房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本流程(圖解)

1、精品好資料學(xué)習(xí)推薦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程四階段：一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段 二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段 三、項(xiàng)目建設(shè)階段 四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段選址意見(jiàn)書(shū)是項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)時(shí)需向主管部門提交地址申請(qǐng)報(bào)告、有效的項(xiàng)目建議書(shū)等；項(xiàng)目立項(xiàng)批文是有計(jì)劃管理部門頒發(fā)，確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)審核，是可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)批文的時(shí)候需向主管部門提交可行性報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng)書(shū)、資金來(lái)源說(shuō)明、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)類型說(shuō)明等；首先對(duì)投資地區(qū)和投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)對(duì)自然資源的了解和市場(chǎng)情況的調(diào)查以及對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行綜合分析預(yù)測(cè)，找到最有利

2、的投資機(jī)會(huì)，為投資機(jī)會(huì)的選擇提供依據(jù)投資機(jī)會(huì)研究申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)及項(xiàng)目立項(xiàng)批文到城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)定點(diǎn)；需向規(guī)劃部門提交有效的項(xiàng)目立項(xiàng)批文、選址意見(jiàn)書(shū)、申請(qǐng)定點(diǎn)報(bào)告、申請(qǐng)用地報(bào)告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書(shū)等文件或證書(shū)；申請(qǐng)定點(diǎn)到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)被申請(qǐng)建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃

3、管理部門核定用地面積，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開(kāi)發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃許可證條件通知等文件申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段建設(shè)工程許可證是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；施工許可證是由建設(shè)單位（即開(kāi)發(fā)商）而不是有施工單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)； 在開(kāi)工前辦理。未經(jīng)許可，不得擅自開(kāi)工； 通過(guò)招標(biāo)選擇勘察隊(duì)伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證和施工許可證使土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，能達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平整。房屋所在地的市、縣人民

4、政府房屋拆遷管理部門經(jīng)過(guò)審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實(shí)施拆遷的有關(guān)證書(shū)。拆遷程序?yàn)椋翰疬w調(diào)查制定拆遷安置計(jì)劃申領(lǐng)房屋拆遷許可證發(fā)布拆遷公告與被拆遷人簽訂協(xié)議動(dòng)遷驗(yàn)收辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證申領(lǐng)房屋拆遷許可證通過(guò)招標(biāo)選擇承包商招標(biāo)一般流程：擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件編制標(biāo)底向招標(biāo)主管部門申請(qǐng)招標(biāo)發(fā)布招標(biāo)通告對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)行預(yù)審發(fā)送招標(biāo)文件招標(biāo)工程交底與解答開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知及簽訂合同做好“七通一平”工作選擇承包單位 通過(guò)招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位（接受建設(shè)單位的委托，承擔(dān)其項(xiàng)目管理工作）選擇監(jiān)理單位三、項(xiàng)目建設(shè)階段1、組織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理2、組織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備訂貨1

5、、配合承包商做好各項(xiàng)工作2、按時(shí)提供施工現(xiàn)場(chǎng)，完成場(chǎng)地的“七通一平”3、及時(shí)提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)訂購(gòu)的材料設(shè)備及時(shí)進(jìn)場(chǎng)。4、協(xié)助承包商做好接受驗(yàn)查工作5、對(duì)項(xiàng)目的投資、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。6、進(jìn)行合同管理7、有效地協(xié)調(diào)參與項(xiàng)目單位的關(guān)系。組織承包商進(jìn)場(chǎng)到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門申請(qǐng)；應(yīng)具備條件：1、建設(shè)項(xiàng)目各種批準(zhǔn)手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；2、已完成建設(shè)項(xiàng)目投資的25%或已完成單體項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu)封頂）3、已確定預(yù)售的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管方案4、已制定房屋使用維修公約應(yīng)提交的材料：1、開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件。2、

6、工程施工進(jìn)度計(jì)劃。3、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料。4、商品房的預(yù)售方案，方案應(yīng)說(shuō)明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積和交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；應(yīng)附有商品房預(yù)售總平面圖。加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1. 完成建設(shè)工程全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求；2. 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；3. 有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；4. 有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；5. 有施工單位簽署的工程保修書(shū)。 不符合上述條件的工程，建設(shè)單位不得組織工程的竣工驗(yàn)收。申領(lǐng)商品

7、房預(yù)售許可證項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收應(yīng)提交材料： 項(xiàng)目開(kāi)工報(bào)告、竣工報(bào)告、分部分項(xiàng)工程技術(shù)人員名單、圖紙會(huì)審及交底記錄、設(shè)計(jì)變更通知、技術(shù)變更核定單、工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測(cè)量放線資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗(yàn)檢驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、施工日志、竣工圖、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定資料、竣工驗(yàn)收資料等四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段向主管部門交驗(yàn)主要的證明文件及相關(guān)資料（如：項(xiàng)目批文、規(guī)劃紅線圖、土地權(quán)屬證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料及平面圖、價(jià)格申請(qǐng)表等。 新房竣工后3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)辦理所有權(quán)登記；登記時(shí)需提交建設(shè)許可證和建筑圖紙等圖件；辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證物

8、業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，以有償方式對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕與整治等服務(wù)。包括管理和服務(wù)兩方面：管理：掌握物業(yè)的變動(dòng)、使用狀況、使房屋設(shè)備和配套設(shè)施及時(shí)得到修復(fù)、更新、保養(yǎng)；服務(wù)：以充分保障產(chǎn)權(quán)所有人、居住者和使用人的各種需求，及時(shí)提供各類服務(wù)，以方便用戶；物業(yè)管理范圍：1、治安消防服務(wù)2、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)3、維修保養(yǎng)服務(wù)4、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)5、家居服務(wù)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同開(kāi)發(fā)企業(yè)將新物業(yè)交付物業(yè)管理公司接管時(shí)，應(yīng)提交以下資料：房屋建設(shè)的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件、竣工總平面圖、房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖，地下管道網(wǎng)圖及其他必要資料提交相關(guān)材料與用戶簽訂商品房銷售合同或租

9、賃合同 購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂日起90天內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。做好物業(yè)管理工作第一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研

10、究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

11、。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)。

12、四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理

13、部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求