房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例

1、一、項(xiàng)目概況 某房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有兩期工程項(xiàng)目。 第一期是商業(yè)一棟、 二棟、三棟和商業(yè)塔樓第三棟， 第二期是商業(yè)四棟、五棟和商業(yè)搭樓第一、第二棟。其中商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、四棟 和商業(yè)五棟(購物中心)的建筑面積分別為 商業(yè)搭樓第一棟、第二棟和第三棟的建筑面積分別為 塔樓的可售面積為 52489 1528.037 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 32499.567 萬元，土地成本 方米。 10214、6543、10773、5425、69802 平方米， 20604 、15349 、19578 平方米，三棟 萬平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 966.3 萬元，前期工程費(fèi) 2468.498 萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)

2、162.21 萬元，建筑安裝成本 19000 萬元。本項(xiàng)目中的塔樓對外銷售的市場價(jià)格為 1.8 萬/平 公司準(zhǔn)備對商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟進(jìn)行對外銷售， 可售面積預(yù)計(jì) 30599 平方米，對外出租商業(yè)五棟(購物中心) ，三棟塔樓一致對外進(jìn)行銷售。根據(jù)市場預(yù)測，本 項(xiàng)目中商業(yè)店鋪的市場銷售價(jià)(均價(jià))為 2.15 萬/平方米，租賃價(jià)格為每月 150 元/平方米。 商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)755.5 萬元，前期工程費(fèi) 506.4 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1464.94 萬元，公共配套設(shè)施費(fèi) 96.27 萬元，建筑安裝成本 12,530.12 萬元，土地成本 150

3、00 萬元。 二、 稅收籌劃 方案的涉稅分析 (一)商業(yè)店鋪的 稅收籌劃 方案的涉稅分析 1、方案一：商業(yè)店鋪直接對外銷售的涉稅分析 銷售店鋪總收入： 30599X 2.15=65787.85 (萬) ( 1 )店鋪收入的營業(yè)稅： 65787.85X 5%=3289.393(萬) ( 2)店鋪收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加： 3289.393X (7%+3%)=328.9393 ( 萬 ( 3)印花稅的計(jì)算 銷售店鋪應(yīng)按 “產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ”稅目繳納印花稅： ( 4)店鋪收入的土地增值稅計(jì)算： 店鋪總收入： 30599X 2.15=65787.85 稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目： 設(shè)開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用為 則店

4、鋪的開發(fā)成本： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 65787.85 X 0.05%=32.894 （萬元） 萬) W ，店鋪的開發(fā)費(fèi)用為 755.5 萬元 +前期工程費(fèi) Y。 506.4 萬元 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1464.94 萬元 + W= 12,530.12 萬元 +開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用 公共配套設(shè)施費(fèi) 96.27 萬元 +建筑安裝成本 ( 15353.23+W )萬元。 加計(jì)扣除成本為( 15353.23+W+15000) X20%= ( 6070.646+0.2W )萬元。 扣除 額為：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+( (40042.208+1.2W+Y) (萬

5、元)(由于印花稅 32.894 萬元已經(jīng)計(jì)入了 地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除) 增值額： 65787.85- ( 增值率： (25745.642-1.2W-Y) - (40042.208+1.2W+Y) =N (假設(shè)為 N )。 由于25745.642 - 40042.208=64.3% ，在 W 和丫不知道的情況下， 6070.646+0.2W ) 管理費(fèi)用 ”，在計(jì)算土 則 N 的增值率的最 精品文庫 大值為64.3% (即當(dāng) W和丫都為零時(shí))，當(dāng)W和丫都不為零時(shí)，增值率有可能是50%以 下，50%到100%之間，因此，所對應(yīng)的稅率有可能30%、40% (所對應(yīng)的速算扣除系數(shù) 為 5% )。

6、 應(yīng)交增值稅 如果增值稅率為30%時(shí)，則土地增值稅為：25745.642-1.2W-Y) X 30%= (7723.693-0.36W-0.3Y)萬元。 如果增值稅率為40%時(shí)，則土地增值稅為： 25745.642-1.2W-Y) X 40%- (40042.208+1.2W+Y)X =(8296.147-1.08W-0.45Y)萬元。 (5) 店鋪收入的企業(yè)所得稅： 當(dāng)增值稅為(7723.693-0.36W-0.3Y)萬元時(shí)，店鋪收入的企業(yè)所得稅： 65787.85-3289.393-328.9393-( 15353.23+W ) -(7723.693-0.36W-0.3Y ) X5%=31

