房地產(chǎn)金融練習(xí)題和答案

1、精品文庫(kù) 房地產(chǎn)金融練習(xí)題+答案 第一部分.練習(xí)題 第一章緒論 一、單項(xiàng)選擇題（每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意。） 1.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地產(chǎn)價(jià)格上升，這一點(diǎn)決定了房地產(chǎn)資金具有（ ）。 A.回收期長(zhǎng)B.風(fēng)險(xiǎn)性 C.運(yùn)行的地域性 D.保值增值性 2.土地的需求不斷上升，而供給卻有剛性，這一特點(diǎn)決定房地產(chǎn)資金的 （C）。 A.回收期長(zhǎng) B.運(yùn)行的地域性C.保值增值性D.風(fēng)險(xiǎn)性 3.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主體構(gòu)成要素包括居民、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和（ A.中介公司 B.政府C.監(jiān)管機(jī)構(gòu)D.行業(yè)協(xié)會(huì) B ）。 4.我國(guó)目前已形成以（D ）為主的房地產(chǎn)金融體系。 A 投資公司B

2、 證券公司 C.政府主管部門 D.各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部 5.（ B ）是房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容。 A .房地產(chǎn)銷售貸款 B .房地產(chǎn)抵押貸款 C. 房地產(chǎn)租售貸款 D房地產(chǎn)租賃貸款 6.由于房屋附著于土地上不能移動(dòng)，比如上海的房地產(chǎn)需求就不能用武漢的項(xiàng)目去滿足，因而房地產(chǎn)項(xiàng)目具有（ A ）。 A.地域性B.非競(jìng)爭(zhēng)性C.非流動(dòng)性 D.盈利性 7.某一房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低，主要取決于（ A.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況B.全國(guó)房地產(chǎn)的供求狀況 C ）。 C.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況 8.房地產(chǎn)的（B A.單件性 D.本類房地產(chǎn)的供求狀況 ），決定了所形成的產(chǎn)品只能就地出售和經(jīng)營(yíng)，因而具有明顯的地域性。

3、 B.不可移動(dòng)性 D.資金占用量大 C.使用的長(zhǎng)期性 9.一般情況下所有的人都需要房地產(chǎn)金融提供服務(wù)。這表現(xiàn)為房地產(chǎn)金融的（ D ）。 A.安全性 B.長(zhǎng)期性 C.政策性 D.廣泛性 10. 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中貨幣市場(chǎng)的融資工具是（B ）。 A.長(zhǎng)期貸款B.短期貸款C.股票D.長(zhǎng)期債券 11. 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的客體要素為 （C ）。 A.中介公司 B.政府 C.資金 D.房地產(chǎn)企業(yè) 二、多項(xiàng)選擇題（每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選 項(xiàng)得0. 5分。） 1. 房地產(chǎn)的形態(tài)有（ABC ）: A、土地 B建筑物C房地合一 D附著物E定著物 2.

4、開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供融資、籌資、結(jié)算等服務(wù)的金融活動(dòng)，其服務(wù)對(duì)象是房地產(chǎn)的（ AB ）。 A、經(jīng)營(yíng)者B建設(shè)者C、所有者D、購(gòu)買者E抵押人 3.消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供各種金融服務(wù)的金融活動(dòng)，其服務(wù)對(duì)象主要是（ CD）等。 A、經(jīng)營(yíng)者 B建設(shè)者C、消費(fèi)者 D、購(gòu)買者 E抵押人 4.房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的（ABCD A開發(fā) B經(jīng)營(yíng) C銷售 D服務(wù) ）等多種行業(yè)構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)。 E居住 5.房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群, A房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長(zhǎng) 其主要特點(diǎn)包括（ ABCD ）: B房地產(chǎn)受區(qū)域因素影響較大 C房

5、地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重性 D房地產(chǎn)受國(guó)家政策與城市規(guī)劃影響 歡迎下載 E房地產(chǎn)投資收益性率高 6.根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)資金的來(lái)源和金融機(jī)構(gòu)的作用，可以將我國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展分成（BCD ）等特征非常鮮明的階段 A房地產(chǎn)金融萌芽階段B住房建設(shè)資金管理階段C房改金融階段 D房地產(chǎn)金融階段 E房地產(chǎn)調(diào)控階段 7.般認(rèn)為，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)應(yīng)該具有（ABDE ）特征： A完善的法律體系B完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)C較低的貸款利率 D豐富的市場(chǎng)產(chǎn)品和大規(guī)模的交易 E高效的市場(chǎng)效率和嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管 8.目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)極為不規(guī)范、不成熟，存在許多急需改進(jìn)的地方。概括來(lái)講有（ABCD ）: A資金來(lái)源單一B貸款品種

