購(gòu)物中心營(yíng)改增

1、營(yíng)改增后轉(zhuǎn)租如何納稅？租賃合同中的免租期、裝修期如何避免視同收租？押金 保證金是否需要申報(bào)納稅？吸人氣要客流但低租金的業(yè)態(tài)如何避免被認(rèn)定為不 具有合理商業(yè)目的？ 來(lái)源：祥順財(cái)稅俱樂(lè)部一、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)模式有：1、租賃式：完全出租場(chǎng)地給商家、商場(chǎng)靠租金維護(hù)運(yùn)營(yíng)；2、聯(lián)營(yíng)：即商場(chǎng)以較低的租金（或無(wú)租金）引進(jìn)商家，并與商家捆綁在一起， 分享商家一定比例的經(jīng)營(yíng)收入，（實(shí)質(zhì)是先銷后購(gòu)）；3、代銷：受托代銷商品，一是視同買斷、二是收取手續(xù)費(fèi)：4、自營(yíng)：自己采購(gòu)、自己定價(jià)、自己銷售，連鎖摩爾購(gòu)物中心（MALL） 般自 營(yíng)銷售占到60-70%；5、復(fù)合式：集自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、租賃、代銷等商業(yè)運(yùn)作模式

2、于一體。二、各類經(jīng)營(yíng)模式稅收分析租賃式是指商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者與商場(chǎng)商品的經(jīng)營(yíng)者是完全分離的。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者只負(fù)責(zé)營(yíng)造商 品經(jīng)營(yíng)環(huán)境和條件，以租賃方式出租鋪面給商品經(jīng)營(yíng)者，向各商鋪經(jīng)營(yíng)者收取租 金、公共物管、安保及其他服務(wù)等費(fèi)用，商品經(jīng)營(yíng)者平時(shí)的商品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù) 收入活動(dòng)與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者無(wú)關(guān)，完全由商品經(jīng)營(yíng)者全權(quán)自主。1、經(jīng)營(yíng)租賃不動(dòng)產(chǎn)，一般適用稅率11%,簡(jiǎn)易計(jì)稅5%。一般納稅人出租其2016 年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì) 算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì) 稅方法計(jì)稅，稅率11%。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)

3、營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理 暫行辦法的公告規(guī)定：“納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（以下 簡(jiǎn)稱出租不動(dòng)產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、 接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)?！备鞣N形式包括租入取 得不動(dòng)產(chǎn)。關(guān)于轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)如何納稅的問(wèn)題，總局明確按照納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)來(lái) 確定。一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn) 易辦法征稅;將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。 即如果購(gòu)物中心房產(chǎn)是租賃取得，如再次分塊租賃給其他商業(yè)主體如餐飲，則需 要按轉(zhuǎn)租來(lái)確定適用稅率。2、發(fā)票開(kāi)具與取得問(wèn)題：（1）租入時(shí)可以取得

4、11%或概的增值稅專用發(fā)票。如果出租方為辦理了稅務(wù)登 記的主體且為一般納稅人則可以自行開(kāi)具增值稅專用發(fā)票給購(gòu)物中心，如果出租 方為沒(méi)有辦理稅務(wù)登記的主體或?yàn)樾∫?guī)模納稅人則可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票；（2）特別的，如果出租方為個(gè)人或小微企業(yè)，按H前政策享受月銷售額不足 三萬(wàn)元或季度銷售額不足九萬(wàn)元而免納增值稅的，只能開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，如 果需要開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，則該出租方將不能享受稅收優(yōu)惠；（3）租出時(shí)開(kāi)具11%或5%的增值稅專用發(fā)票。購(gòu)物中心均為一般納稅人，租賃 增值稅專用發(fā)票自行開(kāi)具。3、特別提醒：（1）根據(jù)財(cái)稅（2016） 36號(hào)，下列悄形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn):（

5、-）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè) 或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn) 讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（三） 財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。因此，營(yíng)改增后，包括免租期、裝修期 在的“無(wú)償”提供租賃服務(wù)行為面臨按照增值稅體系下被認(rèn)定為“視同收租” 的風(fēng)險(xiǎn)，從而參照“按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的 平均價(jià)格確定”條款，征收相應(yīng)的增值稅。為了防被認(rèn)定為“視同收租”行為, 實(shí)操中如果有“裝修期、免租期”等可以這樣描述：考慮到裝修期等因素，屮方 給予乙方租金總價(jià)款多少折扣，