7、816.288- W-Y-( 7723.693-0.36W-0.3Y) X =24092.595-0.64W-0.7Y X 當(dāng)增值稅為(8296.147-1.08W-0.45Y)萬元時(shí)，店鋪收入的企業(yè)所得稅： 65787.85-3289.393-328.9393-( 15353.23+W ) -(8296.147-1.08W-0.45Y) X5%=31816.288-W-Y-(8296.147-1.08W-0.45Y) X =23520.141+0.08W-0.55Y X (6) 對店鋪進(jìn)行對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)： (1 )如果增值稅率為 30%，土地增值稅為(7723.693-0.36W-

8、0.3Y)萬元時(shí)，企業(yè)的 總稅收負(fù)擔(dān)為： (2) 如果增值稅率為40%，土地增值稅為 (8296.147-1.08W-0.45Y)萬元時(shí)，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為： 2、方案二：對商業(yè)店鋪實(shí)行售后返租，銷售價(jià)格為30599X 2.15=65787.85 萬元， H年內(nèi)轉(zhuǎn) 5507.82 萬元 約定商鋪按優(yōu)惠價(jià) 65787.85N萬元(即總價(jià)65787.85萬元的N折銷售)出售，在未 來H年內(nèi)，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時(shí)，將價(jià)款和折扣額在同 一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)，對未來 租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定，并假設(shè)當(dāng)年公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金 (3

9、0599 X150X12 十 (1) 營業(yè)稅 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣 額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在 財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè) 額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價(jià)款的價(jià)外費(fèi)用。顯然， 公司無償取得的出租收益應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。對此，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也分別 出臺了相關(guān)具體規(guī)定予以明確。江蘇省地稅局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營業(yè)稅問 題的批復(fù)(蘇地稅函2008135 號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)

10、惠方式要 求購房者無償或低價(jià)將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓 利給購房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此， 對房 地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按照營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條和 稅收征管法實(shí)施細(xì)則第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。浙江省地稅局關(guān)于營業(yè)稅若干政 策業(yè)務(wù)問題的通知(浙地稅函200862號)第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等 形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司(或房地產(chǎn)開發(fā)公司 的關(guān)聯(lián)企業(yè))與購房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價(jià)款為成 交價(jià)，購房者自愿放棄一

11、定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠 額(或商品房售價(jià)低于同類商品房價(jià)格部分)應(yīng)并入商品房銷售價(jià)款，一并按銷售不動產(chǎn)征 收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟(jì) 利益，應(yīng)按 服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此，公司銷售店鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅 (65787.85N 為折扣價(jià)，視同價(jià)外費(fèi) 65787.85 (1-N ) X5%=3289.393 +65787.85-65787.85N) X5%(其中 65787.85-65787.85N 用)=3289.393 (萬元)。代店鋪購買者返租商鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅 (1-N )(萬元)，不能在稅前扣除

12、。 -租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，即 公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按服務(wù)業(yè) 5507.82(30599 X150X12-10000) X5%=275.391 (萬元)。 (2 )城市維護(hù)建設(shè)稅及附加 (3289.393+275.391) (7%+3% ) =356.478(萬元)，代店鋪購買者代繳的城市維護(hù)建 設(shè)稅及附加，3289.393(1-N ) X (7%+3% ) =328.94 (1-N )(萬元)不能在稅前扣除。 (3) 印花稅 公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租(假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一 次)，應(yīng)分別按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅：65787.85N萬元X).0

13、5%=32.894N (萬元)， 按財(cái)產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅：65787.85 (1-N ) X0.001+5507.82 X 0.001=65.788 ( 1-N ) +5.508 (萬元)=(71.296-65.788 N )萬。 (4) 個人所得稅 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購買商店征收個人 所得稅問題的批復(fù)(國稅函2008576號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂 協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一 定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實(shí)質(zhì)是購買者個人 以所購商店交由房地產(chǎn)