6、可選擇性差C法律體系不完善D市場(chǎng)發(fā)育滯后E人民銀行經(jīng)營(yíng)機(jī)制有待轉(zhuǎn)變 9.房地產(chǎn)金融是指為房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)而籌集、融通、清算資金的所有金融行為的總稱，其主要特征包括 A .宏觀性B .多樣性 C.長(zhǎng)期性 D .安全性E.風(fēng)險(xiǎn)性 10. 下列屬于房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)種類的是（ACDE ）。 B 房地產(chǎn)股票C.住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù) A .房地產(chǎn)信托 D 房地產(chǎn)抵押貸款E.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)貸款 11. 從經(jīng)濟(jì)適用住房的經(jīng)濟(jì)屬性看，經(jīng)濟(jì)適用住房是一種（BCE ）。 A .福利房 B .商品房C .微利房D.集資建房 巳面向中低收人家庭出售的住房 12.金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)業(yè)的（ A.決策中心 B.信貸中心C

7、.結(jié)算中心 D.信息中心 E.研究發(fā)展中心 填空題（每空 0.5分） 1.房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在其上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 2. 房地產(chǎn)由于其特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。 3. 金融是指以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通。 (BCD )。 4. 消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)，最基本的產(chǎn)品就是按揭和保險(xiǎn)。_ 5. 市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)，為廣大的金融市場(chǎng)參與者提供全方位金融服務(wù)的金融活動(dòng)，其服務(wù)對(duì)象是形形色 色的市場(chǎng)參與者。 6. 目前，我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的措施以行政命令為主，并輔以一定的法規(guī)和經(jīng)濟(jì)措施。

8、 7. 在西方國(guó)家，主要是通過(guò)金融、稅收等政策措施間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。 8. 住宅合作社是一種互相幫助、共同建房的非營(yíng)利性團(tuán)體，屬集體合作性質(zhì)。 9. 2003年8月份，國(guó)務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2004年3月，“ 831”大限提高拿地“門檻”，房地產(chǎn)調(diào)控開始。 10. 2010年4月份，在國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)狂飆的情形下，在一季度GDP增長(zhǎng)超過(guò)11%的前提下，中央終于下定決心，對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，出臺(tái)國(guó)十條,提出限制異地購(gòu)房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施。 四、名詞解釋（每個(gè) 3分） 房地產(chǎn)、金融、資金清算、 房地產(chǎn)金融、開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù)、

9、消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)、市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù)、 房地產(chǎn)業(yè)、房地 產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性、住宅合作社、公積金制度 五、簡(jiǎn)答題（每題5分） 1. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及其重要性。 2. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)金融的作用。 3.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)的關(guān)系。 4.簡(jiǎn)述國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展的三種主要形式。 5.簡(jiǎn)述我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程。 6. 簡(jiǎn)述成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的標(biāo)志。 六、論述題（每題 10-15分） 7. 分析我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問(wèn)題，并提出解決思路。 第二章房地產(chǎn)金融基本知識(shí) 、單項(xiàng)選擇題 1.土地及房產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期上升的趨勢(shì)以及房地產(chǎn)適于充當(dāng)?shù)盅浩返奶匦裕瑳Q定了房地產(chǎn)抵押貸款的 A.安全性B.流動(dòng)性 C.長(zhǎng)期性

10、 D.多樣性 歡迎下載 精品文庫(kù) 2.我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的主體是（B ） A. 住房?jī)?chǔ)蓄銀行B.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部 C.住房合作社 D.住房信貸保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 歡迎下載 3. 下列機(jī)構(gòu)屬于銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有（D ） A.住房合作社 B. 住房信貸保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) C.二級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu) D. 房地產(chǎn)抵鉀銀行 4.我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)信用的最主要形式是（ C ） A.商業(yè)信用B.國(guó)家信用C.銀行信用D. 民間個(gè)人信用 5.存款1000元，年利率為12%，若一年復(fù)利按（ C ）計(jì)息，則一年后的本利和為 1124.86 元。 A .一次 B.二次 C.三次 D.四次 6.在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸

