“金達 美岸棲庭”（一期）房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告

1、第一章 申報單位及項目概況一、項目申報單位概況項目申報單位為xxxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。xxxxx房地產(chǎn)有限公司的投資公司為xxxxx，投資公司是以經(jīng)營有色金屬為主的國際貿(mào)易公司，主要經(jīng)營鉻鐵等國內(nèi)較為稀缺的有色金屬礦產(chǎn)品。公司在廣西、貴州、河南等省份擁有生產(chǎn)加工基地，并在鉻鐵資源豐富的南非擁有礦產(chǎn)資源。公司年經(jīng)營額達到10億元人民幣，進出口貿(mào)易額超過一億美元。多年的礦產(chǎn)資源國際貿(mào)易業(yè)務(wù)使公司積累了比較充裕的現(xiàn)金流，資產(chǎn)負(fù)債率較低，財務(wù)狀況良好。公司決定以位于xxxxxxx區(qū)美岸棲庭項目涉足房地產(chǎn)行業(yè)，拓寬母公司戰(zhàn)略投資渠道，尋求新的利潤增長點，并以該項目逐步樹立在該地區(qū)該行業(yè)中的品牌形象以

2、謀求更大的發(fā)展空間。xxxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的成立于2008年1月21日，注冊資本為2000萬元人民幣，法定代表人xxxx，公司注冊地址為xxxxxxx區(qū)金港路。公司目前為房地產(chǎn)開發(fā)暫二級資質(zhì)。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。二、項目概況1、項目名稱：美岸棲庭(一期)名稱釋義： “美岸”指項目毗鄰南官河，南官河?xùn)|岸將建成50米寬沿河帶狀岸邊公園；“棲庭” 意指 “美岸”依庭院棲息，庭院依美岸而居，由此形成外部風(fēng)景與內(nèi)部建筑、景觀和諧共生、靈動一體。同時公司名稱“金達”中的“達”字，和“美岸”的“岸”字，也寓意“勝利到達成功彼岸”美好祝愿；另外“金”與項目名稱暗指的“水”從五行角度也符合相生之道。

3、2、項目背景2009年以來，隨著國家宏觀調(diào)控政策的作用凸顯，全國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了短暫的調(diào)整之后出現(xiàn)快速反彈。特別是二季度以來，市場消費信心逐漸增強，商品住房成交量快速增長，住房價格穩(wěn)步回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)回升，企業(yè)資金壓力進一步減緩，部分區(qū)域土地購置競爭激烈。2010年房地產(chǎn)市場仍有一定的不確定性，市場運行自身要求市場做出一定的回調(diào)，而調(diào)控政策也更加注重保持房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，預(yù)計2010年房地產(chǎn)市場會在整體平穩(wěn)中出現(xiàn)小幅回落。xx地處江蘇省中部、長江下游北岸，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，1996年8月12日組建地級市，現(xiàn)轄靖江、泰興、姜堰、興化四縣級市和海陵、xx兩區(qū)，總面積5793平方公里，

4、總?cè)丝?03.6萬。建市以來，xx經(jīng)濟和社會發(fā)展取得了巨大的成就，已經(jīng)發(fā)展成為長江三角洲地區(qū)工業(yè)發(fā)達、交通便捷、商貿(mào)繁榮的中心城市之一。據(jù)估計未來十年xxxxx區(qū)人口增量不少于40萬，其中大部分都是有住房剛性需求的外來人口，以保守數(shù)據(jù)估計，滿足這部分人口的新增住宅需求量也在1000萬平米；而目前xxxxx區(qū)年商品住房成交面積在120萬平米，其中大部分都是本地居民消化。影響城市住房需求的另一個重要指標(biāo)是城市化速率。按照規(guī)劃，xx未來十年的城市化水平將提高15個百分點，以xxxxx區(qū)現(xiàn)有65萬人口計算，因城市化而產(chǎn)生住宅需求的進城農(nóng)民將在10萬左右（主要由拆遷安置而得到住房保障）。粗略估計，僅僅這

5、兩項因素就可以穩(wěn)定推動xxxxx區(qū)住宅需求量在現(xiàn)有水準(zhǔn)上翻番。3、建設(shè)地點項目地塊位于xxxxxxx區(qū)中心，四至范圍：東至向陽路及已出讓地塊，南至二井中溝北側(cè)道路，西至南官河?xùn)|側(cè)綠化帶，北至騰龍橋南側(cè)便道及污水站。4、項目整體建設(shè)內(nèi)容和規(guī)?？傉嫉孛娣e：106910總建筑面積：190690地上建筑面積：161420住宅建筑面積：153810商業(yè)及公共建筑面積：7610地下建筑面積：29270地下車庫面積：14000住宅及附屬地下室面積：15270容積率：1.50建筑密度：25%綠化率：39%停車庫（位）：750個5、一期項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模項目一期建設(shè)6棟高層和9棟多層住宅及部分地下室和地上車庫。

6、分?jǐn)傆玫孛娣e：42000總建筑面積：82249地上建筑面積：73131住宅建筑面積：66257商業(yè)和公共建筑面積：6874 地下建筑面積：91186、項目整體功能布局及交通組織整個項目臨向陽路布置3棟17層高層住宅，之間通過2層裙房相連，布置物業(yè)、社區(qū)、會所、商業(yè)等功能，在裙房南側(cè)設(shè)置園區(qū)主入口；沿地塊北側(cè)平行于港城中路布置1棟27層和2棟17層高層住宅；沿地塊西部臨南官河?xùn)|岸布置8棟1727層高層；單體高層采用大面寬、短進深的設(shè)計手法，保證寬闊的樓距，亦保證園區(qū)內(nèi)低層住宅沒有視線和景觀上的阻擋與圍合；園區(qū)中央部分分南、北兩個多、低層住宅組團，分別依平行于基地外南北市政道路進行布置，逐步向中央