14、開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價(jià)款。根據(jù)個人 所得稅法的有關(guān)精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價(jià)款，應(yīng)視同個人財(cái)產(chǎn)租賃所 得，按照 財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個人所得稅，每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的 購房價(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。根據(jù)個人所得 稅法第八條規(guī)定，個人 所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個人為扣繳義務(wù)人，所以公司在以優(yōu)惠 價(jià)銷售給購房者時(shí)，需代扣代繳購房者應(yīng)繳納的個人所得稅：65787.85 ( 1-N) -(HX12 ) 0.08 X20% HX12=13157.57 (1-N ) -0.192 H (萬元)。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)會

15、根據(jù)稅收征 管法第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向購房者追繳稅款，對A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收 稅款50%以上3倍以下的罰款。這部分稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。 (5) 房產(chǎn)稅 開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房 產(chǎn)稅，但是，實(shí)際當(dāng)中，購房者將購買的商鋪返租給公司， 出的購房價(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定) 65787.85 (1-N ) -( HX12 ) X12%X HX 12=7894.542 能在企業(yè)所得稅前扣除。 (6) 土地增值稅 65787.85萬元，所得稅計(jì)稅收入為 本方案中，公司銷售店鋪計(jì)征營業(yè)稅的營業(yè)額為 公司應(yīng)每月應(yīng)按租金收入(少

16、支 的12%代替店鋪購買者繳納房產(chǎn)稅： (1-N)(萬元)。這部分代替的稅也不 65787.85N萬元，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)以哪一個作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？土 地增值稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入 和其他收入。根據(jù)國稅函2008875號文件規(guī)定，確認(rèn)應(yīng)稅收入實(shí)現(xiàn)的條件是收入的金額能 夠可靠地計(jì)量”所以公司銷售商鋪時(shí)不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計(jì)入上述第五條 的收入中，應(yīng)以65787.85N萬元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。店鋪總收入： 65787.85N 萬元 稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目： 設(shè)開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用為W，店鋪的開發(fā)費(fèi)用為 丫。 則店鋪

17、的開發(fā)成本： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)755.5萬元+前期工程費(fèi)506.4萬元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1464.94萬元+ 12,530.12 萬元+開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用 公共配套設(shè)施費(fèi)96.27萬元+建筑安裝成本 12,530.12 萬元+開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用W= (15353.23+W )萬元。 扣除 額為：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+ (40042.208+1.2W+Y)(萬元)(由于印花稅 32.894萬元已經(jīng)計(jì)入了 地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除) 增值額： 65787.85N -( 增值率： (65787.85N -40042.208-1.2W-Y) -( 400

18、42.208+1.2W+Y) =A 比率 N 肯定小于100% ,假設(shè) N=100% ,則 (65787.85N 加計(jì)扣除成本為(15353.23+W+15000) X20%= (6070.646+0.2W )萬元。 (6070.646+0.2W)= (假設(shè)為A)。由于折扣 -40042.208-1.2W-Y)- A,由于 管理費(fèi)用”，在計(jì)算土 (40042.208+1.2W+Y)=( 25745.642-1.2W-Y) -( 40042.208+1.2W+Y)= 25745.642 +40042.208=64.3% ，在W和丫不知道的情況下，則A的增值率的最大值為 64.3% (即當(dāng)N為10

19、0% , W和丫都為零時(shí))，當(dāng)N小于100% , W和丫都不為零時(shí)，增值率有 可能是50%以下，50%到100%之間，因此，所對應(yīng)的稅率有可能30%、40% (所對應(yīng)的 速算扣除系數(shù)為5% )。 應(yīng)交增值稅 如果增值稅率為30%時(shí)，則土地增值稅為： 65787.85N-40042.208-1.2W-Y) X )萬元。 =(19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y 如果增值稅率為40%時(shí)，則土地增值稅為： 65787.85N-40042.208-1.2W-Y) X 40%- (40042.208+1.2W+Y)X =(26315.14 N -18018.993-1.08W

