連云港市海威房地產(chǎn)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、連云港市海威房地產(chǎn)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告連云港市海威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二00七年三月二十日目 錄第一章 總論第一節(jié) 概論第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性第四節(jié) 可行性研究的范圍第二章 市場(chǎng)需求與市場(chǎng)分析第一節(jié) 區(qū)域概況第二節(jié) 市場(chǎng)需求與市場(chǎng)分析第三章 建設(shè)規(guī)模及總圖布置 第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容第二節(jié) 總平面布置第四章 建 設(shè) 條 件第一節(jié) 地質(zhì)狀況第二節(jié) 氣象條件第三節(jié) 交通條件及社會(huì)條件第四節(jié) 供電、通訊、給排水條件第五節(jié) 資金條件第五章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)第二節(jié) 消防、衛(wèi)生及安全第六章 公用工程第一節(jié) 供、排水第二節(jié) 供 電第三節(jié) 電視、電話、寬帶第四節(jié) 供

2、熱、供氣第七章 項(xiàng)目建設(shè)程序第八章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第九章 總投資估算和資金籌措第一節(jié) 總的投資估算第二節(jié) 項(xiàng)目流動(dòng)資金第三節(jié) 資金來(lái)源和投資計(jì)劃第四節(jié) 資金回籠計(jì)劃第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一節(jié) 評(píng)價(jià)依據(jù)第二節(jié) 銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加第三節(jié) 銷(xiāo)售總成本第四節(jié) 利潤(rùn)及其分配第五節(jié) 財(cái)務(wù)盈利能力分析第六節(jié) 敏感性分析第七節(jié) 投資風(fēng)險(xiǎn)分析第十一章 結(jié)論第十二章 附件第一章 總 論項(xiàng)目名稱(chēng)： 海州秦王府小區(qū)項(xiàng)目性質(zhì)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位： 連云港市海威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)地點(diǎn)： 連云港市海州區(qū)公司住所： 海州區(qū)新海南路163號(hào)開(kāi)發(fā)資質(zhì)： 暫定叁級(jí)注冊(cè)資本： 800萬(wàn)元整法人代表： 陳昌元項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 俞鴻亞

3、第一節(jié) 概 論一、項(xiàng)目概況：1、基地概況： 本項(xiàng)目基地位于連云港市海州區(qū)的西南部，東面是40米寬的錦屏路，西面的規(guī)劃道路寬16米，南面是60米寬的東風(fēng)路，北面為16米寬的規(guī)劃道路，周邊交通便捷，市區(qū)3路、5路、6路、7路、11路、27路公交車(chē)均路過(guò)該地域靠近該地塊，由該地到連云港港口約35分鐘車(chē)程，到白塔埠機(jī)場(chǎng)，不足20分鐘車(chē)程，從該地塊到市第四人民醫(yī)院不足800米，到市第二人民醫(yī)院、海州小商品市場(chǎng)不足1.5公里，到省重點(diǎn)中學(xué)海州中學(xué)不足1公里，到省重點(diǎn)小學(xué)海師附小不足1公里，用地東面有白虎山，東南面可見(jiàn)石棚山，西面又有薔薇河，兩山一河使得該地的自然景觀優(yōu)勢(shì)不言而喻。整個(gè)用地大致呈長(zhǎng)方形，建設(shè)

4、用地總面積178.65畝。2、用地使用性質(zhì)：商業(yè)、居住用地3、規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總占地面積178.65畝建筑占地面積113.25畝綠地面積15.45畝道路面積18.3畝其他面積31.65畝總建筑面積：19.48萬(wàn)平方米 住宅建筑面積：15.1萬(wàn)平方米 公建建筑面積：0.94萬(wàn)平方米 車(chē)庫(kù)建筑面積：2.35萬(wàn)平方米陽(yáng)臺(tái)建筑面積：0.58萬(wàn)平方米閣樓建筑面積：0.51萬(wàn)平方米建筑密度： %容積率： 1.68 停車(chē)率 ： 綠地率：31% 建筑間距系數(shù)：小區(qū)停車(chē)位： 663輛其中： 公建停位： 45輛 住宅停車(chē)位：618輛 室外停車(chē)位：110輛 室內(nèi)停車(chē)位：438輛住宅停車(chē)率： 42.45% 住宅

5、建筑凈密度：32.5% 總建筑密度：27.73% 綠地率：31% 建筑間距系數(shù)：1：1：464、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期：30個(gè)月二、連云港市海威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)介：連云港市海威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2007年3月成立，公司位于海州區(qū)新海路163號(hào)，公司注冊(cè)資本800萬(wàn)元，由連云港市海威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資700萬(wàn)元，陳勇投資100萬(wàn)元，共同組建。公司主要經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房屋租賃、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，公司可充分利用連云港市榮陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及技術(shù)資金，人才等多方優(yōu)勢(shì)。第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 連云港市地處中國(guó)沿海中部，是全國(guó)首批14個(gè)沿海對(duì)外開(kāi)放城市之一，是江蘇省唯一的海港城市

6、，是2006年省重點(diǎn)開(kāi)發(fā)市區(qū)，是新亞歐大陸橋的東方橋頭堡。“九五”期間是本市改革開(kāi)放以來(lái)發(fā)展較快、變化較大的時(shí)期，國(guó)家“十五”規(guī)劃即提出要加快建設(shè)新亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶。“十五”期間，該市進(jìn)一步加快城市化進(jìn)程，重點(diǎn)發(fā)展市區(qū)與縣城，加快小城建設(shè)，大力實(shí)施開(kāi)放興市、科教興市、以港興市3大主戰(zhàn)略，加快推進(jìn)市場(chǎng)化、工業(yè)化、信息化、城市化、經(jīng)濟(jì)國(guó)際化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，“十五”期末，市區(qū)人口將達(dá)到73萬(wàn)人，城區(qū)建成區(qū)面積為75萬(wàn)平方公里，燃?xì)鈿饣蔬_(dá)到95%，人均公共綠地8.5平方米，人均道路面積12平方米，人均居住面積14平方米。目前該市著重從修訂城市規(guī)劃入手，加快了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、住宅開(kāi)發(fā)和縣

7、城、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，進(jìn)一步提高城市建設(shè)水平，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程，努力增強(qiáng)城市總體功能，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標(biāo)。在沿街建筑改造工程方面，堅(jiān)持環(huán)境改革和建筑改革并重，對(duì)主次干道兩側(cè)、重點(diǎn)窗口地帶、城市出入等實(shí)施綠化、美化、亮化，切實(shí)改變面貌。“十五”期間，連云港市加快了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升階，培植產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。為了更好地改善人民居住條件，“十五”期間，該市進(jìn)一步結(jié)合舊城改革和新區(qū)開(kāi)發(fā)，建設(shè)規(guī)模住宅小區(qū)，住宅竣工面積600萬(wàn)平方米。同時(shí)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，把房地產(chǎn)業(yè)培育成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。以此為發(fā)展前提與思路，從2000年開(kāi)始，城區(qū)改造地快和