11、屬（A ），但未經(jīng)（A ）同意，不得變賣抵押品。 A.抵押人，抵押權(quán)人B .抵押人，抵押人 C.抵押權(quán)人，抵押人 D.抵押權(quán)人，抵押權(quán)人 7.以房地產(chǎn)為抵押品進(jìn)行的貸款，其資金大多用于土地和房屋的購(gòu)置、開發(fā)、改良、建設(shè)等，投資資金量大，投資價(jià)值的回收需要更 長(zhǎng)時(shí)間。因此我國(guó)住房抵押貸款的最高年限為（C ）年。 A. 20 B. 10 C. 30 D. 40 8. 土地債權(quán)人交給債務(wù)人到期索還債款權(quán)利的證明書是 款方式，它是政府授予房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的一種特權(quán)。 （D ），是房地產(chǎn)證券的一種，一般通過(guò)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行，采用抵押借 A .金融債券 B .土地證券 C. 土地股票D .土地債券 9.

12、通常情況下，設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)值要大于（ B ）o A.應(yīng)付利息B.貸款額度 C.股票價(jià)值D.市場(chǎng)價(jià)格 10. 債務(wù)人如不按期償還貸款本息，就稱之為違約，貸款銀行有權(quán)依照法律程序取消住房抵押的（ A.處分權(quán) B.贖回權(quán) C.抵押權(quán) D.贈(zèng)與權(quán) 11.根據(jù)國(guó)家法規(guī)，以下可以設(shè)置為抵押物的是（ A.醫(yī)院 B. 土地所有權(quán)C.住宅 D.職工宿舍 C ）。 12. 下列哪個(gè)房產(chǎn)可以用于抵押貸款 （D ）。 A.學(xué)校教學(xué)樓B.醫(yī)院門診大樓C.職工宿舍D. 工廠廠房 13. 信貸機(jī)構(gòu)與客戶之間的存貸關(guān)系是（ B ）。 A.委托代理關(guān)系B.債權(quán)債務(wù)關(guān)系C.經(jīng)營(yíng)管理關(guān)系D.所有支配關(guān)系 14. 下列關(guān)于房地

13、產(chǎn)抵押的說(shuō)法正確的是（C ）。 A. 如果要以共有的房地產(chǎn)來(lái)設(shè)定抵押時(shí)，抵押人要書面通知其他共享者 B. 以房地產(chǎn)中未設(shè)置抵押的部分設(shè)定抵押時(shí)，抵押人不需要將已做抵押的狀況告知接收抵押的當(dāng)事人 C. 將已做抵押的房地產(chǎn)做抵押時(shí)須征得抵押權(quán)人的書面同意 D. 外資企業(yè)以其房地產(chǎn)做抵押時(shí)，不須經(jīng)過(guò)董事會(huì)同意 15. 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的杠桿是（A ）。 A.利率 B.房地產(chǎn)企業(yè)C.消費(fèi)者D.房地產(chǎn)保險(xiǎn) 16.匯票要生效必須經(jīng)過(guò)（ B ）。 A.承付 B.承兌 C.匯兌D.承保 17.利率表現(xiàn)為（A ）o A.利息和本金的比率 B.利息和全部投資收益的比率 C.借貸資金和資產(chǎn)的比率D.全部投資收益和

14、資產(chǎn)的比率 18.在國(guó)外適合中老年人購(gòu)房的住房抵押貸款是（ A.分享增值抵押貸款B.循環(huán)住房抵押貸款 D ）。 C.累進(jìn)付款抵押貸款 二、多項(xiàng)選擇題 D.逆年金抵押貸款 1. 以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款時(shí)，在 （BC ）的情況下，貸款人可對(duì)借款人追究違約責(zé)任。 A. 借款人按期歸還借款本息 B. 借款人擅自改變貸款用途而挪用貸款 C. 借款人未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)出售 D 借款人未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)租賃 巳設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)遭受臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害而破損 2.可變利率抵押貸款是按照借貸雙方約定的條件，貸款利率隨市場(chǎng)利率指數(shù)變化的抵押貸款，可變利率抵押貸款利率由 A .加成利率