20、-0.45Y)萬元。 (7) 店鋪售后返租收入的企業(yè)所得稅： 對于售后返租業(yè)務(wù)，需分別作銷售不動產(chǎn)和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理，分別計(jì)算相關(guān)成本、費(fèi) 用和損益。 公司的租賃支出就是，一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，公司每 年的租賃支出為 65787.85(1-N) +H (萬元)。 從國家稅務(wù)總局對企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定條件來分析，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn) 企業(yè)所得稅收入若干問題的通知(國稅函2008875號)第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商 品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 1、 商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 2、企業(yè)對已售出的商品既

21、沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有 效控制； 3、收入的金額能夠可靠地計(jì)量； 4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。 在本方案中，公司在銷售店鋪時(shí)，以后商鋪?zhàn)赓U能收取的租金收入是不確定的。因此， 對于此不確定的租賃應(yīng)稅金額不能并入企業(yè)銷售商鋪的收入總額中，企業(yè)應(yīng)以折扣后的銷售 金額65787.85N萬元作為所得稅應(yīng)稅金額。轉(zhuǎn)租收入5507.82萬元應(yīng)在滿足收入確定條件 后，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。則公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為：(65787.85N +5507.82)萬元, 開發(fā)產(chǎn)品成本、稅金及費(fèi)用后，即可計(jì)算出應(yīng)納企業(yè)所得稅額。當(dāng)增值稅為(19736.355N -120

22、12.662-0.36W-0.3Y)萬元時(shí)，店鋪收入的企業(yè)所得稅： (15353.23+W ) - Y-15000- (19736.355N N -28463.742-W-Y- ( 19736.355N 65787.85N+5507.82-3289.393-328.9393- -12012.662-0.36W-0.3Y) X5%=65787.85 -12012.662-0.36W-0.3Y) X =46051.1495N -16451.08 -0.64W-0.7Y 當(dāng)土地增值稅為(26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)萬元時(shí)，店鋪收入的企業(yè) 所得稅： (15353

23、.23+W ) - Y-15000- (26315.14 N 65787.85 N+5507.82 -3289.393-328.9393- -18018.993-1.08W-0.45Y) (26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y =39472.71 N -10444.749+0.08W-0.55Y (8)對店鋪進(jìn)行售后返租的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)： (1)如果土地增值稅率為30%，土地增值稅為 萬元時(shí)，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為： 3289.393+275.391+328.9393+27.5391+32.894 19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y (19

24、736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y ( -4112.77-0.16W-0.175Y+7894.542(1-N ) +13157.57 +3289.393(1-N )(注意：7894.542(1-N ) +13157.57 N +( 71.296-65.788 +11512.787 ) (1-N ) -0.192 H+328.94 (1-N ) -0.192 H+328.94 N) (1- N (1- 歡迎下載19 +3289.393 (1-N )為公司代店鋪購買者代扣的不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費(fèi))。 =3992.558-32.894 N + ( 19736.355

25、N-12012.662-0.36W-0.3Y)+11512.787 -4112.77-0.16W-0.175Y +24670.445(1-N ) (2)如果土地增值稅率為40%，土地增值稅為 (26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y 萬元時(shí)，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為： 3289.393+275.391+328.9393+27.5391+32.894 N + (71.296-65.788 N ) + (26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)+9868.178 N -2611.187+0.02W-0.138Y+7894.542(1-N) +131

26、57.57(1-N ) -0.192 H+328.94(1- N ) +3289.393(1-N )(注意：7894.542(1-N ) +13157.57(1-N ) -0.192 H+328.94(1-W) +3289.393(1-N )為公司代店鋪購買者代扣的 不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費(fèi))。 =3992.558-32.894 N + ( 26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)+9868.178 N -2611.187+0.02W-0.138Y +24670.445(1-N ) 3、對店鋪對外銷售和進(jìn)行售后返租的稅負(fù)比較分析 售后返租的營銷方式可以方便店鋪

27、投資者進(jìn)行投資，因?yàn)楣窘o予店鋪投資者的折扣優(yōu) 惠價(jià)，在一定程度上可以減輕投資者的資金壓力。在分析該兩種方案時(shí)，是以店鋪對外銷售 價(jià)=售后返租行為的售價(jià)+折扣優(yōu)惠價(jià)=售后返租行為的售價(jià)+售后幾年內(nèi)的轉(zhuǎn)租收入為邏輯 基礎(chǔ)的。根據(jù)以上分析可知，公司銷售店鋪和對店鋪進(jìn)行售后返租的有關(guān)稅收分析如下表 所示，圖中單位為萬元 如果兩種方案的總稅負(fù)相等時(shí)，分以下兩種情況進(jìn)行討論 (1) 如果土地增值稅率為 30%時(shí)，則， 即 6545.803N - 0.192H=4860.497 轉(zhuǎn)租收入最小應(yīng)滿足以下等式：5507.82(30599 X 150X12-10000) XH =30599X 2.15 ( 1-