7、靠攏，形成中央景觀帶軸，與沿河綠化景觀帶相連，即保證了園區(qū)建筑與城市道路的協(xié)調(diào)一致，亦使園區(qū)建筑布置不至于單調(diào)呆板；考慮到基地地勢較為低洼，在低層住宅區(qū)，每兩排低層之間形成地勢標(biāo)高略高于向陽路標(biāo)高的園區(qū)機動車道路，延伸至沿河高層之間，并與沿河高層地下車庫相通；同時每排低層與低層之間通過地下室形成獨有的庭院居住形態(tài)，使整個小區(qū)人車分離，動靜怡然；園區(qū)中心形成的綠化景觀帶軸與園區(qū)主入口、沿河景觀空間一線貫通，進入園區(qū)后便如有步入公園、直望岸邊心曠神怡之感；園區(qū)西部與南官河?xùn)|岸相接之處采用通透的鐵藝圍欄將公共空間與私家領(lǐng)地明確界定，并在中央部位設(shè)置出入大門，既保證了景觀上的融合、視線上的通透，亦保證

8、園區(qū)內(nèi)部秩序井然。7、住宅設(shè)計小區(qū)內(nèi)住宅的單體戶型設(shè)計提供了多種選擇。從不到90平方米的經(jīng)濟兩居、105平方米的經(jīng)濟三居；120140平方米的舒適三居、四居；多、低層住宅設(shè)計為115350平方米不等。住宅均為1梯兩戶式；戶型設(shè)計上采用“大面寬、短進深、全通透、戶戶明”的設(shè)計手法，所有房間及廳室均有直接的自然采光和通風(fēng)，更設(shè)計出“三臥 + 一廳全南向”的創(chuàng)新戶型。住宅的設(shè)計以人本位出發(fā)，考慮入微，于大處和細(xì)節(jié)均匠心獨運，使小區(qū)獨具特色。8、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案建筑結(jié)構(gòu)的安全等級、設(shè)計使用年限和建筑抗震設(shè)防類別建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的要求，本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計使用年限為50年。按照建筑抗

9、震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)的要求，本工程為丙類建筑，按照7度抗震設(shè)防。人防設(shè)計人民防空地下室設(shè)計等級按照6級考慮。結(jié)構(gòu)體系的確定高層建筑采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，利用上下貫通的樓電梯間及合適位置的墻設(shè)置適量剪力墻，盡量避免使用房間露梁、柱（墻）。9、公用設(shè)施方案（給水、排水、供電、供氣、通風(fēng)空調(diào)、消防、環(huán)境保護等）給水水源分別由市政給水干道上引入dn300進水管，在基地內(nèi)沿建筑物四周形成環(huán)狀，供給單體消防及生活用水。整個區(qū)域采用無負(fù)壓管網(wǎng)增壓穩(wěn)流設(shè)備供水方式，采用減壓閥分區(qū)，保證分區(qū)壓力在0.10.35mpa之間，并可充分利用市政給水管網(wǎng)原有壓力。排水室內(nèi)污、廢水合流，設(shè)專用通氣管，室外污水管經(jīng)管道匯集后

10、排入市政污水管。單體地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管匯集，分別排至室外雨水管，經(jīng)管道匯集后排入市政雨水管。消防消防給水水源采用市政自來水，二路dn300進水，在基地內(nèi)形成環(huán)狀，在室外總體的適當(dāng)位置及水泵接合器附近設(shè)有地上式三出口消火栓。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)采用臨時高壓制，消防泵從地下室消防水池中抽取。10、投資估算本項目預(yù)計總投資金額為4.5億元人民幣，其中一期工程預(yù)計總投資約2.2億元人民幣。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析（缺產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入分析）一、xxxxx經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃分析根據(jù)xxxxx城市總體規(guī)劃（2008-2030），這部規(guī)劃將xx中心城市定性為“中國

11、重要的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、長三角北翼中心城市、歷史文化名城和濱江生態(tài)宜居旅游城市”，同時初步確定海陵區(qū)未來發(fā)展戰(zhàn)略為“南拓、東進、西優(yōu)、北控”。作為xxxxx區(qū)的海陵、xx兩區(qū)，原有城市基礎(chǔ)規(guī)模小，長期以來沒有形成中心城市對周邊縣市的顯著輻射帶動力，整個地級xxxxx屬于較為典型的縣域經(jīng)濟城市。市區(qū)自1997年成立地級xxxxx以來，并沒有享受過重大政策優(yōu)惠，但基于內(nèi)生動力的城市發(fā)展速度依然可觀：中心城市建成區(qū)面積從20多平方公里擴展到近70平方公里，市區(qū)人口從26萬增加到65萬。而最新出臺的這部規(guī)劃，基于中國醫(yī)藥城、城南出口貿(mào)易加工區(qū)（擬定中）等重大傾斜性政策背景，大幅度提高了城市未來地理空間規(guī)模