15、B .附加利率 C.市場(chǎng)浮動(dòng)利率 （BE ）組成。 D .固定利率指標(biāo) E.市場(chǎng)利率指標(biāo) 3.根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法，不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)有 (ACD )。 A 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) B.抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn) C.列入文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的其他建筑物 D 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn) 巳抵押人所有的房屋和其他地上定著物以及抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán) 4.根據(jù)國(guó)家法規(guī)，以下不能設(shè)定為抵押物的有（ADE ） A.學(xué)校B.倉(cāng)庫(kù) C.住宅 D.醫(yī)院E.紀(jì)念館 5.房地產(chǎn)抵押貸款的利率由（BDE ）等組成。

16、A 貸款期限 B 承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn) C.資金利用率 D 資金的投資收益E.安排抵押貸款所發(fā)生的運(yùn)營(yíng)成本 6.銀行吸納的存款是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的基本來(lái)源和主體，銀行存款可分為 A .企業(yè)存款 (ADE )。 D.個(gè)人存款 7.下列（ABD 較長(zhǎng)。 A世界銀行 B .本幣存款C.外幣存款 E.基金存款 ）等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)提供的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款主要用于舊城改造和成片危房的改造，利率比商業(yè)銀行貸款利率低，期限也 B 亞洲開發(fā)銀行 C.蘇黎世基金組織 D國(guó)際貨幣基金組織 E. 亞洲貨幣基金組織 8 對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)而言，信貸資金的來(lái)源主要由（ACE ）組成。 A .主動(dòng)負(fù)債B.基本建設(shè)撥款C .借入資金 D

17、 國(guó)家貸款E.同業(yè)往來(lái)資金 9. 擔(dān)保貸款按擔(dān)保的方式不同可以分為（ A.保證貸款B.質(zhì)押貸款C.抵押貸款 ABCD ）方式。 D.抵押（或質(zhì)押）加保證貸款 E信用貸款 10 物上請(qǐng)求權(quán)可以分為以下（ABCE ） 類型: A停止侵害請(qǐng)求權(quán)B請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保C消除危險(xiǎn)或排除妨礙請(qǐng)求權(quán) D請(qǐng)求告知 E損害賠償請(qǐng)求權(quán) 11抵押人違約后，抵押權(quán)人可以采取對(duì)抵押房屋（ABC ）三種方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。 A折價(jià)B拍賣C變賣D租賃 E購(gòu)買 12房屋拍賣所得的清償順序是（B）: 支付處分抵押房屋的費(fèi)用， 扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款， 償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金, 剩余金額返還抵押人， 若拍

18、賣所得不足支付前三項(xiàng)費(fèi)用，抵押權(quán)人向抵押人追償。 AB C DE 13法律規(guī)定，在抵押房屋被拍賣時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)書面通知的具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的是（ A已出租的抵押房屋的承租人B共有房屋的其他共有人 ABDE ): C房屋的物業(yè)管理人 D與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人 E按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位 14期房是尚未竣工的預(yù)售房屋，其抵押登記應(yīng)為（ A簽訂抵押貸款合同時(shí)的期樓抵押登記 AD ): B房屋預(yù)期質(zhì)量登記C竣工日期登記 D房屋竣工通過(guò)質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的房屋抵押登記 15.質(zhì)押的基本特征包括（ACDE ）。 A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán) B質(zhì)押是抵押

19、的一種特殊形式 C質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利 D質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù) E權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán) 16. 質(zhì)押與抵押的共同點(diǎn)包括（BCDE）。 A質(zhì)押品和抵押品都可以拍賣 B二者都是以取得所押（抵押或質(zhì)押）財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的 C質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)都因債權(quán)的存在而存在，與債權(quán)不可分離 D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償 E兩者都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式 ABCE ）。 17.關(guān)于質(zhì)押與抵押的區(qū)別正確的是（ A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押自登記之日起生效。 B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 C質(zhì)押中，在