28、 N ) =65787.85(1- N ) 由和得 H=3.07 , 因此，只要把折扣優(yōu)惠高于74.3%，返租期限在3.07年以上，選擇售后返租比直接銷 售店鋪是更省稅的。如可以定店鋪市場價(jià)的75%，返租期限是5年的話，則， 6545.803N+12537.571-0.192H-0.52W-0.475Y=17445.963-0.52W-0.475Y比直接銷 售店鋪可以節(jié)省總稅收(17445.963-0.52W-0.475Y ) -(17398.068-0.52W-0.475Y)=47.895 (萬元) (2) 如果土地增值稅率為40%時(shí)， 由于折扣優(yōu)惠 N 0 ,如果假設(shè) N=100%, 則

29、11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y=19512.802-0.192H-1.06W-0.588Y 19512.802-1.06W-0.588Y 也就是說對店鋪進(jìn)行售后返租的總稅負(fù) 11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y一定小于店鋪直接對外銷售的總稅負(fù) (50688.408-1.06W-0.588Y),即店鋪進(jìn)行售后返租的總稅負(fù)比店鋪直接對外銷售的總稅負(fù) 最少可以節(jié)省，(50688.408-1.06W-0.588Y) - ( 19512.802-1.06W-0.588Y ) =31175.606 (萬元)。 4、結(jié)

30、論 通過以上兩種方案的涉稅分析，結(jié)論如下：一般總體而言，對店鋪進(jìn)行售后返租比直接 銷售店鋪更省稅。但如果市場的店鋪購買者不是投資者，而是購買店鋪來自己進(jìn)行經(jīng)營的話， 則售后返租的營銷模式對他沒有吸引力，只有專門投資于店鋪的投資者才會對售后返租的營 銷模式感興趣。因此，公司應(yīng)該根據(jù)市場需求者的情況，推出店鋪的直接銷售和售后返租的 兩種模式供需求者進(jìn)行選擇。 5、售后返租的籌劃技巧：成立物業(yè)公司開展售后返租業(yè)務(wù) 例如,某房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)店鋪于2010年12月完工，準(zhǔn)備采取售后返租的形式銷售。 開發(fā)商承諾，購房者買房后，自買房后5年內(nèi)，把店鋪無償交給公司進(jìn)行出租經(jīng)營，但給 予店鋪購買者一次性店鋪銷售

31、收入70%的優(yōu)惠折扣價(jià)，也就是說，開發(fā)商每年付店鋪購買 者的租金為30599X 2.15 X30滄5=3947.271萬元，來抵店鋪購買者購買店鋪的購買款。開 發(fā)商每年將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5507.82萬元(30599 X150X 12+10000)。由此項(xiàng)售后返租業(yè)務(wù) 產(chǎn)生的稅費(fèi)為：開發(fā)商每年就收到的租金需繳納營業(yè)稅為275.391萬元，城建稅及教育費(fèi) 附加分別為19.277萬元及8.261萬元，房產(chǎn)稅為660.938萬元，印花稅為5.507萬元，合 計(jì)開發(fā)商收到的租金所產(chǎn)生的稅金為(275.391 + 19.277+8.261+660.938+5.507) =969.381 萬元。而開發(fā)商在

32、優(yōu)惠折扣70%把店鋪賣給店鋪購買者時(shí)，代店鋪購買者代扣代繳了相應(yīng) 的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育費(fèi)附加(或由購房者自行繳納)。從上面分析可看出，這 種銷售形式存在著重復(fù)納稅的情況，即開發(fā)商和店鋪購買者在收到租金時(shí)，都要納稅。 為解決該重復(fù)納稅問題，開發(fā)商可以在店鋪峻工后再出售店鋪，然后成立一家物業(yè)管理 公司。各店鋪購買者在購房時(shí)，由物業(yè)公司與店鋪購買者另外簽訂委托代理租房協(xié)議，而不 是以開發(fā)商的名義與店鋪購買者簽訂租房合同。這樣處理，可將每年收取的5507.82萬元 租金分解為代收的租金3947.271萬元和代理手續(xù)費(fèi) 1560.549萬元，按照代理業(yè)營業(yè)稅計(jì) 稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司可以僅