12、和發(fā)展速度：xx中心城區(qū)總面積劃定為499平方公里，其中僅建設(shè)用地規(guī)模就將占到177平方公里，市區(qū)人口未來10年也將飛速增長到百萬規(guī)模。xx構(gòu)建大城市遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃的戰(zhàn)略途徑在于，海陵區(qū)南部對接xx區(qū)，東部對接姜堰市，以城市化來打通三地之間的鄉(xiāng)村地帶，最終實現(xiàn)“三泰一體化”（海陵區(qū)即是原來的縣級xxxxx，也是市委市政府所在地、xx區(qū)原是泰興市一部分、姜堰市原稱泰縣）。因此，市區(qū)城市發(fā)展的增量空間和增量人口必定集中于城市南部和東部，這兩個區(qū)域也將是未來房地產(chǎn)項目大規(guī)模聚集所在。隨著長三角一體化格局發(fā)展，xx有望成為“長江南北聯(lián)動，江海東西溝通”的長三角北翼樞紐城市，尤其是城際軌道交通串聯(lián)長江南北

13、城市后，搭上京滬高鐵直通車，xx更將名副其實地納入到上海一小時都市圈。加之正在建設(shè)，預(yù)計2012年通車的xx長江大橋，連接著北京至上海、上海至西安、上海至成都這3條國家高速公路，在長三角地區(qū)和江蘇省高速公路網(wǎng)中，起著重要的聯(lián)絡(luò)作用。xx長江大橋的通車后，大橋兩端的xx、鎮(zhèn)江、常州3市，特別是位于橋頭堡的xx，其經(jīng)濟社會發(fā)展將面臨一個全新的機遇。二、xx區(qū)介紹xx區(qū)有史記載可追溯至五代南唐，北宋初口岸（古稱“柴墟”）曾為縣治所在。1997年8月，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立xxxxxxx區(qū)，時轄七個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2008年區(qū)劃調(diào)整后，轄七個街鎮(zhèn)（口岸、刁鋪、永安洲、許莊、白馬、胡莊、大泗），總面積314.33平方公里

14、，人口29.69萬人。xx區(qū)是xxxxx區(qū)的南大門，是中國人民解放軍海軍誕生地。設(shè)有省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園。境內(nèi)有長江港口xx港和南水北調(diào)樞紐工程引江河，有國電電廠及在建中的xx長江大橋，有寧通一級公路、328省道穿境，水陸交通便捷。全區(qū)有以花卉苗木、特水養(yǎng)殖為龍頭的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。形成物流、化工、醫(yī)藥、船舶、機電、食品六個產(chǎn)業(yè)群，境內(nèi)有揚子江藥業(yè)、梅蘭化工、海企倉儲、益海糧油、中商船舶、德國賀爾碧格齒輪、永盛包裝、奔仙睡衣、三泰啤酒、鴻泰機電等知名企業(yè)。江鮮、全羊席名聲在外，肯德基、義烏大市場入駐。2008年xx區(qū)經(jīng)濟建設(shè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢，較好地完成了年初確定的各項主要目標(biāo)任務(wù)。2008年實現(xiàn)

15、地區(qū)生產(chǎn)總值78.63億元，全年完成財政總收入16.51億元，人均生產(chǎn)總值28147元。全年城鎮(zhèn)在崗職工平均工資22183元，城鎮(zhèn)人均可支配收入14309元，實現(xiàn)農(nóng)民人均純收入6652元。當(dāng)年全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變加快，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7.659.433。投資結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。完成全社會固定資產(chǎn)投資74.41億元，增長25.1%。其中城鄉(xiāng)規(guī)模以上投資增長42.77%，占投資總額的62%。形成了“一城三片區(qū)”的規(guī)劃布局，龍窩湖區(qū)、鳳棲湖區(qū)和雕花樓宣堡港水景街區(qū)控制性詳規(guī)基本完成。本項目位于xx區(qū)中心，距離區(qū)政府僅幾分鐘路程。地塊西臨南官河。項目規(guī)劃設(shè)計充分發(fā)揮臨水景觀，形成與周圍自然景觀相容協(xié)

16、調(diào)、渾然一體的美學(xué)特征，同時在產(chǎn)品設(shè)計上注入現(xiàn)代、時尚等元素，建設(shè)成為xx區(qū)首席高品質(zhì)水岸景觀小區(qū)，成為當(dāng)?shù)馗咂焚|(zhì)居住的典范。三、產(chǎn)業(yè)政策分析自國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國發(fā)199823號）發(fā)布以來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進，住房建設(shè)步伐加快，住房消費有效啟動，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價格和投資增長過快；房地產(chǎn)市場服務(wù)體系尚不健全，住房消費還需拓展；房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)

17、管和調(diào)控有待完善。為促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：（一）充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。（二）進一步明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想。要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮

18、市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定；堅持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。（三）完善住房供應(yīng)政策。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房；同時，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)

19、濟適用住房和廉租住房供應(yīng)對象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍，并做好其住房供應(yīng)保障工作。（四）加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本。對經(jīng)濟適用住房，要嚴(yán)格控制在中小套型，嚴(yán)格審定銷售價格，依法實行建設(shè)項目招投標(biāo)。經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市（縣）人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設(shè)的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房

20、或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。（五）增加普通商品住房供應(yīng)。要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。對普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價格，清理并逐步減少建設(shè)和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。（六）建立和完善廉租住房制度。要強化政府住房保障職能，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。以財政預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。要結(jié)合當(dāng)?shù)刎斦惺苣芰途用褡》康膶嶋H情況，合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。（七）控制高檔商品

21、房建設(shè)。各地要根據(jù)實際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫停審批此類項目。也可以適當(dāng)提高高檔商品房等開發(fā)項目資本金比例和預(yù)售條件。（八）繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售。對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況向職工出售。對權(quán)屬有爭議的公有住房，由目前房屋管理單位出具書面具結(jié)保證后，向職工出售。對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權(quán)屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。（九）完善住房補貼制度。要嚴(yán)格執(zhí)行停止住房實物分配的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真核定住房補貼標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)補貼