6、折扣后租金總額為多少?；蛘?，寫明標(biāo)準(zhǔn)支付租 金，將免租的租金為商業(yè)折扣部分金額，不實(shí)際支付。也可以通過(guò)將既定的租金 總額分?jǐn)偟阶馄谒性路荩瑢?shí)際上是降低每個(gè)月實(shí)際支付的金額，以防“視同銷 售”風(fēng)險(xiǎn)。（2）增值稅為價(jià)稅分離稅種，增值稅不得計(jì)入營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)表，從商業(yè)交易 的慣例來(lái)看，交易價(jià)款應(yīng)該包含稅款，此條款明確租金為含增值稅價(jià)款，可以減 少交易雙方圍繞增值稅可能發(fā)生的爭(zhēng)議，尤其在營(yíng)改增試點(diǎn)過(guò)渡期間。（3）物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用，根據(jù)財(cái)稅（2016） 36號(hào)文，增值稅納稅人的銷售 額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外 收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)th （

7、）代為收取并符合本辦法第十 條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托 方收取的款項(xiàng)。購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)中物業(yè)費(fèi)如果是委托物業(yè)公司收取，應(yīng)山購(gòu)物中心 按照規(guī)定開(kāi)具發(fā)票、申報(bào)納稅，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)開(kāi)票金額信息。如果物 業(yè)管理費(fèi)山物業(yè)公司直接獨(dú)立收取并開(kāi)票，山納稅義務(wù)人為物業(yè)公司而非購(gòu)物中 心。（4）購(gòu)物中心水電費(fèi)，區(qū)分是山物業(yè)公司代收還是購(gòu)物中心直接按一定標(biāo)準(zhǔn)收 取。如果是購(gòu)物中心直接按一定標(biāo)準(zhǔn)收取，則按銷售水電繳納增值稅，同時(shí)可取 得供水供電部門的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。如果是山物業(yè)公司收取，乂分 為兩種情形如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開(kāi)具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)

8、該按 發(fā)票金額繳納增值稅（11前國(guó)稅明確物業(yè)公司可以申請(qǐng)備案按簡(jiǎn)易計(jì)稅3%）； 如果物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，在總局明確之前，可暫按代購(gòu)業(yè)務(wù)的原則 掌握，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：1）物業(yè)公司不墊付資金；2）自 來(lái)水公司、電力公司、供熱公司等（簡(jiǎn)稱銷貨方）,將發(fā)票開(kāi)具給客戶，并由物 業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；3）物業(yè)公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值 稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。4、吸人氣、要客流、反補(bǔ)貼或超低價(jià)租賃購(gòu)物中心對(duì)影院、餐飲、賣場(chǎng)等這些吸人氣、升客流的業(yè)態(tài)收取的租金通常很低， 其至給予其反補(bǔ)。有些賣場(chǎng)每天每平方米租金僅兒元，同樓層的其他業(yè)態(tài)有時(shí)租 金高達(dá)每

9、天每平方米兒十元。萬(wàn)達(dá)、星美、金逸、中影等是全國(guó)最主要院線，通 常一家8個(gè)廳的電影院需預(yù)留5000平方米面積，投資約5000萬(wàn)元，山于H前票 務(wù)打折眾多、與制片方票房分成調(diào)整，因此原本3-5年即可回本的電影院如今需 6-7年才能回本，這也使電影院的租期通常達(dá)15年。所以，高人氣、長(zhǎng)租約的 電影院是開(kāi)發(fā)商最喜歡的業(yè)態(tài)之一，通常采用：低租金+院線提成或低租金一補(bǔ) 貼。餐飲原本承租力較弱，一直不算招商重點(diǎn)，大多購(gòu)物中心以往僅預(yù)留10%甚 至更低比例放置餐飲店，如今，隨著服飾被網(wǎng)購(gòu)沖擊而需要實(shí)體店體驗(yàn)消費(fèi)的餐 飲成為聚人氣的“新寵”,紛紛增加餐飲面積，有些新項(xiàng)H中，餐飲招商面積萇 至高達(dá)30%-40%

10、o那么對(duì)于這類業(yè)態(tài)的超低價(jià)租賃或反補(bǔ)增值稅需要如何處理呢?（1）關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知附件一笫四十四條規(guī)定： 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)LJ的的，或者發(fā)生 本辦法笫十四條所列行為而無(wú)銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷 售額：（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià) 格確定。（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的 平均價(jià)格確定。（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì) 稅價(jià)格二成本X （1+成本利潤(rùn)率），此處成本利潤(rùn)率為10%。（2）何謂不具有合理商業(yè)目的？是指以謀取稅收利益為主

