，其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。對此，我們在以下分析中揭示。當前政策影響以及銀行信貸面臨的風險一、“國八點”的出臺和地方政府的相應(yīng)政策措施，對地方政府的利益取向及相關(guān)人員在土地審批的尋租行為遭到打擊，它的直接影響是，基于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)總量減少，供應(yīng)結(jié)構(gòu)向中低檔樓市開發(fā)傾斜，對開發(fā)商囤積土地的壓力在加大政策壓力，政府將減少城市拆遷總量。房地產(chǎn)開發(fā)

7、向中低檔商品房轉(zhuǎn)移，購房者對中檔商品房持幣觀望，中檔商品房將出現(xiàn)價格下降壓力甚至可能出現(xiàn)市場風險，銀行對中檔商品房信貸風險加大。由于政府對地產(chǎn)開發(fā)關(guān)注力度的加大，部分房地產(chǎn)開發(fā)項目合法有效性風險凸現(xiàn)，銀行已投入的信貸資產(chǎn)可能產(chǎn)生損失。二、央行出臺的貨幣政策和銀監(jiān)會采取的相關(guān)措施，結(jié)合商業(yè)銀行提高個人住房貸款首付比例和多套購房利率等相關(guān)政策，對市場投機行為有所打壓，部分短期投機性購房者急于還貸或掛牌出售，其還貸行為還會帶動消費性購房者提前還貸，這可能給銀行帶來部分利息損失，此外，短期投機性購房者的退出，對炒作性的高檔商品房的價格產(chǎn)生一定壓力，銀行信貸相應(yīng)的市場風險和項目質(zhì)量風險都將顯現(xiàn)。銀監(jiān)會和有關(guān)部門對銀行貸款的監(jiān)管力度的加大，促使已經(jīng)發(fā)生和部分隱性的因道德風險而造成不良信貸資產(chǎn)的項目浮出水面。監(jiān)管力度的加大，從另一面完善了房地產(chǎn)金融市場，使風險得到適度釋放，其技術(shù)性風險也得到一定控制。三、從一季度宏觀經(jīng)濟運行情況看，消費價格指數(shù)和生產(chǎn)價格指數(shù)都超預(yù)期增長，宏觀經(jīng)濟面臨緊縮性的政策取向，簡單說即加息、人民幣升值、加大稅收等可能；此外，由于鐵礦石等原材料價格的