20、債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求 權(quán)，無(wú)權(quán)直接處置抵押物。 D質(zhì)押物必須是質(zhì)押人所有物，抵押物可以是第三方的財(cái)物 E質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。抵押人不占有抵押物，也沒(méi)有保管義務(wù)。 18 .質(zhì)權(quán)人具有的權(quán)利有（ABCE ）。 A質(zhì)權(quán)人享有占有質(zhì)物的權(quán)利 B債務(wù)人不履行債務(wù)，質(zhì)權(quán)人未受清償時(shí)可以與出質(zhì)人協(xié)商，決定變賣質(zhì)物的方式并優(yōu)先受償 C在質(zhì)物有損壞或價(jià)值明顯減少時(shí)，如果有侵害質(zhì)權(quán)人權(quán)利時(shí)，質(zhì)權(quán)人可以要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔(dān)保 D質(zhì)權(quán)人可以在任何情況下變賣質(zhì)物清償 E質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)物所生的孳息

21、 19 根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，可以質(zhì)押的權(quán)利包括（ABCD ）。 A匯票、支票、本票、債券B依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票 C依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán) D依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利E存款單、倉(cāng)單、提單、罰單 20.保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此以下正確的的是（ABCE ）。 A保證人負(fù)無(wú)限責(zé)任B保證易于設(shè)定和執(zhí)行C保證沒(méi)有特定的財(cái)產(chǎn)D保證就是確保無(wú)風(fēng)險(xiǎn) E保證執(zhí)行可能很容易也可能非常困 難 21 .保證的性質(zhì)包括（ABCDE ）。 A人身性B從屬性C代償性 D轉(zhuǎn)移性E獨(dú)立性 22保證合同的主要內(nèi)容應(yīng)包括（ ABCE）。 B債務(wù)人履行債務(wù)的期限 C保證的方式及擔(dān)保的范圍D 合

22、同雙方的經(jīng)營(yíng)能力 A被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額 E保證期限及雙方認(rèn)可的其他事項(xiàng) 1. 三、填空題 債務(wù)是資本使用者給中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或直接給資本供應(yīng)者在一定時(shí)期按一定方式償還債務(wù)的承諾。 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 股權(quán)由資本供應(yīng)者擁有，股權(quán)的擁有說(shuō)明資本使用者有償還債務(wù)的義務(wù)，同時(shí)也有權(quán)取得剩余的收入。 我國(guó)房地產(chǎn)金融資金的來(lái)源比較單一。過(guò)去主要來(lái)源于政府對(duì)銀行的投入和居民儲(chǔ)蓄，目前擴(kuò)大到公積金和股票市場(chǎng)等。 房地產(chǎn)周期是由房屋的供應(yīng)滯后現(xiàn)象產(chǎn)生的。 房屋空置率是房屋在推向市場(chǎng)一定時(shí)期（一般為1-2年）后，空置房屋（沒(méi)有出租或銷售）占房屋總量的百分?jǐn)?shù)。 利息是借款人付給貸款人所

23、借款項(xiàng)的租金，對(duì)借款人而言是資金的使用成本，對(duì)貸款而言是資金的是時(shí)間價(jià)值。 名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率，或者說(shuō)是借貸機(jī)構(gòu)所承諾的利率。 利率或貼現(xiàn)率為投資者未來(lái)期望收益的現(xiàn)值同投資時(shí)市場(chǎng)價(jià)的比值，二者起源于資金的時(shí)間價(jià)值。 利率集當(dāng)中各利率的不同是由借款期限、流誦性、風(fēng)險(xiǎn)大小以及手續(xù)費(fèi)等方面的差別決定的。 10. 為彌補(bǔ)收益（貨幣）購(gòu)買力的降低，利率應(yīng)高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率一定比例（通脹指數(shù)）以克服通脹對(duì)收益購(gòu)買力的影響，使購(gòu)買力保 持不變，這就是通脹溢價(jià)。 精品文庫(kù) 11 .期限溢價(jià)是為彌補(bǔ)資金長(zhǎng)期被銀行占用而引起的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的溢價(jià)。 12.實(shí)際利率是票面利率經(jīng)

24、實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買力變化校正后的利率，它是借（貸）款人所付（取得）利息（潤(rùn)）率減去通貨膨脹 后的利息率。 13貸款期限不同，利率不同，這種因期限差異造成的利率差異可以稱為期限結(jié)構(gòu)溢價(jià) 14利率集有四個(gè)組成部分：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率、通脹溢價(jià)、期限溢價(jià)以及差價(jià)。_ 15差價(jià)是彌補(bǔ)各種風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)手費(fèi)用等的費(fèi)用。 16. 將未來(lái)的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值，這種計(jì)算稱為未來(lái)收益的貼現(xiàn)，其計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率。 17. 資產(chǎn)收益率是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值，說(shuō)明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。 18權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人（抵押人）所擁有的自有資金

