黨的群眾路線教育實踐活動調研報告1

1、黨的群眾路線教育實踐活動調研報告如何全面提升物業(yè)管理服務水平根據(jù)中央、省、市、區(qū)委關于開展第二批黨的群眾路線教育實踐活動的統(tǒng)一部署和中共xx區(qū)城建黨總支深入開展黨的群眾路線教育實踐活動實施方案活動安排，查找物業(yè)管理服務中存在的“四風”問題，規(guī)范物業(yè)管理服務活動，維護業(yè)主、業(yè)主使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。區(qū)住建系統(tǒng)通過走訪群眾、專題座談、問卷調查等方式，廣泛征求意見建議，就存在“四風”方面的突出問題，做到即知即改。一、物業(yè)管理服務現(xiàn)狀。(一)物業(yè)管理機構現(xiàn)狀。我區(qū)2013年4月17日成立xx市xx區(qū)物業(yè)管理服務中心，核定副科級領導職數(shù)1名，現(xiàn)已配備到位。物業(yè)管理

2、中心的主要職責是：貫徹落實物業(yè)管理的政策、法規(guī)和有關規(guī)定；負責開展全區(qū)物業(yè)管理的達標考核和項目創(chuàng)優(yōu)活動；負責指導組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會并進行備案；負責住房專項維修基金的歸集和使用監(jiān)管工作；負責物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓工作；負責協(xié)調和處理物業(yè)管理矛盾糾紛。實際工作中住房專項維修基金的歸集和使用監(jiān)管工作；物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓工作由市房產管理局相關職能部門負責開展。物業(yè)管理服務中心現(xiàn)有工作人員x名，全部為工人編制，平均年齡50歲左右。年齡結構偏大，文化層次較低。同時因為各種原因物業(yè)管理服務中心仍直管區(qū)屬47棟住宅樓的水電暖等費用的收繳工作、二級管網(wǎng)的維修維護工作。（二）物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)狀。xx區(qū)城區(qū)

3、現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)x家，其中：取得物業(yè)企業(yè)資質證書二級資質的x家；三級資質的x家；暫定三級的8家，申請資質3家。共開展物業(yè)服務項目123個，服務面積800.80萬平方米，其中托管住宅小區(qū)69個，服務面積680.42萬平方米；托管辦公區(qū)物業(yè)44.56萬平方米；托管商業(yè)區(qū)物業(yè)服務32.63萬平方米；托管其他物業(yè)服務項目x萬平方米。實行物業(yè)管理的小區(qū)成立業(yè)主委員會的有x個，占住宅小區(qū)比例的x%?，F(xiàn)有物業(yè)服務從業(yè)人員x人。其中：企業(yè)管理人員x人，企業(yè)管理人員中持證上崗人員x人，取得全國物業(yè)管理師職業(yè)資格證書20人。（三）物業(yè)管理市場現(xiàn)狀。xx區(qū)物業(yè)管理市場經過近年來的不斷規(guī)范和完善，現(xiàn)已逐步走向成熟階段

4、。物業(yè)管理市場規(guī)模不斷擴大，各種高精技術人才逐步走向物業(yè)管理市場。部分物業(yè)企業(yè)開始探索多元化發(fā)展的渠道。舊有的一些管理模式還有待于進一步的提升。1、前期物業(yè)管理所占比重較大，占據(jù)了物業(yè)管理服務市場的90%以上。多數(shù)前期物業(yè)管理服務企業(yè)由建設單位原職工或親屬擔任負責人，在實際管理運行中主要運營經費靠建設單位補貼運營。2、物業(yè)服務企業(yè)經營狀況不容樂觀。所調研的企業(yè)中，處于正常經營運行的只有5家，其余皆為虧損企業(yè)。3、“?！?、“精”、“強”物業(yè)企業(yè)在市場的比重中所占較小，“雜”、“亂”、“差”物業(yè)企業(yè)占據(jù)了市場的主導地位，物業(yè)服務市場總體呈現(xiàn)出散亂的狀態(tài)。物業(yè)服務市場中專業(yè)的、精干的、強大的企業(yè)只有

5、不到全部的20% ，更多的物業(yè)企業(yè)只是被動的代收取水電暖等費用，對真正屬于物業(yè)公司的服務項目如環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)綠化、公共設施的維護等反而呈現(xiàn)出“雜”、“亂”、“差”的現(xiàn)象。二、存在的問題。（一）管理服務機構不健全。物業(yè)管理服務中涉及的面廣、問題多，存在上下脫節(jié)的現(xiàn)象。根據(jù)物業(yè)管理條例等法律法規(guī)的規(guī)定，街道辦事處、社區(qū)居委會應當在物業(yè)管理服務中承擔相應的責任，但實際中沒有成立相應服務工作站。沒有專職工作人員。（二）部分物業(yè)服務企業(yè)服務意識淡薄，企業(yè)沒有自主向前的動力，服務理念陳舊落后，管理機制缺乏創(chuàng)新，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對立情緒較大。（三）物業(yè)服務人員年齡結構偏大，整體素質偏低并參差不齊。人員流動性大

