執(zhí)行涉及房屋租賃12個問題解答

1、執(zhí)行涉及房屋租賃問題解答1、案外人向執(zhí)行法院提出書面異議主張對房屋享有租賃權(quán)的，執(zhí)行 法院應(yīng)當(dāng)如何處理？案外人提出書面異議主張對房屋享有租賃權(quán)的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)最高人民法院關(guān)于執(zhí)行案件立案、結(jié)案若干問題的意見第九條 第（二）項和民事訴訟法第二百二十七條的規(guī)定進行立案和審查， 經(jīng)審查認為案外人所主張的租賃權(quán)依法成立且能夠?qū)股暾垐?zhí)行人 的，裁定案外人異議成立，中止對房屋不負擔(dān)租賃權(quán)予以變現(xiàn)；經(jīng)審 查認為案外人所主張的租賃權(quán)依法不能成立或者不能夠?qū)股暾垐?zhí) 行人的，裁定駁回案外人異議。申請執(zhí)行人對執(zhí)行法院所作出的案外人異議成立， 中止對房屋不 負擔(dān)租賃權(quán)予以變現(xiàn)的裁定表示不服的， 可以自收到裁定

2、之日起十五 日內(nèi)向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議之訴，請求對房屋不負擔(dān)租賃權(quán)予以變 現(xiàn)。案外人對執(zhí)行法院所作出的駁回其異議的裁定表示不服的，可 以自收到裁定之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議之訴，請求對房屋負擔(dān)租賃權(quán)予以變現(xiàn)。2、在執(zhí)行程序中，案外人主張其在被執(zhí)行房屋設(shè)定抵押之前與被執(zhí) 行人簽訂了租賃合同，應(yīng)如何處理？在執(zhí)行程序中，案外人主張其在被執(zhí)行房屋設(shè)定抵押之前與被執(zhí) 行人簽訂了租賃合同的，須已依照租賃合同在被執(zhí)行房屋設(shè)定抵押之前占有該房屋， 否則其租賃權(quán)不得對抗抵押權(quán)人。 對抵押權(quán)等優(yōu)先受 償權(quán)的實現(xiàn)有影響的租賃權(quán)，執(zhí)行法院可依法將其除去后進行拍賣。 值得注意的是， “占有”應(yīng)做廣義的理解，

3、承租人對房屋已經(jīng)用于生 產(chǎn)生活、經(jīng)營、 裝修等處分利用的情形都應(yīng)該被認定為“占有”，其 租賃權(quán)具有對抗效力。3、案外人主張對房屋享有租賃權(quán)的， 應(yīng)當(dāng)向執(zhí)行法院提供哪些證據(jù)？案外人應(yīng)當(dāng)向執(zhí)行法院提供如下證據(jù)：（一）出租合同、轉(zhuǎn)租合同等租賃合同。租賃期限為六個月以上的， 應(yīng)當(dāng)提交書面的租賃合同。 租賃合同辦理過登記備案手續(xù)的， 還應(yīng)當(dāng) 提交相應(yīng)的證明材料。（二）占有房屋的憑證。如出租人與承租人簽訂的租賃房屋交接書、承租人在出租房屋所在地物業(yè)辦理的裝修或者入住手續(xù)證明以及承 租人依照租賃合同繳納水費、電費、燃氣費、通信費等公共事業(yè)用費（ 三）租金支付憑證。如承租人向出租人支付租金的轉(zhuǎn)賬證明、第三 人

4、代為承租人向出租人支付租金的證明以及出租人出具的收款證明4、案外人所提出的對房屋享有租賃權(quán)且可以對抗申請執(zhí)行人的異議成立的，需要具備哪些條件 ？執(zhí)行實務(wù)中解決對租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突問題關(guān)鍵在于正確把握 兩種權(quán)利成立的時間。 物權(quán)法規(guī)定抵押權(quán)自“登記時”成立， 而對于 租賃權(quán)，最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng) 用法律若干問題的解釋 第 6 條規(guī)定了確定“一房數(shù)租”情況下占有 人優(yōu)先的原則，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定 優(yōu)先履行的承租人， 強調(diào)“占有”對于租賃權(quán)的認定具有重要參照價 值，因此應(yīng)該把承租人占有房屋的“占有時”作為租賃權(quán)產(chǎn)生對抗效 力的時間點。依據(jù)查封

5、規(guī)定第二十六條第一款的規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查 封的房屋所作的設(shè)定權(quán)利負擔(dān)的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。因此， 案外人異議成立的，需要同時具備以下條件： （一）出租人與案外人之間的租賃關(guān)系真實有效。出租人與案外人之 間租賃合同的簽訂時間或者口頭約定 （租賃期限在六個月以下或者不 定期租賃） 時間須發(fā)生在執(zhí)行法院查封房屋之前。 案外人系次承租人 的，其承租房屋須取得出租人的同意， 且出租人同意轉(zhuǎn)租的時間和轉(zhuǎn) 租合同的簽訂時間或者口頭約定 （租賃期限在六個月以下或者不定期 租賃）時間須發(fā)生在執(zhí)行法院查封房屋之前。（ 二）案外人占有房屋的時間須發(fā)生在執(zhí)行法院查封房屋之前。執(zhí)行法院認為案外人對房屋所主張的