22、資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實推動住房補貼發(fā)放工作。對直管公房和財政負(fù)擔(dān)單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補貼。（十）搞活住房二級市場。要認(rèn)真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設(shè)置限制條件。各地可以適當(dāng)降低已購公有住房上市出售土地收益繳納標(biāo)準(zhǔn)；以房改成本價購買的公有住房上市出售時，原產(chǎn)權(quán)單位原則上不再參與所得收益分配。要依法加強房屋租賃合同登記備案管理，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場。（十一）規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。要健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則

23、，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場，保證工程質(zhì)量。貫徹落實物業(yè)管理條例，切實改善住房消費環(huán)境。（十二）加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。要加強住房公積金歸集工作，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，簡化手續(xù)，取消不合理收費，改進服務(wù)，方便職工貸款。（十三）完善個人住房貸款擔(dān)保機制。要加強對住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔(dān)保行為，建立健全風(fēng)險準(zhǔn)備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保。對無擔(dān)保能力和擔(dān)保行為不規(guī)范的擔(dān)保機構(gòu)，要加快清理，限期整改。加快完善住房置業(yè)擔(dān)保管理辦法，研究建立全國個人住房貸款擔(dān)保體系。（十四）加強

24、房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強對預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要加快建立個人征信系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)抵押登記制度，嚴(yán)厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項目，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護金融穩(wěn)定。（十五）制定住房建設(shè)規(guī)劃和住宅產(chǎn)業(yè)政策。各地要編制并及時修訂完善房地產(chǎn)業(yè)和住房建設(shè)發(fā)展中長期規(guī)劃，加強對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)。要充分考慮城鎮(zhèn)化進程所產(chǎn)生的住房需求，高度重視小城鎮(zhèn)住房建設(shè)問題。制定和完善住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟、技術(shù)政策，健全推進機制，鼓勵企業(yè)

25、研發(fā)和推廣先進適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料，促進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。完善住宅性能認(rèn)定和住宅部品認(rèn)證、淘汰的制度。堅持高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計。（十六）充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實經(jīng)濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項目，并合理配置市政配套設(shè)施。各類開發(fā)區(qū)以及撤市（縣）改區(qū)后的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。嚴(yán)禁下放規(guī)劃審批權(quán)限，對房地產(chǎn)開發(fā)中各種違反城市規(guī)劃法律法規(guī)的行為，要依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。（十七）加強對土地市場的宏觀調(diào)控。各

26、地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應(yīng)制度，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，嚴(yán)格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。利用原劃撥土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴(yán)禁私下交易。土地供應(yīng)過量、閑置建設(shè)用地過多的地區(qū)，必須限制新的土地供應(yīng)。普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供不應(yīng)求、房價漲幅過大的城市，可以按規(guī)定適當(dāng)調(diào)劑增加土地供應(yīng)量。（十八）完善市場監(jiān)管制度。加強對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型

27、企業(yè)和企業(yè)集團。嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓行為。已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項目，確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的，必須按規(guī)定程序重新報批。（十九）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。要加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)中需要政府承擔(dān)的費用，由各地財政結(jié)合當(dāng)?shù)匦畔⒒到y(tǒng)和電子政務(wù)建設(shè)一并落實。（二十）整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。要加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪瘟Χ?，重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機構(gòu)的行為。加快完善房地產(chǎn)信用體系，強

28、化社會監(jiān)督。采取積極措施，加快消化積壓商品房。對空置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項目申報。進一步整頓土地市場秩序，嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農(nóng)村集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。切實加強源頭管理，有效遏制并預(yù)防住房制度改革和房地產(chǎn)交易中的各種腐敗行為。地方各級人民政府要認(rèn)真貫徹國家宏觀調(diào)控政策，從實際出發(fā)，完善房地產(chǎn)市場調(diào)控辦法，建立有效的協(xié)調(diào)機制，并對本地房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展負(fù)責(zé)。省級人民政府要加強對市、縣房地產(chǎn)發(fā)展工作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。國務(wù)院有關(guān)部門要各司其職，分工協(xié)作，加強對各地特別是問題突出地

29、區(qū)的指導(dǎo)和督查。國家發(fā)展改革、財政、國土、銀行、稅務(wù)等部門要調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施。建設(shè)部要會同有關(guān)部門抓緊制定經(jīng)濟適用住房管理、住房補貼制度監(jiān)督、健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系、建立全國個人住房貸款擔(dān)保體系等方面的實施辦法，指導(dǎo)各地具體實施并負(fù)責(zé)對本通知貫徹落實情況的監(jiān)督檢查。四、行業(yè)準(zhǔn)入分析根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 1、有100萬元以上的注冊資本； 2、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，名以上持有資格證書的專職會計人員 ；省、自治區(qū)、直轄市人

30、民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記，應(yīng)當(dāng)說明理由。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)

31、印件； 2、企業(yè)章程 3、驗資證明； 4、企業(yè)法定代表的身份證明； 5、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。 2010年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。下一個調(diào)控要點將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房

32、地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強化消費者、投資者、供應(yīng)商、政府部

33、門及金融機構(gòu)對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。 隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對中國城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。xxxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是以房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售商品房為主營業(yè)務(wù)的現(xiàn)代企業(yè)。依據(jù)xxxxx工商行政管理局2008年1月21日頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其注冊資本為2000萬元，符合國家相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析（針對xxxxx土地資源狀況來寫）土地是民生之本、發(fā)展之基。土地資源