25、（權(quán)益）的收益率, 其數(shù)值為稅前收益同自有自金的比值。 19 .有效收益率是指能使房屋的未來(lái)收益與其終值之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。 20.“信貸”即信用貸款，是指以借款人的信譽(yù)發(fā)放勺貸款，借款人不需要提供擔(dān)保。_ 21 .借款人將預(yù)購(gòu)房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為抵押貸 22. 共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。 23. 按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押價(jià)值以抵押人本人所有的份額為限；共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，全部房地產(chǎn)均為抵押財(cái) 產(chǎn)，抵押物變賣時(shí)，其他共有人負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。 24. 已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)

26、，租賃合同繼續(xù)生效。 25. 房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期 26. 貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí)，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。 27. 保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為 履行或承擔(dān)責(zé)任的一種擔(dān)保制度。 28同抵押、質(zhì)押相比，保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，而前二者則為物的擔(dān) 四、名詞解釋 房地產(chǎn)周期、匯率、利息、利率、名義利率（票面利率）、 貼現(xiàn)率、利率集、實(shí)際利率、期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)、未來(lái)值、凈現(xiàn)值、資產(chǎn)收益 率、權(quán)益收益率、有效（內(nèi)部

27、）收益率、信貸、擔(dān)保貸款、保證貸款、質(zhì)押貸款、抵押貸款 五、簡(jiǎn)答題 1. 簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。 2. 說(shuō)明利率、貼現(xiàn)率、現(xiàn)值、未來(lái)值的概念及其計(jì)算方法。 5. 簡(jiǎn)述信貸與抵押貸款的關(guān)系？ 6. 設(shè)定抵押的條件是如何規(guī)定的? 7. 不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)有哪些？ 8. 設(shè)定抵押時(shí)的注意事項(xiàng)有哪些？ 9. 什么是抵押權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán)，有哪些類型？ 拍賣房屋有哪些注意事項(xiàng)？ 質(zhì)押有哪些特征？它與抵押有何異同？ 質(zhì)押的參與人有哪些，其有何權(quán)利與義務(wù)？ 權(quán)利質(zhì)押合同包括哪些主要內(nèi)容？ 權(quán)利質(zhì)押有哪些效力？ 保證貸款的參與人有哪些，其間關(guān)系如何？ 保證有何特征，有哪些性質(zhì)？ 保證人有哪些條件

28、？承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍有哪些? 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 六、論述題 分析說(shuō)明20世紀(jì)90年代以來(lái)我國(guó)GDP增長(zhǎng)、物價(jià)變化、利率升降和房?jī)r(jià)變化的規(guī)律。 第三章抵押貸款的運(yùn)作 、單項(xiàng)選擇題 1. 房地產(chǎn)抵押貸款中最常用的抵押貸款付款方式是（D ）。 A固定利率抵押貸款B可變利率抵押貸款 C.等本還款抵押貸款 歡迎下載 D.等額還款抵押貸款 精品文庫(kù) 2. 我國(guó)專業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部信貸資金的主要來(lái)源是（C ）。 A借人資金B(yǎng)銀行存款C自有資金D . 同業(yè)往來(lái)資金 3. 某人申請(qǐng)住房貸款12萬(wàn)元，貸款期10年, 貸款月利率0. 5%,采用每月等額償還本息法歸還

29、，每月應(yīng)歸還貸款本息為 （C ）元。 歡迎下載 1268 B. 1293 C. 1332 D. 1423 4. 抵押貸款發(fā)放額度與抵押價(jià)值相比通常為（ C )。 50% B . 60%C. 70% D . 80% 5. （B ）是指為房地產(chǎn)抵押貸款雙方提供專業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)。 A 貸款機(jī)構(gòu)B 中介服務(wù)機(jī)構(gòu) C. 擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) D. 政府有關(guān)機(jī)構(gòu) 6. 以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款時(shí)，必須簽訂抵押合同，抵押合同應(yīng)采用 A 書面或口頭形式 B 書面形式 C.雙方確定的任何形式 D.由房地產(chǎn)管理部門指定的形式 二、多項(xiàng)選擇題 1. 下列（ABDE ）屬于房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的參與者。 A 保險(xiǎn)公司B 商業(yè)