33、就收到的代理手續(xù)費(fèi)繳納營業(yè)稅及相關(guān)的城建稅和教育 費(fèi)附加，代收的租金不用納稅，則物業(yè)公司僅需要 1560.549萬元繳納相應(yīng)的營業(yè)稅78.027 萬元，城建稅及教育費(fèi)附加7.8027萬元，合計(jì)由此產(chǎn)生的稅金為85.829萬元，比由開發(fā) 萬兀。 商與店鋪購買者直接簽訂租賃合同可以節(jié)省稅金969.381-85.829=882.552 萬元。(二)商 業(yè)塔樓和商業(yè)中心的納稅籌劃方案分析 1、通過設(shè)立房屋銷售公司銷售塔樓以減輕稅負(fù) (1 )房地產(chǎn)開發(fā)公司直接自主經(jīng)營銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析 塔樓的銷售收入為 52489X 1.8=94480.2 (萬元) 塔樓的銷售收入的營業(yè)稅 94480.2 X5%

34、=4274.01 (萬元) 塔樓的銷售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加 4274.01 X ( 7%+3% ) =427.401 (萬元) 塔樓的銷售收入的印花稅 銷售塔樓應(yīng)按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：94480.2 X0.05%=42.7401(萬元) 塔樓的銷售收入的土地增值稅 設(shè)塔樓的開發(fā)費(fèi)用為 a萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費(fèi)用為b萬元。由于三棟塔樓的 可售面積為52489萬平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元，前期工程費(fèi)1528.037萬 元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元，公共配套設(shè)施費(fèi) 162.21萬元，建筑安裝成本 32499.567 萬 元，土地成本 19000萬元。

35、塔樓的銷售收入：52489X 1.8=94480.2 (萬元) 稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目： 塔樓開發(fā)成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 966.3萬元+前期工程費(fèi)1528.037萬元+基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi)2468.498萬元+公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元+建筑安裝成本32499.567 萬元+間接開 發(fā)費(fèi)用為a萬元=(37624.612+a )萬元 加計(jì)扣除成本： (37624.612+a+19000) X20%= (11324.9224+0.2 a )萬元 扣除額為：4274.01+427.401+(37624.612+a ) (72650.945+1.2 a+ b)(萬元)(由于印花稅 42.7401 土地增

36、值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除) 增值額： 94480.2-( 增值率： + (11324.9224+0.2 a) +b+19000= 萬元已經(jīng)計(jì)入了 管理費(fèi)用”，在計(jì)算 a+ b)=c (假設(shè)為c )由于 21829.255 -72650.945=30% ，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最大值為30% (即 當(dāng)a和b都為零時(shí))，當(dāng)a和b都不為零時(shí)，增值率只能是50%以下，因此，所對應(yīng)的稅率 只可能30%。 應(yīng)交增值稅 (21829.255-1.2 a-b) X30%= (6548.776-0.36 a -0.3 b )萬元。 塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅 94480.2-4274.01-427.

37、401-( 37624.612+a ) - b-19000- ( 6548.776-0.36 a -0.3 b) X5%=33154.177- a- b- ( 6548.776-0.36 a -0.3 b ) 25%=26605.401-0.64 a-0.7 b 塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為： 4274.01+427.401+42.7401+(6548.776-0.36 a -0.3 b ) (2 )房地產(chǎn)開發(fā)公司成立銷售公司銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析 設(shè)立房屋銷售公司，房屋開發(fā)公司將住房以52489X 1.6=83982.4萬元的售價(jià)賣給銷售 公司，而后由銷售公司再以52489X 1.8=9