8、新建小區(qū)，一律由連云港市規(guī)劃局統(tǒng)一規(guī)劃，連云港市國(guó)土資源局對(duì)土地使用權(quán)公開(kāi)進(jìn)行進(jìn)競(jìng)標(biāo)、拍賣(mài)。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的地塊地處海州區(qū)錦屏路,新浦區(qū)是老城區(qū)，歷史悠久，既有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，又有便捷的交通優(yōu)勢(shì)；既有豐富的自然資源，又有充足的人才資源；既有悠久的歷史文化，又有現(xiàn)代的城市風(fēng)貌；目前，該地段周邊現(xiàn)有商業(yè)用房和居民住宅，由于其原有布局雜亂無(wú)章，建筑物錯(cuò)落不齊，供電、給排水設(shè)施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì)量的提高，不利于我市建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化港口城市的進(jìn)程。因此，對(duì)該地塊的改造性建設(shè)已似在必行。根據(jù)連云港市城市總體規(guī)劃連云港有限公司按照城市總體

9、規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活環(huán)境和較舒適的居住條件，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，是連云港市進(jìn)行老城區(qū)改造的一個(gè)重要組成部分，無(wú)論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來(lái)講，都是很有必要的。第四節(jié) 可行性研究的范圍本可研報(bào)告是對(duì)“秦王府小區(qū)”這一項(xiàng)目，在市場(chǎng)需求、市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等 諸方面的可行與否研究，并作出結(jié)論。研究范圍包括：1.需求預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)模的論證；2.建設(shè)條件分析；3.配套公用工程情況；4.項(xiàng)目環(huán)保及安全情況分析；5.投資估算及經(jīng)濟(jì)效益；6.投資風(fēng)險(xiǎn)分析。

10、該項(xiàng)目總投資19252萬(wàn)元，建設(shè)期30個(gè)月，銷(xiāo)售期為32個(gè)月（包括建設(shè)期），投資回收期32個(gè)月，投資凈利潤(rùn)率23.3%，故我們認(rèn)為該項(xiàng)目是可行的。第二章 市場(chǎng)需求與市場(chǎng)分析第一節(jié) 區(qū)域概況連云港市位于江蘇省東北部，東臨黃海，與韓國(guó)、日本海相望，西與新沂市相連，北與山東日照市、莒南縣相鄰，南與宿遷市的沐陽(yáng)縣相鄰。地理坐標(biāo)為北緯34123507、東經(jīng)1182411948。連云港是我國(guó)1984年進(jìn)一步實(shí)行對(duì)外開(kāi)放的十四個(gè)沿海城市之一，是新亞歐大陸橋的東方橋頭堡壘，是我國(guó)沿海中部重要的工業(yè)、商貿(mào)、科技、文化、旅游綜合發(fā)展的海港城市。全市現(xiàn)轄4縣3，擁有一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，全市總面積7444平方公

11、里，2004年全市總?cè)丝?65萬(wàn)人，其中市區(qū)面積880平方公里，人口70萬(wàn)，城市建設(shè)用地88平方公里。至2002年底連云港先后與日本、韓國(guó)、澳大利亞、新西蘭等國(guó)家的部分城市以及國(guó)家沿橋9個(gè)省區(qū)的18個(gè)地、市、洲締結(jié)了友好城市關(guān)系，與85個(gè)國(guó)家和地區(qū)有著密切的貿(mào)易合作往來(lái)。城市采用一市雙城式布局；新海城區(qū)作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中發(fā)展地方工業(yè)；連云區(qū)域作為港口、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅加工區(qū)、臨海工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿(mào)易、旅游窗口。優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使連云港市的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。同時(shí)，由于這兩年國(guó)家加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度，連云港市也在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造

12、建設(shè)，加快城市化進(jìn)程，增強(qiáng)城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅(jiān)持重點(diǎn)發(fā)展質(zhì)量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。據(jù)此，我們認(rèn)為，“盛世嘉緣”的開(kāi)發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上前景是光明的，可行的。第二節(jié) 市場(chǎng)需求與市場(chǎng)分析一、連云港市國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)概況 改革開(kāi)放以來(lái)，連云港市的經(jīng)濟(jì)有了飛躍的發(fā)展。2005年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)近幾年最好水平，全市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值即達(dá)350.3億元，比上年增長(zhǎng)11.4%；財(cái)政收入26.99億元，增長(zhǎng)31.2%；其中第一產(chǎn)業(yè)81.95億元，比上年增長(zhǎng)6.0%；第二產(chǎn)業(yè)155.13億元，增長(zhǎng)14.4%；第三產(chǎn)業(yè)113.22億元，增長(zhǎng)11.6%。人均國(guó)內(nèi)生

13、產(chǎn)總值7585元，比上年增長(zhǎng)10.4%。2002年全市完成固定資產(chǎn)投資180.54億元，比上年增長(zhǎng)18.9%；全年基本建設(shè)投資完成21.50億元，增長(zhǎng)26.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16.02億元，增長(zhǎng)65.9%。建筑業(yè)快速發(fā)展，全年完成施工產(chǎn)值73.6億元，增長(zhǎng)23.8%，全年施工單位工程個(gè)數(shù)2420個(gè)，單位工程竣工個(gè)數(shù)1980個(gè)，其中優(yōu)質(zhì)工程826個(gè)；房屋建筑施工面積890萬(wàn)平方米，竣工面積676萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng)13.5%和15.0%。城市建設(shè)邁上新臺(tái)階，新區(qū)建設(shè)全面展開(kāi)，舊城改造日新月異。新浦新區(qū)的“五路三橋”工程已全面竣工，2003年有約70%的土地正在開(kāi)發(fā)和已確定開(kāi)發(fā)。2002

14、年全年市區(qū)老城區(qū)開(kāi)發(fā)面積突破140萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)投資突破10億元，連云港市城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，但由于多種原因，目前仍有相當(dāng)一部分人居住在簡(jiǎn)易住房里，需改善住房條件的達(dá)30%左右。另外，現(xiàn)在連云港從事商業(yè)、貿(mào)易、餐飲業(yè)的臨時(shí)居住人口達(dá)20多萬(wàn)人，并每年以58%的速度在增長(zhǎng)，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購(gòu)房需求潛力。海州區(qū)離市中心最近，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具潛力的地區(qū)之一。近幾年來(lái)，該市大力發(fā)展 旅游業(yè)，已經(jīng)成為該市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在省內(nèi)外具有一定的影響。1997年市接待游客180萬(wàn)人，1998年接待游客291萬(wàn)人，1999年已突破300萬(wàn)人次，2000年接待游客310.7

