房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理 隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和規(guī)范化。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須密切關(guān)注和研究消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，提供適銷對(duì)路的房源外，還 應(yīng)該努力降低開(kāi)發(fā)成本?！袄麧?rùn)=銷售收入-成本費(fèi)用”這一簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來(lái)說(shuō)，大致 可分為以下幾個(gè)大部分：土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右）、前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3% 左右）、工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右）、營(yíng)銷成本（約占項(xiàng)目總

2、成本的5-8%左右）、管理成 本和財(cái)務(wù)成本。從成本的屬性來(lái)看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng) 幅度微小，可控性相對(duì)較小；前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾 多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、 營(yíng)銷成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開(kāi)發(fā)全過(guò) 程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、 控制，通過(guò)建立有效的目標(biāo)成本管理體系、責(zé)任成本

3、控制體系和動(dòng)態(tài)成本管理體系以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大 化的目標(biāo)。1. 如何建立目標(biāo)成本管理體系？根據(jù)我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的成本管理實(shí)踐分析表明，是否有效進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管理是體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志之一。目標(biāo)成本管理就是通過(guò)制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本 結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò) 程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。要建立一個(gè)完善的目標(biāo)成本管理體系，需要明確以下關(guān)鍵內(nèi)容：n根據(jù)基于戰(zhàn)略的管控模式建立成本管理體系結(jié)構(gòu)，成本管理體系架構(gòu)主要應(yīng)包括：?集團(tuán)和下屬開(kāi)發(fā)企業(yè)（區(qū)域公司、城市公司

4、或項(xiàng)目公司）的成本管理定位-職責(zé)-權(quán)責(zé)，主要明確企業(yè)總體的成本管理主體、各分項(xiàng)成本管理主體和責(zé)任主體，并明確在項(xiàng)目成本管理業(yè)務(wù) 流程關(guān)鍵環(huán)節(jié)各層級(jí)各部門(mén)的權(quán)責(zé)；?集團(tuán)和下屬開(kāi)發(fā)企業(yè)成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求，應(yīng)細(xì)化落實(shí)到分項(xiàng)、分時(shí)的成本信息報(bào)送、匯總和分析。n制定準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。 要制定準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，需要滿足以下的基礎(chǔ)條件：n建立規(guī)范化的成本結(jié)構(gòu)體系，全面反映項(xiàng)目各項(xiàng)成本信息；n充分的成本信息庫(kù)和成本信息數(shù)據(jù)共享機(jī)制；n規(guī)范化的成本管理流程，定義如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對(duì)“估算成本”進(jìn)行測(cè)算，如何在

5、“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“擴(kuò)初設(shè)計(jì)”、“施工設(shè)計(jì)”各個(gè)階段完成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目 標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理。2. 如何將目標(biāo)成本分解至部門(mén)及崗位建立責(zé)任成本體系？在明確項(xiàng)目的目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，還需要通過(guò)建立“責(zé)任成本體系”來(lái)實(shí)現(xiàn)落實(shí)和考核?！柏?zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)， 并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。“責(zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰(shuí)來(lái)做、做什么”的問(wèn)題，是成本管理體系架構(gòu)在部 門(mén)職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)?！柏?zé)任成本體系”包含以下要素，即責(zé)任主體、責(zé)任范圍、考核指標(biāo)和評(píng)價(jià)部門(mén)。n責(zé)任

6、主體：按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拓展論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷售客服等職能部門(mén)確定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門(mén)和配合部門(mén)；n責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍；n考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理性；n評(píng)價(jià)部門(mén)：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門(mén)發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)價(jià)意見(jiàn)，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析 報(bào)告。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任成本體在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)該將責(zé)任成本體系和企業(yè)的績(jī)效管理體系有機(jī)的結(jié)合起來(lái)， 系的考核指標(biāo)應(yīng)該成

7、為績(jī)效考核體系財(cái)務(wù)成本類指標(biāo)的核心內(nèi)容。以下為一家企業(yè)的責(zé)任成本體系表：主導(dǎo)部門(mén) 配合部門(mén) 反饋指標(biāo) 考核部門(mén)土地獲得成本 項(xiàng)目拓展部 營(yíng)銷部 每平米地價(jià)土地獲得時(shí)間 財(cái)務(wù)部開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)-報(bào)批報(bào)建費(fèi) 項(xiàng)目拓展部報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率 財(cái)務(wù)部-設(shè)計(jì)費(fèi)技術(shù)部工程部每平米設(shè)計(jì)費(fèi)成本部-三通及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工程部技術(shù)部（主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)）（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）：結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計(jì)工程部技術(shù)部每平米鋼筋含量成本部成本部招標(biāo)及簽約采購(gòu)部成本部招標(biāo)比率成本部最低價(jià)定標(biāo)比率成本部材料米購(gòu)統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買(mǎi)率設(shè)計(jì)變更工程簽證工程結(jié)算每平米含砼量項(xiàng)目經(jīng)理部采購(gòu)部成本部甲定材料占造價(jià)比率成本部項(xiàng)目經(jīng)理