11、要目的，通過(guò)人為 安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。按照國(guó)家 稅務(wù)總局解釋，一旦某種行為安排滿足如下三個(gè)條件：一是必須是人為規(guī)劃的一 個(gè)或一系列行動(dòng)交易；二是企業(yè)必須從該安排中減少應(yīng)納稅收入或者所得額；三 是企業(yè)將獲取稅收利益作為其從事某安排的惟一或主要LI的，則可斷定其不具有 合理商業(yè)LI的的安排且已經(jīng)構(gòu)成了避稅事實(shí)。顯然，國(guó)家稅務(wù)總局在解釋合理商 業(yè)L1的上吸收并體現(xiàn)了國(guó)外反避稅一般性條款所包含的主要稅法原則，譬如：德 國(guó)的實(shí)質(zhì)課稅原則、英國(guó)的拉姆齊原則、美國(guó)的虛偽交易規(guī)則等。（3）很明顯，上述購(gòu)物中心引入影院、餐飲、賣場(chǎng)不能被認(rèn)定為是不具有合理 商業(yè)U的，故應(yīng)

12、該不被稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整納稅。但是應(yīng)該將商業(yè)訃劃書、租賃合同明 確報(bào)備給稅務(wù)機(jī)關(guān)，并做好合同管理工作。二、聯(lián)營(yíng)即購(gòu)物中心以較低的租金（或無(wú)租金）引進(jìn)商家，并與商家捆綁在一起，分享商 家一定比例的經(jīng)營(yíng)收入，（實(shí)質(zhì)是先銷后購(gòu)）。購(gòu)物中心通常會(huì)給商家按占用面 積即每平方米銷售任務(wù)下達(dá)任務(wù)指標(biāo)，不論打折促銷或正常銷售，購(gòu)物中心至少 應(yīng)按最低任務(wù)額的如80%或多少提成。且根據(jù)任務(wù)指標(biāo)完成悄況提成或獎(jiǎng)罰。1、聯(lián)營(yíng)商品的操作流程可概括如下： 選擇商品供應(yīng)商。設(shè)定商品的最低銷售額，供應(yīng)商若達(dá)不到保底銷售額，購(gòu)物 中心將放棄該商品的銷售，取消合作。 銷售收款管理。首先，在商品銷售過(guò)程中，購(gòu)物中心應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)全部聯(lián)營(yíng)商品銷

13、 售收款工作，并確保正確無(wú)誤。其次，計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)。一般情況下，購(gòu)物中心于 每月月末匯總當(dāng)期全部商品銷售情況，并根據(jù)約定的比例訃算應(yīng)返還供應(yīng)商的款 項(xiàng)。再次，聯(lián)營(yíng)結(jié)算對(duì)賬。購(gòu)物中心應(yīng)將計(jì)算的應(yīng)返還的款項(xiàng)與供應(yīng)商進(jìn)行核對(duì)。 購(gòu)物中心支付聯(lián)營(yíng)結(jié)算款。購(gòu)物中心與供應(yīng)商在返款額核對(duì)無(wú)誤后就可進(jìn)行聯(lián) 營(yíng)款項(xiàng)的結(jié)算工作了。2、實(shí)質(zhì)：在聯(lián)營(yíng)方式下，購(gòu)物中心一般不需要提供資金購(gòu)買待出售商品，也不 負(fù)責(zé)配備商品銷售人員。因此購(gòu)物中心沒(méi)有庫(kù)存商品管理環(huán)節(jié)，所有商品的進(jìn)貨、 存儲(chǔ)及銷售均由供應(yīng)商負(fù)責(zé)。購(gòu)物中心既省去了商品購(gòu)進(jìn)環(huán)節(jié)，乂節(jié)約了庫(kù)存管 理的成本，只提供商品銷售場(chǎng)所，并負(fù)責(zé)銷售場(chǎng)館的治安管理和控制銷售的貨款

14、結(jié)算環(huán)節(jié)。雖然購(gòu)物中心不直接參與銷售工作，但是商品銷售后的所有款項(xiàng)結(jié)算 工作均山購(gòu)物中心負(fù)責(zé)，消費(fèi)者是向提供商品銷售場(chǎng)所的購(gòu)物中心支付款項(xiàng)?？?之，購(gòu)物中心與商品供應(yīng)商之間存在“先銷售后結(jié)算”的關(guān)系。3、聯(lián)營(yíng)的方式：提成+廣告費(fèi)。如：某購(gòu)物中心規(guī)定乙方商品所銷售的貨品，由 中方統(tǒng)一收款，中方按17+2% （廣告費(fèi)）的提成比列。但事實(shí)上賬務(wù)處理與該合 同有很大差距。聯(lián)營(yíng)合同中的一般規(guī)定：商家須承擔(dān)的費(fèi)用：1）導(dǎo)購(gòu)工資、獎(jiǎng)金；2）加裝燈具電費(fèi)；3）費(fèi)。為方便結(jié) 算，購(gòu)物中心將按照每月實(shí)際發(fā)生數(shù)額向乙方收取。購(gòu)物中心須承擔(dān)的費(fèi)用：1）政府部門等各類管理費(fèi)；2）稅收；3）水電費(fèi)；4） 空調(diào)費(fèi)；5）物業(yè)