38、4480.2萬元的價(jià)格賣出。 塔樓的銷售收入為 52489X 1.6=83982.4 (萬元) 塔樓的銷售收入的營業(yè)稅 83982.4 X5%=4199.12 (萬元) 塔樓的銷售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加 4199.12 X ( 7%+3% ) =419.912 (萬元) (21829.255-1.2 a-b )- ( 72650.945+1.2 塔樓的銷售收入的印花稅 銷售塔樓應(yīng)按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：83982.4 X0.05%=41.9912(萬元) 塔樓的銷售收入的土地增值稅 設(shè)塔樓的開發(fā)費(fèi)用為 a萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費(fèi)用為 b萬元。由于三棟塔樓的 可售面積為524

39、89萬平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元，前期工程費(fèi)1528.037萬 元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元，建筑安裝成本 32499.567 萬 元，土地成本 19000萬元。 塔樓的銷售收入：52489X 1.6=83982.4 (萬元) 稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目： 塔樓開發(fā)成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 966.3萬元+前期工程費(fèi)1528.037萬元+基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi)2468.498萬元+公共配套設(shè)施費(fèi) 162.21萬元+建筑安裝成本 32499.567 萬元+間接開 發(fā)費(fèi)用為a萬元=(37624.612+a )萬元 加計(jì)扣除成本： (37624.612+a+19

40、000) X20%= (11324.9224+0.2 a )萬元 +( 11324.9224+0.2 a)+b+19000= 萬元已經(jīng)計(jì)入了 管理費(fèi)用”，在計(jì)算 扣除額為：4274.01+427.401+(37624.612+a ) (72650.945+1.2 a+ b)(萬元)(由于印花稅 42.7401 土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除) 增值額： 83982.4-( 增值率： a+ b )=c (假設(shè)為c)由于 (11331.455-1.2 a-b )- ( 72650.945+1.2 11331.455 +72650.945=15.5% ，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最大值為

41、15.5% (即當(dāng)a和b都為零時(shí))，當(dāng)a和b都不為零時(shí)，增值率只能是50%以下，因此，所對應(yīng)的 稅率有可能30%。 應(yīng)交增值稅 (11331.455-1.2 a-b) X30%= (3399.436-0.36 a -0.3 b )萬元。 塔樓的銷售收入的企業(yè)所得稅 -0.3 94480.2-4274.01-427.401-( 37624.612+a ) - b-19000-( 3399.436-0.36 a b) X5%=33154.177- a- b- ( 3399.436-0.36 a -0.3 b ) 25%=29754.741-0.64 a-0.7 b 房產(chǎn)銷售公司的代理費(fèi)收入的營業(yè)稅

42、及城市維護(hù)建設(shè)稅和附加： 52489X ( 1.8-1.6 ) 5.5%=577.379 (萬元) 成立銷售公司銷售塔樓的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為： 4274.01+427.401+42.7401+(3399.436-0.36 a -0.3 b ) (3) 房地產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發(fā)塔樓的涉稅比較分析 房地產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發(fā)塔樓的有關(guān)稅負(fù)如下表所示： 位是萬兀。 從以上稅負(fù)表可以看出，(17944.277-0.52 a -0.475 b )25%=16043.901 X 25%=4010.975 （萬元） 裝修合同收入的稅負(fù) 應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅10000X3

43、%=900萬元，城建稅和教育費(fèi)附加 900X （7%+3% ） =90萬元。裝修公司的企業(yè)所得稅為（10000-3000 ） X25%=1750 萬兀。 分別簽定銷售合同和裝修合同時(shí)，塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為： 萬兀。 4224.01+422.401+42.24+7165.276+4010.975+1750=17614.902 從以上數(shù)據(jù)分析可知，分別簽定銷售合同和裝修合同與不分別簽定銷售合同 和裝修合同時(shí)的有關(guān)稅負(fù)分析如下表所示：單位為萬元。 稅種方案 不分別簽定銷酋合同和裝修合同 分別簽定梢售合同和裝修合同 營業(yè)稅 4274.01 4224,01+900=4224.01 城語維1石崖