15、萬(wàn)人次，創(chuàng)收26億元，到2002年接待游客人數(shù)已超380萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)10.7%，實(shí)現(xiàn)旅游收入28億元。連云港市良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來(lái)連安居樂(lè)業(yè)的外來(lái)人口，為該市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展拓寬了市場(chǎng)。二、連云港市近幾年房地產(chǎn)供需狀況分析2000年末，市區(qū)共有人口約63萬(wàn)人，約18萬(wàn)戶(hù)；人口增長(zhǎng)率為7.17%，自然增長(zhǎng)人口新增人口54871人），遷入人口14181人（全市遷入人口44357人，其中機(jī)械增長(zhǎng)人口9489人），按1999年全市人均住房11.5平方米計(jì)算，需增加住房面積約100萬(wàn)平方米，其中新浦需增加住房面積51萬(wàn)平方米。經(jīng)初步估算，海州地區(qū)為老城區(qū)尚有舊房、危房待拆

16、遷改造約20萬(wàn)平方米。新浦地區(qū)的住房擁擠戶(hù)、無(wú)房戶(hù)約占總住戶(hù)的30%。連云港市城市化進(jìn)程的發(fā)展目標(biāo)，2004年城市人口增至70萬(wàn)人，人均居住面積達(dá)到14平方米以上，城市人口平均年遞增2.2萬(wàn)人，人均居住面積平均增長(zhǎng)0.4萬(wàn)平方米。近幾年內(nèi) ，預(yù)計(jì)新浦地區(qū)每年的商品房總需求量在7585萬(wàn)平方米。連云港市商品住宅購(gòu)買(mǎi)力為以下幾類(lèi)人員：一是老城改造的拆遷戶(hù)；二是需改善居住條件的擁擠戶(hù)；三是自然增長(zhǎng)人口和機(jī)械增長(zhǎng)人口；四是流動(dòng)人口。預(yù)計(jì)2004年：1）、約新增家庭2700戶(hù)，以每戶(hù)新增家庭需90平方米計(jì)算，市區(qū)新增家庭對(duì)住房需求約為25萬(wàn)平方米；2）、預(yù)計(jì)戶(hù)口開(kāi)放政策對(duì)住房消費(fèi)的拉動(dòng)將保持在9萬(wàn)平方米

17、；3）、拆遷居民住房約2400戶(hù)，約22萬(wàn)平方米；4）、據(jù)房產(chǎn)部門(mén)測(cè)算，二手房市場(chǎng)對(duì)住房的需求約為20萬(wàn)平方米；上述四項(xiàng)合計(jì)為76萬(wàn)平方米，另外由于房地產(chǎn)市場(chǎng)外部刺激因素的影響，需求量將大大增長(zhǎng)。從近三年連云港市房地產(chǎn)的供需狀況來(lái)看，雖然2001年和2002年的開(kāi)發(fā)量不大，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相當(dāng)平穩(wěn)，供需基本平衡。進(jìn)入2003年連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)由于受到多種因素的影響而發(fā)生較大波動(dòng)，開(kāi)發(fā)量劇增，從2002年的82萬(wàn)平方米猛增至2003年的132萬(wàn)平方米，但是需求量的增幅遠(yuǎn)高于供給量，市場(chǎng)出現(xiàn)供小于求的局面。從各年的增幅來(lái)看，2002年較2001年開(kāi)發(fā)量和需求量分別為5.1%和6.4%，2003

18、年較2002年開(kāi)發(fā)量和需求量增幅分別為30.5%和56.6%，增長(zhǎng)幅度較大，超出了其他城市房地產(chǎn)正常的發(fā)展水平。另外，商業(yè)開(kāi)發(fā)面積也由2001年的15萬(wàn)平方米增加到2003年29萬(wàn)平方米，將近翻了一番。由此可見(jiàn)，連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。三?連云港市歷年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析2002年末，連云港市商品房住宅均值1246元/平方米，到2003年6月末，連房住宅均值1377元/平方米，較2002年房?jī)r(jià)上漲10.5個(gè)百分比百分點(diǎn)，到2004年3月末，住宅均價(jià)急劇上漲到1900元/平方米，較去年漲幅高達(dá)28.4%。四、連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2003年下半年，連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)異常

19、火爆，呈供需兩旺的可喜局面，市場(chǎng)上部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一度脫銷(xiāo)。目前市場(chǎng)上仍存在著巨大的銷(xiāo)售潛力。從不同區(qū)域來(lái)看：東區(qū)處于城市規(guī)劃發(fā)展方向，小區(qū)無(wú)論從規(guī)模、配套、環(huán)境、戶(hù)型等方面較以前都有了較大改觀，致使該區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售良好，現(xiàn)在該區(qū)在售項(xiàng)目基本進(jìn)入清盤(pán)階段。香益世紀(jì)花城，去年推出約7000平方米，2003年三月份開(kāi)盤(pán)到十月份銷(xiāo)售已達(dá)95%，開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)1800元/平方米收盤(pán)漲到將近2000元/平方米。南區(qū)是連云港市經(jīng)濟(jì)房重點(diǎn)發(fā)展方向，近兩年開(kāi)發(fā)量較多，今年在售的有玉帶新村和鴻港花園，至今已全部售空。西區(qū)近兩年供應(yīng)量較東區(qū)、南區(qū)小，但由于城市東遷造成成本區(qū)在前兩年不是很受歡迎，但由于今年?yáng)|部?jī)r(jià)格飛漲，與西部

20、價(jià)格形成極大反差，故而在今年下半年西部房產(chǎn)基本銷(xiāo)售完畢。園林小區(qū)剛剛蓋到兩層，已被搶訂一空，并且其價(jià)格高出緊鄰的新海花園500元/平方米，達(dá)到2300元/平方米。新?；▓@總建筑面積約四萬(wàn)平方米，去年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一直比較平緩，但是下半年后，在短短幾個(gè)月時(shí)間全部銷(xiāo)售完畢。北區(qū)由于是老城區(qū)，人氣較旺，總開(kāi)發(fā)量不是很大，可開(kāi)發(fā)地塊稀少。隨著舊城改造步伐的加快已形成供給量不足，需求量逐步加大的趨勢(shì)，現(xiàn)房已脫銷(xiāo)，房?jī)r(jià)上漲已成必然。中心區(qū)可以出讓的地塊越來(lái)越少，總供應(yīng)量不是很大，有納比克小區(qū)、飛翔公寓、兆隆新村等，基本銷(xiāo)售完畢給海州地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良機(jī)。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)上述情況，我們認(rèn)為主要是以下幾