15、管理費(fèi)。收銀必須嚴(yán)格執(zhí)行甲方有關(guān)的規(guī)章制度，由中方統(tǒng)一 收銀，乙方營(yíng)業(yè)員不得擅自收銀，不得借故不開(kāi)或拒開(kāi)收銀小票，不得使用非屮 方的收銀小票或收據(jù)，發(fā)票統(tǒng)一由收銀臺(tái)憑付款證明開(kāi)出。4、聯(lián)營(yíng)需要注意的問(wèn)題：（1）作為本合同的保證，乙方簽定本合同的同時(shí)，須向屮方交納保證金，保證 金交納標(biāo)準(zhǔn)為50元/M2。保證金在本合同期滿后1個(gè)月，由甲方歸還乙方，保證 金不計(jì)利息。收到保證金是否需要申報(bào)納稅？根據(jù)增值稅暫行條例第六條規(guī)定，銷售額為納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向 購(gòu)買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的俏項(xiàng)稅額。根據(jù)增值稅 暫行條例實(shí)施細(xì)則第十二條規(guī)定，條例第六條第一項(xiàng)所稱價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外

16、向購(gòu)買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯 納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ) 備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。另外根據(jù)國(guó)家稅務(wù) 總局關(guān)于對(duì)雪津啤酒收取經(jīng)營(yíng)保證金征收增值稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函（2004） 416號(hào)）規(guī)定，對(duì)收取經(jīng)銷商未退還的經(jīng)營(yíng)保證金，屬于經(jīng)銷商因違約而承擔(dān)的 違約金，應(yīng)當(dāng)征收增值稅。對(duì)其已退還的經(jīng)營(yíng)保證金，不屬于價(jià)外費(fèi)用，不征收 增值稅。因此，企業(yè)收取的因經(jīng)銷商違約而承擔(dān)的違約金應(yīng)并入價(jià)外費(fèi)用征收增 值稅，若經(jīng)銷商未違約而退還的保證金則不征收增值稅。在實(shí)操中，比如國(guó)稅明確：租金收入不包含向承租

17、方收取的押金，押金屬于合同 雙方為保證合同履行而山承租方向?qū)缱夥教峁┑囊欢ń痤~的擔(dān)保，并且應(yīng)在雙方 約定的租賃期滿后山岀租方全額返還給承租方，但如發(fā)生承租方以押金來(lái)抵充應(yīng) 付租金的情況，由于此時(shí)的押金已改變其本身性質(zhì)，就應(yīng)計(jì)入租金收入。（以上 觀點(diǎn)摘自國(guó)稅官方）。用于聯(lián)營(yíng)保證金實(shí)操同樣適用。（2）顧客使用信用卡消費(fèi)，乙方（商家）應(yīng)接受并承擔(dān)相應(yīng)手續(xù)費(fèi)，該手續(xù)費(fèi) 屮方于支付乙方應(yīng)結(jié)貨款時(shí)扣除。結(jié)算手續(xù)費(fèi)能取得增值稅專用發(fā)票，乂山乙方 承擔(dān)，營(yíng)改增后妥當(dāng)嗎？根據(jù)關(guān)于全國(guó)推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知規(guī)定：直接收費(fèi)金融服務(wù)， 以提供直接收費(fèi)金融服務(wù)收取的手續(xù)費(fèi)、傭金、酬金、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、經(jīng)手費(fèi)、 開(kāi)戶費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)、結(jié)算費(fèi)、轉(zhuǎn)托管費(fèi)等各類費(fèi)用為銷售額，可以開(kāi)具增值稅專用 發(fā)票并抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。如果山購(gòu)物中心統(tǒng)一收取顧客消費(fèi)金額，但山商家承擔(dān)刷 卡結(jié)算手續(xù)費(fèi)明顯是不妥的。應(yīng)該在合同中約定顧客刷卡手續(xù)費(fèi)山購(gòu)物中心承擔(dān), 而將該塊利益在與商家其他條款中體現(xiàn)獲利，否則這塊進(jìn)項(xiàng)稅額浪費(fèi)了。（3）延期返還的違約責(zé)任，如合同中規(guī)定：若乙方未約定的時(shí)間將該單元返還 于甲方，則乙方除應(yīng)向屮方