8、部主體建造成本 社區(qū)建造成本設(shè)計(jì)部工程部變更比率成本部 項(xiàng)目經(jīng)理部 工程部 簽證比率 成本部 成本部 工程部項(xiàng)目部 結(jié)算錯(cuò)漏率 工程部 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)-工程管理費(fèi) 項(xiàng)目經(jīng)理部 工程部 每平米管理費(fèi) 財(cái)務(wù)部-利息財(cái)務(wù)部-營(yíng)銷支持費(fèi)用銷售部客戶服務(wù)部每平米營(yíng)銷費(fèi)管理費(fèi)用各部門(mén)人均行政費(fèi)用財(cái)務(wù)部每平米管理費(fèi)用人均銷售收入銷售費(fèi)用銷售部客戶服務(wù)部每平米銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)部每平米廣告費(fèi)用人均銷售員面積3.項(xiàng)目論證階段如何進(jìn)行成本控制？項(xiàng)目拓展論證階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本。土地成本主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手

9、，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵 在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目論證階段成本控制的重點(diǎn)主要在于以下幾個(gè)方面：n建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析；n制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略；n建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程。n n n n n n n4.例如，某標(biāo)桿企業(yè)對(duì)項(xiàng)目拓展論證階段做出如下規(guī)定：各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交立項(xiàng) 請(qǐng)示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)。可行性研究報(bào)告除應(yīng)具備地塊 基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作

10、方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市 場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施； 投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排； 稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金計(jì)劃；競(jìng)投方案（僅限招標(biāo)、拍賣(mài)項(xiàng)目）；投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策； 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。設(shè)計(jì)階段如何進(jìn)行成本控制？設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），更主要的是通過(guò)限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上控制好建安成本。該階段主要從以下幾方面進(jìn)行控制：n設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)管理：對(duì)概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)控制流程，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；n通過(guò)限額設(shè)計(jì)落實(shí)目標(biāo)成本的

11、要求：在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣 對(duì)工程造價(jià)的影響；n通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和設(shè)計(jì)合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量：在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦 與之掛鉤；施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)限額設(shè)計(jì)要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則 上不得突破我方編制的建造成本預(yù)算；n通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程來(lái)評(píng)價(jià)各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量：如某標(biāo)桿企業(yè)規(guī)定總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的

12、“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較 的基礎(chǔ)上，編制我方的建造成本概（預(yù)）算，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的 設(shè)計(jì)；n通過(guò)施工圖會(huì)審來(lái)控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本：如標(biāo)桿企業(yè)在施工圖完成后組織由設(shè)計(jì)、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少 設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。5. 工程施工階段如何進(jìn)

13、行成本控制？工程施工階段成本控制的重點(diǎn)在于工程供應(yīng)商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理、工程進(jìn)度款管理、設(shè)計(jì)變更管理、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和工程結(jié)算管理。該階段主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行控制：工程供應(yīng)商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理： 在項(xiàng)目前期目標(biāo)成本已經(jīng)建立的情況下，成本管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一 步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合等），將具體化的成本控制指標(biāo)用于對(duì)工程供應(yīng)商和材料 設(shè)備供應(yīng)商選用控制；?明確工程分包、材料設(shè)備分級(jí)分類采購(gòu)方式和權(quán)限，其中重點(diǎn)是根據(jù)所需材料及設(shè)備清單決定甲供、甲定乙供和乙供的方式，并在工程施工承包合同中加以明確；?建立健全材料設(shè)備的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相

14、分離的內(nèi)部牽制制度；在招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、 招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng) 濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書(shū)面考察意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn) 行評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)；?加強(qiáng)工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商信息庫(kù)管理和評(píng)估工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、評(píng)估考核制度，本著公開(kāi)、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終 實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。n工程進(jìn)度款管理：?嚴(yán)格按合同和流程進(jìn)行工程進(jìn)度款的支付：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工

15、程進(jìn)度完成月報(bào)表；工程、預(yù)算部門(mén)會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工 部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；預(yù)算部門(mén)整理復(fù)核工程價(jià)值量； 經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。?工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià) 85%寸，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10泣程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。n設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理：完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。n工程結(jié)算管理：?單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工必須符合規(guī)定的條件，應(yīng)經(jīng)過(guò)自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能 移交;? 設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)