21、方面原因：1、政府導(dǎo)向和東部市場(chǎng)的帶動(dòng)。政府在九八年就確定了東區(qū)為城市行政、教育中心，導(dǎo)致近幾年?yáng)|部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度加快和價(jià)格的急劇上揚(yáng)，進(jìn)而又帶動(dòng)全市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲；2、舊城區(qū)拆遷改造力度的加大。據(jù)有關(guān)資料顯示2003年全市總拆遷戶(hù)約6000戶(hù)，而按照新的江蘇省拆遷政策，所有拆遷戶(hù)給予貨幣安置，這樣極大的刺激了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)；3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平和營(yíng)銷(xiāo)水平的提高。今年開(kāi)盤(pán)的一些小區(qū)，如：溢世紀(jì)花城等，在景觀、規(guī)劃、配套設(shè)施和戶(hù)型設(shè)計(jì)等方面下了很大功夫，較以前有了很大提高；再加上開(kāi)發(fā)商大力度的推廣使今年的房產(chǎn)享受形式一片大好；4、供需不平衡。由于一些大規(guī)模、中高檔小區(qū)的出現(xiàn)，極大地刺激了中高收入

22、階層的購(gòu)房欲望；同時(shí)大量拆遷戶(hù)需要重新購(gòu)房。雖然今年開(kāi)發(fā)量較去年有所上漲，但總體供應(yīng)量不足。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡，中高檔次的供應(yīng)量比需求量大，而面向拆遷戶(hù)和中低收入人群的供應(yīng)量不足，以致下半年出現(xiàn)了在部分地區(qū)有錢(qián)買(mǎi)不到房的局面，這樣必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的整體上揚(yáng)。五、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析與預(yù)測(cè) 根據(jù)目前連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，可以看出：1）連云港市產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)2-3年內(nèi)，價(jià)格依然會(huì)走高，但漲幅會(huì)趨緩；開(kāi)發(fā)量還會(huì)增加，但市場(chǎng)前景依然看好；2）中價(jià)位住宅在未來(lái)三年內(nèi)供不應(yīng)求；3）從區(qū)域上來(lái)看，未來(lái)兩年內(nèi)東部高檔開(kāi)發(fā)面積將會(huì)過(guò)量而高收入階層的客戶(hù)群畢竟有限，部分樓盤(pán)可能造成銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)；西區(qū)、北區(qū)地

23、價(jià)較低，中低收入階層的客戶(hù)群體較多，未來(lái)西部區(qū)域總體供應(yīng)量低于需求量，所以西部區(qū)域、北部區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，價(jià)格增幅空間較大。從各區(qū)域來(lái)看：東區(qū)在未來(lái)兩到三年內(nèi)將有100萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，其中，10萬(wàn)平方米以上的住宅樓盤(pán)有香溢、萬(wàn)潤(rùn)、連通、市房開(kāi)等項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)規(guī)模大，配套齊全，檔次高。部分房?jī)r(jià)已突破3600元/平方米以上，主要客戶(hù)群為政府機(jī)關(guān)工作人員，效益好的企業(yè)職工以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主。但是因?yàn)閮r(jià)格太高，所以銷(xiāo)售情況不一定很好。南區(qū)基本上沒(méi)有住宅用地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)明后年開(kāi)發(fā)量仍不會(huì)太大。北區(qū)是老城區(qū)，各項(xiàng)市政配套隨著舊城改造的步伐均加快已逐步完善，明年供應(yīng)量仍不是很大，但由于價(jià)格低，其價(jià)格上漲

24、空間較大。中心區(qū)今明兩年將有位于步行中街南側(cè)市房開(kāi)開(kāi)發(fā)小區(qū)見(jiàn)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)量不是很大。海州地區(qū)除經(jīng)濟(jì)適用房外，現(xiàn)在可無(wú)具有一定的規(guī)模的小區(qū)，給我們房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了良機(jī)，也加快海州地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。對(duì)附近流動(dòng)人口多，將會(huì)形成以商業(yè)和居住開(kāi)發(fā)價(jià)值很高的地塊，其銷(xiāo)售前景令人樂(lè)觀。第三章 建設(shè)規(guī)模及總圖布置第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容“秦王府小區(qū)”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，集商業(yè)用房、商品住宅為一體，總占地面積178.65畝，計(jì)11.91萬(wàn)平方米，擬建建筑總面積19.48萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積15.1萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積0.52萬(wàn)平方米。第二節(jié) 建筑布置1、住宅小區(qū)布置：小區(qū)內(nèi)住宅均為六層，住宅建筑之間除考慮了主要

25、的自然朝向外，還充分結(jié)合了小區(qū)的景觀布置作了一些變化，使自然朝向間距的前提下，還作了一些錯(cuò)位布置，擺脫了傳統(tǒng)的行列式布局，極大的豐富了小區(qū)內(nèi)的空間層 次，達(dá)到使各空間相互串通相互交融的效果。2、服務(wù)配套設(shè)施布局：本小區(qū)按居住小區(qū)規(guī)模配套各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施。根據(jù)建設(shè)規(guī)范，配套一年8班幼兒園和超市。幼兒園及超市布置于小區(qū)東北部，小區(qū)物管和會(huì)所結(jié)合幼兒園建筑設(shè)置。沿錦屏路設(shè)置了部分沿街一層商業(yè)用房。其他市政站點(diǎn)分布于周邊，既保證外線設(shè)計(jì)合理，又不影響主要住宅的使用和景觀。該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)承襲了連云港市城市規(guī)劃的基本原則，充分體現(xiàn)出港城人民在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境中對(duì)居住的高品位的要求，創(chuàng)意新穎、布局趨前、

26、追求完美，尤其注意塑造優(yōu)美的居住環(huán)境。一、規(guī)劃結(jié)構(gòu)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一條大致成東西向的水帶，形成區(qū)內(nèi)貫穿的水環(huán)境。形成公共空間開(kāi)放空間居住空間私密空間。一條橫向的景觀綠軸通過(guò)入口廣場(chǎng)、綠茵大道、休憩小廣場(chǎng)、水上浮橋、水榭一系列景觀將空間準(zhǔn)備開(kāi)展，并通過(guò)造型優(yōu)美的建筑形成生動(dòng)對(duì)景。 二、道路交通系統(tǒng)（1）小區(qū)的東側(cè)設(shè)小區(qū)的主出入口，北側(cè)、西側(cè)和南側(cè)設(shè)入隈次出入口。小區(qū)道路交通系統(tǒng)十分簡(jiǎn)捷清晰，主要有車(chē)行道和步行道兩大內(nèi)容。車(chē)行系統(tǒng)以一條主要環(huán)行道聯(lián)系各大組團(tuán)的外圍，避免了對(duì)組團(tuán)的穿越，交通便捷明了。步行系統(tǒng)則結(jié)合景觀設(shè)計(jì)，蜿蜒曲折，巧妙地將幾大組團(tuán)的步行交通系統(tǒng)串聯(lián)起來(lái)。兩大交通系統(tǒng)之間基本互不干擾，