34、是保障社會經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。繼續(xù)推進土地資源的市場化配置，運用價格機制抑制多占、濫占和浪費土地，深化土地市場治理整頓，嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，推進土地資源的科學(xué)、合理、高效、集約利用。是我國政府的一貫政策。xx地處江蘇中部，長江北岸。1996年7月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，將原揚州市一分為二，新組建地級xxxxx?，F(xiàn)下轄靖江、泰興、姜堰、興化四個縣級市和海陵、xx二區(qū)，總面積5793平方公里，總?cè)丝?00萬。其中市區(qū)面積428平方公里，人口60萬?？偯娣e中，陸地面積占82.74%，水域面積占17.26%。全市南北長而東西窄，南北最大直線距離約124公里，東西最窄處約19公里，最寬處也僅

35、55公里。xx歷史悠久，人文薈萃，是施耐庵、鄭板橋、梅蘭芳故里。自古以來，xx就是里下河地區(qū)通江達海的門戶，對這一地區(qū)的經(jīng)濟文化發(fā)展起過重要作用。xxxxx地處沿海和長江“t”型產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合部，東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟板塊，具有較為良好的區(qū)位優(yōu)勢、資源條件和經(jīng)濟基礎(chǔ)。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)行監(jiān)察工作的通知（71號令）。要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采

36、用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。71號令的出臺，對xx土地的出讓方式影響較大，至2003年xx全部的土地都是以“招、拍、掛”的形式出讓的。這也意味著經(jīng)營性項目土地協(xié)議出讓的終結(jié)，土地交易將更加公開化、透明化。xx可以在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、方式及時間，著重增加中低價位普通商品房和經(jīng)濟適用房建設(shè)用地供應(yīng)量。在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房

37、的有效供應(yīng)。xx自1999年開始實施土地招拍掛制度，2000年成立土地儲備中心。其后，xx土地基本以招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓。xxxxx完善政府管理與市場運作相結(jié)合的土地優(yōu)化配置新機制，使政府對土地一級市場壟斷的調(diào)控作用加強。土地儲備機構(gòu)正常運行，對城市土地實行集約、有序和有節(jié)奏的出讓。紀(jì)檢監(jiān)察、審計、財政等部門對土地市場建設(shè)積極參與并監(jiān)督，保障了土地市場秩序的正常有序運轉(zhuǎn)。2003年，江蘇省xxxxx市區(qū)通過公開競價方式共出讓土地126.5萬平方米，獲取土地收益約10億元。2003年，xxxxx對房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地全部實行招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓，與2002年相比，在土地出讓面積減少的情

38、況下，獲取的土地收益呈上升趨勢，土地資源的資產(chǎn)價值進一步顯化。xxxxx區(qū)坡子街核心區(qū)地塊掛牌出讓以3.425億元成交，創(chuàng)全市土地公開競價出讓成交價最高、超出底價增加額最高、掛牌出讓單價最高三項記錄。中國地產(chǎn)投資網(wǎng)資料顯示，2010年xxxxx區(qū)供地計劃為2500畝，其中1000畝為農(nóng)轉(zhuǎn)用，1500畝為舊城改造，確保出讓金達到810億左右。另外xx國土資源局還規(guī)定地塊保證金在5000萬以下的一次性交付，5000萬以上的先交付5000萬，剩下的在3個月內(nèi)交清?，F(xiàn)在xx土地價格平均在166萬/畝左右，特別是在城鄉(xiāng)結(jié)合部地段較高。具體而言，2010年xxxxx區(qū)土地開發(fā)儲備共計20宗，合計可出讓面積

39、為2641畝，土地來源多為舊城改造，因而較為分散，而且多數(shù)地塊較小。其中，面積超過200畝的較大地塊包括：東風(fēng)南路西側(cè)、328國道北側(cè)地塊，出讓面積約585畝；海陵區(qū)塘灣鎮(zhèn)永興花園中心服務(wù)區(qū)地塊，出讓面積約450畝，這兩個地塊屬于新城的開發(fā)，因而面積較大。另外，新紀(jì)元商業(yè)廣場地塊，出讓面積約344畝；東風(fēng)路北延綜合改造地塊，出讓面積約234畝，此兩個地塊屬于城市大型地塊的改造。 本項目用地的取得是通過公開市場拍賣所得，項目的建設(shè)按國土、規(guī)劃、城建部門的要求進行，完全符合國家的合理使用土地的政策。第四章 節(jié)能方案分析一、編制依據(jù)1、中華人民共和國節(jié)約能源法2、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定3、國務(wù)院關(guān)于加

40、強節(jié)能工作的決定（國發(fā)200628號）4、江蘇省政府關(guān)于印發(fā)推進節(jié)約型社會建設(shè)的若干政策措施的通知（蘇政發(fā)200660號）5、省發(fā)展改革委關(guān)于加強工業(yè)固定資產(chǎn)投資項目能源消耗準(zhǔn)入管理工作的通知（蘇發(fā)改工業(yè)發(fā)20061197號）二、適用標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范1、公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（gb50189-2005）2、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（gb50189-2005）3、外墻保溫工程技術(shù)規(guī)程（jgj114-2004）4、民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范（gb50176-93）5、建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（gb/t50033-2001）三、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析統(tǒng)計顯示，“十五”期間，江蘇省能源消費總量的增長明顯快于gdp增長，能源消費

41、需求與能源生產(chǎn)供給的矛盾日趨突出。隨著工業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展，特別是重工業(yè)化趨勢的加快，工業(yè)能源消費量已占全省能源消費總量的八成。機械、汽車、鋼鐵等行業(yè)成為拉動經(jīng)濟增長的主要力量，交通運輸與建筑行業(yè)的能耗也持續(xù)增長。此外，城市化水平進一步提高，居民消費結(jié)構(gòu)升級，人均占有住房面積增加，汽車、家用電器等擁有量大幅提高，使人均能耗也呈明顯增長之勢。江蘇能源消費總量已占全國比重的7.6。目前江蘇省提出，2010年全面達小康。屆時人均gdp要達到25250元，第二、第三產(chǎn)業(yè)比重將超過92，每千人載客汽車擁有量超過70輛，居民人均生活用電量達到500千瓦時。據(jù)此預(yù)計，全省能源需求在“十一五”期間仍將較快增長：

