房地產(chǎn)企業(yè)會計核算應(yīng)注意的事項

1、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算應(yīng)注意的事項 一、預(yù)收賬款的核算技巧： 1、按樓號設(shè)二級賬戶，當(dāng)同一個樓號里有不同的商品房（如有 住宅、有店面）時，也應(yīng)盡量分別設(shè)置二級科目。例：預(yù)收賬款 X 期 Y 樓住宅。 （ 主要原因是考慮到如住宅、商鋪等土地增值稅預(yù)征 稅率的不同，會導(dǎo)致企業(yè)所得稅匯算清繳時綜合稅費率的調(diào)增調(diào)減率 不同，從而影響企業(yè)所得稅的匯算清繳。 ） 2、即使是現(xiàn)房銷售也應(yīng)一律通過預(yù)收賬款核算。 （現(xiàn)房指已完工 的房屋建筑物在首次預(yù)收款轉(zhuǎn)收入時尚未出售的部分在以后銷售的） 現(xiàn)銷時： 借：現(xiàn)金（銀行存款） 貸：預(yù)收賬款 同時 借：預(yù)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 賒銷時（合同已簽訂收到部分款項的）： 借：

2、現(xiàn)金（銀行存款） （已收到部分款項） 貸：預(yù)收賬款 借：應(yīng)收賬款（末收到的款項余額） 貸：預(yù)收賬款（末收到的款項余額） 同時 借：預(yù)收賬款（合同全額） 貸：主營業(yè)務(wù)收入（合同全額） 3、“預(yù)收賬款”借方余額只核算轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入的房款， 退房款、 收房款、找補(bǔ)差等一律通過“預(yù)收賬款”貸方核算，退房和找房款時 用負(fù)數(shù)沖貸方。 二、預(yù)繳的流轉(zhuǎn)稅費核算方法： 指營業(yè)稅5%城建稅5%教育費附加 3%地方教育費附加 2%印花稅0.5 %。、水利 基金 0.06% 土地增值稅 （住宅 1.5% 店面 2%） 個人水利基金每人每月 20 元。預(yù)征率 5， 期間費用及稅金及附加在預(yù)售階段可以扣除。綜合稅費率：住

3、宅7%；商鋪 7.5%。 1 、先必先預(yù)提，后交納。 2、預(yù)提時，印花稅、水利基金、個人水利基金通過“待攤費用 其他稅費”核算 , 當(dāng)月再結(jié)轉(zhuǎn)到期間費用中核算。 3、預(yù)提的其余流轉(zhuǎn)稅費一律先通過“待攤費用-X樓號待攤稅費” （與“預(yù)收賬款”對應(yīng)）來核算，“待攤費用-X樓號待攤稅費”最好 按“營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅” 設(shè)多欄式明細(xì)賬，每年待攤費用借方數(shù)應(yīng)與預(yù)收賬款貸方數(shù)計算相 符；每年待攤費用貸方發(fā)生數(shù)應(yīng)與結(jié)轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)稅金及附加一致； 每年的預(yù)收賬款借方發(fā)生數(shù)應(yīng)與主營業(yè)務(wù)收入一致； 每年的預(yù)收賬款 余額X各綜合稅費率應(yīng)與待攤費用余額一致；每月的應(yīng)交稅費余額應(yīng) 與

4、次月繳納數(shù)一致。 4、在“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)收入”時，相對應(yīng)的“待攤 稅費”應(yīng)配比轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”。（原因是企業(yè)所得稅匯算 清繳時是以每年度利潤總額為起點，稅費配比轉(zhuǎn)入不正確會導(dǎo)致當(dāng)年 的利潤總額不正確及企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額不正確） 三、開發(fā)成本：注意認(rèn)清：成本對象和可售面積（可以按產(chǎn)權(quán)登記的面積） 1、“開發(fā)成本”應(yīng)設(shè)置的成本項目為：土地征用拆遷補(bǔ)償費、前 期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝費、公共配套設(shè)施建設(shè)費（若 存在公建項目）、開發(fā)間接費用、利息（若發(fā)生利息）。 2、應(yīng)注意嚴(yán)格區(qū)分“公共配套設(shè)施建設(shè)費”和“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費”核算的不同內(nèi)容： 公共配套設(shè)施建設(shè)費：是指有

5、獨立項目和獨立功能（如學(xué)校、物 管房等），且該項目建成后屬政府、全體業(yè)主所有（不屬于房開公司 所有），應(yīng)單獨作為過渡性成本對象進(jìn)行核算，核算時分成土地征用 拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝費，并最終分 配到可售面積成本中；公共配套設(shè)施建設(shè)費還應(yīng)設(shè)置科目為公共配套 設(shè)施建設(shè)費/物管房/ 土地征用拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費、建筑安裝費、開發(fā)間接費用、利息（若發(fā)生利息）。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：一般系指基礎(chǔ)性建設(shè)項目如通路、水、電、固 定圍墻、綠化景觀、采暖、通氣、防雷等。 3、建筑安裝工程屬主體工程，應(yīng)嚴(yán)格核算清楚，完工時必須出 具決算報告。 4、會計核算時容易發(fā)生錯誤的項