27、較好的實(shí)現(xiàn)了人車(chē)分流的目的。（2）小區(qū)內(nèi)主要道路路面寬6米，次級(jí)道路宅路面寬4米，前路路面寬3米。小區(qū)外圍道路有錦屏路：紅紅寬40米，東風(fēng)路：紅線寬60米，規(guī)劃路：紅線寬16米。（3）小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停放采用室內(nèi)與室外及人聯(lián)席地下室設(shè)停車(chē)位相結(jié)合的方式。其中室內(nèi)停車(chē)438個(gè)，室外停車(chē)沿道路設(shè)置停車(chē)位110個(gè)，人防地下室設(shè)停車(chē)位115個(gè)，合計(jì)居住停車(chē)位663個(gè)。沿街公建停車(chē)位于道路紅線邊側(cè)，共計(jì)停車(chē)們45個(gè)，總計(jì)本地塊這車(chē)位708個(gè)。自行車(chē)采用各住宅樓底層分散設(shè)置，每戶(hù)按6-8平方米調(diào)置。三、公共設(shè)施配置1、本小區(qū)配套一所8班幼兒園和超市。沿錦屏路設(shè)置了部分沿街一層商業(yè)區(qū)用房，以服務(wù)社區(qū)內(nèi)居民為主。

28、小區(qū)內(nèi)共設(shè)置七個(gè)垃圾點(diǎn)。2、小區(qū)內(nèi)的生活垃圾推廣分類(lèi)、袋裝、定點(diǎn)、定時(shí)收集，以利于環(huán)境衛(wèi)生、垃圾回收處用和最終處理。3、小區(qū)的管理采用物業(yè)管理方式，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的安全、衛(wèi)生、維修服務(wù)、宣傳等工作。四、綠化系統(tǒng)用地位于連云港市海州區(qū)的西南部，東面是40米寬的錦屏路，西面的規(guī)劃道路寬16米，南面是60米寬的東風(fēng)路，北面是16米寬的規(guī)劃道路，周邊交通便捷。小區(qū)北缶的景觀軸線，同時(shí)主入口設(shè)置了步行景觀帶。小區(qū)道路樹(shù)的主要地被采葉植物裝飾處理，用金葉女貞、龍柏、紅葉小檗、豐花月季、鳶尾、紅花酢漿草、蔥蘭、小灌木等做綠帶。小區(qū)一級(jí)路兩側(cè)選取用的行道樹(shù)為常綠喬木香樟。小區(qū)二級(jí)路兩側(cè)選用的行道樹(shù)為落葉喬木法桐、

29、合觀。入口花壇以四季草為主，創(chuàng)造熱烈氣氛。入口兩側(cè)綠地上種銀杏。中心景觀區(qū)內(nèi)，植物寓意“玉棠春富貴”意為吉祥如意、富有和權(quán)勢(shì)。 兒童活動(dòng)區(qū)的綠化考慮到兒童的習(xí)性，同樣以色彩斑讕、香花植物為主，并在運(yùn)動(dòng)型草坪上設(shè)置活動(dòng)器械沙坑、成品滑梯、迷洞、秋千架。樓間綠化將小區(qū)內(nèi)以東西南北中軸線劃分為四個(gè)區(qū)域，營(yíng)造不同的氛圍。第四章 建 設(shè) 條 件第一節(jié) 地質(zhì)狀況本建設(shè)場(chǎng)地用地地勢(shì)平坦，現(xiàn)有少量建筑物拆除、清理完畢后，即可施工。連云港市地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬華北地臺(tái)，連云-嘉山隆起帶，以軸向nne的倒轉(zhuǎn)背斜為主，西部為走向wessw海韓斷裂。區(qū)內(nèi)地層屬于揚(yáng)子地層區(qū)，基底為前震旦系中深度變質(zhì)巖系，上部直接覆蓋第四松散

30、土層，厚度0-50m。本地區(qū)地震基本烈度為7度。詳細(xì)地質(zhì)資料以勘探資料為準(zhǔn)。第二節(jié) 氣象條件連云港市處于溫暖帶與亞熱帶過(guò)度地段，氣候溫和濕潤(rùn)，常年平均氣溫為14攝氏度，1月平均氣溫為-0.4攝氏度，7月平均氣溫27攝氏度。歷年平均降水在910-980毫米之間，降水期主要集中在7、8、9三個(gè)月。全年無(wú)霜期220天。年均日照時(shí)數(shù)達(dá)2400-2600小時(shí)，太陽(yáng)輻射總量為每平方厘米117.6-125.5千卡。一年四季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)。由于受海洋的明顯調(diào)節(jié)，連云港市屬于季風(fēng)特點(diǎn)的海洋性氣候，四季分明、寒署適宜、光照充足、雨量適中。地形對(duì)氣候也有一定的影響，海拔600米的云臺(tái)山高聳海邊構(gòu)成了特有的氣候鋒區(qū)。

31、云臺(tái)山區(qū)常年平均氣溫為14攝氏度，具有我國(guó)南方熱帶、亞熱帶向北方溫暖帶 、溫帶氣候過(guò)渡地帶的特點(diǎn)。第三節(jié) 交通條件及社會(huì)條件 該項(xiàng)目建址地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)越，交通運(yùn)輸便捷，人流、物流暢通。（詳見(jiàn)基地概況）該地塊的周邊環(huán)境為住宅區(qū)內(nèi)居民的交通、購(gòu)物、子女上學(xué)、就近就醫(yī)等，都提供了極為便利的條件，是一個(gè)理想的商業(yè)、居家場(chǎng)所。 第四節(jié) 供電、通訊、給排水條件連云港市近年來(lái)為提高城市綜合服務(wù)能力，投入巨資對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見(jiàn)成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水煤氣等供應(yīng)緊張的問(wèn)題。建址位于人民路南人民公園西側(cè)，供電、通訊、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管線（道），均已沿路架（鋪