42、2010年，煤炭的消費總量將達1.802.10億噸，石油消費總量達30003450萬噸，電力需求將在29503400億千瓦時。由于受全世界范圍經(jīng)濟危機的影響，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度出現(xiàn)了一定程度的回落，能源價格大幅回落，供應(yīng)緊張的狀況得到了根本的緩解。據(jù)統(tǒng)計全國近幾個月的發(fā)電量比去年同期大幅下降，電力供應(yīng)出現(xiàn)了少有的供大于求的狀況。雖然擬建的本項目的電力需求會得到充足的供應(yīng)，但在本項目的設(shè)計階段，就將節(jié)能降耗作為頭等大事來抓，因為它不僅關(guān)系到國家戰(zhàn)略方針，而且也是降低建設(shè)成本和住戶的使用成本、提高住宅品質(zhì)的重要手段。四、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析本項目主要從建筑和具體設(shè)計中多方面實現(xiàn)節(jié)能：xx屬夏熱冬

43、冷地區(qū)，夏季建筑隔熱功能顯得尤為重要。本項目主體建筑全部為南北方向放置，滿足日照要求。另外，將在室外種植大量成行的樹冠較大的喬木，通過植物物種的配置有效地降低太陽熱輻射對建筑的影響，起到了美化和改善環(huán)境的作用。根據(jù)本項目耗能強度分布均勻的特點，擬采用六項節(jié)能措施：外墻外保溫技術(shù)、倒置式保溫屋面技術(shù)、斷橋鋁合金門窗系統(tǒng)、無負(fù)壓變頻供水系統(tǒng)、照明節(jié)能系統(tǒng)和安裝太陽能熱水器。第一、外墻外保溫技術(shù)在一棟建筑的外圍護結(jié)構(gòu)中，墻體所占的比例最大，通過墻體傳入或傳出的熱量也最多。因此首先要注意提高墻體的保溫隔熱性能，減少通過墻體的熱損失。我國住宅墻體的傳統(tǒng)材料是粘土實心磚，粘土磚的保溫性能不夠好，其傳熱系數(shù)

44、大大超過了建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)提出的要求。除了粘土磚之外，其它單一材料的外墻，在合理的厚度之內(nèi)，也很少有能夠滿足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求的，因此，本項目的樓宇按夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)計劃選用外墻外保溫砂漿及稀土復(fù)合墻體外隔熱保溫砂漿的外墻外保溫技術(shù)，復(fù)合墻體能大幅度提高墻體的保溫隔熱性能。不同材料阻止傳熱的能力差異很大，以常見的聚苯乙烯泡沫塑料為例，5omm厚的一層材料，其熱阻就相當(dāng)于1000mm厚的磚或2000mm厚的鋼筋混凝土墻的熱阻。因此在磚墻或混凝土墻上再復(fù)合上薄薄的一層聚苯乙烯泡沫塑料，墻體的傳熱系數(shù)就能滿足建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求。第二、倒置式保溫屋面技術(shù)屋頂在整個外圍護結(jié)構(gòu)中，所占比例較

45、小，因此通過它的熱量損失也較小，但是對頂層住戶而言，屋頂對室內(nèi)溫度的影響最顯著，因此有必要對屋頂?shù)谋馗魺嵝阅芙o予足夠的重視。本項目計劃選用具備不吸水且保持優(yōu)良保溫隔熱性能的擠塑聚苯乙烯泡沫板作為隔熱材料，使得倒置式屋面具有良好的熱保護功能。且由于倒置式屋面防水層鋪設(shè)在保溫層下面，防水層受到充分保護，有利于防止防水層縮水溫差變形，免受日光和紫外線照射。第三、斷橋鋁合金門窗系統(tǒng)窗戶是墻體之外，圍護結(jié)構(gòu)中熱量損失的另一個大戶。一般而言，窗戶的傳熱系數(shù)要遠(yuǎn)大于墻體的傳熱系數(shù)，所以盡管窗戶在外圍護表面中占的比例不如墻面大，但通過窗戶的傳熱損失卻有可能接近甚至超過墻體。本項目窗戶的保溫隔熱從兩個方面著手

46、來提高。首先是玻璃，玻璃的導(dǎo)熱系數(shù)很大，薄薄的一層玻璃熱量很容易流出或流入，因此考慮采用中空玻璃來做窗戶，其保溫性能較好；其次，窗戶的框材也要加以考慮，須對型材做斷熱處理，即將型材朝室內(nèi)的一面和朝室外的一面斷開，用導(dǎo)熱性能差的材料將兩者連接起來。本項目計劃選用斷橋隔熱彩色鋁合金中空玻璃窗，具體構(gòu)造為斷橋隔熱鋁型材及4+6a+4厚中空玻璃。該種窗型具有降低熱量傳導(dǎo)、防止冷凝、節(jié)能、保護環(huán)境、降低噪聲、色彩豐富等優(yōu)點。第四、無負(fù)壓變頻供水系統(tǒng)本項目計劃選用無負(fù)壓變頻供水系統(tǒng)，來節(jié)約資源，改善水質(zhì)。生活及消防水泵選用優(yōu)質(zhì)高效節(jié)能產(chǎn)品，加強自來水管網(wǎng)管理，及時排除管網(wǎng)泄漏。第五、照明節(jié)能系統(tǒng)本項目在照