6、，薪資待遇普遍低于其他行業(yè)。（四）供水、供暖等行業(yè)沒有實現(xiàn)終端收費和終端維護，成為制約物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的最大障礙。1、水費總表與住戶水表總數(shù)之間的差距通常由物業(yè)企業(yè)向住戶均攤的方式解決，均攤不了時只能由物業(yè)企業(yè)墊付。增加了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的經濟負擔，由此產生業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾。2、供水、供暖二級管網(wǎng)的改造維護沒有嚴格執(zhí)行物業(yè)管理條例等相關法律法規(guī)。二級管網(wǎng)的維護費用成為物業(yè)服務企業(yè)的重要開支部分。3、二次供暖、供水產生的費用由物業(yè)企業(yè)承擔，為新建高層住宅小區(qū)物業(yè)管理服務工作增添了困難。（五）住宅專項維修基金未能全部發(fā)揮作用。1、舊老住宅小區(qū)由于歷史諸多原因，使得住宅專項維修基金難以歸集。從而無

7、法確保舊老住宅小區(qū)住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的有效處理和實施，直接導致舊老住宅小區(qū)整體環(huán)境形象面貌逐漸衰退，使用功能日漸退化，而作為物業(yè)企業(yè)，又沒有經濟實力去很好的進行舊老住宅小區(qū)軟硬件設施維護，只能是愈發(fā)舉步維艱，最終退出服務。2、新建住宅小區(qū)住宅專項維修基金雖然能夠全部歸集到位，但是不能按時申請使用，沒有完全發(fā)揮出應有的作用。久而久之，新建住宅小區(qū)只能步舊老住宅小區(qū)的后程，造成惡性循環(huán)。（六）小區(qū)綠化、亮化，用水、用電耗資大，物業(yè)服務企業(yè)難以承擔，造成運轉困難。造成小區(qū)綠化環(huán)境、衛(wèi)生狀況等日趨惡化。（七）物業(yè)管理服務工作宣傳不到位。業(yè)主對于自己的權力與義務不明白

8、，更不清楚物業(yè)企業(yè)應該承擔的責任與義務。物業(yè)服務企業(yè)對于收繳的物業(yè)費沒有按照要求進行開支公示，在業(yè)主心中形成了“收費不辦事”的印象。三、改進管理的措施。（一）、整章建制，制定xx城區(qū)物業(yè)管理服務實施細則。根據(jù)國務院物業(yè)管理條例、甘肅省物業(yè)管理辦法、xx市物業(yè)管理暫行辦法等規(guī)定，結合xx城區(qū)實際，制定切實可行的xx城區(qū)物業(yè)管理服務實施細則。進一步明確市區(qū)物業(yè)管理部門職責，進一步明確業(yè)主及業(yè)主大會與物業(yè)管理服務企業(yè)的權利義務，進一步明確前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務與收費、物業(yè)的使用和維護、資金保障和管理使用等方面的內容。（二）明確職責，完善“區(qū)、街道、社區(qū)”三級管理體系。遵循“重心下移、屬地管理”的

9、原則，針對我區(qū)物業(yè)管理業(yè)態(tài)的復雜性，健全以街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）為主的“區(qū)、街道、社區(qū)（村）”三級物業(yè)管理體系，推動物業(yè)服務行業(yè)走上規(guī)范健康發(fā)展軌道。區(qū)物業(yè)管理服務中心要配強配齊工作人員。各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要成立住房保障和物業(yè)服務工作站，配備專職工作人員，社區(qū)要配備住房保障和物業(yè)管理服務工作專干。（三）加強輿論宣傳，進一步加深業(yè)主對物業(yè)管理服務工作的理解和支持。積極組織開展以貫徹物業(yè)管理條例、xx市物業(yè)管理暫行辦法為主題的宣傳活動，讓廣大業(yè)主和社會各界了解物業(yè)管理相關政策，強化物權意識，化解物業(yè)糾紛，努力形成“共建共管、團結和諧”的良好氛圍。各有關部門、街道辦事處、社區(qū)居委會、物業(yè)服務企業(yè)要通力合作，

10、密切配合，切實抓好宣傳教育落實工作，進一步加深業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持。物業(yè)主管部門要組織開展物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的評選活動，樹立榜樣，起到以點帶面、典型示范的作用，促進全區(qū)物業(yè)工作健康發(fā)展。（四）突出重點，嚴格規(guī)范相關物業(yè)管理行為 。一是規(guī)范前期招投標管理。強化建設單位取得商品房預售許可證之前的招投標管理，凡3萬平方米以上的非單一業(yè)主物業(yè)項目必須通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)，區(qū)物業(yè)主管部門要對單一業(yè)主物業(yè)項目的選聘物業(yè)服務企業(yè)行為進行監(jiān)督。投標人少于3個或建筑面積小于3萬平方米的，經物業(yè)主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管