16、管理部門(mén)必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體 驗(yàn)收等，“移交證明書(shū)”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署；? 凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、 設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同 追究其責(zé)任；?工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂保修協(xié)議書(shū) 以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任的約定）及處罰 措施等；采取一次性扣留保修金、自行保修的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用;甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng)

17、在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān);成本超、降的因素,費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù),6.成本管理部門(mén)應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出工程 并提出改進(jìn)措施和意見(jiàn)。如何進(jìn)行有效的簽證管理在成本管理部門(mén)提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng) 對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書(shū)。n現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。n現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場(chǎng) 簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開(kāi)發(fā)企業(yè)自行制定。n現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的

18、原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。n凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。n因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施 工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。7. 營(yíng)銷階段如何進(jìn)行成本控制？營(yíng)銷成本主要指在項(xiàng)目銷售過(guò)程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用?？刂茽I(yíng)銷成本 關(guān)鍵還是要提高營(yíng)銷策劃的水平，使有限的營(yíng)銷投入發(fā)揮

19、最大的效用。在這個(gè)階段營(yíng)銷成本管理的主要 措施有以下幾點(diǎn)：n結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本，建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。加強(qiáng)計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對(duì)性；n完善營(yíng)銷供應(yīng)商選擇控制流程，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。n通過(guò)營(yíng)銷供應(yīng)商成本信息庫(kù)的建立和營(yíng)銷供應(yīng)商的評(píng)估機(jī)制，有效地降低營(yíng)銷成本。8. 如何進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)成本管理？動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部 門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在

20、項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成 本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價(jià)是多少？我們強(qiáng)調(diào)“在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷決 策。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，對(duì)項(xiàng)目成本控制卻 沒(méi)有任何幫助，因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時(shí)，木已成舟，談控制為時(shí)已晚。動(dòng)態(tài)成本控制主要關(guān)注以下幾個(gè)方面：n以合同管理為中心：動(dòng)態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成 本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣?/p>

21、程合同的不確定性，導(dǎo)致了成本控制 的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以， 我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨殹耙院贤瑸橹行摹?。n抓住三條主線：三條主線：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”。“動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng) 態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì) 比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。n建立成本分析預(yù)警機(jī)制：成本管理部門(mén)要建立成本分析預(yù)警制度。成本分析預(yù)警制度

22、指的是成本管理部門(mén)與有關(guān)部門(mén)配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào) 整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過(guò)各種有效途徑（如成本控制小組 會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。另外，在項(xiàng)目完工后，由財(cái)務(wù)部門(mén)、成本管理部門(mén)共同牽頭，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的組成、分布、變化過(guò)程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評(píng)估。 n充分借助信息化手段：動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成是相當(dāng)復(fù)雜的，為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。成本管理 系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，它可以輔助我們建立成本

23、結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流 程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個(gè)系統(tǒng)的核心是圍繞合同 管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng) 態(tài)成本等功能。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依職成本 管理來(lái)簡(jiǎn)化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。系統(tǒng)通過(guò)即時(shí)反應(yīng)目 標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng) 力。9. 標(biāo)桿企業(yè)目標(biāo)成本管理體系的啟示在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理過(guò)程中，一些優(yōu)秀企業(yè)取得了很好的成績(jī)。比如萬(wàn)科，通過(guò)實(shí)

24、施有效的目標(biāo) 成本管理體系，使得的項(xiàng)目單位成本誤差由原來(lái)的100元左右降低至目前的30元上下，而且使成本管理系統(tǒng)在以下方面得到了顯著提升和改善：n各項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)集中反饋，即時(shí)了解項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本和利潤(rùn)狀況，項(xiàng)目定位和領(lǐng)導(dǎo)決策更加準(zhǔn)確；n工程和材料采購(gòu)合同條款、合同價(jià)集團(tuán)內(nèi)互相借鑒；n類似項(xiàng)目之間很方便進(jìn)行比較，挖掘成本降低潛力；n及時(shí)統(tǒng)計(jì)變更簽證的造價(jià)，實(shí)現(xiàn)可控；n成本數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)之間相互調(diào)用，協(xié)調(diào)高效。根據(jù)我們前面介紹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本體系建立和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理和控制要點(diǎn)的分 析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在成本管理方面達(dá)到較好的水平，必須始終堅(jiān)持改革創(chuàng)新，通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)提 高才能獲得較好的效果。在這個(gè)過(guò)程中，既有做到根據(jù)組織發(fā)展戰(zhàn)略和管控模式確定合理的成本管理體 系架構(gòu)，進(jìn)行必要的組織變革和職能調(diào)整，還要建立明確的