32、）設(shè)。供水：用水可直接從人民路接入，經(jīng)水泵房加壓后的自來(lái)水可用作消防用水。供電：利用現(xiàn)有的配電線路直接接入人民路支線。電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。供熱干網(wǎng)由人民路引進(jìn)，采取集中供熱形式滿(mǎn)足居民采暖要求。目前，燃?xì)夤艿谰W(wǎng)已進(jìn)新浦地區(qū)，該區(qū)燃?xì)夤芫W(wǎng)已納入人民路擴(kuò)建工程。擬建工程緊臨城市主道路，可根據(jù)需要向有關(guān)部門(mén)申辦有關(guān)用電、用水、用氣等使用手續(xù)。第五節(jié) 資金條件連云港市海威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司由連云港榮陽(yáng)房屋開(kāi)發(fā)有限公司、陳勇出資成立。本項(xiàng)目所需資金已基本落實(shí)，除部分申請(qǐng)銀行貸款外，其余部分自籌。第五章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生第一節(jié) 環(huán)境保

33、護(hù)該工程建設(shè)中對(duì)周?chē)h(huán)境的影響主要是噪聲、污水、污物等三個(gè)方面，下面對(duì)這三個(gè)方面進(jìn)行闡述說(shuō)明。一、 噪聲噪聲的主要來(lái)源是施工期間的施工設(shè)備和使用車(chē)輛產(chǎn)生的噪聲。本項(xiàng)目建址周邊居住的人口僅南側(cè)為居民小區(qū)。因此，施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照城管部門(mén)的要求文明施工，合理安排使用震動(dòng)大的設(shè)備，嚴(yán)禁夜間進(jìn)行砼澆和其他有噪聲的施工，以確保周?chē)鷨挝缓途用竦墓ぷ魃畈皇苁┕さ挠绊?。二?污水、污物污水、污物的主要來(lái)源是建設(shè)期間產(chǎn)生的建筑垃圾和建成后的居民生活產(chǎn)生的污水、污物。建筑垃圾經(jīng)處理后作為回填土使用，不能利用的部分按城市管理部門(mén)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)及時(shí)清運(yùn)。建筑污水經(jīng)沉淀池沉淀后排入項(xiàng)目區(qū)原有道路排水主管；生活污水經(jīng)

34、設(shè)置的靜化池?zé)o害化處理后排出。生活垃圾實(shí)行袋裝化管理，由生活區(qū)內(nèi)的保潔員集中運(yùn)至垃圾箱里，再由市環(huán)保部門(mén)統(tǒng)一運(yùn)送至垃圾處理廠，不會(huì)對(duì)周?chē)沫h(huán)境造成不良的影響。項(xiàng)目實(shí)施前建設(shè)單位到市環(huán)保部門(mén)辦理環(huán)評(píng)手續(xù)。三、綠化綠化是環(huán)境保護(hù)的重要組成部分。本項(xiàng)目在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)置了大面積的綠化小品區(qū)，綠地率達(dá)31%。第二節(jié) 消防、衛(wèi)生及安全一、 消防項(xiàng)目消防按gbj16-87建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范有關(guān)規(guī)定實(shí)施。項(xiàng)目所在項(xiàng)目區(qū)使用建筑物為消防對(duì)象，其火災(zāi)危險(xiǎn)為丁類(lèi)，耐火等級(jí)為二級(jí)。各建筑消防用水量室內(nèi)為15l/s，室外消防用水量為20l/s。區(qū)內(nèi)消防設(shè)施根據(jù)建筑物特點(diǎn)設(shè)置增壓設(shè)施及畜水池。通過(guò)統(tǒng)籌安排，考慮到了建筑的每一

35、個(gè)角落的消防安全問(wèn)題。消防通道可利用項(xiàng)目區(qū)內(nèi)外道理。二、 衛(wèi)生小區(qū)內(nèi)配有專(zhuān)職保潔員，定期有環(huán)衛(wèi)人員將垃圾運(yùn)至垃圾處理廠，以確保居民有良好的生活環(huán)境。三、安全該項(xiàng)目是集營(yíng)業(yè)用房與商品住宅為一體，安全問(wèn)題較為重要。區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)將實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、智能化、多層化、立體化的保安系統(tǒng)，配備電視監(jiān)控、電子保安、可視對(duì)講系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)有效監(jiān)控，與110聯(lián)網(wǎng)，可充分保障住戶(hù)的生命財(cái)產(chǎn)安全。第六章 公用工程第一節(jié) 供、排水一、供水1、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)gb5749-85生活用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；gb12941-91景觀娛樂(lè)用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；gb3838-88地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；gbj14-87室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范；gbj1

36、5-88建筑給水、排水設(shè)計(jì)規(guī)范。2、項(xiàng)目水質(zhì)要求生活用水應(yīng)符號(hào)生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)（gb5749-85）的要求，與消防用水可直接引用城市自來(lái)水。3、給水系統(tǒng)城區(qū)內(nèi)已形成系統(tǒng)的供水網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的生活用水、消防用水在辦理用水增容手續(xù)后，可由沿主水源的供水網(wǎng)絡(luò)直接接入。各用水點(diǎn)就近接入相應(yīng)的市政管網(wǎng)線與城市主供水管網(wǎng)相連接。工程施工用水，可直接接入主水源。二、排水項(xiàng)目排水執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：1、gb3838-88d地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2、gb8978-88污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)；3、gbj14-87室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范；4、gbj15-88建筑給水、排水設(shè)計(jì)規(guī)范。l 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)生活污水采用雨污分流的辦法，表水由區(qū)內(nèi)暗溝直接排

37、入城市排污管網(wǎng)，生活污水由區(qū)內(nèi)鋪設(shè)排污管道直接進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)鋪設(shè)的排污主管道排入城市排污管網(wǎng)。第二節(jié) 供 電一、 用電負(fù)荷小區(qū)泵房消防泵、噴淋泵、生活泵等用電負(fù)荷為二級(jí)。多層住宅為三類(lèi)建筑，其用電負(fù)荷為三級(jí)。依據(jù)dgj32/j11-2005分類(lèi)，住宅建筑面積120 m2以下，用電按8kw/戶(hù)；住宅建筑面積120m2以上，150m2以下，用電按12kw/戶(hù)；辦公部分按70w/m2；商業(yè)部分照明按100w/m2；地下室按15w/m2。選用4臺(tái)800kva干式變壓器及兩臺(tái)2x630kva箱式變及兩臺(tái)2x500kva箱式變平均負(fù)荷率為87%左右。二、供電電源本工程采用10kv供電。從錦屏路引入。三、用電等級(jí)