11、理。二是規(guī)范物業(yè)服務用房配置。物業(yè)服務用房建筑面積嚴格按照建設工程項目總建筑面積2的標準予以配置，且最少不低于40平方米，必須具備水、電、采光、通風、通訊等正常使用功能，物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬全體業(yè)主共有。物業(yè)主管部門依法對物業(yè)服務用房的配置情況進行驗收，驗收不合格的不得交付使用。待添加的隱藏文字內容2三是規(guī)范業(yè)主大會籌備組及業(yè)主委員會的組建。進一步完善社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)“三位一體”的工作機制。凡擬參加業(yè)主大會籌備組、換屆改選小組、業(yè)主委員會的業(yè)主必須模范履行業(yè)主義務，上述組織的組成人員應從物業(yè)管理區(qū)域內熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織協(xié)調能力的業(yè)主中推薦。針對業(yè)主

12、委員會成立過程中的管理區(qū)域確定問題，應結合建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，本著“尊重歷史、尊重現(xiàn)實”的原則，由物業(yè)主管部門和街道辦事處共同研究確定。四是規(guī)范物業(yè)交接工作。物業(yè)交接工作要在區(qū)物業(yè)管理服務中心、街道辦事處、社區(qū)居委會的共同監(jiān)督下，按照物業(yè)管理相關規(guī)定依法進行移交。對建設單位不按規(guī)定移交的，不予辦理竣工驗收；對前期物業(yè)服務企業(yè)不向業(yè)主委員會移交、新舊業(yè)主委員會之間不移交、業(yè)主委員會成員資格終止后不向業(yè)主委員會履行交接手續(xù)的問題，由物業(yè)聯(lián)席會議協(xié)調解決，經協(xié)調仍拒不移交的，可根據(jù)相關法律法規(guī)規(guī)定，分別由行政執(zhí)法和公安部門協(xié)助移交，業(yè)主或業(yè)主委員會可依法通過法律途徑維護自身權益。（五

13、）創(chuàng)新管理，建立規(guī)范完善的物業(yè)監(jiān)督管理體系和檢查考核機制。區(qū)政府要加強對區(qū)物業(yè)主管部門、各街道辦事處等相關部門的工作監(jiān)督和考核，并把物業(yè)管理工作考核情況納入?yún)^(qū)政府年度目標考核體系。建立物業(yè)企業(yè)與物業(yè)主管部門的信息傳遞機制，物業(yè)企業(yè)要根據(jù)要求及時將相關信息報送到區(qū)物業(yè)管理服務中心。年終對工作突出、管理到位的相關職能部門、街道辦事處及物業(yè)服務企業(yè)進行表彰，區(qū)政府每年拿出一定資金用于獎勵相關職能部門、街道辦事處和優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)，全面調動各方面積極性，推進全區(qū)物業(yè)管理工作科學發(fā)展。（六）注重實效，定期對物業(yè)管理從業(yè)人員進行崗位培訓，確保從業(yè)人員持證上崗，規(guī)范運行。通過專業(yè)培訓，增強物業(yè)從業(yè)人員的服務

14、意識，提高服務質量。通過定期不定期的檢查，規(guī)范從業(yè)人員的持證上崗。四、意見及建議。一是提高物業(yè)費收費標準。xx城區(qū)現(xiàn)行的物業(yè)費收費標準偏低，物業(yè)服務企業(yè)反映強烈。應根據(jù)小區(qū)建設規(guī)模、環(huán)境綠化、治安管理、服務質量、業(yè)主意見等具體情況，通過聽證會、征求各方意見，經物價部門審批，提高物業(yè)服務收費標準。二是規(guī)范管理使用住宅專項維修基金。區(qū)物業(yè)管理服務中心應該積極爭取將住宅專項維修基金的使用和管理職責落實到位。由區(qū)財政、審計、房管部門和業(yè)主委員會共同監(jiān)督，便于規(guī)范、快捷、高效的使用。三是形成聯(lián)動運行機制。進一步明確供水、電、暖、氣等單位職責，督促其擔負起應有的社會責任。及時修改供水、電、暖、氣等行業(yè)管理

15、辦法與國務院物業(yè)管理條例中有沖突的地方。市區(qū)房屋行政主管部門、街道辦事處積極加強與供水、電、暖、氣等單位的協(xié)調與溝通，共同為物業(yè)服務企業(yè)提供良好的運營環(huán)境，確保物業(yè)服務企業(yè)正常運行。四是建立考核獎勵機制。每年度對xx城區(qū)物業(yè)服務企業(yè)管理運行情況進行一次全面考核，對于管理規(guī)范、服務到位、業(yè)主反映良好，通過以獎代補的形式予以獎勵。對于職責不明、缺乏服務意識、服務質量差，經常引起業(yè)主投訴上訪的，予以警告批評，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。五是多方籌措應急資金。首先要爭取從市房產局收繳的住房專項維修基金收益中提出一定比例資金，返還xx區(qū)作為老舊住宅區(qū)基礎設施應急維修專項資金。其次要從保障性住房產權出讓

16、金中提取一定比例資金，作為政府對物業(yè)服務企業(yè)的后期服務管理的扶持補貼資金，專項用于保障性住房公共設施維護和物業(yè)服務工作。三是要在政府年度安排的舊老城區(qū)改造資金中提取一定比例資金，專項用于物業(yè)管理服務工作經費。29c91afe4ced1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afedd1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af95ad9c91afe4ced1b6c8

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