6、租賃權(quán)不能對抗申請執(zhí)行人的， 不應(yīng)在執(zhí)行裁定書中直接認定租賃合同無效或者解除租賃合同。5、案外人所提出的對房屋享有租賃權(quán)且可以對抗申請執(zhí)行人的異議 成立的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)如何變現(xiàn)房屋？執(zhí)行法院可以根據(jù)不同情形分別作出處理：（一）案外人要求繼續(xù)承租的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在房屋負擔(dān)租賃權(quán)的狀 態(tài)下對其予以變現(xiàn)。（ 二）案外人要求解除租賃關(guān)系的， 經(jīng)執(zhí)行當(dāng)事人和有關(guān)債權(quán)人同意， 可以在房屋的變價款中優(yōu)先清償案外人已經(jīng)預(yù)先支付但尚未實際承 租期間的部分租金和出租人因解除租賃關(guān)系而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。 執(zhí)行當(dāng)事人和有關(guān)債權(quán)人就優(yōu)先清償?shù)膬?nèi)容無法達成一致的， 執(zhí)行法 院應(yīng)當(dāng)在房屋負擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下對其予以變現(xiàn)。6

7、、案外人對房屋享有租賃權(quán)且可以對抗申請執(zhí)行人的主張成立的， 執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)如何處理案外人尚未支付的租金？執(zhí)行法院可以根據(jù)不同情形分別作出處理：（一）租金尚未到期的，執(zhí)行法院可以向案外人送達凍結(jié)租金的裁定 書和協(xié)助執(zhí)行通知書， 待租金到期后按照第三人到期債權(quán)的程序進行 執(zhí)行。案外人在收到凍結(jié)租金的裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書之后向出租 人支付租金的，不論其是否就凍結(jié)租金的裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書提 出過異議，執(zhí)行法院均可以依據(jù)執(zhí)行規(guī)定第 44 條的規(guī)定責(zé)令案 外人限期追回或者承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（二）租金已經(jīng)到期的，執(zhí)行法院可以按照第三人到期債權(quán)的程序進 行執(zhí)行。案外人收到履行到期債務(wù)的通知后，擅自向出租

8、人履行的， 執(zhí)行法院可以依據(jù)執(zhí)行規(guī)定第 67 條的規(guī)定裁定其在已履行的范 圍內(nèi)與被執(zhí)行人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。7、案外人對房屋享有租賃權(quán)依法成立的， 執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)如何保障其 在拍賣中享有的優(yōu)先購買權(quán)？執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適 當(dāng)方式，通知案外人于拍賣日到場行使優(yōu)先購買權(quán)。 優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng) 通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。案外人對房屋所主張的租賃權(quán)依法發(fā)生在擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu) 先受償權(quán)之后、 執(zhí)行法院查封之前的， 不論執(zhí)行法院是否依法裁定除 去租賃權(quán)后對房屋予以變現(xiàn)， 均不影響案外人以承租人的身份行使優(yōu) 先購買權(quán)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)保障其優(yōu)先購買權(quán)。案外人對房屋所主張的租賃

9、權(quán)發(fā)生在執(zhí)行法院查封之后但屬于 善意的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)保障其優(yōu)先購買權(quán)。8、合同法第二百三十條規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)行使的“同等條件”和出 租人“通知”義務(wù)如何理解？同等條件主要是指房屋轉(zhuǎn)讓的價格、價款支付方式等。出租人通 知承租人時，應(yīng)當(dāng)告知租賃房屋轉(zhuǎn)讓的事實、時間及具體出賣條件。 出租人雖然通知承租人出賣租賃房屋的事實， 但未告知具體出賣條件或告知內(nèi)容不真實、 不全面， 或者在出賣條件發(fā)生變化后未及時告知 承租人的，應(yīng)當(dāng)認定其未履行通知義務(wù)。9、承租部分房屋的承租人在出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋時是否享有優(yōu)先購 買權(quán)？出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋， 該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體 價值，而承租人僅要求對其承租的部分房屋行使優(yōu)先購買權(quán)的； 或者 承租人雖主張優(yōu)先購買整體房屋， 但其承租面積未達到整體房屋面積 50以上的，對承租人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的訴訟請求，不予支持。10、轉(zhuǎn)租房屋的優(yōu)先購買權(quán)行使主體如何確定？承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不再享有優(yōu)先購買 權(quán)，次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持；未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn) 租租賃房屋， 承租人或者次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的， 均不予支 持。11、拖欠租金的承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？承租人對租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，并不以其依據(jù)租賃合同約定 支