47、明節(jié)能系統(tǒng)方面計劃在樓道、路燈和物業(yè)辦公場所里安裝節(jié)能燈具，節(jié)約用電，并合理配套燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少燈具的裝機容量；同時采用高效節(jié)能熒光燈、發(fā)光二極管照明等符合能效標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)能電器，并最大限度利用自然光進行照明。第六、安裝太陽能熱水器本項目計劃為多、低層住戶統(tǒng)一安裝太陽能熱水器。按每人每日淋浴需熱水50升計算，太陽能熱水器水箱容量為280公斤，可為46人提供淋浴及其他生活用水。據(jù)測算，一戶人使用太陽能熱水器一年可節(jié)省3600度電，按一度電0.60元算，可節(jié)省216o元年。以安裝一部太陽能熱水器4000元計算，兩年內(nèi)便可收回投入成本。這是本項目主動順應(yīng)形勢，結(jié)合市場需

48、求，塑造品牌的實際行動。除了上述措施外，本項目還將進一步采取如下的節(jié)能設(shè)計：1、本項目建筑總體平面布局將充分考慮建筑物布置朝向，建筑宜為南偏西5至南偏東 30之間或建筑物布置朝向為南北向，盡可能利用自然采光和自然通風(fēng)的條件。2、建筑的外門窗的傳熱系數(shù)和遮陽率將滿足公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(gb50189-2005)第4.2.2-4的規(guī)定。3、將根據(jù)窗墻面積比決定采用玻璃的型號，當(dāng)外門窗的朝向、窗墻比不同時，相應(yīng)的傳熱熱阻也將按照不同的限值考慮。4、外門窗的氣密性將不低于建筑外窗氣密性能分級及檢測方法(gb/t7107-2002)規(guī)定的4級，玻璃幕墻的氣密性將不低于建筑幕墻物理性能分級（gb1522

49、5-1994）規(guī)定的3級。5、屋面保溫隔熱措施能滿足相關(guān)要求，為簡化施工，平、坡屋面將采用同樣保溫材料，對屋面、外墻保溫節(jié)能的熱工參數(shù)計算應(yīng)計算平均傳熱阻，把各種不同的墻體圍護結(jié)構(gòu)材料的傳熱阻求相加取倒數(shù)求得墻體傳熱系數(shù)，以利于熱工性能權(quán)衡判斷。6、建筑的墻體材料將按照xxxxx墻改辦2007年3月頒布的xxxxx建筑節(jié)能與墻體材料革新管理辦法的規(guī)定，使用新型墻體材料。7、對變配電系統(tǒng)。將正確計算負(fù)荷，合理選擇變壓器容量及臺數(shù)，選用能耗低的變配電設(shè)備，提高系統(tǒng)的功率系數(shù)，降低無功功耗，設(shè)計合理的配電系統(tǒng)降低線路上的電能損耗。8、照明將選擇合理的照度標(biāo)準(zhǔn)，將嚴(yán)格執(zhí)行建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（gb5003

50、4-2004）中的照明功率密度的規(guī)定。照明以細(xì)管形熒光燈為主，并采用高效節(jié)能燈具（如節(jié)能燈具應(yīng)采用節(jié)能t5、t8型熒光燈）。當(dāng)采用電感鎮(zhèn)流器時要進行單燈無功補償，使補償后的cos0.9。住宅部分，公共部位除采用節(jié)能光源及延時開關(guān)外，應(yīng)急照明應(yīng)有應(yīng)急時（如遇火災(zāi)時）強制點亮的措施。并合理選擇應(yīng)急照明備用電源。9、根據(jù)關(guān)于加強太陽能熱水器系統(tǒng)推廣應(yīng)用和管理的通知蘇建科2007361號文件，如有熱水需求，應(yīng)在進一步的設(shè)計及實施方案中補充完善。10、建設(shè)項目將充分考慮利用地下空間用于停車場、機泵房等，以提高土地利用率。通過以上節(jié)能措施和設(shè)計的辦法，可以大大降低本項目建成后建筑物的能耗，可以節(jié)約大量的能

51、源，為客戶節(jié)省大量的資金，可謂利國利民之主舉。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析1、項目選址及用地方案“美岸棲庭”項目選址位于：東至向陽路及已出讓地塊，南至二井中溝北側(cè)道路，西至南官河?xùn)|側(cè)綠化帶，北至騰龍橋南側(cè)便道及污水站。用地面積160畝，容積率1.51，建筑密度不大于28%，綠化率不小于35%。規(guī)劃建設(shè)住宅及部分商業(yè)用房。2、土地利用合理性分析 3、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)中華人民共和國環(huán)境保護法等有關(guān)法規(guī)，在項目實施過程中對排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。本項目根據(jù)建設(shè)地點的環(huán)境保護工作接受xxxxx環(huán)保部門和

52、監(jiān)督，采用的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)為：1、建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例【國務(wù)院（98）253號令】2、環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)【gb3095-1996】3、大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)【gb16297-1996】4、污水排水入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)【cj3082-1999】5、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)【gb3096-93】6、建筑施工場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)【gb12523-90】二、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀xxxxx在北亞熱帶濕潤氣候區(qū)，受季風(fēng)環(huán)流的影響，具有明顯的季風(fēng)性特征。這里四季分明，夏季高溫多雨，冬季溫和少雨，具有無霜期長，熱量充裕，降水豐沛，雨熱同期等特點。xxxxx的氣溫最高在7月，最低在1月，冬夏季南北的溫差不大，年平均氣溫在14.4