30、銀行 C.信托公司 D .律師事務(wù)所E.政府有關(guān)機(jī)構(gòu) 2. 抵押人進(jìn)行二次抵押的原因?yàn)椋ˋCDE ）: A取得低利率貸款B增強(qiáng)盈利能力 C改善貸款狀況 D減少貸款成本 E減少月還款額 3. 在抵押貸款中，抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人應(yīng)遵守以下約定（ACDE ）: A保證所占管房屋的安全性、完整性B保證所占管房屋由自己使用C隨時(shí)接受抵押權(quán)人檢查D不得有損害所占管房屋的功能或 降低其價(jià)值的行為E借款人向貸款人認(rèn)可的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投保，貸款人為保險(xiǎn)事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒?4. 在以下（ABCE ）情況發(fā)生時(shí)，貸款人為了自身資金的安全，有權(quán)要求對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理。 A貸款合同到期（含展期），借

31、款人未依約償還貸款本息 B借款人在貸款合同終止前已宣告解散或破產(chǎn) C借款人未按土地出讓合同規(guī)定完成有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目 D借款人自行決定將抵押房屋出租 E借款人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)或其他事項(xiàng)方面發(fā)生重大事件，可能影響貸款人（抵押權(quán)人）利益 三、填空題 1. 2. 3. 4. 5. 月還款額通俗地稱為月供，是指每月應(yīng)還銀行的本息禾 本金是借款人（抵押人）所欠銀行債務(wù)的總額，它是抵押人從放款機(jī)構(gòu)借貸的總額，是其總投資的一部分。 每一期段攤還的本金數(shù)額占本金的百分?jǐn)?shù)被稱為分?jǐn)傁禂?shù)。 每一階段的分?jǐn)傁禂?shù)取決于本金、利率、期限和攤還方式。 還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值。 6. 稱為再抵押，向其他銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚?/p>

32、押稱為二次抵押。 抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款的行為稱為再抵押。一般地，向原抵押貸款銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅?7. 為了減少各種罰費(fèi)，抵押一般首先向原銀行申請(qǐng)?jiān)俚盅骸?5. 抵(質(zhì))押物保管及其價(jià)值變化情況；6、項(xiàng)目工程進(jìn)度、抵押預(yù)登記和正式登記落實(shí)情況； 7、有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無(wú)與法律、法規(guī)和制度相抵觸，需要變更、修改和補(bǔ)充之處。 8貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度、變化情況及趨勢(shì)。9、其他關(guān)系貸款人債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保障的內(nèi)容。 (1)對(duì)違約貸款通 通常，貸款檢查是對(duì)正常貸款進(jìn)行抽查，對(duì)違約貸款根據(jù)違約程度進(jìn)行重點(diǎn)檢查，檢查程序如下： 過(guò)電話提示、約見(jiàn)借款人、現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)、走

33、訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因。 根據(jù)借款人違約情況，判斷貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，確定貸款形態(tài)。 對(duì)借款人違約行為提出催收貸款或強(qiáng)制清收貸款的處理方案，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)實(shí)施。 登記貸后檢查臺(tái)賬，撰寫貸后檢查報(bào)告。 每個(gè)季度進(jìn)行一次綜合性個(gè)人住房抵押貸款貸后檢查，掌握全行個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況及研究對(duì)策。 / 2) / 3) / 4) / 5) 第五章 名詞解釋： 房產(chǎn)開發(fā)貸款：指放款銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款，包括住房開發(fā)貸款、經(jīng) 濟(jì)適用房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款及其它用于房地產(chǎn)開發(fā)所必須的配套設(shè)施建設(shè)貸款。 貸款程序：遞交申請(qǐng)7受理審查7項(xiàng)目評(píng)估7評(píng)