44、設(shè)稅艮 苴陽加 427.401 422X01+90=512.401 EP花稅 427401 42.24 土地増值稅 6548.776 7165.276 企業(yè)所得稅 6651.35 總計(jì)稅負(fù) 17944.277 17614.902 經(jīng)過納稅籌劃后，可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)17944.277-17614.902= 329.375 萬兀。 3、通過園林公司追加園林綠化方面的投資節(jié)省稅負(fù) 為了分析問題的方面，以提高三棟塔樓間的綠化率為例以測算塔樓銷售的總 稅負(fù)。假設(shè)通過園林公司追加綠化投資 200萬元(該增加的綠化投資是計(jì)入建 筑安裝成本的)，則有關(guān)稅負(fù)計(jì)算如下： 塔樓的銷售收入為52489X 1.8=9

45、4480.2 (萬元) (1)塔樓的銷售收入的營業(yè)稅 94480.2 X5%=4274.01 (萬元) (2 )塔樓的銷售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加 4274.01 X (7%+3% ) =427.401 (萬元) (3)塔樓的銷售收入的印花稅 銷售塔樓應(yīng)按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅：94480.2 X0.05%=42.7401 (萬元) (4 )塔樓的銷售收入的土地增值稅 設(shè)塔樓的開發(fā)費(fèi)用為a萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費(fèi)用為 b萬元。由于三棟 塔樓的可售面積為52489萬平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 966.3萬元，前期 工程費(fèi)1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元，公共配

46、套設(shè)施費(fèi)162.21萬 元，建筑安裝成本32499.567萬元，土地成本19000萬元。則土地增值稅計(jì)算 流程如下： 塔樓的銷售收入：52489X1.8=94480.2 (萬元) 稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目： 塔樓開發(fā)成本： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元+前期工程費(fèi)1528.037萬元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 2468.498萬元+公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元+建筑安裝成本32499.567萬元+ 園林綠化追加投資200萬元+間接開發(fā)費(fèi)用為a萬元=(37824.612+a )萬元 加計(jì)扣除成本： (37824.612+a+19000 ) 20%= (11364.922+0.2 a )萬元 扣除額為：427

47、4.01+427.401+(37824.612+a ) + (11324.9224+0.2 a ) +b+19000= (72850.945+1.2 a+ b)(萬元)(由于印花稅 42.7401 萬元已經(jīng)計(jì) 入了管理費(fèi)用”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除) 增值額： 94480.2-( 增值率： (21629.255-1.2 a-b ) -(72850.945+1.2 a+ b)=c (假設(shè)為 c)由于 21629.255叼2850.945=29.6%，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最 大值為29.6% (即當(dāng)a和b都為零時(shí))，當(dāng)a和b都不為零時(shí)，增值率只能是 50%以下，因此，

48、所對應(yīng)的稅率只可能 30%。 應(yīng)交增值稅 (21629.255-1.2 a-b) 30%= (6488.776-0.36 a -0.3 b )萬元。 (37824.612+a)- b-19000-(6488.776-0.36 a (6488.776-0.36 a -0.3 b) 25%= (6616.35-0.16 a -0.175 b )(萬元) 塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅 94480.2-4274.01-427.401 -0.3 b ) 25%=32954.177- a- b- 25%=26465.401-0.64 a-0.7 b 塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為： 4274.01+427.4

49、01+42.7401+(6488.776-0.36 a -0.3 b ) +6616.35-0.16 a -0.175 b = (17849.277-0.52 a -0.475 b )(萬元)。 從以上分析可知，追加綠化投資與沒有追加綠化投資前，塔樓銷售的有關(guān)稅 負(fù)對比分析表如下：單位是萬元 稅種方案 沒有追加無化投費(fèi)前 追加綠化投200萬元后 營業(yè)稅 4274.01 4274.01 城市維護(hù)建設(shè)稅及 苴附加 427.401 42 7 AO 1 印花稅 42,7401 42 7401 5548.776-0.36 3 -0,3 b 6468.776-0.3&d -0,3 b 企業(yè)所得稅 bb51.3S-0.1& a -0,175 b 6516,35-0,16 a -0.175 b 總計(jì)規(guī)負(fù) 17944.277.-0.52 邑-0.475 b 經(jīng)過追加綠化投資200萬元后，公司自己銷售塔樓的的總稅負(fù)比沒有追加綠 化投資前可以節(jié)省總稅收，(17944.277-0.52 a -0.475 b )-( 17849.277-0.52 a -0.475 b)=95 (萬元)。 4、其他的納稅籌劃技巧 (1 )變塔樓銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓 按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利