38、電源電壓為380/220v。四、施工用電用電負(fù)荷200kva，利用項(xiàng)目區(qū)原有供電網(wǎng)絡(luò)，經(jīng)供電部門(mén)許可后，可直接架設(shè)變壓器接入錦屏路供電線路。第三節(jié) 電視、電話、寬帶住宅每戶(hù)預(yù)留電話、寬帶、有線電視接口，直接接入城市有線電視網(wǎng)，在辦理有關(guān)手續(xù)后，具體由市有資質(zhì)的單位組織設(shè)計(jì)、施工。第四節(jié) 供熱、供氣供熱 預(yù)留暖氣管道，建議可采取分戶(hù)式供暖。供氣 區(qū)內(nèi)的供氣由市燃?xì)夤局苯庸┙o，具體由開(kāi)發(fā)商與市燃?xì)夤竞炗営嘘P(guān)協(xié)議。第七章 項(xiàng)目建設(shè)程序“秦王府小區(qū)”新建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)程序如下表：表7-1 “秦王府小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程表市場(chǎng)調(diào)研可行性研究初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)三通一平、建設(shè)前期準(zhǔn)備 建設(shè)實(shí)施銷(xiāo)售、竣工

39、驗(yàn)收第八章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃建設(shè)期約為30個(gè)月。 （附表如下：）第九章 總投資估算和資金籌措第一節(jié) 總的投資估算一、建設(shè)投資估算的依據(jù)（1）江蘇省建設(shè)委員會(huì)蘇建定（2001）第330 號(hào)文發(fā)布的江蘇省建設(shè)工程綜合預(yù)算定額的通知；（2）江蘇省建設(shè)委員會(huì)蘇建定（2001）第416 號(hào)文發(fā)布的全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額江蘇省估價(jià)表、江蘇省建筑安裝工程費(fèi)用定額；（3）江蘇省建設(shè)委員會(huì)蘇建定函（2001）第 58號(hào)文發(fā)布的全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額江蘇省計(jì)價(jià)表、江蘇省建筑工程綜合預(yù)算定額補(bǔ)充規(guī)定；（4）連云港市建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的有關(guān)定額、材料價(jià)格的文件、資料；（5）現(xiàn)行全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額。二、建設(shè)投資估算1

40、、固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資估算依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）并考慮項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行編制，建筑工程投資依據(jù)設(shè)計(jì)的房屋結(jié)構(gòu)按當(dāng)?shù)亟趯?shí)際造價(jià)估算。該工程按項(xiàng)目的預(yù)計(jì)工程量及當(dāng)?shù)亟诮ú氖袃r(jià)進(jìn)行估算。2、無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)投資包括土地使有權(quán)、設(shè)計(jì)費(fèi)等前期費(fèi)用。3、遞延資產(chǎn)遞延資產(chǎn)包括水、電設(shè)施費(fèi)、其他費(fèi)用等。4、建設(shè)期貸款利息本項(xiàng)目建設(shè)擬貸款3000萬(wàn)元，期限二年，銀行利息 504萬(wàn)元。5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：120萬(wàn)元6、城建規(guī)費(fèi)：本項(xiàng)目建設(shè)須上交的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、配套費(fèi)等計(jì)2797萬(wàn)元。三、建設(shè)投資建設(shè)投資由固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)組成，合計(jì)為19252萬(wàn)元。建設(shè)投資構(gòu)成見(jiàn)下表。表9-1

41、 建設(shè)投資構(gòu)成表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名 稱(chēng)投資額備 注1土地費(fèi)用及契稅17032建安費(fèi)用（土建安裝）126643公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用9744前期費(fèi)用1505銀行貸款利息5046城建規(guī)費(fèi)27977管理費(fèi)用1808銷(xiāo)售費(fèi)用（含宣傳費(fèi)）1609不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用12010合 計(jì)19252建設(shè)投資建筑工程、公用設(shè)施估算表如下：表9-2序號(hào)名 稱(chēng)占地面積（m2）建筑面積（m2）造 價(jià)（元/m2）金 額（萬(wàn)元）備 注一多層商品住宅6350016188565010523不含安置房5.5萬(wàn)m2車(chē)庫(kù)235436501530合計(jì)18542865012053二公建配套用房120009400650亮化、綠化工程1300010消防設(shè)

42、施5暖氣預(yù)留10煤氣管道及設(shè)備2500元/戶(hù)電視、電話5供水設(shè)施20電力設(shè)施及設(shè)備60排污設(shè)施15智能化管理系統(tǒng)10道路用地1030010小計(jì)35300三土地費(fèi)用含契稅2315四前期費(fèi)用70五城建規(guī)費(fèi)六不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)19482861七銀行利息100 合 計(jì)第二節(jié) 項(xiàng)目流動(dòng)資金本項(xiàng)目流動(dòng)資金采用邊建設(shè)、邊出售的辦法實(shí)行，以售房預(yù)付款方式解決，以此方式采用滾動(dòng)方式，保證該項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)資金的需要。 第三節(jié) 資金來(lái)源和投資計(jì)劃 一、項(xiàng)目總投資來(lái)源項(xiàng)目總投資19252萬(wàn)元資金除向銀行貸款3000萬(wàn)元外，其它資金自籌。二、投資計(jì)劃該項(xiàng)目建設(shè)期為30個(gè)月，資金根據(jù)施工進(jìn)度逐月投入。第四節(jié) 資金回籠計(jì)劃 本項(xiàng)目的資金

43、收入來(lái)自商品房預(yù)售和銷(xiāo)售，根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和銷(xiāo)售計(jì)劃，逐步收回全部投資。根據(jù)項(xiàng)目的具體位置、環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格等因素和周邊商品房銷(xiāo)售狀況及居民的購(gòu)房需求等因素，預(yù)計(jì)在項(xiàng)目建設(shè)階段，可實(shí)現(xiàn)預(yù)售面積70%，剩余部分將在工程竣工后數(shù)月內(nèi)全部銷(xiāo)售完畢并收回全部房款。 第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一節(jié) 評(píng)價(jià)依據(jù)一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)本項(xiàng)目按照國(guó)家計(jì)委1997年修定的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)該項(xiàng)目的建設(shè)期為30個(gè)月，評(píng)價(jià)計(jì)算期為30個(gè)月，銷(xiāo)售期為32個(gè)月（建設(shè)和預(yù)售可同時(shí)進(jìn)行）。第三節(jié) 銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加一、 銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析及本項(xiàng)目房產(chǎn)定位預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格，以不變價(jià)確