53、15.1之間;年平均降水量1037.7毫米，降雨日為113天，但受季風(fēng)的影響，降水變率較大，且南北地域之間亦存在著差異。xxxxx地區(qū)的溫度帶屬亞熱帶、干濕區(qū)屬濕潤區(qū)。xx地區(qū)，一般在3月底、4月初進入春季，6月上、中旬進入夏季，9月中旬開始進入秋季，11月中旬轉(zhuǎn)入冬季。大致上每年冬季有4個多月，夏季有3個多月，春、秋季各2個多月。一般情況下，該市四季的氣候特征比較明顯。xx地處東亞季風(fēng)氣候區(qū)，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。常年主導(dǎo)風(fēng)向以東南風(fēng)居多，春、夏兩季多東南風(fēng)，秋季多東北風(fēng)，冬季以偏北風(fēng)為主。1、大氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)xxxxx大氣環(huán)境功能區(qū)劃，項目所在地區(qū)為二類區(qū)，大氣環(huán)境質(zhì)量執(zhí)行環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

54、（gb309596）中的二級標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)xxxxx環(huán)境質(zhì)量報告書（2006年），目前建設(shè)項目所在地大氣環(huán)境質(zhì)量能夠達到環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)二級標(biāo)準(zhǔn)要求。2、地面水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀建設(shè)項目周圍主要水體為地下水，地下水是該項目廢水的受納水體，現(xiàn)狀功能執(zhí)行地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（gb38382002）中類標(biāo)準(zhǔn)。3、聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀項目所在區(qū)域執(zhí)行國家城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（gb309693）中2類標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)xxxxx環(huán)境質(zhì)量報告書（2006年），目前該地區(qū)的聲環(huán)境質(zhì)量達到城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（gb309693）中2類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。三、生態(tài)環(huán)境影響分析本項目的建設(shè)地址于xxxxxxx區(qū)中心，項目的建設(shè)及運營會對周邊帶來一定程

55、度的環(huán)境影響。在建設(shè)期間，各項施工活動、運輸將不可避免地產(chǎn)生廢氣、粉塵、廢水、噪聲、固體廢棄物等，會對周圍的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。建設(shè)期產(chǎn)生污染的環(huán)節(jié)主要是地基平整、水泥砂漿、土建施工和設(shè)備安裝調(diào)試等。主要污染物質(zhì)是施工人員生活污水、施工廢水、作業(yè)粉塵、固體廢棄物以及施工機械排放的煙塵和噪聲等，其中以施工噪聲和粉塵的影響最為突出。項目建成投入使用后，周邊人流量、交通量的增加也必然會對周圍的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。主要污染物質(zhì)是人員噪聲、交通噪聲和交通廢氣及固體廢棄物。四、生態(tài)環(huán)境保護措施（一）建設(shè)過程中的環(huán)保措施在施工過程中，應(yīng)當(dāng)遵守國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)環(huán)境保護的法律、法規(guī)的規(guī)定，采用措施將施工現(xiàn)場的各種

56、粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動、噪聲等污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。具體采用以下措施：1、妥善處理泥漿水，在施工現(xiàn)場建造集水池、沉沙池、排水溝等水處理構(gòu)筑物，對施工期廢污水，按其不同的性質(zhì)，分類收集處理。處理后的廢水排入污水處理廠，由于本項目污水排放量只占污水處理廠處理量很少一部分，該部分污水處理后最終達標(biāo)排入長江，對周邊環(huán)境的影響可以忽略。2、不在施工現(xiàn)場煉融瀝青或者焚燒油氈、油漆以及其他會產(chǎn)生有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；3、采用有效措施施工中的揚塵；4、禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填。建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾集中運送至指定地點。5、對產(chǎn)生噪聲、振動的施工機械，產(chǎn)生不可

57、避免噪聲的作業(yè)，應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)施工，盡量減少對周圍環(huán)境的影響。6、施工運送砂石、泥土、水泥車等車輛，車輛應(yīng)嚴(yán)密，防止泄漏造成演員、沿途地面污染。施工設(shè)備應(yīng)注意噪聲的控制。（二）建成使用后環(huán)境保護措施項目在建筑設(shè)計及設(shè)備選用時應(yīng)考慮降低其運營環(huán)境的方案，投入使用后，也應(yīng)注重環(huán)保措施的實施。1、噪聲項目建成使用后將通過加強管理，相關(guān)設(shè)備均采用低噪音設(shè)備，對可能產(chǎn)生震動的設(shè)備設(shè)置減震墊，進出口風(fēng)管采用軟連接，減少震動。此外，加大項目區(qū)內(nèi)綠化植樹建設(shè)力度，做好隔音屏障。2、污水項目建成后，室內(nèi)、室外均采用分流制排水系統(tǒng)，生活污水用管道收集統(tǒng)一排入無害化糞池，經(jīng)處理后排入城市污水管網(wǎng)。3、固體廢棄物項目建成使用后固體廢棄物主要為生活垃圾。定時外運，不會對環(huán)境造成影響。4、廢氣項目投入使用后造成大氣污染的主要是機動車輛。對此應(yīng)加強管理，地下車庫采用機械送風(fēng)和排風(fēng)，并按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置排風(fēng)口，其高度不低于2.5米，保證汽車尾氣的充分散逸，且高于人群呼吸帶，以減少對環(huán)境和行人的影響。五、環(huán)境影響分析結(jié)論及建議在施工期及建成使用后，加強管理，嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行環(huán)保措施，基本上不會產(chǎn)生環(huán)境污染。但是在項目建設(shè)前期階段仍需對本項目進行環(huán)境影響評價，以便采取更加有效的措施而達到對環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)的要求。