34、級(jí)授信7核查審批7借款發(fā)放7資料歸檔7貸后管理7收貸撤保 評(píng)級(jí)授信：貸款調(diào)查部門經(jīng)實(shí)地調(diào)查并嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行分析后，編寫和提交調(diào)查報(bào)告，由貸款審查部門進(jìn)一步 的審查核實(shí)，最后由信貸決策部門作出決定。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估：貸款行根據(jù)貸款效益性、安全性、流動(dòng)性的要求，運(yùn)用定量和定性分析相結(jié)合的方法，在 貸款決策前期工作中對(duì)借款人和擬開發(fā)項(xiàng)目的盈利水平、償還能力、建設(shè)條件、市場(chǎng)環(huán)境及各種不確定因素所作的全 面系統(tǒng)的評(píng)價(jià)。 趨勢(shì)分析法：又叫比較分析法、水平分析法，它是通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表中各類相關(guān)數(shù)字資料，將兩期或多期連續(xù)的相同指 標(biāo)或比率進(jìn)行定基對(duì)比和環(huán)比對(duì)比，得出它們的增減變動(dòng)方向、數(shù)額和幅度，

35、以揭示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)情況和現(xiàn)金 流量變化趨勢(shì)的一種分析方法。采用趨勢(shì)分析法通常要編制比較會(huì)計(jì)報(bào)表。 比率分析法：以同一期財(cái)務(wù)報(bào)表上若干重要項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)相互比較，求出比率，用以分析和評(píng)價(jià)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以 及公司目前和歷史狀況的一種方法，是財(cái)務(wù)分析最基本的工具。 流動(dòng)比率：是流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率，用來(lái)衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債 的能力。 是指描述資產(chǎn)利用的有效性和充分性的指標(biāo)。 是指描述企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)賺取利潤(rùn)的能力的指標(biāo)。 指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈 速動(dòng)比率：是指速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率。它是衡

36、量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。 資產(chǎn)運(yùn)用效率指標(biāo)： 盈利能力比率指標(biāo)： 銷售歸行率： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 貸后管理：指從貸款發(fā)放或其他信貸業(yè)務(wù)發(fā)生后直到本息收回或信用結(jié)束的全過(guò)程的信貸管理。 簡(jiǎn)答題： 1. 簡(jiǎn)述數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的程序和流程。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程： 遞交申請(qǐng)7受理審查7項(xiàng)目評(píng)估7評(píng)級(jí)授信7核查審批7借款發(fā)放7資料歸檔7貸后管理7收貸撤保 2. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的評(píng)估應(yīng)包括哪些方面？ 借款人評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估市場(chǎng)評(píng)估 投資估算和籌資評(píng)估償債能力評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 3. 貸款銀行對(duì)借款人的評(píng)價(jià)應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 借款人非財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、經(jīng)營(yíng)者

37、素質(zhì)及管理水平評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力評(píng)價(jià)、資產(chǎn)負(fù)債評(píng)價(jià)、資產(chǎn)運(yùn)用效率評(píng)價(jià) 盈利能力評(píng)價(jià)、現(xiàn)金流量評(píng)價(jià)、信用狀況評(píng)價(jià)、新建企業(yè)分析重點(diǎn) 4. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理應(yīng)包括哪些方面？ 貸款資料（借款人資料、擔(dān)保資料、貸款項(xiàng)目資料、合同借據(jù)、貸后檢查資料） 借款人及貸款項(xiàng)目管理 （貸款資金使用管理，貸款企業(yè)和貸款項(xiàng)目的貸后跟蹤檢查，項(xiàng)目與銷售回籠資金的監(jiān)督管理, 保證人、抵押物、質(zhì)押物的管理，貸款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)定，利率調(diào)整，貸款展期管理，收貸撤保） / 厶、 : 第六章 名詞解釋： 收益性房地產(chǎn)貸款： 收益性房地產(chǎn)融資以銀行信貸為方向就變成了貸款融資，即收益性房地產(chǎn)貸款 房地產(chǎn)評(píng)估：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，它是批準(zhǔn)貸款的依據(jù)之一，評(píng)估價(jià)格是貸款額度高低的重要依據(jù)。 簡(jiǎn)答題： 1. 簡(jiǎn)述影響收益性房地產(chǎn)投資及貸款決策的因素。 影響投資決策的因素很多，但其中最主要的是收益性指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo)。 2. 簡(jiǎn)述貸款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)應(yīng)包括哪些方面的內(nèi)容。（未找到） 3. 簡(jiǎn)述并比較房地產(chǎn)評(píng)估中兩種主要的方法。 在貸款實(shí)務(wù)中通常采用的是收入還原法，有時(shí)輔以市場(chǎng)比較