44、定計(jì)算期內(nèi)各季度房?jī)r(jià)（含稅）。二、 銷(xiāo)售收入和稅金該項(xiàng)目集商品住宅和商用房為一體，因此售價(jià)不同。售價(jià)以三種價(jià)格估算，借以進(jìn)行敏感性比較分析，從中取適中的售價(jià)。具體估算結(jié)果見(jiàn)下表： 銷(xiāo)售收入估算表 表10-1 單價(jià)：萬(wàn)元/m2 金額：萬(wàn)元序名 稱(chēng)建筑面積m2123號(hào)售價(jià)金額售價(jià)金額售價(jià)金額1商品住宅（多層）965652000193132100202792200212442商業(yè)用房5200750039007600395277004004沿 路商業(yè)用房一層7300二層3車(chē)庫(kù)23543950223710502472110025904服務(wù)用房94005閣樓建筑面積51206拆遷安置返還55000合 計(jì)1

45、94828第四節(jié) 銷(xiāo)售總成本銷(xiāo)售成本主要由土建費(fèi)用、公用設(shè)施費(fèi)用、宣傳費(fèi)用、稅費(fèi)及城市綜合配套費(fèi)組成，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售成本見(jiàn)下表： 表10-2 總成本費(fèi)用表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名 稱(chēng)金 額（萬(wàn)元）備 注1土建安裝126642公用設(shè)施9743土地費(fèi)用及契稅、拆遷費(fèi)17034前期費(fèi)用1505銀行貸款利息5046不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1207宣傳費(fèi)508城建綜合配套費(fèi)27979銷(xiāo)售稅146910管理費(fèi)18011銷(xiāo)售費(fèi)用11012其它費(fèi)用合 計(jì)20721第四節(jié) 利潤(rùn)及分配項(xiàng)目在回收期間內(nèi)，項(xiàng)目所得稅按新稅法即：按利潤(rùn)總額的25%計(jì)算，提留三項(xiàng)基金按15%計(jì)算。表10-3 項(xiàng)目利潤(rùn)分配表單位：萬(wàn)元序號(hào)名 稱(chēng)金 額1銷(xiāo)售收入

46、267032總成本費(fèi)用207213利潤(rùn)總額59824所得稅14965稅后利潤(rùn)44866三項(xiàng)基金8787可分配利潤(rùn)3608銷(xiāo)售利潤(rùn)分配比例圖 可分配利潤(rùn)13.51%三項(xiàng)基金3.29 %所得稅5.6% 總成 總成本費(fèi)用77.60% 第五節(jié) 財(cái)務(wù)盈利能力分析本項(xiàng)目似從投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資回收期、內(nèi)部受益、凈現(xiàn)值等方面進(jìn)行盈利能力分析。一、銷(xiāo)售總收入為26703 萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅為1469萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)在所得稅前為5982萬(wàn)元，所得稅后為4486萬(wàn)元，所得稅1496萬(wàn)元，凈利潤(rùn)4486萬(wàn)元，利稅總和為7451萬(wàn)元。二、所得稅前后的利潤(rùn)總額與總投資和銷(xiāo)售收入之比分別計(jì)算投資利潤(rùn)率和銷(xiāo)售利潤(rùn)率。i.

47、投資利潤(rùn)率（所得稅前） （598219252）100%= 31.07%ii. 投資利潤(rùn)率（所得稅后） （448619252）100%= 23.3%iii. 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 （598226703）100%= 22.41%iv. 銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率 （448626703）100%= 16.8%v. 投資凈利潤(rùn)率 （448619252）100%= 23.3%vi. 投資利稅率 （745119252）100%= 38.7%經(jīng)計(jì)算，投資利潤(rùn)率（所得稅前）為31.07%，投資利潤(rùn)率（所得稅后）為 23.3%，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率為16.8%，投資凈利潤(rùn)率為 23.3%.本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率較高，主要原因：1. 該項(xiàng)目地塊為公開(kāi)

48、拍賣(mài)凈地塊。2.該項(xiàng)目位于公園西側(cè)，位于舊城區(qū)，其商品住宅的售價(jià)升值潛力大。第六節(jié) 敏感性分析 該項(xiàng)目敏感分析主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：1.建設(shè)周期因素：本項(xiàng)目建設(shè)周期計(jì)劃為30個(gè)月，如不能按期完工，每推遲1個(gè)月，則占用資金585萬(wàn)元，將直接影響資金回籠的速度，若能提前1個(gè)月交付使用，則可加快資金的周轉(zhuǎn)。2.原材料價(jià)格因素：根據(jù)連云港市工程造價(jià)站分布的2004年連云港市建筑工程材料預(yù)算指導(dǎo)價(jià)和從目前建材市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，上半年價(jià)格一直在回落，近期呈平衡穩(wěn)定狀態(tài)，預(yù)計(jì)近期不會(huì)有大的波動(dòng)，建材價(jià)格漲落因素可不予考慮。3.銷(xiāo)售價(jià)格因素：銷(xiāo)售價(jià)格受地域條件、建造質(zhì)量、配套設(shè)施、戶(hù)型結(jié)構(gòu)等因素的制約，銷(xiāo)售

49、價(jià)格的高低直接影響投資效益，該地塊處于新浦非熱點(diǎn)地區(qū)，配套設(shè)施基本齊全，因此，銷(xiāo)售價(jià)格處于中等的位置。比較分析情況具體見(jiàn)本文第十章表10-1。4、本項(xiàng)目在其建設(shè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，許多因素發(fā)生變化，如投資、價(jià)格、成本、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中對(duì)其所做的預(yù)測(cè)等。在本節(jié)敏感性分析中對(duì)建設(shè)周期、原材料價(jià)格因素作了具體分析，從而為開(kāi)發(fā)商采取必要的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，提供依據(jù)。下面根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格及經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行敏感性分析，即在其他因素不發(fā)生變化時(shí)，產(chǎn)品價(jià)格下降一定的幅度，經(jīng)營(yíng)成本上升一定的幅度情況下利潤(rùn)（稅后）的變化情況： 增減幅度項(xiàng)目收入-30%-25%-20%-15%-10%010%15%20%25%30%35%營(yíng)業(yè)收入186922002721362226982403326703營(yíng)業(yè)成本2117721214023102240652502725990利潤(rùn)（稅前）-1588-3269362198345959824057309421321169207-756 根據(jù)以上變化情況，在現(xiàn)金流人（銷(xiāo)售收入）下降25%以上，現(xiàn)金支出（總成本費(fèi)用）不變或現(xiàn)金支出增加30%以上現(xiàn)金流人不變的情況下，稅后利潤(rùn)為負(fù)數(shù)即財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值0，則本項(xiàng)目不可行。因此為了保證本項(xiàng)目的盈利能力的最低要求，需滿(mǎn)足一定的銷(xiāo)售收入及降低成本支出。第七節(jié) 投資風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵在于建設(shè)速度、資金到位、銷(xiāo)售價(jià)格三個(gè)方面。一、建設(shè)速度：