6、目： 1）開工前外接水、電應(yīng)在“前期工期程費用”中核算， 2）自來水公司、供電公司、燃?xì)夤镜蠕佋O(shè)管道、電線（變壓 器）、煤氣管道等在“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”中核算， 3）開發(fā)產(chǎn)品室內(nèi)的水、電、線路等應(yīng)計入“建筑安裝費”中核 4）前期工程費中的“三通一平”是指拍買取得土地從最原始狀 態(tài)至動工建設(shè)時的通水、通電、通路及土地平整。 建造過程中的基礎(chǔ)土方、土方回填屬于建安工程費。 5）成本對象的分類，過渡性成本對象的成本最終應(yīng)分配到可售 面積成本中，成本對象一般應(yīng)按建筑物的功能、 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型或建筑 上存在明顯差異等來劃分。 四、按揭款問題的解答：在完工前應(yīng)計入“預(yù)收賬款”中核算； 在完工后跨年度收到的按

7、揭款應(yīng)視同分期收款發(fā)出商品處理，即在完 工后收到預(yù)收款的，則按預(yù)收款金額確認(rèn)“主營業(yè)務(wù)收入”，同時配 比確認(rèn)“主營業(yè)務(wù)成本”，收到按揭款時就該部分補(bǔ)確認(rèn)預(yù)收款和主 營業(yè)務(wù)收入。 完工前收到按揭款： 借：銀行存款（按揭款） 貸：預(yù)收賬款（按揭款） 完工后收到按揭款： A:按揭款與收到的首付款屬同一會計年度的： 借：銀行存款（首付款） 貸：預(yù)收賬款（首付款） 借：銀行存款（按揭款） 貸：預(yù)收賬款（按揭款） 借：預(yù)收賬款（首付款+按揭款） 貸：主營業(yè)務(wù)收入（首付款+按揭款） 借：主營業(yè)務(wù)成本（按可售面積計算所得成本） 貸：開發(fā)商品 E:按揭款與收到的首付款不屬同一會計年度的： 收到首付款時 借：銀行

8、存款（首付款） 貸：預(yù)收賬款（首付款） 借：預(yù)收賬款（首付款） 貸：主營業(yè)務(wù)收入（首付款） 同時 借：分期收款開發(fā)商品（按可售面積計算所得成本-首付款已結(jié)轉(zhuǎn)的成本） 借：主營業(yè)務(wù)成本（按可售面積計算所得成本x首付款占合同金額的比例） 貸：開發(fā)商品 收到按揭款時 借：銀行存款（按揭款） 貸：預(yù)收賬款（按揭款） 借：預(yù)收賬款（按揭款） 貸：主營業(yè)務(wù)收入（按揭款） 同時 借：主營業(yè)務(wù)成本（按可售面積計算所得成本-首付款已結(jié)轉(zhuǎn)的成本） 貸：分期收款開發(fā)商品 五、分期開發(fā)問題的解答： 會計和稅收上分期收款是指一個會計年度內(nèi)繳房、綜合驗 收備案或取得初始產(chǎn)權(quán)證明為一期。 分期開發(fā)問題應(yīng)特別注意以下事項：土

9、地征用拆遷補(bǔ)償費 應(yīng)按各期實際占用的土地面積來分期攤銷成本總土地成本/總 成本對象（含過渡性成本對象）所占土地面積X本期所占用的土 地面積;前期工程費中的勘察、設(shè)計費、三通一平費等若跨期受 益的，應(yīng)按各期可售建筑面積來分期攤銷；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費若分 期建造則應(yīng)按各期歸屬分別計入，否則應(yīng)按可售建筑面積來分?jǐn)偅?公共配套設(shè)施建設(shè)費應(yīng)按各期的可售面積來攤銷。 六、廉租房政策：土地使用稅、印花稅、土地增值稅免。 七、后續(xù)成本問題：后續(xù)成本是指開發(fā)產(chǎn)品已完工但有完工前 或后部分成本尚未計算進(jìn)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中，導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品計 算不正確，后續(xù)成本的按如下分?jǐn)偅洪_發(fā)產(chǎn)品已全部出售的，可直 接計入到主營業(yè)務(wù)成本一后續(xù)成本計算；后續(xù)成本歸屬期的開發(fā) 產(chǎn)品全部沒有出售的則計入開發(fā)商品成本；后續(xù)成本歸屬期的開 發(fā)產(chǎn)品有部分銷售的，則應(yīng)在已售面積和末售面積進(jìn)行分?jǐn)偅咽?面積分?jǐn)偟某杀居浿鳡I業(yè)務(wù)成本，末售面積分?jǐn)偟某杀居涢_發(fā)商 品。但考慮到